El pago anticipado es el reembolso anticipado de un préstamo por parte de un prestatario, en parte (comúnmente conocido como reducción ) o en su totalidad, a menudo como resultado de una refinanciación opcional para aprovechar tasas de interés más bajas . [1]
En el caso de un título respaldado por hipotecas (MBS), el pago anticipado se percibe como un riesgo financiero , a veces conocido como "riesgo de compra", porque los préstamos hipotecarios a menudo se cancelan anticipadamente para incurrir en pagos de intereses más bajos a través de una refinanciación más barata . El nuevo financiamiento puede ser más barato porque el crédito del prestatario ha mejorado o porque las tasas de interés del mercado han caído; pero en cualquiera de estos casos, los pagos que se habrían hecho al inversor en MBS estarían por encima de las tasas actuales del mercado. Redimir dichos préstamos anticipadamente mediante el pago anticipado reduce las ventajas para el inversor derivadas de la variabilidad del crédito y de las tasas de interés en un MBS y, en esencia, obliga al inversor de MBS a reinvertir los ingresos a tasas de interés más bajas. [1] Si, por el contrario, las oportunidades del prestatario se deterioran (la solvencia disminuye o los tipos de interés del mercado aumentan), entonces el prestatario pierde el incentivo para refinanciar, ya que el tipo de interés hipotecario existente no se puede reducir con una nueva hipoteca. El hecho de que los inversores en MBS estén expuestos a un riesgo de pago anticipado a la baja, pero rara vez se beneficien de él, significa que estos bonos deben pagar una tasa de interés cada vez más alta que bonos similares sin riesgo de pago anticipado, para ser inversiones atractivas. (Este es el "costo de opción" incorporado que da como resultado un diferencial ajustado por opción más bajo .) Surgen problemas similares para los bonos rescatables en los sectores municipal , corporativo y de agencias gubernamentales estadounidenses .
Como otra forma de compensar el riesgo de pago anticipado (que es un riesgo de reinversión ), a menudo se incluye una cláusula de penalización por pago anticipado en el contrato de préstamo. [2] Las condiciones de pago anticipado "blandas" pueden permitir el pago anticipado sin penalización si se vende la vivienda. Las condiciones de pago anticipado "duras" no permiten excepciones sin penalización.
Los emisores de bonos pueden mitigar cierto riesgo de pago anticipado emitiendo los llamados bonos "supersinker". Los súper sinkers suelen ser bonos de financiación de viviendas que reembolsan rápidamente a los tenedores de bonos su capital si los propietarios pagan anticipadamente sus hipotecas. En otras palabras, los pagos anticipados de hipotecas se utilizan para cancelar un vencimiento específico. Es probable que los súper plomos se amorticen en un tiempo relativamente corto. Como resultado, los tenedores de bonos pueden recibir mayores rendimientos a largo plazo después de un corto período.
Los prestatarios individuales que esperan pagar anticipadamente sus préstamos generalmente deberían favorecer una combinación de un saldo de capital más bajo y una tasa de interés más alta (que deja de acumularse después del pago anticipado), en lugar de una tasa de interés por debajo del mercado y un saldo de capital más alto (que en gran medida se pagará en su totalidad, independientemente del pago anticipado). En general, sólo los prestatarios que esperan conservar sus préstamos durante muchos años deberían optar por tasas de interés inferiores a las del mercado, pagando puntos de originación de hipotecas o renunciando a reembolsos de automóviles.
Las decisiones de pago anticipado de los propietarios de viviendas se ven afectadas por una serie de variables y son muy difíciles de predecir, lo que añade otra capa de incertidumbre a la inversión en los mercados de MBS. [1] Las velocidades de pago anticipado se pueden expresar en SMM (mortalidad mensual única), CPR (tasa de pago anticipado condicional, que es el SMM compuesto anualmente) o PSA (porcentaje del modelo de pago anticipado de la Asociación de Valores Públicos ). Para hipotecas con al menos 30 meses de antigüedad, 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, equivalente al pago anticipado total del 6% de las hipotecas restantes de un grupo cada año. [3]