Desde la colonialización británica en 1841, tras la Primera Guerra del Opio , Hong Kong ha pasado de ser un afloramiento pedregoso en la costa sur de China a un territorio cuyos precios inmobiliarios se encuentran entre los más altos del mundo. [1] El territorio tiene una masa terrestre de 1.111 km 2 (429 millas cuadradas). Según cifras del gobierno en 2018, la mayor parte de la tierra en Hong Kong son bosques, matorrales y pastizales, muchos de los cuales designados como parques rurales como Lion Rock , Plover Cove Country Park y Sai Kung East Country Park , y solo aproximadamente el 25%. de la masa terrestre del territorio total se clasifica como "urbanizada". La mayoría de los 7,3 millones de habitantes de Hong Kong habitan un área que mide 78 km 2 (30 millas cuadradas). [1] [2] Excluyendo las viviendas de los asentamientos rurales, que representan el 7% del total de hogares domésticos de la ciudad, el resto de la población está efectivamente exprimida en un área de 42 km 2 (16 millas cuadradas). [1] Los promotores inmobiliarios desempeñan un papel directo en la vivienda en Hong Kong , incluido el acaparamiento de aproximadamente 1.000 hectáreas (2.500 acres) de tierras agrícolas que de otro modo podrían utilizarse para viviendas. [3]
El desarrollo en Hong Kong ha estado históricamente dominado por un cártel de cinco familias, que ahora se cuentan entre las más ricas de la antigua colonia. [4] Los promotores comparten estructuras de costes y ventajas similares y resuelven la competencia en las subastas de terrenos mediante ofertas colusorias. [5] De manera similar, en las ventas residenciales, las métricas del proyecto son igualmente predecibles porque el pequeño círculo de arquitectos y bancos significa que los secretos son difíciles de guardar por mucho tiempo. Se abstienen de realizar recortes oficiales de precios, aunque pueden ofrecer descuentos, reembolsos en efectivo u otros incentivos al público comprador. La competencia ordenada reduce el riesgo operativo y garantiza retornos lucrativos. [5]
Los promotores inmobiliarios son los principales propietarios de espacios residenciales, comerciales y de oficinas en el territorio y se dedican a todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, la construcción, la inversión y la gestión inmobiliaria. La mayoría posee importantes bancos de terrenos para construcción , como Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development y Cheung Kong, que poseen entre ellos más de 10 kilómetros cuadrados (3,9 millas cuadradas) en los Nuevos Territorios. [1] Los beneficios de los promotores se han reinvertido en otros sectores empresariales, como los servicios públicos, que tenían la ventaja de ser estables y altamente generadores de efectivo y, a menudo, contaban con importantes propiedades inmobiliarias propias. [6] El conglomerado líder Cheung Kong Holdings , controlado por Li Ka-shing , es el principal operador portuario y también tiene una importante presencia minorista dentro del territorio en forma de hoteles, telecomunicaciones, tiendas minoristas: supermercados ( ParknShop ), electrodomésticos (Fortress ) y cadenas de cosmética ( Watsons ). [4]
En los últimos años, empresas inmobiliarias de capital privado como Gaw Capital y Phoenix Property Investors también han aumentado sus participaciones en bienes raíces de Hong Kong. [7] [8] [9]
Sun Hung Kai es la empresa inmobiliaria más grande de Hong Kong por capitalización de mercado. Según estimaciones de 2012 de Barclays Capital, Sun Hung Kai, Cheung Kong y Henderson Land Development juntos proporcionan aproximadamente el 54 por ciento de las 20.398 unidades de vivienda privadas que se inaugurarán en Hong Kong en 2012. [10]
Cifras de facturación consolidadas con sede en Hong Kong y períodos de referencia entre paréntesis. ('Interino' indica cifras de 6 meses)
Los líderes de las distintas empresas promotoras son figuras públicas cuyas opiniones son solicitadas periódicamente por los medios de comunicación. La Asociación de Desarrolladores de Bienes Raíces (REDA), el organismo industrial que representa a los desarrolladores establecido en 1965, [28] ha tenido sólo tres presidentes desde su creación. Estuvo dirigida por Stanley Ho durante 25 años [29] hasta que renunció en 2011, para ser reemplazado por el ex director gerente de Swire Properties, Keith Kerr. [30] [31] Cuatro de las personas más ricas de Hong Kong (con Raymond y Thomas Kwok de Sun Hung Kai contando como uno) según Forbes : Li Ka-shing (Cheung Kong), los hermanos Kwok, Lee Shau-kee ( Henderson Land Development) y Cheng Yu-tung (New World Development) – son vicepresidentes. [32] [31]
Según un análisis del South China Morning Post , 12 grandes conglomerados inmobiliarios representan directamente al menos 64 escaños en el comité de 1.200 miembros que selecciona al director ejecutivo . [33] A través de intereses distintos de la propiedad, tienen influencia en muchos más asientos, como el transporte. [10]
Los intereses de los promotores están representados en el LegCo en una circunscripción funcional para el subsector inmobiliario y de la construcción . Abraham Razack ocupa el escaño desde su primera elección en 2000; Desde entonces, ha sido elegido sin oposición cuatro veces.
Históricamente, ha existido la percepción pública de que el gobierno mantiene una política de precios elevados de la tierra para poder beneficiarse económicamente de ella. [34] [6]
En un estudio encargado por REDA en 2010, alrededor del 90 por ciento de los compradores de propiedades tenían una impresión media, negativa o muy negativa de los magnates inmobiliarios. Los encuestados no pudieron identificar qué hacía mejor la asociación y sus principales críticas fueron la falta de transparencia junto con una percepción de cercanía con el gobierno. [32] [35] Los académicos señalan el cambio drástico en las políticas de uso de la tierra del gobierno desde los primeros años de la administración de Tung Chee-hwa : a saber, una reducción del suministro de viviendas públicas y un aumento en la oferta de tierras al sector privado. . Estas medidas tuvieron el efecto de crear escasez y hacer subir significativamente los precios de la vivienda desde la crisis del SARS en 2003. [35]
Un editorial de Ming Pao decía: "Aunque los promotores han utilizado trucos de marketing controvertidos, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los promotores. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales les son excesivamente favorables. Por eso la generalidad de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno está en connivencia con las empresas". [36] Además de diversas prácticas de venta engañosas y opacas, la creciente brecha de riqueza y los precios de la vivienda más allá del alcance de los residentes comunes se han convertido en problemas fundamentales para los medios de vida. [28] Según BusinessWeek, los precios de las propiedades en Hong Kong se han triplicado y los ingresos medios mensuales de los hogares se han estancado en alrededor de 20.000 dólares de Hong Kong (2.580 dólares estadounidenses) desde 1997. [37] El vicario general de la diócesis católica demonizó a Li Ka-shing por su políticas, comparándolo con el diablo. [32] Al sufrir críticas por opacidad, la asociación contrató a Ogilvy Public Relations , a cuya instancia se lanzó un sitio web en julio de 2011. [32]
Según una encuesta de opinión publicada en agosto de 2011 por la Universidad China de Hong Kong , dos tercios de los entrevistados pensaban que a los desarrolladores sólo les importaba ganar dinero y nada de responsabilidad social. Aunque el secretario jefe Henry Tang afirmó en mayo de 2011 que no existía la "hegemonía inmobiliaria" (el presunto dominio de los promotores inmobiliarios sobre la política y la economía locales), el 78 por ciento de los encuestados coincidieron en que existía en Hong Kong. La mitad de los encuestados creía que el gobierno todavía podía limitar el poder y la influencia de los promotores mediante el control de la oferta de terrenos y viviendas. Aproximadamente un tercio estaba totalmente de acuerdo en que los promotores habían contribuido a la prosperidad económica de la ciudad, el 30 por ciento estaba "bastante de acuerdo" y otro 30 por ciento no estaba de acuerdo; El 44 por ciento pensaba que los promotores tenían el mayor control sobre los precios de las propiedades, mientras que el gobierno obtenía el 23 por ciento. [29]
REDA ha presionado constantemente contra la regulación gubernamental en el sector inmobiliario. Sin embargo, la influencia política que ejercen ha sido fuente de discordia dentro de la sociedad de Hong Kong. [38] El descontento público ha escalado hasta convertirse en odio hacia los magnates inmobiliarios. [39] Markus, sobrino nieto de Run Run Shaw observó: "Hasta hace poco, el capitalismo de compinches era una teoría de la conspiración... Ahora, con lo que pasó con Donald Tsang y su relación con estos empresarios, se ha revelado que la teoría de la conspiración es cierta. " [10] Durante los últimos años de su administración, Tsang se convirtió en el foco de controversia sobre los beneficios pecuniarios que supuestamente recibió de magnates inmobiliarios, como un viaje a Phuket en un jet privado supuestamente propiedad de Cheung Chung-kiu, un empresario multimillonario de Chongqing ; transporte a Hong Kong desde Macao a bordo de un yate de 19 millones de dólares propiedad de Thomas Lau . [10] Rafael Hui, secretario jefe designado por Tsang, también fue investigado por el ICAC y fue condenado a finales de 2014 junto con varios directores de la industria inmobiliaria en un caso histórico de corrupción . Este evento llevó a algunos a sospechar que Tsang reprimió intencionalmente las políticas de desarrollo estratégico a largo plazo por temor a alterar el cartel de los desarrolladores. [38]
Durante las protestas de Hong Kong de 2019-20 , la agencia de prensa estatal china Xinhua atribuyó el malestar social a la inasequibilidad de la vivienda y culpó a los intereses creados de "maximizar las ganancias al obstruir al gobierno en su intento de impulsar la oferta de tierras, o aumentando el precio de la tierra que acaparaban, o cambiando el uso de la misma". Un comentario en el People's Daily instaba: "Por el bien del interés público... es hora de que los promotores muestren su máxima sinceridad en lugar de ocuparse de sus propios asuntos, acaparando tierras para obtener ganancias y ganar hasta el último centavo". [40]
El gobierno de Hong Kong tiene el monopolio del suministro de tierras y depende en gran medida de los ingresos derivados de la propiedad. El gobierno, bajo el dominio colonial británico, creó un sistema de uso de la tierra basado en la concesión de arrendamientos. [6] Cualquier reurbanización de propiedades bajo arrendamientos existentes estaría sujeta a negociaciones para determinar un nuevo arrendamiento y pagar la diferencia en el valor de mercado entre los dos usos en forma de una "prima de tierra". [41] Por lo tanto, el gobierno tenía interés en mantener altos los precios de la tierra para mantener bajos los impuestos. [6] Las primas territoriales ascendieron a 65.500 millones de dólares de Hong Kong (8.400 millones de dólares) en el ejercicio financiero 2010-2011, lo que representa el 17,4 por ciento de los ingresos; el impuesto de timbre procedente de las ventas de propiedades representó otro 6,5 por ciento, lo que significa que el 24 por ciento de los ingresos del gobierno provino de transacciones inmobiliarias. [10] La naturaleza intensiva en capital de la práctica de las primas territoriales significa que se favorece a los actores bien capitalizados y establecidos en la industria. [41] Se ha especulado que los funcionarios del departamento de Tierras tienen incentivos para ofrecer acuerdos favorables a los principales promotores, ya que muchos encuentran empleo fácil y también una vida futura profesional con los principales promotores. [41]
El gobierno buscó proteger los ingresos fijando un precio mínimo en las subastas de tierras después de la crisis financiera asiática de 1997 . Esta política ha sido criticada por el economista Andy Xie , que cree que la oferta de tierra debe ajustarse según las necesidades de desarrollo de la economía local, y no para alcanzar precios objetivo para la tierra. Afirma además que la política, respaldada por dinero suelto del sector bancario, ha provocado que la economía se reestructure en torno al precio de la tierra impuesto por el gobierno. [42]
Hong Kong, que ha sido clasificada por la conservadora Heritage Foundation de EE.UU. como "la economía más libre del mundo" en su Índice de Libertad Económica durante 15 años consecutivos, [43] [44] [45] tiene una fuerte cultura de consumo pero una débil cultura de consumo. proteccion . Incluso el Consejo de Consumidores, el único organismo cuya función es proteger a los consumidores, no tiene autoridad de investigación o disciplinaria; además, nunca ha informado sobre promotores y ventas de propiedades. [46] Según el activista de gobierno corporativo David Webb , "el hecho de que sigamos ganando la economía más libre del mundo se debe sólo a que no hay medidas de la libertad de la economía nacional". [10]
A lo largo de los años, ha habido una serie de controversias relacionadas con fallos regulatorios y conflictos de intereses en el sector.
El New York Times señaló que Hong Kong ha tenido muchas controversias sobre si los promotores han exagerado los metros cuadrados de los apartamentos y el valor por pie cuadrado de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo, cómo contar las terrazas, las zonas comunes y otras características. [47]
Los promotores han sido criticados durante mucho tiempo por acaparar pisos y retener deliberadamente pisos terminados para su posterior venta. Hang Lung Properties, que completó la propiedad The Long Beach en Tai Kok Tsui en 2005, todavía tenía unidades disponibles sin vender en 2018; [48] De manera similar, en The Cullinan , un desarrollo de alto nivel en West Kowloon que se introdujo en 2007, el desarrollador todavía conservaba 60 de las unidades más lujosas en las dos torres del proyecto más de una década después, para maximizar los ingresos en un mercado en constante crecimiento. [49] A mediados de junio de 2018, los promotores tenían un stock sin vender de más de 9.000 pisos nuevos según datos del gobierno, algunos de los cuales habían estado en manos de más de una década. [49]
A medida que los precios de las propiedades continuaron aumentando y la situación de la vivienda se volvió crítica en la década de 2010, el gobierno se vio presionado para actuar para aumentar la oferta de viviendas. Basándose en los datos de que el número de unidades no vendidas en proyectos terminados estaba aumentando, el gobierno introdujo medidas para impedir que los promotores acapararan pisos. [48] En 2018, el gobierno propuso un impuesto sobre las viviendas desocupadas dirigido a todos los pisos recién terminados que permanecieran desocupados durante seis meses al año. Los pisos se consideran terminados un año después de que el promotor obtenga el permiso de ocupación, momento a partir del cual se recaudará el impuesto propuesto equivalente a dos años de valor imponible. [49]
Las ventas de propiedades generalmente se cotizan sobre los precios de la propiedad construida en función de la "superficie bruta". Sin embargo, no existe una definición uniforme de este término en los documentos de ventas, ni tampoco existe ninguna ley que regule tales medidas. [50] Según el Instituto de Agrimensores de Hong Kong, ha habido una amplia variación de precios de un proyecto a otro. La falta general de comparabilidad de los precios de venta para compradores y usuarios finales se debe a que los desarrolladores tienen la libertad de incluir todo tipo de áreas comunes diferentes en el cálculo de precios. [51] A diferencia de las medidas adoptadas en otras jurisdicciones, como Columbia Británica, la "superficie bruta" se basa en una superficie que incluye balcones y terrazas y un porcentaje de todas las zonas comunes; en otras palabras, los compradores pagan por entre el 30 y el 35 por ciento del espacio inhabitable. [46] Por lo tanto, los compradores de propiedades en Hong Kong comúnmente aceptan que el espacio utilizable de una unidad residencial es sólo del 65 al 70 por ciento de su superficie bruta; esto se conoce como índice de eficiencia. [46] [51] Esta proporción se situaba en el 93 por ciento treinta años antes. [51] El 29 de abril de 2013 entró en vigor la práctica Ordenanza sobre Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano), que prohíbe el término "superficie bruta" en la publicidad de pisos en nuevos desarrollos; A partir de ahora, los promotores deberán especificar el tamaño de los pisos en términos de "superficie vendible" (el espacio utilizable dentro del piso) en los folletos de venta de nuevos proyectos residenciales. [51]
A falta de normas estrictas para que las autoridades de construcción regulen los diseños de los pisos piloto, los promotores han sido acusados de engañar a los compradores creando unidades engañosas para comercializar sus productos. Estos suelen estar ubicados fuera del sitio, dentro de centros comerciales, y el único requisito es cumplir con las rudimentarias normas contra incendios. Según The Standard , los promotores utilizan paredes de cristal, muebles deliberadamente de tamaño insuficiente, puertas faltantes y techos más altos que las especificaciones para crear falsamente la impresión de amplitud. REDA afirmó que los pisos piloto de sus miembros son representaciones precisas y negó que haya necesidad de regulación. [52]
Sun Hung Kai Properties fue criticada por sus tácticas de ventas en su desarrollo The Arch en West Kowloon en 2005. [53] La compañía fue acusada de la práctica de "ventas internas" de unidades incompletas, la ausencia de listas de precios de venta y también por exagerar las ventas de pisos en The Arch anunciando precios inflados (por metro cuadrado) alcanzados. Al parecer, un comprador pagó 168 millones de dólares de Hong Kong, o 31.300 dólares de Hong Kong por pie cuadrado, por un ático de 5.360 pies cuadrados (498 m 2 ). Supuestamente se otorgaron descuentos sobre unidades adicionales compradas por el mismo comprador, pero se excluyeron del cálculo. Esto permitió a SHK aumentar los precios del siguiente lote de 500 unidades entre un 5 y un 10 por ciento; SHKP ha negado las acusaciones. [54]
Las listas de precios minoristas frecuentemente no están disponibles o aparecen después del evento. [46] En la preventa de dos complejos de viviendas, ' Park Island ' y ' Le Point ', los promotores, Sun Hung Kai y Cheung Kong , respectivamente, dijeron a los compradores que hicieran un pago inicial de 50.000 dólares de Hong Kong (6.430 dólares estadounidenses) sin el beneficio de cualquier folleto de ventas o lista de precios. [46] Esta táctica fue explotada para ayudar a exagerar las ventas creando impresiones falsas sobre la popularidad y los precios de un proyecto de desarrollo. [55] A raíz de las quejas, el gobierno, el Consejo de Consumidores, la Asociación de Desarrolladores de Bienes Raíces y la Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA) negociaron un acuerdo a puerta cerrada en el que la EAA emitió un conjunto de pautas de ventas revisadas, mientras que los desarrolladores eludió la sanción. [46]
En 2009, el plan de numeración de los desarrolladores para los niveles de piso de 39 Conduit Road , donde se eliminaron 42 números de pisos intermedios y el ático del piso 46 pasó audazmente a ser "piso 88", generó controversia. [56] El Consejo de Consumidores reconoció la práctica común aceptada de saltarse los pisos 13 y 14, pero sugirió que las "alturas imaginarias de los desarrolladores [sean] devueltas a la tierra". [57]
New World Development estuvo involucrado en una controversia cuando supuestamente vendió 39 pisos en The Masterpiece en Tsim Sha Tsui a socios comerciales antes de la venta pública en agosto de 2010 para crear una ilusión de gran interés. Esto llevó al gobierno a instar a los desarrolladores a establecer un mecanismo de divulgación sobre las ventas de propiedades residenciales a partes relacionadas. [58]
En agosto de 2008, hubo furor por el nombramiento del ex Secretario Permanente de Vivienda, Planificación y Tierras, Leung Chin-man , como director general adjunto y director ejecutivo de New World China Land Ltd.
En 2004, mientras Leung era Director de Vivienda, el gobierno había vendido la Península de Hung Hom, un proyecto no utilizado del Plan de Participación del Sector Privado , [59] a menos de la mitad del precio inicial. [60] Había una sospecha generalizada entre el público de que la oferta de trabajo era un quid pro quo por los favores que supuestamente concedió a su empresa matriz, New World Development (NWD), en 2004. [60]
El director ejecutivo de SHK, Thomas Chan, fue detenido por la Comisión Independiente contra la Corrupción (ICAC) el 19 de marzo de 2013. Ocho personas más vinculadas a la empresa fueron detenidas por la policía la tarde del 29 de marzo de 2012. Los copresidentes Thomas y Raymond Kwok y cinco otros fueron arrestados por el ICAC por acusaciones de corrupción. Rafael Hui , ex secretario jefe, también fue interrogado y posteriormente puesto en libertad bajo fianza. La investigación provocó una caída del 15 por ciento en el precio de las acciones de la empresa y una rebaja de las perspectivas de la empresa. [61]
En diciembre de 2014, el jurado condenó a Thomas Kwok y Rafael Hui por el soborno de 8.500.000 dólares de Hong Kong , y Hui fue declarado culpable de cuatro cargos más relacionados con mala conducta en cargos públicos. El jurado absolvió a Raymond Kwok de todos los cargos. [62] [63]
De acuerdo con los principios del libre mercado, el gobierno se ha basado en gran medida en la autorregulación de la industria , lo que ha resultado problemático: el papel del gobierno como principal proveedor de terrenos edificables en el territorio ha traído consigo acusaciones de colusión y conflictos de intereses. [28] En 1995, después de tres años de deliberaciones, la Comisión de Reforma Legal (LRC) publicó un informe con sus recomendaciones sobre cómo los promotores deben describir los pisos en venta y adoptar métodos estandarizados para calcular el espacio habitable, [64] pero no fue hasta 2010 cuando, después de prolongadas discusiones con REDA y los desarrolladores, la administración Tsang decidió romper el estancamiento. El gobierno anunció en octubre de 2010 que crearía un comité de 14 miembros para considerar legislación directa para regular las transacciones inmobiliarias en el mercado primario y hacer recomendaciones en el plazo de un año. [sesenta y cinco]
En marzo de 2012, tras una consulta pública de dos meses durante la cual surgió un consenso claro para que se legislara lo antes posible las prácticas de ventas engañosas, [66] [67] el gobierno presentó el proyecto de ley sobre propiedades residenciales (ventas de primera mano) que incluye una serie de medidas destinadas a aumentar la transparencia de las transacciones inmobiliarias, que abarcan pisos piloto, folletos promocionales, cómo se definen los tamaños de los pisos y el momento requerido para la publicación de datos sobre precios y transacciones. [68] La legislación propuesta obligaría a los promotores inmobiliarios a citar los precios de las nuevas propiedades utilizando la "superficie de piso vendible" como única medida al indicar el tamaño de una propiedad y el precio por pie cuadrado en todos los documentos relacionados con las ventas, incluidos los anuncios. [50] La medida está respaldada por una pena máxima por incumplimiento de 5 millones de dólares de Hong Kong y hasta siete años de prisión. [50] Según la legislación propuesta, los promotores pueden estar sujetos a una multa de hasta 500.000 dólares de Hong Kong si los depósitos se toman de los compradores de pisos antes de que se publiquen las listas de precios. [55]
REDA objetó la legislación alegando que "contravenía la protección del derecho de propiedad privada y disposición de la propiedad estipulado en la Ley Fundamental". [69] También argumentaron que prohibir el uso de la medida GFA era negar su derecho constitucional a la libertad de expresión, [70] e insinuaron la posibilidad de un desafío constitucional. [71] También se quejaron de la injusticia de permitir GFA para viviendas secundarias pero no para la venta de propiedades de primera mano. REDA alegó que se le permitiera incluir el AMI "como referencia". La Secretaria de Vivienda, Eva Cheng, dijo: "Tener una definición unificada para calcular el área de una unidad es la base de la legislación... Pero es ridículo tener algunas partes de la lista de precios como referencia, mientras que la información real ya está indicada". [50] En un artículo de opinión en el South China Morning Post , Alex Lo acogió con agrado las medidas y criticó la arrogancia de REDA, diciendo que "las personas que disfrutan de demasiado poder y privilegios rara vez saben cuándo detenerse". [71]