La reutilización adaptativa se refiere al proceso de reutilización de un edificio existente para un propósito distinto del que fue construido o diseñado originalmente. También se conoce como reciclaje y conversión. [1] La reutilización adaptativa es una estrategia eficaz para optimizar el rendimiento operativo y comercial de los activos construidos. [2] La reutilización adaptativa de edificios puede ser una alternativa atractiva a la nueva construcción en términos de sostenibilidad y economía circular . [3] Ha evitado la demolición de miles de edificios y les ha permitido convertirse en componentes críticos de la regeneración urbana . [1] No todos los edificios antiguos pueden calificar para la reutilización adaptativa. Los arquitectos, desarrolladores, constructores y empresarios que deseen involucrarse en el rejuvenecimiento y la reconstrucción de un edificio deben asegurarse primero de que el producto terminado satisfaga las necesidades del mercado, que sea completamente útil para su nuevo propósito y que tenga un precio competitivo. [4]
La reutilización adaptativa se define como el proceso estético que adapta los edificios para nuevos usos, conservando sus características históricas. El uso de un modelo de reutilización adaptativa puede prolongar la vida de un edificio, desde su inicio hasta su fin, al conservar la totalidad o la mayor parte del sistema de construcción, incluida la estructura, la envoltura e incluso los materiales interiores. [5] Este tipo de revitalización no se limita a los edificios de importancia histórica y puede ser una estrategia adoptada en el caso de edificios obsoletos.
Algunos urbanistas consideran que la reutilización adaptativa es una forma eficaz de reducir la expansión urbana y el impacto ambiental. [5] Revitalizar el tejido edificado existente encontrando un nuevo uso o propósito para los edificios obsoletos puede ser un recurso maravilloso para una comunidad al "mantener los barrios ocupados y vitales". [6]
Según Yung y Chan, "la reutilización adaptativa es un nuevo tipo de renacimiento sostenible de la ciudad, ya que cubre la vida útil del edificio y evita los residuos de destrucción, fomenta el reciclaje del dinamismo incorporado y también ofrece importantes beneficios sociales y económicos al mundo". [7]
Beneficios: Generalmente se clasifican en beneficios económicos , sociales , culturales e históricos y ambientales . [8] Los beneficios más significativos de la reutilización adaptativa de edificios existentes incluyen mayores oportunidades económicas, regeneración urbana, preservación de los valores patrimoniales culturales e históricos, reducción de los desechos de demolición en vertederos, mayor eficiencia energética , mayor utilidad y rentabilidad de los edificios, mayor valor de la propiedad, mejor calidad de vida, reducción de las emisiones de carbono y menor consumo de energía. [8]
Desafíos: Generalmente se clasifican en requisitos regulatorios de construcción y gobernanza , desafíos financieros , de gestión y complejidades e incertidumbres . [8] Los desafíos más significativos de la reutilización adaptativa de edificios existentes incluyen problemas de integridad estructural, cumplimiento con las regulaciones del código de construcción, políticas gubernamentales anti-reutilización adaptativa, falta de conciencia, alto costo de mantenimiento, incertidumbres en torno a la información de los edificios existentes, falta de incentivos y falta de herramientas de toma de decisiones y participación de las partes interesadas. [8]
La mayoría de los edificios históricos proporcionan vínculos físicos y la progresión de la evidencia cultural hacia el pasado. [9] En un mundo de rápida urbanización, estos valores patrimoniales considerados bienes públicos podrían contribuir a la importancia del patrimonio cultural de una ciudad y a su competitividad única. Las cartas de preservación del patrimonio establecen que, cuando se reconstruyen edificios históricos con valores patrimoniales, se debe mantener y conservar su carácter arquitectónico y patrimonial para lograr la sostenibilidad. En consecuencia, este mandato sobre la preservación del patrimonio ha llevado a la programación de varios edificios patrimoniales en los planes de distrito, protegiéndolos así de alteraciones poco comprensivas o demoliciones mediante regulaciones. Por lo tanto, la conservación del patrimonio construido mediante la reutilización adaptativa podría utilizarse para promover el desarrollo histórico y cultural sostenible de las áreas urbanas. [10] [11] También se señalan los parámetros para priorizar los edificios históricos para la reutilización adaptativa y la caracterización de las partes interesadas en la reutilización adaptativa. [12] [13]
La reutilización de edificios antiguos vacíos para otros fines constituye un aspecto muy importante de cualquier plan de regeneración urbana. [14] El proceso de adaptación implica la selección de tecnologías novedosas y conceptos de diseño relevantes que ayuden a los edificios antiguos a ajustarse con éxito a los requisitos contemporáneos sin destruir la forma urbana existente. La adopción del enfoque de reutilización adaptativa para la rehabilitación de edificios antiguos vacíos proporciona beneficios adicionales a la regeneración de una zona urbana de forma sostenible, al transformar estos edificios en unidades utilizables y accesibles. [15] La estrategia de reutilización adaptativa también permitiría a las autoridades locales y a los propietarios de edificios antiguos vacíos en zonas urbanas minimizar sus costos económicos, sociales y ambientales, en la búsqueda de una expansión y un desarrollo urbanos continuos. [15]
La realidad actual del cambio climático exige integrar el desafío de la sostenibilidad global de conservar los recursos naturales para las generaciones futuras con la mejora de la resiliencia y la capacidad de adaptación dentro del entorno construido. La reutilización adaptativa de los edificios existentes puede adoptarse para facilitar la mitigación progresiva del cambio climático. [8] exploraron la aplicabilidad del concepto de reutilización adaptativa como una herramienta sostenible para la mitigación del cambio climático.
En un contexto de toma de decisiones de reutilización adaptativa, suele haber una existencia de creencias, opiniones, intereses y recursos conflictivos entre las partes interesadas relevantes. [16] Saber quiénes son estas partes interesadas y por qué, a través de un enfoque colaborativo, permitirá que las partes interesadas con diversos intereses en relación con la reutilización adaptativa se reúnan y participen, ya sea directa o indirectamente, en cualquier etapa del proceso de toma de decisiones. [16] Hay cuatro categorías típicas de partes interesadas involucradas en un proceso de toma de decisiones de reutilización adaptativa: i) inversores; ii) productores; iii) reguladores; y iv) usuarios. [16]
Identificación de parámetros: [17] identificaron parámetros para el desarrollo de un marco basado en el rendimiento, para priorizar las opciones de edificios históricos más adecuadas para la intervención de reutilización adaptativa a partir de una lista de edificios subutilizados.
Validación del marco: [18] [19] equilibró los diversos intereses de todas las partes interesadas en el proceso de toma de decisiones de reutilización adaptativa.
Según Zaitzevsky y Bunnell, los edificios antiguos nos vinculan físicamente con nuestro pasado y se convierten en parte de nuestro patrimonio cultural ; deben conservarse por su "belleza arquitectónica" y el "carácter y escala que añaden al entorno construido". La conservación y rehabilitación de los edificios existentes también reduce el consumo de materiales de construcción , recursos, energía y agua necesarios para las nuevas construcciones. [20]
Los propietarios de edificios, arquitectos, promotores y otras partes interesadas pasan por un exhaustivo proceso de toma de decisiones antes de determinar si un edificio debe conservarse y remodelarse para un uso diferente o simplemente demolerse para aprovechar el terreno en el que se encuentra y luego construir un nuevo edificio en ese terreno. Estas decisiones se rigen por los siguientes criterios:
La decisión de reutilizar o demoler activos construidos se basa en consideraciones económicas, como los costos de desarrollo, los costos del proyecto, los retornos de la inversión y el mercado. Los costos económicos difieren de un proyecto a otro y algunos profesionales llegan a afirmar que "la nueva construcción siempre es más económica" y "la renovación es universalmente más cara" [1] debido a su propia participación en proyectos de reutilización adaptativa. Otros afirman que el retorno de la inversión es mayor cuando se utiliza un edificio antiguo debido al ahorro que implica. Un desarrollador canadiense afirma que la reutilización de edificios generalmente representa un ahorro de entre el 10 y el 12% [2] con respecto a la construcción de nuevos. En términos de rentabilidad, también hay afirmaciones de que los proyectos de reutilización adaptativa a menudo tienen una incertidumbre en su rentabilidad de la que carecen los desarrollos más nuevos. Al buscar financiación para construir, se deben tener en cuenta estas consideraciones.
En una encuesta realizada por Bullen y Love, se observó que los propietarios y operadores de edificios estaban más preocupados por una multitud de consideraciones financieras, al decidir si reutilizar sus activos construidos. Estos incluyen los costos de desarrollo y construcción, los costos de marketing y mantenimiento. La mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa dependen de su viabilidad económica determinada por la configuración física y el estado existentes del edificio. [1] Según Bullen y Love, la toma de decisiones de reutilización adaptativa estaba fundamentalmente impulsada por un "deseo de ganancias a corto plazo". [2] Sin embargo, la mayoría de los encuestados rara vez se preocupaban por la sostenibilidad y las preocupaciones ambientales asociadas con la toma de decisiones de reutilización adaptativa. No obstante, muchos de estos desarrolladores eran conscientes del impacto positivo que la reutilización de edificios y la sostenibilidad pueden tener en su imagen corporativa.
Los propietarios de edificios se preocupan por la esperanza de vida de los activos construidos, su rendimiento energético y medioambiental y los altos costes operativos que pueden surgir debido a la mala calidad de los equipos mecánicos, los servicios, los materiales de construcción y la construcción. Los promotores vieron un gran potencial en el ahorro de costes de excavación y de trabajo de base mediante el uso de un modelo de reutilización adaptativa para sus propiedades. Además, pensaron que "en las ubicaciones del Distrito Central de Negocios, los activos construidos son una opción de inversión atractiva para proyectos de reutilización, ya que se pueden obtener precios y alquileres superiores para un espacio de oficina". [2] Los mejores alquileres se pueden obtener solo cuando estos edificios remodelados tienen "acabados de alta calidad" y tienen electrodomésticos con una alta calificación Energy Star . Los propietarios de edificios también consideraron el rendimiento comercial de los edificios en términos de "necesidades de los inquilinos, rendimiento de la inversión, mantenimiento, costes de reparación, costes operativos, niveles de productividad, tasas de retención de empleados , estética del edificio y su valor de mercado". [2]
Los interesados en la construcción solían promocionar sus activos reutilizados en función de su "época y utilidad" y su "carácter y ambiente". [2] Algunos usuarios finales se sentían más atraídos por la arquitectura moderna, mientras que otros preferían el estilo de reutilización adaptativa. Esta percepción variable de la forma, la función y el estilo de un edificio dependía del grupo de edad de los ocupantes.
En ocasiones, los activos construidos no pueden considerarse aptos para la reutilización adaptativa, simplemente por la naturaleza de su forma construida o la condición en la que se encuentran. Por ejemplo, no se puede sacar el máximo partido a un edificio de uso único y altamente compartimentado, como una prisión. Los apartamentos de baja altura de mediados del siglo XX que tienen una baja relación superficie-suelo (FAR, por sus siglas en inglés) y que pueden estar en algunas de las mejores ubicaciones de las ciudades no pueden considerarse rentables para la reutilización adaptativa. [2] En tales escenarios, sería más rentable para los promotores demoler y sustituir el edificio existente por un rascacielos que tenga más espacio para vender. A menudo, cuando los propietarios de edificios no pueden encontrar un uso obvio para un edificio, se lo deja degenerar y deteriorarse y, finalmente, derrumbarse. Esto puede suponer una amenaza para la seguridad del barrio. [2] Los edificios en decadencia pueden incluso ser objeto de vandalismo y convertirse en espacios para actividades antisociales y pueden tener un impacto negativo en el valor de las propiedades de su entorno. [2]
Los encuestados por Bullen y Love opinaron que "los beneficios de reutilizar sus instalaciones existentes podrían incluir evitar las interrupciones que supone la reubicación, reducir los costes de mantenimiento y funcionamiento". [2] Un proyecto de reutilización no debería comprometer la satisfacción de las necesidades de los usuarios. Los encuestados sugirieron que un análisis de costes frente a beneficios es esencial para determinar el retorno de la inversión de un proyecto de reutilización adaptativa. Se observó que los factores determinantes más importantes de la toma de decisiones de reutilización adaptativa con respecto al estado de los activos eran la integridad estructural del edificio, su vida útil residual, su distribución espacial, su ubicación y la facilidad de reacondicionamiento o instalación de nuevos componentes del edificio en la forma construida existente. Según Bullen y Love, los edificios de los años 1960 y 1970 en Perth estaban mal construidos, utilizaban materiales y detalles de aislamiento térmico ineficaces y tenían una baja idoneidad para la reutilización adaptativa. [2] Por otro lado, se consideró que la forma construida de los años 1980 estaba diseñada según las especificaciones y podía adaptarse a un modelo de reutilización adaptativa. [2]
Los encuestados expresaron varias preocupaciones y riesgos que podrían surgir durante y después de la reutilización adaptativa de un edificio, que incluían la búsqueda de inquilinos, la amenaza de que el edificio no satisfaga la demanda de los usuarios finales, la falta de estabilidad estructural y el deterioro de la estructura y el material durante la fase de reconstrucción del proyecto. [2]
En la encuesta de Bullen y Love, muchos de los encuestados pensaban que no había suficiente apoyo e incentivos por parte del gobierno para llevar a cabo la reutilización adaptativa de los activos construidos. Consideraban que hay una flexibilidad limitada en los códigos de construcción , bonificaciones limitadas por la relación parcela-superficie y una "falta de estímulo" general por parte de los gobiernos estatales y locales para implementar diseños innovadores de reutilización adaptativa. [2] Las soluciones sugeridas por algunos de los encuestados incluyen establecer un mandato para alquilar solo edificios que hayan sido sometidos a una reutilización adaptativa con una alta calificación Energy Star. Algunos de los arquitectos pensaban que había una gran dependencia y crédito otorgado a los sistemas de calificación de energía y edificios ecológicos como el "Sistema de calificación ambiental Green Star" [2] pero no se daba suficiente crédito a las mejoras realizadas durante la reutilización adaptativa y sus resultados sostenibles como el reciclaje de materiales de construcción, la reducción del consumo de energía y agua y la reducción de los impactos ambientales como el potencial de calentamiento global , el potencial de eutrofización de los lagos y el agotamiento de la capa de ozono . Un arquitecto pensó que "emprender proyectos de demostración de reutilización adaptativa ejemplares para que los profesionales de la industria los evalúen y emulen mostraría un compromiso con la sostenibilidad y la regeneración urbana". [2] Sin embargo, esta solución tiene varias implicaciones perjudiciales y se consideró que imponer una directiva de reutilización adaptativa a la industria y a sus clientes sería una medida excesiva y podría ser contraproducente. Los códigos de construcción y las regulaciones existentes sobre seguridad contra incendios y acceso a edificios para personas con discapacidad dificultan la posibilidad de evitar la reutilización adaptativa de edificios antiguos. [2]
En este mundo civilizado, los edificios se han convertido en el núcleo de una sociedad. Las ciudades y comunidades crecen orgánicamente alrededor de edificios importantes, seguidas del desarrollo comercial de esos barrios. Estos edificios y el desarrollo que los rodea pronto se convierten en el corazón de una comunidad de la que depende la vida de las personas. Por lo tanto, el mantenimiento y la reutilización regulares de las estructuras existentes pueden ayudar a las comunidades a evitar el trauma causado por la dilapidación, el abandono y la demolición. [20]
A medida que estos asentamientos históricos se fueron abarrotando en las últimas décadas, la gente ha ido buscando tierras más lejanas para el desarrollo. Esta rápida urbanización y expansión urbana causan varios daños a nuestro planeta y a la sociedad. [6] La falta de reutilización adaptativa de los activos construidos existentes, a nivel social, ha causado perturbaciones debido al desplazamiento de los residentes, el declive económico y la alteración de la vida comunitaria, lo que finalmente ha dado lugar a barrios abandonados y obsoletos. [20]
Los edificios antiguos suelen encontrarse en barrios completamente desarrollados donde ya se han establecido servicios públicos como alcantarillas, tuberías de agua, carreteras, etc. La reutilización adaptativa significa que las partes interesadas en el activo construido están aliviando a los gobiernos y municipios de la carga de tener que suministrar estos servicios públicos en terrenos distantes. [20]
En una encuesta realizada por la investigadora Sheila Conejos, se preguntó a varios arquitectos, promotores y partes interesadas en la construcción sobre su opinión acerca de las implicaciones sociales de la reutilización adaptativa de los edificios existentes. Se observó que la mayoría de los encuestados pensaba que la reutilización adaptativa es importante para la sociedad porque los edificios antiguos son fundamentales para la imagen y la historia de una sociedad. Coincidieron en que los edificios históricos contribuyen a la estética de un paisaje urbano y deberían conservarse y reutilizarse. [23]
Los edificios consumen grandes cantidades de energía durante su ciclo de vida. Las nuevas construcciones requieren nuevos materiales de construcción y otros recursos que poseen una gran cantidad de energía incorporada (a lo largo de sus fases de extracción, fabricación, transporte, embalaje y montaje). Además, también causan grandes daños ambientales, como el calentamiento global , la eutrofización , la acidificación de los océanos , el agotamiento de la capa de ozono y las emisiones de carbono , que a su vez perjudican la salud humana y la calidad de vida. Desde este punto de vista, existen varios beneficios ambientales asociados con el reciclaje de edificios o la reutilización adaptativa.
El agua es un componente importante en la construcción de edificios. Se necesita agua en todas las etapas de la vida de un edificio, desde la extracción de materiales de construcción hasta la fabricación, los procesos de construcción en el lugar como la mezcla de hormigón, la limpieza, etc., la fase operativa en forma de plomería para uso humano y paisajismo y seguridad contra incendios, y al final de su vida útil para reciclar materiales de construcción o desecharlos. Elegir la reutilización adaptativa en lugar de la construcción nueva puede ayudar a aliviar el planeta de esas cargas de agua.
Así como el agua es necesaria en cada etapa de la vida de un edificio, también lo es la energía. Esta energía se obtiene convencionalmente de fuentes no renovables y causa una alta emisión de carbono. Minimizar el agotamiento de los combustibles fósiles y la emisión de carbono puede ser un factor que contribuya enormemente a reducir el calentamiento global y mitigar el cambio climático. Elegir demoler un activo construido existente y luego construir un edificio nuevo en su lugar puede generar un alto requerimiento de energía para la demolición, la gestión de desechos de materiales de construcción, la adquisición de nuevos materiales, la construcción y la operación. Por otro lado, la modernización sustentable de un activo construido existente solo requiere una fracción de esta energía. Es importante tener en cuenta que muchos de los edificios antiguos pueden no tener la mejor eficiencia de uso de energía operativa. Por lo tanto, para lograr un proyecto de reutilización adaptativa exitoso, los diseñadores deben mantener la intensidad del uso de energía del edificio como la máxima importancia.
Los materiales de construcción generalmente se obtienen de los estratos de la Tierra o son productos finales de componentes naturales procesados. Estos recursos son limitados. La extracción irresponsable de compuestos naturales para la fabricación de materiales de construcción puede agotar estos compuestos naturales de la tierra. Además, la extracción puede causar daños al hábitat natural y la biodiversidad de la región de donde se extraen los materiales. Por lo tanto, un proyecto que utilice un mínimo de material de construcción nuevo y utilice más materiales reciclados es una opción más sostenible y responsable para un material de construcción.
Según el concepto de "mineral urbano" de Chusid, los edificios existentes que se acercan rápidamente al deterioro o al desuso son una "mina de materias primas para nuevos proyectos". [24] Shen y Langston se basaron en esta idea y dijeron que "una solución aún más eficaz que la recuperación de materias primas es la reutilización adaptativa". [25] Estudiaron que "un enfoque enorme en los factores económicos únicamente ha llevado a la destrucción de edificios mucho antes de su vida útil física". [25] Shen y Langston desarrollaron un modelo integrado para la evaluación del potencial de reutilización adaptativa comparando estudios de casos de un entorno urbano y uno no urbano. La base de este modelo radica en que "la oportunidad aumenta y disminuye dentro de los límites de una función de decaimiento exponencial negativa vinculada a la expectativa de vida física de un edificio". [25] Según su estudio, un edificio alcanza su máximo potencial de reutilización adaptativa en un punto en el que la edad del edificio y su vida útil se fusionan o se encuentran. En este punto, el potencial de reutilización adaptativa del edificio es una curva ascendente o descendente que puede determinar si el potencial es alto, medio o bajo.
La calculadora de potencial de reutilización adaptativa establece una "vida útil prevista" de un edificio considerando una serie de características físicas, económicas, funcionales, tecnológicas, sociales, legales y políticas. Estas características se utilizan para derivar una "tasa de obsolescencia anual" y una "obsolescencia ambiental". Estos resultados son necesarios para determinar un punto óptimo en el que debería producirse una intervención de reutilización adaptativa. [25]
La obsolescencia se presenta como un concepto adecuado para reducir objetivamente la vida física esperada de un edificio a su vida útil esperada. Se adopta una filosofía de descuento, por la cual la tasa de obsolescencia anual en todos los criterios es la "tasa de descuento" que realiza esta transformación. Un algoritmo basado en una curva de decaimiento estándar (exponencial negativa) produce un índice de potencial de reutilización (conocido como puntuación ARP) y se expresa como un porcentaje. Esta curva de decaimiento en los edificios se puede utilizar para establecer una puntuación ARP, que se expresa en porcentaje. Las ciudades pueden clasificar sus edificios existentes según su potencial de reutilización adaptativa y las autoridades gubernamentales pueden utilizar estos datos en cualquier momento. Una puntuación de reutilización adaptativa del 50% o más se considera alta. Una puntuación ARP baja es cualquier valor por debajo del 20%. Cualquier valor entre ese rango se considera moderado. Shen y Langston idearon este concepto de ARP como "un valor que aumenta desde cero hasta su puntuación máxima en el punto de su vida útil, y luego vuelve a caer a cero a medida que se acerca a la vida física". [25] Cuando se identifica que la "edad actual del edificio" está cerca de su vida útil o al final de la misma, es el momento adecuado para que los constructores comiencen el rediseño.
Los edificios tienen un gran impacto en el medio ambiente, la economía y nuestra sociedad. La reutilización adaptativa tiene varias ventajas para mitigar esos altos impactos. Los proyectos de reutilización adaptativa son, en muchos sentidos, diferentes de los proyectos de nueva construcción convencionales y deben planificarse y gestionarse de forma diferente. [26]
Antes de iniciar un proyecto de reutilización adaptativa e incluso de considerar la remodelación, es importante evaluar a fondo el estado del edificio existente. Una evaluación del estado inspecciona principalmente la integridad estructural del edificio, el techado, la mampostería, el yeso, la carpintería, los azulejos y los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. La inspección en profundidad de los edificios puede ser costosa. Sin embargo, la evaluación del estado del edificio es fundamental para el éxito de un proyecto de reutilización adaptativa y no debe evitarse a ningún precio porque este gasto es insignificante en relación con las lesiones o la pérdida de vidas que podría causar una falla del edificio. Una razón lógica, como explica la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles, es que incluso un edificio muy bien construido podría sufrir un deterioro grave y eventualmente fallar, si no se realiza un mantenimiento adecuado en la fase operativa del edificio. Por ejemplo, en el año 1984, la Terminal de Buques de Pasajeros de la Ciudad de Nueva York se sometió a una inspección exhaustiva y se identificó una corrosión extrema en sus columnas de acero exteriores (pérdida del 100% del alma y del 40% de la brida). Esta situación suponía una amenaza para la seguridad pública y hubo que someterla a una restricción inmediata de la carga viva a pesar del refuerzo adicional de los elementos críticos. Estas inspecciones concluyen con la preparación de un informe detallado que resume los resultados de la investigación. La inspección directa del sistema estructural es necesaria hasta cierto punto, lo que se decide a criterio de un ingeniero civil experimentado. [26]
Después de identificar la estabilidad y solidez de un edificio, es importante inspeccionar el vecindario para encontrar el uso y la función potenciales del proyecto de reutilización adaptativa para ese segmento del mercado o región que los propietarios del edificio desean atraer. En muchos casos, un proyecto de reutilización adaptativa puede ayudar a estabilizar un vecindario que de otra manera podría estar en decadencia o amenazado por el vandalismo. Esta tendencia ascendente puede crear oportunidades lucrativas de alquiler para los propietarios de edificios y los habitantes del vecindario. Esta inspección puede realizarse en forma de una inspección física del vecindario y/o un estudio detallado del mapa de zonificación de esa región. La actividad peatonal, la presencia de aceras, farolas, bancos y parques públicos y la presencia de tiendas y edificios bien ocupados pueden decirnos mucho sobre los vecindarios. Una vez que se ha establecido que el vecindario es estable y seguro y está libre de cualquier deterioro infractor, el siguiente paso es determinar qué servicios tiene para ofrecer en términos de carreteras, transporte público, tiendas y restaurantes, hospitales, escuelas y bibliotecas, etc. [27]
Como se ha comentado anteriormente, los proyectos de reutilización adaptativa tienen el potencial de funcionar en fases o partes. Una de las principales ventajas de renovar un edificio existente es que una parte reformada del edificio se vuelve apta para ser ocupada antes de que se complete todo el proyecto. Esto supone una enorme ventaja para los promotores privados, ya que mantiene el flujo de efectivo mientras se construye el resto del proyecto. [20] Teniendo en cuenta las conclusiones del estudio estructural y arquitectónico, el estudio del barrio y el estudio de marketing, se prepara un presupuesto. Los propietarios o promotores de edificios pueden recurrir a cualquiera de las fuentes de financiación, como compañías de seguros, fundaciones y fondos, cajas de ahorro, sociedades de préstamos para la construcción, fondos de dotación, fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc. [27]
En la mayoría de los proyectos de reutilización adaptativa, el arquitecto es el líder, con la imaginación de cómo un almacén abandonado puede convertirse en un edificio de oficinas o un hospital abandonado en un condominio. Dado que el arquitecto tiene una profunda participación en el éxito de un proyecto, debe realizar su trabajo bajo un contrato claramente definido. En virtud de este contrato, el arquitecto y el propietario están obligados a cumplirlo. El progreso del diseño, las visitas al sitio y la evaluación son algunas de las acciones básicas que realiza el arquitecto en virtud de este contrato. Existen diferentes tipos de contratos, que van desde un contrato de honorarios fijos, un contrato de porcentaje del costo de construcción y un contrato de honorarios más gastos. Todas las partes interesadas pueden decidir colectivamente sobre el tipo de contrato más adecuado para el proyecto. [27]
Antes de que el arquitecto y el ingeniero comiencen el diseño final del edificio, realizan un estudio estructural, mecánico y arquitectónico exhaustivo del edificio existente. [27]
El arquitecto y el ingeniero pueden buscar señales de agrietamiento en la pared de mampostería o asentamiento de los pisos del sótano o de los pisos superiores que los indiquen que hay un problema en los cimientos. Estas señales también se pueden detectar en los alféizares y cornisas de las ventanas. Se recomienda utilizar instrumentos de medición adecuados, como plomadas y niveles de burbuja, en lugar de una inspección a simple vista. Si el problema parece demasiado grave, una perforación de prueba puede revelar la causa del problema. Además, se debe examinar el código de construcción para conocer los requisitos de protección contra incendios. [27]
El análisis de la resistencia estructural requiere experiencia y es uno de los aspectos más cruciales en términos de seguridad de los ocupantes. La inspección in situ junto con un estudio de los planos de planta existentes puede ayudar a los ingenieros a determinar la estabilidad estructural. En algunos casos, cuando no se dispone de los planos del edificio, los ingenieros pueden tener que raspar el yeso para revelar la estructura subyacente. Los elementos de madera del sistema estructural deben revisarse especialmente para detectar la presencia de podredumbre o infestación de termitas. El hierro o el acero deben revisarse para detectar la corrosión y los cojinetes o pernos sueltos. Se deben tener en cuenta las futuras cargas muertas y vivas adicionales al diseñar con la resistencia estructural del edificio existente. [27]
El sistema de piso en los edificios antiguos suele ser lo suficientemente resistente como para cumplir con los códigos actuales. [27] De lo contrario, pueden ser necesarios elementos de soporte adicionales. La altura del piso y del techo debe permitir acomodar escaleras adicionales, plomería vertical, electricidad y calefacción, ventilación y aire acondicionado. En algunos casos, puede ser necesario instalar un ascensor. [27]
La envolvente del edificio debe examinarse minuciosamente para detectar grietas, estanqueidad (filtraciones o filtraciones) y juntas de mortero. Es importante examinar estas paredes exteriores para futuras ventanas y conductos de aire acondicionado. [27]
Los edificios que se someten a reutilización adaptativa a menudo carecen de sistemas y aparatos MEP modernos y energéticamente eficientes.
Calefacción: determinación de la capacidad de la planta de calefacción para el uso y ocupación del nuevo edificio. Los sistemas de calefacción existentes, que incluyen calderas, quemadores y tuberías de metal, podrían recuperarse para reciclarlos.
Ventilación: Los edificios comerciales y de oficinas requieren ventilación. Los baños y las cocinas también necesitan ventilación. La altura del piso debe permitir la instalación de equipos de ventilación. Si el edificio existente consta de conductos, se deben comprobar para detectar obstrucciones, deterioro y fugas de aire.
Aire acondicionado: Los conductos y equipos de aire acondicionado pueden resultar costosos y demandar mucho espacio en el techo. Estas implicaciones económicas deben tenerse en cuenta para el nuevo uso del edificio antes de decidir la instalación de un sistema de aire acondicionado.
Plomería: Los edificios antiguos utilizaban tuberías de hierro galvanizado para la plomería, que pueden sufrir un deterioro grave con el paso de los años. Se debe evaluar la conexión adecuada a las alcantarillas municipales y repararla si está rota.
Electricidad: Si bien el cableado eléctrico puede estar intacto, los tableros de distribución, las cajas de conexiones y los alimentadores eléctricos pueden no cumplir con los códigos de incendios actuales. Además, los tableros de distribución pueden estar obsoletos y deben reemplazarse. El arquitecto y los ingenieros también deben determinar si son necesarias bóvedas de transformadores y líneas de alimentación adicionales.
Los sistemas de techado de los edificios más antiguos generalmente comprenden el techo, los parapetos y las cornisas. Las cornisas metálicas salientes están sujetas a corrosión. Los parapetos pueden estar sujetos a grietas y juntas de mortero degradadas. Un examen cuidadoso del techo del piso superior puede revelar filtraciones de agua. [27]
Los requisitos de las escaleras de un edificio deben derivarse de los códigos de construcción actuales en materia de incendios y seguridad. La ubicación estratégica de las nuevas escaleras y el diseño para el máximo acceso deben realizarse con el fin de maximizar la utilidad del espacio y minimizar la carga sobre el sistema estructural. [27]
El rediseño de un edificio existente para un nuevo uso debe contemplar estrategias de ahorro de energía . Algunos de los métodos más importantes de ahorro de energía son la reducción de las cargas de calefacción y refrigeración mediante la envolvente del edificio, la maximización del potencial de ventilación natural, el uso de luz natural y luminarias de bajo consumo , etc.
La envolvente de un edificio lo protege de las condiciones climáticas externas. Para evitar que el clima extremo del exterior provoque incomodidad a los ocupantes, los edificios utilizan sistemas mecánicos de calefacción y refrigeración. Si la envolvente del edificio no está bien diseñada, las cargas de calefacción y refrigeración en el equipo mecánico pueden aumentar. Por lo tanto, para lograr la máxima eficiencia energética, las envolventes del edificio deben ser la primera capa que bloquee las condiciones climáticas externas, luego se puede minimizar la carga en el equipo. El valor U de las paredes no debe ser mayor de 0,06 cuando las temperaturas de diseño invernales sean inferiores a 10 °F (−12 °C). Esto se puede lograr utilizando una combinación de materiales de pared exterior para formar un conjunto de pared de alta resistencia. [27]
Las ventanas de un muro exterior son las que más energía desperdician, ya que desperdician calor por conducción, radiación e infiltración. Esto se puede controlar hasta cierto punto utilizando sistemas de acristalamiento de varias capas y utilizando revestimientos de baja emisividad en el vidrio. Además, es importante sellar los sistemas de ventanas y puertas para evitar la infiltración. De manera similar, en climas cálidos y soleados, es importante dar sombra a las ventanas para evitar la ganancia de calor debido a la radiación solar. [27]
Un techo expuesto es la mayor fuente de pérdida de calor durante los meses fríos y de ganancia de calor durante los meses cálidos. Por lo tanto, el aislamiento del techo se vuelve muy crucial en condiciones climáticas extremas. Otra técnica pasiva es separar los espacios habitables del techo agregando espacios muertos de amortiguación, como áticos debajo del techo. [27]
El único piso que debe tenerse en cuenta es el piso inferior. Puede ser una losa sobre el nivel del suelo o construida sobre un sótano. En estos casos, se debe considerar el aislamiento. Si el perímetro de una losa sobre el nivel del suelo está aislado del clima, esto es todo lo que se puede esperar. Sobre un sótano frío, una manta de dos pulgadas debajo del piso reducirá la pérdida de calor al menos en un 50%. Una losa de piso de concreto se puede aislar con material aislante rociado. [27]
Los propietarios y promotores de edificios pueden aprovechar las ventajas potenciales de la reutilización adaptativa retirando componentes de edificios en desuso y luego reparando, reutilizando o reciclando sus partes constituyentes. El desmontaje es una forma de recuperar productos de destino y desempeña un papel clave para maximizar la eficiencia de un proyecto de reutilización adaptativa. Esta secuencia de planificación del desmontaje tiene como objetivo reducir los impactos ambientales causados por la demolición utilizando un "sistema de análisis recursivo basado en reglas" con soluciones prácticas y viables. [3]
Como país relativamente joven, la reutilización adaptativa no es la norma en Canadá, donde la reurbanización generalmente ha significado demolición y construcción de nuevo. Calgary y Edmonton son particularmente conocidos por su cultura pro-demolición, pero no son únicos en este sentido. [28] [29] Sin embargo, desde la década de 1990, el uso adaptativo ha ganado fuerza. La conversión de antiguos distritos de almacenes centrados en el ferrocarril a usos residenciales y comerciales ha ocurrido en Edmonton , Calgary , Saskatoon , Regina y Winnipeg .
En Toronto, el Distillery District , un barrio en el lado sureste de la ciudad, fue adaptado en su totalidad a partir de la antigua destilería Gooderham & Worts . Otras reutilizaciones destacadas incluyen la Fábrica de Dulces en Queen Street West y la Fábrica de Juguetes, en el distrito Liberty Village de la ciudad , ambas diseñadas por Quadrangle Architects, una firma especializada en reutilización adaptativa en Toronto y otros lugares. Yaletown de Vancouver , un barrio de lujo establecido en la década de 1990, cuenta con almacenes y otras estructuras y espacios industriales pequeños convertidos en apartamentos y oficinas para la gentrificación de la zona. Granville Island de Vancouver también demuestra una combinación exitosa de reutilización adaptativa, así como la retención de usos tradicionales en el mismo distrito. Las áreas de Griffintown , Old Port y Lachine Canal de Montreal cuentan con áreas ex industriales que han sido reutilizadas o lo serán en el futuro según los planes actuales.
Otros proyectos de reutilización adaptativa destacados en la década de 2010 incluyen la Escuela de Arquitectura Laurentian en Sudbury , que está incorporando varios edificios históricos en el centro de la ciudad en su nuevo campus, similar al campus del centro de la Universidad NSCAD en Halifax, y Mill Square en Sault Ste. Marie , un proyecto en curso para convertir la abandonada fábrica de papel St. Mary's en un centro cultural y turístico de uso mixto. [30]
Varias antiguas bases militares de Canadá, declaradas excedentes en los años 1990, también han demostrado ser adecuadas para su reutilización adaptativa. Un ejemplo es la antigua base militar canadiense de Cornwallis, en la zona rural de Nueva Escocia, que se convirtió en gran parte, sin demoliciones, en un parque empresarial .
Ghirardelli Square en San Francisco fue el primer gran proyecto de reutilización adaptativa en los Estados Unidos, inaugurado en 1964. Los frentes de agua urbanos, históricamente utilizados como puntos para la producción industrial y el transporte, se hicieron populares como residencias y uso mixto. El mayor valor del movimiento de uso adaptativo se caracteriza por los cientos de escuelas, fábricas, hoteles, almacenes y puestos militares abandonados que se han adaptado para su uso como viviendas asequibles, edificios de oficinas, así como centros comerciales, cívicos, educativos y recreativos. [1]
Un gran número de edificios de fábricas de ladrillo en el noreste de Estados Unidos han sido sometidos a proyectos de conversión de fábricas . En los Estados Unidos, especialmente en el noreste y el medio oeste , las viviendas tipo loft son un resultado destacado de los proyectos de reutilización adaptativa. Las áreas anteriormente industriales como el Meatpacking District en la ciudad de Nueva York, Callowhill en Filadelfia y SoMa en San Francisco se están transformando en barrios residenciales a través de este proceso. Esta transformación a veces se asocia con la gentrificación . Station Square en Pittsburgh, Pensilvania, es un ejemplo de una antigua terminal y sede del ferrocarril Pittsburgh and Lake Erie de una milla de largo que se está convirtiendo en un destino minorista, de oficinas, hotel y turístico. La planta de energía de Pratt Street en Baltimore se convirtió en oficinas, comercio minorista y restaurantes. Un ejemplo de conversión de reutilización adaptativa a espacio de oficina son The Hilliard Mills . La reutilización adaptativa de Empire Stores transformará siete almacenes de café abandonados en Brooklyn Bridge Park en la ciudad de Nueva York en oficinas, comercio minorista, restaurante y un parque público en la azotea. [31] [32]
Otros museos adaptados de antiguas fábricas incluyen "MassMOCA", el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts , el Watermill Center en Long Island, Nueva York, y el Dia Art Foundation Museum en el norte del estado de Nueva York.
En San Diego, California , la histórica estructura de ladrillo del edificio de Western Metal Supply Co. se conservó y se incorporó al diseño de Petco Park , el estadio de béisbol de los Padres de San Diego . [ cita requerida ]
La Universidad Chapman en la ciudad de Orange, California, ha creado viviendas para estudiantes mediante la conversión de la Planta de Empaque de la Asociación de Huertos de Villa Park, [33] que se construyó en 1918 para la Asociación de Productores de Naranjas de Santiago. [34] El complejo de viviendas para estudiantes se inauguró en agosto de 2018. [35] [36]
En Estados Unidos, hasta la década de 1970, la gran mayoría de las gasolineras también ofrecían servicios mecánicos. En las décadas de 1980 y 1990, era habitual convertir los puestos de servicio en tiendas de conveniencia, aunque todavía se vendía combustible. Muchas otras dejaron de vender combustible y se convirtieron en tiendas u oficinas.
En Australia, se han llevado a cabo numerosos proyectos de reutilización adaptativa a medida que las principales ciudades han pasado de ser zonas industriales a ser zonas de alto valor y de negocios. En Sídney, lugares como la antigua Casa de la Moneda de Sídney se han renovado y adaptado para convertirla en la sede central del Historic Houses Trust of New South Wales . El paso de la ciudad de ser una zona industrial de clase trabajadora a una zona gentrificada con precios elevados de las viviendas [ cita requerida ] ha contribuido a que existan varios sitios de reutilización adaptativa dentro de esa zona; el antiguo edificio Hyde Park Barracks también se ha transformado de una antigua cárcel a un museo que documenta y registra la historia de los primeros colonos y convictos de Australia.
La historia industrial de Australia también ha sido un factor influyente a la hora de determinar los tipos de edificios y áreas que se han convertido en sitios de reutilización adaptativa, especialmente en el ámbito de las residencias privadas y los edificios comunitarios. Algunos de estos sitios incluyen los apartamentos Malthouse de Nonda Katsalidis en Richmond, una conversión de un antiguo silo de grano y el sitio de las minas de Balhannah en Australia del Sur, que se adaptó a una residencia privada y ha recibido premios de la Asociación de la Industria de la Vivienda y el Instituto de Diseño de Australia. [37]
En Adelaida, el gobierno de Australia del Sur restauró, renovó y adaptó cuatro edificios destacados del siglo XIX catalogados como patrimonio en mal estado, que se encontraban en mal estado y les dio nuevas funciones durante el gobierno de Rann (2002 a 2011). El edificio Torrens en Victoria Square, antigua sede del Registro General, fue restaurado y adaptado para convertirse en el campus australiano de la Universidad Carnegie Mellon y el University College de Londres. [38] El antiguo edificio de la Bolsa de Valores de Adelaida fue comprado, restaurado y adaptado para convertirse en la Bolsa de Ciencias de la Royal Institution Australia y el Australian Science Media Centre. [39] El patio de armas y el edificio Torrens fueron restaurados para su uso como sede de organizaciones de veteranos. [40] Se comprometieron casi 50 millones de dólares para restaurar y adaptar el gran Hospital Psiquiátrico Glenside y el recinto como los nuevos Estudios Adelaide de la Corporación Cinematográfica de Australia del Sur, inaugurados por el Primer Ministro Rann en octubre de 2011. [41] Y la antigua planta Mitsubishi Motors de 62 hectáreas se está adaptando para convertirse en un centro de fabricación limpia y un centro de educación y capacitación para la Universidad Flinders y TAFE. [42]
En Europa, las principales formas de reutilización adaptativa han sido la conversión de antiguos palacios y residencias en desuso de las diferentes familias reales europeas en galerías y museos de acceso público. Muchos de los espacios han sido restaurados con acabados de época y exhiben diferentes colecciones de arte y diseño. En París, Francia, el ejemplo más famoso de reutilización adaptativa es el Museo del Louvre , un antiguo palacio construido a fines del siglo XII bajo el reinado de Felipe II y abierto al público como museo en 1793. También, en Londres, Inglaterra, la Casa de la Reina , una antigua residencia real construida alrededor de 1614, se ha convertido en parte del Museo Marítimo Nacional y alberga la colección de bellas artes del museo.
La Tate Modern , también en Londres, es otro ejemplo de reutilización adaptativa en Europa. Sin embargo, a diferencia de otras galerías de reutilización adaptativa en Europa, la Tate Modern aprovecha al máximo el sitio de la antigua central eléctrica de Bankside , que implicó la renovación de la antigua central eléctrica abandonada. El amplio espacio industrial ha demostrado ser un digno telón de fondo para el arte moderno, con la famosa sala de turbinas que alberga obras de artistas como Olafur Eliasson , Rachel Whiteread y Ai Weiwei .
Otros famosos sitios de reutilización adaptativa en Europa incluyen la sucursal de Maastricht de la cadena Selexyz en los Países Bajos. Este proyecto recibió el premio de diseño de interiores Lensvelt de Architect en 2007 por su reutilización innovadora y ocupa el primer lugar en la lista de las diez mejores librerías del mundo de The Guardian . [43]
En Łódź , Polonia, las fábricas de Izrael Poznański se han transformado en el desarrollo de uso mixto Manufaktura de 69 hectáreas (170 acres) , que incluye un centro comercial, tres museos, un multicine y restaurantes.
En 2008, el gobierno de Hong Kong lanzó el Plan de Revitalización de Edificios Históricos a Través de Asociación . [44] Uno de los edificios incluidos en este plan es la antigua vivienda pública Mei Ho House , que se convirtió en un albergue administrado por la Asociación de Albergues Juveniles de Hong Kong.
En Taichung , Dawn Cake compró el antiguo hospital de oftalmología y lo convirtió en un restaurante. [45]
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