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En los Estados Unidos , una servidumbre de conservación (también llamada pacto de conservación , restricción de conservación o servidumbre de conservación ) es un poder invertido en una organización calificada de conservación de tierras llamada " fideicomiso de tierras ", o una entidad gubernamental (municipal, de condado, estatal o federal). restringir, en cuanto a un área de tierra específica, el ejercicio de derechos que de otro modo tendría un propietario de tierra para lograr ciertos propósitos de conservación . Es un interés sobre bienes inmuebles establecido mediante acuerdo entre un propietario y un fideicomiso de tierras o unidad de gobierno. La servidumbre de conservación "va con la tierra", lo que significa que es aplicable tanto a los propietarios actuales como a los futuros de la tierra. La concesión de una servidumbre de conservación, como ocurre con cualquier derecho inmobiliario, es parte de la cadena de títulos de propiedad y normalmente se registra en los registros de tierras locales.
Los propósitos de la servidumbre de conservación variarán según el carácter de la propiedad en particular, los objetivos del fideicomiso de tierras o unidad gubernamental y las necesidades de los propietarios. Por ejemplo, los propósitos de una servidumbre (a menudo llamados "objetivos de conservación") podrían incluir uno o más de los siguientes:
Los términos administrativos de la servidumbre de conservación para promover los objetivos de conservación también varían, pero generalmente prohíben o restringen sustancialmente la subdivisión y otros desarrollos inmobiliarios .
La característica más distintiva de la servidumbre de conservación como herramienta de conservación es que permite a los usuarios alcanzar objetivos de conservación específicos en la tierra mientras mantiene la tierra en propiedad y control de los propietarios para usos consistentes con los objetivos de conservación.
A diferencia de la regulación del uso de la tierra, una servidumbre de conservación la coloca voluntariamente el propietario cuyos derechos están siendo restringidos. Sin embargo, las restricciones de la servidumbre, una vez establecidas, son perpetuas (y potencialmente reducen el valor de mercado de la propiedad restante de la propiedad). Las tasaciones del valor de la servidumbre y los acuerdos financieros entre las partes (propietario de la tierra y fideicomiso de tierras) generalmente se mantienen privados.
El propietario de la tierra que otorga una servidumbre de conservación continúa administrando y siendo propietario privado de la tierra y puede recibir importantes ventajas fiscales estatales y federales por haber donado y/o vendido la servidumbre de conservación. Al otorgar la servidumbre de conservación, el titular de la servidumbre tiene la responsabilidad de monitorear los usos futuros de la tierra para garantizar el cumplimiento de los términos de la servidumbre y hacer cumplir los términos si ocurre una violación.
Aunque una servidumbre de conservación prohíbe ciertos usos por parte del propietario, dicha servidumbre no hace pública la tierra. Por el contrario, muchas servidumbres ecológicas no confieren uso de la tierra ni al titular de la servidumbre ni al público. Además, muchas servidumbres ecológicas reservan al propietario usos específicos que, de no reservarse, estarían prohibidos. Algunas servidumbres de conservación confieren usos específicos al titular de la servidumbre o al público. Estos detalles se detallan en el documento legal que crea la servidumbre de conservación. [1]
Los propietarios de tierras en los Estados Unidos que donen una servidumbre de conservación "calificada" a una organización de protección de tierras "calificada" según las regulaciones establecidas en 170(h) del Código de Rentas Internas pueden ser elegibles para una deducción del impuesto federal sobre la renta equivalente al valor de su donación. El valor de la donación de servidumbre, según lo determinado por un tasador calificado , es igual a la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad antes y después de que la servidumbre entre en vigor.
Para tener derecho a esta deducción del impuesto sobre la renta, la servidumbre debe ser: a) perpetua; b) en poder de una organización gubernamental o sin fines de lucro calificada; y c) servir a un "propósito de conservación" válido, lo que significa que la propiedad debe tener un valor natural, escénico, histórico, científico, recreativo o de espacio abierto apreciable. Como resultado de la legislación firmada por el presidente George W. Bush el 17 de agosto de 2006 (HR 4 The Pensions Protection Act of 2006), en 2006 y 2007, los donantes de servidumbres de conservación pudieron deducir el valor de su donación a razón de 50 % de su ingreso bruto ajustado (AGI) por año. Además, los propietarios de tierras con el 50% o más de sus ingresos procedentes de la agricultura podían deducir la donación a una tasa del 100% de su AGI. Cualquier monto de la donación restante después del primer año podría trasladarse durante quince años adicionales (permitiendo un máximo de dieciséis años dentro de los cuales se puede utilizar la deducción), o hasta que se haya agotado el monto de la deducción, lo que ocurra primero. Con la aprobación de la Ley Agrícola en el verano de 2008, estos incentivos ampliados del impuesto federal sobre la renta se ampliaron de modo que también se apliquen a todas las servidumbres de conservación donadas en 2008 y 2009. La disposición se renovó anualmente entre 2010 y 2014 y finalmente se incorporó. al código tributario sin fecha de vencimiento en 2015. [2]
Los defensores de la conservación de la tierra han intentado durante mucho tiempo promulgar incentivos fiscales adicionales para que los propietarios donen servidumbres, por encima de la deducción federal por caridad (y la deducción de impuestos estatales en los estados que se ajustan al proceso fiscal federal). Se ha debatido la creación de un crédito fiscal federal sobre la renta para los donantes de servidumbres desde alrededor de 1980. Sin embargo, no se ha promulgado ningún crédito fiscal federal. Sin embargo, los estados han avanzado en la concesión de créditos que pueden utilizarse para pagar el impuesto estatal sobre la renta a los donantes de servidumbres de conservación calificadas. En 1983, Carolina del Norte se convirtió en el primer estado en establecer un programa de este tipo. [3]
El abogado Philip Tabas de The Nature Conservancy promovió ampliamente la idea del crédito fiscal estatal en la década de 1990. En 1999, cuatro legislaturas estatales promulgaron programas de crédito fiscal estatal (Virginia, Delaware, Colorado y Connecticut, en ese orden). Carolina del Sur y California siguieron en 2000. Desde entonces han seguido varios otros estados.
Para los propietarios de tierras con pocos ingresos sujetos a impuestos estatales, un crédito fiscal tiene poco valor y puede ser un incentivo insuficiente para otorgar una servidumbre de conservación. Por esta razón, en algunos estados, incluidos Colorado y Virginia, el crédito fiscal estatal es transferible, es decir, el donante/propietario de la tierra puede vender su crédito a otra persona; el comprador puede utilizar el crédito fiscal adquirido, normalmente adquirido con un descuento del valor nominal, contra su propio impuesto sobre la renta de Colorado. [4] Sin embargo, los límites a la cantidad de crédito que una servidumbre puede generar y otras restricciones limitan el alcance de algunos programas de crédito fiscal estatal.
En los estados donde el crédito por donaciones de tierras para conservación es transferible, han surgido mercados libres. Los corredores ayudan a los propietarios de tierras con exceso de crédito a contactar a los compradores, y los corredores a menudo manejan los pagos y el papeleo para proteger a los principales y garantizar que las transferencias se informen en su totalidad a las autoridades fiscales estatales. El tratamiento fiscal federal y estatal de las ganancias de la venta y el uso del crédito fiscal transferible han sido objeto de extensas discusiones y de la emisión de varios documentos de orientación por parte del Servicio de Impuestos Internos. [5]
El crédito del impuesto sobre la renta del estado de Nuevo México se originó en 2003. [SB 581] La nueva legislación de transferibilidad, efectiva a partir del 1 de enero de 2008, se aplica retroactivamente a las servidumbres de conservación efectuadas a partir del 1 de enero de 2004. [6]
El programa de crédito transferible de Virginia es el mayor entre los estados en cuanto al valor en dólares de la propiedad conservada. A finales de 2010, se habían donado 2.512.000.000 de dólares del valor de la propiedad como servidumbres en Virginia para las cuales se reclamó un crédito fiscal. [7] Las servidumbres calificadas cubren más de 516.000 acres (2.090 km2 ) de paisaje de Virginia. [8] El programa de Virginia ahora (2011) otorga alrededor de $110 millones de nuevos créditos fiscales cada año. La asignación de crédito es el 40% del valor tasado de la donación de la servidumbre, por lo que esto equivale a $275 millones de valor de propiedad donados por año para la protección del hábitat de la vida silvestre, tierras de cultivo y bosques, y espacios abiertos escénicos, a perpetuidad. Los otros programas de crédito fiscal estatal son más pequeños en términos de dólares, pero son muy importantes en el área y los valores de conservación que hacen que se protejan. El concepto de acción de crédito fiscal estatal (en ausencia de un crédito fiscal federal) que Philip Tabas y The Nature Conservancy promovieron en la década de 1990 ha dado frutos notables y continúa expandiéndose en la actualidad.
Para los propietarios de tierras que dejarán propiedades importantes tras su muerte, el impacto financiero más importante de una servidumbre de conservación puede ser una reducción significativa de los impuestos sobre el patrimonio . Los impuestos sobre el patrimonio a menudo dificultan que los herederos mantengan la tierra intacta y en la familia debido a las altas tasas de impuestos sobre el patrimonio y el alto valor de desarrollo de la tierra. Puede ser necesario subdividir o vender terrenos para desarrollo con el fin de pagar estos impuestos, lo que puede no ser el deseo del propietario o de sus herederos. Una servidumbre de conservación a menudo puede brindar una ayuda significativa con este problema de tres maneras importantes:
En Pensilvania, las restricciones de conservación de las tierras incluidas en el patrimonio pueden reducir el impuesto a la herencia adeudado. [9]
Muchos estados ofrecen incentivos fiscales a la propiedad a los donantes de servidumbres de conservación. [9]
Muchas servidumbres de conservación se compran con fondos de gobiernos federales, estatales y locales, organizaciones sin fines de lucro o donantes privados. En estos casos, a los propietarios se les paga directamente por la compra de la servidumbre de conservación. [12]
La Ley Agrícola , actualizada cada cinco o más años, proporciona una importante fuente de fondos para la compra de servidumbres de conservación. La Ley Agrícola de 2014 creó el Programa de Servidumbre de Conservación Agrícola (ACEP) mediante la consolidación del Programa de Protección de Tierras Agrícolas y Ranchos, el Programa de Reserva de Pastizales y el Programa de Reserva de Humedales. Bajo ACEP, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales ayuda a las tribus, los gobiernos estatales y locales y los fideicomisos de tierras a proteger la agricultura del desarrollo y otros usos no agrícolas. ACEP incluye Servidumbres de Tierras Agrícolas y Servidumbres de Reserva de Humedales. [13] Las servidumbres de tierras agrícolas preservan la tierra para la producción de alimentos y ayudan a la conservación del suelo y el agua . [14] Las servidumbres de reservas de humedales tienen como objetivo restaurar áreas de humedales que han sido convertidas en tierras agrícolas. Para maximizar los beneficios, el programa se centra en tierras que tienen altas posibilidades de éxito en la restauración y un historial de bajos rendimientos o malas cosechas. La Ley Agrícola también financia la compra de servidumbres de conservación para tierras forestales. [15] El Programa de Legado Forestal es un programa federal voluntario en asociación con los estados que protege las tierras forestales de propiedad privada. Los propietarios de tierras deben preparar un plan de manejo de recursos múltiples como parte de la adquisición de la servidumbre de conservación. [dieciséis]
La mayoría de los estados tienen fuentes de financiación directa para la conservación. Las fuentes de financiación utilizadas habitualmente incluyen el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles, los bonos legislativos y los ingresos de la lotería. Por ejemplo, en 2014, Nueva Jersey agregó fondos para la conservación provenientes de impuestos comerciales corporativos a través de una enmienda constitucional, aprobada por el 65% de los votantes. [17] Muchos estados y condados tienen programas para la compra de servidumbres de conservación agrícola (PACE) para proteger las tierras agrícolas productivas del desarrollo no agrícola. En 1974, el condado de Suffolk en Nueva York promulgó el primer programa PACE (también conocido como compra de derechos de desarrollo o PDR). El condado de King en Washington y los estados de Maryland, Massachusetts y Connecticut rápidamente siguieron su ejemplo. A partir de 2016, el programa PACE opera en 32 estados a través de programas estatales y locales. [18]
La Base de datos nacional de servidumbres de conservación mapea las servidumbres de conservación y proporciona un recurso para comprender qué recursos protegen las servidumbres de conservación en los EE. UU. [19] A partir de 2018, la Base de datos nacional de servidumbres de conservación incluía más de 130.000 servidumbres de conservación en 24,7 millones de acres. [20]
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