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El desalojo es la expulsión de un inquilino de una propiedad alquilada por parte del propietario . En algunas jurisdicciones, también puede implicar la expulsión de personas de un inmueble que fue objeto de ejecución hipotecaria (a menudo, los propietarios anteriores que no pagaron una hipoteca).
Dependiendo de las leyes de la jurisdicción , el desalojo también puede conocerse como retención ilícita , posesión sumaria , desposesión sumaria , proceso sumario , retención forzosa , desalojo y recuperación , entre otros términos. Sin embargo, el término desalojo es el más comúnmente utilizado en las comunicaciones entre el propietario y el inquilino. Dependiendo de la jurisdicción involucrada, antes de que un inquilino pueda ser desalojado, un propietario debe ganar una demanda de desalojo o prevalecer en otro paso del proceso legal. Debe tenerse en cuenta que el desalojo , al igual que el desalojo y otros términos relacionados, tiene significados precisos solo en ciertos contextos históricos (por ejemplo, bajo el derecho consuetudinario inglés de siglos pasados) o con respecto a jurisdicciones específicas . En la práctica y el procedimiento actuales, ha llegado a haber una amplia variación en el contenido de estos términos de una jurisdicción a otra. [ cita requerida ]
Los aspectos legales, los procedimientos y las disposiciones sobre el desalojo, cualquiera sea su nombre, varían incluso entre países o estados con estructuras jurídicas similares.
La mayoría de las jurisdicciones no permiten que el propietario desaloje a un inquilino sin antes emprender acciones legales para hacerlo (lo que comúnmente se conoce como desalojo por cuenta propia ; dichas acciones incluyen cambiar cerraduras, retirar elementos del inmueble o interrumpir los servicios públicos). Por lo general, dichos desalojos son ilegales en cualquier momento durante el proceso (incluso después de que un propietario gane una demanda de desalojo); un inquilino que se enfrenta a tales medidas puede demandar al propietario. Sin embargo, los desalojos por cuenta propia pueden estar permitidos en algunas jurisdicciones cuando se trata de inquilinos comerciales, a diferencia de los inquilinos residenciales. [1] [2]
Antes de presentar una demanda de desalojo en un tribunal, generalmente el propietario debe proporcionar un aviso por escrito al inquilino (comúnmente llamado aviso de desalojo o aviso de desalojo ). [3] Las ordenanzas residenciales y comerciales crearon jurisdicciones que impiden a los propietarios tomar cualquier medida que pueda obligar a un inquilino a abandonar sus instalaciones. Estas acciones incluyen, entre otras, la fuerza y las amenazas, la eliminación de servicios esenciales, la demolición de la propiedad o la interferencia con las cerraduras de entrada. [4] [5]
Si el inquilino permanece en posesión de la propiedad después de que haya expirado el aviso de desalojo, el propietario puede entonces presentar una demanda al inquilino .
Según la jurisdicción, se puede exigir al inquilino que presente una respuesta por escrito en una fecha determinada, después de la cual se fija otra fecha para el juicio . Otras jurisdicciones pueden simplemente exigir que el inquilino comparezca ante el tribunal en una fecha determinada. Los casos de desalojo suelen acelerarse porque el asunto es urgente (el propietario pierde los ingresos por alquiler mientras que el inquilino sigue en posesión del inmueble). Cualquiera de las partes puede solicitar un juicio por jurado, sin embargo, hasta finales de la década de 2000, esto era muy poco común. [6]
Muchos de los acusados en casos de desalojo no se presentan a los tribunales. En muchas ciudades importantes, incluida Milwaukee, hasta el 70% de los acusados no se presentan. [7] En los tribunales de algunas áreas urbanas, solo el 10% de los acusados se presentan. [8]
Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las jurisdicciones no permiten que un propietario desaloje a un inquilino sin que primero se emprendan acciones legales, incluso si el propietario tiene éxito en la corte.
En cambio, el propietario tendría que obtener una orden de posesión o una orden de desalojo del tribunal y presentarla al agente de la ley correspondiente . Luego, el agente coloca un aviso en la propiedad para el inquilino en el que se le informa que desalojará al inquilino y a cualquier otra persona que se encuentre en la propiedad, aunque algunas jurisdicciones no harán cumplir la orden si, ese día, hay mal tiempo. [9]
Con la mudanza del inquilino también se lleva sus pertenencias personales. Si el inquilino deja algo de valor, existe una costumbre (pero no una ley en algunas jurisdicciones) según la cual el propietario debe conservar sus pertenencias durante 30 días. Después de esos 30 días, el propietario puede vender la propiedad dejada atrás, generalmente en una subasta, para saldar cualquier atraso en el pago del alquiler. [10]
Un desalojo sin culpa ocurre cuando un propietario intenta recuperar la posesión de una propiedad alquilada bajo leyes que no requieren que alegue ninguna falta por parte del inquilino, como no pagar el alquiler, molestar a los vecinos u otros inquilinos en el edificio o violación de los términos del contrato de arrendamiento. [ cita requerida ] En muchas jurisdicciones, un alquiler a voluntad , a diferencia de un contrato de arrendamiento a plazo, puede finalizar en cualquier momento con un mínimo de treinta días de aviso al inquilino, aunque algunas jurisdicciones requieren períodos de aviso más largos. [ cita requerida ]
A medida que se produce la gentrificación y la repoblación de los centros urbanos por parte de residentes más ricos, los desalojos sin culpa se utilizan como una herramienta para desplazar a los inquilinos en ciudades con control de alquileres . En California, por ejemplo, la Ley Ellis permite el desalojo de inquilinos con control de alquileres si el propietario tiene la intención de dejar de alquilar alguna parte de un edificio de apartamentos (es decir, los propietarios no pueden ser obligados a alquilar). La Ley Ellis se ha aplicado a los alquileres en San Francisco, [11] [12] Santa Mónica y Los Ángeles. [ cita requerida ]
El desalojo por causa justificada , también conocido como desalojo por buena causa , describe las leyes que tienen como objetivo brindar protección a los inquilinos contra desalojos irrazonables, aumentos de alquiler y no renovación de contratos de arrendamiento. Estas leyes permiten a los inquilinos impugnar los desalojos en los tribunales cuando no se consideran desalojos legítimos. [13] En general, los propietarios se oponen a las leyes de desalojo por causa justificada debido a preocupaciones sobre las ganancias, el stock de viviendas [14] y los casos judiciales. [15]
El término "renovación" se utiliza cuando se desaloja a un inquilino para renovar una propiedad. [16] Un propietario puede realizar una renovación para aumentar el costo del alquiler para otros posibles inquilinos. [17] En algunas jurisdicciones, como Ontario, los inquilinos desalojados tienen derecho de preferencia . [18]
El acoso inmobiliario , también conocido como mobbing inmobiliario , es el uso de técnicas de acoso (bullying grupal) por parte de especuladores inmobiliarios para desalojar de manera constructiva o forzosa a un residente de su vivienda. Las Naciones Unidas han reconocido el acoso inmobiliario como una causa mundial de desalojo forzoso. [19] El acoso inmobiliario es reconocido como un problema en Europa y particularmente en España. [20]
En los Estados Unidos de América, las reglas para los desalojos y el proceso de desalojo están determinadas por las reglas estatales, locales del condado y de la ciudad.
Si el inquilino tiene un contrato de alquiler a plazo fijo y el contrato está por terminar, el propietario deberá entregarle un aviso válido para que desocupe la vivienda. El período de este aviso varía de un estado a otro. Si el inquilino no coopera con los parámetros de un aviso de desalojo, se presenta una solicitud al Tribunal de Arrendamientos para obtener la posesión de la propiedad.
Un propietario no puede desalojar legalmente a un inquilino sin obtener una orden de posesión y una orden de posesión. Una orden de posesión ordena a la policía desalojar a un inquilino de la propiedad. La policía se pone en contacto con el agente para concertar una cita para ir a la propiedad, despedir a los inquilinos, cambiar las cerraduras y tomar posesión formal. El desalojo siempre debe ser llevado a cabo por la policía; el propietario no puede desalojar a los inquilinos por sí mismo. Tomarse la justicia por su mano y no actuar de acuerdo con la legislación pertinente de la jurisdicción conllevará sanciones para el propietario. [21]
El 29 de marzo de 2020, el primer ministro Scott Morrison reveló que los gobiernos estatales y territoriales adoptarán medidas para establecer una moratoria sobre los desalojos de personas como resultado de dificultades económicas causadas por la pandemia de COVID-19 . El gobierno afirmó que estas medidas se prolongarían al menos seis meses. [22]
En China, el término desalojo forzoso se refiere a la práctica de confiscar tierras involuntariamente a los ciudadanos, generalmente con el fin de hacer espacio para proyectos de desarrollo. En algunos casos, las autoridades gubernamentales trabajan con promotores privados para confiscar tierras a los habitantes de las aldeas, a cambio de una compensación inferior al precio de mercado. En muchos casos, también se les ofrece una vivienda alternativa en lugar de la compensación monetaria o además de esta. Los desalojos forzosos son particularmente comunes en las zonas rurales y constituyen una importante fuente de malestar y protestas públicas. [24] Según algunas estimaciones, hasta el 65 por ciento de los 180.000 conflictos masivos anuales en China se deben a quejas por desalojos forzosos. [25] [26] Se dice que algunos ciudadanos que se resisten a los desalojos o protestan contra ellos han sido objeto de acoso, palizas o detención. [27]
La tasa de desalojos forzosos ha aumentado significativamente desde la década de 1990, a medida que los gobiernos municipales y de condado recurren cada vez más a la venta de tierras como fuente importante de ingresos. En 2011, el Financial Times informó que el 40 por ciento de los ingresos de los gobiernos locales provienen de la venta de tierras. [28] Guan Qingyou, profesor de la Universidad de Tsinghua , estimó que la venta de tierras representó el 74 por ciento de los ingresos de los gobiernos locales en 2010. [29]Los desalojos forzosos son un aspecto integral de la violación de los derechos humanos. Comprenden la expulsión forzosa de personas sin su consentimiento y contra su voluntad, de manera temporal o permanente, de su país de origen, lugar de residencia habitual, sin preparativos claros para una compensación adecuada y reubicación. [31] Esto aumenta los problemas de desplazamiento de personas y falta de vivienda en los países. [32] Los gobiernos en diferentes niveles siguen desalojando a la fuerza a personas sin una compensación adecuada en algunos países africanos, incluida Nigeria [33] , que se estima que tiene la mayor población de barrios marginales urbanos del África subsahariana en términos de tamaño y porcentaje de la población total. [ cita requerida ] El Centro sobre Derechos de Vivienda y Desalojos (COHRE) ha calificado a Nigeria como un violador constante de los derechos a la vivienda. [34]
Entre 2000 y 2009, el gobierno nigeriano desalojó por la fuerza a más de dos millones de personas. [35] Solo en el estado de Lagos, entre 2003 y 2015, las comunidades de Makoko Yaba, Ijora East, Ijora Badiya, PURA-NPA Bar Beach, Ikota Housing Estate, Ogudu Ori-Oke, Mosafejo en Oshodi, Agric-Owutu, Ageologo-Mile 12 y Mile 2 Okokomaiko fueron desalojadas por la fuerza con el pretexto de promover el desarrollo. [36] [37] Entre julio y septiembre de 2000, al menos 50.000 personas fueron desalojadas en Abuja sin previo aviso ni alojamiento alternativo adecuado. Los desalojos se realizaron para trasladar a comunidades o asentamientos que, según el gobierno, habían distorsionado el Plan Maestro de Desarrollo de Abuja. [38]
En el estado de Lagos , Nigeria, los desalojos forzosos se realizan con el objetivo principal de recuperar la tierra y construir apartamentos de lujo a medida que la población del país sigue aumentando creando déficit de vivienda. [39] [40] [41] Sin embargo, esto genera discriminación y desigualdad ya que los nuevos edificios no satisfacen ninguna necesidad de vivienda para la población en general. [42] En julio de 2016, el Ministerio de Desarrollo de Infraestructura Costera del Estado de Lagos, después de un aviso de 72 horas, desalojó por la fuerza a los residentes de Makoko , una comunidad costera formada por seis aldeas: Oko Agbon, Adogbo, Migbewhe, Yanshiwhe, Sogunro y Apollo sin una orden judicial. [43] Esto dejó a unas 30.000 personas sin hogar. [44] [45] [46] Makoko es una de las nueve comunidades seleccionadas en el Proyecto de Desarrollo y Gobernanza Metropolitana de Lagos (LMDGP) financiado por el Banco Mundial por 200 millones de dólares del gobierno del estado de Lagos para urbanización, gestión de residuos, drenaje y suministro de agua. [47] [48] Se dice que la comunidad, que existe desde hace más de 100 años, comenzó como un asentamiento de pescadores de Togo y la República de Benin. [49]
En febrero de 2013, el gobierno estatal derribó al menos 266 estructuras de la comunidad de Badia East, en el estado de Lagos, que se utilizaban como viviendas y negocios. El Plan de Acción para el Reasentamiento, que se acordó en abril de 2013, no contenía soluciones claras para el reasentamiento adecuado de las personas desplazadas. [50] Badia es una de las comunidades que se prevé urbanizar para dejar de ser un barrio marginal en el marco del Proyecto de Desarrollo y Gobernanza Metropolitana de Lagos (LMDGP, por sus siglas en inglés), financiado por el Banco Mundial por 200 millones de dólares. El proyecto especifica un reasentamiento involuntario mínimo y, cuando sea absolutamente necesario, éste debe haber sido discutido y acordado con los residentes, incluyendo un aviso adecuado, compensación y planes de reasentamiento bien detallados. [51]
Entre 2016 y 2017, la comunidad pesquera ancestral de Otodo-Gbame y la comunidad de Ilubrin fueron desalojadas por la fuerza de sus hogares con víctimas mortales después de 12 días de recibir una notificación de desalojo por escrito. [52] [53] El 17 de marzo de 2017, a pesar de una orden judicial de enero de 2017, Itedo, una comunidad costera de más de 35.000 personas, fue desalojada por la fuerza temprano en la mañana mientras algunos aún dormían. [54] En 2019, un Relator Especial de las Naciones Unidas sobre el derecho a una vivienda adecuada pidió que el gobierno nigeriano declarara una moratoria nacional sobre los desalojos forzosos. [55]
El 20 de enero de 2020, los residentes de Tarkwa Bay , una comunidad costera, fueron desalojados por la fuerza por personal de seguridad en lo que se ha calificado como una grave violación de los derechos humanos. [56] [57] El robo de petróleo a través de los oleoductos a lo largo de la playa es la razón dada por las autoridades gubernamentales para los desalojos forzosos. [58]A veces hay problemas de comunicación cuando se decide la fecha real del desalojo, lo que deja a algunos desalojados completamente mal preparados y sin nada empacado cuando llega el sheriff. [59] Esto puede llevar a una experiencia similar a la de la caja de Skinner, ya que los desalojados a veces intentan "aguantar" el desalojo. [59] (Esto a veces es causado por la negación .) [59]
Los desalojados [60] experimentan tasas más altas de: depresión , ansiedad , presión arterial alta , trastorno de estrés postraumático (TEPT) e incluso suicidio . [61] [62] [63] El proceso de desalojo puede llevar mucho tiempo (potencialmente meses) y esto puede dejar al desalojado en un estado elevado de estrés, lo que lo hace más susceptible a las enfermedades por estrés. [59] [61] Incluso después de que hayan pasado años, los estudios muestran que los desalojados son menos felices, optimistas y enérgicos que aquellos que no han sido desalojados. [64]
El desalojo puede aumentar las tasas de pérdida de empleo. [59] Una persona tiene un 15% más de probabilidades de ser despedida después de sufrir un desalojo. [65] Esto puede conducir a un ciclo en el que el desalojo dificulta el trabajo, pero no trabajar puede conducir al desalojo. Los desalojos pueden permanecer en el registro de un inquilino hasta siete años en los Estados Unidos, [66] y los propietarios pueden rechazar a los inquilinos debido a desalojos previos. [67] Los desalojos son una de las principales causas de falta de vivienda . [68] [69]
Los desalojados a menudo terminan mudándose a viviendas de peor calidad, como casas superpobladas. [62] [59] Un estudio que examinó Milwaukee, Wisconsin, encontró que los inquilinos que habían sido trasladados involuntariamente de una residencia anterior tenían un 25% más de probabilidades de experimentar problemas de vivienda a largo plazo que sus pares que solo se habían mudado voluntariamente. [70]
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