En Estados Unidos, el control de alquileres se refiere a leyes u ordenanzas que establecen controles de precios sobre el alquiler de viviendas residenciales para que funcionen como un tope de precios . [1] En términos más generales, "control de alquileres" describe varios tipos de control de precios:
A partir de 2022, siete estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey , Maryland , Maine , Oregón y Minnesota ) y el Distrito de Columbia tienen localidades en las que está vigente algún tipo de control de alquileres residenciales (para estructuras normales, excluidas las casas móviles ). [2] Treinta y siete estados prohíben o anulan el control de alquileres, mientras que siete estados permiten a sus ciudades promulgar el control de alquileres, pero ninguna ciudad lo ha implementado. [3] [4] En el caso de las localidades con control de alquileres, a menudo cubre un gran porcentaje del stock de unidades de alquiler de esa ciudad. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York en 2017, el 45% de las unidades de alquiler tenían "alquiler estabilizado" y el 1% tenían "alquiler controlado" (estas son clasificaciones legales diferentes en la ciudad de Nueva York). [5] En el Distrito de Columbia en 2019, aproximadamente el 36% de las unidades de alquiler tenían alquiler controlado. [6] En San Francisco , en 2014, aproximadamente el 75% de todas las unidades de alquiler estaban sujetas a control de alquiler, [7] : 1 y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares estaban sujetas a control de alquiler. [8] : 1
En 2019, la legislatura de Oregón aprobó un proyecto de ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de control de alquileres a nivel estatal. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de los alquileres a la inflación más el 7 por ciento, incluye la desregulación de vacantes (tasa de mercado entre alquileres), exime las nuevas construcciones durante 15 años y mantiene intacta la prohibición estatal actual de las políticas locales de control de alquileres (prelación a nivel estatal). [9] : 1 [10] : 1 En noviembre de 2021, los votantes de Saint Paul, Minnesota , aprobaron una iniciativa de votación de control de alquileres que limitaba los aumentos anuales de los alquileres al 3 por ciento, incluía el control de vacantes y no eximía las nuevas construcciones ni permitía que se añadiera la inflación al aumento de la tasa permitida. [11] [12] Esto dio como resultado una reducción del 80% en las solicitudes de nuevos permisos de vivienda multifamiliar, mientras que en la vecina Minneapolis , donde los votantes autorizaron al ayuntamiento a elaborar una ordenanza de control de alquileres que podría eximir las nuevas construcciones, los permisos aumentaron un 70%. [11] [13]
Existe un consenso entre los economistas de que el control de alquileres reduce la calidad y la cantidad de unidades de vivienda en alquiler. [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] Otros observadores consideran que el control de alquileres beneficia al inquilino, evitando aumentos excesivos de alquileres y desalojos injustos. El control de alquileres puede estabilizar una comunidad, promoviendo la continuidad, y puede mitigar la desigualdad de ingresos . [22] [23] [24]
En los Estados Unidos, durante la Primera Guerra Mundial , los alquileres se "controlaron" mediante una combinación de presión pública y los esfuerzos de los comités locales contra la especulación con los alquileres. Entre 1919 y 1924, varias ciudades y estados adoptaron leyes de control de alquileres y desalojos. Los controles de alquileres modernos se adoptaron por primera vez en respuesta a la Gran Depresión y la escasez de la era de la Segunda Guerra Mundial. Debido a esta escasez y a la crisis económica nacional general, el gobierno federal pidió un control de precios de emergencia sobre los bienes de consumo y un control de alquileres en 1942. [25] Sin embargo, no todos los estados decidieron implementar estas leyes de control de alquileres.
Durante la Segunda Guerra Mundial, aproximadamente el 80% de las viviendas de alquiler se sometieron a control de alquileres a partir de 1941. [26] El resultado observado fue que los propietarios optaron por vender sus unidades a precios no controlados en lugar de alquilarlas a precios controlados, lo que llevó a un aumento de la propiedad de viviendas y una disminución de las unidades de alquiler. [26]
No fue hasta la década de 1970, durante la recesión económica, que Richard Nixon implementó temporalmente un control nacional de salarios y precios para combatir la hiperinflación, pero esto no duró mucho y comenzó a eliminarse gradualmente en 1973. No obstante, los inquilinos, particularmente en Berkeley, siguieron organizándose y llevaron la estabilización de alquileres a la votación L972 del 6 de junio de 1973. Ganaron y Berkeley se convirtió en la primera ciudad de California en tener control de alquileres desde la Segunda Guerra Mundial. [25] Otras ciudades de todo el país siguieron y algunas aún permanecen en vigor o se han reintroducido en ciertas ciudades con grandes poblaciones de inquilinos , como la ciudad de Nueva York , San Francisco , Los Ángeles , Washington, DC y Oakland, California . Muchas comunidades más pequeñas también tienen control de alquileres, en particular las ciudades californianas de Santa Mónica , Berkeley y West Hollywood [27] , junto con muchas pequeñas ciudades de Nueva Jersey . A principios de la década de 1990, el control de alquileres en algunas ciudades, como Boston y Cambridge, Massachusetts , fue terminado mediante referendos estatales . [28] Cuando el control de alquileres terminó en Cambridge, la ciudad experimentó un aumento del 20% en nuevos desarrollos y un aumento en los valores de las propiedades, según un estudio del Centro de Bienes Raíces del MIT. [29]
La historia revela que estas regulaciones cambian constantemente y se adaptan a situaciones como desastres naturales, crisis económicas y pandemias. Estos cambios no siempre son iguales y varían dentro de cada estado y ciudad. Por ejemplo, debido al COVID-19 , Oakland, California implementó una moratoria para evitar que ocurrieran desalojos, que finalizó en febrero de 2021. [30] Mientras que en Massachusetts la moratoria de desalojos finalizó el 17 de octubre de 2020, y hubo una moratoria de los CDC que detuvo los desalojos físicos en los casos en que los inquilinos adeudaran alquiler debido a enfermedad o pérdida de empleo hasta el 31 de diciembre de 2020. [31]
El estado de Nueva York ha tenido la historia más larga de controles de alquiler , desde 1920. [32] [33] [34] [35] La ciudad de Nueva York contiene la mayoría de las unidades cubiertas por el control de alquiler. Las leyes de control de alquiler han permanecido vigentes durante décadas en Nueva York debido a una oferta inadecuada de "viviendas decentes y asequibles". [36] El empeoramiento del mercado de alquiler condujo a la promulgación de la Ley de Estabilización de Alquileres de 1969, que tenía como objetivo ayudar a aumentar el número de unidades de alquiler disponibles. El sistema actual es muy complicado y la mayoría de los inquilinos protegidos son ancianos. [37] William A. Moses , el fundador del Programa de Mejora de Viviendas Comunitarias , una asociación comercial que representa a los propietarios de más de 4.000 edificios de apartamentos en la ciudad de Nueva York, dijo en 1983 que el control de alquileres era "la principal razón del deterioro del vecindario" y que al menos 300.000 unidades de apartamentos se habrían construido en la ciudad de Nueva York sin él. Moses argumentó que los propietarios podrían no mantener sus propiedades si no se les permitía cobrar un alquiler adecuado. [38] El experto en planificación urbana Peter Marcuse dijo en 1983 que el control de alquileres no era la razón por la que algunos propietarios abandonaban sus propiedades en Nueva York en el extremo inferior del mercado; en cambio, dicho abandono se debía a la incapacidad de los inquilinos de bajos ingresos de pagar el alquiler máximo permitido por la ley. [38] Nueva York amplió el control de alquileres para abarcar otros municipios en 2019 mediante la aprobación de la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de 2019. [39] Desde entonces, los opositores han argumentado que estas nuevas regulaciones de control de alquileres obstaculizan la inversión en propiedades multifamiliares en la ciudad de Nueva York. [40] Las leyes de control de alquileres de Nueva York también han recibido críticas por beneficiar inadvertidamente a inquilinos adinerados que de otro modo no necesitarían asistencia para el alquiler. [41] Además, una encuesta a propietarios que poseen o administran unidades de alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York encontró que las regulaciones de alquiler conducirían a menos mejoras no esenciales y mantenimiento proactivo en sus edificios. [42]
En California, la promulgación de controles de alquileres a nivel municipal se produjo tras la alta inflación de los años 1970 (que provocó que los alquileres aumentaran continuamente) [43] : 1 y la Proposición 13 estatal de 1979 , que fijó las tasas de impuestos a la propiedad en el 1% y limitó los aumentos anuales al 2%. El político californiano Howard Jarvis, que encabezó la campaña para promulgar la Proposición 13, intentó que los inquilinos votaran a favor de la Proposición 13 afirmando que los propietarios trasladarían los ahorros fiscales a los inquilinos; cuando la mayoría no lo hizo, se convirtió en un factor motivador adicional para el control de alquileres. [43] : 2
En 1985, California adoptó la Ley Ellis , eliminando la capacidad de los municipios de prohibir la retirada de propiedades de las actividades de alquiler después de que la Corte Suprema de California en Nash v. City of Santa Monica dictaminara que los municipios podían impedir que los propietarios "cerraran" y retiraran sus propiedades del mercado de alquiler. [44]
En 1995, en cinco ciudades de California ( West Hollywood , Santa Mónica , Berkeley , East Palo Alto y Cotati ) se aplicaron leyes de control de alquileres "fuertes" o de "control de vacantes" , cuando la AB 1164 (conocida como la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins ) anuló algunos elementos de las ordenanzas municipales de control de alquileres y eliminó el control de alquileres fuerte en California (excepto en casos especiales como los parques de casas móviles ). [45] [46] [47]
En 2018, una iniciativa estatal ( Proposición 10 ) intentó derogar la ley Costa-Hawkins, que, de aprobarse, habría permitido a las ciudades y municipios promulgar sistemas "fuertes" o de "control de vacantes", habría permitido que se aplicara el control de alquileres a los edificios construidos después de 1995 y habría permitido el control de alquileres en viviendas unifamiliares. Todos están actualmente prohibidos por Costa-Hawkins. [48] : 1 La propuesta fracasó con un 59% a un 41%. [49] [50]
En 2019, la legislatura de California aprobó y el gobernador firmó la AB 1482, que creó un tope de alquiler estatal para los próximos 10 años. [51] La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 limita los aumentos anuales de alquiler al 5% más la inflación regional. [51] Por ejemplo, si el proyecto de ley hubiera estado en vigor en 2019, los aumentos de alquiler en Los Ángeles se habrían limitado al 8,3% y en San Francisco al 9%. [51] Los aumentos están vinculados a la tarifa de alquiler al 15 de marzo de 2019. [51] La nueva ley no se aplica a los edificios construidos en los 15 años anteriores ni a las viviendas unifamiliares (a menos que sean propiedad de corporaciones o inversores institucionales). [51] También incluye un requisito para demostrar una "causa justa" para los desalojos y mantiene el "descontrol de vacantes", lo que significa que los alquileres pueden aumentar al precio del mercado entre inquilinos. [51]
En 2020, Michael Weinstein, el fundador de la AIDS Healthcare Foundation (AHF) , patrocinó y financió una segunda iniciativa de votación para permitir un mayor control de los alquileres, porque sintió que la AB 1482 (arriba) no brindaba suficientes protecciones a los inquilinos, como limitar los aumentos de alquiler entre inquilinos. [51] La Proposición 21 de California de 2020 , al igual que su predecesora, la Proposición 10 de California de 2018 , fue financiada casi exclusivamente por la AIDS Healthcare Foundation de Weinstein, y fracasó por un margen casi idéntico. [51] [52] [53] AHF también es partidaria de la 'Ley de Justicia para los Inquilinos', una iniciativa de votación de 2024 que ampliaría el control local sobre las leyes de alquiler. [54]
El control de alquileres existió en Massachusetts entre 1970 y 1994, cuando fue derogado por iniciativa de una votación popular . Según la Oficina Nacional de Investigación Económica , el número de unidades de alquiler se redujo en un 15% y los inquilinos tenían entre un 8 y un 9% menos de probabilidades de mudarse debido al control de alquileres. [55] Los inquilinos pagaron un 40% menos que los precios de mercado por sus unidades, y el valor de las propiedades se redujo en un 45%. [55]
Durante su existencia, entre quienes vivían en apartamentos de alquiler controlado se encontraban Ruth Abrams , jueza de la Corte Suprema Judicial de Massachusetts , y Federico, príncipe heredero de Dinamarca . [56] Se le culpó de la muerte de al menos un propietario, debido al estrés causado por un fallo de una junta de control de alquileres que le obligaría a levantar toda su casa para crear un nuevo apartamento legal en el sótano. [57] [58] [59]
Después de la derogación, el Tribunal General de Massachusetts aprobó una ley que protegía a los inquilinos de bajos ingresos en apartamentos sujetos a control de alquiler contra el desalojo. [60] Solo el 9,4% de los inquilinos en apartamentos sujetos a control de alquiler cumplían los requisitos. [60] [61]
En algunas regiones, las leyes de control de alquileres se adoptan con mayor frecuencia para los parques de casas móviles . [62] Las razones que se dan para estas leyes incluyen que los residentes son propietarios de sus casas mientras alquilan el terreno en el que se encuentran, el alto costo de trasladar las casas móviles y la pérdida del valor de la vivienda cuando se trasladan. California, por ejemplo, tiene solo 13 leyes locales de control de alquiler de apartamentos, pero más de 100 leyes locales de control de alquiler de casas móviles. [ cita requerida ] No se han construido nuevos parques de casas móviles en California desde 1991. [ cita requerida ]
Las leyes de control de alquileres definen qué unidades de alquiler se ven afectadas y pueden cubrir únicamente complejos más grandes o unidades con una antigüedad mayor a cierta fecha. Para intentar no desincentivar la inversión en nuevas viviendas, las leyes de control de alquileres a menudo eximen las construcciones nuevas. Por ejemplo, la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de San Francisco exime todas las unidades construidas después de 1979. [63] El estado de Nueva York generalmente exime las unidades construidas después de 1974 en cualquier parte del estado (aunque los propietarios pueden aceptar la estabilización de alquileres a cambio de beneficios fiscales). [64]
La frecuencia y el grado de los aumentos de alquiler están limitados, por lo general a la tasa de inflación definida por el Índice de Precios al Consumidor de los Estados Unidos o a una fracción de la misma. San Francisco, por ejemplo, permite aumentos anuales de alquiler del 60% del IPC, hasta un máximo del 7%. [65]
Las leyes de control de alquileres suelen ser administradas por juntas de control de alquileres no electas. Los funcionarios del gobierno municipal asignan a los miembros de la junta, lo que garantizará una cantidad mixta de inquilinos y propietarios de propiedades para equilibrar sus beneficios. Como se indica en la investigación de Goodman, una junta de control de alquileres típica en Nueva York está estructurada por dos inquilinos, dos propietarios y un propietario de vivienda (Gilderbloom y Markham, 1996). [66]
La regulación de los alquileres en los Estados Unidos es un tema que concierne a cada estado. En 1921, la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Block v. Hirsh [67] sostuvo por mayoría que la regulación de los alquileres en el Distrito de Columbia como medida de emergencia temporal era constitucional, pero poco después, en 1924, en el caso Chastleton Corp v. Sinclair [68] la misma ley fue anulada por unanimidad por la Corte Suprema. Después del New Deal de los años 30 , la Corte Suprema dejó de interferir en la legislación social y económica, y un número creciente de estados adoptaron normas. [ cita requerida ] En el caso Fisher v. City of Berkeley de 1986 , [69] la Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que no había incompatibilidad entre el control de los alquileres y la Ley Sherman .
Oregón y California son los únicos estados con leyes de control de alquileres a nivel estatal, ambas promulgadas en 2019. [70] [51] Seis estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey , Maine , Maryland y Minnesota ) tienen localidades en las que está vigente alguna forma de control de alquileres residenciales. [71] [72] El Distrito de Columbia también tiene control de alquileres para algunas unidades de alquiler; las propiedades de propiedad pública o asistidas, las propiedades construidas en 1978 o después y las propiedades en poder de un propietario con menos de cinco unidades de alquiler están exentas de la ley de control de alquileres de DC. [73]
Treinta y siete estados prohíben o impiden el control de alquileres, mientras que ocho estados permiten a sus ciudades promulgar el control de alquileres, pero ninguna ciudad lo ha implementado. [3] [4]
En 2019, alrededor de 182 municipios de EE. UU. tenían control de alquileres: 99 en Nueva Jersey, 63 en Nueva York, 18 en California, uno en Maryland y Washington, DC [71] Las cinco ciudades más pobladas con control de alquileres son la ciudad de Nueva York ; Los Ángeles ; San Francisco ; Oakland ; y Washington, DC [71] El único municipio de Maryland con control de alquileres es Takoma Park . [74] El 23 de julio de 2024, el condado de Montgomery, Maryland, adoptó una ley de estabilización de alquileres para limitar los aumentos de alquiler al nivel de inflación. [75]
En 2012, sólo el 2% de los economistas encuestados creían que el control de alquileres había tenido un impacto positivo en la ciudad de Nueva York y San Francisco; el 81 por ciento no estaba de acuerdo. [55]
Existe un consenso entre los economistas de que el control de alquileres reduce la calidad y la cantidad de viviendas. [14] [76] : 106 [77] : 204 [78] : 1 Una revisión de la literatura económica de 2009 [76] : 106 por Blair Jenkins encontró que "la profesión económica ha llegado a un consenso poco común: el control de alquileres crea muchos más problemas de los que resuelve". [76] : 105 [79] : 1 [80] : 1 [81] : 1
En un análisis de 2013 del conjunto de investigaciones económicas sobre el control de alquileres realizado por Peter Tatian en el Urban Institute (un grupo de expertos descrito como "liberal" [82] e "independiente" [83] [84] ), afirmó que "la conclusión parece ser que la estabilización de alquileres no hace un buen trabajo de protección de sus beneficiarios previstos (inquilinos pobres o vulnerables) porque la orientación de los beneficios es muy aleatoria", y concluyó que: "Dada la investigación actual, parece haber poco que se pueda decir a favor del control de alquileres". [79] : 1 [85] : 1 [86] : 1
Dos economistas de lados opuestos del espectro político, el premio Nobel Paul Krugman (que se identifica como un liberal estadounidense o un socialdemócrata europeo ), [87] y Thomas Sowell , (que afirmó que " libertario " podría describir mejor sus puntos de vista) [88] : 1 han criticado la regulación de los alquileres como una mala economía, que, a pesar de sus buenas intenciones, conduce a la creación de menos viviendas, aumenta los precios y aumenta el deterioro urbano . [78] : 1 [89] : 4 [88] : 1 Escribiendo en 1946, los economistas Milton Friedman y George J. Stigler dijeron: "Los topes de alquiler, por lo tanto, causan una asignación aleatoria y arbitraria del espacio, un uso ineficiente del espacio, retraso de la nueva construcción y continuidad indefinida de los topes de alquiler, o subsidios a la nueva construcción y una futura depresión en la construcción residencial". [90]
Históricamente, ha habido dos tipos de control de alquileres: el control de vacantes (donde el nivel de alquiler de una unidad se controla independientemente de si el inquilino permanece en la unidad o no) y el descontrol de vacantes (donde el nivel de alquiler se controla solo mientras el inquilino existente permanece en la unidad). En California antes de 1997, ambos tipos estaban permitidos (la ley Costa/Hawkins de ese año eliminó gradualmente las disposiciones de control de vacantes). Un estudio de 1990 de Santa Mónica, California, mostró que el control de vacantes en esa ciudad protegía a los inquilinos existentes (menores aumentos en el alquiler y mayor estabilidad). Sin embargo, la política potencialmente desalentaba a los inversores a construir nuevas unidades de alquiler. [91]
Un estudio de 2000 que comparó las zonas fronterizas de cuatro ciudades de California que tenían disposiciones de control de vacantes (Santa Mónica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) con las zonas fronterizas de jurisdicciones adyacentes (dos de las cuales permitían la desregulación de vacantes, incluida Los Ángeles, y dos de las cuales no tenían control de alquileres) mostró que los inquilinos existentes en las ciudades con control de vacantes tenían alquileres más bajos y permanencias más largas que en las áreas de comparación. Por lo tanto, las ordenanzas ayudaron a proteger a los inquilinos existentes y, por lo tanto, aumentaron la estabilidad de la comunidad. Sin embargo, hubo menos nuevas unidades de alquiler creadas en las zonas fronterizas de las ciudades con control de vacantes durante el período de 10 años. [92]
Un estudio que comparó los efectos de las medidas locales de control de alquileres (tanto el control de vacantes como la liberación de vacantes) con otras medidas de gestión del crecimiento local en 490 ciudades y condados de California (incluidos todos los más grandes) mostró que el control de alquileres fue más fuerte que las restricciones individuales del uso de la tierra (pero no el efecto agregado de todas las restricciones de crecimiento) en la reducción del número de unidades de alquiler construidas entre 1980 y 1990. [93] Las medidas (tanto el control de alquileres como la gestión del crecimiento) ayudaron a desplazar las nuevas construcciones de las áreas metropolitanas al interior del estado, siendo las poblaciones de bajos ingresos y minoritarias las más afectadas.
En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa electoral que ampliaba las leyes de control de alquileres existentes en la ciudad para incluir pequeños apartamentos multifamiliares con cuatro unidades o menos, construidos antes de 1980 (aproximadamente el 30% del parque de viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento). [94] : 7 [95] : 1 [96] : 1 En 2017, la investigadora económica de Stanford Rebecca Diamond y otros publicaron un estudio que examinó los efectos de esta ley específica de control de alquileres en las unidades de alquiler recientemente controladas en comparación con unidades de estilo similar (apartamentos multi-unidades con cuatro o menos unidades) no bajo control de alquiler (construidas después de 1980), así como el efecto de esta ley en el stock total de alquileres de la ciudad y en los precios generales de alquiler en la ciudad, cubriendo los años de 1995 a 2012. [95] [96] [97] [98] : 1 [99] : 1 [100] Encontraron que si bien las leyes de control de alquileres de San Francisco beneficiaron a los inquilinos que tenían unidades de alquiler controlado, también dieron como resultado que los propietarios eliminaran el 30% de las unidades en el estudio del mercado de alquiler (mediante la conversión a condominios o TIC ), lo que llevó a una disminución del 15% en toda la ciudad en las unidades de alquiler totales y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. [94] : 1,44 [95] [96] : 1 [97] [98] Los autores afirmaron que "Esta sustitución hacia viviendas de alquiler de nueva construcción ocupadas por sus propietarios y de alta gama probablemente impulsó la gentrificación de San Francisco, ya que este tipo de propiedades atienden a personas de mayores ingresos". [94] : 3 [95] [96] : 1 [97] [98] [99] : 1 Los autores también señalaron que "...obligar a los propietarios a proporcionar un seguro contra los aumentos de alquiler conduce a grandes pérdidas para los inquilinos. Si la sociedad desea proporcionar un seguro social contra los aumentos de alquiler, sería más deseable ofrecer este subsidio en forma de subsidio gubernamental o crédito fiscal. Esto eliminaría los incentivos de los propietarios para disminuir la oferta de viviendas y podría proporcionar a los hogares el seguro que desean". [94] : 44 [95] : 1 [96] : 1 [97 ] : 1 [98] : 1 [99] : 1 [100] : 1
El mercado de alquiler de viviendas sufre asimetrías de información y altos costos de transacción . Normalmente, un propietario tiene más información sobre una vivienda de la que un posible inquilino puede detectar razonablemente. Además, una vez que el inquilino se ha mudado, los costos de mudarse nuevamente son muy altos. Los propietarios inescrupulosos podrían ocultar defectos y, si el inquilino se queja, amenazar con aumentar el alquiler al final del contrato de arrendamiento . Con el control de alquileres, los inquilinos pueden solicitar que los defectos ocultos, si existen, se reparen para cumplir con los requisitos del código de construcción , sin temor a aumentos de alquiler en represalia. El control de alquileres podría así compensar en cierta medida las ineficiencias del mercado inmobiliario. [1] : 1 [101] En edificios más antiguos, el control de alquileres puede ampliar los incentivos para renovar unidades individuales: los inquilinos pueden invertir su sudor y su propio dinero para mejorar sus hogares si están protegidos de los propietarios que intentan capturar el valor agregado, [102] [103] [ cita requerida ] mientras que la desregulación de vacantes preserva el incentivo financiero de los propietarios para renovar unidades vacías porque les permite volver a alquilarlas al valor de mercado.
Según una revisión de 2018 de una nueva investigación realizada por Rebecca Diamond, la nueva investigación mostró que el control de alquileres benefició a los inquilinos en el corto plazo, pero tuvo efectos adversos para los inquilinos y la estabilidad del vecindario en el largo plazo al reducir la asequibilidad, aumentar la gentrificación y crear efectos indirectos negativos para los vecindarios cercanos. [104] Los propietarios respondieron con frecuencia a las políticas de control de alquileres reconvirtiendo alquileres en edificios exentos del control de alquileres o permitiendo que los alquileres se deterioraran. [104]
Un documento de trabajo del NBER de 2019, que evaluó la eficacia de diferentes políticas gubernamentales de asequibilidad de la vivienda, concluyó que una mejor focalización del control de alquileres (hacia los hogares más necesitados) podría mejorar el bienestar. [105] Un estudio de 2021 modeló las políticas de control de alquileres y concluyó que pueden aumentar los precios de la vivienda y reducir la cantidad de viviendas, pero que "un control de alquileres bien diseñado puede ayudar a los responsables de las políticas a estabilizar la dinámica del mercado inmobiliario, incluso sin crear distorsiones en el mercado inmobiliario". [106]
En 2000, el columnista del New York Times y economista de la Universidad de Princeton Paul Krugman publicó una columna frecuentemente citada sobre el control de los alquileres. [107] Escribió: "El análisis del control de los alquileres es uno de los temas mejor comprendidos en toda la economía y -entre los economistas, al menos- uno de los menos controvertidos. En 1992, una encuesta de la Asociación Económica Americana concluyó que el 93 por ciento de sus miembros estaba de acuerdo en que 'un techo a los alquileres reduce la calidad y la cantidad de la vivienda'".
A la luz de la reciente actividad legislativa y las iniciativas de votación, varios consejos editoriales han opinado sobre el control de alquileres. En marzo de 2019, el Chicago Tribune señaló: [108] "El costo del control de alquileres se asumiría en toda la ciudad de maneras que, con el tiempo, dejarían a Chicago en peor situación. Incluso para muchos inquilinos". En septiembre de 2019, el Washington Post argumentó: [109] "Las leyes de control de alquileres pueden ser buenas para algunos beneficiarios privilegiados, que a menudo no son las personas que realmente necesitan ayuda. Pero son malas para muchos otros". En septiembre de 2019, el Wall Street Journal escribió: [110] "Los economistas de todo tipo coinciden en que el control de alquileres no funciona. Un mero 2% piensa que tiene efectos positivos, según una encuesta de 2012 del IGM Forum".
Los activistas de los derechos de los inquilinos argumentan que el control de alquileres es necesario en tiempos de escasez de viviendas a largo plazo (ver escasez de viviendas en California ) para reducir el sufrimiento humano causado por el aumento de los alquileres y la falta de vivienda que resulta cuando las personas que ya no pueden pagar los aumentos de alquiler son desalojadas. [111] : 1 Milton Friedman argumentó que el control de alquileres restringe los derechos de propiedad de los propietarios, [90] ya que limita lo que pueden hacer con su propiedad, requiriendo peticiones y otros procesos por ley, antes de tomar medidas contra un inquilino.
Gente
Borders, K (1942), Control de alquileres de emergencia
Willis, John (1950-09-01), "Breve historia de las leyes de control de alquileres" (PDF) , Cornell Law Review , vol. 36, no. 1, pp. 54–94, ISSN 0010-8847 , consultado el 2024-05-09
Mañana, el Ayuntamiento de St. Paul discutirá los detalles de la implementación de la Pregunta 1, una breve ordenanza aprobada por los votantes que limita los aumentos anuales de alquiler al 3 por ciento y que no incluye ninguna de las exenciones o asignaciones típicas para nuevas construcciones, unidades vacías o inflación. ... Las políticas de California y Oregón también incluyen una serie de otras exenciones a sus leyes de control de alquileres a nivel estatal. Permiten a los propietarios, hasta cierto punto, agregar inflación a los aumentos de alquiler permitidos. Ambos permiten a los propietarios aumentar los alquileres tanto como quieran entre inquilinos y tienen topes más altos para los aumentos de alquiler: 5 por ciento en California y 7 por ciento en Oregón.
Más de 30.000 residentes de St. Paul, aproximadamente el 53% de los votantes, aprobaron una ordenanza por referéndum a principios de este mes que limitará los aumentos anuales de alquiler al 3%. La ciudad aún tiene que definir los puntos más finos de su nueva política, que ha sido catalogada como una de las medidas de control de alquileres más estrictas del país porque no permite a los propietarios aumentar los alquileres una vez que un inquilino se muda, no exime las nuevas construcciones y no está vinculada a la inflación.
Draheim también citó las estadísticas de la Oficina del Censo que muestran que las solicitudes de permisos de vivienda han caído un 80 por ciento en St. Paul desde la aprobación del referéndum. En Minneapolis, que aún no ha redactado una ordenanza y donde los nuevos edificios podrían estar exentos de límites, los permisos han aumentado un 68 por ciento.
Y, sin embargo, los economistas tanto de derecha como de izquierda coinciden casi unánimemente en que el control de alquileres empeora los problemas de vivienda a largo plazo.
Conclusión: este artículo presenta nueva evidencia sobre los efectos del control de alquileres durante la Segunda Guerra Mundial. El análisis sugiere que el control de alquileres indujo a los propietarios a retirar sus unidades del parque de alquileres para venderlas para su ocupación a precios no controlados. Dos análisis complementarios brindan evidencia en apoyo de esta hipótesis. Primero, en un conjunto de datos recientemente compilado sobre anuncios de periódicos de 1939 a 1946, utilizo la variación en el momento de la imposición del control de alquileres y muestro que las ciudades vieron aumentos diferenciales en el número de anuncios de venta en el momento del control y durante al menos varios trimestres posteriores.
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... el Urban Institute y otros suelen considerarse no partidistas o moderados.
el Instituto Urbano no partidista, ... .
Ya a mediados de los años 60, los artistas comenzaron a ser pioneros en la zona industrial económicamente deprimida del Bajo Manhattan conocida como SoHo, donde encontraron espacios asequibles "en bruto" o "tal como están" lo suficientemente grandes para vivir y trabajar (es decir, lofts). Encantados de recibir alquiler por estos espacios a menudo abandonados y en ruinas, los propietarios de propiedades comerciales dieron la bienvenida y alentaron la ocupación residencial de sus edificios. Con su propio esfuerzo, los artistas renovaron sus lofts alquilados y los convirtieron en estudios habitables para vivir y trabajar, instalando accesorios de plomería y electricidad junto con otras mejoras, generalmente a su propio costo. La ciudad, que estaba igualmente encantada con la estabilización de la base impositiva de la propiedad, hizo la vista gorda ante el hecho de que ninguno de estos edificios tenía un Certificado de Ocupación residencial.