En el derecho constitucional de los Estados Unidos , una expropiación regulatoria ocurre cuando las regulaciones gubernamentales limitan el uso de la propiedad privada a tal grado que el propietario del terreno se ve efectivamente privado de todo uso o valor económicamente razonable de su propiedad. Según la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos, los gobiernos deben pagar una compensación justa por dichas expropiaciones. La enmienda se incorpora a los estados a través de la Cláusula de Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda .
La jurisprudencia regulatoria sobre expropiaciones tiene sus raíces en la opinión del juez Oliver Wendell Holmes en Pennsylvania Coal v. Mahon (1922) , que afirmó que: "La regla general, al menos, es que, si la regulación va demasiado lejos, será reconocida como una expropiación". por lo que se debe pagar una indemnización."
La jurisprudencia moderna para determinar si se ha producido una expropiación regulatoria se centra en la prueba ad hoc basada en factores que la Corte Suprema de los Estados Unidos estableció en Penn Central Transp. Co. contra la ciudad de Nueva York (1978). Los tribunales deben considerar el impacto económico de la regulación gubernamental, el grado en que la regulación interfiere con las expectativas respaldadas por la inversión y el carácter de la acción gubernamental. Se caracteriza por ser una prueba desorganizada.
En 1922, la Corte Suprema sostuvo en Pennsylvania Coal Co. contra Mahon que las regulaciones gubernamentales que iban "demasiado lejos" eran una toma. El juez Oliver Wendell Holmes , escribiendo en nombre de la mayoría del tribunal, afirmó que "[l]a regla general al menos es que si bien la propiedad puede regularse hasta cierto punto, si la regulación va demasiado lejos será reconocida como una expropiación". [1] Ante el tribunal, había una ley de Pensilvania que prohibía toda minería en tierras habitadas. El Tribunal consideró que esta ley constituía una apropiación del carbón propiedad de la Pennsylvania Coal Company. [1]
Las primeras operaciones mineras a menudo eliminaban tanto carbón subterráneo que las minas se convertían en un peligro para los mineros subterráneos y para los que residían en la superficie. Por esta razón, la legislatura de Pensilvania actuó para limitar la cantidad de material que podría extraerse de las minas subterráneas para dejar suficiente soporte subterráneo debajo. Pennsylvania Coal Co. contra Mahon involucró una acción de un propietario individual que buscaba evitar que una operación minera violara esta ley, socavando su hogar. Según la ley de Pensilvania, la escritura también otorgaba el derecho a apoyo en la superficie a la compañía de carbón, lo que podría así eliminar el carbón del subsuelo incluso si eso causaba hundimiento. Las compañías carboníferas argumentaron en Pennsylvania Coal que habían adquirido el derecho a extraer el carbón y el derecho a permitir que la superficie colapsara porque estos derechos habían sido comprados a los propietarios originales de las tierras. La escritura del propietario cedió la superficie pero en términos expresos se reservó el derecho de retirar todo el carbón. El Estado y los propietarios de tierras de la superficie argumentaron que el derecho a provocar el colapso de la superficie no era propiedad. [1] La escritura disponía que el cesionario toma el local con ese riesgo y renuncia a todo reclamo por daños y perjuicios que puedan surgir de la extracción del carbón. Básicamente, la compañía de carbón poseía un derecho de propiedad para explotar tanto como quisiera. Tras un desacuerdo del juez Brandeis, el tribunal dictaminó que el estatuto de Pensilvania privaba a las compañías carboníferas del derecho a extraer su carbón. [1]
La opinión de Holmes se considera una de las opiniones más importantes en la historia del derecho de expropiación. [2]
La "estrella polar" de la jurisprudencia regulatoria sobre expropiaciones es Penn Central Transp. Co. contra la ciudad de Nueva York (1973). [3] En Penn Central , el Tribunal desestimó una reclamación de expropiación presentada por el propietario de Grand Central Terminal tras la negativa de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad de Nueva York a aprobar los planes para la construcción de un edificio de oficinas de 50 pisos sobre Grand Central Terminal. Penn Central sostuvo que, según la Ley de Preservación Histórica de Nueva York, tenía derecho a obtener un ingreso neto de Grand Central Terminal, pero la regulación de la ciudad la había obligado a una condición de déficit indefinido. El tribunal de primera instancia estuvo de acuerdo pero su decisión fue revocada en apelación.
La Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que: los propietarios no podían establecer una "expropiación" simplemente demostrando que se les había negado el derecho a explotar el espacio aéreo supraadyacente, independientemente del resto de la parcela; el hecho de que la ley afectara a algunos propietarios más severamente que a otros no resultó en sí mismo en una "expropiación", y que la ley no interfirió con el uso actual de los propietarios ni les impidió obtener una tasa razonable de rendimiento de su inversión, especialmente porque los derechos aéreos preexistentes eran transferibles a otras parcelas cercanas, lo que actuaba como una forma de compensación por la reclamación de derechos aéreos. [4]
El tribunal estableció una prueba ad hoc de tres partes para considerar si se había producido una expropiación regulatoria:
Estos factores han sido criticados porque el tribunal no brindó orientación sobre qué significan exactamente, qué se debe probar para establecer una toma usándolos como prueba, y si los tres, dos o cualquiera de ellos es suficiente para demostrar una tomando. [3]
El factor de las expectativas respaldadas por la inversión ha sido en gran medida confuso. [3] En Connolly v. Pension Benefit Guarantee Corp. , la Corte Suprema declaró que "aquellos que hacen negocios en el campo regulado no pueden objetar si el esquema legislativo se ve reforzado por enmiendas posteriores para lograr el fin legislativo". [3] Sin embargo, en Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur , la opinión del juez Scalia para la mayoría del tribunal sugirió que las expectativas se referían a "cómo las expectativas razonables del propietario han sido moldeadas por la ley de propiedad del estado". [3]
El carácter de la acción gubernamental puede determinar inmediatamente si la regulación es una expropiación. Por ejemplo, se ha producido una expropiación cuando una regulación gubernamental crea una ocupación física permanente de la propiedad de un terrateniente. [5] Esta regla proviene de Loretto v . Teleprompter Manhattan CATV Corp. que determinó que una ley de Nueva York que exigía que los propietarios tuvieran cables de televisión por cable en su propiedad era una expropiación que requería una compensación justa. [6]
Por el contrario, una regulación que restringe el uso de la propiedad para promover fines públicos legítimos no se considerará una expropiación simplemente porque perjudica el valor o la utilidad de esa tierra. Sin embargo, cuando la regulación va demasiado lejos (como lo expresó el juez Holmes en Pennsylvania Coal Co. v. Mahon ), será reconocida judicialmente como el equivalente de una expropiación que no puede tener lugar sin el pago de una compensación justa al propietario de la propiedad.
La cuestión de las expropiaciones regulatorias surge de la interacción entre el ejercicio del poder policial tradicional y el ejercicio de la expropiación . El poder de policía es el poder inherente al gobierno estatal, para hacer lo que sea razonablemente necesario para promover y proteger la salud, la seguridad, el bienestar y la moral públicos.
Hay numerosos casos en los que la Corte Suprema de los Estados Unidos ha determinado que los tribunales estatales han llegado razonablemente a la conclusión de que "la salud, la seguridad, la moral o el bienestar general" se promoverían prohibiendo determinados usos previstos de la tierra. Y en este contexto, la Corte Suprema ha confirmado repetidamente regulaciones de uso de la tierra que afectaron negativamente los intereses inmobiliarios reconocidos.
Las leyes de zonificación son el ejemplo clásico; ver Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915) (prohibición de operaciones de fábricas de ladrillos dentro de ciertos vecindarios); Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926) (prohibición de uso industrial); Gorieb v. Fox , 274 US 603, 608 (1927) (requisito de que partes de las parcelas queden sin construir); Welch v. Swasey , 214 US 91 (1909) (restricción de altura), que han sido vistas como acciones gubernamentales permisibles incluso cuando prohíben el uso más beneficioso de la propiedad.
Sin embargo, las restricciones de zonificación no pueden negar al propietario todo uso económicamente viable de su tierra. Supongamos que una zona "residencial de baja densidad" requiere que una casa tenga un retroceso (la distancia desde el borde de la propiedad hasta el borde del edificio ) de no menos de 100 pies (30 m). Si una propiedad en particular tuviera solo 100 pies (30 m) de profundidad, sería imposible construir una casa en ella.
Las regulaciones gubernamentales sobre el uso de la tierra que niegan al propietario todo uso económicamente viable se consideran una expropiación de la propiedad afectada. Véase, por ejemplo, Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur , 505 US 1003 (1992), Primera Iglesia Evangélica Luterana Inglesa contra el Condado de Los Ángeles (1987). El enfoque general de esta cuestión se resumió en Agins v. City of Tiburon , 447 US 255 (1980), que establece que la aplicación de regulaciones de uso de la tierra a una propiedad particular es una expropiación sólo "si la ordenanza no promover sustancialmente intereses estatales legítimos... o negar a un propietario un uso económicamente viable de su tierra". Sin embargo, en Lingle v. Chevron , 544 US 528 (2005), la Corte Suprema anuló el criterio de "sustancialmente avanzado" de una expropiación. Cuando una regulación gubernamental efectúa una expropiación de propiedad privada mediante tal regulación excesiva, el propietario puede iniciar un procedimiento de expropiación inversa para recuperar la compensación justa por la expropiación de su propiedad, siempre que se hayan superado los obstáculos procesales.
A principios del siglo XXI, el concepto de expropiación regulatoria pasó a ser utilizado de manera más laxa (fuera del sentido constitucional) por los grupos de derechos de propiedad, ampliándose para incluir regulaciones que reducen los valores de las propiedades en cantidades menores. Iniciativas electorales basadas en esta interpretación (como la Medida 37 de Oregón ) se presentaron en al menos siete estados entre 2000 y 2006. Todos estos estados se encuentran en el oeste de Estados Unidos, pero una parte significativa de la financiación de las iniciativas provino de fuentes de la costa este. [7]
La condena inversa es un término que describe una demanda presentada contra el gobierno en la que el propietario busca una compensación por una "expropiación" de su propiedad en virtud de la Quinta Enmienda. En los estados que prohíben la toma o el daño sin compensación, el daño físico a la propiedad se incluye en esta definición. Se utiliza el término "inverso", porque normalmente las condenas las formula el gobierno. En el contexto inverso de expropiación, es el dueño de la propiedad quien demanda al gobierno, alegando expropiación (o daño) de la propiedad sin una compensación justa. Véase San Diego Gas & Electric Co. contra la ciudad de San Diego , 450 US 621, 638 n.2 (1981) (el juez Brennan disiente); Estados Unidos contra Clarke , 445 US 253, 257 (1980); Agins contra la ciudad de Tiburón , 447 US 255, 258 n.2 (1980).
Uno de los primeros casos que implicó la interpretación de la Quinta Enmienda fueron los Casos de Curso Legal , 79 US 457 (1870). Durante la Guerra Civil Americana , las Leyes de Curso Legal de 1862 y 1863 hicieron del papel moneda un sustituto legal del oro y la plata, incluso para el pago. de deudas preexistentes. En Hepburn contra Griswold , la Corte Suprema consideró que las leyes de curso legal eran incompatibles con el espíritu de la Constitución, que prohibía a los estados aprobar " cualquier... ley que menoscabara la obligación de los contratos " . La ley que obligaba a los titulares de contratos que exigían el pago en oro o plata a aceptar como moneda de curso legal "meras promesas de pagar dólares" era inconstitucional porque privaba a "tales personas de propiedad sin el debido proceso legal" según la Quinta Enmienda. Hasta ese momento, la Corte rara vez había declarado inconstitucional una ley del Congreso. En 1871, la Corte, con dos nuevos jueces en el estrado, revocó su postura en los casos de curso legal, Knox contra Lee y Parker contra Davis , y declaró constitucionales las Leyes de Curso Legal. La Quinta Enmienda no se aplica a los daños que se derivan del ejercicio del poder legal, sostuvo el tribunal, sino sólo a la apropiación directa de la propiedad.
La quinta enmienda. ... prohíbe tomar propiedad privada para uso público sin una compensación justa o el debido proceso legal. Siempre se ha entendido que esa disposición se refiere únicamente a una apropiación directa y no a daños consecuentes resultantes del ejercicio de un poder legítimo. Nunca se ha supuesto que tenga alguna relación con, o que inhiba, leyes que indirectamente causan daño y pérdida a los individuos. Un nuevo arancel, un embargo, un reclutamiento o una guerra pueden inevitablemente acarrear grandes pérdidas a los individuos; de hecho, puede hacer que las propiedades valiosas pierdan casi todo su valor. Pueden destruir el valor de los contratos. ¿Pero quién suponía que por eso no se podía cobrar un arancel, ni un acto de no relación comercial, ni dictar un embargo, ni declarar una guerra?
La Decimocuarta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos amplió la protección contra expropiaciones no compensadas a los ciudadanos contra sus propios estados. La Sección 1 de la Decimocuarta Enmienda establece:
Todas las personas nacidas o naturalizadas en los Estados Unidos y sujetas a su jurisdicción, son ciudadanos de los Estados Unidos y del Estado en el que residen. Ningún Estado dictará ni hará cumplir ninguna ley que restrinja los privilegios o inmunidades de los ciudadanos de los Estados Unidos; ni ningún Estado privará a ninguna persona de la vida, la libertad o la propiedad, sin el debido proceso legal; ni negar a ninguna persona dentro de su jurisdicción la igual protección de las leyes.
Desde el principio, los tribunales federales iniciaron el proceso de incorporación gradual de las protecciones de la declaración de derechos en la decimocuarta enmienda. La cláusula del debido proceso de la decimocuarta enmienda ha sido históricamente un vehículo importante para una mayor revisión judicial federal de la constitucionalidad de la actividad estatal. Encontramos a los primeros jueces de la Corte Suprema desconcertados sobre esto, por ejemplo, en Mugler v. Kansas , 123 US 623 (1887):
No es poco notable que, si bien esta disposición ha estado en la constitución de los Estados Unidos como una restricción a la autoridad del gobierno federal durante casi un siglo, y mientras durante todo ese tiempo la manera en que se ejercen los poderes de ese gobierno Aunque su ejercicio ha sido observado con celos y sometido a la crítica más rígida en todas sus ramas, esta limitación especial de sus poderes rara vez ha sido invocada en el foro judicial o en el teatro más amplio de la discusión pública. Pero si bien ha sido parte de la Constitución como una restricción a los poderes de los estados sólo durante unos pocos años, el expediente de este tribunal está lleno de casos en los que se nos pide que sostengamos que los tribunales y las legislaturas estatales han privado de sus derechos. a sus propios ciudadanos de la vida, la libertad y la propiedad sin el debido proceso legal. Aquí hay abundante evidencia de que existe alguna extraña idea errónea sobre el alcance de la disposición tal como se encuentra en la decimocuarta enmienda. De hecho, parecería por el carácter de muchos de los casos que tenemos ante nosotros, y los argumentos presentados en ellos, que la cláusula bajo consideración se considera como un medio para poner a prueba la decisión de este tribunal las opiniones abstractas de a cada litigante perdedor en un tribunal de justicia estatal de la decisión en su contra y de los méritos de la legislación en la que dicha decisión puede basarse.
Unos 65 años después, el Tribunal consideró una legislación similar de Pensilvania que exigía que se dejara algo de carbón subterráneo para proporcionar soporte en la superficie. En el caso del Carbón Bituminoso, la legislación del Estado recibió una audiencia más comprensiva por parte del Tribunal de Keystone Bituminous Coal Ass'n. contra DeBenedictis , 480 US 470 (1987). El Tribunal escribió:
... [E]l carácter de la acción gubernamental involucrada aquí se inclina en gran medida contra la búsqueda de una expropiación; La Commonwealth de Pensilvania ha actuado para detener lo que percibe como una amenaza importante al bienestar común. [n]o hay ningún expediente en este caso que respalde una conclusión, similar a la que hizo el Tribunal en Pennsylvania Coal, de que la Ley de Subsidencia hace imposible que los peticionarios realicen sus negocios de manera rentable. ...
La decisión Keystone se caracteriza por la deferencia a la determinación del Estado de que su legislación promovía la salud y la seguridad públicas:
Bajo nuestro sistema de gobierno, una de las principales formas que tiene el Estado de preservar el bien público es restringir los usos que los individuos pueden hacer de su propiedad. Si bien cada uno de nosotros soporta en cierto modo la carga de tales restricciones, nosotros, a su vez, nos beneficiamos enormemente de las restricciones que se imponen a los demás. Estas restricciones son "tratadas adecuadamente como parte de la carga de la ciudadanía común".
En particular, la decisión Keystone cuenta con cuatro disidentes: los jueces Rehnquist, Powell, O'Connor y Scalia.
Supongamos que el gobierno debe cortar un cortafuegos en un bosque en una propiedad privada para evitar la propagación de un incendio forestal. O supongamos que el gobierno destruye ganado sano en una zona bajo cuarentena para evitar la propagación de enfermedades. Se trata de expropiaciones invasivas, pero no se ajustan a la regla per se descrita en un apartado anterior. Desde el principio, los casos de expropiación reconocieron que "toda propiedad en este país se posee bajo la obligación implícita de que el uso que haga su propietario no será perjudicial para la comunidad". Mugler contra Kansas , 123 US 623, 665 (1887). El ejemplo más sencillo de este principio ocurre cuando el gobierno debe expropiar o destruir propiedades para evitar la propagación de enfermedades u otras amenazas a la salud o seguridad públicas.
"Por lo tanto, para proteger la salud y la seguridad de la comunidad, el gobierno puede condenar estructuras inseguras, cerrar operaciones comerciales ilegales, destruir árboles infectados y seguramente restringir el acceso a áreas peligrosas, por ejemplo, tierras en las que se han depositado materiales radiactivos. sido descargado, aterrizar en el camino de un flujo de lava de un volcán en erupción, o aterrizar en el camino de una inundación potencialmente mortal. Cuando una entidad gubernamental impone este tipo de regulaciones de salud y seguridad, no puede estar "cargada con la condición de que [debe] compensar a dichos propietarios individuales por las pérdidas pecuniarias que puedan sufrir, en razón de que no se les permite, por un uso nocivo de su propiedad, infligir daño a la comunidad.'" [8 ]
En Andrus v. Allard , 444 US 51 (1979), el Tribunal concluyó que la Ley federal de Protección del Águila podría prohibir la venta de piezas de águila compradas legalmente. El Tribunal señaló que la Ley no confiscaba la propiedad del propietario, sino que regulaba las condiciones de venta:
Las regulaciones cuestionadas aquí no obligan a entregar los artefactos, y no hay invasión física ni restricción sobre ellos. Más bien, se ha impuesto una restricción significativa a un medio de deshacerse de los artefactos. Pero la negación de un derecho de propiedad tradicional no siempre equivale a una expropiación. Al menos cuando un propietario posee un "paquete" completo de derechos de propiedad, la destrucción de una "parte" del paquete no es una expropiación, porque el conjunto debe considerarse en su totalidad. [citas omitidas]. En este caso, es crucial que los apelados conserven los derechos de posesión y transporte de sus bienes, y de donar o crear las aves protegidas.
El hecho de que el estatuto prohibiera el uso más rentable de la propiedad no era suficiente, el Tribunal sostuvo:
Es, sin duda, innegable que las regulaciones aquí impiden el uso más rentable de la propiedad de los apelados. Sin embargo, una vez más, esto no es decisivo. Cuando revisamos la regulación, una reducción en el valor de la propiedad no necesariamente equivale a una expropiación. Compárese Goldblatt v. Hempstead , supra, en 594, y Hadacheck v. Sebastian , 239 US 394 (1915), con Pennsylvania Coal Co. v. Mahon , supra. En el presente caso, no está claro que los apelados no puedan obtener beneficios económicos de los artefactos; por ejemplo, podrían exhibir los artefactos a cambio de un cargo de entrada. En cualquier caso, la pérdida de ganancias futuras –no acompañada de ninguna restricción de propiedad física– proporciona una delgada caña sobre la cual apoyar un reclamo de expropiaciones. La predicción de la rentabilidad es esencialmente una cuestión de especulación razonada que los tribunales no son especialmente competentes para realizar. Además, tal vez debido a su propia incertidumbre, el interés en las ganancias anticipadas se ha considerado tradicionalmente menos convincente que otros intereses relacionados con la propiedad. Cf., por ejemplo, Fuller & Perdue, The Reliance Interest in Contract Damages (parte 1), 46 Yale LJ 52 (1936).
Un año después de la decisión sobre la pluma de águila en Andrus, la Corte decidió Agins v. Tiburon , 447 US 255 (1980). En Agins, el Tribunal declaró que la aplicación de regulaciones de uso de la tierra a una propiedad en particular es una expropiación cuando se niega al propietario del terreno un uso razonable y viable de la misma, o "si la ordenanza no promueve sustancialmente los intereses legítimos del estado... o niega a un propietario un uso económicamente viable de su tierra." Después de que los propietarios adquirieron 5 acres (20.000 m 2 ) de terreno no mejorado en una ciudad para desarrollo residencial, la ley de California exigió a la ciudad que preparara un plan general que gobernara el uso del suelo y el desarrollo de terrenos de espacios abiertos. En respuesta, la ciudad adoptó ordenanzas de zonificación que ubicaron la propiedad de los propietarios en una zona en la que la propiedad puede dedicarse a viviendas unifamiliares, edificios accesorios y usos de espacios abiertos, con restricciones de densidad que permiten a los recurrentes construir entre una y cinco viviendas individuales. -Residencias familiares en su tramo. La ciudad expresó su intención de adquirir la parcela de Agins para espacio abierto y, de hecho, inició un proceso de expropiación para tomar posesión de la misma. Posteriormente, la ciudad abandonó la expropiación y adoptó la ordenanza en cuestión. Sin haber buscado aprobación para el desarrollo de su zona bajo las ordenanzas, los apelantes entablaron una demanda contra la ciudad en un tribunal estatal, alegando que la ciudad había tomado sus propiedades sin una compensación justa, en violación de las Enmiendas Quinta y Decimocuarta. La Corte Suprema de California se apartó de un precedente de larga data de California y sostuvo que la compensación monetaria no estaba disponible en casos de toma regulatoria que el tribunal se negó a reconocer. Esa decisión fue finalmente anulada por la Corte Suprema de los Estados Unidos unos años más tarde en First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles, 482 US 304 (1987).
La Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo:
La aplicación de una ley de zonificación general a una propiedad particular produce una expropiación si la ordenanza no promueve sustancialmente los intereses estatales legítimos, ver Nectow v. Cambridge, 277 US 183, 188 (1928), o niega a un propietario un uso económicamente viable de su tierra. ver Penn Central Transp. Co. contra la ciudad de Nueva York, 438 US 104, 138, n. 36 (1978). La determinación de que una acción gubernamental constituye una expropiación es, en esencia, una determinación de que el público en general, y no un solo propietario, debe soportar la carga del ejercicio del poder estatal en beneficio del interés público. Aunque no hay una regla precisa que determine cuándo se ha tomado una propiedad, véase Kaiser Aetna v. United States, 444 US 164 (1979), la cuestión requiere necesariamente una ponderación de los intereses públicos y privados. En este caso, la ley confiere un beneficio recíproco: beneficia a todos los propietarios de tierras, sirviendo al interés de la ciudad de asegurar un desarrollo cuidadoso y ordenado de la propiedad residencial con provisión de áreas de espacios abiertos.
A Bonnie Agins le llevó 30 años de litigios y procedimientos administrativos antes de que se le permitiera construir tres casas en su parcela de 5 acres (20.000 m 2 ).
Tenga en cuenta que el elemento de "avance sustancial" de Agins fue posteriormente anulado en el caso Lingle v. Chevron, donde el tribunal explicó que su opinión de Agins estaba equivocada en ese punto y que el elemento de "avance sustancial" era apropiado en casos sustantivos de debido proceso. , no tomando unos.
En Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp. , 458 US 419 (1982), la Corte Suprema dictaminó que una regulación generalmente se considera una toma per se cuando obliga a los propietarios de tierras a soportar una ocupación física permanente en sus tierras, como la ocupación permanente de sus tierras. Presencia física de líneas de cable en un edificio residencial. El Tribunal sostuvo que cualquier presencia física permanente destruye el derecho del dueño de la propiedad a excluir, reconocido desde hace mucho tiempo como uno de los derechos clave en el " conjunto de derechos " comúnmente caracterizado como propiedad. El Tribunal consideró un estatuto de Nueva York que exigía que los propietarios instalaran instalaciones de cable CATV en el techo de sus edificios; las instalaciones formaban parte de una red de cable de toda la ciudad diseñada para llevar servicios de cable a toda la ciudad. Los propietarios debían proporcionar una ubicación para 6 pies (1,8 m) de cable de media pulgada de diámetro y dos cajas metálicas de 4 x 4 x 4 pulgadas (100 mm x 100 mm x 100 mm) a la vez. cargo determinado por la Comisión de Cable en $1. La Ciudad argumentó que el Tribunal debería aplicar una prueba de equilibrio: que la invasión de la propiedad fue mínima en comparación con el beneficio para toda la comunidad. Pero la decisión del Tribunal sugirió que existía una regla per se que exigía una indemnización en casos de este tipo. En resumen, cuando el "carácter de la acción gubernamental es una ocupación física permanente de una propiedad, nuestros casos han encontrado uniformemente una toma de la extensión de la ocupación, sin tener en cuenta si la acción logra un beneficio público importante o tiene sólo un mínimo beneficio económico". Impacto en el propietario."
El disidente en Loretto señaló que hay circunstancias en las que el gobierno puede exigir la instalación de dispositivos sin compensación: "...los estados tradicionalmente – y constitucionalmente – han ejercido su poder policial "para exigir a los propietarios que... proporcionen conexiones de servicios públicos, buzones de correo , detectores de humo, extintores de incendios y similares en el área común de un edificio". Estas disposiciones simplemente garantizan a los inquilinos el acceso a servicios que la legislatura considera importantes, como agua, electricidad, luz natural, teléfonos, sistemas de intercomunicación y correo. La opinión mayoritaria distinguió tales requisitos porque "no requieren que el propietario sufra la ocupación física de una parte de su edificio por un tercero".
En 1985, la Corte Suprema aplicó su análisis de las recaudaciones regulatorias a la Ley de Agua Limpia, que prohíbe cualquier descarga de materiales de dragado o de relleno en "aguas navegables" -definidas como las "aguas de los Estados Unidos"- a menos que esté autorizado por un permiso emitido por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos ("Cuerpo"). Estados Unidos contra Riverside Bayview Homes, Inc. , 474 US 121. El Cuerpo emitió regulaciones que interpretan la Ley para cubrir todos los "humedales de agua dulce" adyacentes a otras aguas cubiertas. Estas regulaciones definieron los humedales adyacentes como "aquellas áreas que están inundadas o saturadas por agua superficial o subterránea con una frecuencia y duración suficiente para sustentar, y que en circunstancias normales sustentan, una prevalencia de vegetación típicamente adaptada para la vida en condiciones de suelo saturado". " Riverside Bayview Homes, Inc., comenzó a colocar materiales de relleno en su propiedad cerca de las orillas del lago St. Clair, Michigan. Un Tribunal de Apelaciones del Circuito rechazó la interpretación del Cuerpo y sugirió que la regulación crearía una expropiación sin compensación justa, en violación de la Quinta Enmienda.
En su decisión, la Corte Suprema sostuvo que para estar dentro de la autoridad regulatoria de los Estados Unidos, estas características semiacuáticas tendrían que ser el resultado de inundaciones frecuentes en las aguas navegables cercanas. Pero la Corte Suprema rechazó el intento de limitar el alcance regulatorio del Cuerpo de Ingenieros. Tal vez algunas propiedades particulares podrían verse afectadas en casos individuales de manera tan adversa que se pudiera proceder a una expropiación. Pero esto no justificaría revocar el reglamento en sí. "La regulación gubernamental del uso de la tierra puede, en circunstancias extremas, equivaler a una 'expropiación' de la propiedad afectada. Véase, por ejemplo, Williamson County Regional Planning Comm'n v. Hamilton Bank , 473 US 172, 105 S.Ct. 3108, 87 L .Ed.2d 126 (1985); Penn Central Transportation Co. v. New York City , 438 US 104, 98 S.Ct. 2646, 57 L.Ed.2d 631 (1978). Pero la mera afirmación de jurisdicción regulatoria por parte de un organismo gubernamental no constituye una expropiación regulatoria. Véase Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Association , 452 US 264 (1981). El requisito de que una persona obtenga un permiso antes de dedicarse a un determinado uso de su propiedad no constituye en sí mismo " "tomar" la propiedad en cualquier sentido: después de todo, la existencia misma de un sistema de permisos implica que se puede conceder el permiso, dejando al propietario la libertad de utilizar la propiedad como desee. Además, incluso si se deniega el permiso, puede haber otras opciones viables. usos disponibles para el propietario."[l]a compensación equitativa no está disponible para prohibir una supuesta expropiación de propiedad privada para un uso público, debidamente autorizada por la ley, cuando se puede presentar una demanda de compensación contra el soberano después de una expropiación". Ruckelshaus v. Monsanto Co. , 467 US 986 (1984) Esta máxima se basa en el principio de que siempre que haya compensación disponible para aquellos cuya propiedad efectivamente se tomó, la acción gubernamental no es inconstitucional.
Menos de una década después de la decisión Andrus, el Tribunal determinó que había expropiación cuando el gobierno tomaba sólo una parte del conjunto de propiedades: el derecho a transmitir la propiedad a los herederos. En las reservas indias, la propiedad perteneciente a los nativos americanos a menudo estaba fraccionada, lo que significaba que con cada generación la propiedad de una parcela podía dividirse entre más y más herederos, lo que hacía extremadamente difícil darle uso económico a la propiedad. Para resolver este problema, el Congreso aprobó la Ley de Consolidación de Tierras Indígenas, que impide que los intereses en tierras que constituyan menos del 2% de la propiedad total se dividan mediante un testamento o por sucesión intestada (propiedad que pasa sin testamento a la muerte del dueño). En cambio, esos intereses pasarían a ser propiedad de las tribus. En Hodel v. Irving, 481 US 704 (1987), la Corte Suprema sostuvo que una "abolición completa tanto de la herencia como de la herencia de una clase particular de propiedad puede ser una expropiación". Encontró que, aunque solo una parte de la propiedad se vio afectada, se trataba de una expropiación no compensada que violaba la Quinta Enmienda. Hubo cierto desacuerdo entre los jueces concurrentes sobre si esta decisión afectó a Andrus, y los jueces Rehnquist, Scalia y Powell consideraron que limitaba a Andrus a sus hechos, mientras que los jueces Brennan, Marshall y Stevens opinaron que Andrus no se vio afectado. En 1997, la Corte encontró un estatuto sucesor igualmente inconstitucional como una expropiación no compensada en Youpee v. Babbit, 519 US 234 (1997).
En el caso Penn Central , la Corte Suprema había descrito una prueba de equilibrio de tres puntas, que requería un análisis caso por caso para determinar si había habido una expropiación regulatoria. Esto significaba que era difícil predecir si una determinada reglamentación merecía compensación. ¿Podría haber situaciones en las que debería haber una norma "per se" que exigiera una compensación? En Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur , la Corte Suprema de Estados Unidos dictaminó que una regulación estatal que priva al dueño de una propiedad de todo uso económicamente beneficioso de esa propiedad puede ser una expropiación. Lucas había comprado dos lotes residenciales en una isla barrera de Carolina del Sur , con la intención de construir viviendas unifamiliares como las de las parcelas inmediatamente adyacentes. En ese momento, los lotes de Lucas no estaban sujetos a los requisitos estatales de permisos de construcción para zonas costeras. En 1988, sin embargo, la legislatura estatal promulgó la Ley de Gestión de Playas, que prohibía a Lucas erigir estructuras habitables permanentes en sus parcelas. Presentó una demanda contra la agencia estatal demandada, sosteniendo que, aunque la Ley pudo haber sido un ejercicio legal del poder policial del Estado, la prohibición de la construcción lo privó de todo "uso económicamente viable" de su propiedad y, por lo tanto, efectuó una "expropiación". bajo las Enmiendas Quinta y Decimocuarta que exigían el pago de una compensación justa. Sin embargo, el tribunal aclaró además que una regulación no es una expropiación si es consistente con "las restricciones que los principios básicos de la ley estatal sobre propiedad y molestias ya imponen a la propiedad". Como ejemplo de "principios básicos", el tribunal se refirió al derecho del gobierno a impedir la inundación de propiedades ajenas. El Tribunal señaló:
Una revisión de las decisiones relevantes demuestra que el principio de "uso dañino o nocivo" fue simplemente la formulación inicial por parte de esta Corte de la justificación del poder policial necesario para sostener (sin compensación) cualquier disminución regulatoria en el valor; que la distinción entre la regulación que "impide el uso nocivo" y la que "confiere beneficios" es difícil, si no imposible, de discernir sobre una base objetiva y libre de valores; y que, por lo tanto, la lógica del uso nocivo no puede ser la base para apartarse de la regla categórica de este Tribunal de que se debe compensar la recaudación regulatoria total. ... Aunque parece poco probable que los principios del derecho consuetudinario hubieran impedido la construcción de mejoras habitables o productivas en las tierras de Lucas, esta cuestión de derecho estatal debe abordarse en forma preventiva. Para ganar su caso, el demandado no puede simplemente ofrecer la declaración de la legislatura de que los usos que Lucas desea son inconsistentes con el interés público, o la afirmación concluyente de que violan una máxima del common law como sic utere tuo ut alienum non laedas , sino que debe identificar los antecedentes. principios de molestias y derecho de propiedad que prohíben los usos que Lucas ahora pretende en las circunstancias actuales de la propiedad.
Lucas fue remitido a la Corte Suprema de Carolina del Sur, que a su vez lo remitió al tribunal de primera instancia para un juicio de valoración. Sin embargo, el caso se resolvió cuando el estado compró la propiedad de Lucas y luego la revendió a un desarrollador.
El 28 de junio de 2001, la Corte emitió su opinión en Palazzolo v. Rhode Island , 533 US 606 (2001). Palazzolo abordó dos cuestiones: ¿Cuándo está maduro un reclamo de expropiación? ¿Cuándo la notificación de una norma preexistente destruye el derecho a impugnar la aplicación de esa norma? Durante cuarenta años, la corporación del demandante fue propietaria de una valiosa propiedad en la ciudad de Westerly, Rhode Island . La propiedad constaba de aproximadamente dieciocho acres de humedales y una pequeña cantidad indeterminada de tierras altas. El terreno se dividió en setenta y cuatro parcelas en dos presentaciones de mapas de subdivisión que ocurrieron en 1936 y 1959. Al igual que las casas vecinas, la única forma de desarrollar el terreno del Sr. Palazzolo es elevar el nivel con relleno.
En 1971, la Legislatura de Rhode Island autorizó al Consejo de Gestión de Recursos Costeros (CRMC) a regular el relleno de los humedales costeros. El CRMC promulgó regulaciones que exigen que cualquier relleno de marisma costera, como el que se encuentra en la propiedad del demandante, cumpla con ciertos requisitos de interés público. CRMC había dictaminado que la vivienda privada no cumple con este requisito de interés público. Antes de la adopción de este régimen regulatorio, el demandante solicitó dos veces utilizar la propiedad, pero en cada ocasión el Estado retiró su aprobación y el demandante no apeló.
Como cuestión preliminar, la Corte Suprema abordó la cuestión de si el caso de Palazzolo estaba " maduro " para ser revisado por los tribunales. La cuestión central, concluyó el Tribunal, era si el demandante había obtenido una decisión final del Consejo determinando el uso permitido del terreno. Varios casos anteriores habían establecido "el importante principio de que un propietario de tierras no puede establecer una expropiación antes de que una autoridad de uso de tierras tenga la oportunidad, utilizando sus propios procedimientos razonables, de decidir y explicar el alcance de una regulación impugnada: una decisión final no no ocurrirá hasta que la agencia responsable determine el alcance del desarrollo permitido en el terreno (MacDonald, Sommer & Frates v. Yolo County, 477 US 340, 351).
Sobre la cuestión de si el demandante podía proceder con una reclamación después de haber adquirido la propiedad a título personal de su corporación después de que las regulaciones ya estuvieran vigentes, el Tribunal sostuvo que podía. Como dijo el juez Kennedy, escribiendo en nombre de la mayoría:
Si la Corte aceptara esa regla, la transferencia de título posterior a la promulgación eximiría al Estado de su obligación de defender cualquier acción que restrinja el uso de la tierra, sin importar cuán extrema o irrazonable sea. De hecho, a un Estado se le permitiría poner una fecha de vencimiento a la Cláusula de Expropiaciones. Esta no debería ser la regla. Las generaciones futuras también tienen derecho a cuestionar las limitaciones irrazonables sobre el uso y el valor de la tierra.
Las exacciones sobre el uso de la tierra y las condiciones de los permisos se rigen por la regla Nollan-Dolan . [9] En Nollan v. Comisión Costera de California , la Corte Suprema adoptó una prueba para determinar cuándo una exacción es una expropiación: el municipio "debe demostrar un 'nexo esencial' entre un daño identificado con el desarrollo propuesto y la exacción requerida". En Dolan , el Tribunal aclaró que tenía que haber una proporcionalidad aproximada entre la exigencia y el impacto del desarrollo propuesto. [10] Los académicos han sugerido que en los casos de exacción, el gobierno otorga a la regulación un mayor escrutinio similar a una base racional con mordisco . [3]
En Nollan contra la Comisión Costera de California , el Tribunal revisó una regulación según la cual la Comisión Costera de California exigía una servidumbre pública lateral a través del lote frente a la playa de los demandantes a cambio de un permiso para demoler un bungalow existente y reemplazarlo con un apartamento de dos dormitorios y tres dormitorios. casa de Historia. La servidumbre pública fue diseñada para conectar dos playas públicas que estaban separadas por propiedades de los demandantes y sus vecinos. La Comisión de Costas había afirmado que la condición de servidumbre pública se impuso para promover el interés legítimo del Estado de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la construcción de la casa más grande. El Tribunal observó que exigir la dedicación de una propiedad privada a cambio de un permiso de construcción era "un completo plan de extorsión" a menos que pudiera demostrarse que el desarrollo privado imponía una carga a las instalaciones o recursos públicos, y la dedicación mitigar dicho impacto. Esto llegó a conocerse como el "nexo esencial" entre un interés estatal legítimo y la condición del permiso.
En Dolan v. City of Tigard , 512 US 374 (1994), el Tribunal evaluó más a fondo el grado de conexión requerida entre las condiciones del permiso y los impactos causados por un desarrollo. En ese caso, el dueño de un negocio buscó ampliar una tienda de suministros de plomería en una propiedad adyacente a una llanura aluvial y buscó pavimentar más espacios de estacionamiento para la tienda. La ciudad de Tigard, Oregón, condicionó el edificio a que el propietario creara una vía verde pública y construyera un carril bici en el terreno. El Ayuntamiento justificó las condiciones como necesarias para evitar inundaciones y congestiones de tráfico. La Corte Suprema dictaminó que el requisito de la ciudad sería una expropiación si la ciudad no demostraba que había una relación razonable entre la creación de la vía verde y el carril bici y el impacto del desarrollo. Además, tal exigencia tenía que ser aproximadamente proporcional al impacto. "Sin lugar a dudas, si la ciudad simplemente hubiera requerido que la peticionaria dedicara una franja de tierra a lo largo de Fanno Creek para uso público, en lugar de condicionar la concesión de su permiso para reconstruir su propiedad a dicha dedicación, se habría producido una expropiación", sostuvo el Tribunal. . "Dicho acceso público privaría al peticionario del derecho a excluir a otros, "uno de los derechos más esenciales del conjunto de derechos que comúnmente se caracterizan como propiedad". [11]
Los casos Nollan y Dolan habían sostenido anteriormente que las exacciones de permisos debían tener un nexo esencial y ser aproximadamente proporcionales a los impactos causados por el desarrollo permitido. Ambos casos involucraron la dedicación de terrenos: una servidumbre en Nollan y una servidumbre pública y un carril para bicicletas en Dolan . Quedó sin respuesta la cuestión de si una demanda exigible de dinero estaba sujeta a las pruebas de nexo y proporcionalidad. En Koontz contra St. Johns Water Management District , [12] el demandante solicitó permiso para construir un centro comercial de 3,7 acres en 14,9 acres de propiedad, gran parte de la cual eran humedales. El Distrito de Agua acordó otorgar el permiso siempre que Koontz dedique 11 acres y gaste dinero en arreglar el drenaje en una propiedad del distrito a varias millas de distancia. Koontz presentó la demanda, no por la dedicación del terreno sino por el requisito de gastar dinero en propiedades del distrito. La Corte Suprema de Florida sostuvo que las propiedades de Nollan y Dolan no se aplicaban porque implicaban exigencias de exacción de tierras, y no de dinero. La Corte Suprema revocó la decisión y encontró que los casos se referían a demandas de propiedad y que debido a que el dinero es una forma de propiedad, una exacción monetaria está sujeta a esas pruebas.
Una condición previa de una reclamación por expropiación regulatoria es que el reclamante debe obtener una decisión final de la entidad reguladora sobre qué usos se permitirán. Las decisiones de la Corte Suprema dejan claro que la mera afirmación de jurisdicción regulatoria por parte de un organismo gubernamental no constituye una toma regulatoria. Véase Hodel contra Virginia Surface Mining & Reclamation Assn. , 452 Estados Unidos 264, 293–297 (1981).
Las razones son obvias. El requisito de que una persona obtenga un permiso antes de dedicarse a un determinado uso de su propiedad no significa en sí mismo "tomar" la propiedad en ningún sentido: después de todo, la existencia misma de un sistema de permisos implica que se puede conceder el permiso, dejando al El propietario es libre de utilizar la propiedad como desee. Además, incluso si se deniega el permiso, puede haber otros usos viables disponibles para el propietario. Sólo cuando se deniega un permiso y el efecto de la denegación es impedir el uso "económicamente viable" de la tierra en cuestión, se puede decir que se ha producido una expropiación.
— Estados Unidos contra Riverside Bayview Homes, 474 US 121 (1985)
En Palazzolo , el Tribunal sostuvo que el caso estaba maduro porque Palazzolo había solicitado múltiples permisos y estaba claro qué se podía o no hacer con la propiedad.
La Corte Suprema de los Estados Unidos ha establecido una serie de pruebas según las cuales una regulación estatal constituye una expropiación per se . Se trata de invasión física (como en Loretto Teleprompter), negación de todos los usos económicamente viables de la propiedad privada (como en Lucas) o exigir a los propietarios que dediquen parte de su propiedad al gobierno sin una razón que lo justifique (como en Nollan, Dolan y Koontz). Por ejemplo, cuando el uso de la tierra propuesto por los propietarios resultará en un aumento significativo del tráfico, se les puede exigir que dediquen una franja de su tierra para mejorar una carretera adyacente.
Pero cuando una acción no entra en una categoría abordada por uno de estos criterios, la Corte se basa principalmente en una investigación ad hoc sobre los detalles de ese caso individual. Esta prueba se estableció en Penn Central v. Ciudad de Nueva York, que describió como factores más relevantes las expectativas respaldadas por la inversión de los propietarios, el impacto económico de la regulación y el carácter de la acción gubernamental. Este enfoque ha sido objeto de muchas críticas debido a su imprevisibilidad.
En Penn Central , la Corte Suprema dictaminó que la ley de expropiaciones no divide la propiedad en segmentos discretos. Por lo tanto, el interés de propiedad en cuestión durante un caso de toma es la parcela completa de tierra y no una porción discreta de ella. Esto dio lugar a la pregunta de cuál es el "denominador" de la fracción de propiedad; es decir, cuál es la propiedad mayor cuya parte está siendo sujeta a regulación confiscatoria, ya que la toma regulatoria de una parte de ella (el "numerador") no es compensable.
En Murr contra Wisconsin , 137 S. Ct. 1933 (2017), la Corte sostuvo que el denominador se evalúa mejor mediante una prueba de equilibrio de múltiples factores que incluye factores como "el tratamiento de la tierra, en particular cómo está delimitada o dividida, según la ley estatal y local", el " características físicas de la propiedad del propietario del terreno" y "el valor de la propiedad según la regulación impugnada".
La política subyacente a toda la regla de parcelas es que es "esencial para una interpretación de la cláusula de expropiación que deje espacio para la planificación pública y la regulación de los usos de la tierra". [13]
El desarrollo de la jurisprudencia sobre expropiaciones regulatorias se destaca por la contribución de los defensores del interés público tanto del campo conservacionista como del de defensa de los derechos de propiedad. Tanto las organizaciones que defienden los derechos de propiedad como muchas organizaciones orientadas a la conservación han presentado numerosos escritos amicus curiae en prácticamente todos los principales casos de expropiaciones regulatorias ante la Corte Suprema, así como en varios tribunales de apelación. Mientras que las organizaciones que defienden los derechos de propiedad generalmente abogan por una mayor protección de los derechos de propiedad y una compensación cuando esos derechos se ejercen, las entidades orientadas a la conservación argumentan que el gobierno no debe compensación cuando regula para promover la salud pública, la seguridad y los valores de conservación. [14]
Uno de los defensores más destacados de los derechos de propiedad ha sido la Pacific Legal Foundation , que representó a los propietarios de tierras en Nollan contra la Comisión Costera de California , Suitum contra la Autoridad de Planificación Regional de Tahoe , Palazzolo contra Rhode Island , Koontz contra St. Johns. Distrito de Gestión del Agua y Murr v. Wisconsin . Otra organización sin fines de lucro, Oregonians in Action , representó a la Sra. Dolan en su batalla con la ciudad de Tigard. Asimismo, Mountain States Legal Foundation representó al propietario del terreno en Brandt contra Estados Unidos , un caso en el que el gobierno federal había tomado un derecho de vía de ferrocarril.
En el otro lado del debate, el Estado de Hawái estuvo representado por el profesor de la Facultad de Derecho de Vermont, John Echeverría, en Lingle v. Chevron , y quien ha trabajado con la Sociedad Audubon y el Consejo de Derechos Comunitarios. [14]
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