Una asociación de propietarios (o asociación de propietarios , abreviada HOA , a veces denominada asociación de propietarios o POA ), o una comunidad de propietarios , es una entidad privada similar a una asociación en los Estados Unidos, Canadá, Filipinas y otros países. a menudo se forma ipso jure en un edificio con múltiples propietarios-ocupaciones , o por un desarrollador de bienes raíces con el fin de comercializar, administrar y vender casas y lotes en una subdivisión residencial . [ ¿ investigacion original? ] El desarrollador normalmente transferirá el control de la asociación a los propietarios después de vender una cantidad predeterminada de lotes.
Generalmente, cualquier persona que quiera comprar una residencia dentro del área de una asociación de propietarios debe convertirse en miembro y, por lo tanto, debe obedecer los documentos que lo rigen, incluidos los artículos de constitución, CC&R (convenios, condiciones y restricciones) y estatutos, que pueden limitar la elecciones del propietario en modificaciones del diseño exterior (por ejemplo, colores de pintura). Las asociaciones de propietarios son especialmente activas en la planificación urbana, la zonificación y el uso del suelo, decisiones que afectan el ritmo de crecimiento, la calidad de vida, el nivel de impuestos y el valor del suelo en la comunidad. [1]
La mayoría de las asociaciones de propietarios están constituidas y están sujetas a los estatutos estatales que rigen las corporaciones sin fines de lucro y las asociaciones de propietarios. La supervisión estatal de las asociaciones de propietarios varía de un estado a otro; algunos estados, como Florida [2] y California [3] (ver Davis-Stirling ), tienen una gran cantidad de leyes de asociaciones de propietarios. Otros estados, como Massachusetts, [4] prácticamente no tienen ninguna ley de asociaciones de propietarios. [ ¿ investigacion original? ] Las asociaciones de propietarios se encuentran comúnmente en desarrollos residenciales desde la aprobación de la Ley de Desarrollo de Interés Común Davis-Stirling en 1985. En Canadá, las asociaciones de propietarios están sujetas a estrictas regulaciones provinciales y, por lo tanto, son bastante raras en comparación con los Estados Unidos. Sin embargo, en las últimas décadas, rara vez se han creado asociaciones de propietarios en nuevos desarrollos de subdivisión en Alberta y Ontario.
La forma de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos hoy en día son los desarrollos de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos unitarios planificados de viviendas unifamiliares , condominios y apartamentos cooperativos . [ ¿ importante? ] [5] Desde 1964, las asociaciones de propietarios se han vuelto cada vez más comunes en los Estados Unidos. La asociación comercial Community Associations Institute estimó que en 2010, las asociaciones de propietarios gobernaban 24,8 millones de hogares estadounidenses y 62 millones de residentes. [6] En el resto del mundo, las asociaciones de propietarios, aunque existen en algunos vecindarios, son poco comunes. [ ¿ investigacion original? ]
Algunas de las primeras asociaciones de propietarios se formaron a principios del siglo XX en el condado de Los Ángeles , comenzando con la Asociación de Mejoramiento Arroyo Seco en Pasadena , fundada alrededor de 1905, y la Asociación de Mejoramiento Los Feliz en Los Ángeles, fundada en 1916. Estos fueron hijos de restricciones de escritura en un nuevo tipo de subdivisión planificada y establecieron el precedente legal nacional para la zonificación de distritos exclusivamente para residencias unifamiliares de lujo. Las restricciones privadas normalmente incluían disposiciones tales como costos mínimos requeridos para la construcción de viviendas y la exclusión de la ocupación de todos los no caucásicos, y a veces también de los no cristianos, excepto los sirvientes domésticos. [7] [8]
Los primeros convenios y restricciones de escritura se establecieron para controlar a las personas que podían comprar un desarrollo. A principios del período de posguerra, después de la Segunda Guerra Mundial, muchos fueron definidos para excluir a los afroamericanos y, en algunos casos, a los judíos, y los asiáticos también quedaron excluidos en la costa oeste. [9] Por ejemplo, un pacto racial en un vecindario de Seattle, Washington , decía: "Ninguna parte de dicha propiedad aquí transmitida será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática". [10] En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que tales pactos eran inaplicables en Shelley contra Kraemer . Sin embargo, los contratos privados efectivamente los mantuvieron vivos hasta que la Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibió tal discriminación. [11]
Al exigir la aprobación de los inquilinos y los nuevos propietarios, las asociaciones de propietarios todavía tienen el potencial de permitir una discriminación menos formalizada.
Según Donald R. Stabile, la explosión del número de CID (muchos de los cuales se basaban en asociaciones de propietarios) estuvo fuertemente influenciada por una publicación de 1964 (TB 50) del Urban Land Institute . [12] Este boletín técnico fue financiado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y por ciertas agencias federales: la FHA , el Servicio de Salud Pública de los Estados Unidos , la Oficina de Defensa Civil , la Administración de Veteranos y la Administración de Renovación Urbana. [13]
En 1963, la FHA había aprobado el seguro hipotecario federal para viviendas exclusivamente para condominios o viviendas en subdivisiones que tuvieran una asociación de propietarios calificada. La razón fundamental fue que los desarrolladores querían eludir las leyes de densidad. Sin embargo, el efecto fue desviar la inversión de viviendas multifamiliares y la construcción o renovación de viviendas en el centro de las ciudades. Esto aceleró el éxodo de la clase media hacia los suburbios y hacia las viviendas de interés común. La rápida expansión de las carreteras subsidiadas por el gobierno federal en el marco de programas federales facilitó el acceso a nuevas áreas. [ cita necesaria ]
En la década de 1970, una creciente escasez de terreno para el desarrollo suburbano resultó en un aumento de los costos de la tierra, lo que llevó a los desarrolladores a aumentar la densidad de viviendas en el terreno. Para lograrlo y al mismo tiempo conservar un aspecto suburbano, agruparon las casas alrededor de áreas verdes abiertas mantenidas por asociaciones. Estas asociaciones brindaban servicios que antes eran brindados por agencias municipales financiadas con impuestos a la propiedad. Los residentes de dicho desarrollo también tuvieron que pagar sus impuestos locales. En consecuencia, los gobiernos locales comenzaron a promover el desarrollo de subdivisiones como medio para mejorar su flujo de caja. [14]
En un esfuerzo por controlar la contaminación del agua, la Ley de Agua Limpia de Estados Unidos de 1977 exigía que todos los nuevos desarrollos inmobiliarios retuvieran las aguas pluviales para que el flujo hacia las propiedades adyacentes no fuera mayor que el escurrimiento previo al desarrollo. Como resultado, casi todos los desarrollos residenciales tuvieron que construir áreas de detención o retención para contener el exceso de agua pluvial hasta que pudiera liberarse al nivel de flujo previo al desarrollo. Dado que estas áreas de detención sirven a residencias múltiples, casi siempre se designan como áreas "comunes". Este requisito fue una razón para que los desarrolladores establecieran una asociación de propietarios. Aunque estas áreas pueden ubicarse en el lote de un propietario individual, eliminando la necesidad de una asociación, algunos municipios de EE. UU. ahora exigen que estas áreas formen parte de un área común para garantizar que una entidad, en lugar de un individuo o el propio municipio, tenga la responsabilidad del mantenimiento. . [ cita necesaria ] Los desarrolladores inmobiliarios con frecuencia han establecido asociaciones de propietarios para mantener dichas áreas comunes. Habiendo establecido la HOA, los desarrolladores han ampliado su alcance, dándoles autoridad para regular los cambios en las residencias, los requisitos de paisajismo y mantenimiento, el color de las casas, etc., una variedad de otros requisitos y comodidades que los desarrolladores creen que harán que su proyecto sea más deseable. al mercado. [ vago ] [ cita necesaria ]
El Instituto de Asociaciones Comunitarias (CAI) es una asociación comercial de personas y empresas que venden suministros o servicios a asociaciones de propietarios y está dominada por abogados y gerentes de asociaciones de propietarios . [15] El CAI no representa a las asociaciones de propietarios. Presiona a las legislaturas de los estados que tienen asociaciones de propietarios para promover una legislación beneficiosa para sus intereses. [16] [17] [18]
Aunque en algunos casos la membresía en una HOA puede ser voluntaria para el propietario, en la mayoría de los casos la membresía en una HOA es obligatoria. Una vez que un propietario compra una propiedad dentro de la subdivisión, ese propietario se convierte en miembro obligatorio de la HOA y debe pagar evaluaciones y cumplir con las reglas de la HOA.
A cambio, el propietario/miembro puede participar en la gobernanza de la HOA y utilizar los servicios que ofrece la HOA, siempre que esté al día con sus evaluaciones (o con un plan de pago para estar al día). Una vez que un propietario vende o transfiere intereses sobre toda la propiedad que posee dentro de la HOA, el propietario deja de ser miembro de la HOA y pierde todos los derechos que poseía anteriormente.
Por lo general, las HOA están estructuradas como corporaciones privadas o asociaciones privadas no incorporadas (comúnmente sin fines de lucro). Las HOA se rigen por los estatutos federales y estatales aplicables a las corporaciones (o asociaciones no incorporadas si así están estructuradas), así como por los propios "documentos rectores" de la HOA. [19]
Los documentos que rigen la Asociación de Propietarios generalmente "corren con la tierra" , lo que significa que todos los propietarios actuales y futuros de propiedades dentro de la Asociación de Propietarios estarán obligados por ellos como condición para la propiedad de la propiedad. Suelen incluir:
Generalmente, los CC&R son exigibles como documentos legales. Sin embargo, hay casos en los que una ley estatal o federal promulgada posteriormente considera ilegal una CC&R y, por lo tanto, ya no es aplicable. Por ejemplo, un convenio redactado por un desarrollador que otorgaba al desarrollador los derechos exclusivos para modificar los CC&R fue declarado inaplicable como una cuestión de política pública en al menos un estado, donde el desarrollador intentó modificar años después de haber vendido toda la propiedad. Posteriormente, la legislatura de ese estado codificó esa política pública. [20] Otros ejemplos incluyen CC&R que prohibían la venta de propiedades a ciertos grupos raciales; la Ley de Vivienda Justa declaró que todos estos también eran inconstitucionales e inaplicables.
La Asociación de Propietarios estará gobernada por una junta directiva .
Inicialmente, la junta está compuesta por miembros designados por el desarrollador, con el fin de mantener el carácter de comunidad que el desarrollador tiene para ello. A medida que el porcentaje de propiedad pasa del desarrollador a los propietarios, el porcentaje correspondiente cambia de miembros designados por el desarrollador a propietarios elegidos en una reunión anual y, en última instancia, la junta estará compuesta únicamente por miembros elegidos por los propietarios.
Por lo general, la junta (o partes de ella) se elegirá en una reunión anual de propietarios, como se especifica en los Estatutos. Para evitar que un propietario de múltiples lotes (que probablemente sea propietario de los lotes para reventa o alquiler) controle la operación de la HOA (en detrimento de aquellos propietarios que solo poseen un lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura o residencia vacacional). casa), los Estatutos pueden limitar a todos los propietarios (independientemente del número de lotes que posean) a uno o dos votos por propietario.
Dependiendo del estado, es posible que se requiera que las reuniones de la junta estén abiertas al público, excepto en los casos en que una junta pueda celebrar una "sesión ejecutiva" para discutir asuntos confidenciales (por ejemplo, discusiones con su abogado sobre una próxima demanda).
La junta directiva toma decisiones con respecto a la Asociación de Propietarios, incluida la gestión de las finanzas de la Asociación de Propietarios, la protección de los activos reales e intangibles de la Asociación de Propietarios (generalmente las comodidades proporcionadas que fueron la base para inducir a la gente a comprar lotes) y hacer cumplir los documentos rectores. [21] Las juntas directivas tienen un deber fiduciario para con los propietarios; La violación de ese deber puede resultar en responsabilidad para los directores individuales y, como tal, la Asociación de Propietarios a menudo adoptará un código de ética para los miembros de la junta para garantizar que actúen de manera ética y de acuerdo con sus responsabilidades. [21] Para obtener una comprensión clara de las responsabilidades de la junta de HOA, los miembros de la comunidad deben leer los CC&R, los artículos de incorporación y los estatutos de su asociación, y otras reglas. [22] [23]
Muchas asociaciones de propietarios (especialmente las más grandes con servicios más exclusivos) contratan empresas de gestión para que se encarguen de las funciones de gobierno de la asociación.
Los servicios de gestión suelen dividirse en tres categorías: únicamente financieros, gestión completa y gestión in situ. Los servicios financieros suelen cubrir la administración de cuentas bancarias, la teneduría de libros, la recaudación de cuotas y el presupuesto de las asociaciones de propietarios. La gestión completa normalmente incluye los servicios financieros además de ayuda con las reuniones de la junta (realizar actas, agendas, etc.), elecciones de la junta y tareas de mantenimiento (obtener ofertas de contratistas, etc.). La administración en el sitio generalmente incluye todos los servicios de administración completos más asistencia directa a los propietarios con un administrador asignado a la HOA.
Los requisitos de educación para los gerentes varían de un estado a otro: algunos requieren certificación en todas las circunstancias y otros tienen un enfoque más indulgente. Por ejemplo, si bien California no exige que los administradores de HOA estén certificados, sí exige que los administradores cumplan con ciertos requisitos educativos para solicitar la certificación. [24]
A través de su junta, una HOA proporcionará cierto nivel de servicios (aunque difieren mucho entre las HOA), regulará las actividades dentro de un desarrollo, cobrará evaluaciones y podrá (si lo autorizan los CC&R o una legislatura estatal) imponer multas por incumplimiento.
Dependiendo de los documentos rectores, las juntas de HOA pueden crear comités, como un "comité de control arquitectónico" (este es muy común y frecuentemente este comité tiene la autoridad final para aprobar o rechazar una solicitud de construcción), un comité de piscina, un comité de vigilancia vecinal, etc.
Dependiendo de los documentos que rigen o de la ley estatal, la HOA puede tener la autoridad para imponer embargos sobre una propiedad (por falta de pago de tasaciones y/o incumplimiento de los CC&R, un ejemplo serían los costos de eliminar una estructura que no cumple, como una instalación móvil). casa en un lote restringido a viviendas "construidas en el sitio") y, en última instancia, ejecutar su hipoteca.
Los propietarios de viviendas tienen la capacidad de defenderse contra tales acciones y, por lo general, tienen derecho a demandar a las asociaciones de propietarios por violaciones contractuales o legales, o para una determinación legal en cuanto a la aplicabilidad de una disposición en los documentos que los rigen. Sin embargo, debido a que las asociaciones de propietarios son asociaciones privadas, no se las considera "actores estatales" sujetos a restricciones constitucionales [25] y, por lo tanto, los propietarios de viviendas no pueden demandar por violaciones de derechos civiles según 42 USC 1983.
El principal poder de la HOA es la capacidad de obligar a los propietarios a pagar una parte de los gastos comunes para el mantenimiento general de la HOA y las comodidades, generalmente proporcionales a los intereses de propiedad (ya sea por unidad o en función de los pies cuadrados). Estos gastos generalmente surgen de la operación y mantenimiento de bienes comunes, los cuales varían dramáticamente según el tipo de asociación. Una asociación de propietarios puede tener, además de una evaluación regular, una evaluación "especial" para gastos inesperados (como el mantenimiento de carreteras).
La contribución podrá pagarse mensual, trimestral o anualmente; En general, cuantas más comodidades se proporcionen, más frecuente será la evaluación. Algunas asociaciones operan poca o ninguna propiedad común, y los gastos se relacionan únicamente con el cumplimiento de las restricciones de uso o los servicios asumidos. Otros son efectivamente pueblos privados, con elaboradas comodidades que incluyen caminos privados, alumbrado público, servicios, servicios públicos, edificios de propiedad común, piscinas e incluso escuelas. Las valoraciones pagadas a las asociaciones de propietarios de viviendas en Estados Unidos ascienden a miles de millones de dólares al año, pero no se clasifican como impuestos a la propiedad. [26]
Al determinar cuál debería ser la evaluación, es importante considerar qué fondos se requieren. Siempre debe haber un mínimo de dos fondos: un fondo operativo y un fondo de reserva. El fondo operativo se utiliza para pagar los gastos operativos de la asociación. Se utiliza un fondo de reserva para pagar los costosos y poco frecuentes costos de mantenimiento, reparación y reemplazo de los activos del área común. El fondo de reserva es crucial para reducir las posibilidades de una evaluación especial (mencionada en los riesgos a continuación). Se recomienda obtener un estudio de reserva para ayudar a determinar y establecer la tasa de contribución de reserva que se incluye en la evaluación mensual regular.
Según un estudio de 2019 en el Journal of Labor Economics , "las casas en las HOA tienen precios que en promedio son al menos un 4%, o $13,500, más altos que las casas observablemente similares fuera de las HOA. La prima de la HOA se correlaciona con la rigurosidad del uso de la tierra local. regulación, gasto de los gobiernos locales en bienes públicos y medidas de actitudes sociales hacia la raza". [27] El estudio también encontró que las personas en los vecindarios de HOA "son en promedio más ricas y racialmente segregadas que aquellos que viven en otros vecindarios cercanos". [27]
Los beneficios que una asociación de propietarios (HOA) brinda a los propietarios varían según las regulaciones y prácticas específicas de la HOA. [ ¿ investigacion original? ] Los individuos también pueden beneficiarse más o menos dependiendo de su posición política en la asociación y del grado en que las decisiones de la comunidad coinciden con sus preferencias. En el caso judicial de 1994, Nahrstedt contra Lakeside Village Condominium Assn. , la Corte Suprema de California señaló:
"...Las asociaciones de propietarios 'pueden ser una fuerza poderosa para bien o para mal' en la vida de sus miembros. Por lo tanto, cualquiera que compre una unidad en un desarrollo de interés común con conocimiento del poder discrecional de su asociación de propietarios acepta 'el riesgo de que el poder puede usarse de una manera que beneficie a la comunidad pero perjudique al individuo'". [28]
Los beneficios para los propietarios pueden incluir servicios de mantenimiento y administración, provisión de servicios recreativos como piscinas y parques, cobertura de seguros, aplicación de estándares de apariencia comunitaria que pueden conducir a valores más altos de las propiedades y la oportunidad para que los miembros planifiquen el desarrollo de acuerdo con los valores de la comunidad. [29] [ ¿ fuente poco confiable? ]
Las desventajas para los propietarios pueden incluir la carga financiera de las cuotas de asociación, multas punitivas y costos de mantener los estándares de apariencia; restricciones al uso de la propiedad y a la autonomía personal; y la posibilidad de mala gestión por parte de la junta, incluida la posibilidad de una aplicación arbitraria o estricta de las reglas. [30] [ ¿ fuente poco confiable? ]
Muchos municipios han acogido favorablemente las asociaciones de propietarios con la creencia de que pueden reducir los costos operativos para el gobierno local. Dado que los propietarios a veces pagan por carreteras, parques y otros servicios dentro del desarrollo, el gobierno local puede creer que puede obtener ingresos de los impuestos a la propiedad de los propietarios en un desarrollo que le cuesta poco o nada al municipio. [31]
Un estudio de 2009 sobre las asociaciones de propietarios de California sugirió que esta suposición era parcialmente cierta, pero que el efecto general de las asociaciones de propietarios en los municipios fue mixto. Si bien las HOA compensaron en pequeña medida los costos de los gobiernos municipales, también redujeron los ingresos fiscales generales porque sus miembros, aislados de la comunidad en general, tendieron a votar en contra de los impuestos que la ciudad exigía para financiar los servicios. Esto condujo a una disminución general de los gastos gubernamentales que afectó desproporcionadamente a aquellos ciudadanos que no residían en una Asociación de Propietarios.
Como señaló el estudio,
"...los críticos de los gobiernos privados afirman que las HOA erosionan el apoyo a las instituciones públicas. Quienes se unen pueden eludir el sistema público: los propietarios de viviendas que temen el crimen no tienen que votar por el dinero de los impuestos para atacar la raíz del problema; pueden construir una Los opositores sostienen que la erosión del apoyo público, reflejada en las urnas, conduce a un mayor deterioro de los servicios municipales y a reducciones en los ingresos locales. Los no miembros experimentan una reducción en los niveles de servicios públicos y pueden estar en peor situación. En el extremo, las asociaciones de propietarios pueden contribuir a sentimientos de secesión y retirada del sector público". [32]
Los promotores inmobiliarios establecen asociaciones de propietarios con la creencia de que pueden contribuir a la capacidad del promotor para construir y vender unidades de forma rentable. Proporcionar servicios comunes puede permitir a los desarrolladores construir con una mayor densidad, si el gobierno local ha fomentado tales resultados. Además, al aliviar a los municipios de los costos de mantenimiento de carreteras y servicios públicos, los promotores pueden obtener condiciones más favorables. [31] Normalmente, el desarrollador conserva cierto control sobre la Asociación de Propietarios hasta que se vende un número específico de unidades y se establecen los convenios, condiciones y restricciones de la Asociación de Propietarios para promover este objetivo. [33]
La posible desventaja para un desarrollador es que puede estar expuesto a responsabilidad ante la Asociación de Propietarios por mala construcción, marketing engañoso u otros problemas. En estos casos, la Asociación de Propietarios puede demandar al desarrollador. [34]
Las asociaciones de propietarios han sido criticadas por tener normas y reglamentos excesivamente restrictivos sobre cómo los propietarios pueden comportarse y utilizar su propiedad. [35] [36] Algunos sostienen que los líderes de las asociaciones de propietarios tienen incentivos financieros limitados para evitar caer en un comportamiento rígido o arbitrario y, a menos que la gente comience a irse en masa, tendrá poco efecto en el valor de la casa de un miembro de la junta.
En The Voluntary City , publicado por el libertario Independent Institute , Donald J. Boudreaux y Randall G. Holcombe sostienen que las asociaciones de propietarios no necesariamente tienen ventajas sobre los gobiernos tradicionales. Señalan que el creador de la asociación, por ejemplo un promotor, tiene un incentivo para crear un gobierno estructurado de tal manera que maximice los beneficios y aumente así el precio de venta de la propiedad. Si una determinada decisión aumentaría el precio de venta de determinadas parcelas y disminuiría el precio de venta de otras, el desarrollador elegirá la opción que le proporcione a su proyecto el ingreso neto más alto. Esto puede dar lugar a resultados subóptimos para los propietarios.
Algunos académicos y funcionarios de la AARP han denunciado que, de diversas maneras, las asociaciones de propietarios suprimen los derechos de sus residentes. [37] Debido a decisiones judiciales que describen a las HOA como una especie de entidad privada, las juntas directivas de las HOA no están sujetas a restricciones constitucionales sobre los gobiernos, aunque de facto son un nivel de gobierno. [38] Los propietarios de viviendas que crean que se ha producido un incumplimiento del deber por parte de la junta directiva pueden postularse para la junta en las próximas elecciones o, en casos extremos, demandar a la asociación a costa personal. [ ¿ investigacion original? ]
Las leyes de corporaciones y asociaciones de propietarios otorgan un papel limitado a los propietarios de viviendas de HOA. [39] A menos que la ley estatutaria o los documentos que rigen la corporación reserven un tema o acción en particular para la aprobación de los miembros, las leyes corporativas establecen que las actividades y asuntos de una corporación serán conducidos y "todos los poderes corporativos serán ejercidos" por o bajo la dirección del consejo directivo. Muchas juntas funcionan fuera de las leyes de corporaciones sin fines de lucro de su estado. [ cita necesaria ] El conocimiento de las leyes corporativas y los estatutos estatales es esencial para administrar adecuadamente una Asociación de Propietarios. [ cita necesaria ]
Una vez notificada por un propietario, abogado u otro funcionario gubernamental que una organización de HOA no cumple con los estatutos del estado, la junta tiene la responsabilidad de corregir su gobernanza. Ciertos estados, como Texas , permiten que se presenten cargos por delitos menores contra una junta que no cumple y permiten que se presenten demandas contra la junta y la Asociación de Propietarios. En algunos casos, una falla conocida en rectificar el gobierno de la junta para cumplir con los estatutos del estado puede exponer a los miembros de la junta a responsabilidad personal, ya que la mayoría de las pólizas de seguro que indemnizan a los miembros de la junta contra acciones legales no cubren la mala conducta intencional. [ cita necesaria ]
Las asociaciones de propietarios establecen una nueva comunidad como corporación municipal. [40] La votación en una asociación de propietarios se basa en la propiedad de la propiedad. [41] Sólo los propietarios son elegibles para votar. Los inquilinos tienen prohibido votar directamente por la unidad, aunque pueden tratar directamente con sus propietarios según su contrato de arrendamiento, ya que esa es la parte que tiene responsabilidad ante ellos.
Además, la representación con derecho a voto es igual a la proporción de propiedad, no al número de personas. [42] La mayoría de los propietarios pueden ser propietarios ausentes , cuyos valores o incentivos pueden no estar alineados con los de los inquilinos. Sin embargo, algunas HOA limitan a los propietarios de múltiples propiedades a uno o dos votos, independientemente del número de lotes que posean, por lo que los propietarios ausentes no terminan controlando la HOA en detrimento de los residentes que solo poseen un lote o dos lotes contiguos como propiedad actual. o futura residencia o casa de vacaciones. [ cita necesaria ]
Los propietarios de viviendas han cuestionado las restricciones al discurso político en asociaciones que tienen garantías constitucionales federales o estatales como derechos, alegando que ciertas asociaciones privadas son gobiernos municipales de facto y, por lo tanto, deberían estar sujetas a las mismas restricciones legales. [ cita necesaria ]
Varias decisiones judiciales han sostenido que los actores privados pueden restringir el ejercicio de los derechos de los individuos sobre la propiedad privada. [ cita necesaria ] Una decisión de 2007 en Nueva Jersey sostuvo que las comunidades residenciales privadas tenían derecho a imponer limitaciones razonables al discurso político y que, al hacerlo, no actuaban como gobiernos municipales. [43] Con pocas excepciones, los tribunales han rechazado afirmaciones de que los actores privados están sujetos a limitaciones constitucionales de manera comparable a los tribunales y la policía.
En 2002, el Tribunal de Apelaciones del 11º Circuito, en Loren v. Sasser , se negó a extender a Shelley más allá de la discriminación racial y desestimó una impugnación de la prohibición de una asociación de carteles de "se vende". En Loren , el tribunal dictaminó que fuera del contexto del pacto racial , no consideraría la ejecución judicial de un contrato privado como una acción estatal, sino como una acción privada, y en consecuencia no permitiría cualquier alivio de la Primera Enmienda. [44]
En el caso de Twin Rivers , un grupo de propietarios llamado colectivamente El Comité para un Mejor Twin Rivers demandó a la asociación por una orden judicial obligatoria que permitía a los propietarios publicar carteles políticos y anular las restricciones de señalización política impuestas por la asociación por considerarlas inconstitucionales. El tribunal de apelaciones consideró inconstitucionales y nulas las restricciones a los signos políticos, pero el tribunal de apelaciones fue revocado cuando la Corte Suprema de Nueva Jersey anuló la decisión del tribunal de apelaciones en 2007 y restableció la decisión del tribunal de primera instancia . [45]
En algunas asociaciones de propietarios, el desarrollador puede tener varios votos por cada lote que retiene, pero los propietarios están limitados a un solo voto por lote de su propiedad. Esto se ha justificado sobre la base de que permite a los residentes evitar costos de decisión hasta que las preguntas importantes sobre el proceso de desarrollo ya hayan sido respondidas y que, como demandante residual , el desarrollador tiene el incentivo de maximizar el valor de la propiedad. [46]
El Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey informó [47] estas observaciones sobre la conducta de la Junta de la Asociación:
"De las quejas [al DCA] se desprende claramente que los propietarios [de viviendas] no se dieron cuenta de hasta qué punto las reglas de la asociación podían regir sus vidas".
"Curiosamente, con raras excepciones, cuando el Estado ha notificado a las juntas directivas sobre la obligación legal mínima de asociación hacia los propietarios, cuestionan el cumplimiento. En un número preocupante de casos, los propietarios con puestos en la junta directiva utilizan su influencia para castigar a otros propietarios con quienes no están de acuerdo. La ausencia total de estándares, capacitación o incluso orientaciones mínimamente requeridas para quienes forman parte de las juntas directivas y la falta de supervisión independiente es fácilmente evidente en la forma en que las juntas ejercen el control".
De manera abrumadora... las frustraciones planteadas por los denunciantes duplicados o por los malentendidos de los denunciantes quedan eclipsadas por las imágenes que revelan de la vida antidemocrática que enfrentan los propietarios en muchas asociaciones. Las cartas expresan habitualmente una frustración e indignación fácilmente explicables por la incapacidad de captar la atención de las juntas directivas o de los administradores de propiedades, de reconocer y al menos abordar sus quejas. Quizás lo más alarmante sea la revelación de que las juntas directivas, o los presidentes de las juntas directivas que desean actuar en contra de la ley, sus documentos rectores o los principios democráticos fundamentales, son imparables sin un esfuerzo extremo de los propietarios y, a menudo, litigios costosos.
Ciertos estados están presionando para que se establezcan más controles y equilibrios en las asociaciones de propietarios. La Ley de Comunidades Planificadas de Carolina del Norte , [48] por ejemplo, exige que se celebre una audiencia de debido proceso antes de que cualquier propietario pueda ser multado por una violación del convenio. También limita el importe de la multa y establece otras restricciones.
La ley de California ha limitado estrictamente las prerrogativas de las juntas al exigir audiencias antes de que se puedan imponer multas y luego reducir el monto de dichas multas incluso si los miembros propietarios no comparecen. En California, cualquier cambio de regla realizado por la junta está sujeto a la afirmación de la mayoría de los miembros si solo el cinco por ciento de los miembros exige un voto. Esta parte del código civil [49] también garantiza que cualquier individuo disidente que busque un puesto de director debe estar plenamente representado ante los miembros y que todas las reuniones deben abrirse y los puntos del orden del día se publican con antelación. En estados como Massachusetts, no existen leyes que prohíban cambios unilaterales en los documentos por parte de la junta directiva de la asociación.
La mayoría de los propietarios están sujetos a impuestos sobre la propiedad, ya sea que dicha propiedad esté ubicada o no en un desarrollo de unidades planificado regido por una asociación de propietarios. Dichos impuestos son utilizados por los municipios locales para mantener carreteras, alumbrado público, parques, etc. Además de los impuestos municipales sobre la propiedad, las personas que poseen propiedades privadas ubicadas dentro de desarrollos unitarios planificados están sujetos a evaluaciones de asociación que son utilizadas por el desarrollo para mantener la propiedad privada. carreteras, alumbrado público, paisajismo, seguridad y servicios ubicados dentro del desarrollo de unidades planificado. [50]
Un propietario que no pertenece a la Asociación de Propietarios paga impuestos para financiar las reparaciones de calles realizadas por la ciudad. Los propietarios de HOA pagan estos mismos impuestos y se benefician del uso de caminos públicos, etc. sin que el gobierno local (es decir, los contribuyentes) tengan que pagar por los caminos privados de HOA, etc., que el propietario que no es HOA no puede utilizar. La proliferación de desarrollos unitarios planificados ha resultado en un ahorro de costos para los gobiernos locales de dos maneras. Uno, exigiendo a los promotores que construyan "mejoras públicas", como parques, pasando el coste del mantenimiento de las mejoras a los propietarios de interés común; y dos, que los desarrollos de unidades planificadas sean responsables del costo de mantenimiento de las infraestructuras que normalmente serían mantenidas por el municipio. [50] [ ¿ fuente poco confiable? ]
En algunos estados de EE. UU. (como Texas ), una Asociación de Propietarios puede embargar la casa de un miembro sin ningún procedimiento judicial para cobrar evaluaciones, tarifas y multas especiales, o de otro modo imponer un gravamen ejecutable sobre la propiedad que, tras la venta de la propiedad, permite a la Asociación de Propietarios para cobrar cuotas que de otro modo no se pagarían. [51]
Un ejemplo de ello es el de un soldado a quien, en 2008, se le informó que su casa de 300.000 dólares totalmente pagada en Frisco, Texas, había sido embargada y vendida por 3.500 dólares por su Asociación de Propietarios por cuotas impagas de 800 dólares mientras servía en Irak. [52] En 2010, el caso se resolvió y el soldado recuperó la propiedad de la casa. Las leyes federales que protegen al personal militar de acciones civiles pueden haber sido su defensa; sin embargo, una orden de silencio impide que se conozcan los detalles.
Otros estados, como Florida , exigen una audiencia judicial . La ejecución hipotecaria sin una audiencia judicial puede ocurrir cuando existe una "cláusula de poder de venta" en una hipoteca o escritura de fideicomiso. [53]
Un informe autoeditado por un profesor de la Universidad de Washington cuestiona la afirmación de que las asociaciones de propietarios protegen los valores de las propiedades y afirma, basándose en una encuesta del condado de Harris, Texas (que tenía un régimen legal inusual con respecto a las ejecuciones hipotecarias): "Aunque las ejecuciones hipotecarias de las asociaciones de propietarios son aparentemente Motivados por los esfuerzos para mejorar el valor de las propiedades, ni la actividad de ejecuciones hipotecarias ni las asociaciones de propietarios parecen estar vinculadas con el crecimiento del precio de la vivienda por encima del promedio". [54]
Las juntas de asociaciones de propietarios también pueden cobrar evaluaciones especiales de sus miembros además de tarifas fijas, a veces sin el voto directo de los propietarios sobre el asunto, aunque la mayoría de los estados imponen restricciones a la capacidad de una asociación para hacerlo. Las evaluaciones especiales a menudo requieren el voto del propietario si la cantidad excede un límite prescrito establecido en los estatutos de la asociación.
En California, por ejemplo, una junta puede imponer una contribución especial, sin el voto de los miembros, sólo cuando la contribución total es del cinco por ciento o menos del presupuesto anual de la asociación. Por lo tanto, en el caso de una asociación de 25 unidades con un presupuesto operativo anual de $100,000, la junta solo podría imponer una cuota de $5,000 a toda la población ($5,000 divididos por 25 unidades equivalen a $200 por unidad). Una evaluación más amplia requeriría una mayoría de votos de los miembros.
En algunos casos excepcionales, particularmente en materia de salud o seguridad pública, el monto de las evaluaciones especiales puede quedar a discreción de la junta. Si, por ejemplo, hay una tubería de alcantarillado rota, la Junta podría votar una evaluación sustancial de inmediato, argumentando que el asunto afecta la salud y la seguridad públicas. En la práctica, sin embargo, la mayoría de las juntas prefieren que los propietarios tengan la oportunidad de expresar sus opiniones y votar sobre las evaluaciones.
Cada vez más, las asociaciones de propietarios manejan grandes cantidades de dinero. Ocasionalmente se han producido malversaciones de fondos de asociaciones, como resultado de miembros de juntas directivas o administradores comunitarios deshonestos, con pérdidas de hasta millones de dólares. [55] [56] Nuevamente, la Ley Davis-Stirling de California, que fue diseñada para proteger a los propietarios, requiere que las juntas tengan un seguro de responsabilidad apropiado para indemnizar a la asociación por cualquier irregularidad. Los grandes presupuestos y la experiencia necesarios para administrar dichos grupos son parte de los argumentos detrás de exigir la certificación de gerentes (a través del Community Association Institute, juntas estatales de bienes raíces u otras agencias).
En 2006, AARP expresó su preocupación porque las asociaciones de propietarios representan un riesgo para el bienestar financiero de sus miembros. Han propuesto que los 50 estados adopten una "Declaración de Derechos" de los propietarios de viviendas para proteger a las personas mayores de las asociaciones de propietarios deshonestas. [57]
Muchas asociaciones de propietarios introducen auditorías contables periódicas para mitigar los riesgos financieros de los propietarios. En el marco de dicha inspección, un CPA (Contador Público Certificado) independiente [58] lleva a cabo un análisis exhaustivo de los registros financieros y los procedimientos contables de una asociación, para determinar si son precisos, legítimos y cumplen con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados . (GAAP) [59] u otros marcos de presentación de informes. [60] Al finalizar los procedimientos de auditoría planificados, un CPA emite un informe oficial que expresa una opinión sobre la salud financiera de la organización.
En los EE. UU., los requisitos de auditoría varían de un estado a otro, así como de una Asociación de Propietarios a otra. Algunas asociaciones están obligadas a auditar sus estados financieros anualmente o una vez cada pocos años. Para otros, basta con realizar una revisión, una recopilación o un encargo de procedimientos acordados.
El presupuesto, el tamaño y los términos prescritos en los convenios y estatutos de la Asociación de Propietarios [61] a menudo actúan como factores decisivos al determinar si una auditoría es obligatoria para una junta en particular.
Se considera una buena regla general realizar una auditoría al final de cada año fiscal . Sin embargo, la necesidad de un examen no programado puede surgir en casos de cambios importantes, como la transición a una nueva junta directiva o sociedad gestora, la implementación de un proyecto de mejora a gran escala, la recepción de una suma importante de dinero en circunstancias inusuales, sospecha de fraude. o malversación de fondos, u otra mala conducta. [62]
El proceso de auditoría de las asociaciones de propietarios se puede dividir en cuatro etapas: [63]
Una junta de HOA realiza una consulta inicial a un especialista en contabilidad sobre la necesidad de realizar una auditoría. Se lleva a cabo una consulta para negociar los objetivos, el cronograma, los plazos para los informes y el costo del examen.
Un contador público certificado determina qué obstáculos pueden surgir al probar los procedimientos contables de la asociación y preparar los estados financieros, evalúa la importancia de los problemas potenciales y encuentra formas de superarlos. Para recopilar la información necesaria y evaluar el desempeño financiero de una HOA, el auditor entrevista a los miembros de la junta en su oficina, monitorea las principales operaciones diarias, prueba su seguridad y realiza procedimientos analíticos .
El auditado debe proporcionar al CPA el informe de auditoría más reciente, copias de las declaraciones de impuestos anuales, el presupuesto del año actual y siguiente, actas de la junta, convenios, estatutos y otros documentos internos.
La CPA pone a prueba los controles internos para las transacciones entrantes y salientes, el mantenimiento de un fondo de reserva , la idoneidad del financiamiento de contratos importantes y proyectos de mejora, la disposición adecuada de los fondos adquiridos en casos legales y bajo otras circunstancias extraordinarias, y la disponibilidad y precisión de asientos de diario de cobros y desembolsos . Estas cuestiones reciben la mayor atención, ya que tienen la mayor influencia en la salud financiera de una Asociación de Propietarios.
Además, un auditor se comunica con organizaciones de terceros para verificar las transacciones de la HOA en ambos lados:
El auditor realiza un análisis profundo para establecer relaciones entre el estado de resultados y el balance de la asociación . Los resultados del año anterior se comparan con los resultados actuales.
Dado que es imposible cubrir todas las transacciones de una HOA en una auditoría, un CPA selecciona una muestra de transacciones y examina los detalles. Por ejemplo, pueden utilizar una muestra de transacciones salientes para verificar facturas y asegurarse de que todos los fondos se gastaron según lo previsto y se documentaron adecuadamente.
Además, un auditor puede verificar extractos bancarios, conciliaciones, registros de nómina, cheques cancelados, extractos de préstamos, contratos y arrendamientos aprobados, pruebas de propiedad de bienes inmuebles y equipos, registros de activos de capital, suministros e inventarios. Si el desempeño financiero real de la Asociación de Propietarios se desvía de los indicadores planificados, el auditado debe proporcionar evidencia de que las fluctuaciones no se deben a negligencia o mala conducta de la junta. [64]
Un informe de auditoría expresa la opinión de la CPA sobre la salud financiera de la Asociación de Propietarios y su cumplimiento de los documentos contables y de las normas generalmente aceptadas. Hay tres tipos de informes de auditoría:
Una opción más es una renuncia de opinión, un documento compilado cuando un CPA no puede emitir un informe de auditoría debido a intereses en conflicto con una Asociación de Propietarios, no entrega de los documentos financieros solicitados o incertidumbre significativa en las operaciones contables de la asociación.
Las recomendaciones de mejora en un informe de auditoría se pueden utilizar para corregir los errores pasados de la junta, establecer disciplina interna y adoptar prácticas contables más efectivas. Además, los estados financieros auditados sirven como evidencia de la buena fe y las sólidas estrategias de la junta cuando informa a los propietarios de unidades, inversores, posibles compradores de bienes raíces, inquilinos y otras partes interesadas.
Puede surgir la necesidad de repetir la auditoría si la junta directiva ha recibido una opinión adversa y quiere restaurar su buen nombre ante los accionistas e inversores. Una vez solucionados los problemas revelados en la auditoría inicial, se realiza un nuevo examen de acuerdo con el escenario estándar.
En junio de 2012, la Corte Suprema de Virginia falló en el caso Shadowood Condominium Association et al. contra la Autoridad de Vivienda y Reurbanización del Condado de Fairfax que el poder de una Asociación de Propietarios para multar a los propietarios por violaciones de las reglas (incluidos los atrasos) se limita a aquellos expresamente previstos en los documentos rectores válidos de la Asociación de Propietarios (por ejemplo, los Estatutos de la Asociación de Propietarios). [65] [66]
Antes de la Ley de Telecomunicaciones de 1996 , las asociaciones de propietarios podían limitar o prohibir la instalación de antenas parabólicas . Muchas comunidades todavía tienen estas reglas en sus CC&R, pero después de octubre de 1996 ya no son aplicables. Con algunas excepciones, cualquier propietario puede instalar una antena parabólica de un metro o menos de diámetro (las antenas parabólicas más grandes están protegidas en Alaska ). Si bien las asociaciones de propietarios pueden recomendar que las antenas se coloquen lo más discretamente posible, se debe permitir que la antena se coloque donde pueda recibir una señal utilizable. [67]
Muchas asociaciones de propietarios tienen cláusulas restrictivas que impiden que un propietario instale una antena OTA (inalámbrica) en el techo. Estas restricciones ya no son aplicables, excepto en algunos casos. Por ejemplo: la antena puede instalarse en cualquier lugar a menos que imponga una propiedad común. Además, la antena debe estar diseñada para recibir señales locales, no de larga distancia, y no debe extenderse a más de doce pies por encima de la línea superior del techo de la casa, a menos que la HOA otorgue una excepción debido a interferencias terrestres atenuantes. . [68]
En Florida , la ley estatal prohíbe convenios y restricciones de escritura que prohíban el "paisajismo compatible con Florida", [69] un tipo de xeriscaping . A pesar de la ley, al menos un propietario ha enfrentado acoso y amenazas de multas por parte de una asociación de propietarios por no tener suficiente césped después de arreglar su jardín para reducir el uso de agua. [70] La legislatura de Colorado introdujo y aprobó una legislación similar , pero fue vetada por el gobernador Bill Owens . [71] [72] Los residentes de Colorado han seguido pidiendo una regulación para proteger el xeriscaping, citando asociaciones de propietarios que exigen el uso de pastos que consumen grandes cantidades de agua y amenazan con multas a quienes no cumplan con los convenios. [73]
Una alternativa a los CID es la propiedad de ingresos para inquilinos múltiples (MTIP). Los CID y los MTIP tienen formas de gobernanza fundamentalmente diferentes. En un CID, las cuotas se pagan a una asociación sin fines de lucro. En un MTIP, los alquileres del terreno se pagan al propietario, quien decide cómo gastarlo. [14]
En ambos casos, determinadas pautas vienen marcadas por el pacto o el contrato de arrendamiento. En el último escenario, el propietario del terreno tiene un incentivo más fuerte para maximizar el valor de toda la propiedad gobernada en el largo plazo (porque es el reclamante residual de todo) y para mantener contentos a los residentes, ya que sus ingresos dependen de su continuidad. mecenazgo. Estos factores se citan como argumentos a favor de los MTIP. [14]
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