Una hipoteca a tasa variable , hipoteca a tasa ajustable ( ARM ) o hipoteca con tasa variable es un préstamo hipotecario con la tasa de interés del pagaré ajustada periódicamente en función de un índice que refleja el costo para el prestamista de tomar prestado en los mercados crediticios. [1] El préstamo puede ofrecerse a la tasa variable estándar/ tasa base del prestamista . Puede haber un vínculo directo y legalmente definido con el índice subyacente, pero cuando el prestamista no ofrece un vínculo específico con el mercado o índice subyacente, la tasa puede cambiarse a discreción del prestamista. El término "hipoteca a tasa variable" es más común fuera de los Estados Unidos , mientras que en los Estados Unidos, "hipoteca a tasa ajustable" es más común e implica una hipoteca regulada por el gobierno federal, [2] con topes en los cargos. En muchos países, las hipotecas a tasa ajustable son la norma y, en esos lugares, pueden denominarse simplemente hipotecas.
Entre los índices más comunes se encuentran las tasas de los títulos del Tesoro con vencimiento constante a un año (CMT), el índice de costo de fondos (COFI) y la tasa interbancaria de oferta de Londres (LIBOR). Algunos prestamistas utilizan su propio costo de fondos como índice, en lugar de utilizar otros índices. Esto se hace para garantizar un margen estable para el prestamista, cuyo propio costo de financiamiento generalmente estará relacionado con el índice. En consecuencia, los pagos realizados por el prestatario pueden cambiar con el tiempo con el cambio de la tasa de interés (alternativamente, el plazo del préstamo puede cambiar). Esto es distinto de la hipoteca de pago graduado , que ofrece montos de pago cambiantes pero una tasa de interés fija. Otras formas de préstamo hipotecario incluyen la hipoteca de solo interés , la hipoteca de tasa fija , la hipoteca de amortización negativa y la hipoteca de pago global .
Los tipos de interés variables transfieren parte del riesgo de tipo de interés del prestamista al prestatario. Pueden utilizarse cuando los tipos de interés impredecibles dificultan la obtención de préstamos a tipo fijo. El prestatario se beneficia si el tipo de interés baja, pero pierde si aumenta. El prestatario también se beneficia de unos márgenes reducidos sobre el coste subyacente del préstamo en comparación con las hipotecas a tipo fijo o con tipo máximo.
A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, las hipotecas a tipo variable no se ven afectadas por el riesgo de inflación, pero sí están expuestas al riesgo de que varíen los tipos de interés reales. Las hipotecas a tipo variable suelen cobrar tipos de interés más bajos que las de tipo fijo. Según los expertos, "los prestatarios deberían preferir en general las hipotecas a tipo variable a las de tipo fijo, a menos que los tipos de interés sean bajos". [3]
En algunos países, los bancos pueden publicar una tasa preferencial de préstamos que se utiliza como índice. El índice puede aplicarse de una de tres maneras: directamente, sobre la base de una tasa más un margen, o en función de la evolución del índice.
Un índice aplicado directamente significa que el tipo de interés cambia exactamente con el índice. En otras palabras, el tipo de interés del pagaré es exactamente igual al índice. De los índices anteriores, solo el índice del tipo de interés del contrato se aplica directamente. [1]
Aplicar un índice sobre la base de una tasa más un margen significa que la tasa de interés será igual al índice subyacente más un margen. El margen se especifica en la nota y permanece fijo durante la vida del préstamo. [1] Por ejemplo, una tasa de interés hipotecaria puede especificarse en la nota como LIBOR más 2%, donde 2% es el margen y LIBOR es el índice.
La última forma de aplicar un índice es sobre la base del movimiento. En este esquema, la hipoteca se origina a una tasa acordada, que luego se ajusta en función del movimiento del índice. [1] A diferencia de la hipoteca directa o la hipoteca con índice más margen, la tasa inicial no está vinculada explícitamente a ningún índice; los ajustes están vinculados a un índice.
Las características básicas más importantes de los ARM son: [5]
La elección de un préstamo hipotecario para la vivienda es complicada y lleva mucho tiempo. Para ayudar al comprador, la Junta de la Reserva Federal y la Junta Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda han preparado una lista de verificación de hipotecas.
Toda hipoteca en la que los pagos que efectúa el prestatario puedan aumentar con el tiempo conlleva el riesgo de que el prestatario atraviese dificultades financieras. Para limitar este riesgo, las limitaciones a los cargos (conocidas en la industria como topes ) son una característica común de las hipotecas de tasa variable. [1] Los topes se aplican generalmente a tres características de la hipoteca:
Por ejemplo, una hipoteca ARM determinada podría tener los siguientes tipos de límites de ajuste de tasas de interés:
Límites de ajuste del pago de la hipoteca:
Límites de ajuste de la tasa de interés durante la vida del préstamo:
Los límites al cambio periódico de la tasa de interés pueden dividirse en un límite para el primer cambio periódico y un límite separado para los cambios periódicos posteriores, por ejemplo, 5% para el ajuste inicial y 2% para los ajustes posteriores.
Aunque no es común, un límite puede limitar el pago mensual máximo en términos absolutos (por ejemplo, $1000 al mes), en lugar de en términos relativos.
Los préstamos de tasa ajustable que permiten una amortización negativa suelen tener ajustes de pago que ocurren con menos frecuencia que el ajuste de la tasa de interés. Por ejemplo, la tasa de interés puede ajustarse todos los meses, pero el monto del pago solo una vez cada 12 meses.
La estructura de capitalización a veces se expresa como capitalización de ajuste inicial / capitalización de ajuste posterior / capitalización de vida , por ejemplo, 2/2/5 para un préstamo con una capitalización del 2 % en el ajuste inicial, una capitalización del 2 % en los ajustes posteriores y una capitalización del 5 % en los ajustes totales de la tasa de interés. Cuando solo se dan dos valores, esto indica que la capitalización de cambio inicial y la capitalización periódica son iguales. Por ejemplo, una estructura de capitalización 2/2/5 a veces puede escribirse simplemente como 2/5.
Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable generalmente permiten a los prestatarios reducir sus pagos iniciales si están dispuestos a asumir el riesgo de cambios en las tasas de interés. Hay evidencia de que los consumidores tienden a preferir contratos con las tasas iniciales más bajas, como en el Reino Unido, donde los consumidores tienden a centrarse en los costos hipotecarios mensuales inmediatos. [6] Las decisiones de los consumidores también pueden verse afectadas por el asesoramiento que reciben, y gran parte del asesoramiento es proporcionado por prestamistas que pueden preferir los préstamos hipotecarios de tasa ajustable debido a las estructuras del mercado financiero. [6]
En muchos países, los bancos o instituciones financieras similares son los principales originadores de hipotecas. Para los bancos que se financian con depósitos de clientes , los depósitos de los clientes suelen tener plazos mucho más cortos que las hipotecas residenciales. Si un banco ofreciera grandes volúmenes de hipotecas a tasas fijas pero derivara la mayor parte de su financiación de depósitos (u otras fuentes de fondos a corto plazo), tendría un desajuste entre activos y pasivos debido al riesgo de tasa de interés . [6] Entonces correría el riesgo de que los ingresos por intereses de su cartera hipotecaria fueran menores de lo que necesita para pagar a sus depositantes. En los Estados Unidos, algunos sostienen que la crisis de ahorro y préstamo fue causada en parte por el problema: las compañías de ahorro y préstamo tenían depósitos a corto plazo e hipotecas a largo plazo a tasa fija y, por lo tanto, se vieron atrapadas cuando Paul Volcker aumentó las tasas de interés a principios de la década de 1980. Por lo tanto, los bancos y otras instituciones financieras ofrecen hipotecas de tasa ajustable porque reduce el riesgo y se ajusta a sus fuentes de financiación.
Los reguladores bancarios prestan mucha atención a los desajustes entre activos y pasivos para evitar esos problemas, y establecen restricciones estrictas sobre la cantidad de hipotecas a tipo fijo a largo plazo que los bancos pueden tener en relación con sus otros activos. Para reducir el riesgo, muchos originadores de hipotecas venden muchas de sus hipotecas, en particular las hipotecas con tipo fijo.
Para el prestatario, las hipotecas de tasa ajustable pueden ser menos costosas, pero al precio de asumir un riesgo mayor. Muchas hipotecas de tasa ajustable tienen " períodos de prueba ", que son períodos iniciales de tasa fija relativamente cortos (normalmente, de un mes a un año) durante los cuales la hipoteca de tasa ajustable tiene una tasa de interés que es sustancialmente inferior a la tasa "totalmente indexada". El período de prueba puede inducir a algunos prestatarios a considerar una hipoteca de tasa ajustable como una ganga, más de lo que realmente representa. Una tasa de prueba baja predispone a una hipoteca de tasa ajustable a soportar aumentos de pago superiores a la media.
Una hipoteca de tasa ajustable híbrida ofrece una tasa de interés fija durante un período inicial y luego flotante. El término "híbrido" se refiere a la combinación de características de tasa fija y tasa ajustable de la hipoteca de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa ajustable híbridas se conocen por sus períodos iniciales de tasa fija y tasa ajustable; por ejemplo, 3/1 es para una hipoteca de tasa ajustable con un período de tasa fija de 3 años y períodos posteriores de ajuste de la tasa de interés de 1 año. La fecha en la que una hipoteca de tasa ajustable híbrida cambia de un programa de pago de tasa fija a un programa de pago ajustable se conoce como fecha de reinicio. Después de la fecha de reinicio, una hipoteca de tasa ajustable híbrida flota con un margen sobre un índice específico, al igual que cualquier hipoteca de tasa ajustable ordinaria. [7]
La popularidad de las hipotecas de tasa ajustable híbrida ha aumentado significativamente en los últimos años. En 1998, el porcentaje de hipotecas híbridas en relación con las hipotecas de tasa fija a 30 años era inferior al 2%; en seis años, este porcentaje aumentó al 27,5%. [7]
Al igual que otros ARM, los ARM híbridos transfieren parte del riesgo de tasa de interés del prestamista al prestatario, lo que permite al prestamista ofrecer una tasa de interés más baja en muchos entornos de tasas de interés.
Una "ARM opcional" es típicamente una ARM a 30 años que inicialmente ofrece al prestatario cuatro opciones de pago mensual: un pago mínimo especificado, un pago de solo intereses, un pago totalmente amortizable a 15 años y un pago totalmente amortizable a 30 años. [8]
Este tipo de préstamos también se denominan ARM "con opción de pago" o "pick-a-payment".
Cuando un prestatario realiza un pago de una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago que es menor que el interés acumulado, se produce una "amortización negativa", lo que significa que la parte no pagada del interés acumulado se suma al saldo de capital pendiente. Por ejemplo, si el prestatario realiza un pago mínimo de $1000 y la hipoteca de tasa ajustable ha acumulado un interés mensual de $1500, se sumarán $500 al saldo del préstamo del prestatario. Además, el pago de solo intereses del mes siguiente se calculará utilizando el nuevo saldo de capital más alto.
Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable con opción de compra (ARM) suelen ofrecerse con una tasa de interés inicial muy baja (a menudo tan baja como el 1 %), lo que se traduce en pagos mínimos muy bajos durante el primer año del préstamo. Durante los períodos de auge, los prestamistas suelen suscribir préstamos hipotecarios a los prestatarios en función de pagos hipotecarios que están por debajo del nivel de pago de amortización total. Esto permite a los prestatarios calificar para un préstamo mucho mayor (es decir, asumir más deuda) de lo que sería posible de otra manera. Al evaluar un préstamo hipotecario de tasa ajustable con opción de compra, los prestatarios prudentes no se centrarán en la tasa de interés inicial o el nivel de pago inicial, sino que considerarán las características del índice, el tamaño del "margen hipotecario" que se agrega al valor del índice y los demás términos del préstamo hipotecario de tasa ajustable. En concreto, deben considerar las posibilidades de que (1) los tipos de interés a largo plazo suban; (2) que su vivienda no se aprecie o incluso pierda valor o incluso (3) que ambos riesgos se materialicen.
Los préstamos con tasa de interés ajustable (ARM) opcionales son los más adecuados para prestatarios sofisticados con ingresos crecientes, en particular si sus ingresos fluctúan estacionalmente y necesitan la flexibilidad de pago que puede proporcionar un ARM de este tipo. Los prestatarios sofisticados administrarán cuidadosamente el nivel de amortización negativa que permiten acumular.
De esta manera, un prestatario puede controlar el riesgo principal de un ARM con opción, que es el "shock de pago", cuando la amortización negativa y otras características de este producto pueden desencadenar aumentos sustanciales de pago en períodos cortos de tiempo. [9]
El pago mínimo de una hipoteca de tasa ajustable opcional puede aumentar drásticamente si el saldo de capital impago alcanza el límite máximo de amortización negativa (normalmente, entre el 110 % y el 125 % del monto original del préstamo). Si eso sucede, el siguiente pago mínimo mensual será de un nivel que amortice por completo la hipoteca de tasa ajustable durante el plazo restante. Además, las hipotecas de tasa ajustable opcional suelen tener fechas de "reajuste" automáticas (a menudo cada cinco años) en las que se ajusta el pago para que la hipoteca de tasa ajustable vuelva a estar en condiciones de amortizarse por completo durante el plazo restante.
Por ejemplo, una hipoteca con tasa ajustable de $200,000 con un límite de amortización negativa del 110 % generalmente se ajustará a un pago de amortización total, en función de la tasa de interés indexada actual y el plazo restante del préstamo, si la amortización negativa hace que el saldo del préstamo supere los $220,000. En el caso de una refinanciación del 125 %, esto sucederá si el saldo del préstamo alcanza los $250,000.
Cualquier préstamo que genere amortización negativa significa que el prestatario está reduciendo el valor de su vivienda, lo que aumenta la posibilidad de que no pueda venderla por un precio suficiente para pagar el préstamo. La caída de los valores de las propiedades exacerbaría este riesgo.
Los préstamos con tasa de interés ajustable también pueden estar disponibles como "híbridos", con períodos de tasa fija más largos. Es poco probable que estos productos tengan tasas de interés iniciales bajas. Como resultado, tales préstamos con tasa de interés ajustable mitigan la posibilidad de amortización negativa y probablemente no resulten atractivos para los prestatarios que buscan un producto "asequible".
Un préstamo hipotecario con tasa ajustable de flujo de efectivo es un préstamo hipotecario con opción de pago mínimo . Este tipo de préstamo permite al prestatario elegir su pago mensual entre varias opciones. Estas opciones de pago suelen incluir la opción de pagar a un plazo de 30 años, a un plazo de 15 años, a un plazo de solo intereses y a un plazo de pago mínimo. El plazo de pago mínimo suele ser inferior al plazo de solo intereses . Este tipo de préstamo puede dar lugar a una amortización negativa. La opción de realizar un pago mínimo suele estar disponible solo durante los primeros años del préstamo.
Las hipotecas ARM con flujo de efectivo son sinónimo de hipotecas ARM con opción de pago o hipotecas ARM con opción de pago , sin embargo, no todos los préstamos con opciones de flujo de efectivo son ajustables. De hecho, los préstamos con opción de flujo de efectivo a tasa fija conservan las mismas opciones de flujo de efectivo que las hipotecas ARM con flujo de efectivo y las hipotecas ARM con opción de pago, pero permanecen fijas por hasta 30 años. [ cita requerida ]
Los topes de préstamos brindan protección contra los shocks de pago y permiten cierta certeza sobre las tasas de interés para quienes apuestan por tasas fijas iniciales en préstamos ARM. Existen tres tipos de topes en una hipoteca de tasa ajustable de primer grado típica o en una hipoteca de tasa ajustable híbrida de primer grado.
Límite de la tasa de ajuste inicial: la mayoría de los préstamos tienen un límite más alto para los ajustes iniciales que está indexado al período fijo inicial. En otras palabras, cuanto más largo sea el plazo fijo inicial, más querrá el banco ajustar potencialmente su préstamo. Por lo general, este límite es un 2-3 % superior a la tasa inicial en un préstamo con un plazo de tasa fija inicial de tres años o menos y un 5-6 % superior a la tasa inicial en un préstamo con un plazo de tasa fija inicial de cinco años o más.
Límite de ajuste de la tasa: es el monto máximo en el que una hipoteca de tasa ajustable puede aumentar en cada ajuste sucesivo. De manera similar al límite inicial, este límite suele ser un 1 % por encima de la tasa inicial para préstamos con un plazo fijo inicial de tres años o más y, por lo general, un 2 % por encima de la tasa inicial para préstamos con un plazo fijo inicial de cinco años o más.
Límite de por vida: la mayoría de los préstamos hipotecarios de primera línea tienen un límite de por vida del 5 % o 6 % por encima de la tasa inicial (esto, en última instancia, varía según el prestamista y la calificación crediticia).
Dentro del negocio, los límites máximos se expresan más a menudo simplemente con los tres números involucrados que significan cada límite máximo. Por ejemplo, una hipoteca de tasa ajustable híbrida 5/1 puede tener una estructura de límite máximo de 5/2/5 (límite máximo inicial del 5 %, límite máximo de ajuste del 2 % y límite máximo de por vida del 5 %) y los expertos lo llamarían límite máximo 5-2-5. Alternativamente, una hipoteca de tasa ajustable a 1 año puede tener un límite máximo de 1/1/6 (límite máximo inicial del 1 %, límite máximo de ajuste del 1 % y límite máximo de por vida del 6 %) conocido como 1-1-6, o expresado alternativamente como límite máximo 1/6 (omitir un dígito significa que los límites máximos inicial y de ajuste son idénticos).
Consulte el artículo completo para conocer el tipo de ARM que son por naturaleza los préstamos con amortización negativa . Los productos de mayor riesgo, como los préstamos mensuales ajustables de primer grado con amortización negativa y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) tienen formas diferentes de estructurar el límite que una hipoteca de primer grado típica. Los préstamos mensuales ajustables de primer grado con amortización negativa típicos tienen un límite de vida para la tasa subyacente (también conocida como "tasa totalmente indexada") de entre el 9,95 % y el 12 % (tasa de interés máxima evaluada). Algunos de estos préstamos pueden tener topes de tasa mucho más altos. La tasa totalmente indexada siempre se incluye en el estado de cuenta, pero los prestatarios están protegidos del efecto total de los aumentos de tasa mediante el pago mínimo, hasta que se reestructure el préstamo, que es cuando vencen los pagos de capital e intereses que amortizarán por completo el préstamo a la tasa totalmente indexada.
Dado que los bancos tienen como objetivo principal que las líneas de crédito con garantía hipotecaria o HELOC ocupen un segundo lugar, normalmente solo están limitadas por la tasa de interés máxima permitida por la ley en el estado en el que se emiten. Por ejemplo, Florida tiene actualmente un límite del 18 % en los cargos por tasas de interés. Son riesgosas para el prestatario en el sentido de que en su mayoría están indexadas a la tasa preferencial del Wall Street Journal , que se considera un índice al contado o un indicador financiero que está sujeto a cambios inmediatos (al igual que los préstamos basados en la tasa preferencial). El riesgo para el prestatario es que una situación financiera que haga que la Reserva Federal aumente las tasas drásticamente (ver 1980, 2006) produciría un aumento inmediato de la obligación para el prestatario, hasta la tasa limitada.
Las hipotecas a tipo variable son la forma más común de préstamo para la compra de viviendas en el Reino Unido , [6] Irlanda y Canadá, pero son impopulares en otros países como Alemania . [6] Las hipotecas a tipo variable son muy comunes en Australia [6] y Nueva Zelanda . En algunos países, las hipotecas a tipo fijo verdadero no están disponibles, excepto para préstamos a corto plazo; en Canadá, el plazo más largo para el que se puede fijar un tipo hipotecario normalmente no es más de diez años, mientras que los vencimientos hipotecarios suelen ser de 25 años.
En muchos países, no es viable para los bancos prestar a tipos fijos durante períodos muy largos; en estos casos, el único tipo de hipoteca viable que pueden ofrecer los bancos pueden ser las hipotecas de tipo variable (salvo que haya alguna forma de intervención gubernamental). Por ejemplo, la industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por las sociedades de crédito hipotecario . Dado que los fondos obtenidos por las sociedades de crédito hipotecario del Reino Unido deben ser al menos un 50% depósitos, los prestamistas prefieren las hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo para reducir los posibles riesgos de tipo de interés entre lo que cobran en concepto de intereses hipotecarios y lo que pagan en intereses por depósitos y otras fuentes de financiación. [6]
Los países en los que los préstamos a tipo fijo son la forma habitual de préstamo para la compra de una vivienda suelen tener que contar con un marco jurídico específico para que esto sea posible. Por ejemplo, en Alemania y Austria, las populares Bausparkassen , un tipo de sociedades de ahorro para la vivienda , ofrecen préstamos a tipo fijo a largo plazo. Son jurídicamente independientes de los bancos y exigen a los prestatarios que ahorren una cantidad considerable, a un tipo de interés fijo bastante bajo, antes de obtener el préstamo; esto se hace exigiendo al futuro prestatario que empiece a pagar sus cuotas mensuales fijas mucho antes de obtener realmente el préstamo. Por lo general, no es posible pagar esta cantidad en una suma global y obtener el préstamo de inmediato; tiene que hacerse en cuotas mensuales del mismo tamaño que lo que se pagará durante la fase de amortización de la hipoteca. Dependiendo de si hay suficientes ahorradores en el sistema en un momento dado, el pago de un préstamo puede retrasarse durante algún tiempo incluso cuando el posible prestatario ya ha cubierto la cuota de ahorro. La ventaja para el prestatario es que se garantiza que el pago mensual nunca aumentará, y la duración del préstamo también se fija de antemano. La desventaja es que este modelo, en el que hay que empezar a pagar varios años antes de conseguir el préstamo, está orientado sobre todo a compradores de vivienda que compran una sola vez en la vida y que pueden planificar con antelación. Esto se ha convertido en un problema con la mayor movilidad que se exige hoy en día a los trabajadores.
Para aquellos que planean mudarse dentro de un período de tiempo relativamente corto (tres a siete años), las hipotecas de tasa variable aún pueden ser atractivas porque a menudo incluyen una tasa de interés fija más baja durante los primeros tres, cinco o siete años del préstamo, después de los cuales la tasa de interés fluctúa.
En Singapur , la hipoteca ARM se conoce comúnmente como hipoteca de tasa flotante o de tasa variable. A diferencia de las hipotecas de tasa fija del país, una hipoteca de tasa flotante tiene una tasa de interés que varía durante toda la duración del préstamo. Los préstamos pueden estar vinculados a la tasa de la junta bancaria, SIBOR o SOR.
Normalmente, la estructura del tipo de interés de la hipoteca es la siguiente:
El préstamo puede vincularse a la SIBOR o SOR de cualquier duración, y se le aplica un margen a la SIBOR/SOR de X meses. El margen suele ajustarse al alza después de los primeros años.
Los ARM vinculados a SIBOR son más populares que las hipotecas vinculadas a SOR o board&rate.
Sin embargo, recientemente, ANZ introdujo una hipoteca ARM vinculada al promedio de SIBOR y SOR. [10] Hasta el momento, es el único banco en Singapur que ofrece este tipo de hipoteca.
Las hipotecas a tipo de interés variable suelen ser, aunque no siempre, menos caras que las hipotecas a tipo de interés fijo. Debido al riesgo inherente de los tipos de interés , los tipos de interés fijos a largo plazo tienden a ser más altos que los tipos de interés a corto plazo (que son la base de los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable). La diferencia de tipos de interés entre los préstamos a corto y a largo plazo se conoce como curva de rendimiento , que generalmente tiene pendiente ascendente (los plazos más largos son más caros). La circunstancia opuesta se conoce como curva de rendimiento invertida y es relativamente poco frecuente.
El hecho de que una hipoteca de tasa ajustable tenga una tasa de interés inicial más baja no indica cuál será el costo futuro del préstamo (cuando las tasas cambien). Si las tasas suben, el costo será más alto; si las tasas bajan, el costo será más bajo. En efecto, el prestatario ha acordado asumir el riesgo de la tasa de interés .
El análisis de precios y tasas reales de las hipotecas de tasa ajustable en la industria financiera se realiza mediante diversas metodologías de simulación por computadora, como el método de Monte Carlo o las secuencias de Sobol. En estas técnicas, utilizando una distribución de probabilidad asumida de las tasas de interés futuras, se exploran numerosos escenarios de tasas de interés posibles (entre 10 000 y 100 000 o incluso 1 000 000), se calculan los flujos de efectivo de las hipotecas en cada uno de ellos y se estiman parámetros agregados como el valor razonable y la tasa de interés efectiva durante la vida de la hipoteca. Con estos datos a mano, los analistas de préstamos determinan si ofrecer una hipoteca en particular sería rentable y si representaría un riesgo tolerable para el banco.
Las hipotecas de tasa ajustable, al igual que otros tipos de hipotecas, generalmente permiten al prestatario pagar por adelantado el capital sin penalización. Los pagos anticipados de una parte del capital reducirán el costo total del préstamo (interés total pagado), pero no acortarán el tiempo necesario para pagar el préstamo como otros tipos de préstamos. En cada reestructuración, la nueva tasa de interés totalmente indexada se aplica al capital restante para que finalice dentro del plazo restante.
Si se refinancia una hipoteca, el prestatario contrata simultáneamente una nueva hipoteca y cancela la hipoteca anterior; esto último cuenta como un pago anticipado.
Algunas hipotecas de tasa ajustable cobran multas por pago anticipado de varios miles de dólares si el prestatario refinancia el préstamo o lo cancela anticipadamente, especialmente dentro de los primeros tres o cinco años del préstamo.[1]
Las hipotecas de tasa ajustable a veces se venden a consumidores que probablemente no pagarán el préstamo si las tasas de interés suben. [11] En los Estados Unidos , la Federación de Consumidores de Estados Unidos caracteriza los casos extremos como préstamos predatorios . Las protecciones contra las subidas de las tasas de interés incluyen (a) un posible período inicial con una tasa fija (que da al prestatario la oportunidad de aumentar sus ingresos anuales antes de que aumenten los pagos); (b) un máximo (tope) de subida de las tasas de interés en cualquier año (si hay un tope, debe especificarse en el documento del préstamo); y (c) un máximo (tope) de subida de las tasas de interés durante la vida de la hipoteca (esto también debe especificarse en el documento del préstamo).
En septiembre de 1991, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) publicó un estudio sobre hipotecas de tasa ajustable [12] en los Estados Unidos, en el que se descubrió que entre el 20% y el 25% de los préstamos de tasa ajustable de los 12 millones que se calculaban que había en ese momento contenían errores en la tasa de interés. Un ex auditor de la banca hipotecaria federal estimó que estos errores generaban al menos 10.000 millones de dólares en sobrecargos netos a los propietarios de viviendas estadounidenses. Estos errores se producían cuando el administrador hipotecario correspondiente seleccionaba la fecha de índice incorrecta, utilizaba un margen incorrecto o ignoraba los topes de cambio de la tasa de interés.
En julio de 1994, Consumer Loan Advocates, una empresa de auditoría hipotecaria sin fines de lucro, anunció [13] que hasta un 18% de las hipotecas de tasa ajustable tienen errores que le cuestan al prestatario más de $5,000 en sobrecargos de intereses.
En diciembre de 1995, un estudio del gobierno concluyó que entre el 50% y el 60% de todas las hipotecas de tasa ajustable en los Estados Unidos contienen un error en cuanto a la tasa de interés variable que se cobra al propietario de la vivienda. [14] El estudio estimó que el monto total de los intereses cobrados en exceso a los prestatarios superaba los 8.000 millones de dólares. Los programas informáticos inadecuados, la cumplimentación incorrecta de documentos y los errores de cálculo se citaron como las principales causas de los sobrecargos en las tasas de interés. No se han realizado otros estudios gubernamentales sobre los sobrecargos en las tasas de interés ajustables.
En 2015, el Banco Central de Irlanda reconoció que el país tenía un problema con los bancos que alejaban a los clientes de las hipotecas con tipos de interés variables y no rentables de manera adversa, y puso en marcha una investigación sobre lo que había sucedido. [15]
El 3 de abril de 1980, la Junta Federal de Bancos de Préstamos para la Vivienda votó para autorizar a las asociaciones de ahorro y préstamo a ofrecer hipotecas a tasa renegociable (RRM, por sus siglas en inglés) a los deudores hipotecarios para la compra de viviendas, la primera hipoteca a tasa variable en los Estados Unidos. [16] Según las regulaciones, la tasa de interés podía cambiar cada tres años y no podía aumentar más de 5 puntos porcentuales durante la vida útil original de la TAE de una hipoteca a 30 años, o podía reducirse sin límite. La nueva norma se dictó en respuesta a una disminución en el inicio de nuevas viviendas y en las compras por parte de compradores que dudaban sobre un compromiso a largo plazo con las altas tasas de interés de la época, y era un concepto similar a la "hipoteca de renovación" que ya se utilizaba en Canadá. [17]
TÍTULO VIII, TRANSACCIONES HIPOTECARIAS ALTERNATIVAS, La Ley de Instituciones de Depósito Garn-St. Germain de 1982 permitió hipotecas de tasa ajustable. [18]
En 2006, antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo , más del 90% de las hipotecas de alto riesgo (que representaban el 20% de todas las hipotecas [19] ) eran hipotecas de tasa ajustable. [20]