En derecho de propiedad , el título es una construcción intangible que representa un conjunto de derechos sobre una propiedad en la que una de las partes puede tener un interés legal o un interés equitativo . Los derechos en el conjunto pueden estar separados y ser propiedad de diferentes partes. También puede referirse a un documento formal , como una escritura , que sirve como evidencia de propiedad . La transferencia del documento (transferencia del título de la propiedad) puede ser necesaria para transferir la propiedad de la propiedad a otra persona. El título es distinto de la posesión , un derecho que a menudo acompaña a la propiedad pero que no es necesariamente suficiente para probarla (por ejemplo, la ocupación ilegal ). En muchos casos, la posesión y el título pueden transferirse independientemente el uno del otro. En el caso de los bienes inmuebles, el registro y la inscripción de la tierra proporcionan información pública sobre la propiedad.
La posesión es la posesión efectiva de una cosa, independientemente de si se tiene o no derecho a ello. El derecho de posesión es la legitimidad de la posesión (con o sin posesión efectiva), cuya prueba es tal que la ley la mantendrá a menos que se demuestre una pretensión mejor. El derecho de propiedad es aquel derecho que, si se conocen (y admiten) todos los hechos pertinentes, anula todas las demás pretensiones. Cada uno de estos derechos puede estar en manos de una persona diferente.
Por ejemplo, supongamos que A le roba a B algo que B había comprado previamente de buena fe a C y que C había robado antes a D y que había sido una reliquia de la familia de D durante generaciones, pero que originalmente había sido robado siglos antes (aunque este hecho ahora ha sido olvidado por todos) a E. Aquí A tiene la posesión, B tiene un derecho aparente de posesión (como lo demuestra la compra), D tiene el derecho absoluto de posesión (siendo el mejor reclamo que puede probarse), y los herederos de E, si lo supieran, tendrían el derecho de propiedad, que sin embargo no podrían probar. Un buen título consiste en la combinación de estos tres (posesión, derecho de posesión y derecho de propiedad) en la misma persona (o personas).
La extinción de reclamaciones antiguas, olvidadas o no reclamadas, como las de E en el ejemplo anterior, era el propósito original de los estatutos de limitaciones . De lo contrario, el título de propiedad siempre sería incierto.
En el derecho consuetudinario , el título equitativo es el derecho a obtener la plena propiedad de una propiedad , cuando otra persona mantiene el título legal de la propiedad. En los Estados Unidos, los títulos legales son aquellos que fueron reconocidos por los tribunales de justicia en Inglaterra. Los títulos equitativos fueron aquellos reconocidos por los tribunales de cancillería ingleses. Ambos conceptos fueron adoptados por los diversos estados en el momento de su creación, excepto, posiblemente, aquellos basados en el derecho civil europeo , como Luisiana . La mayoría de los estados han fusionado los tribunales de derecho y equidad en un solo sistema judicial, aunque todavía puede haber divisiones de derecho y cancillería en algunos de los sistemas.
Cuando se ejecuta un contrato de compraventa de terrenos, el interés equitativo pasa del vendedor al comprador. Cuando se cumplen las condiciones del contrato de compraventa, el título legal pasa al comprador en lo que se conoce como cierre . En Inglaterra y Gales , se utilizan los términos "comprador" y "vendedor". [1] Las propiedades que se venden sobre la base del título equitativo tienen una cadena legal de título intacta y una transferencia registrada en el municipio local. El título legal es la propiedad real de la propiedad, ya que cuando la propiedad se ha comprado, el vendedor ha pagado en su totalidad y se registra correctamente una escritura o título. El título equitativo se separa del título legal tras la muerte del titular del título legal (propietario). Por ejemplo: cuando muere una persona que tiene el título legal de la propiedad, los herederos legales o los beneficiarios según el último testamento reciben automáticamente un interés equitativo en la propiedad. Cuando un albacea o administrador califica, esa persona adquiere el título legal, sujeto a la desinversión cuando el patrimonio se ha administrado de modo de permitir la transmisión legal del título legal a quienes tienen un interés equitativo. La fusión resultante de lo legal y lo equitativo da lugar al “título perfecto”, a menudo denominado título comercializable.
El título legal y equitativo también surge en el fideicomiso . En un fideicomiso, una persona puede ser dueña del título legal, como los fideicomisarios . Otra persona puede ser dueña del título equitativo, como el beneficiario . [2]
En los países con un sistema de propiedad privada sofisticado , los documentos de título se utilizan comúnmente para bienes raíces , vehículos de motor y algunos tipos de propiedad intangible. Cuando se utilizan dichos documentos, a menudo son parte de un sistema de registro mediante el cual se puede verificar la propiedad de dicha propiedad. En algunos casos, un título también puede servir como un registro legal permanente de expropiación de propiedad, como en el caso de un título de chatarra o de salvamento de automóviles . En el caso de los bienes raíces , el instrumento legal utilizado para transferir el título de una persona o entidad a otra es a través de la escritura . Una regla famosa es que un ladrón no puede transferir un buen título, por lo que las búsquedas de título son rutinarias (o altamente recomendadas) para las compras de muchos tipos de propiedades costosas (especialmente bienes raíces). En varios condados y municipios de los EE. UU., se requiere una búsqueda de título estándar (generalmente acompañada de un seguro de título ) por ley como parte de la transferencia de propiedad.
El título supremo es el mejor título en dominio absoluto disponible para el verdadero propietario. La persona que es propietaria de un inmueble con título supremo tiene el derecho superior (o mejor, o "superior") en una acción para anular el título . Este concepto es inherentemente relativo. El título supremo no siempre es el mejor (o más alto) título, ya que necesariamente se basa en el título de otra persona. [3] [4]
Una acción de título silencioso es una demanda para resolver cualquier duda sobre el título , como reclamos o derechos en competencia sobre bienes inmuebles, por ejemplo, herederos faltantes , inquilinos , reversionistas , remanentes y titulares de gravámenes que compiten para obtener la propiedad de la casa o el terreno. [5] [6] Los problemas técnicos con el título incluyen errores ortográficos, deudas pendientes, transacciones no registradas y cualquier irregularidad que pueda indicar una ruptura en la cadena de propiedad. Cada uno de los Estados Unidos tiene diferentes procedimientos para una acción de título silencioso . [7]
Sin embargo, la mayoría de los bienes muebles no cuentan con un documento formal de título. En el caso de estos bienes, la posesión es la indicación más simple de título, a menos que las circunstancias den lugar a sospechas sobre la propiedad del poseedor del bien. La prueba de adquisición legal, como una factura de venta o un recibo de compra, es un elemento que contribuye a ello. La transferencia de posesión a un comprador de buena fe normalmente transmitirá el título si no se requiere ningún documento.
El desarrollo y la subdivisión de una propiedad inmobiliaria pueden ocurrir mientras su título se encuentra en disputa con otra parte. Si una demanda se resuelve a favor de un demandante , esto hace que se tornen inciertas las circunstancias que permitieron que se produjera dicho desarrollo y puede resultar en que los recursos invertidos se desperdicien. [8]
El caso de Paxton v. Virata et al. , en el que una falsificación de un título condujo al establecimiento de la subdivisión residencial Viva Homes Estate en Dasmariñas , Cavite , en Filipinas , ha convertido a una comunidad cerrada entera en un asentamiento informal , haciendo que los residentes que han invertido décadas en títulos nulos y sin valor se preocupen por la demolición . [8] [9] [10]
En la ley de los Estados Unidos , la evidencia del título generalmente se establece a través de informes de título escritos por compañías de seguros de título , que muestran el historial del título ( resumen de la propiedad y cadena de título ) según lo determinado por las escrituras de registros públicos registradas ; [11] el informe de título también mostrará gravámenes aplicables , como servidumbres , embargos o convenios . [12] A cambio de las primas de seguro , la compañía de seguros de título realiza una búsqueda de título a través de registros públicos y proporciona garantía de buen título, reembolsando al asegurado si surge una disputa sobre el título. [13] En el caso de la propiedad de un vehículo, una agencia gubernamental puede emitir un simple documento de título del vehículo .
Los principales derechos del conjunto de títulos suelen ser:
Los derechos sobre bienes inmuebles pueden separarse aún más, por ejemplo:
California impidió que los extranjeros (principalmente asiáticos ) tuvieran títulos de propiedad sobre la tierra hasta que la ley fue declarada inconstitucional en 1952. [14] Actualmente no existen restricciones a la propiedad extranjera de tierras en los Estados Unidos, aunque las ventas de bienes raíces por parte de extranjeros no residentes están sujetas a ciertas reglas tributarias especiales.
Antes de la creación de los Estados Unidos, el título de propiedad de las tierras indígenas en territorios controlados por Gran Bretaña en América del Norte se regía por la Proclamación Real del 7 de octubre de 1763. Esta proclamación del rey Jorge III reservaba el título de propiedad de las tierras a los indígenas, sujeto a enajenación únicamente por parte de la Corona. Esta ley siguió vigente en Canadá después de la Revolución estadounidense. [15]
En los Estados Unidos, el título indígena es el título subordinado que tienen los nativos americanos en los Estados Unidos sobre la tierra que reclamaban y ocupaban consuetudinariamente. Fue reconocido por primera vez en Johnson v. McIntosh , 21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823).
En esta Corte se aceptó desde muy pronto la doctrina de que, si bien el título de propiedad sobre las tierras ocupadas por los indios cuando llegaron los colonos pasó a ser propiedad del soberano (primero la nación europea descubridora y después los estados originales y los Estados Unidos), se reconoció, no obstante, un derecho de ocupación en las tribus indias. Ese derecho, a veces llamado título indio y válido contra todos excepto el soberano, sólo podía ser cancelado por un acto soberano. Una vez que se organizaron los Estados Unidos y se adoptó la Constitución, estos derechos tribales sobre las tierras indias pasaron a ser competencia exclusiva de la ley federal. El título indio, reconocido únicamente como un derecho de ocupación, sólo podía cancelarse en los Estados Unidos. Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974).
El método habitual para extinguir el título indígena era mediante un tratado . [16]
El "comprador" y el "vendedor", en relación con una transacción de tierras, son... la persona que adquiere y la persona que dispone del objeto de la transacción
Gaélico:Teideal (réadmhaoin)