La conversión de molinos o rehabilitación de molinos es una forma de reutilización adaptativa en la que un molino histórico o un edificio de fábrica industrial se restaura o rehabilita para otro uso, como vivienda residencial , tiendas minoristas , oficinas o una combinación de estos elementos no industriales ( mixto- usar ).
En los Estados Unidos, el desarrollo de la industria durante el siglo XIX y principios del XX resultó en la construcción de miles de molinos o edificios industriales típicamente de ladrillo o mampostería de piedra en todo el país, con una alta concentración en el noreste . En 1920, había cientos de ciudades industriales en toda la región construidas para la producción de textiles y otros bienes, como zapatos, maquinaria y otros artículos. Sin embargo, la industria textil del Norte sufriría mucho a partir de principios de la década de 1920, con el fracaso de muchas de estas empresas y el aumento de la competencia de las fábricas del Sur. Le seguirían otras industrias, especialmente durante la última parte del siglo XX, cuando la globalización cambió la economía e industrias enteras comenzaron a trasladarse al extranjero, a países en desarrollo. A lo largo del siglo XX, muchas fábricas funcionaron con diversos fines industriales, distintos del uso previsto original. Muchos se utilizaron para almacenamiento u otras pequeñas empresas. Aún así, muchos más permanecieron en su mayoría vacíos y subutilizados durante la mitad del siglo XX, e incluso hoy. Muchos edificios de fábricas vacíos se han convertido en blanco de vandalismo e incendios provocados y contribuyen al deterioro urbano en muchas comunidades.
Un escenario similar también se ha desarrollado en Gran Bretaña y en otras partes de Europa durante este mismo período.
A partir de la década de 1960, hubo una gran protesta pública en todo Estados Unidos por un aumento en la preservación histórica , para detener la pérdida de estructuras históricas que comenzó durante la década de 1950 con proyectos de renovación urbana en grandes ciudades y pequeños pueblos de todo el país. Un movimiento similar se produjo en Gran Bretaña décadas antes.
Un resultado de esta protesta fue el establecimiento del Registro Nacional de Lugares Históricos en 1966, por parte del Gobierno Federal . Desde entonces, se han agregado más de un millón de listados al Registro Nacional, en muchos tipos de estructuras y lugares en todo el país. Si bien no es una garantía segura de que una estructura nunca será demolida, el Registro Nacional brinda a los propietarios una herramienta para buscar créditos fiscales nacionales y estatales, subvenciones y otra asistencia que pueda permitir la rehabilitación del edificio.
Desde la década de 1960, las comunidades de todo el país han establecido distritos históricos y estatutos especiales en un intento de preservar y prevenir la destrucción de propiedades consideradas importantes para el contexto de la historia.
La primera fábrica textil exitosa en los Estados Unidos fue Slater Mill , establecida por Samuel Slater en Pawtucket, Rhode Island en 1793. Con su importante valor histórico, el impulso para restaurar Slater Mill y convertirlo en un museo público comenzó a mediados del siglo XX.
En 1971, se inauguró el Museo de Arte Brandywine River en Chadds Ford , Pensilvania, en un molino reconvertido de la época de la Guerra Civil . El molino (y 8 1/2 acres adicionales) fue comprado en una subasta por la recién formada Brandywine Conservancy. Las renovaciones comenzaron en 1970 y el museo abrió sus puertas en 1971. La renovación fue realizada por James R. Grieves Associates, Inc. de Baltimore. Grieves fue el único profesional consultado que quería mantener intacta la estructura 19. Otros arquitectos recomendaron derribarlo y empezar de nuevo. El museo exhibe Wyeth y arte estadounidense, con galerías dedicadas a las obras de NC, Andrew y Jamie Wyeth.
En 1976, se estableció el Parque Estatal Lowell Heritage en Lowell, Massachusetts . En 1978, el Congreso de los Estados Unidos estableció el Parque Histórico Nacional Lowell y la Comisión de Preservación Histórica de Lowell. La legislación para crear el parque fue patrocinada por el senador de los Estados Unidos y nativo de Lowell, Paul Tsongas . La restauración cobró impulso en la década de 1980, incluida la renovación de los canales y las antiguas instalaciones del molino para convertirlos en museos, así como la construcción de un paseo marítimo.
Durante la década de 1980, con el ejemplo del Parque Histórico Nacional de Lowell hecho realidad, la Commonwealth de Massachusetts estableció una serie de Parques Estatales Patrimoniales en todo el estado para celebrar y preservar la valiosa historia histórica (principalmente industrial) del estado. Lawrence Heritage State Park , que ocupa una antigua pensión en el distrito de canales industriales de la ciudad, es un excelente ejemplo.
En 1999, las antiguas fábricas de Arnold Print Works en North Adams, Massachusetts, se convirtieron en el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts (MassMOCA).
Sin embargo, no todos los molinos históricos pueden transformarse con éxito en museos, sólo algunos de ellos, los más significativos, han sido posibles.
Dado que la mayoría de las fábricas se clasificaron inicialmente como "industriales" con el surgimiento de ordenanzas de zonificación a mediados y finales del siglo XX, uno de los primeros obstáculos de muchos planificadores y desarrolladores al transformar estos espacios vacíos o subutilizados de las fábricas en residencias fue convencer a los funcionarios locales de que la La utilidad de las fábricas para la industria continua era limitada. Las prácticas comerciales estaban cambiando y los antiguos molinos ya no eran eficientes ni prácticos para la industria. Incluso hoy en día, la mayoría de las jurisdicciones requieren algún tipo de permiso especial o cambio de zonificación para que se lleven a cabo las conversiones.
Una de las primeras conversiones conocidas de una fábrica textil histórica en apartamentos residenciales es la fábrica sur de Valley Falls Company ubicada en Central Falls, Rhode Island . Este proyecto se completó en 1979 y ahora incluye 133 unidades de viviendas para personas mayores. [1]
Otros proyectos de conversión de fábricas durante la década de 1980 incluyen Border City Mill Apartments en Fall River, Massachusetts , situado en una histórica fábrica de algodón de ladrillo de la década de 1870.
Los enormes Massachusetts Mills en Lowell, Massachusetts, se convirtieron en un complejo de apartamentos de 445 unidades a partir de 1990, mientras que los cercanos Market Mills Apartments tienen 230 unidades. En los últimos años, con el histórico programa de crédito fiscal de Massachusetts , Boott Mills y Lawrence Mills también se han convertido en residencias, como parte de la continua revitalización de Lowell's de su histórica zona costera.
También se han producido conversiones de fábricas en otras partes de los Estados Unidos , como los Cotton Mill Condos en Nueva Orleans , terminados en 1997.
En los últimos años, ha habido una tendencia hacia el apartamento o unidad de condominio estilo loft , con techos altos, ladrillos a la vista, ventanas altas, pisos de madera y vigas o elementos estructurales a la vista.
Uno de los proyectos de conversión de molinos más ambiciosos de los últimos años es la transformación del enorme Wood Mill en Lawrence, Massachusetts . Construida en 1906, era en aquella época la fábrica textil más grande del mundo. El proyecto se conoce como Monarch on the Merrimack.
Simultáneamente con la decisión de restaurar antiguos molinos industriales en residencias, se ha producido la conversión de ciertos sitios en una combinación de tiendas minoristas, oficinas y restaurantes y otros usos no industriales. Durante la década de 1980, muchas de las históricas fábricas de algodón en Fall River, Massachusetts, se convirtieron en tiendas outlet de fábrica, aunque con modificaciones físicas mínimas, aparte de algunas particiones y alfombras. Las tiendas outlet de fábrica en Fall River tuvieron mucho éxito durante muchos años, pero en los últimos años han decaído, víctima de la apertura de nuevos centros comerciales "outlet premium" en áreas suburbanas cercanas como Wrentham, Massachusetts , y otras.
Un excelente ejemplo de conversión de un molino a uso mixto en Nueva Inglaterra es Clocktower Place, ubicado en la pequeña ciudad de Maynard, Massachusetts . El enorme complejo de fábricas fue originalmente Assabet Manufacturing Company, que creció durante el siglo XIX hasta convertirse en una de las empresas textiles más grandes del estado, especializada en artículos de lana. Posteriormente fue adquirida por la American Woolen Company , y más tarde por Digital Equipment Corporation , hasta que finalmente abandonó el lugar en 2001. Desde entonces, todo el complejo se ha transformado en un parque de oficinas. Ahora alberga muchas empresas en diferentes mercados. Su inquilino más famoso es quizás Monster.com .
Sin embargo, la fábrica de conversión de uso mixto más grande de Nueva Inglaterra se puede encontrar en Manchester, New Hampshire , con la exitosa renovación y conversión de Amoskeag Millyard , que alguna vez fue la empresa textil más grande del mundo. Amoskeag Millyard es la pieza central del paseo marítimo de Manchester e incluye oficinas, restaurantes, un museo, residencias y una universidad. [2]
A menudo, es necesario mejorar el estacionamiento, los servicios públicos y otras infraestructuras como parte del proceso de conversión de la fábrica. Muchos de los antiguos sitios industriales contienen niveles de contaminación, cuya mitigación puede resultar muy costosa para los desarrolladores.
En los últimos años, muchos estados han promulgado programas de crédito fiscal histórico en un intento de permitir la rehabilitación de estructuras más antiguas consideradas "históricamente significativas". Por lo general, el criterio principal para esta determinación es una inclusión en el Registro Nacional de Lugares Históricos , generalmente seguida de una revisión por parte de agencias estatales y locales. Las empresas promotoras suelen utilizar los créditos fiscales para compensar el proceso, normalmente costoso, de renovación y limpieza del sitio.
Un ejemplo de conversión de un molino utilizado mediante el uso de un programa estatal de impuestos históricos es Royal Mills en West Warwick, Rhode Island , remodelado por SBER, una empresa con sede en Baltimore con una larga historia de proyectos de preservación histórica. Este molino había estado vacío durante muchos años y corría grave peligro de ser demolido. Desde entonces, el sitio se ha convertido con éxito en apartamentos residenciales, situados en el río Pawtuxet con un sendero para caminar y un carril para bicicletas cerca.
Si bien se suspendió recientemente debido a la crisis presupuestaria del estado, el Programa de Crédito Fiscal Histórico de Rhode Island fue considerado como uno de los más exitosos del país, permitiendo preservar cientos de estructuras históricas en todo el estado durante los últimos años desde su promulgación. .
Los beneficios que los programas históricos de crédito fiscal han aportado a los presupuestos estatales han sido a menudo controvertidos, pero existen muchos beneficios económicos indirectos para las comunidades locales. [3]
El valor del impuesto a la propiedad de un molino restaurado suele ser aproximadamente diez veces mayor que el del edificio del molino subutilizado existente, y también existe el beneficio adicional de muchos trabajos de construcción y otros servicios durante el proceso de renovación. El valor intangible de conservar una fábrica histórica para que lo disfruten las generaciones futuras, así como los beneficios para la comunidad, suelen ser más difíciles de calcular. Los edificios restaurados del molino a menudo se convierten en el punto focal de la comunidad.