La regulación de alquileres es un sistema de leyes para el mercado de alquiler de viviendas, con efectos controvertidos sobre la asequibilidad de las viviendas y los alquileres . En general, un sistema de regulación de alquileres implica:
El término impreciso "control de alquileres" cubre un espectro de regulación que puede variar desde la fijación del monto absoluto de alquiler que se puede cobrar, sin aumentos permitidos, hasta la imposición de diferentes límites al monto en que se puede aumentar el alquiler; estas restricciones pueden continuar entre alquileres, o pueden aplicarse solo durante la duración de un alquiler. [3] En 2016, al menos 14 de los 36 países de la OCDE tenían alguna forma de control de alquileres en vigor, [4] incluidos cuatro estados de los Estados Unidos. [5] [6]
La regulación de los alquileres se implementa de muchas formas diferentes. Es una de las diversas clases de políticas destinadas a mejorar la asequibilidad de la vivienda . Su eficacia y sus efectos colaterales han sido objeto de desacuerdo y controversia. [7] Existe consenso entre los economistas en que el control de los alquileres reduce la calidad y la cantidad de las unidades de vivienda. [7] : 1 [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]
El término impreciso "control de alquileres" puede aplicarse a varios tipos de control de precios :
Los controles de los precios de alquiler siguen siendo el elemento más controvertido de un sistema de regulación de alquileres. Los controles de alquileres modernos (a veces llamados nivelación de alquileres o estabilización de alquileres) tienen por objeto proteger a los inquilinos de propiedades residenciales de aumentos excesivos de los alquileres. Esto se hace generalmente ordenando aumentos graduales de los alquileres o congelando los alquileres, al mismo tiempo que se garantiza que los propietarios reciban un rendimiento de su inversión que la autoridad de control considere justo. [ cita requerida ]
Existe consenso entre los economistas en que el control de alquileres reduce la calidad y la cantidad de unidades de vivienda en alquiler. [7] : 1 [8] [9] [10] [11] [13] [14] [16 ] [17] Sin embargo, algunos economistas cuestionan este consenso y argumentan que los controles no tienen un impacto estadísticamente significativo en la cantidad y calidad de las unidades de vivienda. [18] [19] [20]
Un ejemplo histórico de control generalizado de los alquileres se produjo en Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial . En 1941, aproximadamente el 80% de las viviendas de alquiler se sometieron a control de alquileres. El resultado observado fue que los propietarios optaron por vender sus unidades a precios no controlados en lugar de alquilarlas a precios controlados, lo que llevó a un aumento de la propiedad de viviendas y a una disminución de las unidades de alquiler. [21]
Varios economistas neoclásicos y keynesianos sostienen que algunas formas de regulación del control de alquileres crean escasez y exacerban la escasez en el mercado inmobiliario al desalentar la inversión privada en el mercado de alquiler. Además, se produciría una pérdida de peso muerto y una ineficiencia, ya que parte de la pérdida debida a los topes de precios nunca se recupera. [22] [23] Este análisis se centró en las congelaciones nominales de alquileres, y los estudios realizados se centraron principalmente en los precios de alquiler en Manhattan o en otras partes de los Estados Unidos. [ cita requerida ]
En una encuesta aleatoria estratificada realizada en 1992 a 464 economistas, estudiantes de posgrado en economía y miembros de la Asociación Económica Estadounidense , el 93% "estuvo de acuerdo en general" o "estuvo de acuerdo con algunas salvedades" en que "Un tope a los alquileres reduce la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles". [24] : 204 [25] : 1
Una revisión de la literatura económica de 2009 [23] : 106 por Blair Jenkins a través de EconLit que cubre la investigación teórica y empírica sobre múltiples aspectos del tema, incluyendo la disponibilidad de vivienda, el mantenimiento y la calidad de la vivienda, las tarifas de alquiler, los costos políticos y administrativos y la redistribución, tanto para los sistemas de control de alquileres de primera como de segunda generación, encontró que "la profesión económica ha llegado a un consenso poco común: el control de alquileres crea muchos más problemas de los que resuelve". [23] : 105 [26] : 1 [27] : 1 [28] : 1 .
En una encuesta de 2012 a 41 economistas realizada por el Panel de Expertos Económicos de la Iniciativa sobre Mercados Globales (IGM), que consultó las opiniones sobre la afirmación "Las ordenanzas locales que limitan los aumentos de alquiler para algunas unidades de vivienda de alquiler, como en Nueva York y San Francisco, han tenido un impacto positivo durante las últimas tres décadas en la cantidad y calidad de viviendas de alquiler ampliamente asequibles en las ciudades que las han utilizado", 13 miembros dijeron que estaban fuertemente en desacuerdo, 20 estaban en desacuerdo, 1 estaba de acuerdo y 7 no respondieron, estaban indecisos o no tenían opinión. [29] [2] : 1 [30] : 1 .
Un estudio de la Escuela de Negocios de Columbia de 2021 concluyó que la regulación de los alquileres tiene beneficios, [31] argumentando que "la estabilidad de la vivienda que brindan beneficia desproporcionadamente a los hogares de bajos ingresos. Estos beneficios de seguro se compensan con las distorsiones agregadas y espaciales en los mercados de vivienda y trabajo que acompañan a dichas políticas".
En un estudio de 2007 sobre la desregulación del mercado inmobiliario en Cambridge, Massachusetts, David Sims concluyó que "el control de alquileres tuvo poco efecto en la construcción de nuevas viviendas, pero sí alentó a los propietarios a cambiar las unidades de alquiler y redujo los alquileres sustancialmente". [32]
En un análisis de 2013 del conjunto de investigaciones económicas sobre el control de alquileres realizado por Peter Tatian en el Urban Institute , afirmó que "la conclusión parece ser que la estabilización de alquileres no hace un buen trabajo de protección de sus beneficiarios previstos (inquilinos pobres o vulnerables) porque la orientación de los beneficios es muy aleatoria", y concluyó que: "Dada la investigación actual, parece haber poco que se pueda decir a favor del control de alquileres". [26] : 1 [2] : 1 [33] : 1
Muchos economistas sugieren subsidios de vivienda como una forma de hacer que la vivienda sea más asequible para los inquilinos sin distorsionar el mercado inmobiliario tanto como el control de alquileres, pero expandir los programas de subsidios existentes requeriría fuertes aumentos en el gasto gubernamental . [7]
Paul Krugman escribe que el control de alquileres inhibe la construcción de nuevas viviendas, crea relaciones amargas entre inquilinos y propietarios y, en mercados donde no todos los apartamentos están bajo control de alquileres, causa un aumento en los alquileres de las unidades no controladas. [25]
Thomas Sowell escribe que el control de alquileres reduce la oferta de viviendas, [34] : 4 y ha afirmado que el control de alquileres aumenta el deterioro urbano . [34] : 5 [35] : 1
El economista sueco Assar Lindbeck , experto en vivienda, dijo que "el control de alquileres parece ser la técnica más eficiente conocida actualmente para destruir una ciudad, excepto los bombardeos". [36] [37]
Un estudio del Centro Furman de la Universidad de Nueva York adopta una visión más positiva sobre la regulación de los alquileres, especialmente como herramienta para frenar la gentrificación: "Aunque la regulación de los alquileres está mal dirigida si se la considera como un programa puramente redistributivo", escriben los tres autores del estudio, "como programa para promover alquileres más bajos a largo plazo para los inquilinos que se benefician de ella, incluso en mercados de alquiler en auge, parece tener éxito". [38]
En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa electoral que ampliaba las leyes de control de alquileres existentes en la ciudad para incluir pequeños apartamentos multifamiliares con cuatro unidades o menos, construidos antes de 1980 (alrededor del 30% del parque de viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento). [39] : 7 [40] : 1 [41] : 1 Un estudio de 2019 encontró que las leyes de control de alquileres de San Francisco redujeron el desplazamiento de inquilinos de las unidades de alquiler controlado en el corto plazo, pero dieron como resultado que los propietarios eliminaran el 30% de las unidades de alquiler controlado del mercado de alquiler (mediante la conversión a condominios o TIC ), lo que llevó a una disminución del 15% en toda la ciudad en las unidades de alquiler totales y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. [42] [40] [41] [43] [44] : 1 [45] : 1 [46]
El control de alquileres se utilizó en Roma ya en 1470 para proteger a los residentes judíos de la especulación con los precios . Como a los judíos de los Estados Pontificios se les prohibía poseer propiedades, dependían de los terratenientes cristianos , que les cobraban rentas elevadas. En 1562, el papa Pío IV concedió a los judíos el derecho a poseer propiedades por un valor de hasta 1.500 escudos romanos y promulgó la estabilización de los alquileres. En 1586, el papa Sixto V emitió una bula que ordenaba a los terratenientes alquilar casas a inquilinos judíos a precios razonables. [47]
Las normas sobre alquileres son administradas por los gobiernos estatales y territoriales. El control y la congelación de alquileres fueron características de la Primera y Segunda Guerra Mundial, la Gran Depresión y las primeras etapas de la pandemia de COVID-19 . [48]
El Territorio de la Capital Australiana (ACT) es actualmente la única jurisdicción con una regulación que especifica los aumentos máximos de alquiler. Los alquileres solo pueden aumentarse para los inquilinos en activo una vez al año en un máximo del 110% del índice de precios al consumidor para el costo del alquiler en el ACT. [49] [50] [51] Los alquileres entre arrendamientos no están regulados y se les permite aumentar al precio del mercado en caso de vacancia (descontrol de vacancia). [50] [52] Los aumentos de alquiler por encima del monto prescrito por la regulación pueden ser impugnados mediante una solicitud al Tribunal Civil y Administrativo del ACT (ACAT). [53] [54] Otras jurisdicciones australianas permiten aumentos de alquiler cada seis a doce meses con períodos de notificación variables. [55]
En Nueva Gales del Sur hay una pequeña cantidad de inquilinos que no están cubiertos por la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2010 (NSW) [ 56] , sino que siguen las disposiciones de la derogada Ley de Propietarios e Inquilinos (Enmienda) de 1948 (NSW) [ 57] [58] [59] [60] Estos "inquilinos protegidos" pagan un "alquiler justo" regulado, establecido a través de un acuerdo de la Sección 17A registrado en NSW Fair Trading o por un magistrado que actúa como Fair Rents Board (NSW) [58] [61]
En Canadá, existen leyes de regulación de alquileres en cada provincia. Por ejemplo, en Ontario, la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2006 exige que los precios de las propiedades alquiladas no aumenten más del 2,5 por ciento cada año, o una cifra inferior fijada por un ministro del gobierno.
En agosto de 2021, China anunció nuevas regulaciones de alquiler a nivel nacional que limitan los aumentos máximos anuales del alquiler al 5 % en todas las áreas urbanas, que comprenden más de 2/3 de la población e incluyen a la mayoría de los ~250 millones de inquilinos del país. [62]
En Francia, las normas sobre alquileres se determinan en función del índice de referencia de alquileres, que sirve como base para determinar en qué medida los propietarios pueden aumentar los alquileres anuales. [63] En julio de 2022, Francia introdujo un nuevo límite al aumento anual del alquiler de un máximo del 3,5 % durante un año. [64]
La regulación alemana de los alquileres se encuentra en el Código Civil ( Bürgerliches Gesetzbuch ) en los artículos 535 a 580a. [65] Como es habitual en el derecho alemán, las regulaciones se estructuran en una parte abstracta y más general que se aplica a todos los contratos de un determinado tipo, seguida de una sección más específica para los campos de aplicación individuales de este tipo de contrato. Las regulaciones específicas para los contratos de alquiler de apartamentos van desde los artículos 549 a 577a del BGB.
La legislación alemana distingue entre el precio del alquiler al inicio del contrato y los aumentos del alquiler a lo largo de la duración del contrato. Por lo general, el precio del alquiler al inicio del contrato se determina por el acuerdo contractual entre las partes. Solo en determinadas regiones con un mercado inmobiliario en crisis, el precio del alquiler al inicio del contrato de alquiler está limitado por ley. Los aumentos de los precios del alquiler a lo largo de la duración de un contrato de alquiler deben seguir un "nivel de alquiler" ( Mietspiegel ), que es una base de datos de precios de alquiler de referencia locales. Este recoge todos los precios de alquiler de nuevos contratos de alquiler de los últimos cuatro años, y los propietarios solo pueden aumentar los precios de su propiedad en línea con los alquileres en la misma localidad. Los alquileres usurarios están totalmente prohibidos, por lo que cualquier aumento de precio por encima del 20 por ciento en un período de tres años es ilegal. [66]
Los inquilinos pueden ser desalojados contra su voluntad mediante un procedimiento judicial por una buena razón, y en el caso normal sólo con un mínimo de tres meses de aviso. [67] Los inquilinos reciben una duración ilimitada de su contrato de alquiler a menos que la duración se suspenda explícitamente. En la práctica, los propietarios tienen pocos incentivos para cambiar de inquilinos ya que los aumentos de los precios de alquiler más allá de la inflación están limitados. Durante el período de arrendamiento, el arrendamiento de una persona sólo puede ser terminado por muy buenas razones. Un sistema de derechos para que el propietario mantenga la propiedad alquilada está diseñado para garantizar la calidad de la vivienda. Muchos estados, como Berlín , tienen un derecho constitucional a una vivienda adecuada y exigen que los edificios tengan espacios habitables de un cierto tamaño y altura de techo. [ cita requerida ]
En 2020, Berlín impuso una congelación de los alquileres sin precedentes en el mercado inmobiliario alemán. Benefició a los inquilinos, pero redujo sustancialmente la oferta de viviendas nuevas, perjudicando a quienes buscaban una vivienda. La congelación de los alquileres se derogó en 2021. [68]
Los aumentos anuales del alquiler en los Países Bajos están limitados a un máximo de inflación + 1%, calculado en un 3,3% en 2022. [69]
La región de Cataluña , en España, aprobó una ley de regulación de alquileres en septiembre de 2020. [70]
La regulación de los alquileres abarcó todo el mercado de alquiler privado del Reino Unido desde 1915 hasta 1980. Sin embargo, a partir de la Ley de Vivienda de 1980 , se convirtió en política del Partido Conservador desregular y desmantelar la regulación de los alquileres. La regulación de todos los nuevos arrendamientos fue abolida por la Ley de Vivienda de 1988 , dejando como marco regulador básico la " libertad de contrato " del propietario para fijar cualquier precio. Las regulaciones de los alquileres sobreviven en un pequeño número de viviendas sociales y, a menudo, las tarifas fijadas por las autoridades locales reflejan los precios en aumento en el mercado privado no regulado.
La regulación de los alquileres en los Estados Unidos es un tema que concierne a cada estado. En 1921, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos, en el caso Block v. Hirsh [71], sostuvo por mayoría que la regulación de los alquileres en el Distrito de Columbia como medida de emergencia temporal era constitucional, pero poco después, en 1924, en el caso Chastleton Corp v. Sinclair [72], la misma ley fue anulada por unanimidad por el Tribunal Supremo. Después del New Deal de los años 30 , el Tribunal Supremo dejó de interferir en la legislación social y económica, y muchos estados adoptaron normas. [ cita requerida ] En el caso Fisher v. City of Berkeley de 1986 , [73] el Tribunal Supremo de los Estados Unidos sostuvo que no había incompatibilidad entre el control de los alquileres y la Ley Sherman .
El control de alquileres existió en varias comunidades de Massachusetts entre 1970 y 1994. Durante este tiempo, al menos el 20% de todos los apartamentos con alquiler controlado en Cambridge albergaban a los ricos. [74] La gran mayoría albergaba a personas de ingresos medios y altos. [74] Entre ellos se encontraba Federico, príncipe heredero de Dinamarca . [74]
A partir de 2018, 4 estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey y Maryland ) y el Distrito de Columbia tienen localidades en las que está vigente alguna forma de control de alquileres residenciales (para estructuras normales, excluidas las casas móviles ). [5] [6] 37 estados prohíben o anulan el control de alquileres, mientras que 9 estados permiten que sus ciudades promulguen el control de alquileres, pero no tienen ciudades que lo hayan implementado. [5] [6] Para las localidades con control de alquileres, a menudo cubre un gran porcentaje del stock de unidades de alquiler de esa ciudad: por ejemplo, en algunos de los mercados más grandes: en la ciudad de Nueva York en 2011, el 45% de las unidades de alquiler eran "de alquiler estabilizado" o "de alquiler controlado" (estas son clasificaciones legales diferentes en la ciudad de Nueva York) [75] : 1 en el Distrito de Columbia en 2014, un poco más del 50% de las unidades de alquiler eran de alquiler controlado, [76] : 1 en San Francisco , a partir de 2014, aproximadamente el 75% de todas las unidades de alquiler eran de alquiler controlado, [77] : 1 y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares eran de alquiler controlado. [78] : 1
En 2019, California aprobó un límite estatal al alquiler para los próximos 10 años, que limita los aumentos anuales del alquiler al 5% más la inflación regional. [79]
En 2019, la legislatura de Oregón aprobó un proyecto de ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de control de alquileres a nivel estatal. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de los alquileres a la inflación más el 7 por ciento, incluye la desregulación de las viviendas desocupadas (tasa de mercado entre alquileres), exime las construcciones nuevas durante 15 años y mantiene intacta la prohibición estatal actual de las políticas locales de control de alquileres (prelación a nivel estatal). [80] : 1 [81] : 1
En noviembre de 2021, los votantes de Saint Paul, Minnesota, aprobaron una iniciativa de votación de control de alquileres que limitaba los aumentos anuales de alquileres al 3 por ciento, incluía el control de vacantes y no eximía las nuevas construcciones ni permitía que se añadiera la inflación al aumento de la tasa permitida. [82] [83] A esto le siguió una reducción del 80% en las solicitudes de nuevos permisos de vivienda multifamiliar, mientras que en la vecina Minneapolis , donde los votantes autorizaron al ayuntamiento a elaborar una ordenanza de control de alquileres, aún por promulgar, que puede eximir a las nuevas construcciones de los topes de control de alquileres, los permisos aumentaron un 68%. [82] [84]
que la mayoría de los economistas están de acuerdo: ... Un tope a los alquileres reduce la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles
Nos centramos en la creencia popular de que el control de alquileres permite que más familias encuentren viviendas asequibles. El apoyo a esta política es muy amplio y está muy extendido entre el público en muchos países. Sin embargo, esta creencia está en contradicción con el consenso científico que surge de la investigación económica. En una encuesta a economistas del Panel de Expertos Económicos del IGM, el 95% está totalmente en desacuerdo con que la limitación de los alquileres aumentará la cantidad de viviendas asequibles.
Conclusión: este artículo presenta nueva evidencia sobre los efectos del control de alquileres durante la Segunda Guerra Mundial. El análisis sugiere que el control de alquileres indujo a los propietarios a retirar sus unidades del parque de alquileres para venderlas para su ocupación a precios no controlados. Dos análisis complementarios brindan evidencia en apoyo de esta hipótesis. Primero, en un conjunto de datos recientemente compilado sobre anuncios de periódicos de 1939 a 1946, utilizo la variación en el momento de la imposición del control de alquileres y muestro que las ciudades vieron aumentos diferenciales en el número de anuncios de venta en el momento del control y durante al menos varios trimestres posteriores.
{{cite web}}: CS1 maint: numeric names: authors list (link)Mañana, el Ayuntamiento de St. Paul discutirá los detalles de la implementación de la Pregunta 1, una breve ordenanza aprobada por los votantes que limita los aumentos anuales de alquiler al 3 por ciento y que no incluye ninguna de las exenciones o asignaciones típicas para nuevas construcciones, unidades vacías o inflación. ... Las políticas de California y Oregón también incluyen una serie de otras exenciones a sus leyes de control de alquileres a nivel estatal. Permiten a los propietarios, hasta cierto punto, agregar inflación a los aumentos de alquiler permitidos. Ambos permiten a los propietarios aumentar los alquileres tanto como quieran entre inquilinos y tienen topes más altos para los aumentos de alquiler: 5 por ciento en California y 7 por ciento en Oregón.
Más de 30.000 residentes de St. Paul, aproximadamente el 53% de los votantes, aprobaron una ordenanza por referéndum a principios de este mes que limitará los aumentos anuales de alquiler al 3%. La ciudad aún tiene que pulir los puntos más finos de su nueva política, que ha sido catalogada como una de las medidas de control de alquileres más estrictas de la nación porque no permite a los propietarios aumentar los alquileres una vez que un inquilino se muda, no exime las nuevas construcciones y no está vinculada a la inflación.
Draheim también citó estadísticas de la Oficina del Censo que muestran que las solicitudes de permisos de vivienda han caído un 80 por ciento en St. Paul desde la aprobación del referéndum. En Minneapolis, que aún no ha redactado una ordenanza y donde los nuevos edificios podrían estar exentos de límites, los permisos han aumentado un 68 por ciento.