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Un condominio (o condominio para abreviar) es un régimen de propiedad en el que un edificio (o grupo de edificios) se divide en varias unidades que son de propiedad independiente o de propiedad común con derechos exclusivos de ocupación por parte de propietarios individuales. Estas unidades individuales están rodeadas de áreas comunes que son de propiedad conjunta y administradas por los propietarios de las unidades. El término puede aplicarse al edificio o complejo en sí, y a veces se aplica a unidades individuales. [1] El término "condominio" se utiliza principalmente en los EE. UU. y Canadá, pero se utilizan acuerdos similares en muchos otros países con nombres diferentes.
Los condominios residenciales se construyen con frecuencia como edificios de apartamentos , también conocidos como propiedad horizontal. [2] También hay condominios estilo casa adosada , en los que las unidades se abren directamente al exterior y no están apiladas. Alternativamente, los condominios independientes parecen casas unifamiliares , pero los patios (jardines), los exteriores de los edificios y las calles, así como las instalaciones recreativas (como una piscina, una bolera, canchas de tenis y un campo de golf), son de propiedad conjunta y están mantenidos por una asociación comunitaria . Muchos centros comerciales son condominios comerciales en los que los espacios comerciales y de oficina individuales son propiedad de las empresas que los ocupan, mientras que las áreas comunes del centro comercial son propiedad colectiva de todas las entidades comerciales que poseen los espacios individuales.
A diferencia de los apartamentos, que son alquilados por sus inquilinos , en la mayoría de los sistemas las unidades de condominio son de propiedad absoluta, y los propietarios de las unidades individuales también son propietarios colectivos de las áreas comunes de la propiedad, como el exterior del edificio, el techo, los corredores/pasillos, las pasarelas y los lavaderos, así como de los servicios y comodidades comunes, como el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado y los ascensores. En otros regímenes de propiedad, como los de Hong Kong y Finlandia , todos los edificios son de propiedad común con derechos exclusivos para ocupar unidades asignadas a los propietarios individuales. Las áreas comunes, las comodidades y los servicios públicos son administrados colectivamente por los propietarios a través de su asociación, como una asociación de propietarios o su equivalente.
Los eruditos han rastreado el uso más antiguo conocido de la forma de tenencia de condominio a un documento de Babilonia del siglo I. [3] La palabra condominio se originó en el latín .
Condominio es una palabra latina inventada que se forma añadiendo el prefijo con- 'junto' a la palabra dominium 'dominio, propiedad'. Su significado es, por tanto, 'dominio conjunto' o 'copropiedad'. [4]
Condominio (plural latino de condominio ) se refería originalmente a territorios sobre los cuales dos o más potencias soberanas compartían soberanía conjunta. Esta técnica se utilizaba con frecuencia para resolver disputas fronterizas cuando varios reclamantes no podían ponerse de acuerdo sobre cómo dividir el territorio en disputa. Por ejemplo, desde 1818 hasta 1846, el Territorio de Oregón fue un condominio sobre el cual tanto Estados Unidos como Gran Bretaña compartían soberanía conjunta hasta que el Tratado de Oregón resolvió el problema al dividir el territorio a lo largo del paralelo 49 y cada país obtuvo la soberanía exclusiva de un lado. [5]
La distinción entre un complejo de residencias, como un edificio de apartamentos, y un condominio es puramente legal. No hay forma de diferenciar un condominio de cualquier otro edificio residencial simplemente mirándolo o visitándolo. Lo que define un condominio es la forma de propiedad. Un edificio desarrollado como un condominio (y vendido en unidades individuales a diferentes propietarios ) en realidad podría construirse en otra ubicación como (por ejemplo) un edificio de apartamentos (los desarrolladores conservarían la propiedad y alquilarían unidades individuales a diferentes inquilinos ).
En la práctica, cuando un condominio es un edificio de apartamentos, los constructores tienden a construir condominios con estándares de calidad más altos que los complejos de apartamentos debido a las diferencias entre los mercados de alquiler y venta. Por lo general, son un poco más grandes que los apartamentos y, a menudo, se construyen en un estilo de casa adosada en regiones donde las casas unifamiliares independientes son comunes.
Técnicamente, un condominio es una colección de unidades individuales y áreas comunes junto con el terreno en el que se encuentran. La propiedad individual de una vivienda dentro de un condominio se interpreta como la propiedad únicamente del espacio aéreo que limita los límites de la vivienda. Los límites de ese espacio se especifican mediante un documento legal conocido en los Estados Unidos como Declaración, presentado ante la autoridad gubernamental local. Estos límites pueden extenderse hasta el lado interior de las paredes que rodean un condominio, lo que permite al propietario realizar algunas modificaciones interiores sin afectar el área común. Todo lo que esté fuera de este límite se mantiene en una participación de propiedad indivisa de una corporación establecida en el momento de la creación del condominio. La corporación mantiene esta propiedad en fideicomiso en nombre de los propietarios como grupo; puede que no sea propietaria de ella misma. [ cita requerida ]
Algunos complejos de condominios consisten en viviendas unifamiliares. También existen "condominios independientes" en los que los propietarios no mantienen los exteriores de las viviendas ni los patios, y "condominios en terreno", en los que el propietario tiene más control y posiblemente la propiedad (como en un condominio de "lote completo" o "en línea de lote") sobre el aspecto exterior. Estas estructuras son las preferidas por algunos vecindarios planificados y comunidades cerradas .
La descripción de las unidades de condominio y las áreas comunes y cualquier restricción sobre su uso se establecen en un documento fundacional, que puede denominarse de diversas maneras "Escritura Maestra", "Declaración Habilitante", "Declaración de Condiciones", "Condiciones, Convenios y Restricciones (CC&Rs)", "Escritura de Convenio Mutuo" o simplemente "Documento de Condominio". Entre otras cosas, este documento puede prever la creación de un órgano de gobierno o corporación, por ejemplo, una Asociación de Propietarios en los Estados Unidos. [ cita requerida ]
Las reglas para la asociación pueden estar en la escritura maestra, o podrían ser un conjunto separado de estatutos que rijan los asuntos internos del condominio. Los asuntos abordados en los estatutos del condominio pueden incluir las responsabilidades de la asociación de propietarios, los procedimientos de votación que se utilizarán en las reuniones de la asociación , las calificaciones, poderes y deberes de la junta directiva y los poderes y deberes de los funcionarios. Los estatutos también pueden cubrir las obligaciones de los propietarios con respecto a las evaluaciones, el mantenimiento y el uso de las unidades y las áreas comunes, aunque esas obligaciones a menudo se encuentran en los documentos fundacionales del condominio. Finalmente, pueden establecer límites a la conducta de los propietarios y residentes de las unidades. [6] Estos son más fáciles de modificar que la declaración o los estatutos de la asociación, y generalmente requieren solo un voto del órgano de gobierno. Las reglas típicas incluyen tarifas de mantenimiento obligatorias (quizás cobradas mensualmente), restricciones para mascotas y opciones de color / diseño visibles desde el exterior de las unidades. Generalmente, estos conjuntos de reglas y regulaciones se ponen a disposición de los residentes o como un asunto de registro público, a través de un sitio web de condominio o asociación de propietarios, o mediante archivos públicos, según el estado y sus leyes aplicables. Los condominios generalmente se poseen en título de propiedad absoluta , pero se pueden poseer de otras formas en que se pueden poseer otros bienes raíces , como el título en fideicomiso . En algunas jurisdicciones, como Ontario , Canadá o Hawái , EE. UU., existen "condominios de arrendamiento" donde el desarrollo se construye en terrenos arrendados.
Como los propietarios de unidades de condominio pueden desear alquilar su casa a inquilinos , de manera similar al alquiler de bienes raíces de un solo propietario, pero los derechos de arrendamiento pueden estar sujetos a condiciones o restricciones establecidas en la declaración (como un límite de alquiler para el número total de unidades en una comunidad que se pueden alquilar a la vez) o según lo permita la ley local. [ cita requerida ]
Una asociación de propietarios (HOA), cuyos miembros son los propietarios de las unidades, administra el condominio a través de una junta directiva elegida por los miembros. Esto existe bajo varios nombres según la jurisdicción, como "título de unidad", "título seccional", " propiedad común ", "consejo de estratos" o " asociación de inquilinos y propietarios ", "corporación jurídica", "Corporación de propietarios", "corporación de condominios" o "asociación de condominios". Otra variación de este concepto es el "tiempo compartido", aunque no todos los tiempos compartidos son condominios, y no todos los tiempos compartidos implican la propiedad real (es decir, el título escriturado) de bienes inmuebles. Los condominios se pueden encontrar tanto en los sistemas legales de derecho civil como de derecho consuetudinario , ya que son puramente una creación de estatuto . Entre otras cosas, la HOA evalúa a los propietarios de las unidades por los costos de mantenimiento de las áreas comunes, etc. Es decir, la HOA decide cuánto debe pagar cada propietario y tiene el poder legal para cobrarlo.
La propiedad en condominio también se utiliza, aunque con menor frecuencia, para usos no residenciales del suelo: oficinas, habitaciones de hotel, tiendas minoristas, aeropuertos privados, puertos deportivos, instalaciones de vivienda colectiva (residencias de retiro o residencias estudiantiles), terrenos baldíos (en Columbia Británica ) y almacenamiento . La estructura legal es la misma y muchos de los beneficios son similares; por ejemplo, una corporación sin fines de lucro puede enfrentar una menor obligación tributaria en un condominio de oficinas que en una oficina alquilada a una empresa con fines de lucro sujeta a impuestos. Sin embargo, la frecuente rotación de los usos comerciales del suelo en particular puede hacer que la inflexibilidad de los acuerdos de condominio sea problemática.
En Australia, los condominios se conocen como " esquemas de título de estrato " [7] o "esquemas de título comunitario". [8]
La Encuesta Nacional de Hogares (NHS) de 2011 mostró que uno de cada ocho hogares canadienses vivía en viviendas en condominios, coloquialmente conocidos como "condominios", ubicados principalmente en algunas áreas metropolitanas censales según Statistics Canada . [9] Los condominios existen en la mayor parte de Canadá, aunque son más comunes en las ciudades más grandes. Están regulados por la legislación provincial o territorial, y los detalles legales específicos varían de una jurisdicción a otra. En la mayor parte de Canadá, se los conoce como condominios, excepto en Columbia Británica , donde se los conoce como estratos , y en Quebec , donde se los conoce como sindicatos de copropiedad . [10] El complejo de casas adosadas de Brentwood Village en Edmonton , Alberta , fue el primer desarrollo de condominios en Canadá (registrado en 1967). Con los condominios regulares, el propietario de la unidad generalmente posee el espacio interno de la unidad y una parte de la corporación; la corporación posee el exterior del terreno edificable y el área común; En el caso de un condominio de propiedad absoluta, el propietario es dueño del terreno y el edificio y la corporación es dueña de las vías y servicios compartidos comunes. [10] El Canadian Condominium Institute es una asociación sin fines de lucro de propietarios y corporaciones de condominios con capítulos en cada provincia y territorio. [10] La Condo Owners Association COA Ontario es una asociación sin fines de lucro que representa a los propietarios de condominios con divisiones en toda la provincia y distritos dentro de los diversos municipios. [11]
Los apartamentos (en danés ejerlejlighed , literalmente "apartamento de propietario") comprenden alrededor del 5% de las viviendas danesas. [12] Se comercializan e hipotecan en los mismos mercados que las casas independientes, y se tratan legalmente como otras formas de bienes raíces. Cada propietario-inquilino es propietario directo de su propio apartamento; el resto del edificio y el terreno en el que se encuentra es propiedad conjunta de los propietarios del apartamento, que ejecutan su propiedad conjunta a través de una asociación de propietarios . Los gastos de mantenimiento de la propiedad conjunta se comparten a prorrata entre los propietarios.
Otro 5% de las viviendas danesas pertenecen a cooperativas de vivienda ( andelsbolig danés ), que ocupan una posición jurídica intermedia entre los condominios y las asociaciones de vivienda . Toda la propiedad es legalmente propiedad de una corporación sin fines de lucro, en la que los inquilinos poseen acciones; cada acción conlleva el derecho y el deber de alquilar un apartamento de la cooperativa. Las acciones se pueden comprar y vender, pero a menudo las reglas de la cooperativa limitan estrictamente el precio por el que pueden cambiar de manos. (En contraste, los condominios se negocian en un mercado libre). Debido a que los precios oficiales de las acciones son a menudo inferiores al valor de mercado y los vendedores a menudo conservan la libertad de seleccionar a quién vender, los pagos en negro son comunes. [12]
La política pública actual favorece a los condominios frente a las cooperativas de vivienda, y la legislación reciente ha tenido como objetivo hacer que estas últimas se parezcan más a los condominios. Por ejemplo, desde 2005, las acciones de las cooperativas pueden utilizarse para garantizar préstamos bancarios. (Sin embargo, los bancos hipotecarios daneses todavía no pueden hipotecar departamentos individuales de cooperativas de vivienda.)
En Inglaterra y Gales , una de las estructuras legales equivalentes de un condominio es la propiedad común , una forma de propiedad introducida en septiembre de 2004. Al 3 de junio de 2009, había 12 desarrollos residenciales de propiedad común que comprendían 97 unidades en Inglaterra y un desarrollo residencial de propiedad común, que comprendía 30 unidades, en Gales. [13] "Condominio" no es un término que se use ampliamente en Inglaterra y Gales. La propiedad común es una creación de estatuto y comparativamente rara, y es más probable encontrar condominios en forma de arrendamientos debido a las diferencias legales de larga data entre la tenencia de arrendamiento y la tenencia de propiedad absoluta.
En virtud del caso emblemático de Tulk v Moxhay , en el derecho inglés sólo se pueden hacer cumplir los convenios restrictivos contra las tierras de propiedad absoluta. Esto significa que no es posible hacer cumplir un convenio positivo a los sucesivos propietarios de tierras de propiedad absoluta, salvo para mantener una cerca de demarcación, sin crear un fideicomiso elaborado. Un convenio positivo es, en términos generales, aquel que implica el gasto de dinero para su cumplimiento. [14]
Esto no creó un problema significativo hasta la década de 1950, cuando los pisos (cuya propiedad está dividida horizontalmente) comenzaron a aparecer en el mercado como más asequibles, en particular para quienes compraban por primera vez. Hasta entonces, los pisos habían estado confinados a alquileres de corto plazo que no se podían vender, con distintos grados de protección legal del alquiler y seguridad de tenencia.
Pronto se descubrió que los pisos en régimen de propiedad absoluta eran una forma de propiedad insatisfactoria porque no era posible imponer requisitos de mantenimiento esenciales. Por ello, los pisos se volvieron prácticamente invendibles porque eran una forma inaceptable de garantía para los prestamistas. Por ello, los abogados, los principales abogados inmobiliarios en Inglaterra y Gales en aquella época, comenzaron a utilizar en su lugar contratos de arrendamiento, en los que no se aplicaban tales limitaciones.
El progreso fue aleatorio y fragmentado, pero con el tiempo las cosas se volvieron más estándar. Las mejoras se volvieron universales a medida que los prestamistas institucionales se negaban a adelantar dinero como garantía de los pisos a menos que se incluyeran ciertas disposiciones básicas. Esto beneficiaba a los propietarios, independientemente de que pidieran dinero prestado o no, ya que la compra se realizaba invariablemente a través de un abogado o un agente inmobiliario autorizado capacitado para rechazar los contratos de arrendamiento que no cumplieran con los estándares necesarios.
A pesar de estas normas, la forma actual de los sistemas de arrendamiento es variable. Los más favorecidos son los acuerdos en los que los arrendamientos se otorgan a partir de una propiedad absoluta propiedad de una corporación, que a su vez es propiedad de arrendatarios individuales. Esto les brinda la oportunidad de participar en la gestión adecuada del bloque. Una vez más, la calidad de la gestión es muy variable.
La ley que creó las propiedades comunales fue motivada por el deseo de eliminar algunos de los problemas y las injusticias percibidas, como la explotación comercial de los arrendatarios por parte de los propietarios libres, ya que sus contratos de arrendamiento comenzaban a tener muy poco tiempo para satisfacer a los prestamistas. Dado que la mayoría de los desarrollos de propiedades en arrendamiento son llevados a cabo por entidades comerciales, las propiedades comunales no se generalizaron. Sin embargo, existen otras leyes vigentes que otorgan cierto grado de protección a los arrendatarios. Sin embargo, es esencial considerar el asesoramiento legal adecuado siempre que se realice la compra de un apartamento, ya que los requisitos para que un apartamento sea completamente comercializable siguen siendo complejos.
La Ley de Propiedad de 1925 , art. 153, contiene disposiciones para la "ampliación" de los contratos de arrendamiento a propiedades de propiedad absoluta, uno de cuyos efectos es preservar la aplicabilidad de los pactos positivos contenidos en el contrato de arrendamiento frente a la propiedad absoluta resultante. Existen requisitos claros, pero estrictos. En ocasiones se plantearon planes artificiales que utilizaban las disposiciones para crear pactos positivos ejecutables en bloques de apartamentos de propiedad absoluta, pero nunca llegaron a tener aceptación.
El 21 de julio de 2020, la Comisión de Derecho del Reino Unido informó sobre las dificultades existentes [15] y formuló propuestas para mejorar la ley y fomentar la aceptación de la propiedad común como forma preferida de tenencia.
En Finlandia, un acuerdo similar a un condominio donde la propiedad de los bienes inmuebles se asigna a apartamentos específicos ( en finés : hallinnanjakosopimus , en sueco : avtal om delning av besittningen ) generalmente se utiliza solo con casas unifamiliares o adosadas .
En Finlandia, la cooperativa de viviendas es una forma habitual de propiedad de la vivienda. Poseer participaciones correspondientes a un apartamento en una empresa de viviendas se considera, por lo general, como ser propietario de una vivienda propia , al igual que poseer directamente una vivienda (unifamiliar). Sin embargo, las participaciones no se consideran bienes inmuebles , sino bienes personales , y la cooperativa puede tomar posesión del apartamento durante un período determinado y desalojar al inquilino o al propietario por molestias o por impago de las cuotas de mantenimiento.
Las cooperativas de vivienda finlandesas están constituidas como sociedades de responsabilidad limitada (sin ánimo de lucro) ( en finés : asunto- osakeyhtiö , en sueco : bostadsaktiebolag ), donde una acción suele representar un metro cuadrado (a veces diez) del apartamento.
La afiliación a un condominio se obtiene comprando las acciones en el mercado abierto, generalmente a través de un agente inmobiliario. No se necesita la aprobación de la junta directiva para comprar acciones, pero en algunos casos otros accionistas o la propia cooperativa de viviendas tienen derecho a reclamar las acciones que se venden. Por lo general, no existe ningún requisito de que el propietario o los propietarios vivan en el condominio. Poseer apartamentos para alquilar es una forma común de ahorro e inversión privada en Finlandia.
En Alemania, los condominios se conocen como Eigentumswohnungen ( lit. ' viviendas de propiedad ' ) y la ley más importante que considera los condominios es la Wohnungseigentumsgesetz (abreviada WoEigG). [16] Es la base de todas las regulaciones legales que involucran la propiedad individual absoluta, los derechos y deberes de las asociaciones de propietarios y la administración de condominios. La WoEigG se remonta a 1951, pero fue promulgada nuevamente en 2007. Ahora, los propietarios están investidos con capacidad jurídica parcial, lo que significa que la asociación de propietarios representa una entidad con derechos y deberes que pueden incluir contratos. El derecho de propiedad se divide en el primer artículo de la WoEigG en propiedad de la vivienda, propiedad individual absoluta, propiedad parcial y propiedad común. [17]
En Grecia, los condominios se hicieron muy populares en la década de 1960. Es un edificio que se ve en todas partes en Grecia, ya que la mayoría de su población vive en grandes ciudades. [18] Se conocen como πολυκατοικίες ( polykatoikíes ), literalmente "multiresidencias".
En Hong Kong, el equivalente a un condominio es un "edificio de múltiples propietarios" o "edificio de propiedad múltiple". A veces, estos forman parte de un complejo de viviendas privado que comprende varios edificios, pero a menudo consisten en un solo edificio de propiedad común. Las relaciones entre las partes, incluidos los derechos de ocupación exclusiva de los apartamentos y las plazas de aparcamiento, se definen en la escritura de pacto mutuo ("DMC", análoga a la escritura maestra descrita anteriormente) y en la Ordenanza de Gestión de Edificios, cap. 344. [19]
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Los condominios son una forma muy común de propiedad inmobiliaria en la Hungría contemporánea, ya que la mayoría de los apartamentos propiedad del Estado o de los municipios se privatizaron tras el fin del socialismo en Hungría en 1989. Históricamente, los condominios ( en húngaro : társasház ) se formalizaron como una estructura de propiedad legal ya en 1924.
En Hungría, los condominios se comercializan e hipotecan en el mismo mercado que cualquier vivienda unifamiliar independiente ( en húngaro : kertesház ; "casa con jardín") y se tratan de forma muy similar a otras formas de bienes raíces. El condominio actúa como una entidad legal sin fines de lucro que mantiene las áreas comunes de la propiedad y es administrado por un representante ( en húngaro : közös képviselő ) elegido por la convención de propietarios. Históricamente, este representante era uno de los propios propietarios; sin embargo, en el siglo XXI, la convención de propietarios generalmente contrata a un administrador de edificios profesional que no vive personalmente en el edificio. Sin embargo, las decisiones que involucran cambios en los términos y condiciones, o mayores gastos comunes, aún necesitan ser aprobadas por la convención. El poder de voto se basa en el porcentaje de propiedad que se posee. [20]
En la India, los condominios se conocen como "apartamentos", "edificios/complejos de apartamentos", "sociedades" o "pisos". Cada edificio consta de varios pisos y apartamentos/unidades habitables con diferentes configuraciones. Las configuraciones más comunes son "1-BHK", "2-BHK" y "3-BHK" (BHK significa dormitorio-salón-cocina). [21]
La asociación de propietarios tiene muchos nombres: dos nombres comunes son Asociación de Bienestar de Residentes (RWA) y el otro es Sociedad Cooperativa de Vivienda (CHS) o Sociedad Cooperativa de Vivienda en Grupo (CGHS), que debe estar registrada ante las autoridades municipales. [22]
El gobierno iraní ha comenzado a apoyar las villas y a oponerse a la construcción de apartamentos debido a la actitud de la gente. [23]
En Israel, los condominios (conocidos como "בתים משותפים" , "casas compartidas" o "casas cooperativas") son una forma común de propiedad de la vivienda. Históricamente, la vivienda pública se ha organizado como compras subsidiadas e hipotecas en condominios construidos por el gobierno. [24]
En Italia, el condominio ( «Condominio» ) se rige por la ley, reformada por última vez en 2012. La copropiedad de las partes comunes de los edificios (como las escaleras, las paredes principales, las fachadas, el techo y los patios) es obligatoria: un propietario no puede renunciar al derecho a las partes comunes por no pagar los costos. La cuota de cada propietario en el condominio se expresa en milésimas ( «millesimi» ) del total; estas se utilizan para determinar las mayorías en las asambleas de propietarios ( «assemblee condominiali» ). [25]
Véase cooperativa de viviendas en asociación de propietarios .
Los condominios (en noruego Eierseksjon ) se introdujeron formalmente en 1983. Aproximadamente el 19% de las viviendas noruegas son condominios, ya que aproximadamente el 50% de los pisos y dúplex ocupados por sus propietarios, aproximadamente el 30% de las casas adosadas y el 2,5% de las casas unifamiliares están organizados como condominios.
En Pakistán no se utiliza el término "condominios", sino que se denominan "pisos" a los edificios de estilo medio, mientras que "complejos" a los edificios más grandes y sofisticados. El número mínimo de pisos para que un edificio se clasifique como "pisos" es de cuatro, y se exige que tenga al menos un ascensor para los edificios de más de cuatro pisos. Casi todos tienen una habitación separada llamada "sala de estar", que se utiliza para el entretenimiento de los huéspedes. Sin embargo, su uso como sala de televisión y comedor es común. Otra característica única es el balcón o "terraza", que es estándar para todos los pisos.
En Filipinas, los condominios se clasifican en tres tipos: de poca altura, de mediana altura y de gran altura. Los condominios tienen un tipo especial de título de propiedad llamado CCT (certificado de título de condominio). Los condominios suelen tener comodidades, como piscinas, estacionamiento propio, una casa club y un edificio para la administración. [26]
Inicialmente, el concepto de condominio fue introducido por la Ley Federal "Sobre los Fundamentos de la Política Federal de Vivienda" No. 4218-1 del 24 de diciembre de 1992: "El condominio es una asociación de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos con el establecimiento de condiciones para la propiedad conjunta y el uso de escaleras entre apartamentos, ascensores, pasillos, techos, sótanos técnicos, equipos de ingeniería que no sean de apartamentos, territorio adyacente y otras áreas comunes.
En Singapur y Malasia , "condominio" o "condominio" son términos utilizados para edificios de viviendas con algunas características especiales de lujo, como guardias de seguridad, piscinas o canchas de tenis.
En Singapur, la mayoría de las casas que no tienen estas características son construidas por la Junta de Desarrollo de Viviendas (HDB) del gobierno, y dichas unidades HDB pueden alquilarse o comprarse individualmente al gobierno. Los condominios y los departamentos HDB constituyen la abrumadora mayoría de las viviendas residenciales disponibles en el país. [27]
En Sudáfrica, los condominios se conocen como propiedades de "título seccional" y se rigen por la Ley de títulos seccionales N.° 95 de 1986. [28] Los complejos de casas adosadas y muchos bloques de apartamentos suelen tener esta forma de título. [ cita requerida ] Los propietarios del complejo constituyen la Corporación, y la Corporación elige un grupo de fideicomisarios para gestionar la gestión diaria del complejo, que a menudo contratan a una empresa especializada en la gestión de complejos, conocida como Agente de gestión. [ cita requerida ]
En España, los condominios se conocen como "comunidad de propietarios" (término legal) y "comunidad de vecinos" (término popular), y se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que amplía significativamente el Código Civil español. [29] La LPH se convirtió en ley en 1960 y más de la mitad de la población española vive en condominios. [30] Según el INE , hay casi 840.000 condominios en España que comprenden alrededor de 9 millones de edificios de vivienda. [31]
El 1 de mayo de 2009, los condominios ( ägarlägenheter ) estuvieron disponibles por primera vez bajo la ley sueca. [32] De los 14.447 apartamentos de nueva construcción terminados en 2009, solo seis eran condominios. La mayoría de la producción, 7.723 unidades, eran apartamentos en cooperativas de vivienda ( bostadsrättslägenheter ), la forma tradicional de vivienda de apartamentos ocupada por sus propietarios. [33] A fines de 2014, había 955 condominios en total en toda Suecia. [34]
A nivel nacional, a febrero de 2018, Bangkok representaba el 58% del mercado de condominios de nueva construcción de Tailandia, mientras que las otras provincias representaban el 42% restante. [35] El tipo de unidad ha experimentado un crecimiento constante en el mercado tailandés durante las décadas anteriores, en contraste con el porcentaje decreciente de la casa unifamiliar tradicional. [36] La tendencia de desarrollo de condominios continúa en todo el país, ya que docenas de proyectos están en progreso en Bangkok, [37] varios otros están en marcha en las provincias del Corredor Económico Oriental de Chon Buri y Rayong, y al oeste en Phetchaburi y Prachuap Khiri Khan.
En Vietnam , los condominios se han vuelto cada vez más populares, especialmente en áreas urbanas como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh . [38] [39] La Ley de Vivienda Residencial (No. 65/2014/QH13), vigente desde el 1 de julio de 2015, permite a los extranjeros comprar condominios en Vietnam. [40] [41] Sin embargo, existen restricciones: los extranjeros pueden poseer hasta el 30% de los apartamentos en un condominio y un máximo de 250 casas individuales dentro de un área designada. [42] [43] El período de propiedad está limitado a 50 años, con una opción de extenderlo por otros 50 años. Esta ley tiene como objetivo atraer inversión extranjera al tiempo que garantiza que la mayoría de las viviendas sigan siendo accesibles para los ciudadanos vietnamitas. [44]
La primera ley de condominios aprobada en los Estados Unidos fue en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico en 1958. [45] [46] En 1960, el primer condominio en los EE. UU. continentales se construyó en Salt Lake City , Utah. El concepto legal se había extendido a los EE. UU. desde Europa a través del Caribe (Puerto Rico y Cuba), pero a lo largo de la década de 1960 se informó amplia y erróneamente que el concepto había surgido en los EE. UU. directamente basado en un modelo romano. De hecho, el concepto de una finca en el aire era antitético al derecho romano, y no hay evidencia de un antiguo condominio romano . [47]
La Sección 234 de la Ley de Vivienda de 1961 permitió a la Administración Federal de Vivienda asegurar hipotecas sobre condominios, lo que llevó a un gran aumento en los fondos disponibles para condominios y a leyes de condominios en todos los estados en 1969. [48] Desde entonces, el término "condominio", o "condo" para abreviar, se ha convertido en una palabra de uso común en los EE. UU. [49] La primera conciencia generalizada de la vida en condominio de muchos estadounidenses no provino de sus ciudades más grandes, sino del sur de Florida , donde los desarrolladores habían importado el concepto de condominio de Puerto Rico y lo habían utilizado para vender miles de casas económicas a jubilados que llegaban con mucho dinero en efectivo desde el norte urbano de los EE. UU. [46]
El principal atractivo de este tipo de propiedad es la posibilidad de obtener una vivienda asequible en una zona muy deseada que normalmente está fuera del alcance económico. Además, estas propiedades se benefician de tener restricciones que mantienen y mejoran el valor, lo que permite controlar el deterioro que afecta a algunos barrios. [50]
En las últimas décadas, la industria de los condominios residenciales ha experimentado un auge en algunas áreas metropolitanas, como Miami , San Francisco , Seattle , Boston , Chicago , Austin , Los Ángeles y la ciudad de Nueva York . Sin embargo, en los últimos años, la oferta dentro de la industria de los condominios ha alcanzado a la demanda y las ventas se han desacelerado. [51] Ahora se encuentra en una fase de desaceleración. [52]
Una forma alternativa de propiedad, popular en algunas partes de los EE. UU. pero que también se encuentra en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario , es la cooperativa de vivienda , también conocida como "participación de la empresa" o "cooperativa". Una cooperativa de vivienda es cuando el edificio tiene una empresa legal asociada y la propiedad de las acciones da derecho a un contrato de arrendamiento para la residencia de una unidad. [53] Otra forma es el alquiler del suelo ( solárium ) en el que un solo propietario conserva la propiedad del terreno ( solum ) pero arrienda los derechos de superficie ( superficies ) que se renuevan a perpetuidad o durante un plazo muy largo. [54] Esto es comparable a una enfiteusis de derecho civil , excepto que la enfiteusis transfiere los deberes de mantenimiento y realización de mejoras al inquilino. [55]
En los EE. UU., existen varios estilos diferentes de complejos de condominios. Por ejemplo, un complejo de condominios con jardín consta de edificios de poca altura construidos con jardines a su alrededor. Un complejo de condominios de casas adosadas consta de casas adosadas de varios pisos. En los condominios de casas adosadas, el comprador solo posee el interior, mientras que el edificio en sí es propiedad de una corporación de condominios. [56] La corporación es de propiedad conjunta de todos los propietarios y les cobra tarifas por el mantenimiento general y las reparaciones importantes. Las casas adosadas de propiedad absoluta son de propiedad exclusiva, sin ningún aspecto de condominio. En los EE. UU., este tipo de propiedad se llama propiedad absoluta . [57]
La Ley de Condominios de Nueva York se aprobó en 1964. El primer edificio de condominios fue el Condominio St. Tropez en Manhattan , construido en 1965. [58]
Las comunidades de bienes se regulan por las normas contenidas en el Código Civil, en tanto que la comunidad de propietarios encuentra su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal.
Teniendo en cuenta que, según los últimos datos del INE, en España hay en torno a 840.000 comunidades de propietarios en casi nueve millones de edificios de viviendas, ese gasto global asciende a unos 5.040 millones de euros.
