La inversión inmobiliaria implica la compra, gestión y venta o alquiler de bienes inmuebles con fines de lucro. Alguien que invierte activa o pasivamente en bienes raíces se llama empresario inmobiliario o inversionista inmobiliario . Algunos inversores desarrollan , mejoran o renuevan activamente propiedades para ganar más dinero con ellas.
Durante la década de 1980 , los fondos de inversión inmobiliaria se involucraron cada vez más en el desarrollo inmobiliario internacional. Este cambio llevó a que los bienes raíces se convirtieran en una clase de activo global . Invertir en bienes raíces en países extranjeros a menudo requiere un conocimiento especializado del mercado inmobiliario de ese país. A medida que la inversión inmobiliaria internacional se volvió cada vez más común a principios del siglo XXI, aumentó la disponibilidad y la calidad de la información sobre los mercados inmobiliarios internacionales. [1] Los bienes raíces son una de las principales áreas de inversión en China , donde se estima que el 70% de la riqueza de los hogares se invierte en bienes raíces. [2]
Los bienes raíces se dividen en varias categorías amplias, que incluyen propiedades residenciales, propiedades comerciales y propiedades industriales. [3]
Los mercados inmobiliarios en la mayoría de los países no están tan organizados ni son tan eficientes como los mercados de otros instrumentos de inversión más líquidos. Las propiedades individuales son únicas en sí mismas y no directamente intercambiables, lo que hace que la evaluación de las inversiones sea menos segura. A diferencia de otras inversiones, los bienes inmuebles se fijan en una ubicación específica y obtienen gran parte de su valor de esa ubicación. En el caso de los bienes raíces residenciales, la seguridad percibida de un vecindario y la cantidad de servicios o comodidades cercanas pueden aumentar el valor de una propiedad. Por esta razón, la situación económica y social de una zona suele ser un factor importante a la hora de determinar el valor de sus bienes inmuebles. [4]
La valoración de la propiedad suele ser el paso preliminar que se da durante una inversión inmobiliaria. La asimetría de información es común en los mercados inmobiliarios, donde una de las partes puede tener información más precisa sobre el valor real de la propiedad. Los inversores inmobiliarios suelen utilizar una variedad de técnicas de tasación inmobiliaria para determinar el valor de las propiedades antes de comprarlas. Por lo general, esto incluye recopilar documentos e información sobre la propiedad, inspeccionar la propiedad física y compararla con el valor de mercado de propiedades similares. [5] Un método común para valorar bienes raíces es dividir sus ingresos operativos netos por su tasa de capitalización o tasa CAP. [6]
Existen numerosas asociaciones de tasación inmobiliaria nacionales e internacionales para estandarizar la valoración de propiedades. Algunos de los más importantes incluyen el Appraisal Institute , la Royal Institution of Chartered Surveyors y el International Valuation Standards Council . [5]
Las propiedades de inversión a menudo se compran a partir de una variedad de fuentes, incluidas cotizaciones en el mercado, agentes o corredores de bienes raíces, bancos, entidades gubernamentales como Fannie Mae , subastas públicas, ventas por parte de propietarios y fideicomisos de inversión en bienes raíces .
Los activos inmobiliarios suelen ser caros y los inversores generalmente no pagan el importe total del precio de compra de una propiedad en efectivo. Normalmente, una gran parte del precio de compra se financiará mediante algún tipo de instrumento financiero o deuda , como un préstamo hipotecario garantizado por la propia propiedad. El importe del precio de compra financiado con deuda se denomina apalancamiento . Se denomina patrimonio a la cantidad financiada con capital propio del inversor, a través de efectivo u otras transferencias de activos . La relación entre el apalancamiento y el valor total de tasación (a menudo denominada "LTV" o préstamo-valor para una hipoteca convencional) es una medida matemática del riesgo que asume un inversor al utilizar el apalancamiento para financiar la compra de una propiedad. Los inversores suelen buscar reducir sus necesidades de capital y aumentar su apalancamiento, de modo que se maximice el retorno de la inversión . Los prestamistas y otras instituciones financieras suelen tener requisitos mínimos de capital para las inversiones inmobiliarias que se les pide financiar, normalmente del orden del 20% del valor de tasación. Los inversores que buscan requisitos de capital bajos pueden explorar acuerdos de financiación alternativos como parte de la compra de una propiedad (por ejemplo, financiación del vendedor , subordinación del vendedor, fuentes de capital privado, etc.)
Si la propiedad requiere una reparación sustancial, los prestamistas tradicionales, como los bancos, a menudo no otorgarán préstamos sobre una propiedad y es posible que se requiera que el inversionista solicite un préstamo a un prestamista privado utilizando un préstamo puente a corto plazo , como un préstamo de dinero fuerte . Los préstamos de dinero fuerte suelen ser préstamos a corto plazo en los que el prestamista cobra una tasa de interés mucho más alta debido a la naturaleza de mayor riesgo del préstamo. Los préstamos de dinero fuerte suelen tener una relación préstamo-valor mucho más baja que las hipotecas convencionales.
Algunas organizaciones de inversión inmobiliaria, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y algunos fondos de pensiones y fondos de cobertura , tienen reservas de capital y estrategias de inversión lo suficientemente grandes como para permitir el 100% del capital de las propiedades que compran. Esto minimiza el riesgo que surge del apalancamiento pero también limita el potencial retorno de la inversión .
Al aprovechar la compra de una propiedad de inversión, los pagos periódicos requeridos para pagar la deuda crean un flujo de caja negativo continuo (y a veces grande) que comienza desde el momento de la compra. A esto a veces se le llama costo de mantenimiento o "carry" de la inversión. Para tener éxito, los inversores inmobiliarios deben gestionar sus flujos de efectivo para generar suficientes ingresos positivos de la propiedad para al menos compensar los costos de mantenimiento. [ cita necesaria ]
En Estados Unidos, con la firma de la Ley JOBS en abril de 2012 por el presidente Obama, se flexibilizaron las solicitudes de inversión. Un método más nuevo para obtener capital en cantidades más pequeñas es a través del crowdfunding inmobiliario , que puede reunir a inversores acreditados y no acreditados en un vehículo de propósito especial para todo o parte del capital social necesario para la adquisición. Fundrise fue la primera empresa en financiar colectivamente una inversión inmobiliaria en los Estados Unidos. [7] [8]
Las propiedades inmobiliarias pueden generar ingresos a través de diversos medios, incluidos los ingresos operativos netos , las compensaciones de refugios fiscales , la acumulación de capital y la apreciación del capital . Los ingresos operativos netos son la suma de todas las ganancias provenientes de alquileres y otras fuentes de ingresos ordinarios generados por una propiedad, menos la suma de los gastos continuos, como mantenimiento, servicios públicos, tarifas, impuestos y otros gastos. El alquiler es una de las principales fuentes de ingresos en la inversión inmobiliaria comercial. Los inquilinos pagan una suma acordada a los propietarios a cambio del uso de la propiedad inmueble y también pueden pagar una parte de los gastos de mantenimiento u operación de la propiedad. [9]
Las compensaciones por refugios fiscales se producen de tres maneras: depreciación (que a veces puede acelerarse), créditos fiscales y pérdidas arrastradas que reducen la obligación tributaria cargada a ingresos de otras fuentes durante un período de 27,5 años. Algunos beneficios de refugio fiscal pueden ser transferibles, según las leyes que rigen la obligación tributaria en la jurisdicción donde se encuentra la propiedad. Estos se pueden vender a otros para obtener una devolución en efectivo u otros beneficios.
La acumulación de capital es el aumento en el índice de capital del inversionista a medida que la porción de los pagos del servicio de la deuda dedicada al principal se acumula con el tiempo. La acumulación de capital cuenta como un flujo de caja positivo del activo cuando el pago del servicio de la deuda se realiza con los ingresos de la propiedad, en lugar de con fuentes de ingresos independientes.
La apreciación del capital es el aumento del valor de mercado del activo a lo largo del tiempo, realizado como flujo de caja cuando se vende la propiedad. La apreciación del capital puede ser muy impredecible a menos que sea parte de una estrategia de desarrollo y mejora. La compra de una propiedad para la cual la mayoría de los flujos de efectivo proyectados se esperan de la apreciación del capital (los precios suben) en lugar de otras fuentes se considera especulación más que inversión.
Algunas personas y empresas centran su estrategia de inversión en la compra de propiedades que se encuentran en alguna etapa de ejecución hipotecaria . Una propiedad se considera en ejecución hipotecaria previa cuando el propietario no ha cumplido con su préstamo hipotecario. Los procesos formales de ejecución hipotecaria varían según el estado y pueden ser judiciales o no judiciales, lo que afecta el tiempo que la propiedad se encuentra en la fase previa a la ejecución hipotecaria. Una vez que los procesos formales de ejecución hipotecaria están en marcha, estas propiedades se pueden comprar en una venta pública, generalmente llamada subasta de ejecución hipotecaria o venta del sheriff. Si la propiedad no se vende en la subasta pública, la propiedad de la propiedad se devuelve al prestamista. [10] Las propiedades en esta fase se denominan propiedad de bienes raíces o REO.
Una vez que una propiedad se vende en la subasta de ejecución hipotecaria o como REO, el prestamista puede conservar los ingresos para satisfacer su hipoteca y los costos legales en los que incurrió menos los costos de la venta y cualquier obligación tributaria pendiente.
El banco ejecutante o la institución crediticia tiene derecho a seguir cumpliendo los contratos de arrendamiento de los inquilinos (si hay inquilinos en la propiedad) durante la fase REO pero, por lo general, el banco quiere que la propiedad esté desocupada para poder venderla más fácilmente. [11]
Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar (BRRR) [12] es una estrategia de inversión inmobiliaria, utilizada por inversores inmobiliarios que tienen experiencia en la renovación o rehabilitación de propiedades para " cambiar " casas. [13] BRRR es diferente de "voltear" casas. Voltear casas implica comprar una propiedad y venderla rápidamente para obtener ganancias, con o sin reparaciones. BRRR es una estrategia de inversión a largo plazo que implica alquilar una propiedad y dejar que se revalorice antes de venderla. Alquilar una propiedad BRRR proporciona una fuente de ingresos pasiva estable que se utiliza para cubrir los pagos de la hipoteca, mientras que la apreciación del precio de la vivienda aumenta las ganancias de capital futuras . [14]
La frase se actualizó ligeramente en un artículo de Bloomberg News de 2022 en el que se señalaba que BiggerPockets añadió "Repetir" al final, convirtiéndolo en "BRRRR" para describir una estrategia de inversión inmobiliaria de comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir. [15]
Según Lima et al. (2022), en Irlanda, la financiarización de la vivienda de alquiler , que incluye la entrada de inversores institucionales en los mercados de vivienda de alquiler urbano, contribuyó a factores estructurales que crean falta de vivienda , directamente, al empeorar la asequibilidad y la seguridad en el mercado de alquiler privado, e indirectamente al empeorar la asequibilidad y la seguridad en el mercado de alquiler privado. Influir en la política estatal. [16] [17]