La Comisión Costera de California ( CCC ) es una agencia estatal dentro de la Agencia de Recursos Naturales de California con control cuasi judicial de la tierra y el acceso público a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa del estado. Su misión, tal como se define en la Ley de Costas de California, es "proteger, conservar, restaurar y mejorar el medio ambiente de la costa de California". [3] [4]
La protección de los recursos costeros incluye el acceso público y la recreación costera, alojamiento para visitantes de menor costo, protección del hábitat terrestre y marino, recursos visuales y regulación de tierras agrícolas, pesquerías comerciales e infraestructura industrial. Al regular el uso de la tierra dentro de una zona costera definida que se extiende tierra adentro desde 3000 pies (910 m) hasta 5 millas (8,0 km), tiene la autoridad para controlar la construcción de cualquier tipo, incluidos edificios, viviendas, carreteras, así como incendios y estructuras de reducción de la erosión y puede imponer multas por construcciones no aprobadas. Se la ha llamado la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos debido a su competencia sobre vastos activos ambientales y bienes inmuebles extremadamente valiosos.
Los críticos dicen que la CCC ha excedido su misión, además de exacerbar la escasez de viviendas en California al limitar la oferta de viviendas en algunas de las áreas más prósperas del estado, [5] y dañar el medio ambiente al defender la infraestructura de estacionamiento y hundir el denso desarrollo de viviendas, mientras que los defensores dicen que la Comisión ha protegido espacios abiertos, vistas, hábitats, especies en peligro de extinción y acceso público costero.
La comisión está compuesta por 12 miembros votantes, 6 elegidos entre el público en general y 6 funcionarios electos designados. [6] Estar en la comisión puede conllevar responsabilidades altamente politizadas. [7] Los 12 comisionados designados controlan la zonificación , obligan a realizar modificaciones en la propiedad, imponen multas, otorgan aprobaciones o vetos de construcción y exigen vías públicas en propiedad privada. [8] [3]
Aparte de los comisionados designados se encuentra el personal empleado de la comisión, que asciende a unas 164 personas durante 2021-22. [9]
Jonathan Zasloff, profesor de derecho de la Universidad de California en Los Ángeles, afirmó que "la comisión es la autoridad de uso de tierras más poderosa de los Estados Unidos dados los altos valores de su jurisdicción y sus elevados activos ambientales". y que, debido a que sus miembros son nombrados por el gobernador y los líderes del Senado y la Asamblea estatales (que generalmente han sido demócratas), "la comisión refleja un electorado que es importante para los demócratas". [8]
Las actividades de desarrollo están ampliamente definidas por la Ley de Costas para incluir (entre otras) la construcción de edificios, divisiones de tierras y actividades que cambian la intensidad del uso de la tierra o el acceso público a las aguas costeras . El desarrollo generalmente requiere un Permiso de Desarrollo Costero de la Comisión Costera o del gobierno local si dicho desarrollo ocurriría dentro de la Zona Costera. [10] La zona costera está específicamente definida por ley como un área que se extiende desde el límite de jurisdicción del Estado hacia el mar y hacia el interior por una distancia desde la línea media de marea alta de entre un par de cientos de pies en áreas urbanas, hasta cinco kilómetros en zonas rurales. [3]
La autoridad estatal controla la construcción a lo largo de los 1.800 kilómetros (1.100 millas) de costa del estado. [7] Una de las disposiciones aprobadas bajo la Ley Costera de California de 1976 prohíbe específicamente que la Ruta Estatal 1 se amplíe más allá de un carril en cada dirección dentro de áreas rurales dentro de la Zona Costera. [11] La Comisión Costera también tenía el poder de bloquear una propuesta de extensión sur de la Ruta Estatal 241 a la Interestatal 5 en la Playa Estatal de San Onofre en el Condado de San Diego . [12]
La Comisión Costera tiene la capacidad de anular a los representantes electos locales y también ha adquirido la capacidad de multar a ciudadanos privados. [13] [14] La agencia ha buscado el cumplimiento a través de los tribunales, ya que originalmente no tenía el poder de imponer multas por su cuenta a los presuntos infractores. Un proyecto de ley en la legislatura de California para otorgar a la comisión un amplio poder para imponer multas fue rechazado en septiembre de 2013. [15] Sin embargo, la legislación adjunta al presupuesto estatal en el verano de 2014 [16] finalmente otorgó la autoridad para imponer multas a los infractores de las leyes. acceso público que podría aplicarse a aproximadamente un tercio de los más de 2.000 casos de aplicación de la ley sin resolver. [17] [18] Las primeras multas notables se emitieron en diciembre de 2016 contra los propietarios de Malibu, el Dr. Warren M. Lent y su esposa, por 4,2 millones de dólares, y contra Simon y Daniel Mani, propietarios del Malibu Beach Inn, que llegaron a un acuerdo amistoso para $925.000. La diferencia en la severidad de las multas se atribuyó a la naturaleza "atroz" del caso Lent. [19]
Un "programa costero local" es el nombre oficial de un plan de zonificación controlado por la comisión pero administrado por una agencia local. La comisión puede retomar el control granular de cualquier proyecto si se apela. [10] Una apelación tardará aproximadamente entre 6 y 8 meses en promedio para llegar a una decisión final y puede llevar más tiempo resolver apelaciones más complicadas. [20]
La comisión es la agencia principal que emite permisos de desarrollo costero. Sin embargo, una vez que una agencia local (un condado, ciudad o puerto) tiene un Programa Costero Local (LCP) que ha sido certificado por la comisión, esa agencia asume la responsabilidad de emitir Permisos de Desarrollo Costero. Para áreas con LCP certificados, la Comisión no emite permisos de desarrollo costero (excepto en ciertas áreas donde la Comisión conserva jurisdicción, es decir, tierras de fideicomiso público) y, en cambio, es responsable de revisar las enmiendas al LCP de una agencia local o revisar los permisos de desarrollo costero emitidos. por agencias locales que han sido apeladas ante la comisión. [10]
Un Programa Costero Local se compone de un Plan de Uso de la Tierra (LUP) y un Plan de Implementación (IP). Un Plan de Uso de la Tierra detalla los Usos de la Tierra que están permitidos en cada parte del área del gobierno local y especifica las políticas generales que se aplican a cada uso de la tierra. El LUP puede ser parte del plan general de un gobierno local. El Plan de Implementación es responsable de implementar las políticas contenidas en la LUP. El IP generalmente forma parte del código de zonificación de la ciudad. [21]
El Programa Costero Local (LCP) para una entrada en ruinas al Puerto de las Islas del Canal en Oxnard está designado para usos comerciales que atienden a los visitantes y usos relacionados con el puerto que apoyan la pesca y la navegación recreativa. El condado es propietario y administra el puerto y quería modificar el LCP para permitir un desarrollo de uso mixto con hasta 400 apartamentos, ya que el desarrollador seleccionado dijo que el proyecto solo era factible con las viviendas. En 2020, la comisión se negó a anular la denegación de cambios en el uso de la tierra por parte de la ciudad de Oxnard, ya que solo está destinado a usarse en casos excepcionales cuando un gobierno local se interpone en el camino del desarrollo de un proyecto de obras públicas que satisfacer las necesidades públicas regionales. [22]
La Comisión recomendó que las ciudades implementen filosofías de retiro gestionado que permitan a los océanos erosionar naturalmente los desarrollos, nutriendo así las playas con arena recuperada hecha de propiedades anteriores desintegradas. [23] [24] [25]
En 2019, después de que la Comisión permitió la construcción de un nuevo malecón para proteger los apartamentos construidos en 1972, pero negó un permiso para las casas adosadas construidas en 1984, los propietarios de las casas adosadas de 1984 demandaron. [26] La Comisión razonó que la Ley de Costas establece que la Comisión "expedirá" permisos para blindaje costero diseñado para proteger "estructuras existentes", que la Comisión interpretó como existentes en el momento de la aprobación de la Ley de Costas de 1977. [ 26] En 2023, el juez falló a favor de los demandantes, afirmando que la posición de la Comisión era una interpretación “errónea e irrazonable” de la ley. [26]
La Comisión apeló el fallo y los observadores han afirmado que el resultado final de este litigio tendrá consecuencias de gran alcance en el futuro de la costa de California. [26] Actualmente, el 14% de toda la costa de California y el 38% de las playas del sur de California están protegidas con diques. [26] Una propuesta para remediar esta situación y permitir el retiro administrado fue un proyecto de ley que habría creado un fondo estatal utilizado para comprar propiedades amenazadas a los propietarios y luego alquilarlas nuevamente al residente para que viva en ellas hasta que ya no sea seguro hacerlo. . [26]
La Comisión Costera de California se estableció en 1972 por iniciativa de los votantes a través de la Proposición 20. [10] Esto fue parcialmente en respuesta a la controversia en torno al desarrollo de Sea Ranch , una comunidad costera planificada en el condado de Sonoma . El arquitecto y promotor de Sea Ranch, Al Boeke , imaginó una comunidad que preservaría la belleza natural de la zona. [27] [28] Pero el plan para Sea Ranch finalmente creció hasta abarcar 10 millas (16 km) de la costa del condado de Sonoma que se habrían reservado para uso privado. Este y otros proyectos costeros similares llevaron a los opositores a formar grupos de activistas. Sus esfuerzos eventualmente llevaron a incluir la Proposición 20 en la boleta electoral. [27]
La Proposición 20 otorgó a la Comisión Costera autoridad para otorgar permisos por cuatro años. La Ley de Costas de California de 1976 amplió la autoridad de la Comisión Costera indefinidamente. [29] Jerry Brown , en su primer mandato como gobernador, promulgó la Ley de Costas de California, pero dos años más tarde, se sintió frustrado con la comisión y los llamó "matones burocráticos". [30] Peter M. Douglas ayudó a redactar la ley además de la propuesta 20 y posteriormente fue empleado como Director Ejecutivo de la Comisión Costera durante 26 años. [31] En 2011, los comisionados eligieron a Charles Lester como reemplazo de Douglas, pero luego lo despidieron en 2016. [32]
Con una inflación del 164 por ciento, el financiamiento total de la comisión disminuyó un 26 por ciento, de $22,1 millones en 1980 ($13,5 millones en dólares actuales) a $16,3 millones en 2010. [33] El personal de tiempo completo de la comisión cayó de 212 en 1980 a 125 en 2010. [34] Hay 16 empleados de la Comisión trabajando en la función de aplicación de la ley para investigar violaciones a lo largo de las 1.100 millas (1.800 km) de costa. El presupuesto total de la comisión para el año fiscal 2019-2020 fue de $32,086,000 [35] La compensación total del director ejecutivo de la comisión, John L. Ainsworth, fue de $254,000 en 2019, la de Charles F. Lester fue de $177,000 en 2015 y la de Peter M. Douglas fue de $213,000 en 2011. [ 36 ] Incluyendo el presupuesto propuesto para el año fiscal 2021-22, los gastos acumulados de la Comisión desde 2007 superan los $348 millones. [37]
La Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó en el caso de 1987 Nollan contra la Comisión Costera de California que un requisito por parte de la agencia constituía una expropiación que violaba las Enmiendas Quinta y Decimocuarta. La Comisión Costera había requerido que se dedicara una servidumbre pública lateral a lo largo del lote frente a la playa de los Nollans para facilitar el acceso peatonal a las playas públicas como condición para la aprobación de un permiso para demoler un bungalow existente y reemplazarlo con una casa de tres dormitorios. La Comisión de Costas había afirmado que la condición de servidumbre pública se impuso para promover el interés legítimo del Estado de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la construcción de la casa más grande. El tribunal, en una decisión estrecha, dictaminó que debe existir un "nexo esencial" entre el interés legítimo del Estado y la condición del permiso impuesta por el gobierno; de lo contrario, la restricción de construcción "no es una regulación válida del uso de la tierra sino una completa plan de extorsión." [38]
La comisión ganó su intento de exigir un permiso para la actividad en una cantera farmacéutica de piedra caliza propiedad de Granite Rock Company de Watsonville, California , en el caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos California Coastal Comm'n v. Granite Rock Co. Permiso aprobado por el Servicio Forestal de Granite Rock. para excavar piedra caliza farmacéutica expiró cuando se decidió el caso. [39]
Los críticos de la autoridad de la comisión dicen que ha excedido su misión, violado los derechos constitucionales de propiedad de los ciudadanos y empeorado la escasez de viviendas en California al limitar la oferta de viviendas. [40] [41] [42] Defensores como la ex miembro Mary Shallenberger dicen que la comisión ha protegido los espacios abiertos, las vistas, los hábitats y el acceso costero y debería tener autoridad para controlar la vivienda en mayor medida. [43]
Jeff Jennings, alcalde de Malibú, comentó: "La comisión básicamente nos dice qué hacer, y se espera que lo hagamos. Y en muchos casos eso se extiende hasta los detalles más pequeños imaginables, como de qué color pintan sus casas, de qué tipo de bombillas que puedes usar en ciertos lugares". [8]
La agencia tiene la tarea de proteger los recursos costeros, incluido el acceso público y la recreación costera, alojamiento para visitantes de menor costo, protección del hábitat terrestre y marino , recursos visuales, alteración de la forma del relieve, tierras agrícolas , pesquerías comerciales , usos industriales, calidad del agua, petróleo y gas en alta mar. desarrollo, transporte, diseño de desarrollo, plantas de energía, puertos y obras públicas. [44] [10] Las responsabilidades de la comisión se describen en la Ley de Costas de California, especialmente las políticas del Capítulo 3. [45] La agencia ha buscado el cumplimiento a través de los tribunales, ya que originalmente no tenía el poder de imponer multas por sí sola a los presuntos infractores. En septiembre de 2013 fue rechazado un proyecto de ley en la legislatura de California para otorgar a la comisión un amplio poder para imponer multas. [46] Sin embargo, la legislación adjunta al presupuesto estatal en el verano de 2014 [47] finalmente otorgó la autoridad para imponer multas a los infractores de acceso público que podría aplicarse a aproximadamente un tercio de los más de 2.000 casos de aplicación de la ley sin resolver. [17] [48] Las primeras multas notables se emitieron en diciembre de 2016 contra los propietarios de Malibu, el Dr. Warren M. Lent y su esposa, por 4,2 millones de dólares, y contra Simon y Daniel Mani, propietarios del Malibu Beach Inn, que llegaron a un acuerdo amistoso. por 925.000 dólares. La diferencia en la severidad de las multas se atribuyó a la naturaleza "atroz" del caso Lent. [49]
Según la comisión, la Ley de Costas de California exige que "el alojamiento para pasar la noche en la zona costera esté disponible a distintos precios". Al permitir nuevos hoteles, generalmente intentan exigir que el 25% de las reservas en hoteles caros se ofrezcan a tarifas más bajas o, en el caso de un desarrollador que está agregando un pequeño hotel estilo boutique a una propiedad de playa, se les exigirá (en 2021) para pagar $150,000 a un fondo que ayudará a proporcionar alojamiento de menor costo en la región. [50]
En 2019, la comisión multó a un constructor de hoteles con 15,5 millones de dólares después de que "reemplazó dos de los únicos moteles de bajo costo en Santa Mónica por un hotel boutique de lujo, sin permiso", dijo la comisión en un comunicado. "Nosotros, como agencia, tenemos el mandato de fomentar el acceso público a la costa de California y eso significa hacer todo lo posible para garantizar que la gente realmente pueda permitirse el lujo de quedarse allí", dijo Dayna Bochco, que preside la comisión. [51]
En 2022, la comisión obligó a San Diego a exigir estacionamiento fuera de la vía pública para unidades de vivienda accesorias dentro de la zona costera con el fin de reducir la demanda potencial de estacionamiento público cerca de las playas, de modo que los no residentes puedan encontrar estacionamiento conveniente en la playa. [52] [53]
En 2023, la comisión exigió que los restaurantes en la playa de San Diego reemplazaran cualquier espacio de estacionamiento en la calle "perdido" por estructuras permanentes de comedor al aire libre (el programa de comedor al aire libre “Spaces as Places” de San Diego) que se había vuelto extremadamente popular después de implementarse por primera vez de manera temporal. durante la pandemia de COVID con otros espacios de estacionamiento a no más de 1,200 pies de distancia. [54]
En 2018, un caso de alto perfil se resolvió sin litigio: en la boda del multimillonario tecnológico Sean Parker en 2013 en Big Sur , donde se instaló una extensa puesta en escena en un área ecológicamente sensible sin el permiso adecuado, Parker cooperó con la Comisión y creó una aplicación móvil. llamado YourCoast para ayudar a los visitantes a descubrir 1500 puntos de acceso a las playas, así como a informar infracciones. También pagó 2,5 millones de dólares en multas a pesar de que el dueño de la propiedad tenía la culpa y había cerrado ilegalmente el área al público durante seis años. [55] [56]
Se ordenó al hotel Ritz-Carlton en Half Moon Bay pagar $1,6 millones en multas por no brindar acceso público a sus playas cercanas en 2019. Los autos de los huéspedes del hotel y los golfistas serían estacionados en espacios públicos por los valet o el acceso público simplemente se bloquearía. negado a esos espacios. [57]
En 2020, la comisión multó a 33 residentes de Newport Beach con un total de 1,7 millones de dólares porque sus jardines invadieron la playa y exigió que la playa volviera a su estado natural. [58]
En 2019, durante el proceso de sustitución de postes eléctricos de madera por postes de acero para reducir el riesgo de incendios forestales , el Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) niveló los caminos contra incendios y creó nuevos caminos en áreas de hábitat ambientalmente sensibles en el Parque Estatal Topanga, que destruyeron casi 200 puso en peligro las plantas de arveja de Braunton en 9 acres (3,6 ha) (10% de esas plantas en el área). La ciudad acordó que su empresa de servicios públicos pagará la multa de la comisión de $1,9 millones y seguirá la orden de restauración que requiere que LADWP solicite un permiso de desarrollo costero para completar el proyecto y restaurar 9 acres (3,6 ha) de hábitat dentro de la zona costera y un 17 acres (6,9 ha) adicionales fuera de la zona. [59] [60]
En la década de 1980, la comisión denegó la petición de la familia Remmenga de construir una casa a 1,6 km de la playa en Hollister Ranch a menos que se permitiera el acceso al público a través de su propiedad. Alternativamente, a los Remmenga se les dio la opción de pagar la comisión $5,000 que, según se decía, ayudaría a financiar caminos públicos a la playa. Los Tribunales de Apelaciones de California sostuvieron que "incluso si un proyecto individual no crea una necesidad inmediata de un acceso de compensación, se le puede exigir uno si su efecto, junto con el impacto acumulativo de proyectos similares, crearía o aumentaría en el futuro la necesidad". para un sistema de tales accesos de compensación." [41] [61] [62]
Jeff Peck y su socio comercial, Steve Barber, compraron una gran propiedad en Half Moon Bay por 3 millones de dólares en 1999. Peck tenía la intención de construir casas donde su hija autista de 17 años , Elizabeth, pudiera vivir de forma independiente entre amigos después de su muerte. [63] Propuso construir 225.000 pies cuadrados (20.900 m 2 ) de espacio para oficinas en la propiedad para ayudar a financiar viviendas que también se construirían para albergar a 50 personas discapacitadas. La Junta de Supervisores del Condado de San Mateo aprobó por unanimidad el proyecto en 2011.
En 2012, los comisionados estuvieron de acuerdo con las apelaciones presentadas contra el proyecto, diciendo que la propuesta tendría un impacto demasiado grande en los servicios públicos, el medio ambiente y el tráfico. Luego, Peck presentó una demanda civil contra la comisión y una queja ante el Departamento de Vivienda y Empleo Justo del estado alegando que la acción de la comisión discriminaba a las personas con discapacidades del desarrollo. [64] Los partidarios del desarrollo dijeron que la Comisión Costera nunca había aprobado ninguna vivienda asequible para discapacitados en los 40 años de historia de la organización. Esa acusación se basó en una búsqueda superficial en la base de datos y no prueba nada, dijo Charles Lester, director ejecutivo de la comisión en 2012. [65]
En 2008, la comisión rechazó una propuesta para una autopista a través del Parque Estatal San Onofre en el condado de San Diego. La decisión fue confirmada por el Departamento de Comercio de Estados Unidos para esta ruta alternativa a la congestionada Interestatal 5 , la principal arteria norte-sur del sur de California. [13] Al aceptar poner fin a las demandas presentadas por el estado de California, la Comisión de Parques y Recreación de California, la Comisión de Patrimonio Nativo Americano y la Coalición Save San Onofre, los funcionarios de autopistas de peaje del Condado de Orange retiraron su aprobación en 2016 y acordaron en un acuerdo legal preservar la playa estatal de San Onofre. [66]
Alrededor de 60 casas con vista al mar en Dana Point se encuentran en condiciones precarias sobre un acantilado propenso a deslizamientos de tierra. Desde 2012, el condado de Orange ha presentado dos peticiones a la comisión para reemplazar las rocas debajo del acantilado a lo largo de la playa en un "revestimiento", una combinación de rocas respaldadas por una barrera de concreto con un camino en la parte superior. La comisión ha rechazado las peticiones debido a la pérdida anticipada de arena de la playa y porque el condado asumiría el costo, no los propietarios. La responsabilidad del condado de mantener el acantilado proviene de un acuerdo legal que data de los primeros días del desarrollo. Se estimó que el costo del condado para la nueva estructura sería de $10 millones para la construcción y otros $15 millones en tarifas de mitigación que se pagarían al estado. [67]
En 2014, la comisión apeló un proyecto de San Diego de la Marina de los Estados Unidos debido a sus impactos ambientales. La Marina había otorgado un contrato de arrendamiento de 99 años a un desarrollador para construir un desarrollo de usos múltiples que incluía un cuartel general regional de la Marina de 373.000 pies cuadrados (34.700 m 2 ) sin costo para el público para reemplazar los edificios que databan de la década de 1920. El Congreso de Estados Unidos había autorizado el plan de reutilización en 1987 y las agencias locales aprobaron un plan maestro en los años 1990. [68] Los críticos del desarrollo argumentaron que el edificio de la Marina debería construirse en un sitio más seguro en una base local y que la propiedad del centro debería desarrollarse como un parque para un uso más cívico, mientras que los partidarios del plan dijeron que el desarrollo significará más desarrollo económico. y razones adicionales para que los visitantes vayan al paseo marítimo. [68] La oposición legal de la comisión al proyecto comenzó bajo la dirección del Director Ejecutivo Peter M. Douglas . [69]
En 2014, la familia McCarthy solicitó permiso para construir una casa en su propiedad en el condado de San Luis Obispo . La comisión primero negó el permiso y les dijo a los McCarthy que reubicaran un camino que atravesaba la propiedad de la familia. Cuando la familia ofreció una ruta para reubicar el sendero y se ofreció a pagar el trabajo, la comisión rechazó su petición debido a los impactos que incluían "menores vistas para los excursionistas" e impactos significativos al medio ambiente. El condado de San Luis Obispo otorgó un permiso a los McCarthy, pero la comisión lo vetó en 2021. [70]
En 2016, la comisión negó una controvertida propuesta para la construcción de 895 casas, un hotel y tiendas en un campo petrolero del condado de Orange con vista al Océano Pacífico. Los Angeles Times dijo que la negativa era una expresión de frustración con las propuestas del personal y los desarrolladores en competencia. El sitio había sido perturbado por casi 70 años de producción de petróleo, pero seguía siendo un refugio ecológico crucial para plantas y animales. [71]
En 2020, la comisión retrasó la construcción de un edificio de oficinas de dos pisos en Newport Beach y un garaje con espacio para dos inquilinos porque los vecinos se opusieron al efecto potencial del proyecto en el tráfico, el ruido, la luz y las vistas. [72] [ ¿dónde? ]
En 2020, la comisión requirió la eliminación de sótanos para casas planificadas en Monterey porque no había forma de estar completamente seguro de que no había artefactos en los sitios en un área arqueológicamente sensible, revirtiendo la aprobación dividida de los proyectos por parte de la Junta de Supervisores del Condado de Monterey. . [73]
En 2020 y 2021, los planificadores de la ciudad de Santa Cruz abogaron por proyectos de vivienda que incluían 175 apartamentos que se construirían en el centro junto a la estación principal de autobuses de Santa Cruz. La comisión se opuso al proyecto del centro de la ciudad debido a que el plan no se ajustaba suficientemente a las especificaciones de altura y densidad. El supervisor de distrito de la Comisión, Ryan Maroney, dijo que la masa y la escala de un edificio afectarían los "recursos costeros" de las vistas, el carácter de la comunidad y la estética. [74] [75] [76] [77]
En 2023, la comisión presionó contra las propuestas legislativas del estado de California que facilitarían la construcción de viviendas en áreas bajo el mandato de la CCC. Según las propuestas legislativas, las viviendas que cumplan con las normas de zonificación y las leyes de protección ambiental se acelerarían en áreas del estado que no hayan cumplido sus objetivos de vivienda establecidos por el estado. Al eximir a estos desarrollos de viviendas de largas audiencias públicas y desafíos legales ambientales, las propuestas efectivamente eliminarían a la CCC del proceso de obtención de permisos de vivienda. [78]
La CCC retrasó la aprobación de 141 unidades de viviendas asequibles en Venice Beach en 2022. [79] El proyecto de viviendas asequibles había estado en proceso desde 2022. [79] Para 2023, la CCC aún no había aprobado el desarrollo. [80]
En 2024, la CCC contrató cabilderos para rechazar las propuestas legislativas de California para facilitar la construcción de viviendas en el estado. [81]
En 2005, la comisión encontró que la casa de 930 m2 (10,000 pies cuadrados ) propuesta por Dennis Schneider en San Luis Obispo era inconsistente con la Ley de Costas de California. La comisión dictaminó que Schneider aún podía construir una nueva casa, pero con 15 condiciones, entre ellas: su casa debe reducirse a 5000 pies cuadrados (460 m 2 ), la casa debe trasladarse 300 pies (91 m) tierra adentro y su granero no puede construirse porque 41 acres (17 ha) son demasiado pequeños para criar ganado. Varias de las condiciones tenían como objetivo preservar el carácter de la vista que un navegante tendría de la costa desde alta mar. Mientras que el director ejecutivo de la comisión, Peter M. Douglas , dijo que "la visión de las áreas de pastoreo desde el mar hasta la tierra sin que intervengan estructuras humanas es muy importante", el Tribunal de Apelaciones del Segundo Distrito de California falló en una opinión unánime en 2006: "Creemos que es No es razonable suponer que la Legislatura alguna vez haya tratado de proteger las vistas de la costa de los navegantes ocasionales a expensas de un terrateniente costero". [82] [83] [84]
En 2008, los estudios mostraron que las aves marinas en las rocas costeras abandonaron sus nidos después de las celebraciones de los fuegos artificiales del 4 de julio en Gualala . El director ejecutivo de la comisión, Peter Douglas, dijo que el organizador de los fuegos artificiales, el Comité de Festivales de Gualala, simplemente se negó a trabajar con la comisión. La comisión envió una orden de cese y desistimiento prohibiendo los fuegos artificiales, y un juez de Ukiah rechazó una solicitud para retrasar el fallo de la comisión. Douglas explicó: "Nuestro trabajo según la ley costera es proteger los recursos marinos, y eso es lo que se ve afectado aquí. No participamos en el 95 por ciento de los fuegos artificiales a lo largo de la costa porque la mayoría de ellos no tienen estos impactos". [85] [86] [87]
Desde 2008, la comisión, el gobierno del estado de California y Vinod Khosla han entablado un litigio sobre la reapertura de un camino público a través de la propiedad de Khosla hasta Martin's Beach . Khosla se ofreció a vender una parte de su propiedad para crear un camino por 30 millones de dólares. [88] [89] [90]
En 2015, la comisión aprobó un proyecto de construcción para SeaWorld San Diego para construir un tanque más grande para sus orcas, incluyendo la condición de que no deben criar ballenas en cautiverio para llenarlos. [91] [92]
En 2020, una investigación de la comisión encontró a la ciudad de Long Beach culpable de podar palmeras que contenían más de un nido de garza . Un pájaro joven, que luego murió, fue encontrado en el suelo cerca del trabajo de los arbolistas. Las sanciones propuestas incluyen plantar árboles, más supervisión de la poda de árboles y multas. [93]
En gran parte de la costa, la comisión tiene que aprobar planes de zonificación y crecimiento de la ciudad. En barrios especialmente cercanos al agua, los enemigos de los desarrollos propuestos pueden apelar directamente a la comisión. ... Pero para muchos desarrolladores, incluidos aquellos que construyen unidades con escritura restringida para residentes de bajos ingresos, la posibilidad de años de retraso sin un resultado seguro ha creado un "efecto paralizador", dijo Jeannette Temple, consultora de uso de suelo de San Diego. . "Si eres un promotor de viviendas asequibles, ya estás operando en los márgenes, por lo que la mayoría de las veces mis clientes, y la gente que mis clientes conocen, ni siquiera miran en la zona costera", dijo. "En mi opinión, es sólo otro tipo de línea roja".
La leyenda de los Padres de San Diego, Trevor Hoffman, estuvo entre docenas de propietarios de viviendas de Del Mar que se pronunciaron en contra del plan de 'retirada gestionada' de la Comisión Costera de California.
El edificio de apartamentos de 4 unidades en 2 Mirada Road, ubicado precariamente frente al mar, fue construido en 1972, por lo que obtuvo un permiso para el malecón. Las casas adosadas se construyeron en 1984, por lo que no fue así. En un fallo contundente, el juez dijo que la comisión estaba equivocada. "La posición del demandado es que la Ley de Costas debe interpretarse de manera que todas las casas y edificios costeros construidos después de 1976, si corren peligro por la erosión, deben poder caer al mar y ser destruidos", escribió Weiner, calificando esa posición como " interpretación errónea e irrazonable" de la ley estatal. En septiembre, la comisión apeló.
La Ley de Costas de California, según el informe del personal de la CCC, ha exigido en el pasado que los hoteles nuevos, normalmente de alta gama, garanticen que el 25% de las reservas se ofrezcan a tarifas más bajas, de modo que " El alojamiento para pasar la noche en la zona costera está disponible a diferentes precios". "El desarrollo propuesto es un pequeño hotel boutique y, debido a limitaciones económicas", dice el informe del personal, "el solicitante no puede proporcionar habitaciones de menor costo en el lugar". En cambio, los desarrolladores pagarán una tarifa de $150,000 que, según el informe del personal, irá a una cuenta que devenga intereses que la Conservación Costera del Estado de California utilizará para proporcionar alojamiento nocturno a menor costo, desde habitaciones de hotel hasta campamentos, en Hermosa Beach. o en otros lugares a lo largo de la costa del condado de Los Ángeles.
Sin embargo, se podría argumentar razonablemente que las regulaciones de zonificación excluyentes, como los onerosos requisitos de estacionamiento, hacen más para restringir el acceso a la costa de California que cualquier falta de estacionamiento. Por supuesto, también está el hecho comprobado de que el estacionamiento induce las Millas Recorridas por Vehículos (VMT) y aumenta las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI). Debido a que el transporte es la principal fuente de emisiones de GEI en los Estados Unidos, los requisitos de estacionamiento como los impuestos en San Diego por la Comisión Costera de California también presentan un riesgo existencial para la costa de California, a través del aumento del nivel del mar, la extinción de especies y otros efectos negativos. externalidades creadas por el cambio climático.
Parker, expresidente de Facebook, también pagó 2,5 millones de dólares en multas, lo que ayudó a financiar rutas de senderismo, excursiones y otros esfuerzos para aumentar el acceso público a la popular zona turística. Fue un raro caso de violación costera de alto perfil que se resolvió con cooperación en lugar de una lucha legal.
La aplicación marca una convergencia inusual entre dos culturas distintas de California: reguladores ambientales estrictos y tipos tecnológicos que rompen las reglas. También es un caso poco común de violación costera de alto perfil que se resuelve con cooperación en lugar de una lucha legal.
Los propietarios de viviendas frente a la playa en Peninsula Point, en el extremo este de la Península de Balboa, habían acordado anteriormente pagar las multas en espera de la aprobación de la comisión. Las multas individuales oscilan entre $6,300 y $134,000 por casa, mientras que la ciudad ha acordado gastar un estimado de $545,000 para restaurar el tramo de playa a su estado natural.
Ese daño se extendió por una amplia zona y afectó a 200 de las aproximadamente 2.000 plantas de milkvetch en toda el área, según Logan Tillema, analista de cumplimiento de la Comisión Costera.
