En los Estados Unidos , una nota hipotecaria (también conocida como nota de gravamen inmobiliario , nota del prestatario ) es un pagaré garantizado por un préstamo hipotecario específico .
Los pagarés hipotecarios son una promesa escrita de reembolsar una suma específica de dinero más intereses a una tasa y plazo específicos para cumplir la promesa. Mientras que la escritura o contrato hipotecario hipoteca o impone un gravamen sobre el título de propiedad inmueble como garantía de un préstamo , la nota hipotecaria establece el monto de la deuda y la tasa de interés , y obliga al prestatario , que firma la nota, personalmente por reembolso. En los procedimientos de ejecución hipotecaria en determinadas jurisdicciones, los prestatarios pueden exigir que la parte ejecutante presente el pagaré como prueba de que son los verdaderos propietarios de la deuda. [1]
Las definiciones técnicas de los productos pueden variar entre países. En Australia , por ejemplo, una nota hipotecaria es un título de deuda garantizado (deuda senior) (también conocido como bono de crédito garantizado) que puede emitirse en relación con una transacción de crédito específica completa (es decir, una transacción de préstamo completa y aislada) o partes de la misma. . Si bien los títulos de deuda australianos son muy diversos, las notas hipotecarias, por definición, se refieren a transacciones respaldadas por una hipoteca registrada sobre garantía de propiedad inmueble, que ofrecen claras ventajas a los acreedores garantizados, como la inviabilidad, [2] que no se extienden a las hipotecas no registradas.
Por primera vez en octubre de 2019, a través de un anuncio en la Bolsa de Valores de Australia , se ofrecieron notas hipotecarias fraccionadas denominadas "MNotes" como títulos de deuda. [3] En ese caso, la diferencia distintiva fue la estructuración de estos valores. En lugar de un pagaré hipotecario por transacción completa, ahora se emite 1 MNote por cada dólar de un bono de crédito garantizado específico, clasificado pari passu con otros MNotes emitidos con respecto a una transacción específica y que atrae un cupón basado en la evaluación general del riesgo de dicha transacción. transacción subyacente. Al igual que con los bonos de tasa fija y otros títulos de deuda, el cupón (el rendimiento ofrecido como rendimiento) y el principal vencen al vencimiento de la nota hipotecaria o MNote. El rendimiento de las notas hipotecarias y/o MNotes refleja los términos ofrecidos, la liquidez, la calidad crediticia, la clasificación y el tipo de garantía de propiedad. [4]
Al igual que otros instrumentos de inversión ofrecidos en Australia, las notas hipotecarias solo pueden ser emitidas por planes de inversión administrados registrados y/o titulares de una licencia de servicios financieros australiana [5] que describa todos los términos y condiciones de inversión.
En su mayor parte, es la nota hipotecaria la que determina el "tipo" de hipoteca:
Dado que no todos los pagarés hipotecarios son iguales, es importante que el pagaré sea lo más seguro y comercializable posible. Esto protege al titular del pagaré si decide conservarlo y le permitirá obtener un precio más alto si decide venderlo más tarde a un comprador de pagarés hipotecarios.
Al igual que los bonos , las notas hipotecarias ofrecen a los inversores un flujo de pagos durante un período de tiempo. Los pagarés hipotecarios se negocian en el mercado secundario en su totalidad o como parte de un título respaldado por hipotecas . A diferencia de los bonos, los precios de las notas hipotecarias se cotizan como porcentaje, por ejemplo, 95 por 95%. [7] Al determinar si una nota hipotecaria de préstamo completo sería una buena inversión en la cartera de uno, sería necesario considerar las características y circunstancias que rodean la creación del préstamo, la garantía o propiedad que garantiza el préstamo, así como la estructura de el préstamo junto con los antecedentes financieros del prestatario. [8]
En el Reino Unido , la deuda relacionada con hipotecas asciende a más de 1 billón de libras esterlinas. [9] En el mercado de bonos de Estados Unidos , la deuda relacionada con hipotecas asciende a 6,5 billones de dólares y representaba el 23% del mercado al 31 de diciembre de 2006. [10] En 2006, se emitieron 1,93 billones de dólares de deuda hipotecaria sobre bonos estadounidenses. mercado; esto es aproximadamente el PIB del Reino Unido y es mayor que cualquier otra categoría de deuda. [10]
Los riesgos asociados a las notas hipotecarias son muy similares a los de los bonos:
A cambio de una tarifa, garantes como Fannie Mae , Freddie Mac y Ginnie Mae garantizan valores respaldados por hipotecas contra el riesgo de incumplimiento del propietario, reduciendo así el riesgo crediticio asociado con las notas hipotecarias.
Los compradores de pagarés hipotecarios son empresas o inversores con el capital para comprar un pagaré hipotecario. Si alguien tiene una hipoteca privada, estos inversores darán efectivo y se harán cargo de recibir los pagos mensuales que se le pagaban al propietario anterior. Una nota hipotecaria para estos inversores son préstamos hipotecarios o hipotecas que están garantizadas por bienes inmuebles . Los pagarés hipotecarios pueden oscilar entre 10.000 dólares y decenas de millones de dólares.
Los compradores de pagarés pueden comprar pagarés sobre casi cualquier tipo de propiedad, aunque las casas unifamiliares ocupadas por sus propietarios tienden a obtener los mejores precios. Un comprador de pagarés ofrecerá un precio determinado en función de sus factores de riesgo percibidos, que incluyen el monto del capital de la propiedad, el crédito del pagador, el tipo y condición de la propiedad y el área circundante, elementos del pagaré, etc. Los compradores de billetes basados solo comprarán en los 50 estados, aunque algunos anuncian que pueden comprar billetes en Canadá.
La ventaja de una nota hipotecaria sobre otras inversiones es que una nota hipotecaria permitirá cobrar los intereses mensualmente. No se cobran comisiones de ventas ni honorarios de una inversión en pagarés hipotecarios. [11]
La cadena de título de un pagaré es muy importante para todos los propietarios de viviendas en Estados Unidos. La incapacidad de demostrar una cadena completa de título y propiedad de un pagaré del Prestamista A al Prestamista B, al Prestamista C, etc. se ha convertido en un impedimento importante para la capacidad de los administradores hipotecarios de ejecutar propiedades en estados de ejecución hipotecaria judicial y en el alivio de suspensiones en Tribunal Federal de Quiebras . La cuestión de la legitimación activa (en otras palabras, la cuestión de quién tiene el derecho legal a demandar) es la base de la estrategia de producir el billete, que obliga al prestamista a demostrar que tiene el derecho legal a demandar. [12]
Los abogados estiman que los documentos pertenecientes a hasta el 50% de las hipotecas realizadas entre 2001 y 2008 se han perdido o destruido, lo que ha llevado a los prestatarios a exigir que la parte ejecutante presente el pagaré como prueba de la deuda. [13]
Defensores del consumidor [ ¿quién? ] afirman que casi todas las entidades que intentan ejecutar una ejecución hipotecaria sobre los propietarios de viviendas no son el verdadero prestamista, sino más bien un administrador que cobra pagos mensuales por un fideicomiso de valores respaldados por hipotecas (MBS). Por lo tanto, los tribunales han determinado que los Administradores no son la verdadera parte interesada y no poseen capacidad legal para solicitar reparación ante los tribunales. [ cita necesaria ]