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Centro comercial

El Mall of America en Bloomington, Minnesota , el centro comercial más grande de los Estados Unidos
El interior del megacentro comercial Garden State Plaza en Paramus , condado de Bergen , Nueva Jersey , el distrito con la mayor concentración de centros comerciales del mundo
El Iran Mall , el centro comercial más grande del mundo

Un centro comercial (o simplemente mall ) es un gran centro comercial cubierto , generalmente anclado por grandes almacenes . El término mall originalmente significaba un paseo peatonal con tiendas a lo largo de él, pero a fines de la década de 1960, comenzó a usarse como un término genérico para los grandes centros comerciales cerrados que se estaban volviendo cada vez más comunes. [1] [2] En el Reino Unido y otros países, los centros comerciales pueden llamarse centros comerciales .

En las últimas décadas, los centros comerciales han disminuido considerablemente en América del Norte , particularmente en ubicaciones de alto riesgo, y algunos han cerrado y se han convertido en los llamados " centros comerciales muertos ". [3] Las excepciones exitosas han agregado características de entretenimiento y experiencia, han agregado grandes tiendas como anclas o se han convertido en otros formatos de centros comerciales especializados, como centros de poder , centros de estilo de vida , centros de outlet de fábrica y mercados de festivales . [4] En Canadá, los centros comerciales han sido reemplazados con frecuencia por comunidades de gran altura de uso mixto. [5] En muchos países europeos y asiáticos , los centros comerciales continúan creciendo y prosperando. [6]

Terminología

La estructura interior del centro comercial Tripla en Helsinki, Finlandia

En Estados Unidos, los países del Golfo Pérsico y la India, el término centro comercial se aplica generalmente a estructuras minoristas cerradas (y generalmente se abrevia simplemente como centro comercial ), mientras que centro comercial generalmente se refiere a complejos minoristas al aire libre; ambos tipos de instalaciones suelen tener grandes estacionamientos , dan a las principales arterias de tráfico y tienen pocas conexiones peatonales con los vecindarios circundantes. [7] Fuera de América del Norte, también se utilizan los términos recinto comercial y galería comercial .

En el Reino Unido, estos complejos se consideran centros comerciales , aunque el término centro comercial abarca muchos más tamaños y tipos de centros que el mall norteamericano . Otros países siguen el uso del Reino Unido. En inglés canadiense , y a menudo en Australia y Nueva Zelanda, el término mall puede usarse de manera informal, pero shopping center o simplemente center aparecerá en el nombre del complejo (como Toronto Eaton Centre ). El término mall es menos común como parte del nombre del complejo. [ ¿ Investigación original? ]

SM Mall of Asia en Pasay , el centro comercial recuperado más grande de Filipinas

Tipos

El Consejo Internacional de Centros Comerciales , con sede en la ciudad de Nueva York , clasifica dos tipos de centros comerciales como centros comerciales: centros comerciales regionales y centros comerciales superregionales. Un centro comercial regional, según el Consejo Internacional de Centros Comerciales, es un centro comercial con 400.000 pies cuadrados (37.000 m2 ) a 800.000 pies cuadrados (74.000 m2 ) de área bruta alquilable con al menos dos tiendas ancla . [8] Un centro comercial superregional, según el Consejo Internacional de Centros Comerciales, es un centro comercial con más de 800.000 pies cuadrados (74.000 m2 ) de área bruta alquilable, tres o más tiendas ancla, comercio masivo, más variedad, ropa de moda y sirve como el lugar de compras dominante para la región (25 millas o 40 km) en la que se encuentra. [8] No se clasifican como centros comerciales los formatos más pequeños, como centros comerciales al aire libre y centros comerciales de barrio , y los formatos especializados, como centros de poder , mercados de festivales y centros de outlet . [4]

Historia

Precursores del centro comercial

La Burlington Arcade de Londres, con las fachadas de las tiendas en su interior (en la foto), inaugurada en 1819
El interior de la Galería Vittorio Emanuele II de Milán, inaugurada en 1877

Los centros comerciales en general pueden tener su origen en los mercados públicos y, en Oriente Medio, en los bazares cubiertos .

En 1798 se construyó en París el primer pasaje comercial cubierto, el Passage du Caire . [9] El Burlington Arcade de Londres se inauguró en 1819. [10] El Arcade de Providence, Rhode Island , construido en 1828, afirma ser el primer centro comercial de los Estados Unidos. [11] Las ciudades de Europa occidental en particular construyeron muchos centros comerciales de estilo arcade. La Galleria Vittorio Emanuele II de Milán, que se inauguró en 1877, era más grande que sus predecesoras e inspiró el uso del término "galleria" para muchas otras galerías comerciales y centros comerciales. [12] [13]

A mediados del siglo XX, con el auge de los suburbios y la cultura del automóvil en los Estados Unidos, se creó un nuevo estilo de centro comercial alejado de los centros urbanos . [14] Los primeros centros comerciales diseñados para el automóvil incluyen Market Square , Lake Forest, Illinois (1916), y Country Club Plaza , Kansas City, Missouri (1924). [15]

El concepto de centro comercial suburbano evolucionó aún más en los Estados Unidos después de la Segunda Guerra Mundial , con centros comerciales al aire libre más grandes anclados por grandes almacenes, como el Broadway-Crenshaw Center de 550.000 pies cuadrados (51.000 m2 ) en Los Ángeles , construido en 1947 y anclado por un Broadway de cinco pisos y un May Company California . [16]

Paseos peatonales del centro de la ciudad y uso del términocentro comercial

A finales de los años 1950 y principios de los 1960, se utilizó por primera vez el término "centro comercial", pero en el sentido original de la palabra "centro comercial", que significa un paseo peatonal en los EE. UU., o un "recinto comercial" en el uso en el Reino Unido. Los primeros centros comerciales peatonales del centro de la ciudad incluyeron el Kalamazoo Mall (el primero, en 1959), "Shoppers' See-Way" en Toledo , Lincoln Road Mall en Miami Beach y Santa Monica Mall (1965). [17] [18] [19]

Aunque Bergen Mall abrió en 1957 con el nombre de "centro comercial" e inspiró a otros centros comerciales suburbanos a cambiar su nombre a centros comerciales, este tipo de propiedades todavía se conocían como "centros comerciales" hasta fines de la década de 1960. [20] [ página necesaria ]

Centros comerciales cerrados

El interior original de Shopping , construido en 1955 y uno de los primeros centros comerciales cerrados del mundo, en Luleå , Suecia

El centro comercial cerrado, que con el tiempo se conocería como centro comercial, no apareció en la corriente principal hasta mediados de la década de 1950. Uno de los primeros ejemplos fue el Valley Fair Shopping Center en Appleton, Wisconsin , [21] que abrió sus puertas el 10 de marzo de 1955. Valley Fair contaba con una serie de características modernas, entre ellas calefacción y refrigeración centrales, una gran zona de aparcamiento al aire libre, tiendas ancla adosadas y restaurantes. Más tarde ese año se inauguró el primer centro comercial completamente cerrado del mundo en Luleå , en el norte de Suecia (arquitecto: Ralph Erskine ) y se denominó Shopping ; la región ahora ostenta la mayor densidad de centros comerciales de Europa. [22]

La idea de un complejo comercial completamente cerrado y de tamaño regional fue iniciada en 1956 por el arquitecto nacido en Austria e inmigrante estadounidense Victor Gruen . [23] [24] [25] Esta nueva generación de centros comerciales de tamaño regional comenzó con el Southdale Center diseñado por Gruen , que se inauguró en el suburbio de Twin Cities de Edina, Minnesota , Estados Unidos en octubre de 1956. [24] [25] Por ser pionero en el concepto de centro comercial que pronto sería enormemente popular en esta forma, Gruen ha sido llamado el "arquitecto más influyente del siglo XX" por Malcolm Gladwell . [26]

El primer complejo comercial que se promocionó como un "centro comercial" fue el Bergen Mall de Paramus, Nueva Jersey , que abrió con un formato al aire libre el 14 de noviembre de 1957, [27] y luego se cerró en 1973. Aparte de Southdale Center , los primeros centros comerciales cerrados importantes fueron Harundale Mall (1958) en Glen Burnie, Maryland, [28] Big Town Mall (1959) en Mesquite, Texas, Chris-Town Mall (1961) en Phoenix, Arizona, y Randhurst Center (1962) en Mount Prospect, Illinois.

Otros centros comerciales de la época trasladaron el comercio minorista de los densos centros comerciales a los suburbios predominantemente residenciales. Esta fórmula (espacio cerrado con tiendas anexas, lejos del centro y accesible sólo en automóvil) se convirtió en una forma popular de construir comercios minoristas en todo el mundo. El propio Gruen llegó a aborrecer este efecto de su nuevo diseño; denunció la creación de enormes "mares de estacionamiento que desperdician terreno" y la expansión de la expansión suburbana. [29] [30]

Aunque los centros comerciales surgieron principalmente en áreas suburbanas en los EE. UU., algunas ciudades estadounidenses facilitaron la construcción de centros comerciales cerrados en el centro de la ciudad como un esfuerzo por revitalizar los centros urbanos y permitirles competir de manera efectiva con los centros comerciales suburbanos. Algunos ejemplos fueron Main Place Mall en Buffalo (1969) y The Gallery (1977, ahora Fashion District Philadelphia ) en Filadelfia. Otras ciudades crearon centros comerciales peatonales al aire libre .

En los Estados Unidos, los desarrolladores como A. Alfred Taubman de Taubman Centers ampliaron el concepto aún más en 1980, con baldosas de terrazo en el centro comercial de Short Hills en Nueva Jersey , fuentes interiores y dos niveles que permitían al comprador hacer un circuito por todas las tiendas. Taubman creía que las alfombras aumentaban la fricción, lo que ralentizaba a los clientes, por lo que las eliminó. La luz del día que se desvanecía a través de los paneles de vidrio se complementó con una iluminación eléctrica que aumentaba gradualmente, lo que hacía que pareciera que la tarde duraba más, lo que animaba a los compradores a quedarse. [31] [32]

Declive de los centros comerciales en Estados Unidos

Belz Factory Outlet Mall, un centro comercial abandonado en Allen, Texas , Estados Unidos

En Estados Unidos, a mediados de los años 1990, todavía se construían centros comerciales a un ritmo de 140 al año. [33] Pero en 2001, un estudio de PricewaterhouseCoopers descubrió que los centros comerciales de bajo rendimiento y vacíos, conocidos como zonas de "centros comerciales muertos" y "zonas de centros comerciales en declive", eran un problema emergente. En 2007, un año antes de la Gran Recesión , no se construyó ningún centro comercial nuevo en Estados Unidos, por primera vez en 50 años. [34] El centro comercial City Creek Center en Salt Lake City , que abrió en marzo de 2012, fue el primero en construirse desde la recesión. [15]

Durante la década de 1990, los centros comerciales comenzaron a perder consumidores frente a los centros de poder y de estilo de vida al aire libre, ya que los consumidores prefirieron estacionarse justo en frente y caminar directamente hacia las grandes tiendas con precios más bajos y sin los gastos generales de los centros comerciales tradicionales (es decir, largos pasillos cerrados). [35] [36] [37] [38]

Otro problema era que el sector inmobiliario comercial estadounidense, enloquecido por el crecimiento, había construido simplemente demasiados lugares agradables para hacer compras, mucho más de lo que podía justificarse razonablemente en función del crecimiento real de la población estadounidense, las ventas minoristas o cualquier otro indicador económico. El número de centros comerciales estadounidenses se disparó de 4.500 en 1960 a 70.000 en 1986 y a poco menos de 108.000 en 2010. [39]

Por lo tanto, el número de centros comerciales muertos aumentó significativamente a principios del siglo XXI. La salud económica de los centros comerciales en los Estados Unidos ha estado en declive, como lo revelan las altas tasas de vacancia. De 2006 a 2010, el porcentaje de centros comerciales que los expertos en bienes raíces consideran "moribundos" (tienen una tasa de vacancia de al menos el 40%), insalubres (20-40%) o en problemas (10-20%) aumentó considerablemente, y estas altas tasas de vacancia solo disminuyeron parcialmente de 2010 a 2014. [40] En 2014, casi el 3% de todos los centros comerciales en los Estados Unidos se consideraron "moribundos" (tasas de vacancia del 40% o más) y casi una quinta parte de todos los centros comerciales tenían tasas de vacancia consideradas "preocupantes" (10% o más). Algunos expertos en bienes raíces dicen que el "problema fundamental" es un exceso de centros comerciales en muchas partes del país que crea un mercado que está "extremadamente sobrevendido". [40] Cuando el operador de centros comerciales Unibail-Rodamco-Westfield decidió salir del mercado estadounidense en 2022, Estados Unidos tenía un promedio de 24,5 pies cuadrados de espacio comercial per cápita (en contraste con 4,5 pies cuadrados per cápita en Europa). [41]

En 2019, The Shops & Restaurants at Hudson Yards abrió como un centro comercial de lujo en la ciudad de Nueva York con "una mezcla de tiendas de la ' Quinta Avenida '", como H&M , Zara y Sephora debajo de ellas. Este es uno de los dos primeros centros comerciales construidos recientemente, junto con American Dream , que abrieron en 2019 desde City Creek Center . [42]

Las compras en línea también han surgido como un competidor importante de los centros comerciales. En los Estados Unidos , las compras en línea han representado una parte cada vez mayor de las ventas minoristas totales. [43] En 2013, aproximadamente 200 de los 1.300 centros comerciales en los Estados Unidos estaban cerrando. [44] Para combatir esta tendencia, los desarrolladores han convertido los centros comerciales en otros usos, incluidas atracciones como parques, cines, gimnasios e incluso lagos de pesca. [45] En los Estados Unidos, el Highland Mall de 600.000 pies cuadrados será un campus para Austin Community College . [46] En Francia , el centro comercial So Ouest en las afueras de París fue diseñado para parecerse a elegantes apartamentos de estilo Luis XV e incluye 17.000 metros cuadrados (180.000 pies cuadrados) de espacio verde. [47] La ​​empresa australiana de centros comerciales Westfield lanzó un centro comercial en línea (y más tarde una aplicación móvil) con 150 tiendas, 3.000 marcas y más de 1 millón de productos. [48]

La pandemia de COVID-19 también afectó significativamente a la industria minorista. Las regulaciones gubernamentales cerraron temporalmente los centros comerciales, aumentaron los controles de entrada e impusieron estrictos requisitos de saneamiento público. [49]

Diseño

Parque de atracciones cubierto en el centro del Mall of America en Bloomington, Minnesota , el centro comercial más grande de los Estados Unidos
El centro comercial vertical ISQUARE de 31 pisos en Tsim Sha Tsui , Kowloon , Hong Kong en 2010

Centros comerciales verticales

Los altos precios de los terrenos en las ciudades populosas han dado lugar al concepto de "centro comercial vertical", en el que el espacio asignado al comercio minorista se configura en una serie de plantas a las que se puede acceder mediante ascensores y/o escaleras mecánicas (normalmente ambos) que unen los diferentes niveles del centro comercial. El reto de este tipo de centro comercial es superar la tendencia natural de los compradores a moverse horizontalmente y animarles a moverse hacia arriba y hacia abajo. [50] El concepto de centro comercial vertical fue concebido originalmente a finales de los años 1960 por Mafco Company, antigua división de desarrollo de centros comerciales de Marshall Field & Co. El rascacielos Water Tower Place en Chicago , Illinois, fue construido en 1975 por Urban Retail Properties. Contiene un hotel, condominios de lujo y espacio para oficinas y se asienta sobre una base de una manzana de largo que contiene un centro comercial minorista de estilo atrio de ocho niveles que da a la Magnificent Mile . [ cita requerida ]

Los centros comerciales verticales son comunes en las conurbaciones densamente pobladas del este y sudeste de Asia. Hong Kong en particular tiene numerosos ejemplos, como Times Square , Dragon Centre , APM , Langham Place , [50] ISQUARE , Hysan Place y The One .

También se puede construir un centro comercial vertical donde la geografía impide construir hacia el exterior o hay otras restricciones en la construcción, como edificios históricos o arqueología significativa . El centro comercial Darwin y los centros comerciales asociados en Shrewsbury , Reino Unido, están construidos en la ladera de una colina empinada, alrededor de las antiguas murallas de la ciudad; [51] en consecuencia, el centro comercial está dividido en siete pisos verticalmente (dos ubicaciones horizontalmente) conectados por ascensores, escaleras mecánicas y pasarelas de puentes. Algunos establecimientos incorporan este tipo de diseños en su distribución, como el antiguo McDonald's de Shrewsbury , dividido en cuatro pisos con múltiples entrepisos que presentaban bóvedas de castillo medieval (completas con saeteras  ) en los comedores del sótano.

Componentes

Patio de comidas

Una característica común de los centros comerciales es un patio de comidas: este generalmente consiste en varios vendedores de comida rápida de distintos tipos, que rodean una zona de asientos compartida.

Grandes almacenes

Cuando Victor Gruen desarrolló el formato de centro comercial a mediados de los años 50, era necesario contratar grandes almacenes para la estabilidad financiera de los proyectos y para atraer tráfico minorista que también se tradujera en visitas a las tiendas más pequeñas del centro comercial. Estas tiendas más grandes se denominan tiendas ancla o tiendas de atracción. En cuanto a la configuración física, las tiendas ancla normalmente se ubican lo más lejos posible entre sí para maximizar la cantidad de tráfico de una tienda ancla a otra. [ cita requerida ]

Diferencias regionales

Avenida Express Chennai, India
Galería comercial en Tokio, Japón

Europa

Se estima que en Europa existen 222 centros comerciales. En 2014, estos centros comerciales tuvieron ventas combinadas de 12.470 millones de dólares estadounidenses. [52] Esto representó un aumento del 10% en los ingresos con respecto al año anterior. [52]

Reino Unido e Irlanda

En el Reino Unido e Irlanda, tanto los centros al aire libre como los cerrados se denominan comúnmente centros comerciales . El término centro comercial se refiere principalmente a un centro comercial (un lugar donde una serie de tiendas se encuentran junto a una zona peatonal) o a una calle exclusivamente peatonal que permite a los compradores caminar sin interferencias del tráfico vehicular.

La mayoría de los centros comerciales cerrados británicos, el equivalente a un centro comercial estadounidense, se encuentran en los centros urbanos, generalmente se encuentran en distritos comerciales antiguos e históricos y están rodeados de calles comerciales al aire libre subsidiarias. Los grandes ejemplos incluyen Westquay en Southampton ; Manchester Arndale ; Bullring Birmingham ; Liverpool One ; Trinity Leeds ; Buchanan Galleries en Glasgow ; St James Quarter en Edimburgo ; y Eldon Square en Newcastle upon Tyne . Además de los centros comerciales del centro de la ciudad, las grandes conurbaciones del Reino Unido también tendrán grandes "centros comerciales regionales" fuera de la ciudad, como el Metrocentre en Gateshead ; Meadowhall Centre , Sheffield, que sirve al sur de Yorkshire ; el Trafford Centre en el Gran Manchester ; White Rose Centre en Leeds ; el Merry Hill Centre cerca de Dudley ; y Bluewater en Kent . Estos centros se construyeron en los años 1980 y 1990, pero las regulaciones de planificación prohíben la construcción de más. En el Reino Unido, los desarrollos comerciales fuera de las ciudades se centran ahora en los parques comerciales , que consisten en grupos de tiendas de estilo almacén con entradas individuales desde el exterior. La política de planificación prioriza el desarrollo de los centros urbanos existentes, aunque con un éxito desigual. [53] Westfield London ( White City ) es el centro comercial más grande de Europa. [ cita requerida ]

Rusia

En Rusia , por otra parte, a partir de 2013 se había construido una gran cantidad de nuevos centros comerciales cerca de las principales ciudades, en particular los centros comerciales MEGA como el centro comercial Mega Belaya Dacha cerca de Moscú . En gran parte fueron financiados por inversores internacionales y eran populares entre los compradores de la clase media emergente. [54]

Gestión y cuestiones jurídicas

Empresas de gestión de propiedades comerciales

Una empresa de gestión de propiedades comerciales es una empresa que se especializa en poseer y administrar centros comerciales. La mayoría de las empresas de gestión de propiedades comerciales poseen al menos 20 centros comerciales. Algunas empresas utilizan un esquema de nombres similar para la mayoría de sus centros comerciales; por ejemplo, Mills Corporation pone "Mills" en la mayoría de los nombres de sus centros comerciales y SM Prime Holdings de Filipinas pone "SM" en todos sus centros comerciales, así como en tiendas ancla como The SM Store, SM Appliance Center, SM Hypermarket, SM Cinema y SM Supermarket. En el Reino Unido, The Mall Fund cambia el nombre de cualquier centro que compra a "The Mall (ubicación)" , utilizando su logotipo de M rosa; cuando vende un centro comercial, el centro vuelve a su propio nombre y marca, como el Ashley Centre en Epsom . [55] De manera similar, después de su cambio de marca de Capital Shopping Centres, intu Properties renombró muchos de sus centros a "intu (nombre/ubicación)" (como intu Lakeside ); De nuevo, los centros comerciales eliminados de la red vuelven a tener su propia marca (véase por ejemplo The Glades en Bromley ).

Cuestiones jurídicas

Un aspecto controvertido de los centros comerciales ha sido su desplazamiento efectivo de las calles principales tradicionales o calles principales . Algunos consumidores prefieren los centros comerciales, con sus estacionamientos, entornos controlados y guardias de seguridad privados , a los distritos comerciales centrales (CBD) o centros urbanos , que con frecuencia tienen estacionamiento limitado, mantenimiento deficiente, clima al aire libre y cobertura policial limitada . [56] [57]

En respuesta, algunas jurisdicciones, en particular California , han ampliado el derecho a la libertad de expresión para garantizar que los oradores puedan llegar a los consumidores que prefieren comprar, comer y socializar dentro de los límites de los centros comerciales de propiedad privada. [35] [58] La decisión de la Corte Suprema Pruneyard Shopping Center v. Robins se emitió el 9 de junio de 1980, que confirmó la decisión de la Corte Suprema de California en un caso que surgió de una disputa por la libertad de expresión entre el Pruneyard Shopping Center en Campbell, California, y varios estudiantes de secundaria locales.

Los centros comerciales más grandes del mundo

Esta es una lista de los centros comerciales más grandes del mundo según su área bruta alquilable (GLA), con un GLA de al menos 250.000 m2 ( 2.700.000 pies cuadrados).

Centros comerciales combinados minoristas y mayoristas

Algunos complejos de mercados mayoristas también funcionan como centros comerciales, ya que contienen espacios minoristas que operan como tiendas en centros comerciales normales, pero también actúan como puntos de venta de productores y vendedores que pueden recibir grandes pedidos de exportación.

Véase también

Referencias

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Lectura adicional

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