En derecho, la enajenación es la transferencia del título legal de un bien inmueble de una persona a otra, o el otorgamiento de un gravamen como una hipoteca o un gravamen . [1] Una transacción de traspaso típica tiene dos fases principales: el intercambio de contratos (cuando se crean intereses equitativos ) y la finalización (también llamada liquidación, cuando el título legal pasa y los derechos equitativos se fusionan con el título legal).
La venta de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción en la que se encuentra el terreno. Es un requisito legal en todas [ cita necesaria ] jurisdicciones que los contratos para la venta de terrenos se realicen por escrito. Un intercambio de contratos implica la firma de dos copias de un contrato de compraventa, de las cuales cada parte conserva una copia. Cuando las partes están juntas, ambas normalmente firman ambas copias, de las cuales cada parte conserva una copia, a veces con una entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, suele ser suficiente que sólo la copia conservada por cada parte esté firmada únicamente por la otra parte; por lo tanto, los contratos se "intercambian". Esta regla permite "intercambiar" contratos por correo. Ambas copias del contrato de compraventa se vuelven vinculantes sólo después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmada por la otra parte; es decir, se dice que el intercambio es "completo". Un intercambio por medios electrónicos generalmente es insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.
Es responsabilidad del comprador de bienes inmuebles asegurarse de obtener un título bueno y comercializable sobre el terreno, es decir, que el vendedor es el propietario, tiene derecho a vender la propiedad y no existe ningún factor que pueda afectarlo. impedir una hipoteca o la reventa. Algunas jurisdicciones han legislado algunas protecciones para el comprador, además de la posibilidad de que el comprador realice búsquedas relacionadas con la propiedad.
Por lo general, un sistema de traspaso está diseñado para garantizar que el comprador obtenga el título de propiedad del terreno junto con todos los derechos inherentes al mismo, y que se le notifique cualquier restricción antes de la compra. Muchas jurisdicciones han adoptado un sistema de registro de tierras para facilitar la transferencia y fomentar la confianza en los registros públicos y asegurar a los compradores de tierras que están obteniendo buenos títulos. [2]
En la tradición romana, los derechos privados sobre la tierra eran exigibles incluso si eran secretos; Esta tradición permaneció hasta cierto punto en Europa hasta el siglo XIX, pero los sistemas modernos ya no permiten ese secreto. [3] En muchos países de derecho civil, las transferencias de bienes inmuebles suelen ser supervisadas por notarios que, después de una verificación de diligencia debida, otorgan la escritura de compraventa y la envían a los Registros Públicos. La participación de notarios, expertos jurídicos cualificados delegados por el Estado (deben tener un título universitario en Derecho), representa - además de una asistencia a las partes implicadas en el proceso de transferencia de propiedad - también un control de la solidez del sistema económico y la protección de las partes vulnerables. [4]
En Inglaterra y Gales , la transferencia la realiza generalmente un abogado o un transportista autorizado ; cualquiera de ellos podrá emplear o supervisar a un transportista no calificado . Lo que se transmite o transfiere es un terreno o propiedad que históricamente (especialmente en Inglaterra) puede incluir o no el "mensaje", [5] que sería la vivienda principal, y podría incluir un huerto, cualquier dependencias y construcciones [6] si las hubiera. [7] [8] [9] El mercado nacional de traspaso es competitivo en precios, con un gran número de firmas de abogados y empresas de traspaso que ofrecen un servicio similar. Es posible que alguien realice su propio transporte, pero requiere mucha mano de obra. Si la transacción implica una hipoteca, es casi seguro que el prestamista insistirá en que se utilice un abogado para la transferencia. [ cita necesaria ]
Es un mito común que la transmisión debe ser realizada por un abogado o transportista local. Este ya no es el caso, y muchos transportistas y abogados realizan transacciones a distancia utilizando el correo electrónico y la tecnología en línea. [10] Sin embargo, la Sociedad de Abogados advierte a los abogados que tengan cuidado con los clientes que instruyen a su firma sin conexión geográfica con ellos por riesgo de lavado de dinero. [11]
Había aproximadamente 5.357 empresas operando en el mercado de traspasos en 2015, pero este número ha disminuido desde 5.871 el año anterior. El número de empresas en el mercado es casi un tercio inferior a las 7.779 empresas que registraron transacciones en 2005, [12] tras una grave escasez de medios de transferencia durante la recesión. [13]
Según la ley inglesa , los acuerdos no son legalmente vinculantes hasta que se intercambian los contratos. Esto ofrece tanto la ventaja de la libertad antes del contrato, como también la desventaja de la pérdida de tiempo y gastos en caso de que no se cierre el trato.
La práctica normal es que el comprador negocie un precio acordado con el vendedor, luego organice una encuesta y haga que el abogado (o el transportista) lleve a cabo sus búsquedas y consultas previas al contrato. El abogado del vendedor o el cedente preparará el borrador del contrato para ser aprobado por el abogado del comprador. El abogado del vendedor también recopilará y preparará información sobre la propiedad para proporcionarla a los abogados del comprador, de acuerdo con el Protocolo Nacional de la Sociedad de Abogados para traspasos nacionales. Al realizar transacciones inmobiliarias, la función del trasmisor es llevar a cabo la diligencia debida mediante la presentación de consultas (conocidas como búsquedas de traspaso) sobre la propiedad objeto de la transacción. Estos están diseñados para descubrir factores que el agente inmobiliario o el agrimensor pueden desconocer y que podrían afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador. [14]
Se necesitan en promedio entre 10 y 12 semanas para completar una transacción de traspaso, pero si bien algunas transacciones son más rápidas, otras tardan más. El calendario está determinado por una serie de factores: legales, personales, sociales y financieros. Durante este período previo al intercambio de contratos (siendo el intercambio el punto en el que la transacción se vuelve legalmente vinculante), cualquiera de las partes puede retirarse de la transacción en cualquier momento y por cualquier motivo, sin obligación legal para con la otra. Esto genera un riesgo de gazumping y su inverso, gazundering . La transferencia es un componente del costo de la mudanza en el Reino Unido .
La función del trasmisor es llevar a cabo la diligencia debida mediante la presentación de consultas (conocidas como búsquedas [15] ) sobre la propiedad objeto de la transacción. Estos están diseñados para descubrir factores que el agente inmobiliario o el agrimensor pueden desconocer y que podrían afectar el disfrute de la propiedad por parte del comprador. Las búsquedas de traspaso incluyen:
Las búsquedas de las autoridades locales, según la Law Society, son una "parte vital del proceso de traspaso y brindan a los compradores información importante sobre asuntos que afectan una propiedad que está registrada o registrada ante la autoridad local". [17] Sin embargo, a lo largo de los años, los retrasos en las búsquedas de las autoridades locales [18] han llevado a los abogados a ordenar una búsqueda "personal", llevada a cabo por un tercero o un proveedor de búsqueda, que visita la oficina del consejo e inspecciona y registra la información. conservado por la autoridad local [19] en nombre del transportista o abogado.
Las empresas de búsqueda privadas y las plataformas de pedidos han estado integrando los datos del Registro de la Propiedad para acelerar el proceso de pedidos de búsqueda, mejorar la precisión y reducir las posibilidades de error humano . Un ejemplo es el uso del Conjunto de datos espaciales nacionales del Registro de la Propiedad [20] para mostrar mapas de límites en pantalla utilizando un enlace de datos en vivo para ayudar a validar la ubicación de las propiedades. [21]
En la legislación escocesa, la enajenación se lleva a cabo como una segunda etapa en la transferencia voluntaria de tierras una vez finalizada la etapa contractual. La situación en Escocia según la ley escocesa es que el contrato generalmente se concluye en una etapa mucho más temprana que en las jurisdicciones inglesa y galesa y de derecho consuetudinario . La etapa contractual de la transferencia se denomina misivas de compraventa entre el comprador, o agente del comprador, y el vendedor, o agente del vendedor. Las misivas son cartas en cuyo cuerpo se forma el contrato de compraventa. Una vez acordados todos los términos contractuales, se dice que las misivas están concluidas y sirven como contrato vinculante para la venta de la propiedad. Normalmente, el contrato está condicionado a cuestiones como que los vendedores puedan, antes de completar la transacción, demostrar que tienen un buen título de propiedad y presentar búsquedas claras en los registros de la propiedad y las autoridades locales. [22]
Desde el 1 de diciembre de 2008 los inmuebles en venta se comercializan con un 'Informe Informativo de la Vivienda'. [23] Consta de: Encuesta Única, Informe Energético y Cuestionario Predial. El Informe de la vivienda está disponible previa solicitud para los posibles compradores de la propiedad. La fecha de liquidación definitiva se conoce en Escocia como "fecha de entrada", fecha en la que el Comprador puede tomar posesión de la propiedad. La transferencia de propiedad en sí sólo se completa después de completar la inscripción del documento de disposición en el Registro de la Propiedad de Escocia .
Los abogados, defensores y profesionales de la transferencia autorizados son las únicas personas legalmente autorizadas a realizar transferencias a cambio de una tarifa en Escocia y, como tales, disfrutan de un monopolio de transferencia, en virtud del artículo 32 de la Ley de Abogados (Escocia) de 1980 , que constituye un delito penal para cualquier persona sin licencia que prepare transmitir documentos con la expectativa de recibir una tarifa. [24] Dicho esto, no existe ningún requisito legal en Escocia para utilizar los servicios de un abogado, defensor o profesional de transferencia autorizado para transferir la propiedad o el título de propiedad. Un comprador y un vendedor dispuestos pueden presentar ellos mismos todos los documentos completos necesarios al Registro de la Propiedad de Escocia.
La mayoría de las tierras de propiedad privada en Australia están ahora reguladas por el sistema Torrens de registro de tierras , introducido entre 1857 y 1875. Algunas parcelas de tierra aún no están registradas y comúnmente se las conoce como tierras de derecho general. El derecho de propiedad en Australia se deriva del derecho consuetudinario inglés. [25]
La transferencia en Australia (también llamada transferencia) generalmente la lleva a cabo un abogado o un transportista autorizado . Hay kits disponibles para que el comprador complete el proceso por sí mismo, pero debido a la complejidad de las diferentes leyes y procesos estatales y municipales, esto generalmente no se recomienda.
Queensland y Nueva Gales del Sur tienen un período de "reflexión" de cinco días para los contratos residenciales. Victoria tiene un período de reflexión de 3 días hábiles para las ventas privadas y Australia del Sur tiene 2 días. Durante este tiempo el comprador podrá reconsiderar la compra y, si así lo desea, cancelar el contrato, en cuyo caso el comprador podrá estar legalmente obligado a pagar el 0,25% del precio de compra al vendedor (0,2% en Victoria). No todos los contratos tienen un período de reflexión, como cuando la propiedad se compra en una subasta o si el comprador acelera el proceso. [26]
Un traspaso común realizado por un abogado o un transportista autorizado suele tardar de 4 a 6 semanas. La mayoría de las empresas ofrecen servicios de precio fijo que normalmente incluyen costos de búsqueda , asesoramiento legal y otros desembolsos. En la mayoría de los estados y territorios, un medio de transporte típico incluye, entre otros, lo siguiente:
Las búsquedas tienden a ocupar la mayor parte del transporte. Debido al sistema de gobierno de tres niveles (federal, estatal y local), se debe asegurarse de que el proveedor tenga todos los derechos y títulos. La mayor parte de la información se obtiene de las autoridades estatales o locales (consejos). Es importante tener en cuenta que los procesos de transferencia, la documentación legal, los requisitos contractuales y los requisitos de búsqueda varían entre cada estado y territorio.
Los requisitos, las búsquedas y los costos pueden variar entre jurisdicciones, según la legislación y las regulaciones de propiedad locales. Dependiendo de las circunstancias de cada caso, y dependiendo de la jurisdicción, una búsqueda de título también puede implicar:
Con la introducción de la Ley Nacional de Transmisión Electrónica en 2012, [27] todos los estados australianos están en el proceso de transición a la transmisión electrónica de acuerdo con los mandatos estatales. La primera transferencia de propiedad en línea de Australia tuvo lugar en Nueva Gales del Sur en 2014 utilizando la plataforma Property Exchange Australia (PEXA). [28]
El proceso de traspaso en los Estados Unidos varía de un estado a otro según los requisitos legales locales y la práctica histórica. En raras ocasiones, las partes realizarán un "cierre" formal. En un cierre formal, tres abogados participarán en el proceso: uno para representar al comprador, uno al vendedor y uno al titular de la hipoteca; frecuentemente los tres se sientan alrededor de una mesa con el comprador y el vendedor y literalmente "pasan los documentos" para efectuar la transacción.
Mucho más comúnmente, la transacción se cierra mediante el uso de un depósito en garantía . ( Consulte también Depósito en garantía § Bienes raíces ). Las prácticas varían de un estado a otro en cuanto a quién realiza la búsqueda de título para asegurarse de que el vendedor tenga o pueda transmitir el título claro, incluidos los gravámenes que se deben pagar y quién actúa como titular del depósito en garantía. . En muchos estados, los abogados todavía actúan como agentes de custodia e inspectores de títulos. En muchos otros, esas funciones son realizadas por agentes de custodia autorizados que a menudo están afiliados o incluso empleados por una compañía de seguros de títulos. Algunos usan una combinación, como que un abogado realice el depósito en garantía mientras la investigación del título la maneja la compañía de seguros de títulos o su agente.
Para protegerse de defectos en el título, los compradores frecuentemente comprarán un seguro de título en este momento para ellos mismos. Casi siempre se les exigirá que compren un seguro de título para su prestamista como condición del préstamo.
En la mayoría de los estados, la oferta de compra de un posible comprador se realiza en forma de contrato escrito y está sujeta a un depósito sobre el precio de compra. La oferta establecerá condiciones (tales como tasación, autorización de título, inspección , ocupación y financiamiento) bajo las cuales el comprador puede retirar la oferta sin perder el depósito. Una vez que se han cumplido (o renunciado) las condiciones, el comprador tiene " título equitativo " y transfiere el producto o puede ser obligado por orden judicial . Puede haber otras condiciones de último momento para el cierre, como limpieza de locales, desalojos y reparaciones.
Los documentos típicos en una transferencia incluyen: escritura(s), cheques certificados , pagaré, hipoteca, certificado de gravámenes, impuestos a la propiedad prorrateados , carpeta de seguro de título y carpeta de seguro contra incendios. También puede haber acuerdos paralelos (por ejemplo, inquilinos remanentes, contratos de entrega, retención de pagos por reparaciones inaceptables), derecho de preferencia del vendedor para la reventa, declaración de fideicomiso u otra formación o consolidación de entidades (incorporación, inversionistas en sociedades limitadas, etc.) . Cuando "el tiempo es esencial", ha habido casos en los que se pierde todo el depósito (como indemnización por daños y perjuicios ) si la transferencia se retrasa más allá de los límites de tiempo de las contingencias del comprador, incluso si la compra se completa.
Las palabras utilizadas para indicar traspaso, o palabras de traspaso, incluyen conceder, idear, dar y vender.