Un terreno baldío es un terreno previamente desarrollado que ha sido abandonado o subutilizado, [1] y que puede acarrear contaminación , o un riesgo de contaminación, por el uso industrial . [2] La definición específica de terreno baldío varía y es decidida por los responsables de las políticas y los desarrolladores de tierras en diferentes países. [3] [4] La principal diferencia en las definiciones de si un terreno se considera un terreno baldío o no depende de la presencia o ausencia de contaminación. [3] [5] En general, un terreno baldío es un sitio previamente desarrollado para fines industriales o comerciales y, por lo tanto, requiere un mayor desarrollo antes de su reutilización. [3] [6]
Entre los ejemplos de zonas industriales abandonadas se incluyen fábricas abandonadas , establecimientos de limpieza en seco y gasolineras . [7] [4] Los contaminantes típicos incluyen derrames de hidrocarburos , disolventes y pesticidas , amianto y metales pesados como el plomo . [8] [9]
Muchos terrenos industriales contaminados permanecen sin uso porque los costos de limpieza pueden ser mayores que el valor del terreno luego de la remodelación . Los desechos subterráneos previamente desconocidos pueden aumentar el costo de estudio y limpieza. [10] Dependiendo de los contaminantes y daños presentes, la reutilización y eliminación adaptativa de un terreno industrial contaminado puede requerir técnicas avanzadas y especializadas de análisis de evaluación. [10]
El Gobierno Federal de Canadá define las zonas industriales abandonadas como "propiedades comerciales o industriales abandonadas, ociosas o subutilizadas [normalmente ubicadas en zonas urbanas] donde acciones pasadas han causado contaminación ambiental, pero que todavía tienen potencial para la reurbanización u otras oportunidades económicas". [11]
La Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos (EPA) definió un terreno baldío como una propiedad cuya expansión, renovación o reutilización puede verse complicada por la presencia o la posible presencia de una sustancia peligrosa, un contaminante o un contaminante. [12] Esto concuerda bien con una definición general disponible del término, que se extiende a "propiedad industrial o comercial". [2]
El término "brownfield" se empezó a utilizar el 28 de junio de 1992, en una audiencia de campo del Congreso de los Estados Unidos organizada por la Coalición del Congreso del Noreste Medio Oeste. También en 1992, la Comisión de Planificación del Condado de Cuyahoga, Ohio , convocó el primer análisis detallado de políticas sobre el tema . La EPA seleccionó al Condado de Cuyahoga como su primer proyecto piloto de "brownfield" en septiembre de 1993. [13] El término se aplica de manera más general a terrenos previamente utilizados o a secciones de instalaciones industriales o comerciales que se van a modernizar. [14]
En 2002, el presidente George W. Bush firmó la Ley de Alivio de Responsabilidad de Pequeñas Empresas y Revitalización de Áreas Industriales Abandonadas (la "Ley de Áreas Industriales Abandonadas"), que otorga subvenciones y herramientas a los gobiernos locales para la evaluación, limpieza y revitalización de áreas industriales abandonadas, así como una experiencia única en gestión técnica y de programas, y conocimientos sobre salud pública y ambiental para comunidades industriales abandonadas. La motivación para esta ley fue el éxito del programa de áreas industriales abandonadas de la EPA, que comenzó en la década de 1990 en respuesta a varios casos judiciales que hicieron que los prestamistas desestimaran las propiedades contaminadas por temor a la responsabilidad en virtud del Superfondo. A partir de septiembre de 2023, la EPA estima que el programa de áreas industriales abandonadas de la EPA ha dado como resultado 134,414 acres de tierra preparada para su reutilización. [15]
Los terrenos abandonados son propiedades que sus propietarios no están dispuestos a transferir ni a darles un uso productivo. [16]
El estatus de zona industrial abandonada es una designación legal que impone restricciones, condiciones o incentivos a la reurbanización y el uso del sitio. [17]
En el Reino Unido, los terrenos industriales abandonados y los terrenos previamente desarrollados (PDL) tienen la misma definición en el Marco de Política de Planificación Nacional (NPPF). [1] [18] El gobierno del Reino Unido se refiere a ambos como: "Terrenos que están o estuvieron ocupados por una estructura permanente, incluyendo el perímetro del terreno desarrollado (aunque no debe asumirse que todo el perímetro debe desarrollarse) y cualquier infraestructura superficial fija asociada". [18] [19]
Se excluyen los terrenos que: "están o han estado ocupados por edificios agrícolas o forestales; se han desarrollado para la extracción de minerales o la eliminación de desechos mediante vertederos donde se han tomado disposiciones para la restauración a través de procedimientos de control del desarrollo; terrenos en áreas edificadas como jardines residenciales privados, parques, áreas de recreación y parcelas; y terrenos que fueron desarrollados previamente pero donde los restos de la estructura permanente o la estructura de superficie fija se han mezclado con el paisaje en el proceso del tiempo". [18] [19]
Por lo general, los sitios industriales abandonados existen en la sección industrial de una ciudad o pueblo, en lugares con fábricas o edificios comerciales abandonados, u otras operaciones anteriormente contaminantes como acerías , refinerías o vertederos . [20]
También se pueden encontrar pequeñas zonas industriales abandonadas en barrios residenciales antiguos, como por ejemplo establecimientos de limpieza en seco o gasolineras que producían altos niveles de contaminantes del subsuelo.
Los contaminantes típicos que se encuentran en terrenos contaminados incluyen derrames de hidrocarburos , solventes , pesticidas , metales pesados como plomo (por ejemplo, pinturas), estaños de tributilo y asbesto . [20] Los mapas antiguos pueden ayudar a identificar áreas que se deben analizar.
El principal problema que enfrentan todas las naciones que intentan atraer y mantener nuevos usos para los sitios industriales abandonados es la globalización de la industria. [ cita requerida ] Esto afecta directamente la reutilización de los sitios industriales abandonados, por ejemplo, al limitar la vida económica efectiva del uso en los sitios revitalizados. [ cita requerida ]
Se estima que en Canadá hay 200.000 "sitios contaminados" en todo el país. [ cita requerida ] En 2016 [actualizar], Canadá tenía alrededor de 23.078 sitios de contaminación reconocidos a nivel federal, desde minas abandonadas hasta aeropuertos, estaciones de faros y bases militares, que se clasifican en N 1, 2 o 3, según una puntuación de contaminación, con 5.300 sitios contaminados activos, 2.300 sitios sospechosos y 15.000 listados como cerrados porque se remediaron o no fue necesaria ninguna acción. [21] [22]
Los gobiernos provinciales tienen la responsabilidad principal de los terrenos contaminados. [ cita requerida ] Los mecanismos legales de las provincias para gestionar el riesgo son limitados, ya que no hay herramientas como las cartas de "No más acciones" para dar a los propietarios de las propiedades firmeza y certeza en el proceso de limpieza y reutilización. [ cita requerida ] Sin embargo, Canadá ha limpiado sitios y atraído inversiones a tierras contaminadas como los patios ferroviarios de Moncton . [ cita requerida ] Una franja de las tierras de Texaco en Mississauga está programada para ser parte del Waterfront Trail . [ cita requerida ] Sin embargo, Imperial Oil no tiene planes de vender la propiedad de 75 acres (30 ha) que ha estado vacante desde la década de 1980.
Según su informe de 2014 sobre los sitios contaminados listados a nivel federal, el Oficial de Presupuesto Parlamentario estimó que "la responsabilidad total para remediar los sitios contaminados de Canadá informados en las cuentas públicas [era] de $4.9 mil millones". [23] : 1 El informe enumeraba sitios importantes llamados los Cinco Grandes con una responsabilidad de $1.8 mil millones: la mina Faro , la mina Colomac , la mina Giant , la línea Cape Dyer-DEW y la base aérea Goose Bay . El sitio de Port Hope, Ontario tiene una responsabilidad de $1 mil millones. [23] Port Hope tiene el mayor volumen de desechos radiactivos históricos de bajo nivel en Canadá, resultado del "procesamiento de radio y uranio en Port Hope entre 1933 y 1988 por la ex corporación de la Corona Eldorado Nuclear Limited y sus predecesores del sector privado". [24] [25] Para 2010 se proyectó que costaría más de mil millones de dólares para el proyecto de remediación del suelo, fue la limpieza más grande de este tipo en la historia de Canadá. Se proyecta que el esfuerzo se completará en 2022. [26] En julio de 2015 se llevó a cabo el contrato de $ 86,847,474 "para reubicar los desechos radiactivos históricos de bajo nivel y los suelos marginalmente contaminados de una instalación de gestión de desechos existente en la costa del lago Ontario a la nueva instalación de última generación aproximadamente a un kilómetro al norte del sitio actual". [24] También hay "$ 1.8 mil millones para sitios de inventario general" y "$ 200 millones para otros sitios". [23] : 1 El mismo informe afirma que el inventario actualmente enumera 24.990 sitios contaminados.
El gobierno federal ejerce cierto control sobre la protección del medio ambiente; los "gobiernos provinciales y territoriales emiten la mayor parte de la legislación relativa a los sitios contaminados". [23] : 4–5 En virtud del Marco de Política de Sitios Contaminados de Responsabilidad Compartida (2005), el gobierno puede proporcionar fondos para la remediación de sitios no federales, si la contaminación está relacionada con actividades del gobierno federal o la seguridad nacional. Véase Recursos Naturales de Canadá (2012)
Si bien Dinamarca carece de una base territorial tan grande como la que genera los problemas de zonas industriales abandonadas que enfrentan países como Alemania y los Estados Unidos, los terrenos industriales abandonados en áreas críticas para las economías locales de las ciudades de Dinamarca requieren soluciones sofisticadas y una interacción cuidadosa con las comunidades afectadas. Algunos ejemplos incluyen la limpieza y la reurbanización de las antiguas y actuales instalaciones de construcción de barcos a lo largo del histórico paseo marítimo de Copenhague . Las leyes en Dinamarca requieren un mayor grado de coordinación de la planificación y la reutilización que en muchos otros países.
En Francia, las zonas industriales abandonadas se denominan friches industrielles y el Ministère de l'Écologie, du Développement Durable et de l'Énergie (MEDDE) mantiene una base de datos de sitios contaminados denominada BASOL, con "más de 4000 sitios". [27] de aproximadamente 300.000 a 400.000 sitios potencialmente contaminados en total (alrededor de 100.000 ha), [28] en un inventario histórico llamado BASIAS, mantenido por la Agence de l'Environnement et de la Maitrise de l'Energie (ADEME).
El desarrollo de terrenos industriales abandonados es considerado por el público como una de las formas más populares de aumentar la vivienda en Hong Kong . [29] La Liber Research Community ha encontrado 1.521 hectáreas de terrenos industriales abandonados en Hong Kong, y ha descubierto que casi el 90% de los usos actuales de la tierra podrían trasladarse fácilmente a edificios de varios pisos, liberando tierra que podría usarse de manera eficiente para viviendas. [30] En junio de 2021, Liber Research Community y Greenpeace East Asia colaboraron y encontraron un nuevo total de 1.950 hectáreas de terrenos industriales abandonados, 379 hectáreas más de las que el gobierno pudo localizar anteriormente. [31]
Alemania pierde terrenos baldíos a un ritmo de aproximadamente 1,2 kilómetros cuadrados por día para infraestructura de asentamiento y transporte. Cada uno de los aproximadamente 14.700 municipios locales está facultado para asignar tierras para uso industrial y comercial. El control local sobre las decisiones de reutilización de los terrenos baldíos alemanes ( Industriebrache ) es un factor crítico. Los sitios industriales tienden a estar alejados debido a las leyes de zonificación, e incurren en costosos gastos generales para proporcionar infraestructura como servicios públicos, servicios de eliminación y transporte. [ cita requerida ] En 1989, un terreno baldío de la cuenca del Ruhr se convirtió en el Parque Emscher . [32]
En el Reino Unido , siglos de uso industrial de tierras que una vez formaron la cuna de la Revolución Industrial han dejado regiones enteras en un estado de zona industrial abandonada. Existen incentivos legales y fiscales para la reurbanización de zonas industriales abandonadas. Las leyes de remediación se centran en la premisa de que la remediación debe dejar la tierra segura y adecuada para su uso actual o previsto. En 2018, la Campaña para la Protección de la Inglaterra Rural (CPRE) informó que los 17.656 sitios (que cubren más de 28.000 hectáreas de tierra) identificados por las autoridades de planificación local inglesas en sus Registros de Tierras Industriales Abandonadas proporcionarían suficiente tierra para un mínimo de 1 millón de viviendas, que podría aumentar a más de 1,1 millones una vez que se publiquen todos los registros. Los registros contienen tierras que están disponibles para la reurbanización, por lo que es un pequeño subconjunto de todas las tierras que se considerarían zonas industriales abandonadas. También hay capacidad de zonas industriales abandonadas en áreas en las que el cinturón verde está en peligro, por ejemplo en el noroeste de Inglaterra, donde las autoridades locales han identificado suficiente tierra industrial abandonada para satisfacer 12 años de demanda de vivienda. [33]
El gobierno del Reino Unido ha reconocido la importancia ecológica de los sitios industriales abandonados y ha brindado cierta protección a dichos hábitats a través del Plan de Acción para la Biodiversidad del Reino Unido . [34] El Creekside Discovery Centre en Deptford , Londres, es un centro de vida silvestre urbano que abarca hábitats industriales abandonados. [35]
Se estima que en Estados Unidos hay más de 500.000 sitios industriales abandonados contaminados a niveles inferiores al calibre Superfund (el más contaminado) en el país. [ cita requerida ] Si bien los patrones históricos de uso de la tierra crearon sitios contaminados, la ley Superfund ha sido criticada por crear el fenómeno de los sitios industriales abandonados , en el que la inversión se traslada a sitios verdes para nuevos desarrollos debido a esquemas severos de responsabilidad civil sin culpa y otros desincentivos. [ cita requerida ] La administración Clinton-Gore y la EPA de Estados Unidos lanzaron una serie de políticas y programas de sitios industriales abandonados en 1993 para abordar este problema. [ cita requerida ]
La adquisición, la reutilización adaptativa y la eliminación de un sitio contaminado requieren técnicas de análisis de tasación avanzadas y especializadas. Por ejemplo, el uso más alto y mejor del sitio contaminado puede verse afectado por la contaminación, tanto antes como después de la remediación. Además, el valor debe tener en cuenta el estigma residual y el potencial de responsabilidad de terceros. Las técnicas de tasación normales con frecuencia fallan, y los tasadores deben confiar en técnicas más avanzadas, como la valoración contingente , los estudios de casos o los análisis estadísticos. [36] [ verificación fallida ] Un estudio de la Universidad de Delaware de 2011 ha sugerido un retorno de 17,5:1 sobre los dólares invertidos en la reurbanización de áreas contaminadas. [37] Un estudio de 2014 de las subvenciones de limpieza de áreas contaminadas de la EPA desde 2002 hasta 2008 encontró un valor de beneficio promedio de casi $4 millones por sitio contaminado (con una mediana de $2,117,982). [38] Para acelerar la limpieza de los terrenos industriales abandonados en los Estados Unidos, algunas empresas ambientales se han asociado con compañías de seguros para financiar la limpieza y proporcionar un costo de limpieza garantizado para limitar la exposición de los desarrolladores de terrenos a los costos de remediación ambiental y las demandas por contaminación. La empresa ambiental primero realiza una investigación exhaustiva, generalmente en forma de estudios de escritorio y, potencialmente, una investigación intrusiva adicional. [39]
Las técnicas innovadoras de remediación utilizadas en los terrenos baldíos en dificultades en los últimos años incluyen la remediación térmica in situ, la biorremediación y la oxidación in situ . A menudo, estas estrategias se utilizan en conjunto entre sí o con otras estrategias de remediación como la extracción de vapor del suelo . En este proceso, el vapor de la fase del suelo se extrae de los suelos y se trata, lo que tiene el efecto de eliminar los contaminantes de los suelos y las aguas subterráneas debajo de un sitio. Se pueden agregar aglutinantes al suelo contaminado para evitar la lixiviación química. [40] Algunos terrenos baldíos con contaminación de metales pesados incluso se han limpiado a través de un enfoque innovador llamado fitorremediación , que utiliza plantas de raíces profundas para absorber los metales en los suelos en la estructura de la planta a medida que la planta crece. Después de que alcanzan la madurez, las plantas, que ahora contienen los contaminantes de metales pesados en sus tejidos, se eliminan y se eliminan como desechos peligrosos. [ cita requerida ]
Se están realizando investigaciones para ver si algunas zonas industriales abandonadas se pueden utilizar para cultivar cultivos, específicamente para la producción de biocombustibles . [41] La Universidad Estatal de Michigan , en colaboración con DaimlerChrysler y NextEnergy, tiene pequeñas parcelas de soja , maíz , canola y pasto varilla que crecen en un antiguo vertedero industrial en el condado de Oakland, Michigan . La intención es ver si las plantas pueden cumplir dos propósitos simultáneamente: ayudar con la fitorremediación y contribuir a la producción económica de biodiesel y/o combustible de etanol . [ cita requerida ]
La regeneración de zonas industriales abandonadas en el Reino Unido y en otros países europeos ha ganado importancia debido a las restricciones de tierras verdes , así como a su potencial para promover el renacimiento urbano . [14] El desarrollo de zonas industriales abandonadas también presenta una oportunidad para reducir el impacto ambiental en las comunidades, y es necesario realizar evaluaciones considerables para evaluar el tamaño de esta oportunidad. [42]
Muchos terrenos contaminados han permanecido sin uso durante décadas porque el costo de limpiarlos hasta alcanzar estándares seguros es mayor que el valor del terreno luego de su rehabilitación, y en el proceso se convierten en parques involuntarios a medida que crecen. Sin embargo, la rehabilitación se ha vuelto más común en la primera década del siglo XXI, ya que el terreno urbanizable se ha vuelto menos disponible en áreas densamente pobladas y los terrenos contaminados contribuyen al estigma ambiental que puede retrasar la rehabilitación. [43] Además, los métodos para estudiar los terrenos contaminados se han vuelto más sofisticados y costosos. [ cita requerida ]
Algunos estados y localidades han gastado una cantidad considerable de dinero en evaluar la contaminación de los terrenos industriales abandonados locales, para cuantificar los costos de limpieza y así hacer avanzar el proceso de reurbanización. Por lo tanto, se han desarrollado programas federales y estatales para ayudar a los desarrolladores interesados en limpiar los terrenos industriales abandonados y restaurarlos para usos prácticos. [ cita requerida ]
En el proceso de limpieza de terrenos contaminados, a veces se encuentran tanques de almacenamiento subterráneos , bidones enterrados o vagones cisterna enterrados que contienen desechos y que no se conocían previamente. Las circunstancias inesperadas aumentan el costo del estudio y la limpieza. Como resultado, el trabajo de limpieza puede demorarse o detenerse por completo. Para evitar una contaminación inesperada y mayores costos, muchos desarrolladores insisten en que se investigue a fondo un sitio (a través de una Investigación del Sitio de Fase II o una Investigación de Remediación) antes de comenzar las actividades de limpieza de remediación. [ cita requerida ]
A partir de 2006 , [actualizar]el proyecto Atlantic Station en Atlanta fue la mayor reurbanización de un terreno abandonado en los Estados Unidos. [44] Dayton , como muchas otras ciudades de la región, está desarrollando Tech Town para atraer empresas basadas en tecnología a Dayton y revitalizar el área del centro de la ciudad. [ cita requerida ] En Homestead, Pensilvania , el sitio que alguna vez ocupó Carnegie Steel se ha convertido en un exitoso centro comercial, The Waterfront . [ cita requerida ]
Pittsburgh, Pensilvania , ha convertido con éxito [ ¿cuándo? ] numerosos emplazamientos de antiguas acerías en viviendas, centros comerciales y oficinas de alta categoría. Entre los ejemplos de reurbanización de zonas industriales abandonadas en Pittsburgh se incluyen:
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Un vertedero solar es un vertedero usado reutilizado que se convierte en un parque solar con paneles solares . [45]
En los Estados Unidos, la regulación y el desarrollo de las zonas industriales abandonadas está regida principalmente por agencias ambientales estatales en cooperación con la Agencia de Protección Ambiental (EPA). En 1995, la EPA lanzó el Programa Brownfields, que se amplió en 2002 con la Ley Brownfields . [38] La EPA y los gobiernos locales y nacionales pueden proporcionar ayuda técnica y cierta financiación para la evaluación y la limpieza. [38] Desde 2002 hasta 2013, la EPA otorgó casi 1.000 subvenciones para limpieza por casi 190 millones de dólares. También puede proporcionar incentivos fiscales para la limpieza que no se paga directamente; específicamente, los costos de limpieza son totalmente deducibles de impuestos en el año en que se incurren. [46] Muchas de las disposiciones más importantes sobre exención de responsabilidad están contenidas en códigos estatales que pueden diferir significativamente de un estado a otro. [47]
En el Reino Unido, la regulación de los terrenos contaminados se encuentra en la Parte IIA de la Ley de Protección Ambiental de 1990 ; las autoridades locales son responsables de crear un "registro de terrenos contaminados". En el caso de los sitios con usos pasados y presentes dudosos, la Autoridad de Planificación Local puede solicitar un estudio de escritorio [48] , que a veces se implementa como condición en las solicitudes de planificación. [49] Sin embargo, por definición, es muy poco probable que los terrenos abandonados o infrautilizados se determinen como terrenos contaminados, principalmente debido a los riesgos para la salud humana.
La regulación clave de los terrenos abandonados se realiza a través del sistema de planificación del uso del suelo cuando se considera un nuevo uso del mismo.
