Un tiempo compartido (a veces llamado propiedad vacacional o club vacacional ) es una propiedad con una forma dividida de propiedad o derechos de uso. Estas propiedades suelen ser unidades de condominios turísticos , en las que varias partes tienen derechos de uso de la propiedad y a cada propietario del mismo alojamiento se le asigna su período de tiempo. Las unidades pueden venderse como propiedad parcial, arrendamiento o "derecho de uso", en cuyo caso este último no tiene derecho a la propiedad de la propiedad. La propiedad de los programas de tiempo compartido es variada y ha ido cambiando a lo largo de las décadas.
El término "tiempo compartido" fue acuñado en el Reino Unido a principios de la década de 1960, ampliando un sistema de vacaciones que se hizo popular después de la Segunda Guerra Mundial . [1] El uso compartido de casas de vacaciones, también conocido como alquiler compartido de casas de vacaciones, involucraba a cuatro familias europeas que comprarían una casa de vacaciones de forma conjunta, cada una de las cuales tendría uso exclusivo de la propiedad durante una de las cuatro estaciones. Rotaban las estaciones cada año, por lo que cada familia disfrutaba de las mejores estaciones por igual. Este concepto fue utilizado principalmente por familias relacionadas porque la propiedad conjunta requiere confianza y no interviene ningún administrador de la propiedad . Sin embargo, no muchas familias van de vacaciones durante una temporada completa a la vez; por lo que las propiedades compartidas de casas de vacaciones a menudo estaban vacías durante largos períodos.
Las empresas británicas decidieron ir un paso más allá y dividir una habitación de resort en 1/50 de propiedad, tener dos semanas al año para reparaciones y mejoras y cobrar una tarifa de mantenimiento a cada propietario. Fue necesario casi una década para que el tiempo compartido en Europa se convirtiera en una empresa comercial exitosa y bien gestionada.
El primer tiempo compartido en Estados Unidos lo inició en 1974 la Caribbean International Corporation (CIC), con sede en Fort Lauderdale, Florida . Ofreció lo que llamó una licencia vacacional de 25 años en lugar de propiedad. La empresa poseía otros dos complejos turísticos con los que el titular de la licencia de vacaciones podía alternar sus semanas de vacaciones: uno en St. Croix y otro en St. Thomas ; ambos en las Islas Vírgenes de EE. UU . Las propiedades de las Islas Vírgenes comenzaron sus ventas de tiempo compartido en 1973.
El contrato era sencillo y directo: la empresa, CIC, se comprometió a mantener y proporcionar el tipo de alojamiento especificado (un estudio, una unidad de un dormitorio o dos dormitorios) para uso del "propietario de la licencia" durante un período de 25 años (desde 1974 a 1999, por ejemplo) en la temporada especificada y el número de semanas acordado, con sólo dos cargos adicionales: una tarifa de $15,00 por día (por noche), congelada a ese costo durante la vigencia del contrato, y una tarifa de cambio de $25,00, en caso de que el titular de la licencia decida utilizar su tiempo en uno de los otros resorts. El contrato se basó en el hecho de que el costo de la licencia y los pequeños viáticos, en comparación con el aumento proyectado en el costo de las tarifas de hotel durante 25 años a más de $100,00 por noche, ahorrarían al propietario de la licencia muchos dólares de vacaciones durante el próximo año. duración del contrato de licencia. Entre 1974 y 1999, en Estados Unidos, la inflación elevó el costo actual de las dietas a $52,00, validando el supuesto de ahorro de costos. Al propietario de la licencia se le permitía alquilar o regalar su semana en cualquier año en particular. La única estipulación era que los $15.00 por día debían pagarse cada año, ya sea que la unidad estuviera ocupada o no. Esta "tarifa anual que debe pagarse" se convertiría en la raíz de lo que hoy se conoce como "tarifas de mantenimiento", una vez que el Departamento de Bienes Raíces de Florida se involucró en la regulación del tiempo compartido.
El concepto de tiempo compartido en los Estados Unidos llamó la atención de muchos empresarios debido a las enormes ganancias que se obtendrían al vender la misma habitación 52 veces a 52 propietarios diferentes a un precio promedio en 1974-1976 de $ 3500,00 por semana. Poco después, la Comisión de Bienes Raíces de Florida intervino y promulgó una legislación para regular los tiempos compartidos en Florida y convertirlos en transacciones de propiedad simple . Esto significaba que, además del precio de la semana de vacaciones del propietario, había que iniciar una tarifa de mantenimiento y una asociación de propietarios . Esta propiedad simple también generó empresas de intercambio de ubicaciones de tiempo compartido, como Interval International y RCI , por lo que los propietarios en cualquier área determinada podían intercambiar su semana con propietarios en otras áreas.
Las cancelaciones o rescisiones del contrato de tiempo compartido siguen siendo los mayores problemas de la industria hasta la fecha; [ cita necesaria ] la dificultad ha sido el tema de la comedia en el entretenimiento popular.
La industria está regulada en todos los países donde se encuentran los complejos turísticos. En Europa está regulado por la legislación europea y nacional. [2] En 1994, las Comunidades Europeas adoptaron "La Directiva Europea 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la protección de los compradores con respecto a determinados aspectos de los contratos relacionados con la compra del derecho a utilizar bienes inmuebles en una régimen de tiempo compartido", que fue objeto de una revisión reciente [3] y que dio lugar a la adopción, el 14 de enero de 2009, de la Directiva Europea 2008/122/CE. [4]
El 17 de mayo de 2010, la Secretaría de Economía de México a través de la Dirección General de Normas estableció nuevas regulaciones y requisitos para los desarrolladores de servicios de tiempo compartido. Las nuevas regulaciones están plasmadas en la Norma Oficial Mexicana (NOM), la cual consiste en una serie de normas y reglamentos oficiales aplicables a diversas actividades en México. Durante la nueva estandarización participaron las siguientes instituciones:
La NOM lleva por nombre oficial: “NOM-029-SCFI-2010, Prácticas Comerciales y Requisitos de Información para la Prestación del Servicio de Tiempo Compartido”. Estableció las siguientes normas:
Para que la nueva normativa sea aplicable a cualquier persona o entidad que ofrezca tiempo compartido, se amplió y aclaró sustancialmente la definición de proveedor de servicios de tiempo compartido. Si el proveedor de tiempo compartido no sigue las reglas decretadas en la NOM, las consecuencias pueden ser sustanciales y pueden incluir sanciones financieras que pueden oscilar entre $50 y $200,000.
Los propietarios pueden: [ cita necesaria ]
Recientemente, con la mayoría de los sistemas de puntos, los propietarios pueden optar por: [ cita necesaria ]
Algunos desarrolladores, sin embargo, pueden limitar cuáles de estas opciones están disponibles en sus respectivas propiedades.
Los propietarios pueden optar por permanecer en su resort durante el período prescrito, que varía según la naturaleza de su propiedad. En muchos resorts, pueden alquilar su semana o regalarla a amigos y familiares.
Como base para atraer el atractivo masivo de la compra de un tiempo compartido, se utiliza la idea de que los propietarios intercambien su semana, ya sea de forma independiente o a través de agencias de cambio. [10] Los dos más grandes, frecuentemente mencionados en los medios, son RCI e Interval International (II), que en conjunto tienen más de 7.000 complejos turísticos. Tienen programas de afiliados a complejos turísticos y los miembros solo pueden intercambiar con complejos turísticos afiliados. Lo más común es que un resort esté afiliado solo a una de las agencias de cambio más grandes, aunque no son infrecuentes los resorts con afiliaciones duales. El complejo de tiempo compartido que uno compra determina cuál de las compañías de intercambio se puede utilizar para realizar intercambios. RCI y II cobran una cuota de membresía anual y tarifas adicionales cuando encuentran un intercambio para un miembro solicitante, y prohíben a los miembros alquilar semanas por las que ya han intercambiado.
Los propietarios también pueden canjear sus semanas o puntos a través de empresas de cambio independientes. Los propietarios pueden intercambiar sin necesidad de que el resort tenga un acuerdo de afiliación formal con las empresas, si el resort de propiedad acepta dichos acuerdos en el contrato original.
Debido a la promesa de intercambio, los tiempos compartidos a menudo se venden independientemente de la ubicación del complejo escriturado. Lo que no se suele revelar es la diferencia en el poder comercial según la ubicación y la temporada de propiedad. Si un resort se encuentra en una región vacacional privilegiada, se intercambiará muy bien dependiendo de la temporada y la semana asignada a la unidad en particular que intenta realizar un intercambio. Sin embargo, los tiempos compartidos en ubicaciones muy deseadas y en franjas horarias de temporada alta son los más caros del mundo, sujetos a la demanda típica de cualquier zona vacacional con mucho tráfico. Un individuo que posee un tiempo compartido en la comunidad desértica estadounidense de Palm Springs, California , a mediados de julio o agosto tendrá una capacidad mucho menor para intercambiar tiempo, porque son menos los que vienen a un resort en un momento en que las temperaturas superan los 110 °F (43 °C).
Una diferencia importante en los tipos de propiedad vacacional es entre los contratos escriturados y los de derecho de uso.
Con los contratos escriturados, el uso del complejo generalmente se divide en incrementos de una semana y se venden como bienes inmuebles mediante propiedad fraccionada. Como ocurre con cualquier otro bien inmueble, el propietario puede hacer lo que desee: utilizar la semana, alquilarla, regalarla, dejarla a los herederos o vender la semana a otro posible comprador. El propietario también es responsable de una parte igual de los impuestos inmobiliarios, que generalmente se recaudan con las tarifas de mantenimiento del condominio. Potencialmente, el propietario puede deducir algunos gastos relacionados con la propiedad, como los impuestos inmobiliarios, de la renta imponible . [11]
La propiedad escriturada puede ser tan compleja como la propiedad absoluta en el sentido de que la estructura de las escrituras varía según las leyes de propiedad locales. Los títulos de arrendamiento son comunes y ofrecen propiedad por un período de tiempo fijo después del cual la propiedad vuelve al propietario . Ocasionalmente, los títulos de arrendamiento se ofrecen a perpetuidad; sin embargo, muchos títulos no transmiten la propiedad del terreno, sino simplemente el apartamento o unidad (vivienda) del alojamiento.
Con los contratos de derecho de uso , un comprador tiene derecho a utilizar la propiedad de acuerdo con el contrato, pero en algún momento el contrato finaliza y todos los derechos vuelven al propietario. Por tanto, un contrato de derecho de uso otorga el derecho a utilizar el complejo durante un número específico de años. En muchos países existen severos límites a la propiedad extranjera de propiedades; por lo tanto, este es un método común para desarrollar resorts en países como México . Se debe tener cuidado con esta forma de propiedad, ya que el derecho de uso a menudo toma la forma de membresía en un club o el derecho a usar el sistema de reservas, cuando el sistema de reservas es propiedad de una empresa que no está bajo el control de los propietarios. El derecho de uso puede perderse con la desaparición de la empresa controladora , porque el derecho de uso del contrato del comprador generalmente solo es válido para el propietario actual, y si ese propietario vende la propiedad, el arrendatario podría no tener suerte dependiendo de la estructura del contrato y/o leyes vigentes en el extranjero.
La unidad de venta anteriormente común era una semana fija; El complejo tendrá un calendario que enumerará las semanas aproximadamente a partir de la primera semana calendario del año. Un propietario puede poseer una escritura para utilizar una unidad durante una sola semana específica; por ejemplo, la semana 51 normalmente incluye Navidad . Una persona que posee la Semana 26 en un resort puede usar solo esa semana de cada año.
A veces las unidades se venden como semanas flotantes, en las que un contrato especifica el número de semanas que tiene cada propietario y entre qué semanas el propietario puede seleccionar para su estancia. Un ejemplo de esto puede ser una semana de verano flotante, en la que el propietario puede elegir cualquier semana del verano. En tal situación, es probable que haya una mayor competencia durante las semanas con días festivos, mientras que es probable que haya menos competencia cuando las escuelas todavía están en sesión. Algunos contratos flotantes excluyen los días festivos importantes, por lo que pueden venderse como semanas fijas.
Algunas se venden como semanas rotativas, comúnmente conocidas como semanas flexibles . En un intento de darles a todos los propietarios la oportunidad de disfrutar de las mejores semanas, las semanas se rotan hacia adelante o hacia atrás en el calendario, de modo que en el año 1 el propietario puede utilizar la semana 25, luego la semana 26 en el año 2 y luego la semana 27 en el año 2. año 3. Este método brinda a cada propietario una oportunidad justa para las semanas óptimas, pero a diferencia de su nombre, no es flexible.
En 1991, Disney Vacation Club (DVC) desarrolló una variante de tiempo compartido basado en bienes raíces que combina características del tiempo compartido escriturado con ofertas de derecho de uso. Los compradores de intereses de tiempo compartido de DVC, a quienes DVC llama miembros , reciben una escritura que transmite una propiedad indivisa. interés inmobiliario en una unidad de tiempo compartido. El interés de propiedad de cada miembro de DVC va acompañado de una asignación anual de puntos de vacaciones en proporción al tamaño del interés de propiedad. El sistema de puntos de vacaciones de DVC se comercializa como altamente flexible y puede usarse en diferentes incrementos para estadías de vacaciones en complejos turísticos de DVC en una variedad de alojamientos, desde estudios hasta villas de tres habitaciones. Los puntos de vacaciones de DVC pueden canjearse por vacaciones en todo el mundo en complejos turísticos que no sean de Disney, o pueden acumularse o tomarse prestados en años futuros.
La estructura de escrituración/puntos de vacaciones de DVC, que se ha utilizado en todos sus complejos de tiempo compartido, ha sido adoptada por otros grandes desarrolladores de tiempo compartido, incluidos Hilton Grand Vacations Company , Marriott Vacation Club , Holiday Inn Club Vacations, Hyatt Residence Club y Accor. en Francia.
Los programas de puntos basados en resorts también se venden como escritura y como derecho de uso. Los programas de puntos otorgan anualmente al propietario una cantidad de puntos igual al nivel de propiedad. El propietario de un programa de puntos puede utilizar estos puntos para hacer arreglos de viaje dentro del grupo del resort. Muchos programas de puntos están afiliados a grandes grupos turísticos que ofrecen una gran selección de opciones de destino. Muchos programas de puntos de resort brindan flexibilidad con respecto a la estadía tradicional de una semana. Los miembros del programa de puntos de resort, como WorldMark by Wyndham y Diamond Resorts International , pueden solicitarlos de todo el inventario disponible del grupo de resort.
Un miembro del programa de puntos a menudo puede solicitar semanas fraccionadas, así como estadías de semanas completas o múltiples. La cantidad de puntos necesarios para hospedarse en el resort en cuestión variará según una tabla de puntos. La tabla de puntos permitirá factores como:
Las propiedades de tiempo compartido tienden a ser alojamientos estilo apartamento que varían en tamaño, desde unidades tipo estudio (con espacio para dos) hasta unidades de tres y cuatro dormitorios. Estas unidades más grandes generalmente pueden alojar cómodamente a familias numerosas. Las unidades normalmente incluyen cocinas totalmente equipadas con área de comedor, lavavajillas , televisores , reproductores de DVD , etc. No es raro tener lavadoras y secadoras en la unidad o accesibles en la propiedad del resort. El área de la cocina y las comodidades reflejarán el tamaño de la unidad particular en cuestión.
Las unidades generalmente se enumeran según cuántos dormirá la unidad y cuántos dormirá la unidad en privado. Tradicionalmente, pero no exclusivamente:
Los tiempos compartidos se venden en todo el mundo y cada lugar tiene sus propias descripciones únicas.
Dormir en privado generalmente se refiere a la cantidad de huéspedes que no tendrán que caminar por el área de dormitorio de otro huésped para ir al baño . Los complejos turísticos de tiempo compartido tienden a ser estrictos en cuanto al número de huéspedes permitidos por unidad.
El tamaño de la unidad afecta el costo y la demanda en cualquier resort. No ocurre lo mismo al comparar complejos turísticos en diferentes ubicaciones. Una unidad de un dormitorio en una ubicación deseable aún puede ser más cara y tener mayor demanda que un alojamiento de dos dormitorios en un complejo con menos demanda. Un ejemplo de esto puede ser una unidad de un dormitorio en un atractivo resort de playa en comparación con una unidad de dos dormitorios en un resort ubicado tierra adentro desde la misma playa.
El personal de ventas de tiempo compartido a menudo ofrece incentivos, que incluyen habitaciones de hotel, boletos y obsequios gratuitos o con grandes descuentos, para que el posible comprador realice un recorrido por la propiedad. [12]
Los posibles compradores (o "prospectos") están sentados en una sala de hospitalidad con muchas mesas y sillas para acomodar a las familias. A los prospectos se les asigna un guía turístico, que puede ser un agente inmobiliario autorizado. Los procedimientos varían de un lugar a otro. Después de un período de calentamiento y un poco de café o refrigerio, un orador en el podio da la bienvenida a los prospectos al resort y muestra un video promocional .
Luego se invita a los prospectos a realizar un recorrido por la propiedad. Dependiendo del inventario disponible del resort, el recorrido incluirá el alojamiento que el guía turístico o el agente considere que se adaptará mejor a las necesidades de la familia del cliente potencial. Después del recorrido, el grupo regresa a la sala de hospitalidad para una presentación de ventas verbal. Durante la presentación, se les entrega el libro de intercambio del resort de RCI , Interval International o cualquier empresa de intercambio asociada con esa propiedad del resort en particular. Se pregunta a los prospectos sobre los lugares que les gustaría visitar si fueran propietarios de tiempo compartido. El resto de la presentación está diseñado en torno a las respuestas que dan los posibles compradores a esa pregunta. [ cita necesaria ]
Si la guía tiene licencia, se cotiza al cliente potencial el precio minorista de la unidad particular que mejor se ajusta a las necesidades del posible comprador. Si el guía turístico no es un agente autorizado, un agente autorizado interviene para presentar el precio. Si el cliente potencial responde "no" o "Me gustaría pensar en ello", se le dará un nuevo incentivo para comprar. Este incentivo normalmente será un precio con descuento que sólo es "bueno hoy" (lo cual no es cierto). Si nuevamente la respuesta es "no" o "Me gustaría pensar en ello", el agente de ventas le pide al cliente potencial que hable con uno de los gerentes antes de que se vaya. [13]
Se puede llamar a un gerente de ventas, subgerente o director de proyecto a la mesa para "TO", para "adquisición", para encontrar un incentivo, generalmente en forma de una unidad más pequeña y menos costosa, o una unidad intercambiada de otro propietario. . Una táctica común de TO es afirmar que un precio más bajo es exclusivo de un comprador específico. Si un incentivo no mueve al cliente potencial a comprar, pronto le seguirá otro, hasta que el cliente potencial haya comprado, haya convencido al equipo de ventas de que no está interesado o se haya ido solo. [14]
Las ventas de tiempo compartido suelen estar sometidas a mucha presión y se mueven rápidamente. Algunas personas firman un contrato y poco después quieren cancelarlo.
La Comisión Federal de Comercio de EE.UU. exige un "período de reflexión" que permite a las personas cancelar algunos tipos de compras sin penalización en un plazo de tres días. [15] Además, casi todos los estados de EE. UU. tienen leyes que regulan específicamente la cancelación de contratos de tiempo compartido. En Florida , un nuevo propietario de tiempo compartido puede cancelar la compra en un plazo de diez días. [16] La ley difiere según la jurisdicción en cuanto a si los compradores de fuera del estado están sujetos al período de rescisión de su estado de residencia o al período de rescisión del estado donde se realizó la compra de tiempo compartido.
Otra práctica común es hacer que el posible comprador firme una "renuncia de cancelación", usándola como excusa para bajar el precio del tiempo compartido a cambio de que el comprador renuncie a sus derechos de cancelación (o pague una penalización, como perder el 10% de la compra). precio, si se cancela la venta). Sin embargo, dicha renuncia no es legalmente ejecutable en ningún lugar de México o Estados Unidos. [17]
Hay empresas especializadas en cancelación de tiempo compartido, aunque algunas empresas de cancelación son sospechosas de fraude. [18] [19]
El valor de reventa de una unidad de tiempo compartido varía entre los sistemas y las propiedades de tiempo compartido. Si bien es posible que ciertas unidades en ciertos sistemas de tiempo compartido aumenten su valor con el tiempo, este es un evento bastante raro. La mayoría de las propiedades en la mayoría de los sistemas de tiempo compartido valen una fracción del precio original después de la compra y, a menudo, no tienen ningún valor.
Las escrituras con severas restricciones de reventa generalmente se otorgan de forma gratuita. Por ejemplo, tras la reventa de la mayoría de las propiedades de Holiday Inn Club Vacations, el nuevo propietario ya no puede utilizar el valor de puntos asignado para hacer reservas en ningún resort HICV. Están limitados únicamente a su resort de origen y el período de reserva es más corto.
Las escrituras sin restricciones de reventa pueden tener algún valor de reventa, según la ubicación, la temporada, el tamaño de la unidad o el valor de los puntos asignados. Por ejemplo, las unidades grandes en estaciones de montaña durante la temporada de esquí y los áticos grandes en destinos populares tendrán cierto valor de reventa. Asimismo, unidades pequeñas en destinos saturados de tiempo compartido, o con costosas tarifas de mantenimiento en comparación con el valor de los puntos ofertados en su respectivo sistema, no tendrán valor de reventa.
La mayoría de las empresas de tiempo compartido conservan el derecho de preferencia en la mayoría de sus propiedades. Si ese es el caso, cada propietario debe presentar su contrato de compra al desarrollador y solicitar una exención. El desarrollador puede decidir ejercer el ROFR para comprar la propiedad en cuestión, rechazando así la venta al comprador original. [ cita necesaria ] Una transacción generalmente está exenta del ROFR si el comprador es un miembro directo de la familia.
Aunque las reventas cuestan una fracción de los costos originales, los desarrolladores a menudo se muestran reacios a ejercer el ROFR. [20] Muchas acciones buscadas cambian de manos ininterrumpidamente. Cuando un desarrollador ejerce el ROFR, se convierte en propietario y debe pagar las mismas tarifas de mantenimiento e impuestos a la propiedad a la Asociación de Propietarios del complejo, por lo que debe mantener un equilibrio saludable entre el inventario listo para la venta y los costos de mantenimiento.
La Comisión Federal de Comercio de los Estados Unidos proporciona a los consumidores información sobre los precios del tiempo compartido y otra información relacionada. [21] También conocidos como Programas de Arrendamiento Universal (ULP), los tiempos compartidos se consideran valores según la ley.
Muchos propietarios de tiempo compartido se quejan de que la tarifa de mantenimiento anual (que incluye impuestos a la propiedad ) es demasiado alta. [22]
Los promotores de tiempo compartido sostienen que, en comparación con la estancia en hoteles a largo plazo, se prevé que los precios sean más bajos para el propietario del tiempo compartido. Sin embargo, un huésped de un hotel no tiene un pago hipotecario de vacaciones mensual, un costo inicial, un cronograma fijo, tarifas de mantenimiento ni ubicaciones de vacaciones preestablecidas. Muchos propietarios también se quejan de que el costo creciente del tiempo compartido y las correspondientes tarifas de mantenimiento y cambio están aumentando más rápido que las tarifas de los hoteles en las mismas áreas. [23] [24]
La reputación de la industria se ha visto gravemente perjudicada por la comparación del vendedor de tiempo compartido con el vendedor de coches usados , debido a la presión de las ventas ejercida sobre el posible comprador para que "compre hoy". [25] "El precio con descuento que le he indicado sólo es válido si compra hoy", es el argumento del estándar del sector para cerrar la venta en la primera visita al resort. Muchos han abandonado una gira de tiempo compartido quejándose de estar agotados por la avalancha de vendedores con los que tuvieron que lidiar antes de finalmente salir de la gira. El término "TO", o " entregar " al hombre, se acuñó en la industria de la tierra y rápidamente evolucionó hacia la industria del tiempo compartido. Una vez que el guía turístico o vendedor original le da al posible comprador la propuesta y el precio, se envía el "TO" para bajar el precio y asegurar el pago inicial .
Salir de un tiempo compartido sin la cooperación del desarrollador no es fácil y, a menudo, requiere la asistencia de un especialista. Este especialista puede ser un corredor que trabaje en ambos lados del mercado o un abogado que pueda litigar el contrato. Si bien algunos especialistas en salida de tiempo compartido son legítimos, el negocio está plagado de estafadores que llaman en frío a los propietarios y solicitan pagos por adelantado por servicios inexistentes. El comprador original de un tiempo compartido generalmente sufre una pérdida sustancial cuando el tiempo compartido se revende con éxito. [26] [27] En 2017, la policía española arrestó a 35 personas en relación con una operación fraudulenta de reventa de tiempo compartido en la Costa del Sol que había obtenido una ganancia estimada de £11 millones de 500 víctimas. [28]
