Un propietario de barrio marginal (o propietario de barrio marginal ) es un término de jerga para un propietario , generalmente un propietario ausente con más de una propiedad, que intenta maximizar las ganancias minimizando el gasto en mantenimiento de propiedades , a menudo en vecindarios en deterioro, y a inquilinos a los que puede intimidar. La grave escasez de viviendas permite a los propietarios de los barrios marginales cobrar alquileres más altos y, cuando pueden salirse con la suya, infringir las leyes de alquiler. [1] [2]
Un "señor de barrios marginales minoristas" es aquel que mantiene un centro comercial en mal estado y puede que no pague impuestos hasta que el gobierno lo compre o confisque.
Se desconoce el origen del término "señor de barrios marginales", pero se puede encontrar una mención temprana en el artículo de 1927 "Teorías, hechos y cifras" de William L. Hare en la revista académica Garden Cities & Town Planning: A Journal of Housing. , Urbanismo y mejora cívica Hare atribuye a la "prensa polémica" de la época el hecho de referirse a los propietarios de zonas denominadas barrios marginales como señores de barrios marginales. [3]
Tradicionalmente, la mayoría de los compradores consideran que los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Especialmente en el mundo desarrollado , la mayoría de los propietarios mantendrán adecuadamente sus propiedades incluso cuando hacerlo resulte costoso en el corto plazo, para atraer alquileres más altos e inquilinos más deseables en el largo plazo. Una propiedad bien mantenida vale más para los compradores potenciales.
Por el contrario, los propietarios de los barrios marginales generalmente no contratan servicios de administración de propiedades , hacen muy poco o ningún mantenimiento de sus propiedades, a veces sólo lo suficiente para cumplir con los requisitos locales mínimos de habitabilidad. En algunas circunstancias, como en Cleveland durante los primeros años de la Gran Migración , los propietarios aumentaron los alquileres para los afroamericanos con el fin de explotar las dificultades que tenían para conseguir alojamiento. Las afirmaciones a este respecto llevaron a la Cámara de Comercio de Cleveland a realizar una encuesta que concluyó que los negros pagaban un 65% más por una vivienda equivalente que los inquilinos blancos. [4] : 166
Además, los propietarios de los barrios marginales suelen estar dispuestos a alquilar a inquilinos menos deseables que no pueden pasar verificaciones de antecedentes , como personas que figuran en un registro de delincuentes sexuales. Como tales, normalmente no celebran contratos de arrendamiento a largo plazo, sino que sólo cumplen el plazo mínimo exigido por la ley (por ejemplo, mes a mes) y, como tales, procesan muchos desalojos . También es frecuente que el propietario del barrio reciba el alquiler en efectivo para evitar revelarlo a efectos fiscales. Así, en Estados Unidos, los propietarios de barrios marginales normalmente no participarían en programas subsidiados por el gobierno, como la Sección 8 , debido a los requisitos tanto de declarar todos los ingresos recibidos como de mantener las propiedades en buen estado.
Un propietario de un barrio marginal también puede esperar que su propiedad sea eventualmente comprada por un gobierno por más dinero del que vale como parte de la renovación urbana , o por inversionistas a medida que el vecindario en el que está situada sufre gentrificación . En Johannesburgo , las regiones que sufren decadencia urbana frecuentemente tienen propietarios que, según el gobierno, explotan a sus inquilinos, obligándolos a permanecer en edificios que no cumplen con los códigos contra incendios. [5] En Gran Bretaña, los ayuntamientos tratan con propietarios privados; sin un escrutinio adecuado, esto puede dar lugar a que los propietarios puedan ocupar propiedades por debajo del código de alquiler con inquilinos subsidiados. [6]
Algunos propietarios de barrios marginales están más interesados en las ganancias que han obtenido mediante la " reversión " de propiedades, una forma de especulación , que en obtener ganancias a través de ingresos por alquiler. Los propietarios de barrios marginales con este "modelo de negocio" pueden no mantener sus propiedades en absoluto o pagar impuestos municipales sobre la propiedad y multas que tienden a acumular en grandes cantidades. Sabiendo que a un municipio le tomará años expropiar y embargar, o posiblemente derribar, una propiedad, el dueño del barrio puede contar con venderla antes de que esto suceda. Es posible que estos propietarios de barrios marginales ni siquiera se molesten en mantenerse al día con los pagos de sus hipotecas si se vuelven ricos en capital pero pobres en efectivo o si sienten que pueden vender la propiedad antes de que entre en ejecución hipotecaria y sea tomada por su prestamista, generalmente una empresa de entre seis y seis años. proceso de ocho meses como máximo.
Un ejemplo de propietario de barrios marginales es Peter Rachman , un propietario que operó en Notting Hill , Londres , en la década de 1950 y hasta su muerte en 1962. Se hizo famoso por la explotación de sus inquilinos , y la palabra " racmanismo " entró en el Oxford English Dictionary . Sus secuaces incluían a Michael de Freitas (también conocido como Michael X/Abdul Malik), quien se ganó una reputación como líder del poder negro, y Johnny Edgecombe , quien se convirtió en un promotor del jazz y el blues, lo que ayudó a mantenerlo en el centro de atención. [7]
En lugares con control de alquileres y donde existe protección legal para los inquilinos, algunos propietarios pueden alquilar propiedades ilegalmente. Por ejemplo, en el Reino Unido ha surgido una práctica de subarrendamiento ilegal de viviendas sociales en la que el inquilino alquila ilegalmente la vivienda a un precio más alto. [8] En Suecia, los contratos de alquiler con alquiler regulado se pueden comprar en el mercado negro, [9] ya sea del inquilino actual o, a veces, directamente del propietario. Los comerciantes especializados del mercado negro ayudan a los propietarios en dichas transacciones. [10]
El alquiler informal tiene lugar en países como Estados Unidos, Brasil, Nigeria, India, Inglaterra y los países bálticos. [11] Por lo general, el alquiler informal consiste en no presentar ningún comprobante de pago, lo que significa que el propietario del barrio puede cambiar el precio día a día e intimidar a los inquilinos para que no busquen ayuda de las autoridades locales.
Las personas que tienen opiniones negativas sobre los señores de los barrios marginales los consideran los principales responsables de la caída del valor de las propiedades locales y de la eventual creación de barrios enteros de chabolas. Algunas de estas personas dicen que los señores de los barrios marginales se llevan la "riqueza" de los pobres sin tener en cuenta las generaciones futuras ni el bienestar de sus inquilinos actuales. En efecto, consideran que los señores de los barrios marginales son una fuerza que va exactamente en contra de la gentrificación . [ cita necesaria ] Mientras que la gentrificación describe el resultado de una pluralidad de propietarios locales que realizan mejoras decisivas en las propiedades de alquiler que agregan valor a sus unidades de alquiler, justifican el aumento de las tarifas de alquiler, eliminan a los inquilinos menos ricos y, en general, aumentan el valor de las propiedades del vecindario, la propiedad de barrios marginales naturalmente resulta en un deterioro general gradual de las condiciones de vida, la seguridad pública, el prestigio de los vecindarios y, en última instancia, el valor de las propiedades.