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Un condominio (o condominio para abreviar) es un régimen de propiedad en el que un edificio (o grupo de edificios) se divide en múltiples unidades, cada una de las cuales es de propiedad separada o de propiedad común con derechos exclusivos de ocupación por parte de propietarios individuales. Estas unidades individuales están rodeadas de áreas comunes que son propiedad y administradas conjuntamente por los propietarios de las unidades. El término se puede aplicar al edificio o al complejo en sí y, a veces, se aplica a unidades individuales. [1] El término "condominio" se utiliza principalmente en los EE. UU. y Canadá, pero en muchos otros países se utilizan acuerdos similares con nombres diferentes.
Los condominios residenciales suelen construirse como edificios de apartamentos . También hay condominios estilo casa adosada , en los que las unidades se abren directamente al exterior y no están apiladas. Alternativamente, los condominios separados parecen casas unifamiliares , pero los patios (jardines), los exteriores de los edificios y las calles, así como cualquier instalación recreativa (como una piscina, una bolera, canchas de tenis y un campo de golf), son de propiedad conjunta. y mantenido por una asociación comunitaria . Muchos centros comerciales son condominios comerciales en los que los espacios individuales para tiendas y oficinas son propiedad de las empresas que los ocupan, mientras que las áreas comunes del centro comercial son propiedad colectiva de todas las entidades comerciales propietarias de los espacios individuales.
A diferencia de los apartamentos, que son arrendados por sus inquilinos , en la mayoría de los sistemas las unidades de condominio son de propiedad absoluta, y los propietarios de las unidades individuales también son propietarios colectivos de las áreas comunes de la propiedad, como el exterior del edificio, el techo, los corredores/pasillos, pasillos y salas de lavandería, así como servicios y comodidades comunes, como el sistema HVAC y ascensores. En otros regímenes de propiedad, como los de Hong Kong y Finlandia , todos los edificios son de propiedad común con derechos exclusivos para ocupar unidades asignadas a los propietarios individuales. Las áreas comunes, las comodidades y los servicios públicos son administrados colectivamente por los propietarios a través de su asociación, como una asociación de propietarios o su equivalente.
Los estudiosos han rastreado el uso más antiguo conocido de la forma de tenencia en condominio en un documento de la Babilonia del siglo I. [2] La palabra condominio se originó en el latín .
Condominio es una palabra latina inventada que se forma añadiendo el prefijo con- 'juntos' a la palabra dominium 'dominio, propiedad'. Su significado es, por tanto, 'dominio conjunto' o 'copropiedad'. [3]
Condominia (el plural latino de condominio ) originalmente se refería a territorios sobre los cuales dos o más potencias soberanas compartían soberanía conjunta. Esta técnica se utilizaba con frecuencia para resolver disputas fronterizas cuando varios reclamantes no podían ponerse de acuerdo sobre cómo dividir el territorio en disputa. Por ejemplo, de 1818 a 1846, Oregon Country fue un condominio sobre el cual tanto Estados Unidos como Gran Bretaña compartieron soberanía conjunta hasta que el Tratado de Oregon resolvió la cuestión dividiendo el territorio a lo largo del paralelo 49 y cada país obtuvo la soberanía exclusiva de un lado. [4]
La diferencia entre un complejo de residencias, como un edificio de apartamentos, y un condominio es puramente legal. No hay manera de diferenciar un condominio de cualquier otro edificio residencial simplemente mirándolo o visitándolo. Lo que define a un condominio es la forma de propiedad. Un edificio desarrollado como condominio (y vendido en unidades individuales a diferentes propietarios ) podría en realidad construirse en otro lugar como (por ejemplo) un edificio de apartamentos (los desarrolladores conservarían la propiedad y alquilarían unidades individuales a diferentes inquilinos ).
Cuando un condominio es esencialmente un edificio de apartamentos, en la práctica los constructores tienden a construir condominios con estándares de calidad más altos que los complejos de apartamentos debido a las diferencias entre los mercados de alquiler y venta. Por lo general, son un poco más grandes que los apartamentos y, a menudo, se construyen en estilo casa adosada en regiones donde las viviendas unifamiliares independientes son comunes.
Técnicamente, un condominio es un conjunto de unidades individuales y áreas comunes junto con el terreno sobre el que se asientan. La propiedad individual de una vivienda dentro de un condominio se interpreta como propiedad únicamente del espacio aéreo que limita los límites de la vivienda. Los límites de ese espacio se especifican mediante un documento legal conocido como Declaración, archivado ante la autoridad gobernante local. Por lo general, estos límites incluirán las paredes que rodean un condominio, lo que permitirá al propietario realizar algunas modificaciones interiores sin afectar el área común. Todo lo que esté fuera de este límite se mantiene como propiedad indivisa de una corporación establecida en el momento de la creación del condominio. La corporación mantiene esta propiedad en fideicomiso en nombre de los propietarios como grupo; es posible que no tenga propiedad en sí misma.
Los condominios tienen condiciones, convenios, restricciones y, a menudo, reglas adicionales que rigen cómo los propietarios de las unidades individuales deben compartir el espacio.
Algunos complejos de condominios constan de viviendas unifamiliares. También hay "condominios independientes" donde los propietarios no mantienen los exteriores de las viviendas o patios, y "condominios de sitio", donde el propietario tiene más control y posiblemente propiedad (como en un condominio de "lote completo" o "línea de lote"). sobre la apariencia exterior. Estas estructuras son las preferidas por algunos barrios planificados y comunidades cerradas .
Una asociación de propietarios (HOA), cuyos miembros son los propietarios de las unidades, administra el condominio a través de una junta directiva elegida por los miembros. Esto existe bajo varios nombres según la jurisdicción, como "título de unidad", "título seccional", " propiedad común ", "consejo de estratos" o " asociación de propietarios de inquilinos ", "persona jurídica", "corporación de propietarios", " "corporación de condominios" o "asociación de condominios". Otra variación de este concepto es el "tiempo compartido", aunque no todos los tiempos compartidos son condominios, y no todos los tiempos compartidos implican la propiedad real (es decir, el título de propiedad sobre) bienes inmuebles. Los condominios pueden encontrarse tanto en sistemas legales de derecho civil como de derecho consuetudinario, ya que son puramente una creación de estatuto . Entre otras cosas, la Asociación de Propietarios evalúa a los propietarios de las unidades por los costos de mantenimiento de las áreas comunes, etc. Es decir, la Asociación de Propietarios decide cuánto debe pagar cada propietario y tiene el poder legal para cobrarlo.
La descripción de las unidades de condominio y de las áreas comunes y las posibles restricciones a su uso se establecen en un documento comúnmente llamado "Escritura Maestra" (también conocida como la "Declaración Habilitante", la "Declaración de Condiciones" o el "Documento de Condominio"). "). Entre otras cosas, este documento prevé la creación de la Asociación de Propietarios. Las reglas de gobierno de la asociación generalmente están cubiertas por un conjunto separado de estatutos que generalmente rigen los asuntos internos del condominio. Los estatutos de los condominios suelen establecer las responsabilidades de la asociación de propietarios; los procedimientos de votación que se utilizarán en las reuniones de la asociación ; las calificaciones, facultades y deberes del consejo de administración; los poderes y deberes de los funcionarios; y las obligaciones de los propietarios con respecto a las evaluaciones, mantenimiento y uso de las unidades y áreas comunes. Finalmente, la HOA establece un conjunto de reglas y regulaciones que brindan detalles específicos de las restricciones a la conducta de los propietarios de unidades y residentes. [5] Estos son más fácilmente modificables que la declaración o los estatutos de la asociación y, por lo general, solo requieren el voto de la junta de HOA. Las reglas típicas incluyen tarifas de mantenimiento obligatorias (quizás cobradas mensualmente), restricciones de mascotas y opciones de color/diseño visibles desde el exterior de las unidades. Generalmente, estos conjuntos de reglas y regulaciones se ponen a disposición de los residentes o como un registro público, a través del sitio web de un condominio o de una asociación de propietarios, o a través de archivos públicos, según el estado y sus leyes aplicables. Los condominios generalmente son propiedad de un título de dominio simple , pero se pueden poseer de maneras en que se pueden poseer otros bienes inmuebles , como un título en fideicomiso . En algunas jurisdicciones, como Ontario , Canadá o Hawái , EE. UU., existen "condominios arrendados" donde el desarrollo se construye en terrenos arrendados.
En general, los propietarios de unidades de condominio pueden alquilar su casa a inquilinos , de manera similar a alquilar otros bienes inmuebles, aunque los derechos de arrendamiento pueden estar sujetos a condiciones o restricciones establecidas en la declaración (como un límite de alquiler para el número total de unidades en un condominio). comunidad que se puede alquilar al mismo tiempo) o de otro modo según lo permita la ley local.
La propiedad en condominio también se utiliza, aunque con menos frecuencia, para usos de suelo no residenciales: oficinas, habitaciones de hotel, tiendas minoristas, aeropuertos privados, puertos deportivos, instalaciones de vivienda colectiva (casas de retiro o dormitorios), terrenos baldíos (en Columbia Británica ) y almacenamiento . La estructura legal es la misma y muchos de los beneficios son similares; por ejemplo, una corporación sin fines de lucro puede enfrentar una obligación tributaria menor en un condominio de oficinas que en una oficina alquilada a una empresa con fines de lucro sujeta a impuestos. Sin embargo, la frecuente rotación de los usos comerciales del suelo en particular puede hacer que la inflexibilidad de los acuerdos de condominio sea problemática.
En Australia, los condominios se conocen como " esquemas de títulos de estrato " [6] o "esquemas de títulos comunitarios". [7]
La Encuesta Nacional de Hogares (NHS) de 2011 mostró que uno de cada ocho hogares canadienses vivía en viviendas en condominio, conocidas coloquialmente como "condominios", ubicadas en su mayoría en algunas áreas metropolitanas censadas según Statistics Canada . [8] Los condominios existen en la mayor parte de Canadá, aunque son más comunes en las ciudades más grandes. Están regulados por la legislación provincial o territorial, y los detalles legales específicos varían de una jurisdicción a otra. En la mayor parte de Canadá, se les conoce como condominios, excepto en Columbia Británica , donde se les conoce como estratos , y en Quebec , donde se les conoce como sindicatos de copropiedad . [9] El complejo de casas adosadas de Brentwood Village en Edmonton , Alberta , fue el primer desarrollo de condominios en Canadá (registrado en 1967). En los condominios regulares, el propietario de la unidad suele ser propietario del espacio interno de la unidad y de una parte de la corporación; la corporación es propietaria del exterior del terreno edificable y del área común; en el caso de un condominio de propiedad absoluta, el propietario es propietario del terreno y el edificio y la corporación es propietaria de caminos y servicios comunes compartidos. [9] El Instituto Canadiense de Condominios es una asociación sin fines de lucro de propietarios y corporaciones de condominios con capítulos en cada provincia y territorio. [9] La Asociación de Propietarios de Condominios COA Ontario es una asociación sin fines de lucro que representa a los propietarios de condominios con divisiones en toda la provincia y distritos dentro de los distintos municipios. [10]
Los apartamentos (danés ejerlejlighed , literalmente "apartamento del propietario") representan alrededor del 5% de los hogares daneses. [11] Se comercializan e hipotecan en los mismos mercados que las casas independientes y se tratan legalmente de manera muy similar a otras formas de bienes raíces. Cada propietario-inquilino es propietario directo de su propio apartamento; el resto del edificio y el terreno en el que se encuentra son propiedad conjunta de los propietarios de los apartamentos, quienes ejercen su copropiedad a través de una comunidad de propietarios . Los gastos de mantenimiento de la propiedad común se comparten prorrateadamente entre los propietarios.
Otro 5% de las viviendas danesas se encuentran en cooperativas de vivienda ( andelsbolig danesas ), que ocupan una posición jurídica intermedia entre los condominios y las asociaciones de vivienda . Toda la propiedad es propiedad legal de una corporación sin fines de lucro, en la que los inquilinos poseen acciones; cada acción conlleva el derecho y el deber de arrendar un apartamento a la cooperativa. Las acciones se pueden comprar y vender, pero a menudo las reglas de la cooperativa limitan estrictamente el precio por el cual pueden cambiar de manos. (Por el contrario, los condominios se comercializan en un mercado libre). Debido a que los precios oficiales de las acciones suelen ser más bajos que el valor de mercado y los vendedores suelen conservar la libertad de elegir a quién vender, los pagos encubiertos son comunes. [11]
La política pública actual favorece los condominios sobre las cooperativas de vivienda, y la legislación reciente ha apuntado a hacer que estas últimas se parezcan más a los condominios. Por ejemplo, desde 2005 las acciones de las cooperativas pueden utilizarse para garantizar préstamos bancarios. (Sin embargo, los bancos hipotecarios daneses todavía no pueden hipotecar apartamentos de cooperativas de viviendas individuales).
En Inglaterra y Gales , una de las estructuras legales equivalentes de un condominio es la propiedad común , una forma de propiedad introducida en septiembre de 2004. Al 3 de junio de 2009, había 12 desarrollos residenciales comunes que comprenden 97 unidades en Inglaterra y un desarrollo residencial común, que comprende 30 unidades, en Gales. [12] "Condominio" no es un término que se utilice ampliamente en Inglaterra y Gales. La propiedad común es una criatura de estatutos y comparativamente rara, y es más probable que los condominios se encuentren en forma de arrendamiento debido a las diferencias legales de larga data entre la tenencia en arrendamiento y la propiedad absoluta.
En virtud del caso histórico de Tulk contra Moxhay , en la ley inglesa sólo se pueden aplicar convenios restrictivos contra tierras de dominio absoluto. Esto significa que no es posible hacer cumplir un pacto positivo a los sucesivos propietarios de tierras de dominio absoluto, aparte de mantener una valla fronteriza, sin crear un fideicomiso elaborado. Un pacto positivo es, en términos generales, aquel que implica el gasto de dinero para realizarlo. [13]
Esto no creó un problema significativo hasta la década de 1950, cuando los pisos (donde la propiedad se divide horizontalmente) comenzaron a aparecer en el mercado como más asequibles, especialmente para quienes compraban por primera vez. Hasta entonces, los pisos se habían limitado a alquileres invendibles a corto plazo, con distintos grados de protección legal del alquiler y seguridad de tenencia.
Pronto se supo que los pisos en propiedad absoluta eran una forma de propiedad insatisfactoria porque no era posible imponer requisitos esenciales de mantenimiento. Como tal, los pisos se volvieron prácticamente invendibles porque eran una forma de garantía inaceptable para los prestamistas. Así, los abogados, los principales abogados inmobiliarios de Inglaterra y Gales en aquellos días, comenzaron a utilizar arrendamientos, donde tales limitaciones no se aplicaban.
El progreso fue desordenado y poco sistemático, pero con el tiempo las cosas se volvieron más estándar. Las mejoras se volvieron universales cuando los prestamistas institucionales se negaron a adelantar dinero sobre la garantía de los pisos a menos que se incluyeran ciertas disposiciones básicas. Esto benefició a los propietarios, ya sea que pidieran dinero prestado o no, ya que la compra se realizaba invariablemente a través de un abogado o un transportista autorizado y capacitado para rechazar arrendamientos que no cumplieran con los estándares necesarios.
A pesar de estos estándares, la forma real de los sistemas de arrendamiento es variable. Son muy favorecidos los acuerdos en los que los arrendamientos se otorgan a partir de un dominio absoluto propiedad de una corporación, que a su vez es propiedad de arrendatarios individuales. Esto les brinda la oportunidad de participar en la gestión adecuada del bloque. Una vez más, la calidad de la gestión es muy variable.
El estatuto que creó los bienes comunes fue motivado por el deseo de eliminar algunos de los problemas e injusticias percibidas, como la explotación comercial de los arrendatarios por parte de los propietarios cuando a sus arrendamientos les empezó a quedar muy poco tiempo para satisfacer a los prestamistas. Dado que la mayoría de los desarrollos de arrendamiento son realizados por entidades comerciales, los derechos comunes no se generalizaron. Sin embargo, existen otros estatutos que brindan cierto grado de protección a los arrendatarios. Sin embargo, es fundamental contar con un asesoramiento jurídico adecuado a la hora de comprar un piso, ya que los requisitos para un piso plenamente comercializable siguen siendo complejos.
Ley de Ley de Propiedad de 1925 , s. 153, contiene disposiciones para la "ampliación" de los arrendamientos a dominios absolutos, uno de cuyos efectos es preservar la aplicabilidad de las cláusulas positivas contenidas en el contrato de arrendamiento contra el dominio absoluto resultante. Existen requisitos claros, pero estrictos. Ocasionalmente se discutieron planes artificiales que utilizaban las disposiciones para crear convenios positivos ejecutables en bloques de pisos de propiedad absoluta, pero nunca ganaron aceptación.
El 21 de julio de 2020, la Comisión Jurídica del Reino Unido informó sobre las dificultades existentes [14] e hizo propuestas para mejorar la ley y fomentar la aceptación de la propiedad común como forma preferida de tenencia.
En Finlandia, un acuerdo similar a un condominio en el que la propiedad del inmueble se asigna a apartamentos específicos ( finlandés : hallinnanjakosopimus , sueco : avtal om delning av besittningen ) suele utilizarse sólo con casas independientes o adosadas .
Una cooperativa de vivienda es una forma común de propiedad de vivienda en Finlandia. Ser propietario de acciones correspondientes a un apartamento en una empresa inmobiliaria generalmente se considera tanto como ser propietario de una casa propia como ser propietario directo de una casa (unifamiliar). Sin embargo, las acciones no se consideran bienes inmuebles sino propiedad personal y la cooperativa puede tomar posesión del apartamento por un tiempo y desalojar al inquilino o propietario debido a disturbios o cuotas de mantenimiento impagas.
Las cooperativas de vivienda finlandesas están constituidas como sociedades de responsabilidad limitada (sin fines de lucro) ( finlandés : asunto- osakeyhtiö , sueco : bostadsaktiebolag ), donde una acción suele representar un metro cuadrado (a veces diez) del apartamento.
La membresía en un condominio se obtiene comprando acciones en el mercado abierto, generalmente a través de un agente de bienes raíces. No se necesita la aprobación de la junta directiva para comprar acciones, pero en algunos casos otros accionistas o la propia cooperativa de vivienda tienen derecho a reclamar las acciones que se venden. Por lo general, no existe ningún requisito para que los propietarios vivan en el condominio. Ser propietario de apartamentos en alquiler es una forma común de ahorro e inversión privada en Finlandia.
En Alemania, los condominios se conocen como Eigentumswohnungen ( literalmente, 'viviendas en propiedad') y la ley más importante que considera los condominios es la Wohnungseigentumsgesetz (abreviada WoEigG). [15] Es la base de todas las regulaciones legales que involucran la propiedad absoluta individual, los derechos y deberes de las asociaciones de propietarios y la administración de condominios. La WoEigG se remonta a 1951, pero se volvió a promulgar en 2007. Ahora, los propietarios tienen capacidad jurídica parcial, lo que significa que la asociación de propietarios representa una entidad con derechos y deberes que pueden incluir contratos. El derecho de propiedad se divide en el artículo primero de la WoEigG en propiedad de vivienda, propiedad individual, propiedad parcial y propiedad común. [dieciséis]
En Grecia, los condominios se hicieron muy populares en los años 1960. Es un edificio que se ve en todas partes de Grecia, ya que la mayor parte de su población vive en grandes ciudades. [17] Se les conoce como πολυκατοικίες ( polykatoikíes ), literalmente "multirresidencias".
En Hong Kong, el equivalente a un condominio es un "edificio de múltiples propietarios" o un "edificio de propiedad múltiple". A veces forman parte de una urbanización privada que comprende varios edificios, pero a menudo constan de un solo edificio de propiedad común. Las relaciones entre las partes, incluidos los derechos de ocupación exclusiva de pisos y plazas de aparcamiento, están definidas por la escritura de pacto mutuo ("DMC", análoga a la escritura maestra descrita anteriormente) y la Ordenanza de gestión de edificios Cap. 344. [18]
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Los condominios son una forma muy común de propiedad inmobiliaria en la Hungría contemporánea, ya que la mayoría de los apartamentos de propiedad estatal o municipal se privatizaron tras el fin del socialismo en Hungría en 1989. Históricamente, los condominios ( húngaro : társasház ) se formalizaron como una estructura de propiedad legal. ya en 1924.
Los condominios en Hungría se comercializan e hipotecan en el mismo mercado que cualquier vivienda unifamiliar independiente ( húngaro : kertesház ; "casa jardín") y se tratan de manera muy similar a otras formas de bienes raíces. El condominio actúa como una entidad legal sin fines de lucro que mantiene las áreas comunes de la propiedad y está administrado por un representante ( húngaro : közös képviselő ) elegido por la convención de propietarios. Históricamente, este representante fue uno de los propios propietarios; Sin embargo, en el siglo XXI, la convención de propietarios suele contratar a un administrador de edificios profesional que no vive personalmente en el edificio. Sin embargo, las decisiones que implican cambios en los términos y condiciones, o mayores gastos comunes, aún deben ser aprobadas por la convención. El poder de voto se basa en el porcentaje de propiedad que se posee. [19]
En la India, los condominios se conocen como "apartamentos" o "edificios/complejos de apartamentos" o "sociedades" o "pisos". Cada edificio consta de varios pisos y apartamentos/unidades de vivienda con diferentes configuraciones. Las configuraciones más comunes son "1-BHK", "2-BHK" y "3-BHK" (BHK significa dormitorio-pasillo-cocina). [20]
La asociación de propietarios suele denominarse Sociedad Cooperativa de Vivienda (CHS) o Sociedad Cooperativa de Vivienda en Grupo (CGHS), y debe registrarse ante las autoridades municipales. [21]
El gobierno iraní ha comenzado a apoyar las villas y a oponerse a la construcción de apartamentos preocupado por la actitud de la gente. [22]
En Israel, los condominios (conocidos "בתים משותפים" , "casas compartidas" o "casas cooperativas") son una forma común de propiedad de vivienda. Históricamente, la vivienda pública se ha organizado como compras subsidiadas e hipotecas en condominios construidos por el gobierno. [23]
En Italia, el condominio ( "Condominio" ) se rige por una ley, reformada por última vez en 2012. La copropiedad de las partes comunes de los edificios (como las escaleras, las paredes principales, las fachadas, el techo y los patios) es obligatoria: El arrendador no puede renunciar al derecho a las partes comunes por no pagar las costas. La cuota de cada propietario en el condominio se expresa en milésimas ( "millesimi" ) del total; estos se utilizan para determinar mayorías en las asambleas de propietarios ( "assemblee condominiali" ). [24]
Ver cooperativa de vivienda en asociación de propietarios .
Los condominios (noruego Eierseksjon ) se introdujeron formalmente en 1983. Aproximadamente el 19% de las casas noruegas son condominios, ya que aproximadamente el 50% de los pisos y dúplex ocupados por sus propietarios, aproximadamente el 30% de las casas en hilera y el 2,5% de las casas independientes están organizados como condominios.
El título "Condominios" no se utiliza en Pakistán, sino que se les llama "pisos" para edificios de estilo medio, mientras que "complejos" para edificios sofisticados y más grandes. El número mínimo de plantas para que un edificio se clasifique como "Pisos" es cuatro, siendo necesario disponer de al menos un ascensor o montacargas para edificios de más de cuatro plantas. Casi todos tienen una sala separada llamada "Drawing Room", que se utiliza para entretener a los huéspedes. Sin embargo, es habitual su uso como sala de televisión y comedor. Otra característica única es el balcón o "terraza", que es estándar en todos los apartamentos.
En Filipinas, los condominios se clasifican en tres tipos: de poca altura, de media altura y de gran altura. Los condominios tienen un tipo especial de título de propiedad llamado CCT (certificado de título de condominio). Los condominios suelen contar con comodidades, como piscinas, estacionamiento propio, casa club y un edificio para administración. [25]
Inicialmente, el concepto de condominio fue introducido por la Ley Federal "Sobre los Fundamentos de la Política Federal de Vivienda" No. 4218-1 de 24 de diciembre de 1992: "Un condominio es una asociación de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos con el establecimiento de las condiciones para la propiedad conjunta y el uso de escaleras, ascensores, pasillos, techos, sótanos técnicos, equipos de ingeniería fuera de los apartamentos, territorio adyacente y otras áreas comunes entre apartamentos.
En Singapur y Malasia , "Condominio" o "Condominio" son términos utilizados para edificios de viviendas con algunas características especiales de lujo, como guardias de seguridad, piscinas o canchas de tenis.
En Singapur, la mayoría de las casas sin estas características son construidas por la Junta de Desarrollo de Vivienda (HDB) gubernamental, y dichas unidades HDB pueden poseerse para alquiler o comprarse individualmente al gobierno. Los condominios y pisos HDB constituyen la inmensa mayoría de las viviendas residenciales disponibles en el país. [26]
En Sudáfrica, los condominios se conocen como propiedades de "títulos seccionales" y se rigen por la Ley de títulos seccionales núm. 95 de 1986. [27] Los complejos de casas adosadas y muchos bloques de apartamentos suelen tener esta forma de título. [ cita necesaria ] Los propietarios del complejo constituyen la persona jurídica, y la persona jurídica elige un grupo de fideicomisarios para gestionar la gestión diaria del complejo, quienes a menudo contratan una empresa especializada en la gestión de complejos, conocida como administradora. Agente. [ cita necesaria ]
En España, los condominios se conocen como "comunidad de propietarios" (término legal) y "comunidad de vecinos" (término popular), y se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que amplía significativamente el Código Civil español. [28] La LPH se convirtió en ley en 1960 y más de la mitad de la población española vive en condominios. [29] Según el INE , en España hay casi 840.000 condominios que comprenden alrededor de 9 millones de edificios habitables. [30]
El 1 de mayo de 2009, los condominios ( ägarlägenheter ) estuvieron disponibles por primera vez según la ley sueca. [31] De los 14.447 apartamentos de nueva construcción terminados en 2009, sólo seis eran condominios. La mayor parte de la producción, 7.723 unidades, fueron apartamentos en cooperativas de vivienda ( bostadsrättslägenheter ), la forma tradicional de apartamentos ocupados por sus propietarios. [32] A finales de 2014, había 955 condominios en total en toda Suecia. [33]
A nivel nacional, en febrero de 2018, Bangkok representaba el 58 % del mercado de condominios de nueva construcción de Tailandia, mientras que las otras provincias representaban el 42 % restante. [34] El tipo de unidad ha experimentado un crecimiento constante en el mercado tailandés durante las décadas anteriores, en contraste con el porcentaje decreciente en la casa unifamiliar tradicional. [35] La tendencia de desarrollo de condominios continúa en todo el país, ya que hay docenas de proyectos en progreso en Bangkok, [36] varios otros están en marcha en las provincias del Corredor Económico Oriental de Chon Buri y Rayong, y al oeste en Phetchaburi y Prachuap Khiri Khan.
La primera ley de condominios aprobada en los Estados Unidos fue en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico en 1958. [37] [38] En 1960, se construyó el primer condominio en los EE. UU. continentales en Salt Lake City , Utah. El concepto legal se había extendido a Estados Unidos desde Europa a través del Caribe (Puerto Rico y Cuba), pero a lo largo de la década de 1960 se informó amplia y erróneamente que el concepto había surgido en Estados Unidos basándose directamente en un modelo romano. De hecho, el concepto de finca en el aire era antitético al derecho romano, y no hay evidencia de un antiguo condominio romano . [39]
La sección 234 de la Ley de Vivienda de 1961 permitió a la Administración Federal de Vivienda asegurar hipotecas sobre condominios, lo que llevó a un gran aumento en los fondos disponibles para los condominios y a las leyes de condominios en todos los estados en 1969. [40] Desde entonces, el término " "condominio", o "condominio" para abreviar, se ha convertido en una palabra familiar en los EE.UU. [41] La primera conciencia generalizada de muchos estadounidenses sobre la vida en condominio no provino de sus ciudades más grandes sino del sur de Florida , donde los desarrolladores habían importado el concepto de condominio de Puerto Rico. Rico y lo utilizó para vender miles de viviendas económicas a jubilados que llegaban llenos de efectivo desde las zonas urbanas del norte de EE. UU. [38]
El principal atractivo de este tipo de propiedad es la posibilidad de obtener viviendas asequibles en una zona muy deseable que normalmente está fuera del alcance económico. Además, dichas propiedades se benefician de tener restricciones que mantienen y mejoran el valor, proporcionando control sobre el deterioro que afecta a algunos vecindarios. [42]
Durante las últimas décadas, la industria de condominios residenciales ha experimentado un auge en algunas áreas metropolitanas, como Miami , San Francisco , Seattle , Boston , Chicago , Austin , Los Ángeles y Nueva York . Sin embargo, en los últimos años, la oferta dentro de la industria de los condominios ha alcanzado la demanda y las ventas se han desacelerado. [43] Ahora se encuentra en una fase de desaceleración. [44]
Una forma alternativa de propiedad, popular en algunas partes de los EE. UU. pero que también se encuentra en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario , es la cooperativa de vivienda , también conocida como "participación de la empresa" o "cooperativa". Una Cooperativa de Vivienda es aquella donde el edificio tiene una sociedad jurídica asociada y la propiedad de acciones da derecho al arrendamiento de la residencia de una unidad. [45] Otra forma es la renta del suelo ( solarium ) en la que un único propietario conserva la propiedad del terreno ( solum ) pero arrienda los derechos de superficie ( superficies ) que se renuevan a perpetuidad o a muy largo plazo. [46] Esto es comparable a una enfiteusis de derecho civil , excepto que la enfiteusis transfiere las tareas de mantenimiento y realización de mejoras al inquilino. [47]
En Estados Unidos existen varios estilos diferentes de complejos de condominios. Por ejemplo, un complejo de condominios con jardín consta de edificios de poca altura construidos con terrenos ajardinados que los rodean. Un complejo de condominios de casas adosadas consta de viviendas adosadas de varios pisos. En las casas adosadas en condominio, el comprador es propietario únicamente del interior, mientras que el edificio en sí es propiedad de una corporación de condominios. [48] La corporación es propiedad conjunta de todos los propietarios y les cobra honorarios por el mantenimiento general y las reparaciones importantes. Las casas adosadas son de propiedad exclusiva, sin ningún aspecto de condominio. En EE. UU., este tipo de propiedad se denomina tarifa simple . [49]
La Ley de Condominios de Nueva York se aprobó en 1964. El primer edificio de condominios fue el Condominio St. Tropez en Manhattan , construido en 1965. [50]
Las comunidades de bienes se regulan por las normas contenidas en el Código Civil, en tanto que la comunidad de propietarios encuentra su regulación en la Ley de Propiedad Horizontal.
Teniendo en cuenta que, según los últimos datos del INE, en España hay en torno a 840.000 comunidades de propietarios en casi nueve millones de edificios de viviendas, ese gasto global asciende a unos 5.040 millones de euros.
