La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de realizar los pagos al prestamista forzando la venta del activo utilizado como garantía del préstamo. [1] [2]
Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario) , u otro acreedor prendario , obtiene la terminación del derecho equitativo de redención de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario) , ya sea por orden judicial o por operación de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico). [3]
Por lo general, un prestamista obtiene un derecho de garantía de un prestatario que hipoteca o pignora un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario incurre en mora y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgar al prestatario el derecho equitativo de redención si el prestatario paga la deuda. Si bien este derecho equitativo existe, es una nube sobre el título y el prestamista no puede estar seguro de poder recuperar la propiedad. [4] Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca terminar inmediatamente (es decir, literalmente excluir cualquier uso futuro de) el derecho equitativo de redención y tomar el título legal y equitativo de la propiedad en plena propiedad . [5] Otros titulares de gravámenes también pueden excluir el derecho de redención del propietario por otras deudas, como impuestos vencidos, facturas de contratistas impagas o cuotas o evaluaciones de la asociación de propietarios vencidas .
El proceso de ejecución hipotecaria aplicado a los préstamos hipotecarios residenciales es cuando un banco u otro acreedor garantizado vende o recupera una parcela de propiedad inmobiliaria después de que el propietario no haya cumplido con un acuerdo entre el prestamista y el prestatario llamado " hipoteca " o " escritura de fideicomiso ". Comúnmente, la violación de la hipoteca es un incumplimiento en el pago de un pagaré , garantizado por un gravamen sobre la propiedad. Cuando el proceso se completa, el prestamista puede vender la propiedad y quedarse con las ganancias para pagar su hipoteca y cualquier costo legal, y normalmente se dice que "el prestamista ha ejecutado su hipoteca o gravamen ". Si el pagaré se realizó con una cláusula de recurso y si la venta no genera lo suficiente para pagar el saldo existente de capital y tarifas, entonces el acreedor hipotecario puede presentar un reclamo por una sentencia por deficiencia . En muchos estados de los Estados Unidos, los elementos incluidos para calcular el monto de una sentencia por deficiencia incluyen el capital del préstamo, los intereses acumulados y los honorarios de los abogados menos el monto que el prestamista ofreció en la venta de ejecución hipotecaria. [6]
El titular de la hipoteca puede iniciar la ejecución hipotecaria en el momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente un período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En los Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En los Estados Unidos, por ejemplo, dos de ellos (a saber, por venta judicial y por poder de venta ) se utilizan ampliamente, pero en algunos otros estados de Estados Unidos también son posibles otras modalidades.
La ejecución hipotecaria por venta judicial, comúnmente llamada ejecución hipotecaria judicial , implica la venta de la propiedad hipotecada bajo la supervisión de un tribunal. Las ganancias se destinan primero a satisfacer la hipoteca, luego a otros titulares de gravámenes y, finalmente, al deudor hipotecario/prestatario si queda algo de dinero. La ejecución hipotecaria judicial está disponible en todos los estados de EE. UU. y es obligatoria en muchos (Florida exige la ejecución hipotecaria judicial). El prestamista inicia la ejecución hipotecaria judicial presentando una demanda contra el prestatario. Al igual que con todas las demás acciones legales, todas las partes deben ser notificadas de la ejecución hipotecaria, pero los requisitos de notificación varían significativamente de un estado a otro en los EE. UU. Una decisión judicial se anuncia después del intercambio de alegatos en una audiencia (generalmente breve) en un tribunal estatal o local en los EE. UU. En algunos casos bastante raros, las ejecuciones hipotecarias se presentan en tribunales federales de EE. UU.
Un funcionario judicial supervisa la venta y firma los documentos legales y la escritura, si los hubiere. Esto puede ser realizado por un juez de un tribunal superior o por un árbitro especialmente designado por un tribunal de privacidad judicial.
La ejecución hipotecaria por poder de venta, también llamada ejecución hipotecaria no judicial , está autorizada por muchos estados si se incluye una cláusula de poder de venta en la hipoteca o si se utilizó una escritura de fideicomiso con dicha cláusula, en lugar de una hipoteca real. En algunos estados de EE. UU., como California y Texas , casi todas las denominadas hipotecas son en realidad escrituras de fideicomiso. Este proceso implica la venta de la propiedad por parte del titular de la hipoteca sin supervisión judicial (como se explica a continuación). Este proceso es generalmente mucho más rápido y más barato que la ejecución hipotecaria por venta judicial. Al igual que en la venta judicial, el titular de la hipoteca y otros titulares de gravámenes son respectivamente el primer y segundo reclamantes de los ingresos de la venta.
Otros tipos de ejecución hipotecaria se consideran menores debido a su disponibilidad limitada. En el caso de la ejecución hipotecaria estricta , que está disponible en algunos estados, entre ellos Connecticut, New Hampshire y Vermont, si el acreedor hipotecario gana el proceso judicial, el tribunal ordena al deudor hipotecario moroso que pague la hipoteca dentro de un período de tiempo determinado. Si el deudor hipotecario no lo hace, el titular de la hipoteca obtiene el título de propiedad sin obligación de venderla. Este tipo de ejecución hipotecaria generalmente está disponible solo cuando el valor de la propiedad es menor que la deuda (" bajo el agua "). Históricamente, la ejecución hipotecaria estricta fue el método original de ejecución hipotecaria.
La aceleración es una cláusula que se encuentra generalmente en las Secciones 16, 17 o 18 de una hipoteca típica en los EE. UU. No todas las aceleraciones son iguales para cada hipoteca, ya que depende de los términos y condiciones entre el prestamista y el(los) deudor(es) hipotecario(s) obligado(s). Cuando se ha incumplido un término de la hipoteca, la cláusula de aceleración entra en vigencia. Puede declarar la deuda total pagadera al prestamista si el(los) prestatario(s) transfirieran el título en una fecha futura a un comprador. La cláusula de la hipoteca también indica que se debe enviar un aviso de aceleración al(los) deudor(es) hipotecario(s) obligado(s) que firmó el pagaré. Cada hipoteca otorga un período de tiempo para que el(los) deudor(es) sane(n) su préstamo. El período de tiempo más común asignado al(los) deudor(es) suele ser de 30 días, pero para propiedades comerciales puede ser de 10 días. El aviso de aceleración se llama carta de demanda y/o incumplimiento. En la carta se informa al prestatario que tiene 10 o 30 días a partir de la fecha de la carta para restablecer su préstamo. Las cartas de demanda/incumplimiento se envían por correo certificado y regular a todas las direcciones notables del prestatario. Además, en la aceleración de la hipoteca, el prestamista debe proporcionar una cotización de pago estimada en 30 días a partir de la fecha de la carta. Esta carta se llama carta FDCPA (Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas) y/o Carta de Comunicación Inicial. Una vez que el prestatario recibe las dos cartas que proporcionan un período de tiempo para restablecer o pagar su préstamo, el prestamista debe esperar hasta que expire ese tiempo para tomar medidas adicionales. Cuando hayan pasado los 10 o 30 días, eso significa que la aceleración ha expirado y el prestamista puede seguir adelante con la ejecución hipotecaria de la propiedad.
El prestamista también incluirá en este monto los impuestos a la propiedad no pagados y los pagos morosos, por lo que si el prestatario no tiene un capital significativo, deberá más que el monto original de la hipoteca.
Los prestamistas también pueden acelerar un préstamo si hay una cláusula de transferencia, que obliga al deudor hipotecario a notificar al prestamista sobre cualquier transferencia, ya sea: una opción de arrendamiento, un arrendamiento de 3 años o más, contratos de tierras, un acuerdo de escritura, transferencia de título o interés en la propiedad.
La gran mayoría de las hipotecas actuales (pero no todas) tienen cláusulas de aceleración. El titular de una hipoteca sin esta cláusula solo tiene dos opciones: esperar hasta que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal para que obligue a vender algunas partes de la propiedad en lugar de los pagos vencidos. Alternativamente, el tribunal puede ordenar que se venda la propiedad sujeta a la hipoteca, y que el producto de la venta se destine a los pagos adeudados al titular de la hipoteca.
El proceso de ejecución hipotecaria puede ser rápido o largo y varía de un estado a otro. Otras opciones, como la refinanciación , una venta corta, una financiación alternativa, acuerdos temporales con el prestamista o incluso la quiebra , pueden ofrecer a los propietarios de viviendas formas de evitar la ejecución hipotecaria. Los sitios web que pueden conectar a los prestatarios individuales y a los propietarios de viviendas con los prestamistas se ofrecen cada vez más como mecanismos para evitar a los prestamistas tradicionales y, al mismo tiempo, cumplir con las obligaciones de pago de los proveedores de hipotecas. Aunque existen ligeras diferencias entre los estados, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente sigue un cronograma que comienza con los pagos iniciales atrasados, continúa con una venta programada y, finalmente, un período de reembolso (si está disponible). [7]
En los Estados Unidos , existen dos tipos de ejecución hipotecaria en la mayoría de los estados descritos por el derecho consuetudinario . Mediante una " escritura en lugar de ejecución hipotecaria " o " ejecución hipotecaria estricta ", el tenedor de un pagaré reclama el título y la posesión de la propiedad a cambio de la satisfacción total de una deuda, generalmente mediante un contrato.
En el procedimiento conocido simplemente como ejecución hipotecaria (o, quizás, distinguido como "ejecución hipotecaria judicial"), el prestamista debe demandar al prestatario moroso en un tribunal estatal. Tras una sentencia final (normalmente sentencia sumaria ) a favor del prestamista, la propiedad está sujeta a subasta por el alguacil del condado o algún otro funcionario del tribunal. Muchos estados exigen este tipo de procedimiento en algunos o todos los casos de ejecución hipotecaria para proteger cualquier patrimonio que el deudor pueda tener en la propiedad, en caso de que el valor de la deuda que se está ejecutando sea sustancialmente inferior al valor de mercado de la propiedad inmobiliaria; esto también desalienta una ejecución hipotecaria estratégica por parte de un prestamista que quiera obtener la propiedad. En esta ejecución hipotecaria, el alguacil emite entonces una escritura al postor ganador de la subasta. Los bancos y otros prestamistas institucionales pueden ofertar por el importe de la deuda adeudada en la venta, pero hay una serie de otros factores que pueden influir en la oferta, y si no se presentan otros compradores, el prestamista recibe a cambio el título de la propiedad inmobiliaria.
Históricamente, la gran mayoría de las ejecuciones hipotecarias judiciales no han encontrado oposición, ya que la mayoría de los prestatarios morosos no tienen dinero para contratar a un abogado. Por lo tanto, la industria de servicios financieros de los EE. UU. ha presionado desde mediados del siglo XIX para que los procedimientos de ejecución hipotecaria sean más rápidos, que no obstruyan los tribunales estatales con casos no impugnados y que reduzcan el costo del crédito (porque siempre debe tener incorporado el costo de recuperar la garantía). [ cita requerida ] Los prestamistas también han argumentado que sacar las ejecuciones hipotecarias de los tribunales es en realidad más amable y menos traumático para los prestatarios morosos, ya que evita los efectos in terrorem de ser demandados. [ cita requerida ]
En respuesta, una ligera mayoría de los estados de EE. UU. han adoptado procedimientos de ejecución hipotecaria no judiciales en los que el acreedor hipotecario (o más comúnmente el abogado del administrador hipotecario, el agente designado o el fiduciario) entrega al deudor un aviso de incumplimiento (NOD, por sus siglas en inglés) y la intención del acreedor hipotecario de vender el inmueble en una forma prescrita por la ley estatal ; el NOD en algunos estados también debe registrarse contra la propiedad. Este tipo de ejecución hipotecaria se denomina comúnmente ejecución hipotecaria "estatutaria" o "no judicial", en contraposición a "judicial", porque el acreedor hipotecario no necesita presentar una demanda real para iniciar la ejecución hipotecaria. Algunos estados imponen requisitos procesales adicionales, como que los documentos sean sellados por un secretario del tribunal; Colorado requiere el uso de un "fiduciario público" del condado, un funcionario del gobierno, en lugar de un fiduciario privado especializado en llevar a cabo ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en la mayoría de los estados, el único funcionario gubernamental involucrado en una ejecución hipotecaria no judicial es el registrador del condado, quien simplemente registra cualquier aviso previo a la venta y la escritura del fideicomisario en el momento de la venta .
En este tipo de ejecución hipotecaria con "poder de venta", si el deudor no logra subsanar el incumplimiento o no utiliza otros medios legales (como declararse en quiebra para suspender temporalmente la ejecución hipotecaria) para detener la venta, el acreedor hipotecario o su representante realizan una subasta pública de manera similar a la subasta del alguacil. Cabe destacar que el propio prestamista puede pujar por la propiedad en la subasta y es el único postor que puede hacer una "oferta de crédito" (una oferta basada en la deuda pendiente en sí), mientras que todos los demás postores deben poder presentar inmediatamente (o en un período muy breve) al subastador dinero en efectivo o un equivalente en efectivo, como un cheque de caja .
El postor más alto en la subasta se convierte en el propietario del inmueble, libre de intereses del anterior propietario, pero posiblemente gravado por gravámenes superiores a la hipoteca ejecutada (por ejemplo, una hipoteca superior, impuestos inmobiliarios impagos, gravámenes por maleza o demolición). Es posible que sean necesarias otras acciones legales, como un desalojo , para obtener la posesión del inmueble si el anterior ocupante no lo desocupa voluntariamente.
En algunos estados de los EE.UU., en particular aquellos en los que sólo se puede recurrir a la ejecución hipotecaria judicial, la cuestión constitucional del debido proceso ha afectado a la capacidad de algunos prestamistas para ejecutar hipotecas. En Ohio, el tribunal federal de distrito de los EE.UU. para el Distrito Norte de Ohio ha desestimado numerosas acciones de ejecución hipotecaria presentadas por prestamistas debido a la incapacidad del supuesto prestamista de demostrar que es la verdadera parte interesada. [8] Lo mismo ocurrió en un caso ante un tribunal de distrito de Colorado en junio de 2008. [9] [10]
En cambio, en seis circuitos judiciales federales y en la mayoría de los estados donde se llevan a cabo ejecuciones hipotecarias no judiciales (como California), ya se ha determinado judicialmente que el debido proceso es una defensa frívola. [11] El objetivo de las ejecuciones hipotecarias no judiciales es que no intervenga ningún actor estatal (es decir, un tribunal). [12] El derecho constitucional al debido proceso protege a las personas únicamente de las violaciones de sus derechos civiles por parte de actores estatales, no de actores privados. (Se ha considerado que la participación del secretario o registrador del condado en el registro de los documentos necesarios es insuficiente para invocar el debido proceso, ya que la ley les exige que registren todos los documentos presentados que cumplan con los requisitos mínimos de formato y se les niega la discreción para decidir si se debe proceder con una ejecución hipotecaria en particular).
Otra razón es que, en virtud del principio de libertad de contrato , si los deudores desean disfrutar de la protección adicional de las formalidades de la ejecución hipotecaria judicial, les corresponde encontrar un prestamista dispuesto a proporcionar un préstamo garantizado por una hipoteca convencional tradicional en lugar de una escritura de fideicomiso con un poder de venta. Los tribunales también han rechazado por frívolo el argumento de que el mero acto legislativo de autorizar o regular el proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial transforma el proceso mismo en una acción estatal. [12]
A su vez, dado que no existe el derecho al debido proceso en la ejecución hipotecaria no judicial, se ha sostenido que es irrelevante si el prestatario tuvo conocimiento real (es decir, conocimiento subjetivo) de la ejecución hipotecaria, siempre que el síndico de la ejecución hipotecaria haya realizado las tareas prescritas por el estatuto en un intento de dar aviso. [13]
La "ejecución hipotecaria estricta" disponible en algunos estados es un derecho equitativo del comprador de la venta de ejecución hipotecaria. El comprador debe solicitar a un tribunal un decreto que cancele los derechos de cualquier titular de gravamen secundario sobre la deuda principal. Si el titular de gravamen secundario no se opone dentro del plazo establecido judicialmente, su gravamen se cancela y el título del comprador se liquida. Este efecto es el mismo que la ejecución hipotecaria estricta que se produjo en el derecho consuetudinario inglés de equidad como respuesta al desarrollo de la equidad de redención .
En la mayoría de las jurisdicciones, es habitual que el prestamista que ejecuta la hipoteca obtenga una investigación de título de propiedad inmobiliaria y notifique a todas las demás personas que puedan tener gravámenes sobre la propiedad, ya sea por sentencia , por contrato o por estatuto u otra ley, para que puedan comparecer y hacer valer su interés en el litigio de ejecución hipotecaria. Esto se logra mediante la presentación de un lis pendens como parte de la demanda y el registro de la misma para proporcionar un aviso público de la pendencia de la acción de ejecución hipotecaria. En todas las jurisdicciones de los EE. UU., un prestamista que realiza una venta de ejecución hipotecaria de una propiedad inmobiliaria que tiene un gravamen fiscal federal debe dar un aviso de la venta con 25 días de anticipación al Servicio de Impuestos Internos . Si no se da el aviso, el gravamen permanece adjunto a la propiedad inmobiliaria después de la venta. Por lo tanto, es imperativo que el prestamista busque gravámenes fiscales federales locales, de modo que si las partes de la ejecución hipotecaria tienen un gravamen fiscal federal presentado en su contra, se dé el aviso adecuado al IRS. Se puede encontrar una explicación detallada del proceso de gravamen fiscal federal por parte del IRS. [14] [15]
Debido a que el derecho de redención es un derecho equitativo, la ejecución hipotecaria es una acción en equidad. Para mantener el derecho de redención, el deudor puede solicitar al tribunal una orden judicial. Si la recuperación es inminente, el deudor debe solicitar una orden de restricción temporal. Sin embargo, el deudor puede tener que depositar una fianza por el monto de la deuda. Esto protege al acreedor si el intento de detener la ejecución hipotecaria es simplemente un intento de escapar de la deuda.
El deudor también puede impugnar la validez de la deuda en una demanda contra el banco para detener la ejecución hipotecaria y demandar por daños y perjuicios. En un procedimiento de ejecución hipotecaria, el prestamista también tiene la carga de demostrar que tiene legitimidad para ejecutar la hipoteca.
Varios estados de EE. UU., incluidos California, [16] Georgia, [17] y Texas [18] imponen una condición precedente de "oferta" a los prestatarios que buscan impugnar una ejecución hipotecaria injusta, que se basa en la máxima del principio de equidad de que "quien busca equidad primero debe hacer equidad", así como en la regla de derecho consuetudinario de que la parte que busca la rescisión de un contrato primero debe devolver todos los beneficios recibidos bajo el contrato.
En otras palabras, para impugnar una ejecución hipotecaria supuestamente ilícita, el prestatario debe convertir en moneda de curso legal el saldo restante total de la deuda antes de la venta de la ejecución hipotecaria. California tiene una de las formas más estrictas de esta regla, ya que el prestamista debe recibir los fondos antes de la venta. Un intento de oferta fue considerado inadecuado cuando el cheque llegó por FedEx un lunes, tres días después de que la venta de la ejecución hipotecaria ya se hubiera producido el viernes. [19]
Al menos un libro de texto ha atacado la paradoja inherente a la regla de licitación, es decir, si el prestatario realmente tuviera suficiente efectivo para pagar rápidamente todo el saldo, ya lo habría pagado y el prestamista no estaría tratando de ejecutarle la hipoteca en primer lugar [20] , pero sigue siendo la ley en los estados antes mencionados.
En ocasiones, los prestatarios han reunido suficiente efectivo en el último minuto (normalmente mediante ventas desesperadas de otros activos no gravados) para ofrecer una buena oferta y, de ese modo, han conservado sus derechos a impugnar el proceso de ejecución hipotecaria. Los tribunales no han mostrado simpatía por los intentos de dichos prestatarios de recuperar las pérdidas de las ventas desesperadas de los prestamistas que ejecutan las hipotecas. [21]
Un caso judicial digno de mención cuestiona la legalidad de la práctica de ejecución hipotecaria y a veces se cita como prueba de varias reclamaciones relacionadas con los préstamos. En el caso First National Bank of Montgomery v. Jerome Daly , Jerome Daly afirmó que el banco no ofreció una forma legal de contraprestación porque el dinero que se le prestó se creó al firmar el contrato de préstamo. El mito informa que Daly ganó, no tuvo que devolver el préstamo y el banco no pudo recuperar su propiedad. De hecho, los tribunales declararon nula la "sentencia" (conocida ampliamente como la "Decisión Credit River"). [22]
En un caso reciente en Nueva York, el Tribunal rechazó el intento de un prestamista de ejecutar una hipoteca mediante sentencia sumaria porque el prestamista no presentó las declaraciones juradas y los documentos adecuados en apoyo de su acción de ejecución hipotecaria y, además, los documentos y las declaraciones juradas que se presentaron no se prepararon en el curso normal de los negocios. [23] Muchos abogados de prestatarios establecerán una prueba del prestamista de cumplimiento con el requisito de notificación previa a la ejecución hipotecaria de 90 días con el fin de retrasar y prolongar los procedimientos de ejecución hipotecaria, lo que le da al prestatario 3 meses adicionales para limpiar su historial y pagar la deuda. [24] [25]
Cuando la entidad (en los EE. UU., normalmente un alguacil del condado o su designado) subasta una propiedad embargada, el tenedor de los pagarés puede fijar el precio inicial como el saldo restante del préstamo hipotecario. Sin embargo, hay una serie de cuestiones que afectan a la forma en que se considera el precio de las propiedades, incluidas las sentencias de quiebra. En un mercado débil, la parte que ejecuta la hipoteca puede fijar el precio inicial en un monto inferior si cree que el inmueble que garantiza el préstamo vale menos que el capital restante del préstamo. El tiempo transcurrido desde la notificación de la ejecución hipotecaria hasta la venta real de la propiedad depende de muchos factores, como el método de ejecución (judicial o no judicial).
Cuando el saldo restante de la hipoteca es superior al valor real de la vivienda, es poco probable que la parte que ejecuta la hipoteca atraiga ofertas de subasta a este nivel de precio. Una casa que ha pasado por una subasta de ejecución hipotecaria y no ha logrado atraer ninguna oferta aceptable puede seguir siendo propiedad del titular de la hipoteca. Ese inventario se denomina REO (bienes raíces en propiedad). En estas situaciones, el propietario/administrador intenta venderlo a través de los canales inmobiliarios estándar.
Es posible que se le exija al deudor hipotecario que pague un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) mientras el capital de su hipoteca principal sea superior al 80 % del valor de su propiedad. En la mayoría de las situaciones, los requisitos de seguro garantizan que el prestamista recupere una proporción predefinida del valor del préstamo, ya sea a partir de los ingresos de la subasta de ejecución hipotecaria o del PMI o una combinación de ambos.
Sin embargo, en un mercado inmobiliario ilíquido o si los precios de los bienes raíces caen, la propiedad que se está ejecutando podría venderse por menos del saldo restante del préstamo hipotecario principal, y puede que no haya seguro para cubrir la pérdida. En este caso, el tribunal que supervisa el proceso de ejecución hipotecaria puede dictar una sentencia por deficiencia contra el deudor hipotecario. Las sentencias por deficiencia pueden utilizarse para colocar un gravamen sobre la otra propiedad del prestatario que obligue al deudor hipotecario a reembolsar la diferencia. Le da al prestamista el derecho legal de cobrar el resto de la deuda con los otros activos del deudor hipotecario (si los hubiera).
Existen excepciones a esta regla. Si la hipoteca es una deuda sin recurso (que es a menudo el caso de las hipotecas residenciales ocupadas por el propietario en los EE. UU.), el prestamista no puede recurrir a los activos del prestatario para recuperar sus pérdidas. La capacidad del prestamista para solicitar una sentencia por deficiencia puede estar restringida por las leyes estatales. En California y algunos otros estados de los EE. UU., las hipotecas originales (las que se toman en el momento de la compra) son típicamente préstamos sin recurso; sin embargo, los préstamos refinanciados y las líneas de crédito con garantía hipotecaria no lo son.
Si el prestamista decide no solicitar una sentencia por deficiencia (o no puede hacerlo porque la hipoteca no tiene recurso) y acepta la pérdida, el prestatario puede tener que pagar impuestos sobre la renta sobre el monto no pagado si se puede considerar que es una "deuda perdonada". Sin embargo, los cambios recientes en las leyes tributarias pueden cambiar la forma en que se declaran estos montos. [ cita requerida ]
Todos los gravámenes resultantes de otros préstamos contra la propiedad que se está ejecutando ( segundas hipotecas , líneas de crédito con garantía hipotecaria ) se "eliminan" mediante la ejecución hipotecaria. [ cita requerida ]
A raíz de la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos y la posterior crisis de las hipotecas de alto riesgo, ha aumentado el interés por la renegociación o modificación de los préstamos hipotecarios en lugar de la ejecución hipotecaria, y algunos comentaristas han especulado que la crisis se vio exacerbada por la "falta de voluntad de los prestamistas para renegociar las hipotecas". [26] Varias políticas, incluida la iniciativa Hope Now patrocinada por el Tesoro de los Estados Unidos y el plan "Making Home Affordable" de 2009, han ofrecido incentivos para renegociar las hipotecas. Las renegociaciones pueden incluir la reducción del capital adeudado o la reducción temporal del tipo de interés. Un estudio de 2009 realizado por economistas de la Reserva Federal concluyó que, incluso utilizando una definición amplia de renegociación, sólo el 3% de los "prestatarios gravemente morosos" recibieron una modificación. La teoría principal atribuye la falta de renegociación a la titulización y a un gran número de demandantes con derechos de garantía sobre la hipoteca. Esta teoría cuenta con cierto respaldo, pero un análisis de los datos reveló que las tasas de renegociación eran similares entre las hipotecas no titulizadas y las titulizadas. Los autores del análisis sostienen que los bancos no suelen renegociar porque esperan ganar más dinero con una ejecución hipotecaria, ya que la renegociación impone riesgos de "autocuración" y "reincumplimiento". [26] Los programas respaldados por el gobierno, como el Programa de Refinanciación Asequible de Viviendas (HARP), pueden ofrecer a los propietarios de viviendas la posibilidad de refinanciar sus hipotecas si no pueden obtener una refinanciación tradicional debido a la disminución del valor de su vivienda. [27]
Sin embargo, muchos prestamistas parecen estar utilizando un proceso de doble seguimiento, en el que el prestamista hablaría simultáneamente con el prestatario sobre una "modificación del préstamo", pero también procedería con una venta por ejecución hipotecaria de la propiedad del prestatario. Se escuchó a los prestatarios quejarse de que fueron engañados por estas prácticas y que a menudo se "sorprendían" de que su casa se hubiera vendido en una subasta de ejecución hipotecaria, ya que creían que estaban en un "proceso de modificación del préstamo". California ha promulgado una legislación para eliminar este tipo de "doble seguimiento": la Carta de Derechos del Propietario - AB 278, SB 900, que entró en vigor el 1 de enero de 2013. [28]
Un trabajo de investigación de 2011 de la Junta de la Reserva Federal , “La experiencia de los hogares estadounidenses después de una ejecución hipotecaria”, utilizó informes crediticios de más de 37 millones de personas entre 1999 y 2010 para medir el comportamiento posterior a la ejecución hipotecaria, especialmente en relación con los préstamos futuros y el consumo de vivienda. El estudio encontró que: 1) En promedio, el 23% de las personas que experimentaron una ejecución hipotecaria se habían mudado dentro del año posterior al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En el mismo tiempo, un grupo de control (que no enfrentaba una ejecución hipotecaria) tuvo una tasa de migración de solo el 12%; 2) Solo el 30% de los prestatarios posteriores a la ejecución hipotecaria se mudaron a vecindarios con ingresos medios al menos un 25% más bajos que su vecindario anterior; 3) La mayoría de los migrantes posteriores a la ejecución hipotecaria no terminan en vecindarios sustancialmente menos deseables o en condiciones de vida más hacinadas; 4) No hubo una diferencia significativa en el tamaño del hogar entre los grupos posteriores a la ejecución hipotecaria y de control. Sin embargo, sólo el 17% de los individuos que habían sufrido una ejecución hipotecaria tenían el mismo número y composición de miembros en su hogar después de la ejecución que antes de ella. En comparación, el grupo de control mantuvo los mismos compañeros de hogar en el 46% de los casos; y, 5) Sólo alrededor del 20% de los individuos que habían sufrido una ejecución hipotecaria optaron por vivir en hogares en los que una persona mantenía una hipoteca. En general, los autores concluyen que es “difícil decir si este pequeño efecto se debe a que el shock que lleva a la ejecución hipotecaria no es duradero, a que las restricciones crediticias impuestas por tener una ejecución hipotecaria en el informe crediticio no son grandes, o a que los servicios de vivienda son más inelásticos que otras formas de consumo”. [29]
Estudios recientes sobre vivienda indican que los hogares pertenecientes a minorías sufren ejecuciones hipotecarias de manera desproporcionada. Otros grupos sobrerrepresentados son los afroamericanos, los hogares de inquilinos, los hogares con niños y los propietarios nacidos en el extranjero. Por ejemplo, las estadísticas muestran que los compradores afroamericanos tienen 3,3 veces más probabilidades que los compradores blancos de sufrir ejecuciones hipotecarias, mientras que los compradores latinos y asiáticos tienen 2,5 y 1,6 veces más probabilidades, respectivamente. Como otro ejemplo estadístico, más del 60 por ciento de las ejecuciones hipotecarias que ocurrieron en la ciudad de Nueva York en 2007 se referían a propiedades de alquiler. El 20 por ciento de las ejecuciones hipotecarias en todo el país se referían a propiedades de alquiler. Una de las razones de esto es que la mayoría de estas personas han obtenido préstamos de alto riesgo. Existe una gran falta de investigación en esta área, lo que plantea problemas por tres razones. En primer lugar, no poder describir quiénes experimentan ejecuciones hipotecarias dificulta el desarrollo de políticas y programas que puedan prevenir o reducir esta tendencia en el futuro. En segundo lugar, los investigadores no pueden determinar en qué medida las ejecuciones hipotecarias recientes han revertido los avances en materia de propiedad de vivienda que han logrado algunos grupos, que históricamente carecían de igualdad de acceso. En tercer lugar, la investigación se centra demasiado en los efectos a nivel comunitario, aunque son los hogares individuales los que se ven más afectados. [30] Muchas personas citan sus propias condiciones médicas o las de sus familiares como la razón principal para someterse a una ejecución hipotecaria. Muchos no tienen seguro médico y no pueden satisfacer adecuadamente sus necesidades médicas. Esto apunta nuevamente al hecho de que las ejecuciones hipotecarias afectan a poblaciones ya vulnerables. [31] Las calificaciones crediticias se ven muy afectadas después de una ejecución hipotecaria. La cantidad promedio de puntos que se reducen cuando se retrasa 30 días en el pago de la hipoteca es de 40 a 110 puntos, 90 días es de 70 a 135 puntos, y una ejecución hipotecaria finalizada, una venta corta o una escritura en sustitución es de 85 a 160 puntos. [32]
En 2009, el Congreso de los Estados Unidos intentó rescatar la economía con un rescate de 700.000 millones de dólares para el sector financiero; sin embargo, había un creciente consenso en cuanto a que el colapso cada vez más profundo del mercado inmobiliario era el núcleo de la aguda crisis económica del país. Después de gastar miles de millones de dólares en rescatar a las instituciones financieras y ver cómo la economía se hundía aún más en la crisis, tanto los economistas liberales como los conservadores y los legisladores presionaron para redirigir un proyecto de ley de estímulo económico a lo que consideraban el problema central: el mercado inmobiliario. Pero más allá del consenso sobre ayudar al mercado inmobiliario, había enormes diferencias sobre quién debería beneficiarse con los planes en pugna. Los demócratas querían destinar el dinero directamente a las personas que se encontraban en mayor necesidad; y los republicanos querían destinar el dinero a casi todos los compradores de viviendas, basándose en la teoría de que una marea creciente acabaría levantando todos los barcos. [33]
En 2010, hubo un aumento del 14% en el número de viviendas que recibieron una notificación de incumplimiento entre julio y septiembre. En ese año, una de cada 45 viviendas recibió una solicitud de ejecución hipotecaria y el problema se ha generalizado con las crecientes tasas de desempleo en todo el país. Los bancos se han vuelto extremadamente agresivos sin mucha paciencia para aquellos que se han retrasado en sus pagos de hipoteca, y hay más familias entrando en el proceso de ejecución hipotecaria antes que nunca. En 2011, los bancos estaban en camino de embargar más de 800.000 viviendas. [34] En 2010, las tasas más altas de solicitudes de ejecución hipotecaria se registraron en Las Vegas, Nevada ; Fort Myers, Florida ; Modesto, California ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Florida ; y Ontario, California . La diversidad geográfica de estas ciudades se compensa con el hecho de que todas son áreas relativamente metropolitanas. Las grandes ciudades como Houston, Texas, experimentaron un aumento del 26% en 2010, del 23% en Seattle, Washington y del 21% en Atlanta, Georgia . Estas ciudades tuvieron las tasas más bajas de desempleo. En el extremo opuesto del espectro, las ciudades con las tasas más bajas de ejecuciones hipotecarias fueron Rome, NY; South Burlington, VT; Charleston, WV; Bryan, TX; y Tuscaloosa, AL. [35] No es sorprendente que estas áreas tuvieran algunas de las tasas de desempleo más altas del país , lo que ayuda a demostrar aún más esta correlación. Una cita del director ejecutivo de RealtyTrac, James Saccacio, resume las tendencias recientes:
“Las inundaciones provocadas por ejecuciones hipotecarias retrocedieron un poco en 2010 en los mercados inmobiliarios más afectados del país. Aun así, los niveles de ejecuciones hipotecarias se mantuvieron entre cinco y diez veces más altos que los estándares históricos en la mayoría de esos mercados, donde aún persisten profundas fallas de riesgo que podrían desencadenar más oleadas de actividad de ejecuciones hipotecarias en 2011 y más adelante”.
[30]
Según el informe de datos de ejecuciones hipotecarias de RealtyTrac para enero de 2014, 1 de cada 1.058 viviendas en EE. UU. recibió una solicitud de ejecución hipotecaria. Esta cifra se encuentra en el espectro más alto de frecuencia de ejecuciones hipotecarias. En agosto de 2014, la tasa de ejecuciones hipotecarias fue del 33,7 %, un 1,7 % más que el año pasado. El aumento de la actividad de ejecuciones hipotecarias ha sido más significativo en Nueva York y Nueva Jersey, las dos áreas más densamente pobladas de EE. UU. Muy de cerca se encuentra Florida. [36]
El impacto de las ejecuciones hipotecarias va más allá de los propietarios de viviendas, sino que también se expande a las ciudades y barrios en su conjunto. Las ciudades con altas tasas de ejecuciones hipotecarias a menudo experimentan más delitos y robos con allanamientos en casas abandonadas, recolección de basura en los jardines y un aumento de la prostitución. [37] Las ejecuciones hipotecarias también afectan a las ventas de viviendas vecinas en dos niveles: espacio y tiempo. Para cualquier período de tiempo dado, las ejecuciones hipotecarias tienen un mayor impacto negativo cuando están más cerca de la propiedad que se intenta vender. La visión convencional sugerida es que el aumento de las ejecuciones hipotecarias causará disminuciones en el valor de venta de las propiedades vecinas, lo que, a su vez, conducirá a una extensión de la crisis de la vivienda. [38] Otro impacto significativo del aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias es sobre la movilidad escolar de los niños . En general, la investigación sugiere que cambiar de escuela es perjudicial para los niños, aunque esto depende significativamente de la calidad de las escuelas de origen y destino. Un estudio realizado en la ciudad de Nueva York reveló que los estudiantes que cambiaron de escuela con mayor frecuencia ingresaron a una escuela con puntajes de prueba y desempeño escolar general más bajos, en promedio . El efecto de estos cambios en el rendimiento académico de los estudiantes individuales requiere más investigación. [39] Las ejecuciones hipotecarias también tienen un efecto emocional y físico en las personas. En un estudio particular de 250 participantes reclutados que habían experimentado una ejecución hipotecaria, el 36,7% cumplió los criterios de detección de depresión mayor . [31]
La ejecución hipotecaria está prohibida por ley en Nueva Zelanda desde hace más de un siglo. En su lugar, el acreedor hipotecario obtiene la garantía mediante la venta, y el ejercicio del poder de venta también está regulado por ley.
En ambos países, la reforma legal ha alterado la forma en que se llevan a cabo las transacciones inmobiliarias. Lo que se denomina "hipoteca" es un derecho legal que se registra contra el título de propiedad absoluta de la propiedad. Dado que en ambos países se utiliza el sistema de registro de tierras de Torrens , estar registrado como propietario o como acreedor hipotecario crea un derecho inembargable (a menos que la adquisición del registro se haya realizado mediante fraude en la transferencia de tierras). Por lo tanto, el acreedor hipotecario nunca posee el título de propiedad absoluta, y existe un proceso legal para iniciar y llevar a cabo una venta hipotecaria en caso de que el deudor hipotecario incumpla. En Nueva Zelanda, como en Inglaterra, por ejemplo, la base de datos de títulos de propiedad ahora es electrónica, por lo que no hay "documentos de título" en papel.
En Irlanda , la ejecución hipotecaria ha sido abolida por la Ley de Reforma de Tierras y Transferencia de Propiedad de 2009 [40], pero el Capítulo 4 de la Parte 9 de la Ley de la Agencia Nacional de Gestión de Activos de 2009 prevé órdenes de adquisición que son equivalentes a la ejecución hipotecaria, pero que sólo pueden ser utilizadas por la NAMA. [41]
La ejecución hipotecaria en la República Popular China se lleva a cabo como una forma de procedimiento de ejecución de deuda bajo estricta ejecución hipotecaria judicial, que sólo está permitida por la ley de garantía y la ley de derecho de propiedad.
China modificó la Constitución de la República Popular China (adoptada el 12 de abril de 1988) para permitir la transferencia de derechos sobre la tierra, de "derechos sobre la tierra concedidos" a "derechos sobre la tierra asignados", allanando así el camino para la propiedad privada de la tierra, permitiendo el alquiler, el arrendamiento y la hipoteca de la tierra. El Reglamento de 1990 sobre la concesión de derechos de uso de la tierra se ocupó más de este tema, seguido por la Ley de bienes raíces urbanos (adoptada el 5 de julio de 1994), [42] la "Ley de seguridad de la República Popular China" (adoptada el 30 de junio de 1995), y luego las "Medidas hipotecarias urbanas" (emitidas el 9 de mayo de 1997) [43] que dieron lugar a la privatización de la tierra y a prácticas de préstamos hipotecarios.
La legislación china y las prácticas hipotecarias han avanzado en la introducción de salvaguardas para evitar las ejecuciones hipotecarias en la medida de lo posible. Estas incluyen la garantía secundaria obligatoria, la rescisión (Ley de Contratos de China) y el mantenimiento de cuentas en el banco prestamista para cubrir cualquier incumplimiento sin previo aviso al prestatario. [44] Un acreedor hipotecario puede demandar sobre una nota sin ejecutar la hipoteca, obtener una sentencia general y cobrar esa sentencia contra otros bienes del deudor hipotecario, sin ejecutar la hipoteca. Cuando todas las demás vías han fallado, un prestamista puede solicitar una sentencia de ejecución hipotecaria . Según la "Ley de Procedimiento Civil", las ejecuciones hipotecarias deben finalizarse en un plazo de seis meses, pero esto depende de varias cosas, incluida la de si el deudor hipotecario solicita al tribunal la ejecución de la sentencia. [45] Las hipotecas se ejecutan formalmente en una subasta realizada por un especialista en subastas autorizado. [46]
En Filipinas existen dos modalidades de ejecución hipotecaria . El acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca judicial o extrajudicialmente, según lo dispuesto por la Regla 68 de las Reglas Revisadas de Procedimiento Civil de 1997 y la Ley Nº 3135, respectivamente. La ejecución hipotecaria judicial se realiza mediante la presentación de una demanda en el Tribunal de Primera Instancia Regional del lugar donde se encuentra la propiedad. [47] El juez dicta sentencia, ordenando al deudor hipotecario que pague la deuda en un plazo de 90 a 120 días. Si la deuda no se paga en dicho plazo, una venta por ejecución hipotecaria satisface la sentencia. [47] En una ejecución hipotecaria extrajudicial, el acreedor hipotecario no necesita iniciar una acción en el tribunal, sino que puede simplemente presentar una solicitud ante el Secretario del Tribunal para asegurar la presencia del Sheriff que realiza la venta pública. [48] Esto se hace de conformidad con un poder de venta. Tenga en cuenta que estas dos modalidades se aplican específicamente a las hipotecas inmobiliarias. La ejecución hipotecaria de bienes muebles se rige por el artículo 14 de la Ley Nº 1506, que otorga al acreedor hipotecario el derecho de vender los bienes muebles en subasta pública. También se ha sostenido que en materia de hipotecas mobiliarias, la ley no prohíbe que la venta hipotecaria se realice en forma privada si así lo acuerdan las partes. [49]
A diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, donde una ejecución hipotecaria significa el fin del camino, en España la vista de ejecución hipotecaria es sólo el principio de los problemas del propietario de la vivienda, que tendrá que trabajar para el banco durante muchos años y no podrá poseer nunca nada, ni siquiera un coche. Los titulares de hipotecas españolas son responsables del importe total del préstamo al banco, además de los intereses de mora y las tasas judiciales. Gran parte de esto se puede atribuir a que España tiene la tasa de desempleo más alta de la "zona euro". A diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, la quiebra no es una solución adecuada, ya que la deuda hipotecaria está específicamente excluida. A diferencia de otros países europeos, no se puede acudir a los tribunales para solicitar ningún tipo de alivio de la deuda. Estas políticas han suscitado mucha controversia en el Parlamento español, pero el gobierno está convencido de que mantenerlas impedirá que los bancos españoles experimenten algo similar al caos de Estados Unidos. [50] Con propiedades inmobiliarias embargadas en sus libros por un valor de unos 100.000 millones de euros, los bancos españoles están ansiosos por librarse de las ejecuciones hipotecarias. [51]
Para un país en desarrollo, existe una alta tasa de ejecuciones hipotecarias en Sudáfrica [ cita requerida ] debido a la privatización de la entrega de viviendas. [ se cuestiona la neutralidad ] Uno de los mayores oponentes de las ejecuciones hipotecarias es la Campaña Anti-Desalojos del Cabo Occidental , que considera que las ejecuciones hipotecarias son inconstitucionales y una carga particular para las poblaciones pobres vulnerables. [52] [53] [¿ peso indebido? – discutir ]
En Suiza , la ejecución hipotecaria se lleva a cabo como una forma de ejecución de la deuda según la legislación suiza sobre insolvencia .
En el Reino Unido, las ejecuciones hipotecarias reales son bastante poco comunes, siendo más común la posesión hipotecaria (o, alternativamente, la recuperación ).
En el caso de posesión o embargo hipotecario, si la vivienda se vende o subasta por un precio que excede el saldo del préstamo, esos fondos se devuelven al consumidor. La posesión hipotecaria implica procedimientos legales en los que un acreedor hipotecario u otro acreedor prendario, generalmente un prestamista, obtiene una orden judicial para la posesión de una propiedad, antes de ejercer el derecho equitativo de redención del hipotecario . El desalojo lo llevan a cabo los alguaciles. Una vez que el prestamista ha obtenido la posesión, puede vender la vivienda para recuperar los atrasos perdidos. Si los ingresos de una posesión hipotecaria son insuficientes para cubrir el préstamo, entonces el deudor sigue siendo responsable del saldo, aunque en la mayoría de los casos esto se convertirá en una deuda no garantizada y la compañía hipotecaria será tratada de manera equitativa con los demás acreedores no garantizados del deudor (en particular si el deudor se declara en quiebra simultánea o posteriormente o entra en un acuerdo voluntario con los acreedores).
En cambio, en el caso de ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria conserva todos los derechos sobre el producto de la venta o subasta, pero el deudor no es responsable de ningún déficit. Los tribunales casi nunca lo permiten, especialmente si es probable que se obtenga un gran excedente; además, cuando es poco probable que se obtenga un excedente sustancial, los acreedores hipotecarios se muestran reacios a solicitar la ejecución hipotecaria en primer lugar, ya que ese recurso no les deja ningún recurso para recuperar un déficit. En cambio, los tribunales suelen conceder una orden de posesión y una orden de venta, que mitigan parte de la dureza de la recuperación al permitir la venta y al mismo tiempo permiten a los prestamistas un recurso adicional para recuperar cualquier saldo adeudado después de una venta.
El Reino Unido cuenta con algunos protocolos previos a la acción. Las compañías hipotecarias están obligadas a trabajar con los propietarios de viviendas para llegar a una resolución y es posible retrasar la acción judicial (lo que, en última instancia, permite a muchos evitar la pérdida de su vivienda) en situaciones en las que el prestatario se ha inscrito en programas individuales o si los ingresos del prestatario están a punto de mejorar significativamente con un nuevo trabajo u otras medidas que le permitan pagar los atrasos. No existe un paralelo preciso con una venta corta estadounidense, aunque el Reino Unido sí tiene un proceso conocido como Venta Voluntaria Asistida. Una Venta Voluntaria Asistida tiene cierto impacto crediticio negativo para el consumidor, pero el efecto adverso es menos pronunciado que el que podría sufrir si el caso llegara a los tribunales.
Los deudores hipotecarios pueden perder sus propiedades por incumplimiento de sus contratos de arrendamiento. Esto podría ocurrir cuando no se paga el alquiler del terreno o el alquiler de una propiedad de propiedad compartida. En esta circunstancia, la propiedad (o más bien el contrato de arrendamiento) estaría sujeta a la pérdida. Por lo general, un prestamista de estas propiedades pagaría el alquiler del terreno y lo sumaría a la deuda hipotecaria para evitar perder sus derechos sobre la propiedad.
En Alberta , Canadá , la ejecución hipotecaria consta de tres pasos. En primer lugar, el propietario está atrasado en los pagos de la hipoteca, pero aún conserva el control total de la propiedad. Luego, el propietario todavía figura en el título, pero ha perdido el control de la propiedad ante el Tribunal de la Reina de Alberta. Por último, los tribunales han transferido el título legal a los bancos.
En Alberta, todo el proceso de ejecución hipotecaria puede llevar un año o más. Los propietarios originales intentan vender la propiedad por encima del valor real para resolver sus problemas financieros. Los tribunales favorecen a los propietarios frente a los bancos, por lo que rara vez venden por debajo del valor real. Los bancos tienen el dinero y por eso nunca venden por debajo del valor real.
Las ejecuciones hipotecarias también se venden tal como están, sin posibilidad de recurso para los compradores si algo sale mal, lo que hace que las ejecuciones hipotecarias sean generalmente demasiado caras y riesgosas.
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Medios relacionados con Ejecución hipotecaria en Wikimedia Commons