Desde la colonización británica en 1841 después de la Primera Guerra del Opio , Hong Kong ha crecido desde un afloramiento rocoso en la costa sur de China a un territorio cuyos precios de propiedad están entre los más altos del mundo. [1] El territorio tiene una masa terrestre de 1.111 km2 ( 429 millas cuadradas). Según cifras del gobierno a 2018, la mayor parte de la tierra en Hong Kong es bosque, matorrales y pastizales, muchos de los cuales designados como parques rurales como Lion Rock , Plover Cove Country Park y Sai Kung East Country Park , y solo aproximadamente el 25% de la masa terrestre del territorio total está clasificada como "construida". La mayoría de los 7,3 millones de personas en Hong Kong habitan un área que mide 78 km2 ( 30 millas cuadradas). [1] [2] Excluyendo las viviendas de los asentamientos rurales, que representan el 7% del total de hogares domésticos de la ciudad, el resto de la población está efectivamente apretujada en un área de 42 km2 ( 16 millas cuadradas). [1] Los promotores inmobiliarios desempeñan un papel directo en la vivienda en Hong Kong , incluido el acaparamiento de aproximadamente 1.000 hectáreas (2.500 acres) de tierra agrícola que de otro modo podrían usarse para viviendas. [3]
En Hong Kong, el desarrollo inmobiliario ha estado históricamente dominado por un cártel de cinco familias, que hoy se cuentan entre las más ricas de la ex colonia. [4] Los promotores comparten estructuras de costes y ventajas similares, y resuelven la competencia en las subastas de terrenos mediante pujas colusorias. [5] De manera similar, en las ventas de viviendas, las métricas de los proyectos son igualmente predecibles porque el pequeño círculo de arquitectos y bancos significa que es difícil mantener secretos durante mucho tiempo. Se abstienen de rebajar oficialmente los precios, aunque pueden ofrecer descuentos, reembolsos en efectivo u otros incentivos al público comprador. La competencia ordenada reduce el riesgo operativo y garantiza retornos lucrativos. [5]
Los promotores inmobiliarios son los principales propietarios de espacios residenciales, comerciales y de oficinas en el territorio, y se dedican a todos los aspectos del desarrollo, la construcción, la inversión y la gestión de propiedades. La mayoría posee importantes bancos de terrenos para la construcción , como Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development y Cheung Kong, que poseen entre ellos más de 10 kilómetros cuadrados (3,9 millas cuadradas) en los Nuevos Territorios. [1] Los rendimientos de los promotores se han reinvertido en otros sectores comerciales, como los servicios públicos, que tenían el beneficio de ser estables y altamente generadores de efectivo, y a menudo tenían importantes bienes raíces propios. [6] El conglomerado líder Cheung Kong Holdings , controlado por Li Ka-shing , es el principal operador portuario y también tiene una importante presencia minorista dentro del territorio en forma de hoteles, telecomunicaciones, tiendas minoristas: supermercados ( ParknShop ), electrodomésticos (Fortress) y cadenas de cosméticos ( Watsons ). [4]
En los últimos años, firmas de capital privado inmobiliario como Gaw Capital y Phoenix Property Investors también han aumentado sus participaciones en el mercado inmobiliario de Hong Kong. [7] [8] [9]
Sun Hung Kai es la mayor empresa inmobiliaria de Hong Kong por capitalización de mercado. Según estimaciones de Barclays Capital para 2012, Sun Hung Kai, Cheung Kong y Henderson Land Development en conjunto aportarán aproximadamente el 54 por ciento de las 20.398 unidades de vivienda privadas que se pondrán en marcha en Hong Kong en 2012. [10]
Cifras de facturación consolidadas con sede en Hong Kong y períodos de referencia entre paréntesis. ('Intermedio' indica cifras de 6 meses)
Los líderes de las distintas empresas de desarrollo son figuras públicas cuyas opiniones son solicitadas regularmente por los medios de comunicación. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (REDA), el organismo de la industria que representa a los desarrolladores, establecido en 1965, [28] ha tenido solo 3 presidentes desde su creación. Fue dirigida por Stanley Ho durante 25 años [29] hasta que renunció en 2011, para ser reemplazado por el ex director gerente de Swire Properties, Keith Kerr. [30] [31] Cuatro de las personas más ricas de Hong Kong ( contando a Raymond y Thomas Kwok de Sun Hung Kai como uno) según Forbes – Li Ka-shing (Cheung Kong), los hermanos Kwok, Lee Shau-kee (Henderson Land Development) y Cheng Yu-tung (New World Development) – son vicepresidentes. [32] [31]
Según un análisis del South China Morning Post , 12 grandes conglomerados inmobiliarios representan directamente al menos 64 puestos en el comité de 1.200 miembros que selecciona al jefe ejecutivo . [33] A través de intereses distintos a los inmobiliarios, tienen influencia en muchos más puestos, como el transporte. [10]
Los intereses de los promotores están representados en el Consejo Legislativo en un escaño electoral funcional para el subsector inmobiliario y de la construcción . Abraham Razack ocupa el escaño desde su primera elección en 2000; desde entonces ha sido elegido sin oposición en cuatro ocasiones.
Históricamente, ha existido la percepción pública de que el gobierno mantiene una política de precios elevados de la tierra para obtener beneficios económicos de ella. [34] [6]
En un estudio encargado por REDA en 2010, aproximadamente el 90 por ciento de los compradores de propiedades tenían una impresión promedio, negativa o muy negativa de los magnates inmobiliarios. Los encuestados no pudieron identificar qué era lo que mejor hacía la asociación, y sus principales críticas fueron la falta de transparencia junto con una percepción de cercanía al gobierno. [32] [35] Los académicos señalan el cambio drástico en las políticas de uso de la tierra del gobierno desde los primeros años de la administración de Tung Chee-hwa : a saber, una reducción en la provisión de vivienda pública y un aumento en la oferta de tierra al sector privado. Estas medidas tuvieron el efecto de crear escasez y hacer subir significativamente los precios de la vivienda desde la crisis del SARS en 2003. [35]
Un editorial de Ming Pao decía: "Aunque los promotores han utilizado trucos de marketing controvertidos, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los promotores. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales les son excesivamente favorables. Por eso la mayoría de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno se confabula con las empresas". [36] Además de diversas prácticas de venta engañosas y opacas, la creciente brecha de riqueza y los precios de la vivienda fuera del alcance de los residentes comunes se han convertido en problemas centrales para la subsistencia. [28] Según BusinessWeek, los precios de la propiedad en Hong Kong se han triplicado y los ingresos familiares mensuales medios se han estancado en alrededor de HK$20.000 (US$2.580) desde 1997. [37] El vicario general de la diócesis católica demonizó a Li Ka-shing por sus políticas, comparándolo con el diablo. [32] Ante las críticas por su opacidad, la asociación contrató a Ogilvy Public Relations , a instancias de quien se lanzó un sitio web en julio de 2011. [32]
Según una encuesta de opinión publicada en agosto de 2011 por la Universidad China de Hong Kong , dos tercios de los entrevistados pensaban que a los promotores inmobiliarios sólo les importaba ganar dinero y no la responsabilidad social. Aunque el secretario jefe Henry Tang afirmó en mayo de 2011 que no existía tal cosa como la "hegemonía inmobiliaria" -el supuesto dominio de los promotores inmobiliarios sobre la política y la economía locales-, el 78 por ciento de los encuestados estuvo de acuerdo en que existía en Hong Kong. La mitad de los encuestados creía que el gobierno todavía podía limitar el poder y la influencia de los promotores inmobiliarios mediante el control de la oferta de tierras y viviendas. Aproximadamente un tercio estaba muy de acuerdo en que los promotores habían contribuido a la prosperidad económica de la ciudad, el 30 por ciento estaba "bastante de acuerdo" y otro 30 por ciento estaba en desacuerdo; el 44 por ciento pensaba que los promotores inmobiliarios tenían el mayor control sobre los precios de las propiedades, y el gobierno obtuvo un 23 por ciento. [29]
REDA ha presionado constantemente contra la regulación gubernamental en el sector inmobiliario. Sin embargo, la influencia política que ejercen ha sido la fuente de discordia dentro de la sociedad de Hong Kong. [38] El descontento público ha escalado al odio hacia los magnates inmobiliarios. [39] Markus, sobrino nieto de Run Run Shaw observó: "Hasta hace poco, el capitalismo clientelista era una teoría de la conspiración... Ahora, con lo que ha sucedido con Donald Tsang y su relación con estos empresarios, la teoría de la conspiración ha resultado ser cierta". [10] Durante los últimos años de su administración, Tsang se convirtió en el foco de la controversia sobre los beneficios pecuniarios que supuestamente recibió de los magnates inmobiliarios, como un viaje a Phuket en un jet privado supuestamente propiedad de Cheung Chung-kiu, un empresario multimillonario de Chongqing ; transporte a Hong Kong desde Macao a bordo de un yate de 19 millones de dólares propiedad de Thomas Lau . [10] Rafael Hui, el secretario en jefe designado por Tsang, también fue investigado por la ICAC y fue condenado a fines de 2014 junto con varios directivos del sector inmobiliario en un caso de corrupción emblemático . Este evento llevó a algunos a sospechar que Tsang reprimió intencionalmente políticas de desarrollo estratégico a largo plazo por temor a perturbar al cártel de desarrolladores. [38]
Durante las protestas de Hong Kong de 2019-20 , la agencia de prensa estatal china Xinhua atribuyó el malestar social a la falta de asequibilidad de la vivienda y culpó a los intereses creados de "maximizar las ganancias al obstruir al gobierno en su intento de impulsar la oferta de tierras, o aumentar el precio de la tierra que acaparan, o cambiar el uso de la tierra". Un comentario en el Diario del Pueblo instó: "Por el bien del interés público... es hora de que los desarrolladores muestren su máxima sinceridad en lugar de ocuparse de sus propios asuntos, acaparando tierras para obtener ganancias y ganando hasta el último centavo". [40]
El gobierno de Hong Kong tiene el monopolio de la oferta de tierras y depende en gran medida de los ingresos derivados de la propiedad. El gobierno, bajo el régimen colonial británico, creó un sistema para el uso de la tierra basado en concesiones de arrendamientos. [6] Cualquier reurbanización de propiedades bajo arrendamientos existentes estaría sujeta a negociaciones para determinar un nuevo arrendamiento y pagar la diferencia en el valor de mercado entre los dos usos en forma de una "prima de tierra". [41] Por lo tanto, el gobierno tenía interés en mantener altos los precios de la tierra para mantener bajos los impuestos. [6] Las primas de tierra ascendieron a HK$65.5 mil millones ($8.4 mil millones) en el año fiscal 2010-2011, lo que representa el 17,4 por ciento de los ingresos; el impuesto de timbre de las ventas de propiedades representó otro 6,5 por ciento, lo que significa que el 24 por ciento de los ingresos del gobierno provino de transacciones inmobiliarias. [10] La naturaleza intensiva en capital de la práctica de las primas de tierra significa que los actores bien capitalizados y establecidos en la industria son favorecidos. [41] Se ha especulado que los funcionarios del Departamento de Tierras tienen incentivos para ofrecer acuerdos favorables a los grandes promotores, ya que muchos encuentran empleo fácil y también una vida profesional con ellos. [41]
El gobierno intentó proteger los ingresos estableciendo un precio mínimo en las subastas de tierras después de la crisis financiera asiática de 1997. Esta política ha sido criticada por el economista Andy Xie , quien cree que la oferta de tierras debería ajustarse según las necesidades de desarrollo de la economía local y no para lograr precios objetivo para la tierra. Afirma además que la política, respaldada por dinero fácil del sector bancario, ha hecho que la economía se reestructure en torno al precio de la tierra impuesto por el gobierno. [42]
Hong Kong, que ha sido clasificada por la conservadora estadounidense Heritage Foundation como la "economía más libre del mundo" en su Índice de Libertad Económica durante 15 años consecutivos [43] [44] [45], tiene una fuerte cultura de consumo pero una débil cultura de protección del consumidor . Incluso el Consejo de Consumidores, el único organismo cuya función es proteger a los consumidores, no tiene autoridad investigativa o disciplinaria; además, nunca ha informado sobre los promotores y las ventas de propiedades. [46] Según el activista de gobernanza corporativa David Webb , "el hecho de que sigamos ganando la economía más libre del mundo se debe únicamente a que no hay medidas de la libertad de la economía doméstica". [10]
A lo largo de los años, han surgido una serie de controversias relacionadas con fallas regulatorias y conflictos de intereses en el sector.
El New York Times señaló que Hong Kong ha tenido muchas controversias sobre si los desarrolladores han exagerado los metros cuadrados de los apartamentos y el valor por pie cuadrado de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo, cómo contabilizar las terrazas, las áreas comunes y otras características. [47]
Los promotores han sido criticados durante mucho tiempo por acaparar pisos y retener deliberadamente los pisos terminados para venderlos más tarde. Hang Lung Properties, que había completado el complejo The Long Beach en Tai Kok Tsui en 2005, todavía tenía unidades sin vender en 2018; [48] de manera similar, en The Cullinan , un desarrollo de alta gama en West Kowloon que se introdujo en 2007, el promotor todavía tenía 60 de las unidades más lujosas en las dos torres del proyecto más de una década después, para maximizar los ingresos en un mercado en constante alza. [49] A mediados de junio de 2018, los promotores tenían un stock sin vender de más de 9.000 pisos nuevos según datos del gobierno, algunos de los cuales habían estado retenidos durante más de una década. [49]
A medida que los precios de las propiedades siguieron aumentando y la situación de la vivienda se volvió crítica en la década de 2010, el gobierno se vio presionado para actuar con el fin de aumentar la oferta de viviendas. Señalando los datos que indicaban que el número de unidades sin vender en proyectos terminados había ido en aumento, el gobierno introdujo medidas para impedir que los promotores acumularan pisos. [48] En 2018, el gobierno propuso un impuesto sobre las viviendas vacías que se aplica a todos los pisos recién terminados que permanecen desocupados durante seis meses al año. Los pisos se consideran terminados un año después de que el promotor obtenga un permiso de ocupación, momento a partir del cual se aplicaría el impuesto propuesto equivalente a dos años de valor imponible. [49]
Las ventas de propiedades suelen cotizarse sobre la base de los precios de las propiedades construidas en función de la "superficie bruta del suelo". Sin embargo, no existe una definición uniforme de este término en los documentos de venta, ni tampoco existe ningún estatuto que regule dichas medidas. [50] Según el Instituto de Agrimensores de Hong Kong, ha habido una amplia variación de precios de un proyecto a otro. La falta general de comparabilidad de los precios de venta para los compradores y los usuarios finales se debe a que los promotores tienen libertad para incluir todo tipo de áreas comunes diferentes en el cálculo del precio. [51] A diferencia de las medidas en otras jurisdicciones, como la Columbia Británica, la "superficie bruta del suelo" se basa en una superficie del suelo que incluye balcones y terrazas y un porcentaje de todas las áreas comunes; en otras palabras, los compradores pagan entre el 30 y el 35 por ciento de la superficie del suelo inhabitable. [46] Por lo tanto, los compradores de propiedades de Hong Kong aceptan comúnmente que el espacio utilizable de una unidad residencial es solo el 65-70 por ciento de su superficie bruta del suelo, lo que se conoce como el índice de eficiencia. [46] [51] Este índice se situaba en el 93 por ciento treinta años antes. [51] El 29 de abril de 2013 entró en vigor la Ordenanza de Propiedades Residenciales (Ventas de Primera Mano), que prohíbe el término "superficie bruta" en la publicidad de pisos en nuevos desarrollos; los desarrolladores deben a partir de ahora especificar el tamaño de los pisos en términos de "superficie vendible" -el espacio utilizable dentro del piso- en los folletos de ventas de nuevos proyectos residenciales. [51]
En ausencia de reglas estrictas para que las autoridades de construcción regulen los diseños de los pisos modelo, los desarrolladores han sido acusados de engañar a los compradores al crear unidades engañosas para comercializar sus productos. Estas unidades suelen estar ubicadas fuera del sitio, dentro de centros comerciales, y el único requisito es cumplir con las regulaciones rudimentarias contra incendios. Según The Standard , los desarrolladores usan paredes de vidrio, muebles deliberadamente más pequeños, puertas faltantes y techos que son más altos que las especificaciones para crear falsamente la impresión de amplitud. REDA afirmó que los pisos modelo de sus miembros son representaciones precisas y negó que hubiera necesidad de regulación. [52]
Sun Hung Kai Properties fue criticada por sus tácticas de venta en su desarrollo The Arch en West Kowloon en 2005. [53] La compañía fue acusada de la práctica de "ventas internas" de unidades incompletas, la ausencia de listas de precios de venta y también por exagerar las ventas de pisos en The Arch anunciando precios inflados (por metro cuadrado) alcanzados. Un comprador aparentemente pagó HK$168 millones, o HK$31.300 por pie cuadrado, por un ático de 5.360 pies cuadrados (498 m2 ) . Supuestamente se dieron descuentos en unidades adicionales compradas por el mismo comprador, pero se excluyeron del cálculo. Esto permitió a SHK aumentar los precios del siguiente lote de 500 unidades en un 5-10 por ciento; SHKP ha negado las acusaciones. [54]
Las listas de precios al por menor con frecuencia no están disponibles, o aparecen después del evento. [46] En la preventa de dos desarrollos de vivienda, ' Park Island ' y ' Le Point ', los desarrolladores, Sun Hung Kai y Cheung Kong respectivamente, les dijeron a los compradores que hicieran un pago inicial de HK$50,000 (US$6,430) sin el beneficio de ningún folleto de ventas o lista de precios. [46] Esta táctica fue explotada para ayudar a promocionar las ventas creando falsas impresiones de la popularidad y los precios de un proyecto de desarrollo. [55] A raíz de las quejas, el gobierno, el Consejo de Consumidores, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la Autoridad de Agentes Inmobiliarios (EAA) negociaron un acuerdo a puerta cerrada donde la EAA emitió un conjunto de pautas de venta revisadas, mientras que los desarrolladores escaparon a la sanción. [46]
En 2009, el plan de numeración de los desarrolladores para los niveles de piso de 39 Conduit Road , donde se eliminaron 42 números de piso intermedios y el ático del piso 46 fue audazmente renumerado como "piso 88", generó controversia. [56] El Consejo de Consumidores reconoció la práctica común aceptada de omitir los pisos 13 y 14, pero sugirió que las "alturas imaginarias de los desarrolladores [se] devuelvan a la tierra". [57]
New World Development se vio envuelta en una polémica cuando supuestamente vendió 39 apartamentos de The Masterpiece en Tsim Sha Tsui a socios comerciales antes de la venta pública en agosto de 2010 para crear la ilusión de un gran interés. Esto llevó al gobierno a instar a los promotores a establecer un mecanismo de divulgación sobre las ventas de propiedades residenciales a partes relacionadas. [58]
En agosto de 2008, hubo furor por el nombramiento del ex Secretario Permanente de Vivienda, Planificación y Tierras, Leung Chin-man , como director general adjunto y director ejecutivo de New World China Land Ltd.
En 2004, cuando Leung era Director de Vivienda, el gobierno había vendido la península de Hung Hom, un proyecto no utilizado del Plan de Participación del Sector Privado , [59] a menos de la mitad del precio original solicitado. [60] Había una sospecha generalizada entre los miembros del público de que la oferta de trabajo era un quid pro quo por los favores que supuestamente había concedido a su empresa matriz, New World Development (NWD), en 2004. [60]
El director ejecutivo de SHK, Thomas Chan, fue arrestado por la Comisión Independiente contra la Corrupción (ICAC) el 19 de marzo de 2013. Ocho personas más vinculadas a la empresa fueron detenidas por la policía en la tarde del 29 de marzo de 2012. Los copresidentes Thomas y Raymond Kwok y otras cinco personas fueron arrestados por la ICAC por acusaciones de corrupción. Rafael Hui , ex secretario jefe, también fue detenido para ser interrogado y luego puesto en libertad bajo fianza. La investigación provocó una caída del 15 por ciento en el precio de las acciones de la empresa y una rebaja de las perspectivas de la misma. [61]
En diciembre de 2014, el jurado condenó a Thomas Kwok y Rafael Hui por soborno por valor de 8.500.000 dólares de Hong Kong , y Hui fue condenado por otros cuatro cargos relacionados con mala conducta en el ejercicio de un cargo público. El jurado absolvió a Raymond Kwok de todos los cargos. [62] [63]
En consonancia con los principios del libre mercado, el gobierno ha recurrido en gran medida a la autorregulación de la industria , lo que ha sido problemático: el papel del gobierno como principal proveedor de terrenos para la construcción en el territorio ha traído consigo acusaciones de colusión y conflictos de intereses. [28] En 1995, tras tres años de deliberación, la Comisión de Reforma Jurídica (LRC) publicó un informe con sus recomendaciones sobre cómo los promotores debían describir los pisos en venta y adoptar métodos estandarizados para calcular el espacio habitable, [64] pero no fue hasta 2010 cuando, tras prolongadas discusiones con REDA y los promotores, la administración de Tsang decidió romper el impasse. El gobierno anunció en octubre de 2010 que crearía un comité de 14 miembros para considerar la legislación directa para regular las transacciones inmobiliarias en el mercado primario y hacer recomendaciones en el plazo de un año. [65]
En marzo de 2012, tras dos meses de consultas públicas en las que se llegó a un consenso claro para que se aprobara cuanto antes una legislación que abordara las prácticas de venta engañosas, [66] [67] el Gobierno presentó el proyecto de ley sobre propiedades residenciales (ventas de primera mano), que incluye una serie de medidas destinadas a aumentar la transparencia de las transacciones inmobiliarias y que abarcan los pisos modelo, los folletos promocionales, la definición del tamaño de los pisos y el calendario necesario para la publicación de los datos sobre precios y transacciones. [68] La legislación propuesta obligaría a los promotores inmobiliarios a citar los precios de las propiedades nuevas, a utilizar la "superficie vendible" como única medida para citar el tamaño de una propiedad y el precio por pie cuadrado en todos los documentos relacionados con las ventas, incluidos los anuncios. [50] La medida está respaldada por una pena máxima por incumplimiento de 5 millones de dólares de Hong Kong y hasta siete años de prisión. [50] Según la legislación propuesta, los promotores pueden estar sujetos a una multa de hasta 500.000 dólares de Hong Kong si se toman depósitos de los compradores de pisos antes de que se publiquen las listas de precios. [55]
REDA se opuso a la legislación con el argumento de que "contravenía la protección del derecho de propiedad privada y disposición de la propiedad estipulada en la Ley Básica". [69] También argumentaron que prohibir el uso de la medida GFA era negar su derecho constitucional a la libertad de expresión, [70] e insinuaron la posibilidad de un desafío constitucional. [71] También se quejaron de la injusticia de permitir GFA para viviendas secundarias pero no para vender propiedades de primera mano. REDA argumentó que se le permitiera incluir GFA "como referencia". La Secretaria de Vivienda Eva Cheng dijo "Tener una definición unificada para calcular el área de una unidad es la base de la legislación ... Pero es ridículo tener algunas partes de la lista de precios como referencias, mientras que la información real ya está indicada". [50] En un artículo de opinión en el South China Morning Post , Alex Lo dio la bienvenida a las medidas y criticó la arrogancia de REDA, diciendo "La gente que disfruta de demasiado poder y privilegio rara vez sabe cuándo parar". [71]