La relación de superficie construida ( FAR ) es la relación entre la superficie total de un edificio (superficie bruta) y el tamaño del terreno sobre el que está construido. A menudo se utiliza como una de las normas en la planificación urbana junto con la relación entre construcción y terreno. [1] Los términos también pueden referirse a los límites impuestos a dicha relación mediante la zonificación . FAR incluye todas las áreas de piso pero es indiferente a su distribución espacial en el lote, mientras que el índice de cobertura del edificio (o cobertura del lote) mide la huella del edificio en el lote pero es indiferente a la altura del edificio.
Escrito como una fórmula, FAR =superficie de suelo/área de la parcela.
Los ratios de superficie máxima permitida más bajos están vinculados a valores más bajos de la tierra y una menor densidad de vivienda. [2]
La relación de área de piso a veces se denomina relación de espacio de piso ( FSR ), índice de espacio de piso ( FSI ), relación de sitio o relación de parcela .
La diferencia entre FAR y FSI es que el primero es un ratio, mientras que el segundo es un índice. Los números índice son valores expresados como porcentaje de una única cifra base. Así, un FAR de 1,5 se traduce como un FSI del 150%.
Los términos más utilizados para esta medición varían de un país o región a otro.
En Australia, la proporción de espacio de piso (FSR) se utiliza en Nueva Gales del Sur [3] y la proporción de parcela en Australia Occidental . [4]
En Francia se utiliza el coeficiente de ocupación de soles (COS).
En Alemania se utiliza Geschossflächenzahl (GFZ). No confundir con Grundflächenzahl (GRZ), que es el índice de cobertura del sitio.
En la India se utilizan el índice de superficie construida (FSI) y el índice de superficie construida (FAR). [5]
En el Reino Unido y Hong Kong se utilizan tanto la proporción de parcelas como la proporción de sitios . [6] [7]
En Singapur, los términos proporción de parcelas y proporción bruta de parcelas (GPR) se utilizan con mayor frecuencia.
En los Estados Unidos y Canadá, se utilizan tanto el índice de espacio de piso (FSR) como el índice de área de piso (FAR). [8]
Los ratios de uso se utilizan como medida de la densidad del sitio que se está desarrollando. Un FAR alto indica una construcción densa. La relación se genera dividiendo el área del edificio por el área de la parcela, usando las mismas unidades.
Uno de los propósitos de la ordenanza de zonificación de la ciudad de Nueva York de 1916 fue evitar que los edificios altos obstruyeran demasiada luz y aire. La ordenanza de zonificación de 1916 buscaba controlar el tamaño de los edificios regulando los requisitos de altura y retroceso para las torres. En 1961, una revisión de la ordenanza de zonificación introdujo el concepto de índice de superficie construida (FAR). Los edificios construidos antes de 1961 a menudo tienen FAR que serían inalcanzables hoy en día, como el Empire State Building , que tiene un FAR de 25, lo que significa que gana un alquiler considerablemente mayor de lo que podría esperar un edificio más nuevo en el mismo terreno. [9]
El índice de superficie construida (FAR) se puede utilizar en la zonificación para limitar la densidad urbana . Si bien limita directamente la densidad de los edificios, indirectamente también limita el número de personas que un edificio puede albergar, sin controlar la forma externa del edificio.
Por ejemplo, si un lote debe cumplir con un FAR de 0,1, entonces el área total de todos los pisos de todos los edificios del lote no debe ser superior a una décima parte del área de la parcela misma. En otras palabras, si el lote tenía 10,000 pies cuadrados, entonces la superficie total de todos los pisos de todos los edificios no debe exceder los 1,000 pies cuadrados.
Un arquitecto puede planificar ya sea un edificio de un solo piso que consuma toda el área permitida en un piso, o un edificio de varios pisos que se eleve más sobre el plano del terreno, pero que en consecuencia debe resultar en una huella más pequeña que la que tendría un edificio de una sola planta. Edificio de pisos de la misma superficie total. Al combinar los límites horizontales y verticales en una sola figura, se permite cierta flexibilidad en el diseño del edificio , al tiempo que se logra un límite estricto en al menos una medida del tamaño total. Una ventaja de fijar este parámetro, a diferencia de otros como la altura, el ancho o el largo, es que la superficie del piso se correlaciona bien con otras consideraciones relevantes para la regulación de la zonificación, como el estacionamiento total que se requeriría para un edificio de oficinas , el número total de unidades que podrían estar disponibles para uso residencial, carga total de servicios municipales , etc. Las cantidades de estas cosas tienden a ser constantes para una superficie total determinada, independientemente de cómo se distribuya esa área horizontal y verticalmente. Por lo tanto, muchas jurisdicciones han considerado innecesario incluir limitaciones estrictas de altura al utilizar cálculos de relación de área de piso. [ cita necesaria ]
Las exclusiones comunes al cálculo total de pies cuadrados a los efectos del índice de área de piso (FAR) incluyen áreas desocupadas como pisos de equipos mecánicos, sótanos utilizados exclusivamente para estacionamiento, torres de escaleras, huecos de ascensores y estacionamientos.
Japón ha adoptado ampliamente la proporción de superficie construida en el sistema de zonificación desde 1970. [ cita necesaria ]
En la India se utilizan tanto FAR como FSI. Las regulaciones FAR varían de una ciudad a otra y generalmente es de 1,3 a 3,25. En Mumbai, la norma es 1,33, pero se permite un FSI más alto a lo largo de la línea ferroviaria del Metro y en zonas marginales como Dharavi . En Bangalore, las calles de 40 pies permiten sólo un FAR de 1,75, pero las calles de 100 pies permiten 3,25 FAR. [ cita necesaria ]
FAR tiene un impacto importante en el valor de la tierra. Un FAR más alto permitido produce un mayor valor de la tierra.
Un estudio de 2022 encontró que un FAR máximo permitido más bajo en la ciudad de Nueva York condujo a un menor valor del suelo y una menor densidad. [2]
Andrés Duany et al. (2000) nota: [10]
Aclarando la segunda crítica de Duany en referencia a la "cobertura de lotes": si las localidades buscan regular la densidad a través de la proporción de área de piso, la consecuencia lógica es fomentar edificios expansivos de un piso con menos espacio verde, ya que la construcción de un solo piso es menos costosa que la construcción de varios pisos. por pie cuadrado. Por otro lado, si la densidad se regula mediante el índice de cobertura de edificios (también conocido como cobertura de lotes o cobertura de sitios [12] ), entonces se pueden preservar los espacios verdes y la construcción de varios pisos se vuelve financieramente ventajosa. Este resultado se demuestra en la ilustración que compara FAR con BCR.