La asequibilidad de la vivienda en el Reino Unido refleja la capacidad de alquilar o comprar una propiedad. Existen varias formas de determinar o estimar la asequibilidad de la vivienda. Una métrica que se utiliza habitualmente es el índice de asequibilidad de la vivienda media, que compara el precio medio pagado por una propiedad residencial con los ingresos brutos anuales medios de los trabajadores a tiempo completo. Según las estadísticas oficiales del gobierno, la asequibilidad de la vivienda empeoró entre 2020 y 2021, y desde 1997 la asequibilidad de la vivienda ha empeorado en general, especialmente en Londres. Las autoridades locales más asequibles en 2021 se encontraban en el Noroeste, Gales, Yorkshire y Humber, West Midlands y el Noreste. [1]
En el Reino Unido, la tenencia de la vivienda se divide en los siguientes tipos principales: vivienda ocupada por sus propietarios, vivienda de alquiler privado y vivienda de alquiler social. [2] La asequibilidad de la vivienda en el Reino Unido varía ampliamente según la región: los precios de las viviendas y los alquileres varían como resultado de factores del mercado, como el estado de la economía local, las conexiones de transporte y la oferta de vivienda.
En el caso de las propiedades ocupadas por sus propietarios, los factores determinantes clave de la asequibilidad son los precios de las viviendas, los ingresos, las tasas de interés y los costos de compra. En el caso de las propiedades alquiladas, los alquileres PRS reflejarán en gran medida los precios de las viviendas, mientras que los alquileres SRS los fijan las autoridades locales , las asociaciones de vivienda o similares. [3] [4] [5]
Las cifras del Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales muestran que los precios de la vivienda aumentaron de £70.000 a £224.000 en los 20 años entre 1998 y 2018. [6] El crecimiento fue casi continuo durante el período, salvo dos años de descenso alrededor de 2008 como resultado de la crisis bancaria . [7]
La brecha entre el ingreso medio y el precio medio de la vivienda cambió entre 1985 y 2015, pasando de dos veces el salario medio a hasta seis veces el ingreso medio. El precio medio de la vivienda en Londres ahora cuesta hasta 12 veces el salario medio en Londres. En 1995, el precio medio de la vivienda era de 83.000 libras esterlinas, 4,4 veces el ingreso medio. En 2012-13, el ingreso medio en Londres había aumentado a 24.600 libras esterlinas y el precio medio de la vivienda en Londres había aumentado a 300.000 libras esterlinas, 12,2 veces el ingreso medio [8].
En 1995, el tipo de interés base del Banco era del 6%, en marzo de 2009 se situó en el 0,5% hasta agosto de 2016, cuando se redujo aún más al 0,25%. [9]
Un análisis de la LSE y la Oficina Holandesa de Análisis de Política Económica concluyó que los precios de las viviendas en Inglaterra habrían sido un 35% más baratos sin restricciones regulatorias. [10] Un informe del Instituto Adam Smith concluyó que utilizando el 4% del cinturón verde de Londres , se podrían construir un millón de viviendas a 10 minutos a pie de una estación de tren. [11]
The Economist ha criticado la política de los cinturones verdes, diciendo que, a menos que se construyan más casas mediante la reforma de las leyes de planificación y la liberación de terrenos destinados a los cinturones verdes, será necesario racionar el espacio para la vivienda. Señaló que si la inflación general hubiera aumentado tan rápido como los precios de la vivienda desde 1971, un pollo costaría 51 libras esterlinas; y que Gran Bretaña está "construyendo menos viviendas hoy que en cualquier otro momento desde la década de 1920". [12] Según el Instituto de Asuntos Económicos , una organización independiente , hay "evidencia empírica abrumadora de que las restricciones de planificación tienen un impacto sustancial en los costos de la vivienda" y son la principal razón por la que la vivienda era dos veces y media más cara en 2011 que en 1975. [13]
La Campaña para la Protección de la Inglaterra Rural sostuvo que "las tierras del Cinturón Verde son importantes para nuestro medio ambiente en general, ya que nos proporcionan los árboles y las tierras no urbanizadas que reducen el efecto del calor generado por las grandes ciudades. En lugar de reducir este espacio verde, deberíamos aprovecharlo al máximo. Sabemos por nuestra investigación que tres cuartas partes (79%) de la población desearía ver más árboles plantados y más alimentos cultivados en las zonas que rodean a las ciudades y pueblos". [14]
Las empresas inmobiliarias afirman que los valores del terreno siguen los precios de las casas y que un promotor evalúa qué precio de casa nueva se puede conseguir en una ubicación determinada con referencia a los precios y las tasas de venta en el mercado de segunda mano y en sitios de nueva construcción comparables cercanos. En un nivel básico (suponiendo que no hay viviendas asequibles , S106 o CIL), luego multiplican ese precio de la casa nueva por el número de casas que se construirán en el terreno y llegan al valor bruto de desarrollo (GDV) del sitio. El valor subyacente del terreno es entonces el GDV menos el costo de desarrollo y menos una asignación por ganancias. [16]
Según un estudio de Knoll, Schularick y Steger, hasta el 80% del aumento de los precios de las viviendas entre 1950 y 2012 se puede atribuir al aumento del precio del suelo. [17] [18] Esto se debe a dos razones. En primer lugar, antes de 1950, la mejora del transporte supuso que cada vez hubiera más terrenos económicamente utilizables, pero este efecto se atenuó después de 1950. En segundo lugar, las restricciones de zonificación no permitían la "utilización de terrenos adicionales". [17]
En 2015, el Departamento de Comunidades y Gobierno Local compartió las estimaciones del valor de los terrenos para uso residencial, agrícola e industrial. Se determinó que el precio promedio de una parcela agrícola típica era de £21.000. [19]
Los principales impuestos que impone el gobierno central son el impuesto de timbre y el impuesto al valor agregado (IVA). Otros costos asociados con la compra y venta de propiedades son los honorarios de los agentes inmobiliarios , los honorarios de los agentes inmobiliarios y de los peritajes, los honorarios de los acuerdos hipotecarios (cuando corresponda) y los costos de mudanza. [20]
El impuesto de timbre sobre la propiedad inmobiliaria (SDLT) se paga sobre las transacciones inmobiliarias en Inglaterra e Irlanda del Norte. El impuesto se paga a diferentes tasas sobre las distintas partes del precio de compra. Por ejemplo, en el caso de una casa de 600.000 libras esterlinas, no se paga impuesto sobre las primeras 250.000 libras esterlinas, y la parte (350.000 libras esterlinas) en la banda impositiva de 250.000 a 925.000 libras esterlinas se cobra al 5%, es decir, 17.500 libras esterlinas. Esto da un impuesto total de 17.500 libras esterlinas.
Escocia y Gales aplican su propio impuesto a las transacciones inmobiliarias, en sustitución del SDLT. Escocia introdujo el impuesto sobre transacciones inmobiliarias y de terrenos en 2015, y Gales introdujo el impuesto sobre transacciones inmobiliarias en 2018.
En 2011, la revista Which? descubrió que las tarifas promedio nacionales de los agentes inmobiliarios eran del 1,8 %. [21] Pero las tarifas pueden variar entre el 0,75 % y el 3 % dependiendo de dónde se encuentre en el Reino Unido. [22]
Hay cuatro tipos principales de estudios: un estudio de valoración, un informe de estado, un informe del comprador de vivienda y un estudio estructural completo . [23]
Los honorarios de transferencia de propiedad varían según el valor de la propiedad y el servicio prestado. [24]
En abril de 2013, The Daily Telegraph informó que una investigación realizada por Moneyfacts mostró que la tarifa promedio de acuerdo hipotecario era de £1522. [25]
En 2020, la BBC informó que la brecha de vivienda del Reino Unido superaba el millón de hogares [26] y anteriormente (en 2019) que "se estima que 8,4 millones de personas en Inglaterra viven en una vivienda inasequible, insegura o inadecuada, según la Federación Nacional de Vivienda". [27] La Comisión de Vivienda Asequible define la vivienda inasequible como aquella en la que los costos de la vivienda superan el 30% de los ingresos del hogar. [28] En un documento informativo del gobierno, 'Abordar la falta de oferta de vivienda en Inglaterra', [29] Barton y Wilson describen la necesidad de vivienda de Inglaterra como ilustrada por problemas "como el aumento de los niveles de hacinamiento, los graves problemas de asequibilidad, más jóvenes que viven con sus padres durante períodos más prolongados, la movilidad laboral deteriorada que hace que las empresas tengan dificultades para contratar y retener personal, y el aumento de los niveles de personas sin hogar". [29]
A pesar de que en 2019/20 se añadieron 244.000 viviendas al parque inmobiliario de Inglaterra, la idea de que un aumento de la oferta de viviendas mejorará la asequibilidad ha sido cuestionada: la Revisión de la Vivienda del Reino Unido (septiembre de 2017) afirma: "De hecho, como nos recuerda la evidencia de la Revisión Redfern de Oxford Economics, es poco probable que baje los precios de las viviendas, excepto en el muy largo plazo y con una producción alta y sostenida de nuevas viviendas en relación con el crecimiento de los hogares. Incluso aumentar la oferta de viviendas (del Reino Unido) a 310.000 viviendas al año en su modelo solo produce una caída del cinco por ciento en el pronóstico de referencia de los precios de las viviendas". [30] Por lo tanto, la Federación Nacional de Vivienda (NHF) y Crisis de la Universidad Heriot-Watt sostienen que junto con las 340.000 nuevas viviendas necesarias cada año (hasta 2031), 145.000 de ellas "deben ser viviendas asequibles". [29] [31]
La Fundación Joseph Rowntree ha sugerido sustituir el actual sistema de impuestos municipales basado en bandas de precios de las viviendas por un sistema que haría que el impuesto estuviera más estrechamente relacionado con los precios de las propiedades. Esto aumentaría los impuestos sobre las propiedades de mayor precio y los reduciría para las de menor precio. Afirman que también tendría el efecto de reducir la volatilidad de los precios de las viviendas . [32]
Algunos sugieren que el impuesto al valor de la tierra podría reemplazar al impuesto municipal; se basaría completamente en el valor de la tierra (es decir, la ubicación) y no en el valor de los edificios construidos en un terreno o en las mejoras realizadas. [33] [34] [35]
En 2015, el Bow Group , un grupo de expertos conservador, elaboró un informe que sugería una reducción de la demanda de inversión inmobiliaria internacional. El informe proponía limitar a los residentes extranjeros la compra de propiedades nuevas de una sola construcción, con penalizaciones si se vendían en un plazo de cinco años. [36] En 2016, el alcalde de Londres, Sadiq Khan, inició una investigación sobre los costos de la vivienda en la ciudad, destacando también el efecto de la inversión extranjera. [37]
El gobierno creó un fondo de £60 millones para ayudar a los ayuntamientos a lidiar con los altos niveles de propiedad de segundas residencias. [38] En 2016, un referéndum en St Ives , Cornwall, encontró que el 83,2% de los votantes estaban a favor de que los nuevos proyectos de vivienda se reservaran para residentes a tiempo completo, ya que muchos turistas frecuentan el área y Cornwall es popular para la propiedad de segundas residencias y propiedades vacacionales. [39]
Desde abril de 2016, se exigió un recargo del tres por ciento del precio de compra para quienes compraran una vivienda para alquilar . A partir de abril de 2017, el gobierno eliminará gradualmente los tipos más altos de desgravación fiscal sobre la renta para los pagos de intereses hipotecarios de las viviendas para alquilar. [40] Sin embargo, las empresas no se verían afectadas por las nuevas normas. [41]
El Boletín de la Encuesta de Vivienda de Inglaterra 13 [42] afirma que en 2013/14 había 4,4 millones de hogares en el sector de alquiler privado y 3,9 millones de hogares en el sector de alquiler social, de los cuales 2,3 millones de hogares (10%) alquilaban a una asociación de vivienda y 1,6 millones (7%) alquilaban a una autoridad local. Los inquilinos privados tenían los costos de vivienda semanales más altos, pagando un promedio de £ 176 por semana en alquiler. Los hipotecados pagaron un promedio de £ 153 por semana en pagos de hipoteca, mientras que los alquileres semanales medios en el sector de la vivienda social fueron £ 98 para los inquilinos de la asociación de vivienda y £ 89 para los inquilinos de la autoridad local. Al considerar el ingreso semanal bruto, incluidos los beneficios, de todos los miembros del hogar, la proporción de ingresos gastados en costos de vivienda fue del 18% para los hipotecados, el 29% para los inquilinos sociales y el 34% para los inquilinos privados. [ cita requerida ]
La demanda de viviendas más asequibles ha sido a menudo mayor en Londres que en el resto del Reino Unido. [43] Una investigación de Trust for London descubrió que el 24% de las nuevas viviendas finalizadas en los tres años hasta 2015/16 eran asequibles, lo que representaba 21.500 viviendas. Se completaron 6.700 viviendas asequibles en 2015/16, lo que supone sólo el 39% del objetivo establecido en el Plan de Londres de 2015. [44] También descubrieron que la cantidad de viviendas asequibles que se construyen varía significativamente entre los distritos de Londres. Tower Hamlets entregó 1.830 viviendas asequibles en los tres años hasta 2015/16, la mayor cantidad en Londres, mientras que Bexley sólo entregó 7, la menor cantidad en Londres. [45] La vivienda asequible se define como vivienda que no cuesta más del 80% del alquiler medio del mercado local. [46]
Las rentas del suelo son un tema de tributación aún más apropiado que la renta de las casas. Un impuesto sobre las rentas del suelo no aumentaría las rentas de las casas. Recaería totalmente sobre el propietario de la renta del suelo, que actúa siempre como monopolista y exige la mayor renta que pueda obtenerse por el uso de su suelo.