El Lipstick Building , también conocido como 885 Third Avenue y 53rd at Third , es un edificio de oficinas de 453 pies de altura (138 m) en la Tercera Avenida entre la Calle 53 y la Calle 54 en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . Se completó en 1986 y tiene 34 pisos. El edificio fue diseñado por John Burgee y Philip Johnson para Hines Interests y fue el primer proyecto del desarrollador Gerald D. Hines en la ciudad de Nueva York. El apodo del edificio se deriva de su forma y color, que se asemeja a un tubo de lápiz labial .
El edificio tiene una masa casi elíptica , con retranqueos por encima de los pisos 19 y 27, así como un ático de granito de dos pisos. La estructura es en realidad poligonal; tanto la base como las secciones de retranqueo tienen más de cien lados. El edificio se levanta sobre columnas de doble altura en la base, y la fachada está hecha de granito imperial rojo y acero inoxidable. En el lado noreste del edificio hay un anexo rectangular de nueve pisos de altura. El edificio tiene 580,000 pies cuadrados (54,000 m 2 ) de espacio alquilable, parte del cual se construyó a cambio de mejoras en la estación Lexington Avenue/51st Street . Para apuntalar el edificio contra los vientos del norte, el ingeniero estructural Irwin Cantor diseñó un sistema de soporte de tubos y un núcleo central para la superestructura del edificio .
Hines Interests compró el sitio a Citigroup en 1981 y contrató a Burgee y Johnson para diseñar un edificio de oficinas elíptico para el sitio. La construcción comenzó en mayo de 1984 y el edificio se completó dos años después. En los primeros años de la historia del edificio, el espacio de oficinas fue generalmente rentable. Hines vendió el edificio en 2004 a Tishman Speyer , que revendió una participación parcial a Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC luego adquirió el edificio en 2007 bajo un complejo acuerdo de financiamiento en el que el terreno subyacente se vendió por separado a SL Green . Después de que Metropolitan se declarara en quiebra en 2010, Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima y Marciano Investment Group asumieron la propiedad. Ceruzzi Properties y SMI USA adquirieron el terreno en 2015, y SL Green se hizo cargo del edificio en 2021.
El edificio Lipstick se encuentra en el 885 de la Tercera Avenida en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . [1] [2] Ocupa la parte occidental de una manzana de la ciudad delimitada por la Tercera Avenida al oeste, la Calle 54 al norte, la Segunda Avenida al este y la Calle 53 al sur. El terreno en forma de L cubre 26 108 pies cuadrados (2425,5 m 2 ) con un frente de 200 pies (61 m) en la Tercera Avenida y una profundidad de 160 pies (49 m). [3] Otros edificios cercanos incluyen el 599 de la Avenida Lexington al suroeste, el Citigroup Center en el 601 de la Avenida Lexington al oeste y el 919 de la Tercera Avenida dos manzanas al norte. [3]
Junto al edificio hay una entrada a la estación Lexington Avenue/51st Street del metro de la ciudad de Nueva York (servida por los trenes 6 , <6> , E y M ). [4] La entrada le costó al desarrollador del edificio 7 millones de dólares [5] y se construyó para aumentar la cantidad de espacio en el edificio. Según las regulaciones de zonificación normales , la relación máxima de superficie construida (FAR) para cualquier edificio en el sitio de la torre era de 15. [6] Los desarrolladores recibieron una bonificación del 20 por ciento por mejorar la entrada del metro, lo que elevó la FAR a 18. [6] [7] La entrada consta de una escalera y una escalera mecánica. [7] También hay una jardinera ajardinada junto a la entrada del metro, adyacente al paseo curvo del edificio. [8]
Antes de la construcción del 885 de la Tercera Avenida, el sitio había contenido edificios de poca altura. Citicorp , que ocupaba el 601 de la Avenida Lexington inmediatamente al oeste, compró el sitio a mediados de 1980 por más de $7,2 millones. [9] Citicorp tenía la intención de construir un edificio residencial allí. En menos de un año, el banco decidió vender el sitio debido a un aumento en los valores inmobiliarios. [9] [10]
El edificio Lipstick en 885 Third Avenue fue diseñado por Philip Johnson y John Burgee [1] [2] para el desarrollador Gerald D. Hines . [11] [12] El ingeniero estructural Irwin Cantor, el ingeniero mecánico Cosentini Associates , los arquitectos paisajistas Zion and Breen Associates y el consultor de iluminación Claude Engle también estuvieron involucrados en el desarrollo del edificio. [13] Tiene 34 pisos de altura y mide 453 pies (138 m) hasta su techo. [14] [1] Aunque el edificio era conocido oficialmente como Fifty-third at Third, su masa inusual y el color de la fachada llevaron a su nombre popular, Lipstick Building. [15] Es uno de varios edificios en la ciudad de Nueva York que fueron apodados en función de su apariencia. [16]
A partir de 2020, debido a un tecnicismo legal, el edificio y el terreno subyacente tienen propietarios separados, y el terreno en sí está dividido en dos secciones de propiedad. Un terreno de 50 por 110 pies (15 por 34 m) en la Tercera Avenida, que cubre aproximadamente el 21 por ciento del sitio, es propiedad de una sociedad de responsabilidad limitada y está arrendado a SL Green, el propietario del resto del sitio. [17]
El 885 de la Tercera Avenida tiene una forma casi elíptica porque, en el momento de la construcción del edificio, el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York estaba considerando la posibilidad de rezonificar Midtown Manhattan. [15] [18] [a] La forma contrastaba con la de los edificios más antiguos, que normalmente se diseñaban con formas rectangulares. [20] [21] La forma elíptica permite a los peatones de la calle 53 y 54 atravesar las esquinas y permite que entre más luz y aire al edificio. [22] [23] [24] Burgee dijo que el diseño creó "un hito memorable a lo largo de la insulsez de la Tercera Avenida", [22] mientras que Johnson dijo que la forma era "apropiada para la peculiar Tercera Avenida pero no para la más seria Park Avenue ". [23] Los críticos compararon la forma del edificio con un tubo de lápiz labial y con un revestimiento de lujo. [1] [2]
El edificio está dividido verticalmente en tres secciones. [21] Para cumplir con las leyes de zonificación, el edificio Lipstick contiene retranqueos sobre los pisos 19 y 27, sobre los cuales continúa la masa elíptica. [1] [15] Aunque el edificio parece ser elíptico, la base y ambas secciones de retranqueo son en realidad poligonales, ya que las paredes exteriores están compuestas por facetas que miden 2 pies 7,5 pulgadas (0,800 m) de ancho. La sección más baja contiene 180 lados; la sección media sobre el piso 19 tiene 164 lados; y la sección superior sobre el piso 27 tiene 156 lados. También hay un espacio mecánico de dos pisos sobre el techo, que está revestido de granito y tiene forma de elipse. [15] La parte noreste del sitio contiene un anexo rectangular de nueve pisos, [25] [26] cuya base contiene un espacio de restaurante. [26]
En la base, el edificio está sostenido por 28 columnas de acero inoxidable y granito de doble altura, cada una de 8,5 m (28 pies) de alto. [26] Las columnas sobresalen frente al vestíbulo con paredes de vidrio. [13] [27] Las partes superiores de las columnas contienen bandas de acero. [13] Detrás de las columnas hay una galería que envuelve una sección de 300 grados del perímetro del edificio. Hay plantaciones adyacentes a la galería en las calles 53 y 54. [8] El exterior del edificio es una pared continua de granito imperial rojo y acero inoxidable. Las ventanas de cinta están rodeadas de marcos grises. Hay paneles de enjuta rojos entre los pisos, que están enmarcados por tiras de acero inoxidable. [1] [15] [27]
El edificio tiene 580.000 pies cuadrados (54.000 m2 ) de espacio. [28] [29] El sitio podría albergar 500.000 pies cuadrados de superficie útil sin ninguna bonificación de zonificación, pero a Hines Interests se le permitió añadir 71.544 pies cuadrados (6.646,7 m2 ) a cambio de mejoras en la entrada del metro adyacente. [7] El vestíbulo del edificio contenía baldosas decoradas en un patrón de tablero de ajedrez, así como un techo de mosaico de vidrio. Parte del vestíbulo se convirtió en una cafetería en 1992. [26] Cuando se inauguró 885 Third Avenue, tenía cuatro ascensores con paneles de mármol. Cada cabina de ascensor usaba un color diferente de mármol (verde, marrón, rojo o rosa). [30] Los ascensores están situados en el lado este (trasero) del edificio, lo que permite que el resto de la torre se eleve con retranqueos. [13] [31]
La superestructura del 885 de la Tercera Avenida está hecha de hormigón armado. [27] Incluye un sistema de soporte de tubos y un núcleo central que se estrecha en los niveles superiores. Debido a la forma inusual del edificio y su ubicación en el lado este de la Tercera Avenida, los vientos del norte causarían una cantidad extremadamente grande de presión hacia el este. Como resultado, el ingeniero estructural Irwin Cantor decidió agregar el núcleo central, que absorbe la mayoría de las cargas estructurales. [31] El núcleo central contiene los ascensores y las escaleras de emergencia. [27] También como resultado de la forma poco convencional del edificio, el espacio de oficinas y el equipo mecánico tuvieron que ajustarse para adaptarse a la forma elíptica de cada piso. [1] [2]
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En enero de 1981, Gerald Hines compró el terreno de 885 Third Avenue a Citicorp por 28 millones de dólares. [9] [10] El terreno había costado más de 1.000 dólares por pie cuadrado (11.000 dólares/m2 ) , un precio récord para un terreno en Midtown Manhattan. [10] Este precio no incluía el coste de un arrendamiento en el medio de la manzana, que se adquirió por separado. [9] En ese momento, Hines había desarrollado 273 proyectos en todo Estados Unidos, pero nunca antes había desarrollado una estructura en la ciudad de Nueva York. Según Hines, "Nos gustaría hacer algo de lo que estemos orgullosos y que la ciudad vea con buenos ojos". [32] El sitio podría ser desarrollado con un edificio de oficinas de hasta 460.000 pies cuadrados (43.000 m2 ) . [9] [33] Ese abril, Burgee y Johnson presentaron diseños para un edificio elíptico en el sitio, pero no se proyectó que la construcción comenzara hasta varios años después, ya que los contratos de arrendamiento de los inquilinos existentes aún no habían expirado. [33] Para agosto de 1981, los detalles del proyecto aún no se habían finalizado. [34] [35] Kenneth Hubbard, quien dirigió la oficina de Hines en la ciudad de Nueva York, dijo que la masa elíptica era la única certeza en el diseño. [15] [35]
En 1983, Hines Interests anunció que comenzaría a construir un edificio de 25 a 30 pisos el año siguiente, con 500.000 pies cuadrados (46.000 m2 ) de espacio. En ese momento, un portavoz de Hines le dijo a The New York Times : "Todavía no tenemos inquilinos. ¿Conoce a alguno?" [36] Hines Interests pagó $1 millón para reubicar a un residente en el sitio, Paul Brine, quien pagaba $90.14 al mes por un apartamento en el sitio y se había negado a mudarse. [37] Hines Interests comenzó a construir la torre en mayo de 1984, aunque todavía no había inquilinos; esto contrastaba con el enfoque típico de la empresa, donde firmó un contrato con un inquilino importante antes de comenzar la construcción. En ese momento, estaba erigiendo un edificio de oficinas para EF Hutton en 40 West 53rd Street, y Hines Interests vio los dos proyectos "como un compromiso similar". [38]
Todavía había incertidumbre sobre la altura del edificio mientras se construían los cimientos, ya que Hines Interests y su socio Sterling Equities querían aumentar la relación de superficie del edificio en un 20 por ciento a cambio de mejorar las estaciones de metro adyacentes. Esto permitiría a los desarrolladores agregar 75.000 pies cuadrados (7.000 m2 ) , para un área máxima de 580.000 pies cuadrados (54.000 m2 ) . [25] La bonificación fue finalmente aprobada. [6] La arquitecta del proyecto fue Ronnette Riley de Burgee Johnson Architects, quien supervisó el desarrollo del edificio. [39] [40] Para atraer inquilinos, Hines Interests abrió un centro de marketing en el piso 31 del cercano Seagram Building , donde la firma exhibió modelos a escala de 40 West 53rd Street y 885 Third Avenue. Los desarrolladores predijeron que podrían cobrar entre $45 y $60 por pie cuadrado ($480 a $650/m2 ) por el espacio. [41] Los inquilinos pagaron un contrato de arrendamiento neto modificado , pero Hines Interests reembolsó cualquier pago en exceso por impuestos, costos de servicios públicos y costos operativos. [42]
El edificio se completó en 1986. [14] 885 Third Avenue recibió críticas mixtas en sus primeros años y fue apodado el "Edificio del lápiz labial" por su forma inusual, pero el espacio de oficinas era rentable. [43] [1] Alrededor del 65 por ciento del espacio del edificio había sido arrendado a una docena de inquilinos a mediados de 1986. [38] Los primeros inquilinos incluyeron un centro de telecomunicaciones operado por Telecom Plus ; [29] First Interstate Bank Limited; [41] la agencia de publicidad Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; [44] la firma de corretaje Bernard L. Madoff Investment Securities ; [45] y la Fundación Nathan Cummings . [46] John Burgee y Philip Johnson trasladaron las oficinas de arquitectura de su firma a la torre, lo que los funcionarios de Hines consideraron un "fuerte respaldo". [47] A finales de año, tres cuartas partes del edificio estaban ocupadas. Debido a la disminución de la demanda de espacio de oficina, Hines Interests ya no esperaba arrendar espacio a unos pocos inquilinos grandes. [48]
Un restaurante italiano llamado Toscana Ristorante abrió en el lado de la calle 54 del edificio en 1987, [49] mientras que una cafetería abrió en el lado de la calle 53 en 1999. [50] A principios de la década de 1990, Johnson dijo sobre el edificio: "Cuando dices que trabajas en el edificio del lápiz labial, la gente sabe exactamente dónde estás". [43] El Lipstick Cafe abrió en el vestíbulo en 1992. [26] [51] Al año siguiente, Toscana Ristorante fue reemplazado por un restaurante llamado Vong , diseñado por David Rockwell y Jay Haverson. [26] [52] A principios de la década de 2000, los inquilinos de la oficina incluían el bufete de abogados Bingham McCutchen , [53] el bufete de abogados Latham & Watkins , [54] la empresa de informática Unisys , [55] y la firma financiera Morgan Stanley . [56]
En enero de 2004, Tishman Speyer firmó un contrato para comprar el edificio. Para entonces, los propietarios de la ciudad de Nueva York estaban comprando edificios en previsión del aumento de las tasas de alquiler. [57] Más tarde ese año, Hines Interests vendió el edificio a Tishman Speyer por 235 millones de dólares. [58] [55] Latham & Watkins firmó un contrato de arrendamiento de 15 años por más de la mitad del edificio, o 319.665 pies cuadrados (29.697,9 m 2 ), a finales de 2004 en medio de la creciente demanda de espacio de oficina en Midtown Manhattan. [59] TMW Property Funds, un fondo gestionado por Prudential Real Estate Investors , compró una participación del 49 por ciento en el edificio a Tishman Speyer a mediados de 2005 por 164 millones de dólares. [55] [60] La venta valoró el edificio en 335 millones de dólares. [60] Prudential representó a un grupo de inversores alemanes en la transacción. Para entonces, el edificio estaba ocupado en un 95 por ciento. [55] Tishman Speyer decidió poner a la venta el 885 de la Tercera Avenida en marzo de 2007. [61] [62] Prudential había querido vender el edificio, y los expertos inmobiliarios predijeron que la propiedad podría venderse por más de 500 millones de dólares. [62]
Un consorcio conocido como Metropolitan 885 Third Avenue LLC [63] [64] compró el edificio en julio de 2007 por 648,5 millones de dólares, [65] [66] finalizando su compra el mes siguiente. [67] Tras la venta, las empresas israelíes Tao Tsuot y Financial Levers poseían colectivamente una participación del 70 por ciento en el edificio. El resto era propiedad de Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group y un tercer inversor. [66] [68] [69] La venta incluía una opción para que los propietarios adquirieran el terreno subyacente en 2020 o más tarde. [70] Como parte del mismo acuerdo, SL Green adquirió una participación de propiedad por el 79 por ciento del terreno subyacente, así como un arrendamiento por el 21 por ciento restante del sitio, por 317 millones de dólares. [71] [72] SL Green poseía el 55 por ciento de la participación de propiedad y el arrendamiento, mientras que su socio Gramercy Capital Corp. poseía el 45 por ciento restante. [68] Este acuerdo fue parte de un paquete de financiación complicado para el edificio en sí. [72] [73] Los propietarios del edificio también adquirieron un préstamo hipotecario de primera línea de 210 millones de dólares del Royal Bank of Canada (RBC), [58] así como un préstamo de capital preferente de 60 millones de dólares de Goldman Sachs . [74] La adquisición del sitio, el préstamo hipotecario de primera línea y el préstamo de capital preferente ascendieron a 587 millones de dólares en financiación. [69] [73] Wachovia había ofrecido financiar el 90 por ciento del precio de compra del edificio, pero finalmente se retractó del acuerdo. [75]
Aunque la mayoría del espacio ya estaba bajo contrato de arrendamiento a largo plazo con Latham & Watkins, los nuevos propietarios expresaron su confianza en que el espacio restante, que estaba ocupado por una variedad de pequeños inquilinos, podría alquilarse a tasas altas. [73] [76] Alrededor del 42 por ciento del espacio del edificio estaría disponible para alquiler hasta 2013. [73] Metropolitan refinanció el edificio en julio de 2008 con un préstamo puente de Goldman Sachs. [74] [63] En ese momento, el edificio estaba ocupado en un 97 por ciento, con solo 13.800 pies cuadrados (1.280 m 2 ) de espacio vacante disponible. [77] Alrededor de dos tercios del edificio estaban ocupados por un solo inquilino, Latham & Watkins. [77] [78] Bernard L. Madoff Investment Securities, que ocupaba tres pisos, cerró en 2008 después de que se descubriera que su presidente, Bernie Madoff, había operado un esquema Ponzi de $ 65 mil millones . [79] Posteriormente, la Oficina Federal de Investigaciones se hizo cargo de parte del espacio de Madoff mientras investigaba los cargos de fraude contra Madoff. [45] [58] Los corredores expresaron su preocupación de que la conexión del edificio con Madoff alejaría a los inquilinos. [58] Los ingresos por alquiler en 885 Third Avenue disminuyeron en los años siguientes, en parte como resultado del escándalo de Madoff, [80] pero también debido al aumento de las tasas de vacancia causadas por la crisis financiera de 2007-2008 . [81] Wolfgang's Steakhouse se hizo cargo del antiguo espacio de Vong en el edificio a fines de 2009. [68]
Metropolitan 885 Third Avenue LLC dejó de pagar su primer préstamo hipotecario en 2010, y RBC demandó ese junio para ejecutar la hipoteca del edificio. [63] [64] Metropolitan se declaró en quiebra ese noviembre. [81] [82] [83] El grupo argentino Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) y Marciano Investment Group adquirieron la propiedad mayoritaria del edificio en un acuerdo que valoró el edificio en $395 millones. [58] SL Green consolidó su propiedad del terreno subyacente, que fue valorado en $352 millones. [71] A pesar de la controversia de Madoff, el edificio todavía estaba ocupado en más del 90 por ciento después de la adquisición de IRSA y Marciano. [58] [84] Algunos espacios de oficinas vacantes se utilizaron para una muestra de arte en 2011, [56] y el vestíbulo albergó una exposición sobre el trabajo de Philip Johnson el año siguiente. [85] [86] Se abrió una cafetería dentro del vestíbulo del edificio en 2010; [87] Fue reemplazado en 2014 por el restaurante Crimson & Rye, operado por el chef Charlie Palmer . [88] Para atraer inquilinos, IRSA y Marciano contrataron a la firma de arquitectura Gensler para rediseñar parte del espacio de oficinas. [84] Los propietarios luego alquilaron el espacio como oficinas preconstruidas, cada una con unos pocos miles de pies cuadrados. [84] [89]
Herald Square Properties, el agente de administración del edificio, [90] informó en 2014 que había demanda de pisos completos dentro del edificio. [89] Para el año siguiente, el edificio estaba alquilado en un 97 por ciento, incluido todo el antiguo espacio de Madoff. [91] SL Green vendió una participación controladora en el arrendamiento del terreno a Ceruzzi Properties y SMI USA por $ 453 millones en octubre de 2015. [92] [93] La venta, que ayudó a financiar la compra de SL Green de 11 Madison Avenue , [94] se finalizó el siguiente febrero. [71] [70] Ceruzzi, SMI USA y SL Green poseían el 78,9 por ciento del sitio, compartiendo el resto con otro propietario. [95] Ceruzzi arrendó el terreno a IRSA y obtuvo un préstamo de $272 millones a cuatro años de Credit Suisse en 2017. [96] [97] El edificio continuó atrayendo inquilinos como el fondo de cobertura Alden Global Capital y el bufete de abogados Noerr . [68] Latham y Watkins anunciaron en 2018 que se mudarían a 1271 Avenue of the Americas , [98] desocupando la mayoría del espacio de oficinas de 885 Third Avenue. [99] [100] En medio de un debilitamiento de la economía argentina, IRSA y Marciano optaron por no ejercer su opción de comprar el terreno bajo 885 Third Avenue en 2019. En cambio, Ceruzzi puso el terreno a la venta el mismo año. [99]
Debido a la pandemia mundial de COVID-19 en 2020, IRSA no realizó los pagos del préstamo de arrendamiento del terreno, que se envió a un administrador especial en junio de 2020. [101] [95] Surgieron más disputas cuando 3 Company LLC, que poseía el 21 por ciento del sitio, intentó quintuplicar el alquiler anual del terreno de su parte del sitio, basándose en una tasación realizada antes del inicio de la pandemia. SL Green presentó una demanda alegando que la parcela no había sido tasada correctamente. [17] [102] Ceruzzi evitó por poco incumplir el préstamo, [102] que SL Green adquirió en marzo de 2021. [103] Más tarde ese año, SL Green anunció en Twitter que renovaría el vestíbulo; [104] La empresa había comenzado a arrendar espacio en el edificio a principios de 2022. [105] [106] En septiembre de 2022, el Memorial Sloan Kettering Cancer Center pagó a SL Green 300 millones de dólares por 415.000 a 435.000 pies cuadrados (38.600 a 40.400 m 2 ), aproximadamente dos tercios del espacio del edificio. [107] [108]
Newsday citó a 885 Third Avenue como un ejemplo del "enfoque tangencial" de Johnson, haciendo referencia a una entrevista para la serie de televisión American Masters de PBS en 1986, en la que Johnson describió su enfoque de la arquitectura: "A veces tienes que ser tangente al mundo o te volverás loco". [109] Vincent Scully escribió para The New York Times Magazine que el edificio era "tipo Houston", ya sea en honor al suroeste o haciendo referencia a la reputación de Third Avenue como una "calle fronteriza". [110] The New York Times comparó el vestíbulo del cercano 666 Fifth Avenue , rediseñado a fines de la década de 1990, con el diseño de 885 Third Avenue. [111] The New York Daily News escribió en 2012 que el edificio "no es solo una estructura intrigante; es un ejemplo perfecto de arquitectura modernista". [85] Curbed escribió en 2023 que la estructura "ha servido durante mucho tiempo como contrapunto a la insulsez del resto de la Tercera Avenida". [112]
Carter Wiseman describió el edificio como "absurdo y exagerado" en un artículo de American Heritage en el que criticó a Johnson como el "arquitecto más sobrevalorado". [113] Michael Sorkin criticó el diseño, diciendo: "A nivel de forma, el edificio está bien, tiene una buena forma y es distinto. Pero el proyecto lo pierde en los detalles". [114] Eric Nash escribió en 2005 que "la discontinuidad se enfatiza en todos los niveles", desde las columnas en la base hasta el diseño interior del edificio. [2]
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