En finanzas , la amortización negativa (también conocida como NegAm , interés diferido o hipoteca de pago graduado ) ocurre siempre que el pago del préstamo para cualquier período sea menor que el interés cobrado durante ese período, de modo que el saldo pendiente del préstamo aumenta. [1] Como método de amortización, el monto acortado (diferencia entre el interés y el reembolso) se agrega luego al monto total adeudado al prestamista. Esta práctica tendría que acordarse antes de acortar el pago para evitar el incumplimiento en el pago. Este método se usa generalmente en un período introductorio antes de que los pagos del préstamo excedan el interés y el préstamo se vuelva autoamortizable. El término se usa con más frecuencia para préstamos hipotecarios ; los préstamos corporativos con amortización negativa se denominan préstamos PIK .
La amortización se refiere al proceso de saldar una deuda (a menudo, un préstamo o una hipoteca) mediante pagos regulares. Una parte de cada pago se destina a intereses, mientras que el monto restante se aplica al saldo principal. El porcentaje de interés versus capital en cada pago se determina en un cronograma de amortización .
Características definitorias
La amortización negativa solo se produce en préstamos en los que el pago periódico no cubre el monto de los intereses adeudados para ese período de préstamo. El interés acumulado no pagado se capitaliza mensualmente en el saldo de capital pendiente. El resultado de esto es que el saldo del préstamo (o capital) aumenta en la cantidad de los intereses no pagados mensualmente. El propósito de esta característica es, en la mayoría de los casos, la gestión avanzada del efectivo o, más simplemente, la flexibilidad de pago, pero no el aumento de la asequibilidad general.
Los préstamos Negativos Am también tienen lo que se denomina un período de reestructuración, y el límite del saldo principal reestructuración se basa en la legislación federal y estatal en los EE. UU. El período de reestructuración suele ser de 60 meses (5 años). El límite del saldo principal reestructuración (también conocido como "límite Negativo Am") suele ser de hasta un 25 % de aumento del saldo del préstamo amortizado sobre el monto original del préstamo. Los estados y los prestamistas pueden ofrecer productos con períodos de reestructuración y límites de saldo principal menores, pero no pueden emitir préstamos que excedan los requisitos establecidos por la legislación estatal y federal bajo pena de incurrir en responsabilidad.
Se ha introducido una nueva opción de préstamo que permite un plazo de préstamo de 40 años. Esto hace que el pago mínimo sea incluso más bajo que un plazo comparable de 30 años.
Casos especiales
Hipoteca inversa : En el caso extremo o límite del principio de amortización negativa, el prestatario de un préstamo no necesita realizar pagos del préstamo hasta que vence el préstamo; es decir, todos los intereses se capitalizan y el capital original y todos los intereses acumulados a la fecha de vencimiento se pagan juntos y de una sola vez. El contexto más común en el que se da este arreglo es el de utilizar bienes raíces residenciales unifamiliares como garantía del préstamo, en cuyo caso el préstamo se conoce como hipoteca inversa . En los Estados Unidos de América, los términos de las hipotecas inversas están fuertemente regulados por la ley federal, que a partir de enero de 2016 establece un límite de edad más bajo para el conjunto de prestatarios permitidos y requiere que la hipoteca venza solo cuando el prestatario ya no utiliza la propiedad en cuestión como su residencia principal, [2] generalmente debido a la muerte del prestatario.
Debido a la especificidad del concepto de hipoteca inversa y al contexto limitado en el que el término aparece en la práctica, la mayoría de las autoridades de los Estados Unidos utilizan el término "amortización negativa" para designar aquellos y sólo aquellos préstamos en los que el prestatario paga durante toda la vida del préstamo pero durante y sólo durante sus primeras etapas, conocidas como el período de amortización negativa o "NegAm", realiza lo que en realidad son pagos parciales, es decir, pagos inferiores al monto de los intereses devengados durante el plazo de pago.
Circunstancias típicas
Todos los préstamos hipotecarios NegAM eventualmente requieren el pago total del capital y los intereses de acuerdo con el plazo original de la hipoteca y el pagaré firmado por el prestatario. La mayoría de los préstamos solo permiten que el NegAM se realice por un máximo de 5 años y tienen términos para "reestructurar" (ver a continuación) el pago a un cronograma de amortización total si el prestatario permite que el saldo del capital aumente a un monto preestablecido.
Este tipo de préstamo se solicita a menudo en zonas de alto costo, porque los pagos hipotecarios mensuales serán más bajos que cualquier otro tipo de instrumento financiero.
Los préstamos con amortización negativa pueden ser préstamos de alto riesgo para inversores inexpertos. Estos préstamos tienden a ser más seguros en un mercado con tasas de interés en baja y más riesgosos en un mercado con tasas de interés en alza.
Las tasas iniciales de los préstamos con amortización negativa o con opción de pago mínimo pueden ser tan bajas como el 1 %. Esta es la tasa de pago, no la tasa de interés real. La tasa de pago se utiliza para calcular el pago mínimo. Otras opciones de pago mínimo incluyen el 1,95 % o más.
Función de tasa ajustable
Los préstamos NegAM de hoy son en su mayoría hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), lo que significa que son fijas por un período determinado y se ajustan cada vez que transcurre ese período; por ejemplo, un mes fijo, que se ajusta todos los meses. El préstamo NegAm, como todas las hipotecas de tasa ajustable, está vinculado a un índice financiero específico que se utiliza para determinar la tasa de interés en función del índice actual y el margen (el margen que cobra el prestamista). La mayoría de los préstamos NegAm de hoy están vinculados al Promedio Mensual del Tesoro, de acuerdo con los ajustes mensuales de este préstamo. También existen préstamos ARM híbridos en los que hay un período de pagos fijos durante meses o años, seguido de un ciclo de cambio aumentado, como seis meses fijos y luego ajustables mensualmente.
La hipoteca con pago graduado es un préstamo NegAm de "tasa fija", pero como el pago aumenta con el tiempo, tiene aspectos del préstamo ARM hasta que se requieren pagos de amortización.
Las diferencias más notables entre la hipoteca ARM con opción de pago tradicional y la hipoteca ARM con opción de pago híbrida están en la tasa inicial, también conocida como tasa de "pago mínimo". En una hipoteca ARM con opción de pago tradicional, el pago mínimo se basa en un cálculo de capital e intereses del 1% al 2,5% en promedio.
La tasa inicial en una opción de pago híbrida ARM es más alta, pero aún así es extremadamente competitiva en términos de pago.
En una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago híbrida, el pago mínimo se obtiene utilizando el cálculo de "solo intereses" de la tasa inicial. La tasa inicial en una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago híbrida generalmente se calcula tomando la tasa totalmente indexada (tasa real de la nota) y luego restándole el 3 %, lo que le dará la tasa inicial.
Ejemplo: 7,5 % tasa totalmente indexada − 3 % = 4,5 % (4,5 % sería la tasa inicial en una opción de pago híbrida ARM)
Esta directriz puede variar entre prestamistas.
Los préstamos ARM con opción de pago se conocen por:
Tasa de interés ajustable PayOption
Préstamo de amortización negativa (Neg Am)
Elige - A - Paga
Préstamo con opción de interés diferido (así es como se introdujo este préstamo en la industria hipotecaria cuando se creó por primera vez)
Terminología hipotecaria
Tapa
Tasa de cambio porcentual en el pago NegAm. Cada año, el pago mínimo adeudado aumenta. La mayoría de los pagos mínimos actuales aumentan un 7,5 %. Teniendo en cuenta que aumentar la tasa en un 1 % en una hipoteca al 5 % es un aumento del 20 %, el NegAm puede crecer rápidamente en un mercado en alza. Por lo general, después del quinto año, el préstamo se convierte en un préstamo ajustable con vencimiento en 25 años. Esto es para un plazo de préstamo de 30 años. Los préstamos con opciones de pago más nuevos a menudo ofrecen un plazo de 40 años con una tasa de interés subyacente más alta.
Límite de vida
La tasa de interés máxima permitida después de la reestructuración según los términos de la nota. En general, la mayoría de los préstamos NegAm de los últimos 5 años tienen un límite de duración del 9,95 %. Hoy en día, muchos de estos préstamos tienen un límite del 12 % o más.
(En general, el autor utiliza referencias de tiempo relativas a un período de tiempo que no está definido. ¿"Hoy"?; "últimos 5 años" desde entonces, etc.)
Índice
Variable como el COFI , el COSI, el CODI o, a menudo, el MTA, que determina el ajuste como aumento o disminución del tipo de interés. Otros ejemplos son el LIBOR y el TREASURY.
Margen
El margen, que suele estar incluido en la cláusula de tasa ajustable de una escritura de fideicomiso, lo determina el prestamista y se utiliza para calcular la tasa de interés. A menudo, el originador del préstamo puede aumentar el margen al estructurar el producto para el prestatario. Un aumento del margen también aumentará la tasa de interés del prestatario, pero mejorará la prima del diferencial de rendimiento que el originador del préstamo puede recibir como compensación del prestamista.
Tasa totalmente indexada (FIR)
La tasa totalmente indexada es la suma del margen y el valor del índice actual en el momento del ajuste. La tasa de interés variable es la "tasa de interés" y determina los pagos amortizados de solo intereses y a 30 y 15 años. La mayoría de los productos de tasa ajustable tienen límites para los ajustes de la tasa. Si la nota establece que un solo ajuste no debe superar un aumento de más de 1,5 y el índice variable, por ejemplo, aumentó 2,5 desde el último ajuste, la tasa totalmente indexada alcanzará un ajuste máximo de 1,5, como se indica en la nota, para ese período de ajuste en particular. A menudo, la tasa de interés variable se utiliza para determinar la relación deuda-ingreso al momento de calificar a un prestatario para este producto de préstamo.
Opciones de pago
Normalmente hay 4 opciones de pago (enumeradas de mayor a menor):
Pago a 15 años
Amortizado en un periodo de 15 años al FIR
Pago a 30 años
Amortizado en un periodo de 30 años al FIR
Pago de solo intereses
FIR multiplicado por el saldo principal, dividido por 12 meses (sin amortización ni reducción del saldo adeudado).
Pago mínimo
Basado en la tasa inicial mínima determinada por el prestamista. Al pagar el pago mínimo, la diferencia entre el pago de solo intereses y el pago mínimo se difiere al saldo del préstamo, lo que aumenta la deuda hipotecaria.
Período
Con qué frecuencia cambia el pago NegAm. Por lo general, el pago mínimo aumenta una vez cada doce meses en este tipo de préstamos. Por lo general, la tasa de aumento es del 7,5 %. El FIR está sujeto a ajustes con el índice variable, generalmente de forma mensual, según el producto.
Nuevo reparto de papeles
Interrupción prematura de la tasa Negativa. Si el saldo aumenta hasta una cantidad predeterminada (desde el 110 % hasta el 125 % del saldo original según las regulaciones federales o estatales), el préstamo se "reestructurará" con una de dos opciones de pago: el pago del capital y los intereses totalmente amortizados o, si se alcanzó el saldo máximo antes del quinto año, un pago de solo los intereses hasta que el préstamo haya vencido en la fecha de la reestructura (normalmente, 5 años).
Detener
Fin del cronograma de pagos de NegAm.
Críticas
Juicio hipotecario
Los préstamos con amortización negativa, que han sido relativamente populares sólo en la última década, han atraído una variedad de críticas:
A diferencia de la mayoría de los demás préstamos con tipos de interés ajustables, muchos préstamos con amortización negativa se han publicitado con tipos de interés introductorios artificiales o con el pago mínimo del préstamo expresado como un porcentaje del importe del préstamo. Por ejemplo, un préstamo con amortización negativa suele publicitarse con un "interés del 1%" o mostrando de forma destacada un número del 1% sin explicar el FIR. Esta práctica ha sido realizada por grandes prestamistas corporativos. Esta práctica se ha considerado engañosa por dos razones diferentes: la mayoría de las hipotecas no presentan tipos de interés introductorios , por lo que los consumidores no los buscan; y muchos consumidores no son conscientes del efecto secundario de la amortización negativa de pagar solo el 1% del importe del préstamo por año. Además, la mayoría de los préstamos con amortización negativa contienen una cláusula que dice que el pago no puede aumentar más del 7,5% cada año, excepto si el período de 5 años ha terminado o si el saldo ha crecido un 15%. Los críticos dicen que esta cláusula solo existe para engañar a los prestatarios y hacerles pensar que el pago solo podría aumentar una pequeña cantidad, mientras que, de hecho, es más probable que se cumplan las otras dos condiciones.
Los préstamos con amortización negativa como clase tienen el mayor potencial de lo que se conoce como shock de pago. El shock de pago es cuando el pago mensual requerido aumenta de un mes al siguiente, volviéndose potencialmente inasequible. Para comparar el potencial de shock de pago de varias hipotecas (tenga en cuenta que los elementos aquí no incluyen los pagos de depósito en garantía para seguros e impuestos, que pueden causar cambios en el monto del pago):
Hipotecas totalmente amortizadas a tipo fijo a 30 años (o 15 años): sin posibilidad de salto en el pago.
Hipoteca totalmente amortizada con tasa ajustable a 5 años: sin aumento en los pagos durante 5 años, y luego una posible disminución o aumento en los pagos según la nueva tasa de interés.
Un producto hipotecario con pago de intereses solamente a 10 años, que se reformula a un cronograma de amortización de 20 años (luego de diez años de pagos de intereses solamente) podría ver un aumento en el pago de hasta $600 sobre un saldo de $330K.
Hipoteca de amortización negativa: no se produce ningún aumento de pago hasta los 5 años o el saldo aumenta un 15% (según el producto) por encima del importe original. El pago aumenta, al exigir un pago completo de intereses más capital. El pago podría aumentar aún más debido a cambios en la tasa de interés. Sin embargo, en igualdad de condiciones, el pago completamente amortizado es casi el triple del pago amortizado negativamente.
Primer mes gratis: un agente de préstamos puede permitir que el prestatario omita el primer pago mensual de un préstamo de refinanciación, simplemente agregando ese pago al capital y cobrando intereses compuestos sobre él durante muchos años. Es posible que el prestatario no comprenda o cuestione la transacción.
En un mercado inmobiliario en alza, un comprador puede utilizar una hipoteca de amortización negativa para comprar una propiedad con el plan de venderla a un precio más alto antes de que finalice el período de amortización negativa. Por lo tanto, un inversor informado podría comprar varias propiedades con obligaciones mensuales mínimas y obtener grandes ganancias en un plan de cinco años en un mercado inmobiliario en alza.
Sin embargo, si el valor de la propiedad disminuye, es probable que el prestatario deba más de lo que vale la propiedad, lo que se conoce coloquialmente en la industria hipotecaria como "estar bajo el agua". En esta situación, el propietario de la propiedad puede enfrentarse a una ejecución hipotecaria o tener que refinanciar con una relación préstamo-valor muy alta que requiere obligaciones mensuales adicionales, como un seguro hipotecario, y tasas y pagos más altos debido a la adversidad de una relación préstamo-valor alta.
Es muy fácil para los prestatarios ignorar o malinterpretar las complicaciones de este producto cuando se les presentan obligaciones mensuales mínimas que podrían ser entre la mitad y un tercio de lo que requieren otros productos hipotecarios más predecibles.
