La Comisión Costera de California ( CCC ) es una agencia estatal dentro de la Agencia de Recursos Naturales de California con control cuasijudicial de la tierra y el acceso público a lo largo de las 1100 millas (1800 km) de costa del estado. Su misión, tal como se define en la Ley Costera de California, es "proteger, conservar, restaurar y mejorar el medio ambiente de la costa de California".
La protección de los recursos costeros incluye el acceso público a la costa y la recreación, alojamientos para visitantes de menor costo, protección del hábitat terrestre y marino, recursos visuales y regulación de tierras agrícolas, pesca comercial e infraestructura industrial. Al regular el uso de la tierra dentro de una zona costera definida que se extiende tierra adentro desde 3000 pies (910 m) hasta 5 millas (8,0 km), tiene la autoridad para controlar la construcción de cualquier tipo, incluidos edificios, viviendas, carreteras, así como estructuras de extinción de incendios y erosión, y puede emitir multas por construcciones no aprobadas. Se la ha calificado como la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos debido a su competencia sobre vastos activos ambientales y bienes raíces extremadamente valiosos.
Los críticos dicen que la CCC ha excedido su misión, además de exacerbar la escasez de viviendas en California al limitar la oferta de viviendas en algunas de las áreas más ricas del estado, y dañar el medio ambiente al defender la infraestructura de estacionamiento, bloquear el transporte público y frenar el desarrollo de viviendas densas, mientras que los defensores dicen que la Comisión ha protegido espacios abiertos, vistas, hábitats, especies en peligro de extinción y acceso público a la costa.
La comisión está compuesta por 12 miembros con derecho a voto, 6 elegidos entre el público en general y 6 funcionarios electos designados. [3] Ser miembro de la comisión puede conllevar responsabilidades que están altamente politizadas. [4] Los 12 comisionados designados controlan la zonificación , obligan a realizar alteraciones a la propiedad, imponen multas, otorgan aprobaciones o vetos de construcción y exigen vías públicas en propiedades privadas. [5] [6]
Aparte de los comisionados designados, está el personal empleado de la comisión, que en el período 2021-22 estuvo compuesto por unas 164 personas. [7]
Jonathan Zasloff, profesor de derecho de la Universidad de California en Los Ángeles, afirmó que "la comisión es la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos, dados los altos valores de su jurisdicción y sus grandes activos ambientales" y que, debido a que sus miembros son designados por el gobernador y los líderes del Senado y la Asamblea estatales (que generalmente han sido demócratas), "la comisión refleja un electorado que es importante para los demócratas". [5]
Las actividades de desarrollo están ampliamente definidas por la Ley Costera para incluir (entre otras) la construcción de edificios, divisiones de terrenos y actividades que cambian la intensidad del uso del terreno o el acceso público a las aguas costeras . El desarrollo generalmente requiere un Permiso de Desarrollo Costero de la Comisión Costera o del gobierno local si dicho desarrollo ocurriría dentro de la Zona Costera. [8] La Zona Costera está definida específicamente por ley como un área que se extiende desde el límite marítimo de jurisdicción del Estado y tierra adentro por una distancia desde la Línea de Marea Alta Media de entre un par de cientos de pies en áreas urbanas, hasta cinco millas en áreas rurales. [6]
La autoridad estatal controla la construcción a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa del estado. [4] Una de las disposiciones aprobadas bajo la Ley Costera de California de 1976 prohíbe específicamente que la Ruta Estatal 1 se amplíe más allá de un carril en cada dirección dentro de las áreas rurales dentro de la Zona Costera. [9] La Comisión Costera también tenía el poder de bloquear una extensión propuesta al sur de la Ruta Estatal 241 hasta la Interestatal 5 en la Playa Estatal de San Onofre en el Condado de San Diego . [10]
La Comisión Costera tiene la capacidad de anular las decisiones de los representantes electos locales y también ha obtenido la capacidad de multar a ciudadanos privados. [11] [12] La agencia ha buscado la aplicación de la ley a través de los tribunales, ya que originalmente no tenía el poder de emitir multas por sí sola a los presuntos infractores. Un proyecto de ley en la legislatura de California para otorgar a la comisión un amplio poder para emitir multas fue derrotado en septiembre de 2013. [13] Sin embargo, la legislación adjunta al presupuesto estatal en el verano de 2014 [14] finalmente otorgó la autoridad para imponer multas a los infractores del acceso público que podrían aplicarse a aproximadamente un tercio de la acumulación de más de 2000 casos de aplicación sin resolver. [15] [16] Las primeras multas notables se emitieron en diciembre de 2016 contra los propietarios de propiedades de Malibú, el Dr. Warren M. Lent y su esposa, por $ 4,2 millones, y Simon y Daniel Mani, propietarios del Malibu Beach Inn, quienes llegaron a un acuerdo amistoso por $ 925,000. La diferencia en la severidad de las multas se atribuyó a la naturaleza "atroz" del caso Lent. [17]
Un "programa costero local" es el nombre oficial de un plan de zonificación controlado por la comisión pero administrado por una agencia local. La comisión puede retomar el control granular de cualquier proyecto si se apela. [8] Una apelación demora aproximadamente entre 6 y 8 meses en promedio para llegar a una decisión final y puede llevar más tiempo resolver apelaciones más complicadas. [18]
La comisión es la agencia principal que emite los permisos de desarrollo costero. Sin embargo, una vez que una agencia local (un condado, ciudad o puerto) tiene un programa costero local (LCP) que ha sido certificado por la comisión, esa agencia asume la responsabilidad de emitir los permisos de desarrollo costero. Para las áreas con LCP certificados, la Comisión no emite permisos de desarrollo costero (excepto en ciertas áreas donde la Comisión conserva la jurisdicción, es decir, tierras de fideicomiso público), y en cambio es responsable de revisar las enmiendas al LCP de una agencia local, o revisar los permisos de desarrollo costero emitidos por agencias locales que han sido apelados ante la comisión. [8]
Un Programa Costero Local se compone de un Plan de Uso del Suelo (LUP) y un Plan de Implementación (IP). Un Plan de Uso del Suelo detalla los Usos del Suelo que están permitidos en cada parte del área del gobierno local y especifica las políticas generales que se aplican a cada uso del suelo. El LUP puede ser parte del plan general de un gobierno local. El Plan de Implementación es responsable de implementar las políticas contenidas en el LUP. El IP generalmente es parte del código de zonificación de la ciudad. [19]
El Programa Costero Local (LCP, por sus siglas en inglés) para una entrada deteriorada al puerto de Channel Islands en Oxnard está designado para usos comerciales que atiendan a los visitantes y usos relacionados con el puerto que respalden la navegación y la pesca recreativas. El condado posee y administra el puerto y quería modificar el LCP para permitir un desarrollo de uso mixto con hasta 400 apartamentos, ya que el desarrollador seleccionado dijo que el proyecto solo era factible con las viviendas. En 2020, la comisión se negó a anular la negación de la ciudad de Oxnard de cambios en el uso del suelo, ya que solo está destinado a usarse en casos excepcionales cuando un gobierno local se interpone en el camino del desarrollo de un proyecto de obras públicas que satisfaga las necesidades públicas regionales. [20]
La Comisión recomendó que las ciudades implementen filosofías de retirada controlada que permitan que los océanos erosionen naturalmente los desarrollos, nutriendo así las playas con arena recuperada hecha de antiguas propiedades desintegradas. [21] [22] [23]
En 2019, después de que la Comisión permitiera que se construyera un nuevo malecón para proteger los apartamentos construidos en 1972, pero denegara un permiso para las casas adosadas construidas en 1984, los propietarios de las casas adosadas de 1984 presentaron una demanda. [24] La Comisión razonó que la Ley Costera establece que la Comisión "deberá" emitir permisos para blindaje costero diseñado para proteger "estructuras existentes", que la Comisión interpretó como existentes en el momento de la aprobación de la Ley Costera de 1977. [24] En 2023, el juez falló a favor de los demandantes, afirmando que la posición de la Comisión era una interpretación "errónea e irrazonable" de la ley. [24]
La Comisión apeló la sentencia y los observadores han declarado que el resultado final de este litigio tendrá consecuencias de largo alcance para el futuro de la costa de California. [24] Actualmente, el 14% de toda la costa de California y el 38% de las playas del sur de California están protegidas con diques. [24] Una propuesta para remediar esta situación y permitir la retirada controlada fue un proyecto de ley que habría creado un fondo estatal utilizado para comprar propiedades amenazadas a los propietarios y luego alquilárselas a los residentes para vivir en ellas hasta que ya no sea seguro hacerlo. [24]
La Comisión Costera de California fue establecida en 1972 por iniciativa de los votantes a través de la Proposición 20. [ 8] Esto fue en parte como respuesta a la controversia en torno al desarrollo de Sea Ranch , una comunidad costera planificada en el condado de Sonoma . El arquitecto y desarrollador de Sea Ranch, Al Boeke , imaginó una comunidad que preservaría la belleza natural del área. [25] [26] Pero el plan para Sea Ranch eventualmente creció hasta abarcar 10 millas (16 km) de la costa del condado de Sonoma que se habrían reservado para uso privado. Este y otros proyectos costeros similares impulsaron a los oponentes a formar grupos activistas. Sus esfuerzos finalmente llevaron a poner la Proposición 20 en la boleta electoral. [25]
La Proposición 20 le dio a la Comisión Costera la autoridad para otorgar permisos por cuatro años. La Ley Costera de California de 1976 extendió la autoridad de la Comisión Costera indefinidamente. [27] Jerry Brown , en su primer mandato como gobernador, firmó la Ley Costera de California, pero dos años después, se frustró con la comisión y los llamó "matones burocráticos". [28] Peter M. Douglas ayudó a escribir la ley además de la Proposición 20 y posteriormente fue empleado como Director Ejecutivo de la Comisión Costera durante 26 años. [29] En 2011, los comisionados eligieron a Charles Lester como reemplazo de Douglas, pero luego lo despidieron en 2016. [30]
La financiación total de la comisión, que representa una inflación del 164 por ciento, disminuyó un 26 por ciento, de 22,1 millones de dólares en 1980 (13,5 millones de dólares en dólares de entonces) a 16,3 millones de dólares en 2010. [31] El personal a tiempo completo de la comisión se redujo de 212 en 1980 a 125 en 2010. [32] Hay 16 empleados de la Comisión trabajando en la función de cumplimiento para investigar las violaciones a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa. El presupuesto total de la comisión para el año fiscal 2019-2020 fue de $32,086,000 [33] La compensación total del director ejecutivo de la comisión, John L. Ainsworth, fue de $254,000 en 2019, la de Charles F. Lester fue de $177,000 en 2015 y la de Peter M. Douglas fue de $213,000 en 2011. [34] Incluyendo el presupuesto propuesto para el año fiscal 2021-22, los gastos acumulados de la Comisión desde 2007 superan los $348 millones. [35]
En el caso de 1987 de Nollan contra la Comisión Costera de California, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que una exigencia de la agencia constituía una expropiación que violaba las Enmiendas Quinta y Decimocuarta. La Comisión Costera había exigido que se destinara una servidumbre pública lateral a lo largo del terreno frente a la playa de los Nollan para facilitar el acceso peatonal a las playas públicas como condición para la aprobación de un permiso para demoler un bungalow existente y reemplazarlo por una casa de tres habitaciones. La Comisión Costera había afirmado que la condición de la servidumbre pública se impuso para promover el interés legítimo del Estado de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la construcción de la casa más grande. El tribunal, en una decisión limitada, dictaminó que debe existir un "nexo esencial" entre el interés legítimo del Estado y la condición del permiso impuesta por el gobierno, de lo contrario la restricción de construcción "no es una regulación válida del uso de la tierra sino un plan de extorsión total". [36]
La comisión ganó su intento de exigir un permiso para la actividad en una cantera de piedra caliza farmacéutica propiedad de Granite Rock Company de Watsonville, California , en el caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos California Coastal Comm'n v. Granite Rock Co. El permiso del Servicio Forestal aprobado por Granite Rock para excavar piedra caliza farmacéutica expiró cuando se decidió el caso. [37]
Los críticos de la autoridad de la comisión dicen que ha excedido su misión, ha violado los derechos constitucionales de propiedad de los ciudadanos, ha empeorado la escasez de viviendas en California al limitar el desarrollo de viviendas densas y ha dañado el medio ambiente al defender la infraestructura de estacionamiento y bloquear proyectos de transporte público. [38] [39] [40] [41]
Los defensores dicen que la Comisión ha protegido espacios abiertos, vistas, hábitats, especies en peligro de extinción y acceso público a la costa y, por lo tanto, argumentan que se le debería dar aún mayor autoridad para controlar los proyectos de vivienda dentro de su jurisdicción. [42]
Jeff Jennings, alcalde de Malibú , comentó: "La comisión básicamente nos dice qué hacer y se espera que lo hagamos. Y en muchos casos eso se extiende hasta los detalles más pequeños imaginables, como el color con el que pintamos nuestras casas o el tipo de bombillas que podemos utilizar en determinados lugares". [5]
La agencia se encarga de la protección de los recursos costeros, incluyendo el acceso público a la costa y la recreación, alojamientos para visitantes de menor costo, protección del hábitat terrestre y marino , recursos visuales, alteración del relieve, tierras agrícolas , pesca comercial , usos industriales, calidad del agua, desarrollo de petróleo y gas en alta mar, transporte, diseño de desarrollo, plantas de energía, puertos y obras públicas. [43] [8] Las responsabilidades de la comisión se describen en la Ley Costera de California, especialmente las políticas del Capítulo 3. [44] La agencia ha buscado la aplicación a través de los tribunales, ya que originalmente no tenía el poder de emitir multas por sí sola a los presuntos infractores. Un proyecto de ley en la legislatura de California para otorgar a la comisión un amplio poder para emitir multas fue derrotado en septiembre de 2013. [13] Sin embargo, la legislación adjunta al presupuesto estatal en el verano de 2014 [45] finalmente otorgó la autoridad para imponer multas a los infractores del acceso público que podrían aplicarse a aproximadamente un tercio de la acumulación de más de 2.000 casos de aplicación sin resolver. [15] [16] Las primeras multas importantes se impusieron en diciembre de 2016 contra los propietarios de propiedades en Malibú, el Dr. Warren M. Lent y su esposa, por 4,2 millones de dólares, y Simon y Daniel Mani, propietarios del Malibu Beach Inn, que llegaron a un acuerdo amistoso por 925.000 dólares. La diferencia en la severidad de las multas se atribuyó a la naturaleza "atroz" del caso Lent. [46]
Según la comisión, la Ley Costera de California exige que "el alojamiento nocturno en la zona costera esté disponible a distintos precios". Cuando se permiten nuevos hoteles, normalmente se intenta exigir que el 25% de las reservas en hoteles caros se ofrezcan a precios más bajos o, en el caso de un promotor que vaya a añadir un pequeño hotel estilo boutique a una propiedad en la playa, se le exigirá (en 2021) que pague 150.000 dólares a un fondo que ayudará a proporcionar alojamiento de menor coste en la región. [47]
En 2019, la comisión multó a un constructor de hoteles con 15,5 millones de dólares después de que "reemplazara dos de los únicos moteles de bajo coste de Santa Mónica por un hotel boutique de lujo, sin permiso", dijo la comisión en un comunicado. "Como agencia, tenemos el mandato de fomentar el acceso público a la costa de California y eso significa hacer todo lo posible para garantizar que la gente pueda realmente permitirse alojarse allí", dijo Dayna Bochco, quien preside la comisión. [48]
En 2022, la comisión obligó a San Diego a exigir estacionamiento fuera de la calle para las unidades de vivienda auxiliares dentro de la Zona Costera con el fin de reducir la posible demanda de estacionamiento público cerca de las playas, de modo que los no residentes puedan encontrar un estacionamiento conveniente en la playa. [49] [50]
En 2023, la comisión exigió a los restaurantes de la playa de San Diego que reemplazaran cualquier espacio de estacionamiento en la calle "perdido" por estructuras de comedor al aire libre permanentes (el programa de comedor al aire libre "Espacios como lugares" de San Diego) que se había vuelto extremadamente popular después de implementarse por primera vez de manera temporal durante la pandemia de COVID con otros espacios de estacionamiento a no más de 1200 pies de distancia. [51]
En 2018, un caso de alto perfil se resolvió sin litigio: en la boda del multimillonario tecnológico Sean Parker en Big Sur en 2013 , donde se instaló una extensa puesta en escena en un área ecológicamente sensible sin un permiso adecuado, Parker cooperó con la Comisión y creó una aplicación móvil llamada YourCoast para ayudar a los visitantes a descubrir 1500 puntos de acceso a las playas, así como a denunciar infracciones. También pagó 2,5 millones de dólares en multas a pesar de que el dueño de la propiedad tenía la culpa y había cerrado ilegalmente el área al público durante seis años. [52] [53]
Al Hotel Ritz-Carlton en Half Moon Bay se le ordenó pagar $1.6 millones en multas por no brindar acceso público a sus playas cercanas en 2019. Los autos de los huéspedes del hotel y de los golfistas eran estacionados en espacios públicos por los valet parking o simplemente se les negaba el acceso público a esos espacios. [54]
En 2020, la comisión multó a 33 residentes de Newport Beach con un total de 1,7 millones de dólares porque sus patios invadían la playa, y exigió que la playa volviera a su estado natural. [55]
En 2019, durante el proceso de reemplazo de postes de madera por postes de acero para reducir el riesgo de incendios forestales , el Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) niveló los caminos contra incendios y creó nuevos caminos en las Áreas de Hábitat Ambientalmente Sensibles en el Parque Estatal de Topanga, lo que destruyó casi 200 plantas de Braunton's milkvetch en peligro de extinción en 9 acres (3,6 ha) (el 10 % de esas plantas en el área). La ciudad acordó que su empresa de servicios públicos pagará la multa de la comisión de $1,9 millones y seguirá la orden de restauración que requiere que LADWP solicite un permiso de desarrollo costero para completar el proyecto y restaurar 9 acres (3,6 ha) de hábitat dentro de la zona costera y 17 acres (6,9 ha) adicionales fuera de la zona. [56] [57]
En la década de 1980, la comisión rechazó la petición de la familia Remmenga de construir una casa a 1,6 km de la playa en Hollister Ranch a menos que se permitiera el acceso público a través de su propiedad. Como alternativa, a los Remmenga se les dio la opción de pagar a la comisión 5.000 dólares que, según se decía, ayudarían a financiar los caminos públicos hacia la playa. Los Tribunales de Apelación de California sostuvieron que "incluso si un proyecto individual no crea una necesidad inmediata de una vía de acceso compensatoria, se puede exigir una si su efecto, junto con el impacto acumulativo de proyectos similares, crearía o aumentaría en el futuro la necesidad de un sistema de dichas vías de acceso compensatorias". [39] [58] [59]
Jeff Peck y su socio comercial, Steve Barber, compraron una gran propiedad en Half Moon Bay por $3 millones en 1999. Peck tenía la intención de construir casas donde su hija autista de 17 años , Elizabeth, pudiera vivir de forma independiente entre amigos después de su muerte. [60] Propuso construir 225,000 pies cuadrados (20,900 m 2 ) de espacio de oficina en la propiedad para ayudar a financiar viviendas que también se construirían para albergar a 50 personas discapacitadas. La Junta de Supervisores del Condado de San Mateo aprobó por unanimidad el proyecto en 2011.
En 2012, los comisionados aceptaron las apelaciones presentadas contra el proyecto, diciendo que la propuesta tendría un impacto demasiado grande en los servicios públicos, el medio ambiente y el tráfico. Peck presentó entonces una demanda civil contra la comisión y una queja ante el Departamento de Igualdad en el Empleo y la Vivienda del estado, alegando que la acción de la comisión discriminaba a las personas con discapacidades del desarrollo. [61] Los partidarios del proyecto dijeron que la Comisión Costera nunca había aprobado ninguna vivienda asequible para discapacitados en los 40 años de historia de la organización. Esa acusación se basó en una búsqueda superficial en una base de datos y no prueba nada, dijo Charles Lester, director ejecutivo de la comisión en 2012. [62]
En 2008, la comisión rechazó una propuesta para construir una autopista a través del parque estatal de San Onofre en el condado de San Diego. La decisión fue confirmada por el Departamento de Comercio de los EE. UU. para esta ruta alternativa a la congestionada Interestatal 5 , la principal arteria norte-sur del sur de California. [11] Al aceptar poner fin a las demandas presentadas por el estado de California, la Comisión de Parques y Recreación de California, la Comisión del Patrimonio Nativo Americano y la Coalición Save San Onofre, los funcionarios de la autopista de peaje del condado de Orange retiraron su aprobación en 2016 y acordaron en un acuerdo legal preservar la playa estatal de San Onofre. [63]
Unas 60 casas con vista al mar en Dana Point se encuentran precariamente sobre un acantilado propenso a desprendimientos de tierra. Desde 2012, el condado de Orange ha presentado dos peticiones a la comisión para reemplazar las rocas debajo del acantilado a lo largo de la playa por un "revestimiento", una combinación de rocas respaldadas por una barrera de hormigón con un camino en la parte superior. La comisión ha rechazado las peticiones debido a la pérdida anticipada de arena de la playa y porque el condado asumiría el costo, no los propietarios. La responsabilidad del condado por mantener el acantilado proviene de un acuerdo legal que data de los primeros días del desarrollo. El costo para el condado de la nueva estructura se estimó en $10 millones para la construcción y otros $15 millones en tarifas de mitigación que se pagarían al estado. [64]
En 2014, la comisión apeló un proyecto de San Diego de la Marina de los Estados Unidos debido a los impactos ambientales. La Marina había otorgado un contrato de arrendamiento de 99 años a un desarrollador para construir un desarrollo de usos múltiples que incluyera una sede regional de la Marina de 373 000 pies cuadrados (34 700 m2 ) sin costo para el público para reemplazar edificios que databan de la década de 1920. El Congreso de los EE. UU. había autorizado el plan de reutilización en 1987 y las agencias locales aprobaron un plan maestro en la década de 1990. [65] Los críticos del desarrollo argumentaron que el edificio de la Marina debería construirse en un sitio más seguro en una base local y que la propiedad del centro debería desarrollarse como un parque para un uso más cívico, mientras que los partidarios del plan dijeron que el desarrollo significará más desarrollo económico y razones adicionales para que los visitantes vayan a la costa. [65] La oposición legal de la comisión al proyecto comenzó bajo el Director Ejecutivo Peter M. Douglas . [66]
En 2014, la familia McCarthy solicitó un permiso para construir una casa en su propiedad en el condado de San Luis Obispo . La comisión primero denegó el permiso y les dijo a los McCarthy que reubicaran un camino que atravesaba la propiedad de la familia. Cuando la familia ofreció una ruta para reubicar el camino y se ofreció a pagar por el trabajo, la comisión denegó su petición debido a los impactos que incluían "vistas menores para los excursionistas" e impactos significativos en el medio ambiente. El condado de San Luis Obispo les dio un permiso a los McCarthy, pero la comisión lo vetó en 2021. [67]
En 2016, la comisión rechazó una propuesta controvertida para construir 895 viviendas, un hotel y tiendas en un yacimiento petrolífero del condado de Orange con vistas al océano Pacífico. El diario Los Angeles Times afirmó que la denegación era una expresión de frustración con las propuestas de los trabajadores y los promotores inmobiliarios. El lugar había sido perturbado por casi 70 años de producción de petróleo, pero seguía siendo un refugio ecológico crucial para plantas y animales. [68]
En 2018, la comisión aprobó 120 nuevos pozos petrolíferos en el sureste de Long Beach. La comisión defendió la aprobación, diciendo que la compañía petrolera intercambió 150 acres de humedales con la ciudad de Long Beach a cambio del derecho a establecer nuevos pozos petrolíferos. [69] [70] [71]
En 2020, la comisión retrasó la construcción de un edificio de oficinas de dos pisos en Newport Beach y un garaje con espacio para dos inquilinos porque los vecinos se opusieron al posible efecto del proyecto sobre el tráfico, el ruido, la luz y las vistas. [72] [ ¿dónde? ]
En 2020, la comisión exigió la eliminación de los sótanos de las viviendas planificadas en Monterey porque no había forma de estar completamente seguros de que no hubiera artefactos en los sitios de un área arqueológicamente sensible, revirtiendo la aprobación dividida de los proyectos por parte de la Junta de Supervisores del Condado de Monterey. [73]
En 2020 y 2021, los planificadores de la ciudad de Santa Cruz defendieron proyectos de vivienda que incluían 175 apartamentos que se construirían en el centro de la ciudad, junto a la estación principal de autobuses de Santa Cruz. La comisión se opuso al proyecto del centro de la ciudad debido a que el plan no se ajustaba lo suficiente a las especificaciones de altura y densidad. El supervisor del distrito de la comisión, Ryan Maroney, dijo que la masa y la escala de un edificio afectarían los "recursos costeros" de las vistas, el carácter de la comunidad y la estética. [74] [75] [76] [77]
En 2023, la comisión presionó contra las propuestas legislativas del estado de California que facilitarían la construcción de viviendas en áreas bajo la competencia de la CCC. Según las propuestas legislativas, se aceleraría la construcción de viviendas que cumplan con las normas de zonificación y las leyes de protección ambiental en áreas del estado que no hayan cumplido con los objetivos de vivienda establecidos por el estado. Al eximir a estos desarrollos de vivienda de largas audiencias públicas y desafíos legales ambientales, las propuestas excluirían efectivamente a la CCC del proceso de permisos de vivienda. [78]
La CCC retrasó la aprobación de 141 unidades de vivienda asequible en Venice Beach en 2022. [79] El proyecto de vivienda asequible había estado en proceso desde 2022. [79] Para 2023, la CCC aún no había aprobado el desarrollo. [80]
En 2024, la CCC contrató a lobistas para oponerse a las propuestas legislativas de California para facilitar la construcción de viviendas en el estado. [81]
En 2024, la CCC expresó su oposición a la conversión de dos carriles de una autopista de seis carriles en el condado de Monterey en carriles para autobuses y vehículos compartidos. La CCC argumentó que los carriles para autobuses y vehículos compartidos "causarían impactos sustanciales en los recursos costeros" y que la propuesta era parte de un "viejo paradigma de necesidad de construir constantemente 'nuevo y más'". [82]
En 2005, la comisión determinó que la casa de 930 m2 (10 000 pies cuadrados) propuesta por Dennis Schneider en San Luis Obispo era incompatible con la Ley Costera de California. La comisión dictaminó que Schneider aún podía construir una nueva casa, pero con 15 condiciones, entre ellas: su casa debe reducirse a 460 m2 (5000 pies cuadrados ) , la casa debe trasladarse 91 m (300 pies) tierra adentro y su granero no puede construirse porque 17 ha (41 acres) es demasiado pequeño para la cría de ganado. Varias de las condiciones tenían como objetivo preservar el carácter de la vista que un navegante tendría de la costa desde alta mar. Mientras que el Director Ejecutivo de la Comisión, Peter M. Douglas, dijo que "la vista de las áreas pastorales desde el mar hasta la tierra sin que intervengan estructuras humanas es muy importante", el Tribunal de Apelaciones del Segundo Distrito de California dictaminó en una opinión unánime en 2006: "Creemos que es irrazonable suponer que la Legislatura haya intentado alguna vez proteger las vistas de la costa de los navegantes ocasionales a expensas de un terrateniente costero". [83] [84] [85]
En 2008, los estudios mostraron que las aves marinas que se encontraban en las rocas de la costa abandonaron sus nidos después de las celebraciones de los fuegos artificiales del 4 de julio en Gualala . El director ejecutivo de la Comisión, Peter Douglas, dijo que el organizador de los fuegos artificiales, el Comité de Festivales de Gualala, simplemente se negó a trabajar con la comisión. La comisión envió una orden de cese y desistimiento prohibiendo los fuegos artificiales, y un juez en Ukiah rechazó una solicitud para retrasar la decisión de la comisión. Douglas explicó: "Nuestro trabajo bajo la ley costera es proteger los recursos marinos, y eso es lo que se ve afectado aquí. No nos involucramos en el 95 por ciento de los espectáculos de fuegos artificiales a lo largo de la costa porque la mayoría de ellos no tienen estos impactos". [86] [87] [88]
Desde 2008, la comisión, el gobierno del estado de California y Vinod Khosla han iniciado un litigio sobre la reapertura de un camino público a través de la propiedad de Khosla hasta Martin's Beach . Khosla ofreció vender una parte de su propiedad para crear un camino por 30 millones de dólares. [89] [90] [91]
En 2015, la comisión aprobó un proyecto de construcción para que SeaWorld San Diego construya un tanque más grande para sus orcas, incluida la condición de que no deben criar ballenas cautivas para llenarlos. [92] [93]
En 2020, una investigación de la comisión encontró a la ciudad de Long Beach culpable de podar palmeras que contenían más de un nido de garza . Se encontró un polluelo de ave, que luego murió, en el suelo cerca del trabajo de los arboricultores. Las sanciones propuestas incluyen plantar árboles, una mayor supervisión de la poda de árboles y multas. [94]
La leyenda de los Padres de San Diego, Trevor Hoffman, estuvo entre las docenas de propietarios de viviendas de Del Mar que se manifestaron en contra del plan de "retirada controlada" de la Comisión Costera de California.
El edificio de apartamentos de 4 unidades en 2 Mirada Road, ubicado precariamente frente al mar, se construyó en 1972, por lo que obtuvo un permiso para construir un muro marino. Las casas adosadas se construyeron en 1984, por lo que no lo hicieron. En un fallo contundente, el juez dijo que la comisión estaba equivocada. "La posición del Demandado es que la Ley Costera debe interpretarse de tal manera que todas las casas y edificios costeros construidos después de 1976, si están en peligro por la erosión, deben poder caer al mar y ser destruidos", escribió Weiner, calificando esa posición de lectura "errónea e irrazonable" de la ley estatal. En septiembre, la comisión apeló.
A lo largo de gran parte de la costa, la comisión tiene que aprobar los planes de zonificación y crecimiento de la ciudad. En los vecindarios especialmente cercanos al agua, los enemigos de los desarrollos propuestos pueden apelar directamente a la comisión. ... Pero para muchos desarrolladores, incluidos aquellos que construyen unidades con escritura restringida para residentes de bajos ingresos, la posibilidad de años de retraso sin un resultado seguro ha creado un "efecto paralizante", dijo Jeannette Temple, consultora de uso de la tierra de San Diego. "Si eres un desarrollador de viviendas asequibles, ya estás operando en los márgenes, por lo que la mayoría de las veces mis clientes, y las personas que mis clientes conocen, ni siquiera miran en la zona costera", dijo. "En mi opinión, es solo otro tipo de discriminación crediticia".
La Ley Costera de California, según el informe del personal de la CCC, La Comisión Costera, según un informe del personal, ha exigido en el pasado que los hoteles nuevos, normalmente de alta gama, se aseguren de que el 25% de las reservas se ofrezcan a tarifas más bajas para que "el alojamiento nocturno en la zona costera esté disponible a una variedad de precios". "El desarrollo propuesto es un pequeño hotel boutique y, debido a limitaciones económicas", dice el informe del personal, "el solicitante no puede proporcionar habitaciones de menor costo en el lugar". En cambio, los desarrolladores pagarán una tarifa de $150,000 que, según el informe del personal, se destinará a una cuenta que devenga intereses que California State Coastal Conservancy utilizará para proporcionar alojamiento nocturno de menor costo, desde habitaciones de hotel hasta campamentos, en Hermosa Beach o en cualquier otro lugar a lo largo de la costa del condado de Los Ángeles.
Sin embargo, se podría argumentar razonablemente que las regulaciones de zonificación excluyentes, como los onerosos requisitos de estacionamiento, hacen más para restringir el acceso a la costa de California que cualquier falta de estacionamiento. También está, por supuesto, el hecho comprobado de que el estacionamiento induce millas recorridas por el vehículo (VMT) y aumenta las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI). Debido a que el transporte es la principal fuente de emisiones de GEI en los Estados Unidos, los requisitos de estacionamiento como los que aplica la Comisión Costera de California en San Diego también presentan un riesgo existencial para la costa de California, a través del aumento del nivel del mar, la extinción de especies y otras externalidades negativas creadas por el cambio climático.
Parker, expresidente de Facebook, también pagó 2,5 millones de dólares en multas, que ayudaron a financiar rutas de senderismo, excursiones y otros esfuerzos para aumentar el acceso público a la popular zona turística. Fue un caso poco común de violación costera de alto perfil que se resolvió con cooperación en lugar de una lucha legal.
La aplicación marca una convergencia inusual entre dos culturas distintas de California: estrictos reguladores ambientales y tipos tecnológicos que rompen las reglas. También es un caso raro de violación costera de alto perfil resuelto con cooperación en lugar de una pelea legal.
Los propietarios de viviendas frente a la playa en Peninsula Point, en el extremo este de la península de Balboa, habían acordado anteriormente pagar las multas en espera de la aprobación de la comisión. Las multas individuales varían de 6.300 a 134.000 dólares por vivienda, mientras que la ciudad acordó gastar unos 545.000 dólares para restaurar el tramo de playa a su estado natural.
Ese daño se extendió por una amplia zona y afectó a 200 de las aproximadamente 2.000 plantas de milkvetch de toda la zona, según el analista de cumplimiento de la Comisión Costera, Logan Tillema.
