Desde aproximadamente 1970, California ha estado experimentando una escasez de viviendas extendida y creciente, [1] : 3 de modo que en 2018, California ocupaba el puesto 49 entre los estados de EE. UU . en términos de unidades de vivienda por residente. [2] : 1 [3] Se ha estimado que esta escasez es de 3 a 4 millones de unidades de vivienda (20-30% del parque de viviendas de California, 14 millones [4] ) a partir de 2017 [actualizar]. [5] Los expertos dicen que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85.000 unidades por año) para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado y evitar que los precios sigan aumentando, y necesita cuadruplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos siete años. años para que los precios y los alquileres bajen. [6]
El desequilibrio entre oferta y demanda [7] fue el resultado de un fuerte crecimiento económico que creó cientos de miles de nuevos puestos de trabajo (lo que aumenta la demanda de vivienda) y de una construcción insuficiente de suficientes unidades de vivienda nuevas para satisfacer la demanda. De 2012 a 2017 en todo el estado, por cada cinco nuevos residentes, se construyó una nueva unidad de vivienda. En las áreas urbanas costeras de California (donde se ha producido la mayor parte del crecimiento del empleo desde la Gran Recesión ), la disparidad es mayor: en el Área de la Bahía , se crearon siete veces más empleos que unidades de vivienda. Para 2017, esto resultó en que el precio medio de una casa en California fuera más de 2,5 veces el precio medio en Estados Unidos. Como resultado, menos de un tercio de los californianos pueden permitirse una vivienda de precio medio (a nivel nacional, un poco más de la mitad puede hacerlo), un 6 por ciento más de residentes están en la pobreza de lo que estarían con costos de vivienda promedio (20% frente a 14%), personas sin hogar per cápita es el tercero más alto del país, la economía del estado se ve suprimida entre 150 y 400 mil millones de dólares al año (5-14%) (debido a la pérdida de actividad de construcción y el dinero que debe gastarse en vivienda no puede gastarse en otros bienes de consumo) , y los largos desplazamientos causados por viviendas inasequibles en los centros urbanos donde se encuentran los empleos están obstaculizando la capacidad de California para cumplir sus objetivos de emisiones de CO 2 . [8]
Varios factores juntos han causado limitaciones a la construcción de nuevas viviendas: las restricciones de densidad (por ejemplo, zonificación unifamiliar ) y el alto costo de la tierra conspiran para mantener altos los precios de la tierra y la vivienda; la participación de la comunidad en el proceso de obtención de permisos permite a los residentes actuales que se oponen a nuevas construcciones (a menudo denominadas NIMBY ) presionar a su ayuntamiento para que rechace nuevos desarrollos; Los residentes locales y otras personas a menudo abusan de las leyes ambientales para bloquear u obtener concesiones de nuevos desarrollos (lo que los hace más costosos o demasiado costosos para ser rentables); mayores ingresos fiscales locales provenientes del desarrollo hotelero, comercial y minorista versus residencial incentivan a las ciudades a permitir menos viviendas; y los costos de construcción son mayores debido a las altas tarifas de impacto y, a menudo, los desarrollos solo se aprueban si se utiliza mano de obra sindicalizada. [9]
En 2016, la administración Obama recomendó que las ciudades de todo el país con altos costos de vivienda reformaran sus regulaciones de uso del suelo para brindar oportunidades a personas de todos los niveles de ingresos de acceder a los empleos que se están creando en las ciudades en crecimiento. [10] Desde entonces, la legislatura de California ha aprobado varios proyectos de ley: algunos redujeron las tarifas y la burocracia involucradas en la creación de ADU , mientras que otros agregaron tarifas al registro de documentos inmobiliarios para financiar viviendas para personas de bajos ingresos; sin embargo, incluso las proyecciones más optimistas encuentran que, en relación con el alcance del problema, estas tendrán un efecto mínimo. Además, los proyectos de ley que habrían legalizado el desarrollo de mayor densidad cerca del transporte público fracasaron en la legislatura. [11] En 2019, el Consejo de Asesores Económicos estimó que la desregulación del mercado inmobiliario llevaría a que los alquileres cayeran un 55 por ciento en San Francisco, un 40 por ciento en Los Ángeles y un 40 por ciento en San Diego. [12] : 11,15
Issi Romem, economista del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California, Berkeley, dijo:
"...mientras se construyeron abundantes viviendas nuevas para acomodar a aquellos atraídos por California, el crecimiento de los precios de las viviendas fue limitado y el atractivo del estado se canalizó hacia el crecimiento demográfico: de 1940 a 1970, la población de California creció un 242 por ciento más rápido que el ritmo nacional, mientras que el crecimiento del valor medio de su vivienda fue sólo un 16 por ciento más rápido que el del país". [19]
A partir de 1970, tres fuerzas principales provocaron que los precios de la vivienda aumentaran dramáticamente: restricciones en el uso de la tierra que limitaban la densidad de viviendas (dividiendo en zonas muchas áreas para viviendas unifamiliares o, como máximo, de dos pisos), una mayor preocupación por el medio ambiente (que llevó a la promulgación de leyes ambientales y designar tierras para preservación y no para desarrollo) y participación de la comunidad en el proceso de desarrollo (que permite a los residentes actuales, pero no a los futuros, opinar en las decisiones sobre el uso de la tierra). [19] : 1
El resultado de estas políticas fue que, de 1970 a 2016, el crecimiento de la población de California (en relación con el promedio de EE. UU.) se desaceleró a un tercio de lo que fue durante las tres décadas anteriores (70 por ciento más rápido que el ritmo nacional en 2016), mientras que la apreciación de Los precios medios de las viviendas (en relación con el promedio estadounidense) se cuadruplicaron hasta alcanzar un 80 por ciento más que la tasa nacional. [19] : 1 [1] : 3
En 2016, el precio medio de una vivienda en California, 409.300 dólares, era más del doble del precio medio de una vivienda en Estados Unidos en su conjunto, más caro que el de cualquier estado excepto Hawái. [20] La escasez es en todo el estado; De 2010 a 2017, el estado agregó una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes, y es pronunciado en centros de empleo como el Área de la Bahía y Los Ángeles. [21] : 1 [22] En 2023, la asequibilidad de la vivienda en California alcanzó su nivel más bajo en 16 años, y solo alrededor del 16% de los compradores de vivienda pudieron comprar una vivienda unifamiliar de precio medio, según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. . En los condados de San Mateo y Santa Clara, los compradores requerirían un ingreso mínimo de $504,400 y $451,200, respectivamente, para comprar viviendas de precio medio de $2,01 millones y $1,8 millones. [23] [24]
La situación de la vivienda afecta a las personas de manera diferente, según sus circunstancias. Una persona que hace tiempo que pagó la hipoteca de una vivienda tiene costos mucho más bajos que un inquilino o alguien que compra una primera vivienda. En 2020 [actualizar], alrededor del 20 por ciento de los propietarios de viviendas de California eran dueños de sus casas libres y libres, y el 80 por ciento todavía estaba pagando una hipoteca. [25] Como es habitual, los propietarios de viviendas sin hipoteca tienden a tener ingresos más bajos (por ejemplo, debido a la jubilación ) que los propietarios de viviendas con una hipoteca. [25] Los propietarios de viviendas de California sin hipoteca tienden a gastar casi el 9% de sus ingresos en costos de vivienda, incluidos los impuestos a la propiedad , que es ligeramente más bajo que el promedio nacional para propietarios de viviendas sin hipoteca. [25]
El desequilibrio entre oferta y demanda [26] : 1 [2] : 1 [1] : 3 [27] : 1 [28] : 2 [29] : 1 se debió a un fuerte crecimiento económico que creó cientos de miles de nuevos puestos de trabajo (que aumenta la demanda de vivienda) y la construcción insuficiente de nuevas viviendas para proporcionar suficiente oferta para satisfacer la demanda. [30] : 1 [31] : 1 [32] : 1 [33] [1] : 14,17 [34] : 1 Menos unidades de vivienda construidas en las áreas urbanas y costeras en relación con la demanda creada por el crecimiento económico en aquellas áreas resultaron en precios más altos para la vivienda y efectos indirectos en las áreas del interior. [1] : 3 Por ejemplo, de 2012 a 2017, las ciudades del área de la Bahía de San Francisco agregaron 400.000 nuevos empleos, pero solo emitieron 60.000 permisos para nuevas unidades de vivienda. [35] : 1 [29] : 1 [36] : 1 (Para California en su conjunto, de 2011 a 2016, el estado agregó solo una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes). [21] : 1 Esto ha impulsado los precios de las viviendas y los alquileres a niveles elevados, de modo que en 2017, el precio medio de una vivienda en California era más de 2,5 veces el promedio en los EE. UU. en su conjunto, y en las áreas urbanas costeras de California (donde se ha producido la mayor parte del crecimiento del empleo). ocurrido desde la Gran Recesión ), la escasez es mayor.
Varios factores juntos han causado limitaciones a la construcción de nuevas viviendas.
La resistencia de NIMBY ("Not In My Back Yard") por parte de los residentes existentes al nuevo desarrollo es un importante contribuyente a la dificultad de desarrollar nuevas viviendas en el estado. [37] : 1 [38] : 1 Las personas que ya viven en un área a menudo perciben que cualquier nuevo desarrollo o cambio genera un aumento negativo del tráfico y de los impactos en la población. [39] : 1 Utilizando diversos medios (presión política, protestas y poder de voto), los NIMBY intentan mantener alejados a los recién llegados derrotando proyectos de desarrollo en el proceso de permisos del gobierno local, o ralentizándolos hasta el punto de que se vuelven antieconómicos para los constructores. . [1] : 15 [40] [38] : 1
Se ha descubierto que el "localismo" (una creencia aparentemente igualitaria de que los residentes actuales tienen la autoridad moral para definir cómo será su comunidad) produce desequilibrios que favorecen a los propietarios blancos y adinerados, y sugiere que el localismo prevalece más en la práctica de planificación que el localismo. en la población general. [41] Sobre este tema, el escritor de opinión del New York Times , Farhad Manjoo, afirmó: "Lo que los republicanos quieren hacer con ICE y los muros fronterizos, los demócratas progresistas ricos lo están haciendo con la zonificación y el NIMBYismo. Preservar el "carácter local", mantener el "control local". , manteniendo las viviendas escasas e inaccesibles: los objetivos de ambas partes son en realidad los mismos: mantener a la gente fuera". [42]
En 2022, el gobernador de California, Gavin Newsom, declaró que "el NIMBYismo está destruyendo el estado" y prometió responsabilizar a las ciudades y condados por detener el desarrollo de nuevas viviendas. [43]
Las poblaciones sin vivienda en California sienten el impacto del NIMBYismo. California tiene una de las poblaciones de personas sin hogar más grandes del país, concentrada en los centros urbanos. [44] Las actitudes NIMBY se extienden a las personas sin vivienda, ya que los residentes se oponen a su presencia en áreas locales y vecindarios cercanos. [45] El localismo ha influido en la forma en que se configuran los vecindarios para excluir a las personas sin hogar, [46] lo que ha resultado en infraestructura y leyes contra las personas sin hogar. [44]
El aumento de las leyes contra la vagancia de personas sin hogar, también consideradas leyes NIMBY, penaliza los comportamientos generales de personas sin hogar en lugar de actividades ilegales específicas. [44] Ejemplos como la "Ordenanza 3x3" de Berkeley de 2018 restringen a las personas sin hogar a un cuadrado de 3' x 3' en la calle, y el desafío conduce a un castigo penal. [44] Ha habido un grave aumento en los arrestos relacionados con la vagancia, que abarcan una amplia gama de actividades. Esto implica mendigar, acampar en tiendas de campaña y acostarse en espacios públicos. Estas leyes afectan desproporcionadamente a las personas sin hogar, perpetuando su desplazamiento y su pobreza. [44] Además, las personas sin hogar y que enfrentan arresto tienen menos probabilidades de ser aceptadas en programas de vivienda, programas de asistencia social o recibir la atención médica necesaria. [45] Esto se debe a que muchos de estos programas requieren antecedentes legales favorables para recibir ayuda. Este ciclo destaca cómo las leyes contra las personas sin hogar pueden aumentar la incidencia de las personas sin hogar. [47]
En un caso particular, el de People's Park en Berkeley, el apoyo a los residentes sin hogar choca con el impulso para el desarrollo de viviendas por parte de la Universidad de California, Berkeley. [48] El parque se convirtió en el centro del conflicto entre los grupos de presión locales contra las personas sin hogar y los defensores del parque, ejemplificando los persistentes sentimientos NIMBY a nivel local. [48] Las leyes y ordenanzas destinadas a limitar la visibilidad de las personas sin vivienda a nivel local contradicen la priorización de la salud y la vivienda a nivel estatal. El estado de California apoya las políticas de " Vivienda primero ". [49]
Las leyes ambientales, principalmente la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), pueden ser un obstáculo para el desarrollo de viviendas. [50] : 1 [51] CEQA requiere que la agencia de permisos, generalmente un gobierno local, revise cada nuevo proyecto de acuerdo con CEQA para proporcionar una divulgación completa de los impactos del proyecto al organismo de aprobación (generalmente una comisión de planificación o un ayuntamiento). y el público. Las viviendas unifamiliares individuales están exentas, así como algunos proyectos multifamiliares más pequeños, pero la mayoría de los proyectos medianos y grandes deben pasar por una Declaración Negativa o EIR para proporcionar el nivel requerido de divulgación de los impactos del proyecto. El proceso EIR requiere que el desarrollador realice estudios y proporcione un informe sobre una amplia variedad de impactos, incluida la congestión del tráfico, la evacuación de incendios forestales, la seguridad contra incendios, el ruido, la contaminación del aire, las emisiones de gases de efecto invernadero , la contaminación del agua, los recursos biológicos, los recursos culturales y los impactos en la infraestructura. Desarrollar un plan para ayudar a mitigar cualquier impacto, si existe alguno. El proceso CEQA tiene como objetivo hacer que el proceso de aprobación sea transparente para el público y los tomadores de decisiones y se lleva a cabo antes de que un gobierno local actúe para permitir un nuevo desarrollo. Además, CEQA permite impugnaciones legales contra el proceso de revisión de CEQA en sí, lo que puede resultar en demandas por parte de quienes se oponen al proyecto y descubren que el desarrollador no estudió adecuadamente los impactos de un proyecto antes de que el gobierno local lo aprobara. El litigio es el principal mecanismo de aplicación mediante el cual se mitigan las violaciones de la CEQA. [1] : 15 [52] : 1 [ cita necesaria ] Un informe de la Oficina del Analista Legislativo de California encontró que en las 10 ciudades más grandes del estado, las apelaciones de la CEQA retrasaron los proyectos en un promedio de dos años y medio.[53] : 8 [38] : 1
Un estudio de 2015 realizado por Jennifer Hernandez y otros en la firma de abogados medioambientales y de uso de la tierra Holland & Knight, [54] : 21 al analizar todas las demandas CEQA presentadas durante el período de tres años 2010-2012, encontró que menos del 15% fueron presentadas. por grupos con antecedentes de defensa del medio ambiente. [55] : 1 [54] : 24 Este estudio también encontró que cuatro de cinco demandas de CEQA apuntaban a proyectos de desarrollo de relleno ; sólo el 20 por ciento de las demandas de la CEQA estaban dirigidas a proyectos "greenfield" que desarrollarían espacios abiertos. [55] : 1
Carol Galante, profesora de Vivienda Asequible y Política Urbana en el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley, quien trabajó durante la administración Obama como subsecretaria del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), [56] : 1 afirmó que "(CEQA) ha sido abusada en este estado durante 30 años por personas que la usan cuando no tiene nada que ver con una razón ambiental,... El NIMBY-ismo está relacionado con el hecho de que para todos los que poseen su pequeño parte del sueño, no hay razón para querer un desarrollo al lado de ellos, CEQA les brinda una herramienta para realizar sus intereses... Necesitamos repensar fundamentalmente cómo funciona el proceso CEQA en este estado". [57] : 1 [50] : 1
En una entrevista con la revista Blueprint de UCLA, el gobernador Jerry Brown comentó sobre el uso de CEQA por razones no medioambientales: "Pero es más fácil construir en Texas. Lo es. Y tal vez podríamos cambiar eso. ¿Pero sabes qué? El problema es El clima político, así es como nos encontramos. Es muy difícil, no se puede cambiar la CEQA [la Ley de Calidad Ambiental de California]. BP: ¿Por qué no? JB: Los sindicatos no te dejarán porque la usan como martillo para conseguir acuerdos laborales del proyecto." [58] [59] : 1
Si bien la intención original de la CEQA debe permanecer intacta, ahora es el momento de poner fin a los abusos imprudentes de esta importante ley, abusos que amenazan la vitalidad económica de California, cuestan empleos y desperdician valiosos dólares de los contribuyentes. ... Hoy en día, aquellos que buscan obtener una ventaja competitiva, para aprovechar las concesiones de un proyecto o los vecinos que simplemente no quieren ningún nuevo crecimiento en su comunidad, abusan con demasiada frecuencia de la CEQA, sin importar cuán valioso o ambientalmente beneficioso sea un proyecto. tal vez. - Los exgobernadores George Deukmejian , Pete Wilson y Gray Davis en un editorial de 2013 en The Sacramento Bee [60] : 1
Un estudio de CEQA (encargado por la Fundación Rose , [61] : 2 un grupo de defensa del medio ambiente) realizado por BAE Urban Economics, estimó que el 0,7% de todos los proyectos de CEQA con documentos de revisión habían estado sujetos a litigios, para los años 2013-2015. [61] : 22 En San Francisco, la oficina del fiscal general, durante una auditoría de 18 meses de CEQA en 2012, encontró que el 0,3% de los proyectos (no exentos) de CEQA estaban sujetos a demandas. [62]
En parte porque la Proposición 13 limita el impuesto a la propiedad que los gobiernos locales y estatales pueden recaudar, las ciudades están incentivadas a permitir el desarrollo comercial en lugar del desarrollo residencial. [63] El desarrollo comercial puede generar potencialmente tanto ingresos por impuestos sobre las ventas (los concesionarios de automóviles y los centros comerciales son ejemplos de desarrollo favorecido debido a su densidad de ingresos) como ingresos por impuestos a las empresas (muchas ciudades imponen un impuesto sobre la nómina o un impuesto sobre los ingresos brutos). impuesto sobre todas las empresas ubicadas dentro de sus límites). [53] : 7
El desarrollo residencial suele verse como una pérdida neta para el presupuesto de una ciudad debido a que los costos asociados con la prestación de servicios (seguridad pública, carreteras, parques, etc.) a los residentes exceden los ingresos fiscales recibidos de esos residentes. [1] : 15 Por ejemplo, a la ciudad de Brisbane , al considerar desarrollar un terreno totalmente nuevo ( desarrollo de Brisbane Baylands ), se le dijo que un desarrollo con gran densidad de viviendas generaría $1 millón anual en ingresos adicionales para la ciudad, pero un desarrollo comercial con ninguna vivienda y un hotel más grande generarían $9 millones al año, y sin construir hoteles, el desarrollo sería una pérdida neta para el presupuesto de la ciudad. [64] [65]
Alto costo de la tierra y desarrollo de baja densidad con aumentos muy pequeños en la densidad de viviendas, lo que a su vez mantiene altos los precios de la tierra. [1] : 12 El Sacramento Bee señala que los precios de los terrenos residenciales son más de un 600% mayores en la costa de California que el promedio de otras grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos. [66]
Con autoridad cuasi judicial sobre la zonificación en la costa y hasta 5 millas tierra adentro (8,0 km), la Comisión Costera de California ha sido un obstáculo adicional para los ciudadanos y las ciudades que buscan construir viviendas. La comisión se formó debido a la oposición al desarrollo de Sea Ranch que impedía el acceso a la playa. Los desarrollos de viviendas específicos a los que se opone la Comisión incluyen 895 viviendas en el condado de Orange, [67] 50 viviendas para discapacitados en Half Moon Bay, [68] y 400 unidades de apartamentos en el condado de Ventura. [69] La Comisión fija tarifas y multas por violaciones de permisos y ha impuesto multas millonarias. [70] [71] [72] Se la ha llamado la autoridad de uso de tierras más poderosa de los Estados Unidos dados los altos valores de su jurisdicción y sus vastos activos ambientales, y eso, porque sus miembros son nombrados por el gobernador y el Los líderes del Senado y la Asamblea estatales que generalmente han sido demócratas, la Comisión refleja un electorado que es importante para los demócratas . [73] Algunas investigaciones han examinado sus efectos en particular:
El estado cobra tasas de desarrollo más altas por la construcción de una vivienda unifamiliar que en el resto del país en promedio. [76] La Oficina del Analista Legislativo de California informó que era un 266% mayor, 22.000 dólares frente a 6.000 dólares. [1] : 14 Por ejemplo, el promotor que planea remodelar el sitio de un antiguo Hospital Naval en Oakland con una comunidad residencial de 935 viviendas pagará 20 millones de dólares (= 21.000 dólares por vivienda) en tarifas a las viviendas asequibles de la ciudad de Oakland. fondo. [77]
Los costos laborales son más altos debido a las leyes salariales vigentes y a que algunos proyectos sólo se aprueban si se utiliza mano de obra sindicalizada. La LAO de California estimó que esto era un 20% más. [1] : 13 [78] [79] Se ha estimado que la contribución de los requisitos salariales vigentes al costo total de construcción es de hasta un 40 por ciento. [80] : 1
Los costos de materiales son más altos debido a que los códigos y estándares de construcción exigen materiales de mejor calidad y mayor eficiencia energética. [1] : 13
Esta escasez ha elevado los precios de las viviendas y los alquileres a niveles extremadamente altos. [82] En 2017, el precio medio de una vivienda en California era más de 2,5 veces el medio de los EE. UU. en su conjunto, y en las zonas urbanas costeras de California, la escasez era mayor que en las zonas del interior, como lo demuestran los precios medios. de viviendas en esos respectivos mercados: $1,3 millones en San Francisco, $1 millón en San José y $600 mil en Los Ángeles, mientras que solo $250 mil en Fresno. [83] [84] [85] En el mercado de alquiler, California ahora tiene la tasa de desocupación más baja que el estado haya visto jamás, con un 3,6%; [86] y mientras que el alquiler medio en todo el estado para un apartamento de dos habitaciones es de $2,400, el alquiler medio en las áreas urbanas costeras es aún mayor, superando los $4,000 por mes en San Francisco. [87] : 1
En 2023, el mercado inmobiliario de San Diego muestra que casi el 60% de las viviendas tienen precios de cotización superiores a 1 millón de dólares. El precio medio de una vivienda en la ciudad es de 910.000 dólares, lo que la convierte en el cuarto más alto entre las 30 ciudades más grandes de Estados Unidos. [88] [89] El alquiler mensual promedio en San Diego ha aumentado a $3,175, colocándolo como el tercero más alto del país, sólo $7 menos que el de San Francisco. [90]
La asequibilidad de la vivienda ha disminuido en las últimas tres décadas; en 2018 [actualizar], menos de un tercio de los californianos podían permitirse una vivienda de precio medio; en centros de empleo como el Área de la Bahía de San Francisco, ese número es menos de una cuarta parte. (A nivel nacional, más de la mitad de los hogares estadounidenses pueden permitirse una vivienda estadounidense de precio medio.) [81] La falta de asequibilidad de la vivienda también genera hacinamiento, definido como más de un adulto por habitación en una vivienda (contando dos niños como un adulto). Los californianos tienen cuatro veces más probabilidades de vivir en viviendas hacinadas que el estadounidense promedio, y esto se aplica a todo tipo de viviendas: inquilinos, propietarios, personas con y sin hijos. [1] : 29-31
Al comparar las tarifas de alquiler de Los Ángeles y la tarifa promedio en los Estados Unidos, se puede ver cuánto más alta es la ciudad en comparación con el resto del país. Mientras que en 2017 la tarifa promedio de alquiler en Estados Unidos fue de $1,357, en comparación la tarifa promedio de alquiler en Los Ángeles en 2017 fue de $2,284, casi un aumento promedio de $1,000. [ cita necesaria ]
Como resultado, los trabajadores se han trasladado a lugares del interior más asequibles, lo que requiere desplazamientos más largos. A partir de 2018 [actualizar], las tres ciudades de Estados Unidos con la mayor proporción de súper viajeros (trabajadores que pasan una hora y media o más en cada sentido para ir y volver de sus trabajos) son Stockton , Modesto y Riverside . [91] [92] : 1 Los trabajadores también han sido desplazados fuera del estado; De 2007 a 2016, California experimentó una emigración neta entre todos los grupos que ganaban menos de 110.000 dólares al año, en gran parte hacia estados del Sun Belt como Arizona , Nevada y Texas . [93]
Los viajes más largos y el aumento del tráfico causado por la expansión suburbana debido a la escasez de viviendas concentradas en los centros de trabajo aumentan las emisiones de gases de efecto invernadero. Debido al clima templado de California y a su combinación de energías altamente renovables , el transporte es la categoría de emisiones más grande en el estado. [94] Cuando los californianos emigran a estados con mayores emisiones de gases de efecto invernadero per cápita , conducen más, consumen más energía para aire acondicionado y utilizan más generación de electricidad dependiente de combustibles fósiles. [95] Las viviendas escasas y de baja densidad están directamente en desacuerdo con los objetivos climáticos de California. [96] : 1 [97]
"No se puede estar a favor del medio ambiente y en contra de la vivienda... No se puede estar en contra de la expansión urbana y de la vivienda. Esto es algo que no se ha entendido muy bien". - Marlon Boarnet, presidente del Departamento de Planificación Urbana y Análisis Espacial de la USC . [97]
Los científicos del Laboratorio de Energía Renovable y Apropiada de la Universidad de California en Berkeley descubrieron recientemente que el desarrollo de relleno , que utiliza estructuras urbanas vacías existentes para futuras viviendas o uso comercial, tiene el potencial de reducir las emisiones de CO 2 ; más que cualquier otra opción. En pocas palabras, la creación de una estructura de vivienda más densa limita la cantidad de tiempo de viaje desde el trabajo al hogar y de regreso, limitando así drásticamente las emisiones de CO 2 . En la primera sesión legislativa del gobernador Gavin Newsom , se comprometió a hacer de la crisis de la vivienda una de sus principales prioridades. Una de esas soluciones es la Ley Más Viviendas, que anula los requisitos restrictivos de zonificación mediante la implementación de edificios de apartamentos pequeños y medianos cerca de los principales centros de trabajo y tránsito. [98] [99] [100]
Cuando el costo de la vivienda se tiene en cuenta en la tasa de pobreza, como lo hace ahora la Oficina del Censo en sus publicaciones de la "Medida Suplementaria de Pobreza", [101] la tasa de pobreza de California figura como la más alta del país (y lo ha sido desde 2011, cuando (la Oficina del Censo comenzó a liberar la pobreza con esta medida) actualmente es del 20,4%, o poco más de 1 de cada 5 personas. [102] : 1 [103] El Instituto de Políticas Públicas de California estima que si los costos de vivienda en California coincidieran con los del país en general, la tasa de pobreza de California sería del 14 por ciento. [102] : 1
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En 2017, California alberga una proporción enorme de las personas sin hogar del país: el 22%, para un estado cuyos residentes solo representan el 12% de la población total del país. [28] : 1 [104] El Sacramento Bee señala que grandes ciudades como Los Ángeles y San Francisco atribuyen el aumento de personas sin hogar a la escasez de viviendas. [104] [105] : 1 Las personas sin hogar en California ahora suman 135.000 (un aumento del 15% desde 2015). [86]
Un estudio realizado por California Housing Partnership encontró que de 2016 a 2017 la falta de vivienda aumentó en un 47 por ciento en el condado de Sacramento (donde se encuentra la capital del estado, Sacramento ), un 36 por ciento en el condado de Alameda y un 13 por ciento en el condado de Santa Clara. [21] : 1
A nivel nacional, California ocupa el tercer lugar en cuanto a número de personas sin hogar per cápita, detrás de Nueva York y Hawaii. [106] [105]
En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Administración Trump publicó un informe en el que afirmaban que la desregulación de los mercados inmobiliarios reduciría la falta de vivienda en algunos de los mercados más restringidos en un 54 por ciento en San Francisco, un 40 por ciento en Los Ángeles, [ 12] : 1 y 38 por ciento en San Diego, porque los alquileres caerían un 55%, 41% y 39% respectivamente. [12] : 14,16
Un estudio de 2017 [107] realizado por el Premio Nobel de Economía Edward Prescott , Lee Ohanian (miembro principal de la Institución Hoover ) y Kyle Herkenhoff, estima que si California revertiera sus regulaciones de uso de la tierra hasta donde estaban en 1980, el estado El PIB podría aumentar permanentemente en casi 400 mil millones de dólares (un aumento del 14% ). [33] "Si todos los estados hicieran retroceder las regulaciones agrarias a los niveles de 1980, el PIB [total de EE.UU.] podría aumentar hasta 1,8 billones de dólares [9%]". [33] [108] : 1
Un informe del McKinsey Global Institute estima que la escasez de viviendas le está costando a la economía de California entre 143 y 233 mil millones de dólares al año, debido a la pérdida de actividad de construcción (al menos 85 mil millones de dólares al año), al menor consumo de bienes de consumo debido a los altos costos de la vivienda (al menos 53 mil millones de dólares al año). mil millones de dólares al año) y los costos de proporcionar servicios al creciente número de personas sin hogar (al menos 5 mil millones de dólares al año). [109] [110] [87] : 1 [38] : 1
El informe de 2015 de la Oficina del Analista Legislativo de California "Los altos costos de vivienda de California: causas y consecuencias" estima que para que el estado haya mantenido los precios de la vivienda no más del 80% por encima de la media de los EE. UU. en su conjunto (el diferencial de precios que existía en 1980 , a diferencia del diferencial >150% que existe hoy), California habría necesitado agregar aproximadamente 210.000 nuevas unidades de vivienda cada año durante las últimas tres décadas (1980-2010), en lugar de las 120.000/año que se construyeron. Su estimación media de la construcción subterránea durante las últimas tres décadas es de 90.000 unidades por año, una escasez estimada de 2,7 millones de unidades de vivienda (20%) para 2010. [1] : 21
Desde 2010, la construcción de nuevas unidades de vivienda en el estado ha promediado muy por debajo de 90,000 unidades por año. [111] Cayó después de la Gran Recesión de 2008 , pero aumentó a aproximadamente 90.000 por año en 2016. [111] [112]
En septiembre de 2017, un equipo de economistas de UCLA Anderson Forecast , dirigido por Jerry Nickelsburg, predijo que "se necesitaría un 20 por ciento más de viviendas para lograr una reducción del 10 por ciento en los precios. Tal reducción en toda California reduciría los costos aproximadamente a los niveles de 2014". ..." [113] En un informe Anderson Forecast de UCLA de 2018, el economista Nickelsburg estimó la escasez en 3 millones de unidades. [114] : 1
En octubre de 2017, el vicegobernador y candidato a gobernador Gavin Newsom dijo que California debería establecer el objetivo de producir 3,5 millones de viviendas nuevas para 2025. [115] [109] Esto requeriría cuadriplicar la tasa actual de construcción a casi 400.000 unidades por año. , una tasa que el estado no ha experimentado desde 1954. [116] [117] : 1 [118]
En abril de 2018, el senador estatal Scott Wiener , autor de varios proyectos de ley para reducir la escasez de viviendas, la estimó en 4 millones de unidades. [119]
En un artículo de 2019, los economistas Enrico Moretti y Chang-Tai Hsieh analizaron el mercado inmobiliario de EE. UU. y descubrieron que si los estadounidenses hubieran construido constantemente viviendas acordes con la demanda, la ciudad de San Francisco tendría dos millones de unidades de vivienda (en lugar de las 400.000 que tiene hoy). ) y una población de cuatro millones de personas (a diferencia de su población real en 2022 de alrededor de 815.000), y el Área de la Bahía tendría cinco veces la población que tiene hoy. [120]
Los expertos dicen que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85.000 unidades por año) sólo para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado y evitar que los precios sigan aumentando, y necesita cuadriplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos 7 años en para que los precios y los alquileres bajen. [26] : 1 [121] : 1 [109] [28] [1] : 21 [30] : 1 [122] : 1
En 2018, California ocupó el puesto 49 entre los Estados Unidos en unidades de vivienda por residente. [2] : 1 [3]
Si bien algunas personas afirman que una proporción "saludable" de empleos por unidades de vivienda es de alrededor de dos, muchas áreas metropolitanas de California están lejos de eso, con San Diego en 3,9, Los Ángeles en 4,7 y San Francisco en 6,8. [27] : 1
De 2013 a 2022, los gobiernos locales de California (que controlan el proceso de permisos de vivienda) aprobaron 2,6 nuevas unidades de vivienda por cada 100 residentes, significativamente menos que el promedio nacional de 3,9. [125] El estado tenía la 37ª tasa de permisos más baja del país, y algunos estados ( Idaho y Utah ) permitían más del doble de la tasa de permisos de California. [125] Si bien la tasa de permisos de California ha ido aumentando, y la tasa aumentó un 20 % durante los cinco años 2018-2022 en comparación con los cinco años anteriores, la tasa del estado todavía está por detrás de la nación en su conjunto, cuya tasa de 2018-2022 aumentó un 33 % respecto al periodo 2013-2017. [125]
En un informe de septiembre de 2016 de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos titulado "Herramientas para el desarrollo de viviendas", [126] : 2 [127] : 1 [128] : 1 [129] : 1 [130] : 1 [108 ] : 1 los autores citaron varios de los intentos de solución legislativa del estado y las localidades de California para la escasez de viviendas como modelos que recomienda que otros estados y localidades también sigan para reducir su escasez de viviendas, [126] : 12 incluyendo:
El informe también destacó uno de los comentarios del presidente Obama ante la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos el 21 de enero de 2016:
Podemos trabajar juntos para derribar las reglas que obstaculizan la construcción de nuevas viviendas y que impiden que las familias se muden a ciudades dinámicas y en crecimiento.
En septiembre de 2016, el gobernador Jerry Brown firmó las leyes AB 2406, AB 2299 y SB 1069, todas las cuales reducen el costo y la burocracia necesarios para construir una ADU ( Unidad de vivienda accesoria ), también conocida como "piso para abuelas" o "piso para suegros". unidad". [131] El Consejo del Área de la Bahía señala que si sólo el 10 por ciento de los 1,5 millones de propietarios de viviendas unifamiliares del Área de la Bahía construyeran ADU, se crearían 150.000 unidades de viviendas nuevas. [132]
Este cambio resultó en aumentos dramáticos en las solicitudes de permisos de construcción ADU; Los Ángeles recibió 25 veces más solicitudes en el año calendario 2017 que en los dos años anteriores combinados. [133] : 1
En la sesión legislativa de 2017 se aprobó un paquete de 15 proyectos de ley de vivienda. Un proyecto de ley legaliza microapartamentos de hasta 150 pies cuadrados y prohíbe a las ciudades limitar su número cerca de universidades o transporte público; [134] : Otra (SB 2) agrega una tarifa de registro de documentos inmobiliarios de $75 (para todo lo que no sea la venta de propiedades), que se proyecta generará $250 millones por año para la construcción de viviendas asequibles. [134] : 1 [135] : 1 [136] : 1 Se espera que el paquete total de viviendas de 2017 tenga solo un impacto mínimo en la escasez, porque incluso las predicciones más optimistas sugieren que las medidas aumentarán la producción anual de viviendas en aproximadamente 14.000 unidades por año, todavía muy por debajo (14%) de las 100.000 nuevas unidades adicionales que se necesitan anualmente (además de las 80.000 que se producen anualmente) sólo para mantener el ritmo del crecimiento demográfico y evitar que los precios suban. [38] : 1 [136] : 1 [39] : 1
Otro proyecto de ley fue el Proyecto de Ley Senatorial 35 (SB 35), escrito por el Senador estatal Scott Wiener , que acorta el proceso de aprobación al eliminar revisiones ambientales y de planificación para nuevas viviendas de relleno en ciudades que no han cumplido con sus objetivos estatales de producción de viviendas. El estado establece objetivos para la producción de diferentes tipos de viviendas: a precio de mercado, para personas de bajos ingresos, etc. (para mantenerse al día con el crecimiento poblacional esperado) y esta ley se aplica solo a los tipos de desarrollo para los cuales la ciudad no cumple con su objetivo de producción. . Para hacer uso del proceso de aprobación simplificado, el desarrollador debe pagar el salario prevaleciente y cumplir con las reglas de contratación estándar del sindicato. [134] : 1 [135] : 1 [136] : 1 [137] [138] Wiener dijo: "El control local se trata de cómo una comunidad logra sus objetivos de vivienda, no de si logra esos objetivos.... La SB 35 establece Estándares claros y razonables para garantizar que todas las comunidades sean parte de la solución mediante la creación de viviendas para nuestra creciente población". [137] La SB 35 se ha utilizado, por ejemplo, para reconstruir el abandonado centro comercial Vallco en Cupertino y convertirlo en un desarrollo de uso mixto que contenga 2.402 apartamentos, la mitad de ellos asequibles, sin subsidios gubernamentales, lo que quintuplicará el parque de viviendas asequibles de Cupertino. [139] : 1 [140] : 1 [141] : 1 [142]
En 2018, el senador Wiener presentó la SB 827, que habría requerido que las localidades permitieran edificios de al menos 4 u 8 pisos dentro de media milla de una parada de tránsito de alta frecuencia, o dentro de un cuarto de milla de un autobús o corredor de tránsito, así como renunciar a los requisitos mínimos de estacionamiento en esas áreas. [2] : 1 El proyecto de ley fue controvertido y contó con la oposición tanto de los gobiernos locales preocupados por la pérdida de control local de la zonificación como de los activistas anti-gentrificación preocupados por el desplazamiento. [143] El proyecto de ley fue apoyado por un grupo de académicos que afirmaron que ayudaría a reducir décadas de segregación residencial racial y económica, [144] [145] : 1-2 [146] : 1 , así como grupos pro vivienda a nivel nacional. y por más de 100 ejecutivos de la industria tecnológica del área de la Bahía de San Francisco que expresaron su apoyo al proyecto de ley en una carta conjunta. [147]
Respecto a la cuestión del control local, Wiener afirmó: "En educación y sanidad, el Estado establece normas básicas y el control local existe dentro de esas normas. Sólo en materia de vivienda el Estado ha abdicado de su papel. Pero la vivienda es una cuestión de ámbito estatal y el enfoque El puro control local nos ha llevado al abismo". [39] Se insertaron disposiciones contra el desplazamiento en respuesta a preocupaciones de gentrificación. Posteriormente fue derrotado en su primera audiencia ante el comité. [148] [149]
En diciembre de 2018, el senador Wiener presentó un proyecto de ley similar para la siguiente sesión legislativa, la SB 50 , que fue derrotada en una votación en el Senado en 2020.
En septiembre de 2021, el gobernador Gavin Newsom firmó un paquete de 31 proyectos de ley de vivienda, incluida la Ley HOME de California (SB 9) y la SB 10. [150] La Ley HOME de California (SB 9) eleva la zona a la mayor parte de California para permitir la construcción de viviendas más densas, hasta a un cuádruple , en un lote . La SB 10 agiliza el proceso para que los gobiernos locales construyan viviendas densas alrededor de áreas ricas en tránsito. Otros proyectos de ley apuntan a agilizar el proceso de construcción de viviendas, reducir las barreras para la construcción de viviendas asequibles y responsabilizar a los gobiernos locales de la construcción de más viviendas. [151]
Otros proyectos de ley que firmó el gobernador Newsom incluyen SB 290, AB 1584, SB 478 y AB 602. [152] SB 290 amplía la ley de bonificación de densidad de California para incluir viviendas asequibles para estudiantes universitarios de bajos ingresos. Las bonificaciones de densidad permiten a los promotores construir viviendas más densas, siempre que una parte se reserve para viviendas asequibles. AB 1584 anula cualquier convenio de vivienda que prohibiría la construcción de una ADU en determinadas circunstancias.
La SB 478 crea una proporción mínima de superficie construida y un tamaño mínimo de lote para viviendas multifamiliares de entre 3 y 10 unidades. La SB 478 también evita que los gobiernos locales impongan un requisito de cobertura de lote que haría imposible que un proyecto de vivienda alcance su índice mínimo de superficie construida. AB 602 regula las tarifas de impacto que los gobiernos locales pueden cobrar a la vivienda. AB 602 hace que las tarifas de impacto sean más transparentes y requiere que los gobiernos locales hagan que las tarifas de impacto sean proporcionales a los pies cuadrados de la casa.
En septiembre de 2022, Newsom firmó un paquete de proyectos de ley de vivienda, incluidos AB 2011, SB 6 y AB 2097. [153]
AB 2011 entró oficialmente en vigor a partir del 1 de julio de 2023. [154] La política permite que se construyan viviendas asequibles y de ingresos mixtos en propiedades con zonas comerciales sobre una base ministerial y por derecho, siempre que los proyectos cumplan criterios de asequibilidad y medioambientales, y pagar el salario prevaleciente . [153] Además, existe el requisito de utilizar programas de aprendizaje aprobados por los gobiernos locales. Cuando estos contratos sean aceptados por los contratistas, también se les cubrirán los gastos de atención médica. [155] Al tratarse de un proyecto de ley nuevo y más reciente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario llevará a cabo estudios que se utilizarán para presentar a la legislatura los efectos y resultados de los desarrollos de vivienda adicionales.
La vivienda se considera asequible si un hogar gasta el 30% o menos de sus ingresos mensuales en alquiler o hipoteca. [156] La vivienda asequible es vivienda asignada específicamente para personas que ganan el 80% o menos del ingreso medio del área (AMI) de la región en la que residen, y restringe el pago de su alquiler al 30% de su ingreso mensual. [156] Brophy y Smith definen la vivienda para ingresos mixtos como "una combinación de vivienda subvencionada y a precio de mercado". [157]
Las propiedades ubicadas en zonas comerciales según esta política incluyen "oficinas, tiendas minoristas o estacionamiento". [158] Los desarrolladores pueden utilizar AB 2011 para desarrollar unidades residenciales en propiedades con zonificación comercial sin la necesidad de rezonificar una parcela, un proceso largo que puede durar varios meses. Además, esta política también permite la exención del proyecto de CEQA , [159] lo cual es beneficioso ya que la exención puede acelerar el proceso de desarrollo exponencialmente. Esto es especialmente crucial para los desarrollos de viviendas asequibles, ya que NIMBY a menudo utiliza la CEQA como arma para impedir que los proyectos alcancen la aprobación. [160]
Aunque esta política acelerará el proceso de aprobación del proyecto, exigir un salario prevaleciente plantea un problema importante para los desarrollos de viviendas 100% asequibles (donde todas las unidades tienen restricciones de ingresos). El requisito de salarios prevalecientes complica la financiación del desarrollo, ya que los salarios prevalecientes potencialmente aumentan los costos de construcción hasta en un 40%. [161] Este aumento crea obstáculos para la viabilidad financiera de los desarrollos de viviendas asequibles, ya que la financiación de viviendas asequibles es mucho más compleja que la vivienda a precio de mercado. La financiación implica préstamos bancarios firmes acompañados de múltiples subvenciones estatales [162] [163] y municipales, [156] todas las cuales son difíciles de calificar y obtener, ya que hay muchos desarrolladores de viviendas asequibles que compiten por los mismos fondos. Cuando la construcción requiere que un desarrollador de viviendas asequibles pague los salarios prevalecientes, resulta aún más agotador financiar el aumento de los costos de construcción. Esto se debe a que recibir subvenciones públicas es competitivo y los desarrollos de viviendas asequibles generan un flujo de caja de alquiler bajo cada año porque cobran alquileres bajos; por lo tanto, no pueden soportar un pago mayor del préstamo. El requisito del salario prevaleciente para la construcción puede significar potencialmente que el desarrollo sea financieramente inviable y que el desarrollo asequible no avance o no proceda con la aprobación según AB 2011.
La SB 6 permite el uso residencial en propiedades con zonas comerciales sin requerir una rezonificación, siempre y cuando un porcentaje de los trabajadores de la construcción contratados estén sindicalizados. [153] AB 2097 elimina los mínimos de estacionamiento para hogares y propiedades comerciales dentro de una milla de las estaciones de transporte público o en vecindarios con bajas tasas de uso de automóviles. [164] California se convirtió en el segundo estado después de Oregón en eliminar los mínimos de estacionamiento cerca del transporte público.
Desde 2014 se han creado varios grupos YIMBY (Yes In My Back Yard) en el Área de la Bahía de San Francisco . [165] [166] Estos grupos presionan tanto a nivel local como en Sacramento para aumentar la producción de viviendas en todos los niveles de precios, así como para utilizar la Ley de Responsabilidad de la Vivienda de California ("la ley anti-NIMBY") [165] : 1 [166] : 1 demandar a las ciudades cuando intentan bloquear o reducir el desarrollo de viviendas. [165] Un activista, en un comentario a la Comisión de Planificación de San Francisco apoyando la construcción de un nuevo desarrollo de viviendas de 75 unidades, en su mayoría a precio de mercado, afirmó que: "Las aproximadamente 100 personas con ingresos más altos que no van a vivir en este proyecto si no se construye, se van a vivir a algún lado... Simplemente desplazarán a alguien a otro lugar, porque la demanda no desaparece". [167]
Como una forma de crear rápidamente viviendas económicas, una nueva empresa del Área de la Bahía convierte contenedores de envío de 8' x 20' en viviendas por tan solo $8,000, aunque debido a la costosa (3,000 - $5,000 por un permiso) y la zonificación restrictiva en muchas ciudades, Ha tenido dificultades para encontrar lugares que permitan las viviendas. [168]
En California hay más de 400.000 unidades de vivienda asequible con escritura o uso restringido que se construyeron con la condición de que sigan siendo asequibles durante las siguientes décadas (generalmente entre 30 y 55 años) a cambio de subsidios. [169] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) del estado estima que hay más de 35.000 unidades cuyo requisito de asequibilidad expirará en 2021 y que muchas de ellas probablemente se convertirán en unidades de alquiler en el mercado. HCD ha hecho de la preservación de estas unidades como vivienda asequible una prioridad.
Según el sistema de vales de la Sección 8 del gobierno federal , los residentes pagan el 30% de su salario y la Autoridad de Vivienda paga la diferencia del costo del alquiler. [170] Como indica Metcalf (2018), "En 2015, 2,2 millones de hogares, que comprenden 5 millones de personas, utilizaron vales de alquiler para conseguir vivienda en el mercado privado", aunque estas cifras se refieren a todo Estados Unidos. [170] A diferencia de otros programas de asistencia pública (como SNAP o Medicaid), solo hay un número limitado de vales de la Sección 8, lo que significa que la mayoría de las personas que solicitan y califican para el programa no pueden participar en el programa y, en cambio, son colocadas en listas de espera durante años. [171] La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles cerró su lista de espera de la Sección 8 durante más de una década debido a la alta demanda, y solo reabrió en 2017. [172]
California ocupa el puesto 49 entre los 50 estados de EE. UU. en cuanto a unidades de vivienda per cápita.
Si California revertiera sus normas territoriales hasta el nivel que tenían en 1980, nuestra investigación estima que la población del estado podría llegar a representar el 18% del país.
El producto interno bruto de Estados Unidos podría aumentar permanentemente en aproximadamente un 2%, o 375 mil millones de dólares.
Si todos los estados hicieran retroceder las regulaciones agrarias a los niveles de 1980, el PIB podría aumentar hasta 1,8 billones de dólares.Nota: este artículo está detrás de un muro de pago.
En todo el país, muchas áreas metropolitanas de rápido crecimiento se enfrentan a una escasez brutal de lugares asequibles para vivir, lo que genera gentrificación, falta de vivienda e incluso enfermedades.
Mientras las ciudades luchan por mantenerse al día con la demanda, han rehecho sus horizontes con torres de condominios y departamentos, pero los vecindarios unifamiliares, donde la vida de baja densidad se trata como algo sacrosanto, rara vez han sido parte de la ecuación.
Examinamos la oposición generalizada a la construcción de viviendas a precio de mercado y la relacionamos con el localismo: una perspectiva que otorga autoridad moral a los residentes actuales.
Argumentamos que el localismo se ha vuelto prevalente en la planificación de vivienda en Estados Unidos y que su aparente igualdad –permitiendo a todas las comunidades el derecho a definirse– oculta profundos desequilibrios que favorecen a los ricos.
Utilizamos datos de encuestas de California para medir el localismo, utilizando la oposición a la preferencia estatal en el uso de la tierra como indicador.
Encontramos que el localismo se concentra entre los propietarios de viviendas blancos y adinerados.
Esto sugiere que las creencias localistas prevalecen menos entre la población que en la práctica de la planificación.
Fue otro capítulo de una sombría saga de mala gestión urbana nimbyista que está aplastando a las ciudades estadounidenses.
El no-en-mi-patio trasero es un sentimiento bipartidista, pero como las ciudades más grandes de Estados Unidos están pobladas y dirigidas por demócratas (muchas de ellas en estados bajo completo control demócrata), este tipo de restriccionismo urbano abiertamente excluyente es una vergüenza particular para la izquierda.
El NIMBYismo está destruyendo el estado", dijo [Newsome] al consejo editorial en una entrevista buscando el respaldo del periódico en su próximo intento de reelección. "Vamos a exigir más de nuestras ciudades y condados.
Desarrolladores, académicos y grupos a favor de la vivienda han estado clamando por una reforma de la CEQA durante más de una década, calificando la medida de 1970 firmada por el entonces gobernador.
Ronald Reagan es una de las principales causas de la escasez de viviendas en California.
Las propiedades residenciales están valoradas en la asombrosa cifra de 150.000 dólares por acre o más en las regiones costeras de California, en comparación con 20.000 dólares por acre, en promedio, en otras grandes áreas metropolitanas del país.
Molestos por los intentos de algunos desarrolladores de utilizar mano de obra no sindicalizada más barata, los sindicatos de la construcción del Área de la Bahía han presentado apelaciones impugnando las aprobaciones de proyectos y se han aliado con grupos comunitarios que se oponen a los proyectos por diferentes razones.
Los grupos laborales también están luchando contra políticas que, según sus partidarios, ayudarían a abordar la crisis inmobiliaria de la región, como un mayor uso de viviendas modulares y aprobaciones de proyectos simplificadas.
Es un juego en el que hay mucho en juego: los sindicatos dicen que los llamamientos les dan influencia para presionar a los desarrolladores a que se comprometan a utilizar mano de obra sindicalizada y a contratar localmente.
El Índice de Asequibilidad de Vivienda Tradicional (HAI) de CAR mide el porcentaje de hogares que pueden permitirse comprar una vivienda de precio medio en el estado y las regiones de California basándose en supuestos tradicionales.
Con la tasa de desocupación de alquileres en el condado rondando el 1 por ciento (la de California es del 3,6 por ciento, un mínimo histórico para el estado)
Encontramos que las áreas con menores emisiones están generalmente en California y que las áreas con mayores emisiones están en Texas y Oklahoma.
Existe una fuerte asociación negativa entre las emisiones y las regulaciones de uso de la tierra.
Al restringir el nuevo desarrollo, las áreas más limpias del país parecerían estar empujando el nuevo desarrollo hacia lugares con mayores emisiones.
La medida oficial de pobreza, que se utiliza desde la década de 1960, estima las tasas de pobreza observando los ingresos en efectivo de una familia o un individuo.
La nueva medida es una estadística más compleja que incorpora elementos adicionales como pagos de impuestos y gastos laborales en sus estimaciones de recursos familiares.
Los umbrales utilizados en la nueva medida se derivan de los datos de gastos de la Encuesta de Gasto del Consumidor en necesidades básicas (alimentos, vivienda, ropa y servicios públicos) y se ajustan según las diferencias geográficas en el costo de la vivienda.
California alberga al 12 por ciento de la población estadounidense, pero al 22 por ciento de sus personas sin hogar.
Las ciudades que han experimentado aumentos dramáticos en los alquileres, como San Francisco y Los Ángeles, atribuyen sus picos de personas sin hogar directamente a una escasez de viviendas en el estado que ha llevado a una crisis de asequibilidad sin precedentes.
California tiene la tercera tasa más alta a nivel nacional, con 34 de cada 10,000 personas en el estado sin hogar.
Dos estados están en peor situación: Nueva York y Hawaii.
Nueva York ocupa el segundo lugar con 45 personas sin hogar por cada 10.000 habitantes.
Mientras tanto, Hawái ocupa el primer lugar con 51 por 10.000.
El McKinsey Global Institute estima que la escasez de viviendas en California le está costando al estado entre $143 mil millones y $233 mil millones en producción económica perdida, principalmente por el consumo que se ve desplazado por los altos costos de la vivienda y la pérdida de actividad de construcción.
Un estudio de 2016 realizado por McKinsey Global Institute estimó que California necesita 3,5 millones de nuevas unidades de vivienda para 2025 para hacer frente a su escasez crónica de viviendas.
Sin embargo, la construcción de nuevas viviendas solo se ha desacelerado desde entonces, a pesar de la promesa de campaña del gobernador Gavin Newsom de liderar un esfuerzo para producir esos 3,5 millones de unidades.
Wiener dijo que el proyecto de ley ayudaría al estado a reducir la escasez de viviendas que ha estimado en 4 millones.
Desde 2013 hasta 2022, los condados y ciudades de California aprobaron poco más de un millón de unidades de vivienda a una tasa de aproximadamente 2.600 por cada 100.000 residentes.
Eso es notablemente más bajo que la tasa nacional de 3.900.
... La tasa de unidades recientemente permitidas de California está por debajo de la de otros 36 estados.
¿Edificios de apartamentos más grandes y más altos que rodean la estación BART de su vecindario?
Más de 100 líderes tecnológicos de California dicen con entusiasmo que sí, por favor.
... El miércoles, 130 ejecutivos tecnológicos y socios de capital riesgo dijeron que "apoyan firmemente" el plan en una carta dirigida a Wiener.
Pero los proyectos de ley casi no llegaron al escritorio de Newsom debido a una amarga disputa sobre hasta qué punto se debería exigir a los desarrolladores que utilicen mano de obra sindical para construir tales proyectos.
Las medidas son similares en su objetivo de aumentar la densidad, pero divergen en cómo abordan la cuestión sindical-laboral.
El proyecto de ley de Wicks no incluye lenguaje que requiera efectivamente que un porcentaje de los trabajadores de un proyecto estén sindicalizados.
El proyecto de Caballero incluye un lenguaje favorable a los sindicatos.