Un valor respaldado por hipotecas ( MBS ) es un tipo de valor respaldado por activos (un " instrumento ") que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Las hipotecas se agregan y se venden a un grupo de personas (una agencia gubernamental o un banco de inversión) que tituliza , o empaqueta, los préstamos en un valor que los inversores pueden comprar. Los bonos que titulizan hipotecas suelen tratarse como una clase separada, denominada residencial ; [1] otra clase es comercial , dependiendo de si el activo subyacente son hipotecas propiedad de prestatarios o activos con fines comerciales que van desde espacios de oficinas hasta edificios de viviendas múltiples.
La estructura del MBS puede conocerse como "transferencia" , donde los pagos de intereses y principal del prestatario o comprador de vivienda pasan a través de él al titular del MBS, o puede ser más compleja, compuesta por un conjunto de otros MBS. Otros tipos de MBS incluyen obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO, a menudo estructuradas como conductos de inversión en hipotecas inmobiliarias) y obligaciones de deuda garantizadas (CDO). [2]
Un bono hipotecario es un bono respaldado por un conjunto de hipotecas sobre un activo inmobiliario como una casa . De manera más general, los bonos que están garantizados mediante la prenda de activos específicos se denominan bonos hipotecarios. Los bonos hipotecarios pueden pagar intereses en períodos mensuales, trimestrales o semestrales. La prevalencia de los bonos hipotecarios se atribuye comúnmente a Mike Vranos .
Las acciones de los MBS de alto riesgo emitidas por diversas estructuras, como las CMO, no son idénticas, sino que se emiten en tramos (en francés, "porciones"), cada uno con un nivel diferente de prioridad en el flujo de reembolso de la deuda, lo que les confiere diferentes niveles de riesgo y premio. Los tramos de un MBS (especialmente los tramos de menor prioridad y mayor interés) a menudo son/fueron reempaquetados y revendidos como obligaciones de deuda garantizadas. [3] Estos MBS de alto riesgo emitidos por bancos de inversión fueron un problema importante en la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2006-2008.
El valor nominal total de un MBS disminuye con el tiempo porque, al igual que las hipotecas, y a diferencia de los bonos y la mayoría de los demás valores de renta fija, el principal de un MBS no se reembolsa como un pago único al tenedor del bono al vencimiento, sino que se paga. junto con los intereses de cada pago periódico (mensual, trimestral, etc.). Esta disminución del valor nominal se mide por el "factor" del MBS, el porcentaje del "valor nominal" original que queda por reembolsar.
En Estados Unidos, los MBS pueden ser emitidos por estructuras creadas por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac , o pueden ser "marca privada", emitidos por estructuras creadas por bancos de inversión.
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El proceso de titulización es complejo y depende en gran medida de la jurisdicción dentro de la cual se lleva a cabo el proceso. Entre otras cosas, la titulización distribuye el riesgo y permite a los inversores elegir diferentes niveles de inversión y riesgo. [4] Los conceptos básicos son:
Mientras que un título respaldado por hipoteca residencial (RMBS) está garantizado por bienes inmuebles unifamiliares de una a cuatro unidades, un título respaldado por hipoteca comercial (CMBS) está garantizado por propiedades comerciales y multifamiliares, como edificios de apartamentos, propiedades comerciales u oficinas, hoteles, escuelas, propiedades industriales y otros sitios comerciales. Un CMBS suele estar estructurado como un tipo de valor diferente al de un RMBS.
Estos fideicomisos de titulización pueden estar estructurados por empresas patrocinadas por el gobierno, así como por entidades privadas que pueden ofrecer características de mejora crediticia para mitigar el riesgo de pago anticipado e incumplimiento asociado con estas hipotecas. Dado que los titulares de hipotecas residenciales en los Estados Unidos tienen la opción de pagar más que el pago mensual requerido (reducción) o de liquidar el préstamo en su totalidad, generalmente sin penalización financiera ( pago anticipado ), el flujo de efectivo mensual de un MBS no se conoce en por adelantado, por lo que un MBS presenta un riesgo para los inversores.
En Estados Unidos, los fideicomisos de titulización más comunes están patrocinados por Fannie Mae y Freddie Mac , empresas patrocinadas por el gobierno estadounidense. Ginnie Mae , una empresa patrocinada por el gobierno estadounidense y respaldada por la plena fe y crédito del gobierno estadounidense, garantiza que sus inversores reciban pagos puntuales pero compra un número limitado de pagarés hipotecarios. Algunas instituciones privadas también titulizan hipotecas, conocidas como títulos hipotecarios de "marca privada". [5] [6] Las emisiones de valores respaldados por hipotecas de marca privada aumentaron dramáticamente de 2001 a 2007 y luego terminaron abruptamente en 2008, cuando los mercados inmobiliarios comenzaron a tambalearse. [7] Un ejemplo de emisor de marca privada es el conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC), una entidad de estructura fiscal utilizada habitualmente para las CMO; entre otras cosas, una estructura REMIC evita la llamada doble imposición. [8]
La titulización de las hipotecas en la década de 1970 tuvo la ventaja de proporcionar más capital para la vivienda en un momento en que el aumento demográfico de los baby boomers creaba una escasez de viviendas y la inflación estaba socavando una fuente tradicional de financiación de la vivienda: las asociaciones de ahorro y préstamo (o cajas de ahorro). , que se limitaron a ofrecer tasas de interés no competitivas del 5,75% sobre las cuentas de ahorro y, en consecuencia, perder el dinero de los ahorradores en favor de los fondos del mercado monetario . A diferencia del mercado hipotecario tradicional, localizado e ineficiente, donde podía haber escasez o excedente de fondos en cualquier momento, los MBS tenían alcance nacional e internacional y estaban regionalmente diversificados. [9] Los valores respaldados por hipotecas ayudaron a sacar las tasas de interés del sector bancario y facilitaron una mayor especialización entre las instituciones financieras.
Sin embargo, los valores respaldados por hipotecas pueden haber "conducido inexorablemente al surgimiento de la industria de alto riesgo" y "creado riesgos sistémicos ocultos". También "deshicieron la conexión entre prestatarios y prestamistas". Históricamente, "menos del 2% de las personas perdieron sus casas en ejecuciones hipotecarias", pero con la titulización, "una vez que un prestamista vendía una hipoteca, ya no tenía interés en si el prestatario podría hacer sus pagos". [10]
Entre los primeros ejemplos de valores respaldados por hipotecas en los Estados Unidos se encuentran los bonos hipotecarios de esclavos de principios del siglo XVIII [11] y los bonos hipotecarios de ferrocarriles agrícolas de mediados del siglo XIX, que pueden haber contribuido al pánico de 1857. [12 ] También existía un extenso mercado comercial de MBS en la década de 1920. [13]
En junio de 1933, el presidente Franklin D. Roosevelt promulgó la Ley Glass-Steagall . Esta iniciativa legislativa separó la banca comercial de la banca de inversión , proporcionando salvaguardias contra una posible corrupción con muchos tipos de valores de inversión (como los MBS). Aunque la hipoteca a tipo fijo aún no existía en ese momento, la ley consideraba ilegal que una institución bancaria patrocinara deudas y diseñara vehículos de inversión o herramientas de creación de mercado como la misma entidad. En otras palabras, los valores respaldados por hipotecas probablemente no podrían haber existido en este momento (sin un pequeño ajuste de las leyes). [14]
Como parte del New Deal tras la Gran Depresión , el gobierno federal de Estados Unidos creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) con la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para ayudar en la construcción, adquisición y rehabilitación de propiedades residenciales. [15] La FHA ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tasa fija como una alternativa a la hipoteca de pago global asegurándolas, y ayudó a que el diseño de la hipoteca ganara uso. [dieciséis]
En 1938, el gobierno también creó la corporación patrocinada por el gobierno Fannie Mae para crear un mercado secundario líquido en estas hipotecas y así liberar a los originadores de préstamos para que originaran más préstamos, principalmente comprando hipotecas aseguradas por la FHA. [17] Como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 , Fannie Mae se dividió en las actuales Fannie Mae y Ginnie Mae para respaldar las hipotecas aseguradas por la FHA, así como la Administración de Veteranos (VA) y la Administración de Viviendas de Agricultores (FmHA). hipotecas aseguradas, con la plena fe y crédito del gobierno de Estados Unidos. [18] En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae a comprar hipotecas convencionales, es decir, aquellas no aseguradas por la FHA, VA o FmHA, y creó a Freddie Mac para desempeñar un papel similar al de Fannie Mae. [18] Ginnie Mae no invierte en hipotecas convencionales.
Ginnie Mae garantizó la primera garantía de transferencia hipotecaria de un prestamista aprobado en 1968. [19] En 1971, Freddie Mac emitió su primera garantía de transferencia hipotecaria, llamada certificado de participación , compuesta principalmente por hipotecas convencionales. [19] En 1981, Fannie Mae emitió su primera transferencia hipotecaria, denominada valor respaldado por hipotecas . [20] En 1983, Freddie Mac emitió la primera obligación hipotecaria garantizada . [21]
En 1960, el gobierno promulgó la Ley de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces para permitir la creación de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) para fomentar la inversión inmobiliaria, y en 1977 el Bank of America emitió la primera transferencia de etiqueta privada. [22] En 1983, la Junta de la Reserva Federal modificó el Reglamento T para permitir a los corredores de bolsa utilizar transferencias como garantía de margen , equivalente a bonos no convertibles extrabursátiles . [23] En 1984, el gobierno aprobó la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario para mejorar la comerciabilidad de las transferencias de marca privada, [22] que declaró a una organización de calificación estadística reconocida a nivel nacional como valores respaldados por hipotecas con calificación AA como inversiones legales equivalentes a valores del Tesoro. y otros bonos del gobierno federal para bancos autorizados a nivel federal (como cajas de ahorro federales y asociaciones de ahorro federales ), instituciones financieras autorizadas por el estado (como bancos depositarios y compañías de seguros ), a menos que sean anulados por la ley estatal antes de octubre de 1991 (lo que hicieron 21 estados [24 ] ), y Departamento de Trabajo : fondos de pensiones regulados . [25]
La Ley de Reforma Fiscal de 1986 permitió la creación del vehículo de propósito especial del conducto de inversión hipotecaria en bienes raíces exento de impuestos (REMIC) con el propósito expreso de emitir transferencias. [26] La Ley de Reforma Fiscal puede haber contribuido a la crisis de ahorro y préstamo de los años 1980 y 1990 que dio lugar a la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de las Instituciones Financieras de 1989 , que cambió drásticamente la industria de ahorro y préstamo y su regulación federal, alentando originación del préstamo. [27] [28]
Sin embargo, probablemente la acción más influyente que fomentó la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 (aparte de las acciones negligentes de las instituciones bancarias) fue la Ley de Moderación de Servicios Financieros (también llamada Ley Gramm-Leach-Bliley ). [29] Fue promulgada como ley en 1999 por el presidente Clinton y permitía la creación interna exclusiva (por instituciones bancarias solitarias) de valores respaldados por hipotecas como instrumentos de inversión y derivados. Esta decisión legislativa no sólo modificó o mejoró la ley preexistente, sino que derogó efectivamente la Ley Glass-Steagall de 1933, la única salvaguardia legal que quedaba preparada contra el desastre resultante. [30]
Los valores respaldados por hipotecas de baja calidad respaldados por hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos provocaron una crisis que desempeñó un papel importante en la crisis financiera mundial de 2007-08 . En 2012, el mercado de valores respaldados por hipotecas de alta calidad se había recuperado y era un centro de ganancias para los bancos estadounidenses. [31]
La mayoría de los bonos respaldados por hipotecas se clasifican como MBS. Esto puede resultar confuso porque un valor derivado de un MBS también se denomina MBS. Para distinguir el bono MBS básico de otros instrumentos respaldados por hipotecas, se utiliza el calificador de transferencia , de la misma manera que "vainilla" designa una opción sin características especiales.
Los subtipos de valores respaldados por hipotecas incluyen:
Los valores de transferencia son emitidos por un fideicomiso y asignan los flujos de efectivo del conjunto subyacente a los tenedores de valores de forma prorrateada. Un fideicomiso que emite certificados de transferencia está sujeto a impuestos según las reglas del fideicomiso otorgante del Código de Rentas Internas. Según estas reglas, el titular de un certificado de transferencia paga impuestos como propietario directo de la parte del fideicomiso asignable al certificado. Para que el emisor sea reconocido como un fideicomiso a efectos fiscales, no puede haber ningún poder significativo en virtud del contrato de fideicomiso para cambiar la composición del conjunto de activos o reinvertir los pagos recibidos, y el fideicomiso debe tener, con excepciones limitadas, una sola clase de intereses de propiedad. [32]
Una obligación hipotecaria con garantía , o "bono de pago", es una obligación de deuda de una entidad jurídica que está garantizada por los activos que posee. Los bonos de pago generalmente se dividen en clases que tienen diferentes vencimientos y diferentes prioridades para la recepción del principal y, en algunos casos, de los intereses. [33] A menudo contienen una estructura de garantía de pago secuencial, con al menos dos clases de valores respaldados por hipotecas emitidos, y una clase recibe pagos programados de principal y pagos anticipados antes que cualquier otra clase. [34] Los títulos de pago se clasifican como deuda a efectos del impuesto sobre la renta. [35]Un valor respaldado por hipotecas despojado (SMBS, por sus siglas en inglés) en el que cada pago de la hipoteca se utiliza en parte para pagar el principal del préstamo y en parte para pagar los intereses del mismo. Estos dos componentes se pueden separar para crear SMBS, de los cuales existen dos subtipos:
Hay una variedad de clasificaciones de hipotecas subyacentes en el grupo:
Las hipotecas Prime son hipotecas conformes con prestatarios Prime, documentación completa (como verificación de ingresos y activos), puntajes crediticios sólidos , etc. Las hipotecas Alt-A son una categoría mal definida, generalmente prestatarios Prime pero no conformes de alguna manera, a menudo. documentación más baja (o de alguna otra manera: casa de vacaciones, etc.) [37] Las hipotecas Alt-A tienden a ser más grandes en
Hay muchas razones para que los originadores de hipotecas financien sus actividades mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas. Valores respaldados por hipotecas:
La alta liquidez de la mayoría de los valores respaldados por hipotecas significa que un inversor que desee tomar una posición no necesita enfrentar las dificultades de fijación de precios teóricos que se describen a continuación; El precio de cualquier bono se cotiza esencialmente a su valor razonable, con un diferencial entre oferta y oferta muy estrecho . [ cita necesaria ]
Las razones (además de la inversión o la especulación ) para ingresar al mercado incluyen el deseo de protegerse contra una caída en las tasas de pago anticipado (un riesgo comercial crítico para cualquier empresa especializada en refinanciación).
En el segundo trimestre de 2011, había alrededor de 13,7 billones de dólares en deuda hipotecaria total pendiente en Estados Unidos. Había alrededor de 8,5 billones de dólares en valores totales relacionados con hipotecas en Estados Unidos, de los cuales alrededor de 7 billones de dólares estaban titulizados o garantizados por empresas o agencias gubernamentales patrocinadas por el gobierno, y los 1,5 billones de dólares restantes estaban agrupados por conductos hipotecarios privados.
A partir de 2021, el volumen de valores respaldados por hipotecas (MBS) en circulación en Estados Unidos superó los 12 billones de dólares estadounidenses, lo que supone un crecimiento significativo en el tamaño del mercado. Esta expansión refleja el papel cada vez mayor de los MBS en la financiación de bienes raíces residenciales, lo que demuestra la importancia de estos valores en el sistema financiero y el mercado inmobiliario en general.
Según la Bond Market Association, la emisión bruta de MBS de agencia en Estados Unidos fue:
2005: 0,967 billones de dólares 2004: 1,019 billones de dólares 2003: 2,131 billones de dólares 2002: 1,444 billones de dólares 2001: 1,093 billones de dólares Estos datos subrayan la naturaleza fluctuante del mercado de MBS a lo largo del tiempo, influenciado por las variaciones de las condiciones económicas, las tasas de interés y el mercado inmobiliario. dinámica.
El vencimiento promedio ponderado (WAM) y el cupón promedio ponderado (WAC) se utilizan para la valoración de un MBS transferido y forman la base para calcular los flujos de efectivo de ese traspaso hipotecario. Así como este artículo describe un bono como un bono a 30 años con una tasa de cupón del 6% , este artículo describe un MBS de transferencia como un bono de transferencia de $3 mil millones con una tasa de transferencia del 6%, un WAC del 6,5% y 340- mes WAM. La tasa de transferencia es diferente del WAC; es la tasa que recibiría el inversionista si tuviera este MBS de transferencia, y la tasa de transferencia es casi siempre menor que el WAC. La diferencia se destina a los costos de servicio (es decir, los costos incurridos al cobrar los pagos del préstamo y transferirlos a los inversores).
Para ilustrar estos conceptos, considere un conjunto de hipotecas con solo tres préstamos hipotecarios que tienen los siguientes saldos hipotecarios pendientes, tasas hipotecarias y meses restantes hasta el vencimiento:
El vencimiento promedio ponderado (WAM) de un MBS de transferencia es el promedio de los vencimientos de las hipotecas del conjunto, ponderados por sus saldos en el momento de la emisión del MBS. Tenga en cuenta que este es un promedio de las hipotecas, a diferencia de conceptos como vida y duración promedio ponderadas , que son promedios de los pagos de un solo préstamo.
Las ponderaciones se calculan dividiendo el monto de cada préstamo pendiente por el monto total pendiente en el conjunto de hipotecas (es decir, $900,000). Estos montos son los montos pendientes al momento de la emisión o inicio del MBS. El WAM para el ejemplo anterior se calcula de la siguiente manera:
WAM = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 meses
Otra medida que se utiliza con frecuencia es la edad promedio ponderada del préstamo .
El cupón promedio ponderado (WAC) de un MBS de transferencia es el promedio de los cupones de las hipotecas del grupo, ponderados por sus saldos originales en el momento de la emisión del MBS. Para el ejemplo anterior esto es:
WAC = (22,2 2 % × 6,00 %) + (44,4 4 % × 6,25 %) + (33,3 3 % × 6,50 %) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %
La fijación del precio de un bono corporativo "vainilla" se basa en dos fuentes de incertidumbre: el riesgo de incumplimiento (riesgo de crédito) y la exposición a las tasas de interés (IR). [38] El MBS añade un tercer riesgo: el reembolso anticipado ( prepago ). El número de propietarios de viviendas en titulizaciones de MBS residenciales que pagan por adelantado aumenta cuando las tasas de interés disminuyen. Una razón de este fenómeno es que los propietarios de viviendas pueden refinanciar a una tasa de interés fija más baja . Los MBS comerciales suelen mitigar este riesgo mediante la protección de llamadas. [39]
Dado que estas dos fuentes de riesgo (IR y prepago) están vinculadas, resolver modelos matemáticos del valor de MBS es un problema difícil en finanzas . El nivel de dificultad aumenta con la complejidad del modelo IR y la sofisticación de la dependencia del IR de prepago, hasta el punto de que no se conoce ampliamente ninguna solución de forma cerrada (es decir, una que pueda escribirse). En modelos de este tipo, los métodos numéricos proporcionan precios teóricos aproximados. Estos también son necesarios en la mayoría de los modelos que especifican el riesgo de crédito como una función estocástica con una correlación IR . Los profesionales suelen utilizar métodos especializados de Monte Carlo o soluciones numéricas de árbol binomial modificadas .
Los modelos teóricos de fijación de precios deben tener en cuenta el vínculo entre las tasas de interés y la velocidad de pago anticipado de los préstamos. Los pagos anticipados de la hipoteca generalmente se realizan porque se vende una casa o porque el propietario está refinanciando con una nueva hipoteca, presumiblemente con una tasa más baja o un plazo más corto. El pago anticipado se clasifica como un riesgo para el inversor en MBS a pesar de que reciba el dinero, porque suele ocurrir cuando los tipos flotantes bajan y la renta fija del bono sería más valiosa ( convexidad negativa ). En otras palabras, los ingresos recibidos deberían reinvertirse a una tasa de interés más baja. [8] De ahí el término riesgo de pago anticipado .
Los inversores profesionales suelen utilizar modelos de fijación de precios de arbitraje para valorar los MBS. Estos modelos implementan escenarios de tasas de interés consistentes con la curva de rendimiento actual como impulsores de los modelos econométricos de pago anticipado que modelan el comportamiento de los propietarios de viviendas en función de las tasas hipotecarias proyectadas. Dado el precio de mercado, el modelo produce un diferencial ajustado a la opción , una métrica de valoración que tiene en cuenta los riesgos inherentes a estos valores complejos. [40]
Existen otros impulsores de la función de prepago (o riesgo de prepago), independientes de la tasa de interés , tales como:
El riesgo crediticio de los valores respaldados por hipotecas depende de la probabilidad de que el prestatario pague a tiempo los flujos de efectivo prometidos (principal e intereses). La calificación crediticia de MBS es bastante alta porque:
Si los MBS no estuvieran respaldados por el inmueble original y la garantía del emisor, la calificación de los bonos sería mucho menor. Parte de la razón es la esperada selección adversa contra prestatarios con mejor crédito (de MBS agrupados por calidad crediticia inicial) que tendrían un incentivo para refinanciar (en última instancia, uniéndose a un grupo de MBS con una calificación crediticia más alta).
Debido a la diversidad de tipos de MBS, existe una amplia variedad de fuentes de precios. En general, cuanto más uniforme o líquido sean los MBS, mayor será la transparencia o disponibilidad de los precios. [42] La mayoría de los comerciantes y administradores de dinero utilizan Bloomberg e Intex para analizar grupos de MBS y productos más esotéricos como los CDO , aunque herramientas como The Yield Book de Citi, Barclays POINT y AnSer de BlackRock también prevalecen en Wall Street, especialmente para empresas multimillonarias. administradores de clases de activos. Algunas instituciones también han desarrollado su propio software propietario.
Los productos estructurados complejos tienden a comercializarse con menos frecuencia e implican más negociaciones. Los precios de estos MBS más complicados, así como de los CMO y CDO, tienden a ser más subjetivos y a menudo sólo están disponibles a través de los distribuidores. [42]
El precio de un pool de MBS está influenciado por la velocidad de prepago, generalmente medida en unidades de CPR o PSA . Cuando una hipoteca se refinancia o el prestatario paga anticipadamente durante el mes, la medida de prepago aumenta.
Si un inversor ha adquirido un fondo común con una prima (>100), como es habitual en el caso de cupones más altos, corre el riesgo de recibir un pago anticipado. Si el precio de compra fuera 105, el inversor pierde 5 centavos por cada dólar pagado por adelantado, lo que puede disminuir significativamente el rendimiento. Es probable que esto suceda, ya que los tenedores de hipotecas con cupones más altos pueden tener un mayor incentivo para refinanciar.
Por el contrario, puede resultar ventajoso para el tenedor del bono que el prestatario pague por adelantado si el conjunto de MBS de cupón bajo se compró con un descuento (<100). Esto se debe a que cuando el prestatario paga la hipoteca, lo hace a la par. Si un inversor compra un bono a 95 centavos por dólar, cuando el prestatario paga por adelantado, el inversor recupera el dólar completo, lo que aumenta su rendimiento. Sin embargo, es menos probable que esto ocurra, ya que los prestatarios con hipotecas de cupón bajo tienen menores incentivos, o ninguno, para refinanciar.
El precio de un fondo de MBS también se ve influenciado por el saldo del préstamo. Las especificaciones comunes para los grupos de MBS son rangos de montos de préstamos que debe aprobar cada hipoteca del grupo. Por lo general, los MBS de alta prima (alto cupón) respaldados por hipotecas con un saldo de préstamo original no superior a 85.000 dólares son los que realizan los mayores pagos. Aunque el prestatario esté pagando un rendimiento superior al del mercado, se ve disuadido de refinanciar un pequeño saldo de préstamo debido al alto costo fijo involucrado.
Saldo de préstamo bajo: < $85 000
Saldo de préstamo medio: $85 000–$110 000
Saldo de préstamo alto: $110 000–$150 000
Saldo de préstamo súper alto: $150 000–$175 000
Nuevos tramos de saldo de préstamo:
$175 000–$200 000
$200 000–$225 000
$225 000–$250 000
$250 000–$275 000
Por determinar: > $275 000 La pluralidad de factores dificulta el cálculo del valor de un título MBS. A menudo los participantes del mercado no están de acuerdo, lo que resulta en grandes diferencias en los precios cotizados para el mismo instrumento. Los profesionales intentan constantemente mejorar los modelos de prepago y esperan medir los valores de las variables de entrada implícitas en el mercado. Las variaciones en las primas de liquidez de los instrumentos relacionados y los cambios en la liquidez a lo largo del tiempo hacen que esta sea una tarea difícil. Un factor utilizado para expresar el precio de un título MBS es el factor pool .
Un componente crítico del sistema de titulización en el mercado estadounidense son los Sistemas de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) creados en la década de 1990, que crearon un sistema privado en el que las hipotecas subyacentes se asignaban y reasignaban fuera del proceso tradicional de registro a nivel de condado. La legitimidad y la precisión general de este sistema de registro alternativo se han enfrentado a serios desafíos desde el inicio de la crisis hipotecaria: a medida que los tribunales estadounidenses se inundan de casos de ejecución hipotecaria , las deficiencias del modelo MERS están quedando al descubierto y tanto los gobiernos locales como el federal han comenzado a tomar medidas a través de demandas propias y la negativa (en algunas jurisdicciones) de los tribunales a reconocer la autoridad legal de las asignaciones del MERS. [43] [44] La cesión de documentos de hipoteca (escritura de fideicomiso) y pagaré (obligación de pagar la deuda) fuera de los tradicionales tribunales de condado de EE. UU. (y sin pago de tarifa de registro) está sujeta a impugnación legal. Las inconsistencias legales en el MERS originalmente parecían triviales, pero pueden reflejar una disfuncionalidad en toda la industria de titulización hipotecaria de Estados Unidos.
La Ley de Reforma Fiscal de 1986 actuó significativamente para reducir los valores de los bienes raíces y debilitar las posiciones de ganancias de las Cajas de Ahorro y Préstamo...