Una asociación de propietarios (o asociación de propietarios , abreviada HOA , a veces denominada asociación de propietarios o POA ), o una comunidad de propietarios , es una entidad similar a una asociación privada en los Estados Unidos , Canadá , Filipinas y algunos otros países, a menudo formada ipso iure en un edificio con ocupaciones de múltiples propietarios , o por un desarrollador inmobiliario con el propósito de comercializar , administrar y vender casas y lotes en una subdivisión residencial . [ investigación original? ] El desarrollador normalmente transferirá el control de la asociación a los propietarios después de vender una cantidad predeterminada de lotes.
En general, cualquier persona que desee comprar una vivienda dentro del área de una asociación de propietarios debe hacerse miembro y, por lo tanto, debe obedecer los documentos que rigen la asociación, incluidos los estatutos, los CC&R ( pactos , condiciones y restricciones) y los estatutos, que pueden limitar las opciones del propietario en cuanto a modificaciones del diseño exterior (por ejemplo, colores de pintura). Las asociaciones de propietarios son especialmente activas en la planificación urbana , la zonificación y el uso del suelo, decisiones que afectan el ritmo de crecimiento, la calidad de vida, el nivel de impuestos y el valor del terreno en la comunidad. [1]
La mayoría de las asociaciones de propietarios están incorporadas y están sujetas a los estatutos estatales que rigen las corporaciones sin fines de lucro y las asociaciones de propietarios. La supervisión estatal de las asociaciones de propietarios varía de un estado a otro; algunos estados, como Florida [2] y California [3] (ver Davis-Stirling ), tienen un gran cuerpo de leyes de HOA. Otros estados, como Massachusetts , [4] prácticamente no tienen leyes de HOA. [ investigación original? ] Las asociaciones de propietarios se encuentran comúnmente en desarrollos residenciales desde la aprobación de la Ley de Desarrollo de Interés Común Davis-Stirling en 1985. En Canadá, las asociaciones de propietarios están sujetas a estrictas regulaciones provinciales y, por lo tanto, son bastante raras en comparación con los Estados Unidos. Sin embargo, en las últimas décadas, las HOA se han creado con poca frecuencia en nuevos desarrollos de subdivisiones en Alberta y Ontario .
La forma de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos hoy en día son los desarrollos de interés común (CIDs), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de viviendas unifamiliares , condominios y cooperativas de vivienda . [ ¿ relevante? ] [5] Desde 1964, las asociaciones de propietarios se han vuelto cada vez más comunes en los Estados Unidos. La asociación comercial Community Associations Institute estimó que en 2010, las asociaciones de propietarios gobernaban 24,8 millones de hogares estadounidenses y 62 millones de residentes. [6] En el resto del mundo, las asociaciones de propietarios, aunque existen en algunos vecindarios, son poco comunes. [ ¿Investigación original? ]
Algunas de las primeras asociaciones de propietarios se formaron a principios del siglo XX en el condado de Los Ángeles , comenzando con la Asociación de Mejoras de Arroyo Seco en Pasadena , fundada alrededor de 1905, y la Asociación de Mejoras de Los Feliz en Los Ángeles , fundada en 1916. Estas fueron las hijas de las restricciones de escritura en un nuevo tipo de subdivisión planificada, y establecieron el precedente legal nacional para los distritos de zonificación exclusivamente para residencias unifamiliares de lujo. Las restricciones privadas normalmente incluían disposiciones como los costos mínimos requeridos para la construcción de viviendas y la exclusión de todos los no caucásicos, y a veces también los no cristianos, de la ocupación, excepto los sirvientes domésticos. [7] [8]
Los primeros pactos y restricciones en las escrituras se establecieron para controlar a las personas que podían comprar en un desarrollo. En el período de posguerra, después de la Segunda Guerra Mundial, muchos se definieron para excluir a los afroamericanos y, en algunos casos, a los judíos, y también a los asiáticos en la Costa Oeste. [9] Por ejemplo, un pacto racial en un vecindario de Seattle, Washington , establecía que "Ninguna parte de dicha propiedad transferida por la presente será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática". [10] En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que tales pactos no eran ejecutables en Shelley v. Kraemer . Sin embargo, los contratos privados los mantuvieron vigentes hasta que la Ley de Vivienda Justa de 1968 prohibió dicha discriminación. [11]
Al exigir la aprobación de los inquilinos y los nuevos propietarios, las asociaciones de propietarios aún tienen el potencial de permitir una discriminación menos formalizada.
Según Donald R. Stabile, la explosión en el número de CID (muchos de los cuales se basaban en asociaciones de propietarios) estuvo fuertemente influenciada por una publicación de 1964 (TB 50) del Urban Land Institute . [12] Este boletín técnico fue financiado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y por ciertas agencias federales: la FHA , el Servicio de Salud Pública de los Estados Unidos , la Oficina de Defensa Civil , la Administración de Veteranos y la Administración de Renovación Urbana. [13]
En 1963, la FHA había aprobado un seguro hipotecario federal exclusivamente para condominios o para viviendas en subdivisiones que tuvieran una asociación de propietarios que cumpliera con los requisitos. La razón era que los promotores querían eludir las leyes de densidad. Sin embargo, el efecto fue desviar la inversión de las viviendas multifamiliares y la construcción o renovación de viviendas en los centros urbanos. Esto aceleró el éxodo de la clase media a los suburbios y a las viviendas de interés común. La rápida expansión de las autopistas subsidiadas por el gobierno federal en el marco de programas federales facilitó el acceso a nuevas zonas. [ cita requerida ]
En la década de 1970, la creciente escasez de terrenos para el desarrollo suburbano provocó un aumento de los precios del suelo, lo que impulsó a los promotores a aumentar la densidad de viviendas en los terrenos. Para lograrlo y al mismo tiempo conservar el aspecto suburbano, agruparon las viviendas alrededor de zonas verdes abiertas mantenidas por asociaciones. Estas asociaciones proporcionaban servicios que antes prestaban los organismos municipales financiados con impuestos sobre la propiedad. Los residentes de esos desarrollos también tenían que pagar sus impuestos locales. En consecuencia, los gobiernos locales comenzaron a promover el desarrollo de subdivisiones como un medio para mejorar su flujo de caja. [14]
En un esfuerzo por controlar la contaminación del agua, la Ley de Agua Limpia de los Estados Unidos de 1977 exigió que todos los nuevos desarrollos inmobiliarios detuvieran las aguas pluviales de modo que el flujo hacia las propiedades adyacentes no fuera mayor que el escurrimiento previo al desarrollo. Como resultado, casi todos los desarrollos residenciales tuvieron que construir áreas de detención o retención para retener el exceso de agua pluvial hasta que pudiera liberarse al nivel de flujo previo al desarrollo. Dado que estas áreas de detención sirven a múltiples residencias, casi siempre se las designa como áreas "comunes". Este requisito fue una razón para que los desarrolladores establecieran una asociación de propietarios. Si bien estas áreas se pueden ubicar en el lote de un propietario individual, eliminando la necesidad de una asociación, algunos municipios de los Estados Unidos ahora requieren que estas áreas sean parte de un área común para garantizar que una entidad, en lugar de un individuo o el propio municipio, tenga la responsabilidad de mantenimiento. [ cita requerida ] Los desarrolladores inmobiliarios han establecido con frecuencia asociaciones de propietarios para mantener dichas áreas comunes. Una vez establecida la Asociación de Propietarios, los desarrolladores han ampliado su alcance, dándoles autoridad para regular los cambios en las residencias, los requisitos de paisajismo y mantenimiento, el color de las casas, etc., una variedad de otros requisitos y comodidades que los desarrolladores creen que harán que su proyecto sea más deseable para el mercado. [ vago ] [ cita requerida ]
El Community Associations Institute (CAI) es una asociación comercial de personas y empresas que venden suministros o servicios a las asociaciones de propietarios de viviendas, y está dominada por abogados y administradores de asociaciones de propietarios de viviendas . [15] El CAI no representa a las asociaciones de propietarios de viviendas. Hace lobby en las legislaturas de los estados que tienen asociaciones de propietarios de viviendas para promover una legislación que beneficie sus intereses. [16] [17] [18]
Aunque en algunos casos la membresía en una asociación de propietarios puede ser voluntaria para el propietario de una propiedad, en la mayoría de los casos la membresía en una asociación de propietarios es obligatoria. Una vez que un propietario compra una propiedad dentro de la subdivisión, ese propietario se convierte en miembro obligatorio de la asociación de propietarios y debe pagar las cuotas y cumplir con las reglas de la asociación.
A cambio, el propietario/miembro puede participar en la gestión de la asociación y utilizar los servicios que ofrece, siempre que esté al día con el pago de las cuotas (o con un plan de pago para ponerse al día). Una vez que un propietario vende o transfiere de otro modo el interés en todas las propiedades que posee dentro de la asociación, deja de ser miembro de la asociación y pierde todos los derechos que tenía anteriormente.
Por lo general, las asociaciones de propietarios se estructuran como corporaciones privadas o asociaciones privadas no constituidas (comúnmente como asociaciones sin fines de lucro). Las asociaciones de propietarios se rigen por los estatutos federales y estatales aplicables a las corporaciones (o asociaciones no constituidas si están estructuradas de esa manera), así como por los propios "documentos rectores" de la asociación. [19]
Los documentos que rigen la asociación de propietarios generalmente "se aplican a la tierra" , lo que significa que todos los propietarios actuales y futuros de propiedades dentro de la asociación estarán sujetos a ellos como condición de propiedad. Por lo general, incluyen:
En general, las CC&R son ejecutables como documentos legales. Sin embargo, hay casos en los que una CC&R se vuelve ilegal por una ley estatal o federal promulgada posteriormente y, por lo tanto, ya no es ejecutable. Por ejemplo, un convenio redactado por un desarrollador que le otorgaba a este el derecho exclusivo de modificar las CC&R fue declarado inaplicable como una cuestión de política pública en al menos un estado, donde el desarrollador intentó modificarlo años después de haber vendido toda la propiedad. La legislatura de ese estado codificó posteriormente esa política pública. [20] Otros ejemplos incluyen CC&R que prohibían las ventas de propiedades a ciertos grupos raciales; la Ley de Vivienda Justa también declaró que todas estas cláusulas eran inconstitucionales e inaplicables.
La Asociación de Propietarios estará gobernada por una junta directiva .
Inicialmente, la junta está compuesta por miembros designados por el desarrollador, con el fin de mantener el carácter de la comunidad que el desarrollador tiene para ella. A medida que el porcentaje de propiedad pasa del desarrollador a los propietarios, el porcentaje correspondiente cambia de miembros designados por el desarrollador a propietarios elegidos en una reunión anual y, en última instancia, la junta estará compuesta únicamente por miembros elegidos por los propietarios.
Por lo general, la junta (o partes de ella) se elige en una reunión anual de los propietarios, como se especifica en los estatutos. Para evitar que un propietario de varios lotes (que probablemente posea los lotes para reventa o alquiler) controle el funcionamiento de la asociación de propietarios (en detrimento de aquellos propietarios que solo poseen un solo lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura o casa de vacaciones), los estatutos pueden limitar a todos los propietarios (independientemente de la cantidad de lotes que posean) a uno o dos votos por propietario.
Dependiendo del estado, es posible que se requiera que las reuniones de la junta sean abiertas al público, excepto en los casos en que una junta pueda entrar en una "sesión ejecutiva" para discutir asuntos confidenciales (por ejemplo, discusiones con su abogado sobre una próxima demanda).
La junta directiva toma decisiones sobre la asociación de propietarios, incluida la gestión de las finanzas de la asociación, la protección de los activos reales e intangibles de la asociación (generalmente las comodidades proporcionadas que fueron la base para inducir a las personas a comprar lotes) y la aplicación de los documentos rectores. [21] Las juntas directivas tienen un deber fiduciario con los propietarios; la violación de ese deber puede resultar en responsabilidad para los directores individuales y, como tal, la asociación de propietarios a menudo adoptará un código de ética para los miembros de la junta para garantizar que actúen de manera ética y de acuerdo con sus responsabilidades. [21] Para comprender claramente las responsabilidades de la junta de la asociación de propietarios, los miembros de la comunidad deben leer los CC&R, los artículos de incorporación y los estatutos y otras reglas de su asociación. [22] [23]
Muchas asociaciones de propietarios (especialmente las más grandes con servicios más exclusivos) contratan empresas de administración para manejar las tareas de gobierno de la asociación.
Los servicios de administración se dividen generalmente en tres categorías: solo financieros, administración completa y administración en el sitio. Los servicios financieros generalmente cubren la administración de cuentas bancarias, contabilidad, cobro de cuotas y el presupuesto de la asociación de propietarios. La administración completa generalmente incluye los servicios financieros más ayuda con las reuniones de la junta (mantener actas, agendas, etc.), elecciones de la junta y tareas de mantenimiento (obtener ofertas de contratistas, etc.). La administración en el sitio generalmente incluye todos los servicios de administración completa más asistencia directa a los propietarios con un administrador asignado a la asociación de propietarios.
Los requisitos de formación para los administradores varían de un estado a otro. Algunos exigen la certificación en todas las circunstancias y otros tienen un enfoque más laxo. Por ejemplo, si bien California no exige que los administradores de las asociaciones de propietarios estén certificados, sí exige que cumplan determinados requisitos educativos para poder obtener la certificación. [24]
A través de su junta, una asociación de propietarios proporcionará cierto nivel de servicios (aunque difieren mucho entre asociaciones de propietarios), regulará las actividades dentro de un desarrollo, cobrará cuotas y podrá (si lo autorizan los CC&R o una legislatura estatal) imponer multas por incumplimiento.
Dependiendo de los documentos rectores, las juntas de asociaciones de propietarios pueden crear comités, como un "comité de control arquitectónico" (este es muy común y con frecuencia este comité tiene la autoridad máxima para aprobar o rechazar una solicitud de construcción), un comité de piscina, un comité de vigilancia vecinal, etc.
Dependiendo de los documentos que rigen o la ley estatal, la asociación de propietarios puede tener la autoridad de colocar gravámenes sobre una propiedad (por falta de pago de las evaluaciones y/o incumplimiento de los CC&R, un ejemplo serían los costos de eliminar una estructura que no cumple con las normas, como una casa móvil en un lote restringido a viviendas "construidas en el lugar") y, en última instancia, ejecutar una hipoteca sobre ella.
Los propietarios de viviendas tienen la capacidad de defenderse de tales acciones y, por lo general, tienen derecho a demandar a las asociaciones de propietarios por violaciones contractuales o estatutarias, o para obtener una determinación legal sobre la aplicabilidad de una disposición de los documentos que las rigen. Sin embargo, debido a que las asociaciones de propietarios son asociaciones privadas, no se las considera "actores estatales" sujetos a restricciones constitucionales [25] y, por lo tanto, los propietarios de viviendas no pueden demandar por violaciones de los derechos civiles según el artículo 42 del Código de los Estados Unidos de 1983.
El poder principal de la asociación de propietarios es la capacidad de obligar a los propietarios a pagar una parte de los gastos comunes para el mantenimiento general de la asociación y de las comodidades, generalmente proporcional a los intereses de propiedad (ya sea por unidad o en función de los metros cuadrados). Estos gastos generalmente surgen de la operación y el mantenimiento de la propiedad común, que varían drásticamente según el tipo de asociación. Una asociación de propietarios puede tener, además de una evaluación regular, una evaluación "especial" para gastos inesperados (como el mantenimiento de carreteras).
La tasación puede pagarse mensual, trimestral o anualmente; por lo general, cuanto más servicios se proporcionen, con mayor frecuencia se debe pagar la tasación. Algunas asociaciones operan con poca o ninguna propiedad común, y los gastos se relacionan únicamente con la aplicación de restricciones de uso o servicios asumidos. Otras son efectivamente ciudades privadas, con servicios complejos que incluyen caminos privados, alumbrado público, servicios, servicios públicos, edificios de propiedad común, piscinas e incluso escuelas. Las tasas pagadas a las asociaciones de propietarios en los Estados Unidos ascienden a miles de millones de dólares al año, pero no se clasifican como impuestos a la propiedad. [26]
Al determinar cuál debe ser la evaluación, es importante considerar qué fondos se requieren. Siempre debe haber un mínimo de dos fondos: un fondo operativo y un fondo de reserva. El fondo operativo se utiliza para pagar los gastos operativos de la asociación. Un fondo de reserva se utiliza para pagar los costos poco frecuentes y costosos de mantenimiento, reparación y reemplazo de los activos de las áreas comunes. El fondo de reserva es crucial para reducir las posibilidades de una evaluación especial (mencionada en los riesgos a continuación). Se recomienda obtener un estudio de reserva para ayudar a determinar y establecer la tasa de contribución de reserva que se incluye en la evaluación mensual regular.
Según un estudio de 2019 publicado en el Journal of Labor Economics , "las casas en las asociaciones de propietarios tienen precios que son, en promedio, al menos un 4 %, o 13 500 dólares, más altos que las casas observablemente similares fuera de las asociaciones de propietarios. La prima de las asociaciones de propietarios se correlaciona con la rigurosidad de la regulación local del uso de la tierra, el gasto del gobierno local en bienes públicos y las medidas de las actitudes sociales hacia la raza". [27] El estudio también encontró que las personas en los vecindarios de las asociaciones de propietarios "son, en promedio, más ricas y están racialmente segregadas que las que viven en otros vecindarios cercanos". [27]
Los beneficios que una asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) ofrece a los propietarios varían según las normas y prácticas específicas de la asociación. [ ¿Investigación original? ] Las personas también pueden beneficiarse más o menos según su posición política en la asociación y el grado en que las decisiones de la comunidad coincidan con sus preferencias. En el caso judicial de 1994 Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn. , la Corte Suprema de California señaló:
"...Las asociaciones de propietarios 'pueden ser una fuerza poderosa para bien o para mal' en la vida de sus miembros. Por lo tanto, cualquiera que compre una unidad en un desarrollo de interés común con conocimiento del poder discrecional de su asociación de propietarios acepta 'el riesgo de que ese poder pueda utilizarse de una manera que beneficie a la comunidad pero perjudique al individuo'". [28]
Los beneficios para los propietarios pueden incluir servicios de mantenimiento y administración, provisión de servicios recreativos como piscinas y parques, cobertura de seguros, cumplimiento de estándares de apariencia comunitaria que pueden conducir a valores de propiedad más altos y la oportunidad para que los miembros planifiquen el desarrollo de acuerdo con los valores de la comunidad. [29] [ ¿fuente no confiable? ]
Las desventajas para los propietarios pueden incluir la carga financiera de las cuotas de la asociación, multas punitivas y costos de mantener los estándares de apariencia; restricciones en el uso de la propiedad y la autonomía personal; y la posibilidad de mala administración por parte de la junta, incluida la posibilidad de una aplicación arbitraria o autoritaria de las reglas. [30] [ ¿fuente poco confiable? ]
Muchos municipios han acogido con agrado las asociaciones de propietarios de viviendas con la idea de que pueden reducir los costos operativos del gobierno local. Dado que los propietarios de viviendas a veces pagan por las carreteras, los parques y otros servicios dentro del complejo, el gobierno local puede creer que puede obtener ingresos de los impuestos a la propiedad de los propietarios en un complejo que le cuesta poco o nada al municipio. [31]
Un estudio de 2009 sobre las asociaciones de propietarios de viviendas de California sugirió que esta suposición era parcialmente cierta, pero que el efecto general de las asociaciones de propietarios de viviendas en los municipios era mixto. Si bien las asociaciones de propietarios de viviendas compensaron en pequeña medida los costos de los gobiernos municipales, también redujeron los ingresos fiscales generales porque sus miembros, aislados de la comunidad en general, tendían a votar en contra de los impuestos que la ciudad exigía para financiar los servicios. Esto condujo a una disminución general de los gastos gubernamentales que afectó desproporcionadamente a los ciudadanos que no residían en una asociación de propietarios de viviendas.
Como se señaló en el estudio,
"... los críticos de los gobiernos privados sostienen que las asociaciones de propietarios erosionan el apoyo a las instituciones públicas. Quienes se afilian a ellas pueden eludir el sistema público: los propietarios que temen la delincuencia no tienen que votar para que se destinen dólares de los impuestos a atacar la raíz del problema; pueden construir una puerta para mantener a los delincuentes fuera. Los opositores sostienen que la erosión del apoyo público, reflejada en las urnas, conduce a un mayor deterioro de los servicios municipales y a reducciones de los ingresos locales. Los no miembros experimentan una reducción de los niveles de servicio público y pueden verse en una situación peor. En casos extremos, las asociaciones de propietarios pueden contribuir a generar sentimientos de secesión y de retirada del sector público". [32]
Los promotores inmobiliarios establecen las asociaciones de propietarios con la convicción de que pueden contribuir a la capacidad del promotor de construir y vender unidades de manera rentable. Ofrecer servicios comunes puede permitir a los promotores construir con una mayor densidad, si el gobierno local ha fomentado tales resultados. Además, al liberar a los municipios de los costos de mantenimiento de carreteras y servicios públicos, los promotores pueden obtener condiciones más favorables. [31] Por lo general, el promotor conserva cierto control sobre la asociación de propietarios hasta que se vende un número específico de unidades y se establecen los convenios, condiciones y restricciones de la asociación para promover este objetivo. [33]
La posible desventaja para un desarrollador es que puede verse expuesto a responsabilidades ante la asociación de propietarios por mala construcción, publicidad engañosa u otros problemas. En estos casos, la asociación de propietarios puede demandar al desarrollador. [34]
En The Voluntary City , publicado por el libertario Independent Institute , Donald J. Boudreaux y Randall G. Holcombe sostienen que las asociaciones de propietarios no tienen necesariamente ventajas sobre los gobiernos tradicionales. Señalan que el creador de la asociación, por ejemplo, un promotor, tiene un incentivo para establecer un gobierno estructurado de tal manera que maximice las ganancias y, por lo tanto, aumente el precio de venta de la propiedad. Si una determinada decisión aumentaría el precio de venta de ciertas parcelas y disminuiría el precio de venta de otras, el promotor elegirá la opción que le proporcione a su proyecto el mayor ingreso neto. Esto puede dar como resultado resultados subóptimos para los propietarios.
Las asociaciones de propietarios establecen una nueva comunidad como una corporación municipal. [35] La votación en una asociación de propietarios se basa en la propiedad de la propiedad, [36] solo los propietarios de la propiedad pueden votar. Los inquilinos tienen prohibido votar directamente por la unidad, aunque pueden tratar directamente con sus propietarios según su contrato de arrendamiento, ya que esa es la parte que tiene la responsabilidad ante ellos.
Además, la representación con derecho a voto es igual a la proporción de propietarios, no al número de personas. [37] La mayoría de los propietarios pueden ser propietarios ausentes , cuyos valores o incentivos pueden no estar alineados con los de los inquilinos. Sin embargo, algunas asociaciones de propietarios limitan a los propietarios de varias propiedades a uno o dos votos independientemente del número de lotes que posean, de modo que los propietarios ausentes no terminen controlando la asociación en detrimento de los residentes que solo poseen un solo lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura o casa de vacaciones. [ cita requerida ]
En algunas asociaciones de propietarios, el promotor puede tener varios votos por cada lote que conserva, pero los propietarios están limitados a un solo voto por lote de su propiedad. Esto se ha justificado con el argumento de que permite a los residentes evitar los costos de decisión hasta que ya se hayan respondido las preguntas importantes sobre el proceso de desarrollo y que, como reclamante residual , el promotor tiene el incentivo de maximizar el valor de la propiedad. [38]
Las asociaciones de propietarios han sido criticadas por tener reglas y regulaciones excesivamente restrictivas sobre cómo los propietarios pueden comportarse y usar su propiedad. [39] [40] Algunos sostienen que los líderes de las asociaciones de propietarios tienen un incentivo financiero limitado para evitar caer en un comportamiento rígido o arbitrario y, a menos que la gente comience a irse en masa, tendrá poco efecto en el valor de la casa de un miembro de la junta.
Algunas de las restricciones que suelen implementar las asociaciones de propietarios son limitar la longitud del césped , la cantidad de automóviles en una propiedad, qué animales puede tener en su propiedad, el volumen máximo para reproducir música en determinados momentos del día, qué carteles puede colocar en su propiedad y qué plantas puede plantar. [41] [42]
Los propietarios de viviendas han desafiado las restricciones a la libertad de expresión política en asociaciones que las constituciones federales o estatales garantizan como derechos, alegando que ciertas asociaciones privadas son de facto gobiernos municipales y, por lo tanto, deberían estar sujetas a las mismas restricciones legales. [ cita requerida ]
Varias decisiones judiciales han sostenido que los actores privados pueden restringir el ejercicio de los derechos de los individuos sobre la propiedad privada. [ cita requerida ] Una decisión de 2007 en Nueva Jersey sostuvo que las comunidades residenciales privadas tenían derecho a imponer limitaciones razonables al discurso político y que, al hacerlo, no estaban actuando como gobiernos municipales. [43] Con pocas excepciones, los tribunales han rechazado los reclamos de que los actores privados están sujetos a limitaciones constitucionales de una manera comparable a los tribunales y la policía.
En 2002, el Tribunal de Apelaciones del 11.º Circuito, en Loren v. Sasser , se negó a extender el caso Shelley más allá de la discriminación racial y rechazó una impugnación a la prohibición de una asociación de colocar carteles de "en venta" . En Loren , el tribunal dictaminó que, fuera del contexto del pacto racial , no consideraría la ejecución judicial de un contrato privado como una acción estatal, sino como una acción privada y, en consecuencia, rechazaría cualquier exención de la Primera Enmienda. [44]
En el caso Twin Rivers , un grupo de propietarios de viviendas, denominado colectivamente The Committee for a Better Twin Rivers, demandó a la asociación para obtener una orden judicial obligatoria que permitiera a los propietarios de viviendas colocar carteles políticos y anular las restricciones impuestas por la asociación a la colocación de carteles políticos por considerarlas inconstitucionales. El tribunal de apelaciones declaró inconstitucionales y nulas las restricciones a los carteles políticos, pero la decisión del tribunal de apelaciones fue revocada cuando la Corte Suprema de Nueva Jersey revocó la decisión del tribunal de apelaciones en 2007 y restableció la decisión del tribunal de primera instancia . [45]
Algunos académicos y funcionarios de la AARP han denunciado que, de diversas maneras, las asociaciones de propietarios suprimen los derechos de sus residentes. [46] Debido a decisiones judiciales que describen a las asociaciones de propietarios como una especie de entidad privada, las juntas directivas de las asociaciones de propietarios no están sujetas a restricciones constitucionales sobre los gobiernos , aunque de facto son un nivel de gobierno. [47] Los propietarios que consideren que la junta directiva ha incumplido sus deberes pueden postularse para la junta en las próximas elecciones o, en casos extremos, demandar a la asociación a expensas personales. [ investigación original? ]
Las leyes de las corporaciones y asociaciones de propietarios de viviendas otorgan un papel limitado a los propietarios de viviendas de las asociaciones de propietarios de viviendas. [48] A menos que la ley estatutaria o los documentos que rigen la corporación reserven una cuestión o acción particular para la aprobación de los miembros, las leyes de corporaciones establecen que las actividades y los asuntos de una corporación serán conducidos y "todos los poderes corporativos serán ejercidos" por o bajo la dirección de la junta directiva. Muchas juntas funcionan fuera de las leyes de corporaciones sin fines de lucro de su estado. [ cita requerida ] El conocimiento de las leyes corporativas y los estatutos estatales es esencial para administrar adecuadamente una asociación de propietarios de viviendas. [ cita requerida ]
Una vez que un propietario, un abogado u otro funcionario del gobierno notifique a la junta que una asociación de propietarios no está cumpliendo con los estatutos del estado, esta tiene la responsabilidad de corregir su gobernanza. Algunos estados, como Texas , permiten que se presenten cargos por delitos menores contra una junta que no cumpla con los estatutos y que se presenten demandas contra la junta y la asociación de propietarios. En algunos casos, un incumplimiento conocido de la rectificación de la gobernanza de la junta para cumplir con los estatutos del estado puede exponer a los miembros de la junta a responsabilidad personal, ya que la mayoría de las pólizas de seguro que indemnizan a los miembros de la junta contra acciones legales no cubren la mala conducta intencional. [ cita requerida ]
El Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey informó [49] estas observaciones sobre la conducta de la Junta de la Asociación:
"De las quejas presentadas ante el DCA se desprende claramente que los propietarios no se daban cuenta de hasta qué punto las normas de la asociación podían regir sus vidas".
"Curiosamente, salvo raras excepciones, cuando el Estado ha notificado a las juntas directivas de obligaciones legales mínimas de la asociación con los propietarios, éstas cuestionan su cumplimiento. En un número preocupante de casos, los propietarios que ocupan puestos en la junta directiva utilizan su influencia para castigar a otros propietarios con los que no están de acuerdo. La ausencia total de normas mínimas, formación o incluso orientaciones para quienes ocupan puestos en las juntas directivas y la falta de supervisión independiente son fácilmente evidentes en la forma en que las juntas ejercen el control".
En su gran mayoría, las frustraciones que plantean los demandantes repetidos o los malentendidos de los demandantes se ven eclipsadas por las imágenes que revelan de la vida antidemocrática que enfrentan los propietarios en muchas asociaciones. Las cartas expresan rutinariamente una frustración e indignación que se explica fácilmente por la incapacidad de lograr la atención de las juntas o los administradores de propiedades, de reconocer y, por lo tanto, de atender sus quejas. Tal vez lo más alarmante sea la revelación de que las juntas, o los presidentes de juntas, deseosos de actuar en contra de la ley, sus documentos rectores o principios democráticos fundamentales, son imparables sin un esfuerzo extremo de los propietarios y, a menudo, litigios costosos.
Algunos estados están presionando para que haya más controles y contrapesos en las asociaciones de propietarios. La Ley de Comunidades Planificadas de Carolina del Norte [50] , por ejemplo, exige que se celebre una audiencia de debido proceso antes de que se pueda multar a un propietario por una violación de un convenio. También limita el monto de la multa y establece otras restricciones.
La ley de California ha limitado estrictamente las prerrogativas de las juntas directivas al exigir audiencias antes de poder imponer multas y luego reducir el monto de dichas multas incluso si los propietarios-miembros no comparecen. En California, cualquier cambio de reglas realizado por la junta directiva está sujeto a una afirmación mayoritaria de los miembros si solo el cinco por ciento de los miembros exige una votación. Esta parte del código civil [51] también garantiza que cualquier individuo disidente que busque un puesto de director debe estar plenamente representado ante los miembros y que todas las reuniones sean abiertas y los puntos del orden del día se publiquen con anticipación. En estados como Massachusetts, no existen leyes que prohíban cambios unilaterales a los documentos por parte de la junta directiva de la asociación.
La mayoría de los propietarios de viviendas están sujetos a impuestos sobre la propiedad, independientemente de que dicha propiedad esté o no ubicada en un desarrollo de unidades planificadas regido por una asociación de propietarios. Dichos impuestos son utilizados por los municipios locales para mantener las carreteras, el alumbrado público, los parques, etc. Además de los impuestos municipales sobre la propiedad, las personas que poseen propiedades privadas ubicadas dentro de desarrollos de unidades planificadas están sujetas a evaluaciones de la asociación que son utilizadas por el desarrollo para mantener las carreteras privadas, el alumbrado público, el paisajismo, la seguridad y los servicios ubicados dentro del desarrollo de unidades planificadas. [52]
Los propietarios de viviendas que no son miembros de una asociación de propietarios pagan impuestos para financiar las reparaciones de las calles que realiza la ciudad. Los propietarios de viviendas que son miembros de una asociación de propietarios pagan estos mismos impuestos y se benefician del uso de las vías públicas, etc., sin que el gobierno local (es decir, los contribuyentes) tengan que pagar por las vías privadas de la asociación de propietarios, etc., que los propietarios que no son miembros de una asociación de propietarios no pueden utilizar. La proliferación de desarrollos de unidades planificadas ha dado lugar a un ahorro de costes para los gobiernos locales de dos maneras. Una, al exigir a los promotores que construyan "mejoras públicas", como parques, y trasladar el coste de mantenimiento de las mejoras a los propietarios de interés común; y dos, al hacerse responsables los desarrollos de unidades planificadas del coste de mantenimiento de las infraestructuras que normalmente estarían a cargo del municipio. [52] [ ¿Fuente poco fiable? ]
En algunos estados de EE. UU. (como Texas ), una asociación de propietarios puede embargar la casa de un miembro sin ningún procedimiento judicial para cobrar cuotas especiales, tarifas y multas, o colocar de otro modo un gravamen ejecutable sobre la propiedad que, al venderla, le permite a la asociación cobrar cuotas que de otro modo no se pagarían. [53]
Un ejemplo de ello es el de un soldado que, en 2008, fue informado de que su casa de 300.000 dólares, totalmente pagada en Frisco, Texas, había sido embargada y vendida por la asociación de propietarios por 3.500 dólares debido a que había adeudado 800 dólares mientras prestaba servicio en Irak. [54] En 2010, el caso se resolvió y el soldado recuperó la propiedad de la casa. Las leyes federales que protegen al personal militar de las acciones civiles pueden haber sido su defensa; sin embargo, una orden de silencio impide que se conozcan los detalles.
Otros estados, como Florida , exigen una audiencia judicial . La ejecución hipotecaria sin una audiencia judicial puede ocurrir cuando existe una "cláusula de poder de venta" en una hipoteca o escritura de fideicomiso. [55]
Un informe autopublicado por un profesor de la Universidad de Washington cuestiona la afirmación de que las asociaciones de propietarios protegen los valores de las propiedades, afirmando, basándose en una encuesta del condado de Harris, Texas (que tenía un régimen legal inusual con respecto a las ejecuciones hipotecarias): "Aunque las ejecuciones hipotecarias de las asociaciones de propietarios están aparentemente motivadas por esfuerzos para mejorar los valores de las propiedades, ni la actividad de ejecuciones hipotecarias ni las asociaciones de propietarios parecen estar vinculadas con el crecimiento de los precios de las viviendas por encima del promedio". [56]
Las juntas de asociaciones de propietarios también pueden cobrar cuotas especiales a sus miembros además de las cuotas fijas, a veces sin el voto directo de los propietarios al respecto, aunque la mayoría de los estados imponen restricciones a la capacidad de una asociación para hacerlo. Las cuotas especiales suelen requerir el voto de los propietarios si el monto excede un límite prescrito establecido en los estatutos de la asociación.
En California, por ejemplo, una junta directiva puede imponer una tasa especial, sin el voto de los miembros, solo cuando la tasa total sea del cinco por ciento o menos del presupuesto anual de la asociación. Por lo tanto, en el caso de una asociación de 25 unidades con un presupuesto operativo anual de $100,000, la junta directiva solo podría imponer una tasa de $5,000 a toda la población ($5,000 dividido por 25 unidades equivale a $200 por unidad). Una tasa mayor requeriría el voto de la mayoría de los miembros.
En algunos casos excepcionales, en particular en materia de salud o seguridad pública, la junta puede decidir el monto de las contribuciones especiales. Si, por ejemplo, hay una rotura en una línea de alcantarillado, la junta podría votar una contribución sustancial de inmediato, argumentando que el asunto afecta la salud y la seguridad públicas. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de las juntas prefieren que los propietarios tengan la oportunidad de expresar sus opiniones y votar sobre las contribuciones.
Cada vez más, las asociaciones de propietarios manejan grandes cantidades de dinero. En ocasiones, se han producido malversaciones de fondos de las asociaciones como resultado de miembros de la junta o administradores comunitarios deshonestos, con pérdidas de hasta millones de dólares. [57] [58] Una vez más, la Ley Davis-Stirling de California, que fue diseñada para proteger a los propietarios, exige que las juntas tengan un seguro de responsabilidad civil adecuado para indemnizar a la asociación por cualquier irregularidad. Los grandes presupuestos y la experiencia necesarios para gestionar estos grupos son parte de los argumentos que respaldan la exigencia de la certificación de los administradores (a través del Instituto de Asociaciones Comunitarias, las juntas inmobiliarias estatales u otras agencias).
En 2006, la AARP manifestó su preocupación por el riesgo que suponen las asociaciones de propietarios para el bienestar financiero de sus miembros. Propuso que se adoptara una "Carta de Derechos" de los propietarios en los 50 estados para proteger a las personas mayores de las asociaciones de propietarios deshonestas. [59]
Muchas asociaciones de propietarios introducen auditorías contables periódicas para mitigar los riesgos financieros de los propietarios . En el marco de dicha inspección, un contador público certificado independiente [ 60 ] realiza un análisis exhaustivo de los registros financieros y los procedimientos contables de una asociación, para determinar si son precisos, legítimos y cumplen con los Principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) [61] u otros marcos de presentación de informes. [62] Una vez completados los procedimientos de auditoría planificados, un contador público certificado emite un informe oficial que expresa una opinión sobre la salud financiera de la organización.
En Estados Unidos, los requisitos de auditoría varían de un estado a otro, así como de una asociación de propietarios a otra. Algunas asociaciones están obligadas a auditar sus estados financieros anualmente o una vez cada varios años. Para otras, es suficiente con realizar una revisión, una compilación o un proceso acordado previamente.
El presupuesto, el tamaño y los términos de la asociación de propietarios prescritos en los convenios y estatutos [63] a menudo actúan como factores decisivos a la hora de determinar si una auditoría es obligatoria para una junta en particular.
Se considera que una auditoría al final de cada ejercicio fiscal es una buena regla general . Sin embargo, puede surgir la necesidad de una inspección no programada en casos de cambios importantes, como la transición a una nueva junta directiva o empresa de gestión, la implementación de un proyecto de mejora a gran escala, la recepción de una suma importante de dinero en circunstancias inusuales, la sospecha de fraude o malversación de fondos u otra mala conducta. [64]
El proceso de auditoría de las asociaciones de propietarios se puede dividir en cuatro etapas: [65]
La junta de la asociación de propietarios realiza una consulta inicial a un especialista en contabilidad sobre la necesidad de realizar una auditoría. Se lleva a cabo una consulta para negociar los objetivos, el cronograma, los plazos de entrega del informe y el costo de la inspección.
Un contador público determina qué obstáculos pueden surgir al poner a prueba los procedimientos contables de la asociación y preparar los estados financieros, mide la importancia de los problemas potenciales y encuentra formas de superarlos. Para recopilar la información necesaria y evaluar el desempeño financiero de una asociación de propietarios, el auditor entrevista a los miembros de la junta en su oficina, supervisa las principales operaciones diarias, prueba su seguridad y realiza procedimientos analíticos .
El auditado debe proporcionar al contador público el informe de auditoría más reciente, copias de las declaraciones de impuestos anuales, el presupuesto actual y del año siguiente, actas de la junta, convenios, estatutos y otros documentos internos.
La CPA pone a prueba los controles internos de las transacciones entrantes y salientes, el mantenimiento de un fondo de reserva , la idoneidad de la financiación de los principales contratos y proyectos de mejora, la correcta disposición de los fondos adquiridos en casos legales y en otras circunstancias extraordinarias, y la disponibilidad y exactitud de los asientos contables de ingresos y desembolsos . A estos temas se les presta la mayor atención, ya que tienen la mayor influencia en la salud financiera de una asociación de propietarios.
Además, un auditor se comunica con organizaciones de terceros para verificar las transacciones de la asociación de propietarios en ambos lados:
El auditor realiza un análisis profundo para establecer relaciones entre el estado de resultados y el balance general de la asociación . Se comparan los resultados del año anterior con los resultados actuales.
Dado que es imposible cubrir todas las transacciones de una asociación de propietarios en una auditoría, un contador público selecciona una muestra de transacciones y examina los detalles. Por ejemplo, puede utilizar una muestra de transacciones salientes para verificar las facturas y asegurarse de que todos los fondos se gastaron según lo previsto y se documentaron correctamente.
Además, un auditor puede verificar los extractos bancarios, las conciliaciones, los registros de nóminas, los cheques cancelados, los extractos de préstamos, los contratos y arrendamientos aprobados, las pruebas de propiedad de bienes inmuebles y equipos, los registros de activos de capital, suministros e inventarios. Si el desempeño financiero real de la asociación de propietarios se desvía de los indicadores planificados, el auditado debe proporcionar evidencia de que las fluctuaciones no se deben a la negligencia o mala conducta de la junta. [66]
Un informe de auditoría expresa la opinión del contador público sobre la salud financiera de la asociación de propietarios y su cumplimiento de los documentos contables y de las normas generalmente aceptadas. Existen tres tipos de informes de auditoría:
Otra opción es una abstención de opinión, un documento compilado cuando un contador público no puede emitir un informe de auditoría debido a conflictos de intereses con una asociación de propietarios, falta de provisión de los documentos financieros solicitados o incertidumbre significativa en las operaciones contables de la asociación.
Las recomendaciones de mejora incluidas en un informe de auditoría pueden utilizarse para corregir errores pasados de la junta directiva, establecer una disciplina interna y adoptar prácticas contables más eficaces. Además, los estados financieros auditados sirven como prueba de la buena fe y las estrategias sólidas de la junta directiva al informar a los propietarios de unidades, inversores, posibles compradores de bienes raíces, inquilinos y otras partes interesadas.
Puede surgir la necesidad de una segunda auditoría si el directorio ha recibido una opinión adversa y desea recuperar su buen nombre ante los accionistas e inversores. Una vez que se hayan solucionado los problemas detectados en la primera auditoría, se realiza una segunda auditoría según el escenario estándar.
En junio de 2012, la Corte Suprema de Virginia dictaminó en el caso Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority que el poder de una asociación de propietarios para multar a los propietarios por violaciones de las normas (incluido el atraso en el pago) está limitado a lo expresamente previsto en los documentos de gobierno válidos de la asociación (por ejemplo, los estatutos de la asociación). [67] [68]
Antes de la Ley de Telecomunicaciones de 1996 , las asociaciones de propietarios podían limitar o prohibir la instalación de antenas parabólicas . Muchas comunidades aún tienen estas reglas en sus CC&R, pero después de octubre de 1996, ya no son aplicables. Con algunas excepciones, cualquier propietario puede instalar una antena parabólica de un tamaño de un metro o menos de diámetro (las antenas más grandes están protegidas en Alaska ). Si bien las asociaciones de propietarios pueden alentar que las antenas se coloquen lo más discretamente posible, se debe permitir que la antena se coloque en un lugar donde pueda recibir una señal utilizable. [69]
Muchas asociaciones de propietarios tienen cláusulas restrictivas que impiden a los propietarios instalar una antena OTA (por aire) en el techo. Estas restricciones ya no son aplicables, excepto en algunos casos. Por ejemplo: la antena puede instalarse en cualquier lugar, a menos que afecte a una propiedad común. Además, la antena debe estar diseñada para recibir señales locales, no de larga distancia, y no debe extenderse más de doce pies por encima de la línea superior del techo de la casa, a menos que la asociación de propietarios conceda una excepción debido a interferencias terrestres atenuantes. [70]
En Florida , la ley estatal prohíbe que los convenios y las restricciones de escritura prohíban el "Paisajismo amigable con Florida", [ 71] un tipo de xerojardinería . A pesar de la ley, al menos un propietario se ha enfrentado al acoso y la amenaza de multas de una asociación de propietarios por no tener suficiente césped después de ajardinar su jardín para reducir el uso de agua. [72] Una legislación similar fue presentada y aprobada por la legislatura en Colorado , pero fue vetada por el gobernador Bill Owens . [73] [74] Los residentes de Colorado han seguido pidiendo una regulación para proteger la xerojardinería, citando a las asociaciones de propietarios que requieren el uso de césped que consumen grandes cantidades de agua y amenazan con multas a quienes no cumplan con los convenios. [75]
Una alternativa a los CID es la propiedad con rentas de múltiples inquilinos (MTIP). Los CID y los MTIP tienen formas de gobernanza fundamentalmente diferentes. En un CID, las cuotas se pagan a una asociación sin fines de lucro. En un MTIP, las rentas del suelo se pagan a un propietario, que decide cómo gastarlas. [14]
En ambos casos, el pacto o el contrato de arrendamiento establecen ciertas pautas. En el segundo caso, el propietario de la tierra tiene un incentivo mayor para maximizar el valor de toda la propiedad gobernada en el largo plazo (porque es el reclamante residual de todo) y para mantener contentos a los residentes, ya que sus ingresos dependen de su patrocinio continuo. Estos factores se citan como argumentos a favor de los MTIP. [14]
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