Un préstamo de solo intereses es un préstamo en el que el prestatario paga solo los intereses durante parte o la totalidad del plazo, y el saldo del capital no cambia durante el período de solo intereses. Al final del plazo de solo intereses, el prestatario debe renegociar otra hipoteca de solo intereses, [1] pagar el principal o, si se acordó previamente, convertir el préstamo en un préstamo (amortizante) con pago de principal e intereses en la cuenta del prestatario. opción.
En los Estados Unidos , lo típico es un período de cinco o diez años de sólo intereses. Pasado este tiempo, el saldo de principal se amortiza por el plazo restante. En otras palabras, si un prestatario tuviera un préstamo hipotecario a treinta años y los primeros diez años fueran sólo intereses, al final de los primeros diez años, el saldo del principal se amortizaría durante el período restante de veinte años. El resultado práctico es que los pagos anticipados (en el período de sólo intereses) son sustancialmente más bajos que los pagos tardíos. Esto le da al prestatario más flexibilidad porque no está obligado a realizar pagos de capital. De hecho, también permite a un prestatario que espera aumentar sustancialmente su salario durante el transcurso del préstamo pedir prestado más de lo que de otro modo habría podido permitirse, o a los inversores generar flujo de caja cuando de otro modo no podrían hacerlo. Durante los años de la hipoteca que solo generan intereses, el saldo del préstamo no disminuirá a menos que el prestatario realice pagos adicionales del principal. En una hipoteca de amortización convencional, la parte de un pago que se aplica al principal es significativamente menor que la parte que se aplica a los intereses en los primeros años (el mismo período de tiempo que sería solo de intereses).
Los préstamos sólo con intereses representan un riesgo algo mayor para los prestamistas y, por lo tanto, están sujetos a una tasa de interés ligeramente más alta. Combinadas con un pago inicial pequeño o nulo , la variedad de hipotecas de tasa ajustable (ARM) de solo interés a veces son indicativas de que un comprador asume demasiado riesgo, especialmente cuando es poco probable que ese comprador califique bajo estructuras de préstamo más conservadoras. [2] Debido a que un propietario de vivienda no acumula ningún valor líquido en un préstamo de sólo interés, puede verse afectado negativamente por las condiciones prevalecientes en el mercado en el momento en que el prestatario está listo para vender la casa o refinanciarla. El prestatario puede verse incapaz de afrontar los pagos amortizados regularmente más altos al final del período de sólo intereses, incapaz de refinanciar debido a la falta de capital y incapaz de vender si la demanda de vivienda se ha debilitado.
Debido a los aspectos especulativos de confiar en la apreciación de la vivienda, que pueden ocurrir o no, muchos expertos financieros como Suze Orman desaconsejan los préstamos con intereses únicamente para los cuales un prestatario no calificaría de otro modo. [3] Los tipos de préstamos con intereses únicamente que dependen de la apreciación de la vivienda serían préstamos de amortización negativa , que la mayoría de las instituciones financieras suspendieron a mediados de 2008.
Un estudio publicado por el Banco de la Reserva Federal de Chicago antes de la crisis financiera de 2008 afirmaba que la mayoría de los estadounidenses podrían beneficiarse de la financiación de cuentas con impuestos diferidos en lugar de pagar los saldos de las hipotecas. Los propietarios de viviendas a veces utilizan préstamos con intereses únicamente para liberar efectivo mensual para financiar cuentas de jubilación. 3,4 millones de hogares no contribuyen en absoluto a su jubilación pero sí aceleran el pago de sus hipotecas. "Esos hogares están perdiendo entre 11 y 17 centavos por cada dólar que invierten en un pago hipotecario más rápido", según un estudio de la Reserva Federal de Chicago reiterado en el Chicago Tribune . [4] [5]
Los préstamos con intereses únicamente son formas populares de pedir dinero prestado para comprar un activo que probablemente no se deprecie mucho y que puede venderse al final del préstamo para reembolsar el capital. Por ejemplo, segundas viviendas o propiedades compradas para alquilar a terceros. En el Reino Unido, en las décadas de 1980 y 1990, una forma popular de comprar una casa era combinar un préstamo con intereses únicamente con una póliza de dotación , combinación conocida como hipoteca de dotación . A los propietarios se les dijo que la póliza de dotación cubriría la hipoteca y proporcionaría además una suma global. Muchas de estas políticas de dotación fueron mal administradas y no lograron entregar los montos prometidos, algunos de los cuales ni siquiera cubrieron el costo de la hipoteca. Esta mala venta, combinada con el pobre desempeño del mercado de valores a fines de la década de 1990, ha resultado en que las hipotecas de donación se vuelvan impopulares.
En el Reino Unido, también existen hipotecas de jubilación con pagos de intereses únicamente que se establecieron en 2018. [6] Permiten a los propietarios de viviendas mayores de 55 años desbloquear efectivo libre de impuestos de su casa, pagando solo los intereses mensuales en su vida. La mayoría de los proveedores de hipotecas con intereses de jubilación únicamente son bancos mutuos y retadores . [6]
Después de la entrada de los bancos privados en el sector bancario indio, que antes estaba dominado por bancos nacionalizados, se introdujeron préstamos con intereses únicamente. Estos préstamos se conceden siempre que el prestatario entregue un valor (como adornos de oro) o los documentos del mismo (documentos de la casa) al banco. Los préstamos de oro son los préstamos con intereses más comunes en la India.
En Singapur , desde el 14 de septiembre de 2009, no se permitían las hipotecas de sólo interés. La razón era que este tipo de hipoteca fomentaba la especulación inmobiliaria. Los compradores comprarán una casa privada mientras aún está en construcción y pagarán solo los intereses de la hipoteca hasta que la propiedad esté terminada. Debido al menor pago mensual (solo intereses) durante la fase de construcción, algunos inversores adquirirán la casa con la intención de venderla con una ganancia antes de que se complete la construcción. [7]
Los valores que sólo pagan intereses a veces se generan artificialmente a partir de valores estructurados, en particular los CMO . Se crea un conjunto de valores (normalmente hipotecas) y se divide en tramos ; El efectivo recibido de las deudas subyacentes se distribuye entre los tramos de acuerdo con reglas predefinidas. Un valor de solo intereses (IO) es un tipo de tramo que se puede crear; generalmente se crea en conjunto con un tramo de solo capital (PO). Estos tramos atenderán a dos tipos particulares de inversores, dependiendo de si los inversores están intentando aumentar su rendimiento actual (que pueden obtener de una IO) o tratando de reducir su exposición a los pagos anticipados de los préstamos (que pueden obtener de una IO). una orden de compra). Los rendimientos de las inversiones en IO y PO dependen en gran medida de las tasas de pago anticipado de las hipotecas y permiten a los inversores beneficiarse de diferentes expectativas de pago anticipado. [8]
A principios de la década de 2000, en muchos mercados estadounidenses el valor de las viviendas aumentó hasta cuatro veces en un lapso de cinco años. Los préstamos con intereses únicamente ayudaron a los propietarios a permitirse más viviendas y obtener más apreciación durante este período. Sin embargo, los préstamos de sólo interés contribuyeron en gran medida a crear la posterior situación de burbuja inmobiliaria, porque los prestatarios de tasa variable no podían permitirse la tasa totalmente indexada. Los préstamos de sólo interés están en desventaja para los prestatarios cuando los precios de la vivienda caen, lo que hace que la hipoteca sea mayor que el valor de la casa. [9]