La reutilización adaptativa se refiere al proceso de reutilizar un edificio existente para un propósito distinto al que fue construido o diseñado originalmente. También se le conoce como reciclaje y conversión. [1] La reutilización adaptativa es una estrategia eficaz para optimizar el rendimiento operativo y comercial de los activos construidos. [2] La reutilización adaptativa de edificios puede ser una alternativa atractiva a la nueva construcción en términos de sostenibilidad y economía circular . [3] Ha evitado la demolición de miles de edificios y les ha permitido convertirse en componentes críticos de la regeneración urbana . [1] No todos los edificios antiguos pueden calificar para la reutilización adaptativa. Los arquitectos, promotores, constructores y empresarios que deseen participar en el rejuvenecimiento y reconstrucción de un edificio deben primero asegurarse de que el producto terminado satisfará las necesidades del mercado, que será completamente útil para su nuevo propósito y que será precio competitivo. [4]
La reutilización adaptativa se define como el proceso estético que adapta los edificios para nuevos usos conservando sus características históricas. El uso de un modelo de reutilización adaptativa puede prolongar la vida útil de un edificio, desde la cuna hasta la tumba, al conservar todo o la mayor parte del sistema constructivo, incluida la estructura, la cubierta e incluso los materiales interiores. [5] Este tipo de revitalización no se limita a edificios de importancia histórica y puede ser una estrategia adoptada en caso de edificios obsoletos.
Algunos planificadores urbanos ven la reutilización adaptativa como una forma eficaz de reducir la expansión urbana y el impacto ambiental. [5] Revitalizar el tejido construido existente encontrando un nuevo uso o propósito para edificios obsoletos puede ser un recurso maravilloso para una comunidad al "mantener los vecindarios ocupados y vitales". [6]
Según Yung y Chan, "la reutilización adaptativa es un nuevo tipo de renacimiento sostenible de la ciudad, ya que cubre la vida útil del edificio y evita los residuos de destrucción, fomenta el reciclaje del dinamismo incorporado y también genera importantes beneficios sociales y económicos para el mundo". [7]
Beneficios: Normalmente se clasifican en beneficios económicos , sociales , culturales e históricos y ambientales . [8] Los beneficios más importantes de la reutilización adaptativa de los edificios existentes incluyen mayores oportunidades económicas, regeneración urbana, valores preservados del patrimonio cultural e histórico, reducción de los residuos de demolición de vertederos, mayor eficiencia energética , mayor utilidad y rentabilidad de los edificios, mayor valor de la propiedad, mejora de la calidad de vida, reducción de las emisiones de carbono y menor consumo de energía. [8]
Desafíos: normalmente se clasifican en requisitos normativos de construcción y desafíos de gobernanza , financieros , de gestión y complejidades e incertidumbres . [8] Los desafíos más importantes de la reutilización adaptativa de edificios existentes incluyen problemas de integridad estructural, cumplimiento de las regulaciones del código de construcción, políticas gubernamentales anti-reutilización adaptativa, falta de conciencia, alto costo de mantenimiento, incertidumbres en torno a la información de los edificios existentes, falta de incentivos y Falta de herramientas para la toma de decisiones y participación de las partes interesadas. [8]
La mayoría de los edificios históricos proporcionan vínculos físicos y la progresión de la evidencia cultural con el pasado. [9] En un mundo en rápida urbanización, estos valores patrimoniales vistos como bienes públicos podrían contribuir a la importancia del patrimonio cultural y la competitividad única de una ciudad. Las cartas de preservación del patrimonio exigen que cuando se reconstruyan edificios históricos con valores patrimoniales, se debe mantener y conservar su carácter arquitectónico y patrimonial para la sostenibilidad. En consecuencia, este mandato sobre la preservación del patrimonio ha llevado a incluir varios edificios patrimoniales en los planes distritales, protegiéndolos así de modificaciones indeseadas o demoliciones mediante regulaciones. Por lo tanto, la conservación del patrimonio construido mediante la reutilización adaptativa podría utilizarse para promover el desarrollo histórico y cultural sostenible de las áreas urbanas. [10] [11] También se señalan los parámetros para priorizar los edificios históricos para la reutilización adaptativa y la caracterización de las partes interesadas en la reutilización adaptativa. [12] [13]
La reutilización de edificios antiguos vacíos para otros fines constituye un aspecto muy importante de cualquier plan de regeneración urbana. [14] El proceso de adaptación implica seleccionar tecnologías novedosas y conceptos de diseño relevantes que ayudarán a los edificios más antiguos a adaptarse con éxito a los requisitos contemporáneos sin destruir la forma urbana existente. La adopción del enfoque de reutilización adaptativa para la reurbanización de edificios desocupados más antiguos proporciona beneficios adicionales a la regeneración de un área urbana de manera sostenible, al transformar estos edificios en unidades utilizables y accesibles. [15] La estrategia de reutilización adaptativa también permitiría a las autoridades locales y a los propietarios de edificios antiguos desocupados en áreas urbanas minimizar sus costos económicos, sociales y ambientales, en una búsqueda de una expansión y desarrollo urbano continuo. [15]
La realidad actual del cambio climático requiere integrar el desafío de la sostenibilidad global de conservar los recursos naturales para las generaciones futuras con la mejora de la resiliencia y la capacidad de adaptación dentro del entorno construido. Se puede adoptar la reutilización adaptativa de edificios existentes para facilitar progresivamente la mitigación del cambio climático. [8] exploraron la aplicabilidad del concepto de reutilización adaptativa como una herramienta sostenible para la mitigación del cambio climático.
En un entorno de toma de decisiones de reutilización adaptativa, generalmente hay creencias, opiniones, intereses y recursos contradictorios entre las partes interesadas relevantes. [16] Saber quiénes son estas partes interesadas y por qué, a través de un enfoque colaborativo, permitirá que las partes interesadas con diversos intereses con respecto a la reutilización adaptativa se reúnan y participen directa o indirectamente en cualquier etapa del proceso de toma de decisiones. [16] Hay cuatro categorías típicas de partes interesadas involucradas en un proceso de toma de decisiones de reutilización adaptativa: i) inversores; ii) productores; iii) reguladores; y iv) usuarios. [dieciséis]
Identificación de parámetros: [17] identificó parámetros para el desarrollo de un marco basado en el desempeño, para priorizar las opciones de edificios históricos más adecuadas para la intervención de reutilización adaptativa de una lista de edificios subutilizados.
Validación del marco: [18] [19] equilibró los diversos intereses de todas las partes interesadas en el proceso de toma de decisiones de reutilización adaptativa.
Según Zaitzevsky y Bunnell, los edificios antiguos nos vinculan físicamente con nuestro pasado y se convierten en parte de nuestro patrimonio cultural ; deben preservarse debido a su "belleza arquitectónica" y al "carácter y escala que añaden al entorno construido". La retención y rehabilitación de edificios existentes también reduce el consumo de materiales de construcción , recursos, energía y agua necesarios para nuevas construcciones. [20]
Los propietarios de edificios, arquitectos, desarrolladores y otras partes interesadas se someten a un proceso profundo de toma de decisiones antes de determinar si un edificio debe conservarse y remodelarse para un uso diferente o simplemente demolerse para el terreno en el que se encuentra, y luego desarrollar un nuevo edificio en ese terreno. . Estas decisiones se rigen por los siguientes criterios:
La decisión de reutilizar o demoler los activos construidos está impulsada por consideraciones económicas como los costos de desarrollo, los costos del proyecto, los retornos de la inversión y el mercado. Los costes económicos difieren de un proyecto a otro y algunos profesionales llegan incluso a afirmar que "la nueva construcción siempre es más económica" y "la renovación es universalmente más cara" [1] debido a su propia participación en proyectos de reutilización adaptativa. Otros afirman que el retorno de la inversión aumenta cuando se utiliza un edificio más antiguo debido al ahorro que implica. Un promotor canadiense afirma que la reutilización de edificios representa generalmente un ahorro de entre el 10 y el 12% [2] respecto a la construcción nueva. En términos de rentabilidad, también hay afirmaciones de que los proyectos de reutilización adaptativa a menudo tienen una incertidumbre en su rentabilidad de la que carecen los nuevos desarrollos. Al buscar financiación para construir, se deben tener en cuenta estas consideraciones.
En una encuesta realizada por Bullen y Love, se observó que los propietarios y operadores de edificios estaban más preocupados por una multitud de consideraciones financieras al decidir si reutilizar sus activos construidos. Estos incluyen costos de desarrollo y construcción, costos de marketing y mantenimiento. La mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa dependen de su viabilidad económica determinada por la configuración y condición física existente del edificio. [1] Según Bullen y Love, la toma de decisiones de reutilización adaptativa fue impulsada fundamentalmente por un "deseo de ganancias a corto plazo". [2] Sin embargo, la mayoría de los encuestados rara vez estaban preocupados por la sostenibilidad y las preocupaciones ambientales asociadas con la toma de decisiones de reutilización adaptativa. Sin embargo, muchos de estos promotores eran conscientes del impacto positivo que la reutilización y la sostenibilidad de los edificios pueden tener en su imagen corporativa.
Los propietarios de edificios están preocupados por la esperanza de vida de los activos construidos, su desempeño energético y ambiental y los altos costos operativos que pueden surgir debido a equipos mecánicos, servicios, materiales de construcción y construcción deficientes. Los desarrolladores vieron un gran potencial en el ahorro de costos de excavación y trabajos preliminares mediante el uso de un modelo de reutilización adaptativo para su propiedad. Además, opinaron que “en las ubicaciones del Central Business District, los activos construidos son una opción de inversión atractiva para proyectos de reutilización, ya que se pueden obtener precios y alquileres superiores para un espacio de oficinas”. [2] Los mejores alquileres se pueden obtener sólo cuando estos edificios remodelados tienen "acabados de alta calidad" y electrodomésticos con alta calificación Energy Star . Los propietarios de edificios también consideraron el desempeño comercial de los edificios en términos de "necesidades de los inquilinos, rendimiento de las inversiones, mantenimiento, costos de reparación, costos operativos, niveles de productividad, tasas de retención de empleados , estética del edificio y su valor de mercado". [2]
Las partes interesadas en la construcción a menudo comercializaban sus activos construidos reutilizados centrándose en "época y utilidad" y "carácter y ambiente". [2] Algunos usuarios finales se sintieron más atraídos por la arquitectura moderna, mientras que a otros les gustó más el estilo de reutilización adaptativa. Esta percepción variable de la forma, función y estilo de un edificio dependía del grupo de edad de sus ocupantes.
A veces, los activos construidos no pueden considerarse adecuados para su reutilización adaptativa, simplemente debido a la naturaleza de su forma construida o al estado en el que se encuentran. Por ejemplo, no se puede aprovechar al máximo un edificio altamente compartimentado y de un solo uso, como una prisión. . Los apartamentos de poca altura de mediados de 1900 que tienen índices de superficie de piso bajos (FAR, por sus siglas en inglés) y que pueden estar en algunas de las ubicaciones privilegiadas de las ciudades no pueden considerarse rentables para la reutilización adaptativa. [2] En tales escenarios, sería más rentable para los desarrolladores demoler y reemplazar el edificio existente con un rascacielos que tenga más espacio para vender. A menudo, cuando los propietarios de edificios no pueden encontrar un uso obvio para un edificio, se deja que se degenere, se descomponga y, finalmente, se derrumbe. Esto puede representar una amenaza para la seguridad del vecindario. [2] Los edificios en decadencia pueden incluso ser objeto de vandalismo y convertirse en espacios para actividades antisociales y pueden tener un impacto negativo en el valor de las propiedades en sus alrededores. [2]
Los encuestados de Bullen y Love pensaron que "los beneficios de reutilizar sus instalaciones existentes podrían incluir evitar la interrupción de la reubicación y reducir los costos de mantenimiento y funcionamiento". [2] Un proyecto de reutilización no debe comprometer la satisfacción de las necesidades de los usuarios. Los encuestados sugirieron que un análisis de costos versus beneficios es esencial para determinar el retorno de la inversión de un proyecto de reutilización adaptativa. Se observó que los factores rectores más importantes de la toma de decisiones de reutilización adaptativa con respecto a la condición de los activos son la integridad estructural del edificio, su vida útil residual, su distribución espacial, su ubicación y la facilidad de modernizar o instalar nuevos componentes del edificio a la forma construida existente. . Según Bullen y Love, los edificios de las décadas de 1960 y 1970 en Perth estaban mal construidos, utilizaban materiales y detalles de aislamiento térmico ineficaces y eran poco adecuados para una reutilización adaptativa. [2] Por otro lado, se consideró que la forma construida de la década de 1980 estaba diseñada según las especificaciones y podía adaptarse a un modelo de reutilización adaptativa. [2]
Los encuestados expresaron varias preocupaciones y riesgos que podrían surgir durante y después de la reutilización adaptativa de un edificio, que incluían encontrar inquilinos, la amenaza de que el edificio no satisfaga la demanda de los usuarios finales, la falta de estabilidad estructural y el deterioro de la estructura y los materiales durante la reconstrucción. fase del proyecto. [2]
En la encuesta de Bullen y Love, muchos encuestados pensaron que no había suficiente apoyo e incentivos por parte del gobierno para llevar a cabo una reutilización adaptativa de los activos construidos. Sintieron que hay una flexibilidad limitada en los códigos de construcción , bonificaciones limitadas por proporción de parcelas y una "falta de estímulo" general por parte de los gobiernos estatales y locales para implementar diseños innovadores de reutilización adaptativa. [2] Las soluciones sugeridas por algunos encuestados incluyen establecer un mandato para arrendar solo edificios que hayan pasado por una reutilización adaptativa con una alta calificación Energy Star. Algunos de los arquitectos pensaron que había una gran dependencia y se daba crédito a los sistemas de calificación energética y de edificios ecológicos, como el "Green Star Environment Rating System" [2] , pero no se dio suficiente crédito a las mejoras llevadas a cabo durante la reutilización adaptativa y su resultados sostenibles como el reciclaje de materiales de construcción, la reducción del consumo de energía y agua y la reducción de los impactos ambientales como el potencial de calentamiento global , el potencial de eutrofización de los lagos y el agotamiento de la capa de ozono . Un arquitecto pensó que "realizar proyectos ejemplares de demostración de reutilización adaptativa para que los profesionales de la industria los evalúen y emulen mostraría un compromiso con la sostenibilidad y la regeneración urbana". [2] Sin embargo, esta solución tiene varias implicaciones perjudiciales y se consideró que imponer una directiva de reutilización adaptativa a la industria y a sus clientes era una mano dura y podría ser contraproducente. Los códigos y regulaciones de construcción existentes para la seguridad contra incendios y el acceso a los edificios para discapacitados dificultan la reutilización adaptativa de edificios construidos antiguos. [2]
En este mundo civilizado, los edificios se han convertido en el núcleo de una sociedad. Las ciudades y comunidades crecen orgánicamente alrededor de edificios importantes seguido del desarrollo comercial de esos vecindarios. Estos edificios y el desarrollo que los rodea pronto se convierten en el corazón de una comunidad de la que depende la vida de las personas. Por lo tanto, el mantenimiento regular y la reutilización de las estructuras existentes pueden ayudar a las comunidades a evitar el trauma causado por el deterioro, el abandono y la remoción. [20]
A medida que estos asentamientos patrimoniales se han ido poblando en las últimas décadas, la gente ha estado buscando tierras más lejanas para su desarrollo. Esta rápida urbanización y expansión urbana causan varios daños a nuestro planeta y a la sociedad. [6] La falta de reutilización adaptativa de los activos construidos existentes, a nivel social, ha causado perturbaciones debido a la dislocación de los residentes, el declive económico y la alteración de la vida comunitaria, lo que eventualmente ha llevado a vecindarios abandonados y obsoletos. [20]
Los edificios antiguos a menudo se encuentran en vecindarios completamente desarrollados donde ya se han establecido servicios públicos como alcantarillas, líneas de agua, carreteras, etc. La reutilización adaptativa significa que las partes interesadas del activo construido alivian a los gobiernos y municipios de la carga de tener que suministrar estos servicios públicos en parcelas distantes. [20]
En una encuesta realizada por la investigadora Sheila Conejos, se preguntó a varios arquitectos, promotores y partes interesadas en la construcción su opinión sobre las implicaciones sociales de la reutilización adaptativa de edificios existentes. Se observó que la mayoría de los encuestados pensaban que la reutilización adaptativa es importante para la sociedad porque los edificios antiguos son fundamentales para la imagen y la historia de una sociedad. Estuvieron de acuerdo en que los edificios históricos contribuyen a la estética del paisaje urbano y deben conservarse y reutilizarse. [23]
Los edificios consumen grandes cantidades de energía durante su ciclo de vida. Las nuevas construcciones requieren nuevos materiales de construcción y otros recursos que posean una alta energía incorporada (a lo largo de sus fases de extracción, fabricación, transporte, embalaje y montaje). Además, también causan grandes daños ambientales, como el calentamiento global , la eutrofización , la acidificación de los océanos , el agotamiento de la capa de ozono y las emisiones de carbono , lo que a su vez perjudica la salud y la calidad de vida humanas. Desde este punto de vista, existen varios beneficios ambientales asociados con el reciclaje de edificios o la reutilización adaptativa.
El agua es un componente importante en la construcción de edificios. El agua es necesaria en todas las etapas de la vida de un edificio, desde la extracción del material de construcción hasta la fabricación, los procesos de construcción en el sitio como la mezcla de concreto, la limpieza, etc., la fase operativa en forma de plomería para uso humano y paisajismo y seguridad contra incendios, y al final de su vida útil para reciclar materiales de construcción o eliminarlos. Seleccionar la reutilización adaptativa en lugar de construcciones nuevas puede ayudar a aliviar al planeta de tales cargas de agua.
Así como el agua es necesaria en cada etapa de la vida de un edificio, también lo es la energía. Esta energía se obtiene convencionalmente de fuentes no renovables y provoca altas emisiones de carbono. Minimizar el agotamiento de los combustibles fósiles y las emisiones de carbono puede ser un enorme factor que contribuya a reducir el calentamiento global y mitigar el cambio climático. Elegir demoler un activo construido existente y luego construir un edificio nuevo en su lugar puede generar un alto requerimiento de energía para la demolición, la gestión de residuos de materiales de construcción, la adquisición de nuevos materiales, la construcción y la operación. Por otro lado, la modernización sostenible de un activo construido existente sólo requiere una fracción de esta energía. Es importante tener en cuenta que es posible que muchos de los edificios antiguos no tengan la mejor eficiencia operativa en el uso de energía. Por lo tanto, para lograr un proyecto exitoso de reutilización adaptativa, los diseñadores deben mantener la intensidad del uso de energía del edificio en la máxima importancia.
Los materiales de construcción generalmente se obtienen de los estratos de la Tierra o son productos finales de componentes naturales procesados. Estos recursos son limitados. La extracción irresponsable de compuestos naturales para la fabricación de materiales de construcción puede agotar estos compuestos naturales de la tierra. Además, la extracción puede causar daños al hábitat natural y a la biodiversidad de la región donde se extraen los materiales. Por lo tanto, un proyecto que utiliza un mínimo de material de construcción nuevo y utiliza más materiales reciclados es una opción más sostenible y responsable como material de construcción.
Según el concepto de "mineral urbano" de Chusid, los edificios existentes que se acercan rápidamente al deterioro o al desuso son una "mina de materias primas para nuevos proyectos". [24] Shen y Langston se basaron en esta idea y dijeron que "una solución aún más efectiva que la recuperación de materia prima es la reutilización adaptativa". [25] Estudiaron que "un gran enfoque en los factores económicos por sí solos ha llevado a la destrucción de edificios muy por debajo de su vida física". [25] Shen y Langston desarrollaron un modelo integrado para la evaluación del potencial de reutilización adaptativa comparando estudios de caso de un entorno urbano y otro no urbano. La base de este modelo radica en que "las oportunidades aumentan y disminuyen dentro de los límites de una función de deterioro exponencial negativa vinculada a la esperanza de vida física de un edificio". [25] Según su estudio, un edificio alcanza su máximo potencial de reutilización adaptativa en un punto en el que la edad del edificio y su vida útil se fusionan o se encuentran. En este punto, el potencial de reutilización adaptativa del edificio es una curva ascendente o descendente que puede determinar si el potencial es alto, medio o bajo.
La calculadora de potencial de reutilización adaptativa establece una "vida útil prevista" de un edificio considerando una serie de características físicas, económicas, funcionales, tecnológicas, sociales, legales y políticas. Estas características se utilizan para derivar una "tasa de obsolescencia anual" y una "obsolescencia ambiental". Estos resultados son necesarios para determinar un punto óptimo en el que debe ocurrir la intervención de reutilización adaptativa. [25]
La obsolescencia se plantea como un concepto adecuado para reducir objetivamente la vida física esperada de un edificio a su vida útil esperada. Se adopta una filosofía de descuento, según la cual la tasa de obsolescencia anual en todos los criterios es la "tasa de descuento" que realiza esta transformación. Un algoritmo basado en una curva de caída estándar (exponencial negativa) produce un índice de potencial de reutilización (conocido como puntuación ARP) y se expresa como un porcentaje. Esta curva de deterioro en los edificios se puede utilizar para establecer una puntuación ARP, que se expresa en porcentaje. Las ciudades pueden clasificar sus edificios existentes según su potencial de reutilización adaptativa y las autoridades gubernamentales pueden utilizar estos datos en cualquier momento. Una puntuación de reutilización adaptativa del 50 % o más se considera alta. Una puntuación ARP baja es cualquier valor inferior al 20%. Cualquier valor entre ese rango se considera moderado. Shen y Langston idearon este concepto de ARP como "aumentar desde cero hasta su puntuación máxima en el punto de su vida útil, y luego volver a caer a cero a medida que se acerca a la vida física". [25] Cuando se identifica que la "edad actual del edificio" está cerca o al final de su vida útil, es el momento adecuado para que los constructores comiencen a rediseñar.
Los edificios tienen un alto impacto en el medio ambiente, la economía y nuestra sociedad. La reutilización adaptativa tiene varios beneficios para mitigar esos altos impactos. Los proyectos de reutilización adaptativa son, en muchos sentidos, diferentes de los proyectos convencionales de nueva construcción y deben planificarse y gestionarse de manera diferente. [26]
Antes de iniciar un proyecto de reutilización adaptativa e incluso considerar una renovación, es importante evaluar minuciosamente el estado del edificio existente. Una evaluación del estado inspecciona principalmente la integridad estructural de un edificio, el techo, la mampostería, el yeso, la madera, los azulejos y los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. La inspección en profundidad de los edificios puede resultar costosa. Sin embargo, la evaluación de las condiciones del edificio es fundamental para el éxito de un proyecto de reutilización adaptativa y no debe evitarse a toda costa porque este gasto es insignificante en relación con las lesiones o la pérdida de vidas que podría causar una falla en el edificio. Una razón lógica, como explica la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles, es que incluso un edificio muy bien construido podría sufrir un deterioro grave y eventualmente fallar, si no se realiza el mantenimiento adecuado en la fase operativa del edificio. Por ejemplo, en el año 1984, la terminal de barcos de pasajeros de la ciudad de Nueva York pasó por una inspección exhaustiva y se identificó una corrosión extrema en sus columnas de acero exteriores (100% de pérdida en el alma y 40% de pérdida en las alas). Esta condición suponía una amenaza para la seguridad pública y tuvo que sufrir una restricción inmediata de la carga viva a pesar de refuerzos adicionales en las curvas críticas. Estas inspecciones concluyen con la preparación de un informe detallado que resume las conclusiones de la investigación. La inspección directa del sistema estructural se requiere hasta cierto punto, que se decide según el criterio de un ingeniero civil experimentado. [26]
Después de identificar la estabilidad y solidez de un edificio, es importante estudiar el vecindario para encontrar el uso potencial y la función del proyecto de reutilización adaptativa para ese segmento del mercado o región que los propietarios del edificio desean atraer. En muchos casos, un proyecto de reutilización adaptativa podría ayudar a estabilizar un vecindario que de otro modo estaría en decadencia o en peligro de vandalismo. Esta tendencia al alza puede crear oportunidades de alquiler lucrativas para los propietarios de edificios y los habitantes del vecindario. Este estudio puede ser en forma de una inspección física del vecindario y/o un estudio detallado del mapa de zonificación de esa región. La actividad peatonal, la presencia de aceras, alumbrado público, bancos y parques públicos y la presencia de tiendas y edificios bien ocupados pueden decirnos mucho sobre los barrios. Una vez que se ha establecido que el vecindario es estable, seguro y libre de cualquier deterioro, el siguiente paso es determinar qué servicios tiene para ofrecer en términos de carreteras, transporte público, tiendas y restaurantes, hospitales, escuelas y bibliotecas, etc. . [27]
Como se analizó anteriormente, los proyectos de reutilización adaptativa tienen el potencial de funcionar en fases o partes. Una de las principales ventajas de renovar un edificio existente es que una parte reformada del edificio se vuelve apta para su ocupación antes de que se complete todo el proyecto. Esto supone una gran ventaja para los promotores privados, ya que mantiene la entrada de efectivo mientras se construye el resto del proyecto. [20] Teniendo en cuenta las conclusiones del estudio estructural y arquitectónico, el estudio de barrio y el estudio de marketing, se prepara un presupuesto. Los propietarios o promotores de edificios pueden acudir a cualquiera de las fuentes de financiación, como compañías de seguros, fundaciones y fondos, cajas de ahorro, sociedades de préstamos para la construcción, fondos de dotación, fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc. [27]
En la mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa, es el arquitecto quien lidera la imaginación de cómo un almacén abandonado puede convertirse en un edificio de oficinas o un hospital abandonado en un condominio. Dado que el arquitecto tiene una profunda implicación en el éxito de un proyecto, debe realizar su trabajo conforme a un contrato claramente definido. Según este contrato, el arquitecto y el propietario están obligados por el contrato y deben cumplirlo. El avance del diseño, las visitas al sitio y la evaluación son algunas de las acciones básicas que el arquitecto realiza bajo este contrato. Existen diferentes tipos de contratos, que van desde un contrato de tarifa fija, un contrato de porcentaje del costo de construcción y un contrato de tarifa más gastos. Todas las partes interesadas podrán decidir colectivamente el tipo de contrato más adecuado para el proyecto. [27]
Antes de que el arquitecto y el ingeniero comiencen el diseño final del edificio, realizan un estudio estructural, mecánico y arquitectónico exhaustivo del edificio existente. [27]
El arquitecto y el ingeniero pueden buscar signos de grietas en las paredes de mampostería o asentamientos de los pisos del sótano o de los pisos superiores que los indiquen un problema en los cimientos. Estos signos también se pueden detectar en los alféizares y cornisas de las ventanas. Se recomienda el uso de instrumentos topográficos adecuados, como plomadas y niveles de burbuja, en lugar de una inspección a simple vista. Si el problema parece demasiado grave, una perforación de prueba puede revelar la causa del problema. Además, se debe examinar el código de construcción para conocer los requisitos de protección contra incendios. [27]
El análisis de la resistencia estructural requiere experiencia y es uno de los más cruciales en términos de seguridad de los ocupantes. La inspección in situ junto con un estudio de los planos de planta existentes pueden ayudar a los ingenieros a determinar la estabilidad estructural. En algunos casos, cuando los planos del edificio no estén disponibles, es posible que los ingenieros tengan que raspar el yeso para revelar la estructura subyacente. Los miembros de madera del sistema estructural deben revisarse especialmente para detectar podredumbre o infestación de termitas. Se debe revisar el hierro o el acero para detectar corrosión y cojinetes o pernos flojos. Se deben tener en cuenta cargas vivas y muertas futuras adicionales al diseñar con la resistencia estructural del edificio existente. [27]
El sistema de suelo de los edificios antiguos suele ser lo suficientemente resistente como para satisfacer los códigos actuales. [27] En caso contrario, es posible que sean necesarios miembros de apoyo adicionales. La altura del piso y el techo debe poder acomodar escaleras adicionales, plomería vertical, electricidad y HVAC. En algunos casos, es posible que sea necesario instalar un ascensor. [27]
La envolvente del edificio debe examinarse minuciosamente en busca de grietas, estanqueidad (infiltración o fugas) y juntas de mortero. Es importante examinar estas paredes exteriores en busca de futuras ventanas y conductos de aire acondicionado. [27]
Los edificios sometidos a reutilización adaptativa a menudo carecen de sistemas y electrodomésticos MEP modernos y energéticamente eficientes.
Calefacción: Determinación de la capacidad de la planta de calefacción para el uso y ocupación del nuevo edificio. Los sistemas de calefacción existentes que incluyen calderas, quemadores y tuberías metálicas podrían recuperarse para reciclarse.
Ventilación: Los edificios comerciales y de oficinas requieren ventilación. Los baños y las cocinas también necesitan ventilación. La altura del piso debe poder acomodar equipos de ventilación. Si el edificio existente consta de algunos conductos, se debe probar para detectar obstrucciones, deterioro y fugas de aire.
Aire acondicionado: Los conductos y equipos de aire acondicionado pueden ser costosos y exigir mucho espacio en el techo. Estas implicaciones económicas deben ser consideradas para el nuevo uso del edificio antes de decidir la instalación de un sistema de aire acondicionado.
Fontanería: Los edificios antiguos utilizaban tuberías de hierro galvanizado para la fontanería que pueden estar sujetas a graves deterioros con el paso de los años. Se debe evaluar la conexión adecuada a las alcantarillas municipales y repararla si está rota.
Eléctrico: Si bien el cableado eléctrico aún puede estar intacto, es posible que los paneles, cajas de conexiones y alimentadores eléctricos no cumplan con los códigos de incendio actuales. Además, los tableros de interruptores pueden estar obsoletos y tener que ser reemplazados. El arquitecto y los ingenieros también deben determinar si son necesarias bóvedas de transformadores y líneas de alimentación adicionales.
Los sistemas de techado de edificios más antiguos generalmente comprenden el techo, los parapetos y las cornisas. Las cornisas metálicas salientes están sujetas a corrosión. Los parapetos pueden estar sujetos a grietas y juntas de mortero degradadas. Un examen cuidadoso del techo del último piso puede revelar fugas de agua. [27]
Los requisitos de escaleras para un edificio deben derivarse de los códigos de construcción actuales en materia de seguridad y contra incendios. La ubicación estratégica de nuevas escaleras y su diseño para un máximo acceso se deben realizar para maximizar la utilidad del espacio y minimizar la carga sobre el sistema estructural. [27]
El rediseño del edificio existente para un nuevo uso debe tener en cuenta las estrategias de conservación de energía . Algunos de los métodos más importantes de conservación de energía son reducir las cargas de calefacción y refrigeración a través de envolventes de edificios, maximizar el potencial de ventilación natural, utilizar iluminación natural y accesorios de iluminación energéticamente eficientes , etc.
La envolvente de un edificio lo protege de las condiciones climáticas externas. Para evitar que el clima extremo del exterior cause molestias a los ocupantes, los edificios utilizan sistemas mecánicos de calefacción y refrigeración. Si la envolvente del edificio no está bien diseñada, las cargas de calefacción y refrigeración del equipo mecánico pueden aumentar. Por lo tanto, para lograr la máxima eficiencia energética, la envolvente del edificio debe ser la primera capa que bloquee las condiciones climáticas externas, luego se puede minimizar la carga sobre el equipo. El valor U de las paredes no debe ser superior a 0,06 cuando las temperaturas de diseño en invierno son inferiores a 10 °F (-12 °C). Esto se puede lograr utilizando una combinación de materiales de pared exterior para formar un conjunto de pared de alta resistencia. [27]
Las ventanas en un conjunto de pared exterior son las mayores pérdidas de energía. Desperdician calor por conducción, radiación e infiltración. Esto se puede controlar hasta cierto punto mediante el uso de sistemas de acristalamiento de múltiples capas y el uso de revestimientos de baja emisividad en el vidrio. Además, es importante sellar los sistemas de ventanas y puertas para evitar infiltraciones. Del mismo modo, en climas cálidos y soleados, es importante proteger las ventanas para evitar la ganancia de calor debido a la radiación solar. [27]
Un techo expuesto es la mayor fuente de pérdida de calor durante los meses fríos y de ganancia de calor durante los meses calurosos. Por lo tanto, el aislamiento del tejado resulta crucial en condiciones climáticas extremas. Otra técnica pasiva es separar los espacios habitables del techo añadiendo espacios intermedios muertos, como áticos bajo el techo. [27]
El único piso que hay que considerar es el piso inferior. Puede ser una losa a nivel del suelo o construida sobre un espacio de acceso. En estos casos se debe considerar el aislamiento. Si el perímetro de una losa sobre rasante está aislado de la intemperie, esto es todo lo que se puede esperar. En un espacio de acceso frío, una manta de dos pulgadas debajo del piso reducirá la pérdida de calor en al menos un 50%. Una losa de suelo de hormigón se puede aislar con material aislante pulverizado. [27]
Los propietarios y promotores de edificios pueden aprovechar las ventajas potenciales de la reutilización adaptativa retirando componentes de edificios no utilizados y luego reparando, reutilizando o reciclando sus partes constituyentes. El desmontaje es una forma de recuperar productos objetivo y desempeña un papel clave para maximizar la eficiencia de un proyecto de reutilización adaptativa. Esta secuencia de planificación del desmontaje tiene como objetivo reducir los impactos ambientales causados por la demolición utilizando un "sistema de análisis recursivo basado en reglas" con soluciones prácticas y viables. [3]
Como país comparativamente joven, la reutilización adaptativa no es la norma en Canadá, donde la reurbanización normalmente ha significado demolición y construcción de nuevo. Calgary y Edmonton son particularmente conocidos por su cultura a favor de la demolición, pero no son los únicos en este sentido. [28] [29] Sin embargo, desde la década de 1990, el uso adaptativo ha ganado fuerza. La conversión de antiguos distritos de almacenes centrados en ferrocarriles a usos residenciales y comerciales se ha producido en Edmonton , Calgary , Saskatoon , Regina y Winnipeg .
En Toronto, el Distillery District , un barrio en el lado sureste de la ciudad, fue completamente adaptado de la antigua destilería Gooderham & Worts . Otras reutilizaciones destacadas incluyen Candy Factory en Queen Street West y Toy Factory, en el distrito Liberty Village de la ciudad , ambas diseñadas por Quadrangle Architects, una firma especializada en reutilización adaptativa en Toronto y otros lugares. Yaletown de Vancouver , un barrio exclusivo establecido en la década de 1990, cuenta con almacenes y otras pequeñas estructuras industriales y espacios convertidos en apartamentos y oficinas para la gentrificación de la zona. La isla Granville de Vancouver también demuestra una combinación exitosa de reutilización adaptativa y retención de usos tradicionales en el mismo distrito. Las áreas de Griffintown , el Puerto Viejo y el Canal de Lachine de Montreal cuentan con antiguas áreas industriales que han sido reutilizadas o lo harán en el futuro según los planes actuales.
Otros proyectos de reutilización adaptativa destacados en la década de 2010 han incluido la Escuela Laurentian de Arquitectura en Sudbury , que está incorporando varios edificios históricos en el centro de la ciudad en su nuevo campus, similar al campus del centro de la Universidad NSCAD en Halifax, y Mill Square en Sault. Ste. Marie , un proyecto en curso para convertir la abandonada fábrica de papel St. Mary's en un centro cultural y turístico de uso mixto. [30]
Varias antiguas bases militares en Canadá, declaradas excedentes en la década de 1990, también han demostrado ser oportunas para su reutilización adaptativa. Un ejemplo es el antiguo CFB Cornwallis en la zona rural de Nueva Escocia, que se convirtió en gran medida, sin demoliciones, en un parque empresarial .
Ghirardelli Square en San Francisco fue el primer gran proyecto de reutilización adaptativa en los Estados Unidos, inaugurado en 1964. Los frentes costeros urbanos, históricamente utilizados como puntos para la producción industrial y el transporte, se hicieron populares como residencias y uso mixto. El mayor valor del movimiento de uso adaptativo se caracteriza por los cientos de escuelas, fábricas, hoteles, almacenes y puestos militares abandonados que han sido adaptados para su uso como viviendas asequibles, edificios de oficinas, así como centros comerciales, cívicos, educativos y recreativos. [1]
Un gran número de edificios de fábricas de ladrillos en el noreste de los Estados Unidos han sido objeto de proyectos de conversión de fábricas . En los Estados Unidos, especialmente en el noreste y el medio oeste , las viviendas tipo loft son un resultado destacado de los proyectos de reutilización adaptativa. Áreas anteriormente industriales como Meatpacking District en la ciudad de Nueva York, Callowhill en Filadelfia y SoMa en San Francisco se están transformando en vecindarios residenciales a través de este proceso. Esta transformación a veces se asocia con la gentrificación . Station Square en Pittsburgh, Pensilvania , es un ejemplo de una antigua terminal y sede del ferrocarril de Pittsburgh y Lake Erie de una milla de largo que se está convirtiendo en un destino comercial, de oficinas, hotel y turístico. La central eléctrica de Pratt Street en Baltimore se convirtió en oficinas, comercio minorista y restaurantes. Un ejemplo de conversión de reutilización adaptativa a espacio de oficinas es The Hilliard Mills . La reutilización adaptativa de Empire Stores transformará siete almacenes de café abandonados en Brooklyn Bridge Park en la ciudad de Nueva York en oficinas, tiendas minoristas, restaurantes y un parque público en la azotea. [31] [32]
Otros museos adaptados de antiguas fábricas incluyen "MassMOCA", el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts , el Watermill Center en Long Island, Nueva York, y el Museo Dia Art Foundation en el norte del estado de Nueva York.
En San Diego, California , la histórica estructura de ladrillo del edificio Western Metal Supply Co. fue preservada e incorporada al diseño de Petco Park , el estadio de béisbol de los Padres de San Diego . [ cita necesaria ]
La Universidad Chapman en la ciudad de Orange, California, ha creado viviendas para estudiantes mediante la conversión de la casa de empaque de la Asociación de Huertos de Villa Park, [33] que fue construida en 1918 para la Asociación de Productores de Naranjas de Santiago. [34] El complejo de alojamiento para estudiantes se inauguró en agosto de 2018. [35] [36]
En todo Estados Unidos hasta la década de 1970, la gran mayoría de las gasolineras también ofrecían trabajo mecánico. Convertir las áreas de servicio en una tienda de conveniencia en las décadas de 1980 y 1990 era común mientras se seguía vendiendo combustible. Muchos otros dejaron de vender combustible y se convirtieron en comercios u oficinas.
En Australia, ha habido una serie de proyectos de reutilización adaptativa a medida que las principales ciudades han pasado de ser áreas industriales a áreas de alto valor y áreas comerciales. En Sídney, lugares como la antigua Casa de la Moneda de Sídney han sido renovados y adaptados como sede central del Historic Houses Trust of New South Wales en el centro de la ciudad . El movimiento de la ciudad de un área industrial de clase trabajadora a un área aburguesada con altos precios de la vivienda [ cita necesaria ] ha ayudado a que existan varios sitios de reutilización adaptativa dentro de dicha área, el antiguo edificio Hyde Park Barracks también se ha transformado de una antigua cárcel en un museo que documenta y registra la historia de los primeros colonos y convictos de Australia.
La historia industrial de Australia también ha sido un factor influyente en la determinación de los tipos de edificios y áreas que se han convertido en sitios de reutilización adaptativa, especialmente en el ámbito de residencias privadas y edificios comunitarios. Algunos de estos sitios incluyen los apartamentos Malthouse de Nonda Katsalidis en Richmond, una conversión de un antiguo silo de granos y el sitio de las minas Balhannah en el sur de Australia, que se adaptó a una residencia privada y ha recibido premios de la Asociación de la Industria de la Vivienda y el Instituto de Diseño de Australia. [37]
En Adelaida, el Gobierno de Australia del Sur restauró, renovó y asignó nuevas funciones durante el gobierno de Rann (2002 a 2011) cuatro edificios destacados del siglo XIX, catalogados como patrimonio, en mal estado. El edificio Torrens en Victoria Square, antigua sede del Registrador General, fue restaurado y adaptado para convertirse en el campus australiano de la Universidad Carnegie Mellon y el University College London. [38] El antiguo edificio de la Bolsa de Valores de Adelaida fue comprado, restaurado y adaptado para convertirse en la Bolsa de Ciencias de la Royal Institution Australia y el Australian Science Media Centre. [39] El patio de armas y el edificio de Torrens fueron restaurados para su uso como sede de organizaciones de veteranos. [40] Se comprometieron casi 50 millones de dólares para restaurar y adaptar el gran hospital psiquiátrico de Glenside y su recinto como los nuevos estudios de Adelaida de la South Australian Film Corporation inaugurados por el primer ministro Rann en octubre de 2011. [41] Y la antigua planta de Mitsubishi Motors de 62 hectáreas está se está adaptando para convertirse en un centro de fabricación limpia y un centro de educación y capacitación para la Universidad de Flinders y TAFE. [42]
En Europa, las principales formas de reutilización adaptativa han sido convertir antiguos palacios y residencias en desuso de las diferentes familias reales europeas en galerías y museos de acceso público. Muchos de los espacios han sido restaurados con acabados de época y exhiben diferentes colecciones de arte y diseño. En París, Francia, el ejemplo más famoso de reutilización adaptativa es el Museo del Louvre , un antiguo palacio construido a finales del siglo XII bajo Felipe II y abierto al público como museo en 1793. Además, en Londres, Inglaterra, el Museo de la Reina House , una antigua residencia real construida alrededor de 1614, ha pasado a formar parte del Museo Marítimo Nacional y alberga la colección de bellas artes del museo.
La Tate Modern , también en Londres, es otro ejemplo de reutilización adaptativa en Europa. Sin embargo, a diferencia de otras galerías de reutilización adaptativa en Europa, la Tate Modern aprovecha al máximo el emplazamiento de la antigua central eléctrica de Bankside , lo que implicó la renovación de la antigua central eléctrica abandonada. El amplio espacio industrial ha demostrado ser un digno telón de fondo para el arte moderno, con la famosa sala de turbinas que alberga obras de artistas como Olafur Eliasson , Rachel Whiteread y Ai Weiwei .
Otros sitios famosos de reutilización adaptativa en Europa incluyen la sucursal de Maastricht de la cadena Selexyz en los Países Bajos. Este proyecto recibió el premio de diseño de interiores Lensvelt de Architect en 2007 por su reutilización innovadora y ocupa el puesto número uno en la lista de las diez mejores librerías del mundo de The Guardian . [43]
En Łódź , Polonia, los molinos de Izrael Poznański se han convertido en el desarrollo de uso mixto Manufaktura de 69 hectáreas (170 acres) , que incluye un centro comercial, tres museos, un multicine y restaurantes.
El gobierno de Hong Kong lanzó el Plan de revitalización de edificios históricos mediante asociaciones en 2008. [44] Uno de los edificios de este plan es la antigua vivienda pública Mei Ho House , que se convirtió en un albergue gestionado por la Asociación de Albergues Juveniles de Hong Kong.
En Taichung , Dawn Cake compró el antiguo hospital de oftalmología y lo convirtió en restaurante. [45]
{{cite book}}: Mantenimiento CS1: varios nombres: lista de autores ( enlace ){{cite book}}: Mantenimiento CS1: varios nombres: lista de autores ( enlace )