Un fideicomiso de inversión inmobiliaria ( REIT , pronunciado "reet" [1] ) es una empresa que posee, y en la mayoría de los casos opera, bienes raíces que generan ingresos . Los REIT poseen muchos tipos de bienes raíces comerciales, incluidos edificios de oficinas y apartamentos , estudios, almacenes , hospitales , centros comerciales , hoteles y bosques comerciales . [2] Algunos REIT se dedican a la financiación de bienes raíces. Los REIT actúan como un puente entre los mundos de la vivienda y el desarrollo urbano por un lado, y los inversores institucionales y los mercados financieros por el otro. Por lo general, se clasifican en REIT comerciales (C-REIT) y REIT residenciales (R-REIT), y estos últimos se centran en activos de vivienda como apartamentos y casas unifamiliares. [3]
La legislación de la mayoría de los países sobre los REIT permite a las empresas inmobiliarias pagar menos impuestos corporativos y sobre las ganancias de capital . [4] Los REIT han sido criticados por permitir la especulación sobre la vivienda y reducir la asequibilidad de la misma sin aumentar la financiación para la construcción. [5]
Los REIT pueden cotizar en bolsa en las principales bolsas, estar registrados públicamente pero no cotizar en bolsa, o ser privados. [6] [7] Los dos tipos principales de REIT son los REIT de acciones [8] y los REIT hipotecarios (mREIT). [9] En noviembre de 2014, los REIT de acciones fueron reconocidos como una clase de activo distinta [10] en el Estándar de Clasificación Industrial Global de S&P Dow Jones Indices y MSCI . Las estadísticas clave para examinar la posición financiera y el funcionamiento de un REIT incluyen el valor neto de los activos (NAV), los fondos de operaciones (FFO) y los fondos ajustados de operaciones (AFFO). [11]
Los REIT se crearon en los Estados Unidos después de que el presidente Dwight D. Eisenhower firmara la Ley Pública 86-779, a veces llamada la Prórroga del Impuesto Especial sobre los Cigarros de 1960. [12] [13] La ley se promulgó para permitir a todos los inversores invertir en carteras diversificadas a gran escala de bienes raíces que generen ingresos de la misma manera que normalmente invierten en otras clases de activos: a través de la compra y venta de valores líquidos . El primer REIT fue American Realty Trust, fundado por Thomas J. Broyhill, primo del congresista estadounidense de Virginia Joel Broyhill en 1961 [14], quien impulsó la creación bajo Eisenhower.
En 2021, al menos 39 países de todo el mundo han creado REIT. [15] Un índice integral para los REIT y el mercado inmobiliario cotizado mundial es el FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, que fue creado conjuntamente en octubre de 2001 por el proveedor de índices FTSE Group, Nareit y la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). [16] [17] Al 29 de enero de 2021, el índice global incluía 490 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa de 39 países que representan una capitalización bursátil de aproximadamente 1,7 billones de dólares. [18]
En el momento de su creación en 1960, los primeros REIT estaban compuestos principalmente por compañías hipotecarias. La industria experimentó una importante expansión a fines de la década de 1960 y principios de la de 1970. El crecimiento se debió principalmente al mayor uso de los mREIT en operaciones de desarrollo de terrenos y construcción. La Ley de Reforma Fiscal de 1976 autorizó que los REIT se establecieran como corporaciones además de fideicomisos comerciales .
La Ley de Reforma Fiscal de 1986 también afectó a los REIT. La legislación incluía nuevas normas diseñadas para impedir que los contribuyentes utilizaran las sociedades para proteger sus ingresos de otras fuentes. Tres años después, los REIT sufrieron pérdidas significativas en el mercado de valores.
El REIT minorista Taubman Centers Inc. inició la era moderna de los REIT en 1992 con la creación del UPREIT. En un UPREIT, las partes de una sociedad existente y un REIT se convierten en socios en una nueva "sociedad operativa". El REIT normalmente es el socio general y el propietario mayoritario de las unidades de la sociedad operativa, y los socios que aportaron propiedades tienen derecho a intercambiar sus unidades de la sociedad operativa por acciones del REIT o efectivo. La industria tuvo dificultades durante la crisis financiera de 2007-2008 , después de la cual los REIT cotizados respondieron desapalancando (liquidando deuda) y recapitalizando (vendiendo acciones para obtener efectivo) sus balances. Los REIT y REOC cotizados recaudaron $37.5 mil millones en 91 ofertas de acciones secundarias, nueve IPO y 37 ofertas de deuda no garantizada, ya que los inversores continuaron actuando favorablemente a las empresas que fortalecieron sus balances después de la crisis crediticia.
Los dividendos de los REIT tienen una tasa de pago del 100 por ciento para todos los ingresos a tasas más bajas. Esto inhibe el crecimiento interno del REIT y hace que los inversores no toleren rendimientos bajos o inexistentes, ya que los tipos de interés son más sensibles. [19] Los climas económicos caracterizados por el aumento de los tipos de interés pueden causar un efecto negativo neto sobre las acciones de los REIT. [20] Los dividendos pagados por los REIT parecen menos atractivos en comparación con los bonos que tienen tasas de cupón crecientes. [21] Además, cuando los inversores se alejan de los REIT, a la administración le resulta difícil recaudar fondos adicionales para adquirir más propiedades. [22]
La Autoridad de Mercados de Capital aprobó el primer REIT en Kenia en octubre de 2015. El REIT es emitido por Stanlib Kenya bajo el nombre de Fahari I-Reit scheme. El esquema REIT proporcionará a los tenedores de unidades entradas de efectivo estables de las propiedades inmobiliarias que generan ingresos. La IPO sin restricciones se cotizará en el principal segmento del mercado de inversiones de la Bolsa de Valores de Nairobi. [23]
Los REIT existen en Ghana desde 1994. La Home Finance Company , ahora HFC Bank , estableció el primer REIT en Ghana en agosto de 1994. HFC Bank ha estado a la vanguardia de la financiación hipotecaria en Ghana desde 1993. Ha utilizado varios esquemas de inversión colectiva, así como bonos corporativos para financiar sus actividades de préstamos hipotecarios. Los esquemas de inversión colectiva, de los cuales los REIT son parte, están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de Ghana.
En 2007, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) emitió el primer conjunto de directrices para el registro y la emisión de requisitos para el funcionamiento de los REIT en Nigeria, tal como se detalla en la Ley de Inversión y Valores (ISA). El primer REIT, el Union Homes Hybrid Real Estate Investment Trust de N50 mil millones, se lanzó en septiembre de 2008. En noviembre de 2015, había tres REIT cotizados en la Bolsa de Valores de Nigeria : [24] Skye Shelter Fund, Union Home y UPDC. Un REIT de Haldane McCall no cotizó después de no alcanzar la suscripción mínima del 50% en una oferta pública inicial de enero de 2015 en medio de malas perspectivas de mercado. [25]
En octubre de 2015, había 33 REIT sudafricanos y tres REIT no sudafricanos listados en la Bolsa de Valores de Johannesburgo , según la Asociación SA REIT, [26] que dijo que la capitalización de mercado era más de R455 mil millones.
Comúnmente conocido como Fondo de Inversión Inmobiliaria, las regulaciones fueron lanzadas en julio de 2006 por la Autoridad del Mercado de Capitales Saudita. La regulación no permitía que los fondos se negociaran en el mercado de valores y obligaba a que todos los fondos fueran estructurados por compañías de inversión autorizadas por CMA con presencia de un desarrollador inmobiliario y algunas otras personas clave. [27]
La legislación REIT fue introducida por el Centro Financiero Internacional de Dubái (DIFC) para promover el desarrollo de REIT en los Emiratos Árabes Unidos mediante la aprobación de la Ley de Fideicomiso de Inversión No. 5 que entró en vigor el 6 de agosto de 2006. [ cita requerida ] Esta restringe todas las estructuras REIT "verdaderas" a tener su domicilio dentro del DIFC. La primera licencia REIT que se emitirá estará respaldada por el Banco Islámico de Dubái con un REIT llamado "Emirates REIT" encabezado por el empresario punto com, Sylvain Vieujot. [ cita requerida ]
El problema es que los REIT domiciliados en el DIFC no pueden adquirir activos que no se encuentren en la Zona Franca dentro del Emirato de Dubái. La única Zona Franca aprobada por el gobierno federal dentro de los EAU es el propio DIFC, por lo que cualquier propiedad fuera de esta zona solo puede ser adquirida por titulares de pasaportes locales del Golfo (CCG). Sin embargo, a través de una colaboración con las autoridades locales, Emirates REIT ha podido establecer una plataforma que le permite comprar propiedades en cualquier lugar de Dubái, siempre que un mínimo del 51% de sus acciones sean propiedad local. Esto permite a la empresa diversificar su cartera con una combinación eficiente de propiedades generadoras de ingresos en las mejores ubicaciones de Dubái. Emirates REIT es el primer REIT establecido en los Emiratos Árabes Unidos. También es el primer REIT que cotiza en el NASDAQ de Dubái y uno de los cinco REIT que cumplen con la Sharia en el mundo y se centran en activos que generan ingresos.
Emirates REIT tiene una cartera de más de US$575,3 millones compuesta por un total de siete propiedades enfocadas principalmente en espacios comerciales y de oficina a diciembre de 2014. Ha tenido un crecimiento sustancial en los últimos cuatro años.
El concepto de REIT se lanzó en Australia en 1971. General Property Trust fue el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria (LPT) australiano en las bolsas de valores australianas (ahora la Bolsa de Valores de Australia ). Los REIT que cotizan en una bolsa se conocían como Fideicomisos de Propiedad Listados (LPT) hasta marzo de 2008, lo que los distingue de los REIT privados que se conocen en Australia como Fideicomisos de Propiedad No Listados. Desde entonces han sido renombrados como Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria Australianos (A-REIT) de acuerdo con la práctica internacional. [28]
Los REIT han demostrado tener numerosos beneficios con respecto a la inversión directa, entre ellos, tasas impositivas más bajas y mayor liquidez. Actualmente, hay más de 70 REIT de clase A que cotizan en la ASX, con una capitalización de mercado superior a los 100.000 millones de dólares australianos. [28]
Australia también está recibiendo un reconocimiento creciente por tener el mercado de REIT más grande del mundo fuera de los Estados Unidos. Más del 12 por ciento de los fideicomisos inmobiliarios que cotizan en bolsa en todo el mundo se encuentran en la ASX. [29]
Los REIT existen en Hong Kong desde 2005, cuando la Autoridad de Vivienda de Hong Kong lanzó The Link REIT en nombre del Gobierno de Hong Kong. Desde 2005, ha habido siete cotizaciones de REIT hasta julio de 2007, la mayoría de las cuales, incluida Sunlight REIT, no han tenido éxito debido a su bajo rendimiento. A excepción de The Link y Regal Real Estate Investment Trust , los precios de las acciones de todas ellas, excepto una, están significativamente por debajo del precio de la oferta pública inicial (IPO). También se ha citado el uso de ingeniería financiera ( swaps de tipos de interés ) por parte de los emisores de Hong Kong para mejorar los rendimientos iniciales como factor que ha reducido el interés de los inversores [30]
En julio de 2012, había nueve REIT cotizados con una capitalización de mercado total de aproximadamente 15 mil millones de euros, lo que equivale a casi el 2% de la capitalización de mercado global total de REIT. Dos de los nueve REIT cotizados también están incluidos en el índice EPRA , un índice publicado por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). Los cinco principales REIT actuales en Hong Kong son The Link REIT con una capitalización de mercado total de 8 mil millones de euros, Hui Xian REIT con una capitalización de mercado total de 2,3 mil millones de euros, Champion REIT con una capitalización de mercado total de 1,8 mil millones de euros, Fortune REIT con una capitalización de mercado total de 1 mil millones de euros y Real Estate [ aclarar ] con una capitalización de mercado total de 700 millones de euros. [31]
A partir de agosto de 2014, India aprobó la creación de fideicomisos de inversión inmobiliaria en el país. [32] Los REIT indios (versión genérica/específica del país I-REIT) ayudarán a los inversores individuales a disfrutar de los beneficios de poseer una participación en el mercado inmobiliario titulizado. El mayor beneficio será el de la liquidación rápida y fácil de las inversiones en el mercado inmobiliario, a diferencia de la forma tradicional de disponer de bienes inmuebles. El gobierno y la Junta de Valores y Bolsa de la India, a través de varias notificaciones, están en proceso de facilitar la inversión en bienes raíces en la India de manera directa e indirecta a través de la inversión extranjera directa, a través de empresas inmobiliarias cotizadas y fondos mutuos. En el presupuesto de 2014, el ministro de finanzas Arun Jaitley ha presentado una ley para la creación de REIT. [33] Al igual que en 2021, hay tres REIT que cotizan en la Bolsa Nacional de Valores de la India. Estos son Embassy, Mindspace y Brookfields. En general, la participación accionaria de los REIT indios está sesgada hacia inversores institucionales (en su mayoría FPI), con una contribución muy mínima de los inversores minoristas. [34]
La CSRC (Comisión Reguladora de Valores de China) y la NDRC (Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma) anunciaron conjuntamente el inicio de proyectos piloto en REIT el 30 de abril de 2020. Este anuncio oficial representa el comienzo de los REIT en China continental.
A partir del 14 de marzo de 2024, el panorama de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de China experimentó un avance significativo con la cotización de Huaxia Jinmao Commercial REITs (508017) [35] y Jiashi Wumei Consumer REITs (508011) [36] en la Bolsa de Valores de Shanghái el 12 de marzo, seguido por Huaxia China Resources Commercial REITs (180601) [37] en la Bolsa de Valores de Shenzhen el 14 de marzo.
Según las estadísticas de la Bolsa de Valores de Shanghái, la inclusión en la bolsa de estos dos REIT de infraestructura de consumo ha aumentado el número total de REIT cotizados a 23, con una escala de emisión cercana a los 80 mil millones de yuanes. [38] La Bolsa de Valores de Shenzhen ha informado de que los fondos recaudados por los REIT de infraestructura que han cotizado con éxito en su bolsa han superado los 32 mil millones de yuanes. Estos proyectos abarcan varios tipos de activos, incluidos parques industriales, carreteras de peaje, logística de almacenamiento, protección ecológica, energía limpia, viviendas de alquiler asequibles e infraestructura de consumo. Los productos han estado funcionando sin problemas, con la participación activa de los inversores, mejorando gradualmente las funciones del mercado, creando así importantes efectos de escala y demostración. [38]
Japón permitió la creación de REIT en diciembre de 2001. Los valores de J-REIT se negocian en la Bolsa de Valores de Tokio , entre otras bolsas de Japón. [39]
Un J-REIT (un fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa) está estrictamente regulado por la Ley sobre Fideicomisos de Inversión y Sociedades de Inversión (LITIC) y está establecido como una sociedad de inversión bajo la LITIC. [40]
Además de los REIT, la legislación japonesa también prevé un sistema paralelo de sociedades de propósito especial que pueden utilizarse para la titulización de propiedades particulares en el marco de una colocación privada. Las acciones de los REIT objeto de la operación en 2016 representaban el 7 por ciento del mercado de los Estados Unidos, y posteriormente se vendieron por menos de la mitad de su valor inicial, de 31.000 millones de dólares. [41]
Bursa Malaysia tiene 18 REIT listados, cinco de ellos islámicos (que cumplen con la sharia, de acuerdo con el cumplimiento de las normas de inversión islámicas).
Las sociedades de inversión inmobiliaria Dana Investasi Real Estate Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE) han carecido de popularidad debido a los altos impuestos a las ventas y la doble tributación. [42] Hasta 2016, solo se estableció una DIRE, que fue en 2012. Sin embargo, los planes de incentivos fiscales demuestran una intención de los responsables políticos y los legisladores de impulsar la competitividad del mercado y alentar a las DIRE a cotizar en el mercado nacional.
La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán está en proceso de implementar un marco regulatorio para los REIT que permitirá la plena propiedad extranjera, la libre circulación de capitales y la repatriación sin restricciones de las ganancias. Frenará la especulación en los mercados inmobiliarios paquistaníes y dará acceso a los pequeños inversores que quieran diversificar su actividad en el sector inmobiliario. La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán está proponiendo un marco regulatorio similar al de Singapur y Hong Kong. [ cita requerida ]
La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán esperaba que se autorizaran alrededor de seis REIT en el primer año, principalmente grandes empresas de gestión de activos. Pakistán ha visto una salida de inversiones de empresas extranjeras de desarrollo inmobiliario, en su mayoría con sede en Malasia y Dubai. [43]
La SECP ha emitido licencias a cuatro partes, a saber, Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company y SB Global REIT Management Company.
El marco legal que permite el establecimiento de REIT en Filipinas se estableció después de que la Ley de Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria de 2009 (Ley de la República Nº 9856) se aprobara el 17 de diciembre de 2009. Sus normas y reglamentos de aplicación fueron aprobados por la Comisión de Bolsa y Valores en mayo de 2010. Sin embargo, no logró atraer a los inversores debido a sus políticas fiscales restrictivas y a los altos costos de fricción. [44]
Las regulaciones sobre los REIT se relajaron en enero de 2020 [45] , lo que llevó al establecimiento del primer REIT en el país, AREIT Inc. de Ayala Land, que tuvo su oferta pública en agosto del mismo año. [46] Sin embargo, los inversores extranjeros todavía tienen una mala recepción hacia los REIT durante ese año en el que también prevaleció la pandemia de COVID-19 . [45]
Comúnmente conocidos como S-REIT, hay más de 40 REIT listados en la Bolsa de Singapur , [47] con el último REIT, Cromwell European REIT, listado el 30 de noviembre de 2017. El primero en crearse fue CapitaMall Trust [48] [ fuente no primaria necesaria ] en julio de 2002. Representan una gama de sectores inmobiliarios que incluyen minoristas, oficinas, industriales, hoteleros y residenciales. Los S-REIT tienen una variedad de propiedades en países como Japón, China, Indonesia y Hong Kong, además de propiedades locales. [49] [50] En los últimos años, la cotización de activos extranjeros en la Bolsa de Singapur ha crecido hasta superar a las cotizaciones tradicionales con activos locales.
Los S-REIT están regulados como Esquemas de Inversión Colectiva según el Código de Esquemas de Inversión Colectiva de la Autoridad Monetaria de Singapur , [51] o alternativamente como Fideicomisos Comerciales. [52]
Algunas de las regulaciones que los S-REIT deben cumplir incluyen: [53]
Los S-REIT se benefician de una condición fiscal ventajosa, ya que el impuesto se paga solo a nivel de inversor y no a nivel de REIT. Además de los REIT, existen diez fideicomisos empresariales ("BT") (similares a los REIT, pero pueden tener activos que no son convencionales y no están sujetos a normas estrictas en comparación con los SREIT) y seis instrumentos de inversión en valores (compuestos por una unidad de fideicomiso empresarial y una unidad de REIT), que cotizan en la Bolsa de Singapur. La capitalización de mercado total del fideicomiso que cotiza en la Bolsa de Singapur se aproxima a los 100 mil millones de dólares de Singapur (al 30 de noviembre de 2017).
La Comisión de Bolsa y Valores creó regulaciones para establecer los REIT como un vehículo de inversión a fines de 2012, abriendo las puertas para que los primeros REIT se cotizaran en 2013. [54] Hay al menos dos decenas de REIT. [55] Introducidos en 2014 para reemplazar el esquema de Fondos de Propiedad para Oferta Pública (PFPO), los REIT han ganado popularidad y la capitalización de mercado total ha alcanzado los 85 mil millones de THB en dos millones de metros cuadrados de activos. [56]
El 1 de agosto de 2020, la Comisión de Bolsa y Valores de Sri Lanka (SEC) anunció que los REIT se introducirán como una extensión del actual Código de Fideicomisos de Inversión y que las nuevas Normas, que entraron en vigor el 31 de julio de 2020, se presentan en forma de una Notificación en la Gaceta publicada por la SEC. Estas Normas, que son exhaustivas, regirán la creación y la gestión de los REIT de Sri Lanka. Se han incluido disposiciones específicas para la verificación del título y la valoración de la propiedad que formará parte de los activos del REIT. Entre los requisitos se encuentra la distribución obligatoria de aproximadamente el 90% de los ingresos a los titulares de unidades, que actualmente no es un requisito para ninguna de las entidades que cotizan en bolsa. Además, debido a la disponibilidad del mecanismo de transferencia de impuestos a los Fideicomisos de Inversión, los REIT también podrían beneficiarse de ser un concepto comercial viable para Sri Lanka que abrirá nuevos horizontes para que los empresarios lleven la industria inmobiliaria a mayores alturas.
Bernheim Comofi (actualmente AG Real Estate ) introdujo los REIT belgas en 1995 con la constitución de Befimmo . Otros REIT en Bélgica son Cofinimmo y Ascensio. [57]
Los REIT se introdujeron en Bulgaria en 2004 con la Ley de Sociedades de Inversión de Propósito Especial. Son entidades de transferencia a efectos del impuesto sobre la renta de sociedades (es decir, no están sujetas al impuesto sobre la renta de sociedades), pero están sujetas a numerosas restricciones. [58]
Los REIT finlandeses se crearon en 2010, cuando el parlamento finlandés aprobó "la ley de exención de impuestos" (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). [59] Junto con la "Ley de Fondos Inmobiliarios" (Kiinteistörahastolaki, 1173-1997) [60] permite la existencia de REIT residenciales fiscalmente eficientes.
Cualificaciones
A partir de 2018, [actualizar]Orava Residential REIT es el único REIT en Finlandia. [61]
Las siglas francesas de REIT son SIIC (publicly listed), al contrario de SCPI y OCPI (que son otros dos tipos de fideicomisos inmobiliarios que no cotizan en bolsa). En Francia , Unibail-Rodamco es el SIIC más grande. [62] Gecina es la segunda empresa inmobiliaria más grande que cotiza en bolsa en Francia, con el tercer valor de activos más alto entre los REIT europeos. [63] [64]
Alemania tenía previsto introducir los REIT para crear un nuevo tipo de vehículo de inversión inmobiliaria . El Gobierno temía que, de no introducirse en Alemania, se produjera una pérdida significativa de capital de inversión en favor de otros países. [ cita requerida ] No obstante, todavía [ ¿ cuándo? ] existe resistencia política a estos planes, especialmente por parte del Partido Socialdemócrata . [ cita requerida ]
En junio de 2006, el Ministerio de Finanzas anunció que planeaba introducir los REIT en 2007. Los detalles legales parecen adoptar gran parte de la regulación británica de los REIT.
El 1 de junio de 2007 se promulgó una ley relativa a los REIT, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2007: [65]
El sector inmobiliario público alemán representa el 0,21% de la capitalización total del mercado mundial de REIT. Tres de los cuatro G-REIT están representados en el índice EPRA , un índice gestionado por la Asociación Europea de Inmobiliarios Públicos (EPRA). [67]
La Ley de Finanzas de 2013 contenía disposiciones para la creación de estructuras REIT en Irlanda . [68] Los REIT con sede en Irlanda incluyen Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT e IRES REIT . [69]
Creadas en 2009, de forma similar a los REIT británicos, las SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) cobraron impulso tras una política de incentivos fiscales para ayudar a recuperarse de la mayor crisis de precios de la vivienda en España, en 2013. [70] Hay más de 70 REIT en España, pero la liquidez es baja y el periodo de tenencia es amplio. [70]
La legislación que establece las normas para los REIT en el Reino Unido se promulgó en la Ley de Finanzas de 2006 (ahora consulte las secciones 518 a 609 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades de 2010 ) y entró en vigor en enero de 2007 cuando nueve empresas inmobiliarias del Reino Unido se convirtieron al estatus de REIT, incluidos cinco miembros del FTSE 100 en ese momento: British Land , Hammerson , Landsec , Liberty International y Slough Estates . Las otras cuatro empresas eran Brixton (ahora conocida como "SEGRO"), Great Portland Estates , Primary Health Properties y Workspace Group . [71]
Los REIT británicos deben distribuir el 90% de sus ingresos a los inversores. Deben ser fondos de inversión de capital cerrado , tener su sede en el Reino Unido y cotizar en bolsa . [72] La EPRA de Bruselas publica cada año un desglose de los requisitos de estructura de los REIT británicos. [73]
Para apoyar la introducción de los REIT en el Reino Unido, varias empresas de servicios financieros y de propiedades comerciales formaron el REITs and Quoted Property Group. Otros organismos clave que participaron fueron la Bolsa de Valores de Londres, la British Property Federation y REITA. La campaña de REITA fue lanzada el 16 de agosto de 2006 por el REITs and Quoted Property Group con el fin de proporcionar una fuente de información sobre los REITs, las propiedades cotizadas y los fondos de inversión relacionados. Reita tiene como objetivo aumentar la conciencia y la comprensión de los REITs y de la inversión en empresas inmobiliarias cotizadas. Lo hace principalmente a través de su portal www.reita.org, que proporciona conocimientos, educación y herramientas para asesores financieros e inversores. [74]
Doug Naismith, director ejecutivo de inversiones personales europeas de Fidelity International, dijo en 2011: "A medida que los mercados existentes se expandan y se introduzcan estructuras similares a los REIT en más países, esperamos ver que el mercado en general crezca alrededor de un diez por ciento anual durante los próximos cinco años, lo que llevará el mercado a un billón de dólares en 2010". [75]
La Ley de Finanzas de 2012 introdujo cinco cambios principales al régimen REIT en el Reino Unido:
Boyd Carson, de Sapphire Capital Partners, comentó que "la más importante de estas ventajas es la posibilidad de que los REIT coticen en el AIM y la abolición del cargo de entrada del 2% al régimen también es un avance significativo". [77] Sin embargo, "los REIT del Reino Unido todavía no están tan impulsados por el efectivo como probablemente preferiría el mercado". [78]
Los REIT fueron introducidos en Brasil en 1993 por la ley 8668-93 y regulados inicialmente por la instrucción 205/94 y, actualmente, por la instrucción 472/08 [79] de la CVM (Comissão de Valores Mobiliários - que es el equivalente brasileño de la SEC). Localmente se los describe como "FII" o "Fundos de Investimento Imobiliário". Los dividendos de los FII han estado libres de impuestos para los inversores personales [80] (no empresas) desde 2006, pero solo para los fondos que tienen al menos 50 inversores y que cotizan públicamente en el mercado de valores. [81] Los FII, denominados "REIT" para corresponder con el vehículo de inversión similar en los EE. UU., se han utilizado para poseer y operar inversiones inmobiliarias independientes, asociadas con una sola propiedad [82] o parte de la propiedad, o para poseer varias propiedades inmobiliarias (múltiples propiedades) financiadas a través de los mercados de capitales. [ cita requerida ] [83]
Los REIT canadienses se establecieron en 1993. Deben configurarse como fideicomisos y no pagan impuestos si distribuyen sus ingresos netos imponibles a los accionistas. Los REIT han sido excluidos de la legislación sobre impuestos a los fideicomisos de ingresos aprobada en el presupuesto de 2007 por el gobierno conservador. Muchos REIT canadienses tienen responsabilidad limitada . [84] El 16 de diciembre de 2010, el Departamento de Finanzas propuso modificaciones a las reglas que definen a los "REIT calificados" para fines impositivos canadienses. Como resultado, los "REIT calificados" están exentos del nuevo impuesto a nivel de entidad, "flujo de inversión especificado" (SIFT, por sus siglas en inglés), que todos los fideicomisos de ingresos y sociedades que cotizan en bolsa están pagando a partir del 1 de enero de 2011. [85]
México ha aprobado una legislación que permite que los equivalentes de los REIT, conocidos como FIBRAs [86] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), [87] se negocien en la Bolsa Mexicana de Valores. Al igual que la legislación sobre REIT en otros países, las empresas deben calificar como FIBRA cumpliendo con las siguientes reglas: [88]
El primer REIT mexicano se lanzó en 2011 y se llama FIBRA UNO. [89] Según The Wall Street Journal , los REIT mexicanos debutaron en marzo de 2011 "después de que los cambios regulatorios del gobierno hicieron posible la estructura. Las Fibras ofrecían a los inversores una manera fácil de poseer bienes raíces mexicanos y obtener un dividendo atractivo al mismo tiempo. Al igual que los REIT estadounidenses, las Fibras evitan pagar impuestos corporativos siempre que distribuyan al menos el 95% de sus ingresos a los accionistas como dividendos". [87]
El Congreso de los Estados Unidos promulgó la ley que establece los REIT en 1960. [90] La ley tenía por objeto proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la que proporcionan los fondos mutuos para la inversión en acciones. [91] Los REIT son vehículos de ingresos fuertes porque, para evitar incurrir en responsabilidad por el impuesto a la renta federal de los Estados Unidos, los REIT generalmente deben pagar una cantidad igual a al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas . [6]
Entre 2008 y 2011, los REIT enfrentaron desafíos tanto por la desaceleración de la economía de los Estados Unidos como por la Gran Recesión . [92]
Durante el período de cinco años que finalizó en 2019, el índice S&P 500, un índice de acciones de empresas estadounidenses de gran capitalización, arrojó un rendimiento anualizado del 12,5% en comparación con un rendimiento anualizado del 9,0% para el índice FTSE NAREIT All Equity REITs. Sin embargo, para los años 1972-2019, los rendimientos anualizados totales fueron del 12,1% para el S&P 500 frente al 13,3% para el índice FTSE NAREIT. [93] Hay más de 190 REIT públicos que cotizan en las bolsas de Estados Unidos . [94]
Según la ley federal de impuestos sobre la renta de los EE. UU. , un REIT es "cualquier corporación, fideicomiso o asociación que actúa como agente de inversión especializado en bienes raíces e hipotecas inmobiliarias" según la sección 856 del Código de Rentas Internas. [95] Las reglas para la tributación federal sobre la renta de los REIT se encuentran principalmente en la Parte II (secciones 856 a 859) del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Código de Rentas Internas. Debido a que un REIT tiene derecho a deducir los dividendos pagados a sus propietarios (comúnmente denominados accionistas), un REIT puede evitar incurrir en la totalidad o parte de sus obligaciones por el impuesto sobre la renta federal de los EE. UU. Para calificar como REIT, una organización hace una "elección" de hacerlo presentando un Formulario 1120-REIT ante el Servicio de Rentas Internas y cumpliendo ciertos otros requisitos. El propósito de esta designación es reducir o eliminar el impuesto corporativo , evitando así la doble tributación de los ingresos del propietario. A cambio, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles en manos de los inversores. La estructura REIT fue diseñada para proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la estructura que proporcionan los fondos mutuos para la inversión en acciones. [91]
En los Estados Unidos, un REIT es una empresa que posee y, en la mayoría de los casos, opera bienes raíces que generan ingresos. Algunos REIT financian bienes raíces. Para ser un REIT, una empresa debe distribuir anualmente a los accionistas al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles en forma de dividendos. [96]
Para calificar como REIT según las normas tributarias de EE. UU., una empresa debe:
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