El despojo de capital , también conocido como despojo de capital , es un tipo de esquema de rescate de ejecución hipotecaria . A menudo considerado una forma de préstamo abusivo , el despojo de capital se generalizó cada vez más a principios de la década de 2000. En un esquema de despojo de capital, un inversor compra la propiedad de un propietario que enfrenta una ejecución hipotecaria y acepta arrendar la casa al propietario, quien puede permanecer en la casa como inquilino. A menudo, estas transacciones se aprovechan de propietarios de bajos ingresos desinformados; debido a la complejidad de la transacción, las víctimas a menudo no saben que están regalando su propiedad y su capital. [ cita requerida ] Varios estados han tomado medidas para enfrentar las prácticas más inescrupulosas de despojo de capital. Aunque los esquemas de "re-transferencia de ejecución hipotecaria" pueden ser beneficiosos y llevarse a cabo éticamente en algunas circunstancias, muchas veces la práctica se basa en fraude y términos atroces o incumplibles. [1]
El término "despojo del capital" se ha referido en ocasiones a prácticas de refinanciación de préstamos que cobran comisiones excesivas y, por lo tanto, "despojan del capital" a la vivienda. La práctica suele describir estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias . Si bien la mayoría no considera que el despojo del capital sea una forma de préstamo abusivo en sí, está relacionado con las formas tradicionales de esa práctica. Los préstamos de alto riesgo dirigidos a propietarios vulnerables y poco sofisticados a menudo conducen a ejecuciones hipotecarias, y esas víctimas suelen caer en estafas de despojo del capital. [2] Además, algunos consideran que el despojo del capital, en esencia, es una forma de préstamo abusivo, ya que la estafa funciona esencialmente como una refinanciación de alto costo y riesgo. Sin embargo, el despojo del capital casi siempre lo llevan a cabo agentes e inversores locales, mientras que los préstamos abusivos tradicionales los llevan a cabo grandes bancos o empresas nacionales. [3]
Además de los usos fraudulentos que se describen aquí, el término "despojo de capital" también se refiere al concepto de protección de activos por el cual el capital de un activo se grava o despoja para frustrar los esfuerzos de cobro por parte de acreedores no garantizados. Esto se puede hacer para proteger los activos de personas u organizaciones en negocios de alto riesgo (por ejemplo, médicos ) de la pérdida de capital en acciones judiciales. [ cita requerida ]
Un propietario de una vivienda se retrasa en el pago de su hipoteca y entra en proceso de ejecución hipotecaria. Los avisos de ejecución hipotecaria se publican en los periódicos o se distribuyen a través de servicios de información a inversores y artistas del rescate. Los propietarios de viviendas que han sufrido una ejecución hipotecaria también se ponen en contacto con los prestamistas para consultar sobre las opciones de refinanciación.
Los artistas de rescate obtienen información de contacto de los propietarios de viviendas embargadas y establecen contactos personalmente, por teléfono o por correo directo . Algunos prestamistas y corredores también recomendarán a los artistas de rescate a los propietarios de viviendas embargadas que no califican para nuevos préstamos, a cambio de una comisión. Los artistas de rescate ofrecen al propietario de la vivienda embargada una "refinanciación milagrosa" y/o dicen que pueden "salvar la casa" de la ejecución hipotecaria.
Un método para lograr esto implica obtener nueva financiación para la propiedad. Los artistas de rescate se acercan al propietario utilizando un título como inversor privado. Una parte adicional, llamada prestatario fantasma, actúa como comprador en la venta. Esto requiere la participación de los prestamistas y un proceso de aprobación, ya que el prestatario toma un tipo de préstamo hipotecario llamado refinanciación con retiro de efectivo para comprar la propiedad. Los artistas de rescate organizan el cierre (a menudo retrasando la fecha hasta poco antes de la mudanza del propietario para crear urgencia). En el cierre, el propietario transfiere el título (posiblemente sin saberlo) al artista de rescate o un inversor concertado. El artista de rescate o inversor concertado paga la cantidad adeudada en ejecución hipotecaria para adquirir la escritura y hereda o recibe un pago por cualquier parte del capital restante del propietario. El artista de rescate expresará la intención de devolver la propiedad al propietario en forma de un contrato de arrendamiento o un contrato de escritura .
La simple asunción de hipoteca permite al propietario de la casa en ejecución hipotecaria transferir la escritura de la propiedad al artista de rescate sin la participación de ningún prestamista. Esto da como resultado una transferencia de propiedad y deuda al artista de rescate a través de una transacción privada. Sin la aprobación del prestamista, el propietario original de la casa sigue siendo totalmente responsable de cualquier deuda contraída sobre la propiedad. El artista de rescate puede, en este caso, cobrar pagos de alquiler al propietario con una falsa promesa de la posibilidad de recomprar eventualmente la propiedad, o cobrar pagos que se le hace creer al propietario original que son para una hipoteca refinanciada. En estos casos, la propiedad permanece en estado de ejecución hipotecaria, sin que lo sepa el propietario original. Después de la transferencia de la escritura, el propietario original y el artista de rescate son considerados igualmente responsables de la deuda restante y el prestamista los reclama para que paguen.
Los propietarios permanecen en la casa y pagan el alquiler o los pagos de la escritura de compraventa (a menudo más altos que los pagos de la hipoteca anterior). El artista de rescate puede huir inmediatamente con los fondos obtenidos de cualquier retiro de efectivo del capital, incumpliendo con el nuevo préstamo hipotecario. El artista de rescate no puede irse con el dinero del capital inmediatamente; en lugar de eso, puede cobrar los pagos del alquiler al propietario original (ahora inquilino). Aunque el propietario original puede creer que está pagando para volver a ser dueño de la propiedad, el artista de rescate no tiene la intención de cederle la propiedad en ningún momento. En algunos casos, el artista de rescate acepta tantos pagos de alquiler como puede mientras incumple con la hipoteca, lo que hace que el propietario original sea desalojado de la propiedad en la ejecución hipotecaria resultante, perdiendo tanto su casa como su dinero. En otros casos, el artista de rescate establece términos de alquiler deliberadamente inasequibles para el propietario original. Inevitablemente, se retrasan y son desalojados de sus casas. En este caso, el artista de rescate puede usar o vender la propiedad como desee.
Varios estados han aprobado leyes para prevenir y/o regular los esquemas de despojo de la propiedad. Minnesota aprobó una ley integral dirigida a las prácticas de "recompra de ejecución hipotecaria" en 2004, y Maryland en 2005 fue el primero de al menos otros 14 estados en adoptar el modelo de Minnesota para regular estas transacciones. [4] Estas leyes estatales exigen una divulgación adecuada, tarifas limitadas y la capacidad de pagar en nombre del consumidor. Los estatutos también prohíben ciertas prácticas engañosas e injustas asociadas con el despojo de la propiedad. [5]
En California , Georgia y Missouri se han aprobado otras leyes que regulan la actividad de los "consultores de ejecución hipotecaria" . [6]
Además, pueden ser aplicables leyes estatales sobre fraude y prácticas comerciales desleales y engañosas. [5] La Ley de Veracidad en los Préstamos también puede regir algunas transacciones.
En determinadas circunstancias, los servicios de rescate de ejecuciones hipotecarias pueden resultar beneficiosos para el consumidor. Cuando se agotan las opciones de refinanciación y los procedimientos de ejecución hipotecaria han conducido casi a un desalojo, se puede ejecutar de manera legal y ética una operación de rescate de ejecución hipotecaria con honorarios moderados y plena transparencia.
Un consumidor puede enfrentarse a la expulsión de la propiedad y a la pérdida de todo su patrimonio tras una subasta de ejecución hipotecaria . Como alternativa, los rescatadores de ejecuciones hipotecarias tienen la posibilidad de rescatar la casa de la ejecución hipotecaria con una nueva hipoteca propia. Por una tarifa moderada o una parte del patrimonio existente, esto puede mantener al antiguo propietario en la casa como inquilino mientras repara su crédito o aumenta sus ingresos. Después de un período de tiempo determinado, el propietario puede recomprar la propiedad al rescatador.
Si se realiza con divulgación verbal y escrita completa, condiciones que el consumidor puede cumplir y tarifas totales moderadas, el rescate de ejecución hipotecaria puede ser adecuado para consumidores en situaciones extremas.
Este mecanismo es utilizado a menudo por familiares o amigos para evitar la pérdida de una vivienda. En efecto, el inversor "presta" su buen crédito al propietario de la vivienda embargada, cancelando la hipoteca embargada y obteniendo el título de propiedad de la vivienda temporalmente.
Con el mercado inmobiliario en declive, los depredadores financieros están encontrando otra forma de aprovecharse de las personas que se retrasan en sus pagos. Shakeela Muhammad se inscribió en un programa hipotecario para salvar su casa. La empresa dejó de realizar los pagos y se enfrenta a una ejecución hipotecaria. Los planes adoptan diversas formas y a menudo implican promesas a los propietarios en dificultades de dinero en efectivo por adelantado, alquiler mensual gratuito y una oportunidad de conservar sus casas a largo plazo. Pero en el proceso, otra persona se hace cargo de la escritura, pide prestado lo máximo posible contra el valor de la casa y se embolsa el dinero. Y, casi siempre, los propietarios terminan perdiendo sus casas.