Una escritura , comúnmente, es un documento legal que se firma y entrega, especialmente uno relativo a la titularidad de bienes o derechos legales. Más específicamente, en el derecho consuetudinario , una escritura es cualquier instrumento legal escrito que aprueba, afirma o confirma un interés , derecho o propiedad y que está firmado, atestiguado, entregado y, en algunas jurisdicciones , sellado . Se asocia comúnmente con la transferencia ( traspaso ) del título de propiedad . La escritura tiene una mayor presunción de validez y es menos refutable que un instrumento firmado por la parte de la escritura. Una escritura puede ser unilateral o bilateral. Las escrituras incluyen traspasos , comisiones , licencias , patentes , diplomas y, condicionalmente, poderes notariales si se otorgan como escrituras. La escritura es descendiente moderna de la carta medieval , y se cree que la entrega reemplaza simbólicamente la antigua ceremonia de librea de seisin . [1]
La frase tradicional firmado, sellado y entregado hace referencia a la práctica de los sellos; sin embargo, los testigos que dieron fe han reemplazado los sellos hasta cierto punto. Los acuerdos bajo sello también se denominan contratos por escritura o por especialidad ; en los Estados Unidos, una especialidad se puede hacer cumplir sin consideración . [2] En algunas jurisdicciones, las especialidades tienen un período de prescripción de responsabilidad del doble que el de un contrato simple y permiten que un tercero beneficiario haga cumplir un compromiso en la escritura, superando así la doctrina de la privacidad . [3] Las especialidades, como forma de contrato, son bilaterales y por tanto pueden distinguirse de los pactos , que, al estar también sellados, son promesas unilaterales.
Según el derecho consuetudinario , para ser válida y ejecutable, una escritura debe cumplir varios requisitos:
Según las leyes de Inglaterra y Gales , una escritura puede entregarse o gestionarse de otra manera de tres maneras:
Las escrituras entregadas incondicionalmente son irrevocables. [5]
El artículo 46(2) de la Ley de Sociedades del Reino Unido de 2006 establece que se presume que un documento ejecutado como escritura por una empresa se entrega en el momento de la ejecución, pero esta presunción puede refutar si se demuestra una intención contraria. [6]
Las condiciones adjuntas a la aceptación de una escritura se conocen como pactos . Escritura con sangría o contrato [7] es la otorgada en dos o más partes según el número de partes, que antiguamente se separaban mediante un corte en una línea curva o dentada conocida como quirógrafo. [8] Una encuesta de escritura es aquella ejecutada en una parte, por una de las partes, con la ventaja despojada o igualada, e incluye concesiones y nombramientos simples.
En la transferencia de bienes inmuebles, una escritura transmite la propiedad del antiguo propietario (el otorgante) al nuevo propietario (el cesionario) y puede incluir varias garantías . El nombre preciso y la naturaleza de estas garantías difieren según la jurisdicción. Sin embargo, a menudo la diferencia básica entre ellos es el grado en que el otorgante garantiza el título. El otorgante puede otorgar una garantía general de título contra cualquier reclamo, o la garantía puede limitarse únicamente a reclamos que ocurrieron después de que el otorgante obtuvo el bien inmueble. Este último tipo de escritura suele conocerse como escritura de garantía especial . Si bien normalmente se utilizaba una escritura de garantía general para las ventas y transferencias de bienes raíces residenciales, las escrituras de garantía especiales son cada vez más comunes y se utilizan con mayor frecuencia en transacciones comerciales.
Un tercer tipo de escritura, conocida como escritura de negociación y venta , implica que el otorgante tiene derecho a transmitir el título pero no ofrece garantías contra gravámenes. Este tipo de escritura es más comúnmente utilizado por funcionarios judiciales o fiduciarios que poseen la propiedad por fuerza de ley en lugar de título, como propiedades incautadas por impuestos no pagados y vendidas en una venta del alguacil , o un albacea .
La llamada escritura de renuncia (en la mayoría de las jurisdicciones) en realidad no es una escritura en absoluto; en realidad es un impedimento legal que renuncia a los derechos de propiedad de la persona que la firma.
En algunas jurisdicciones, se utiliza una escritura de fideicomiso como alternativa a una hipoteca . [9] Una escritura de fideicomiso no se utiliza para transferir propiedad directamente. Se utiliza comúnmente en algunos estados (California, por ejemplo) para transferir el título de propiedad de la tierra a un “fideicomisario”, generalmente un fideicomiso o compañía de títulos, que mantiene el título como garantía ("en depósito en garantía ") para un préstamo. Cuando se cancela el préstamo, el título se transfiere al prestatario mediante el registro de una liberación de la obligación y la propiedad contingente del fiduciario se extingue. De lo contrario, en caso de incumplimiento, el fiduciario liquidará la propiedad con una nueva escritura y compensará la pérdida del prestamista con el producto.
Sanad , también escrito como sunnud , fue un acto concedido a los gobernantes de los estados principescos nativos de la India británica que los confirmaba en su posición gobernante a cambio de su lealtad al Raj británico .
Dado que la extinción del linaje real sería motivo para la anexión de un principado por parte de los británicos, [11] a algunos gobernantes también se les concedieron sanads de adopción. Concebidos como recompensa por la lealtad al dominio británico en la India, especialmente después de la rebelión india de 1857 , tales actos otorgaban al gobernante el derecho de adoptar herederos elegidos entre familias nobles locales en caso de falta de descendencia directa. [12] Entre los gobernantes que recibieron sanads de adopción, vale la pena mencionar a Takht Singh , Jaswant Singh de Bharatpur , así como a los gobernantes del estado de Nagod , el estado de Samthar y los Chaube Jagirs .
Las principales cláusulas de una escritura de traspaso son:
Normalmente, la transferencia de propiedad de un inmueble se registra en un catastro del Reino Unido. En la mayor parte de los Estados Unidos, las escrituras deben presentarse al registrador de escrituras , que actúa como catastro, para su registro. Una escritura no registrada puede ser una prueba válida de propiedad entre las partes, pero puede no tener efecto sobre los reclamos de terceros hasta que se divulgue o registre. Un estatuto local puede prescribir un período más allá del cual los títulos no registrados se vuelven nulos para terceros, al menos en lo que respecta a los actos intermedios.
La transferencia de propiedad también puede elaborarse dentro de escrituras que pasan por fallecimiento, como cuando una propiedad se mantiene en un patrimonio concurrente, como "inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia" (JTWROS) o "inquilinos en su totalidad". En cada caso, el título de la propiedad recae inmediata y automáticamente en el(los) sobreviviente(s) nombrado(s) tras la muerte del(los) otro(s) inquilino(s).
En la mayoría de los estados, la tenencia conjunta con derecho de supervivencia requiere que todos los propietarios tengan los mismos intereses en la propiedad, lo que significa que, tras la venta o partición de la propiedad, todos los propietarios recibirían una distribución equitativa de las ganancias.
La copropiedad también puede ser por inquilinos en común (TIC). En algunos estados, se presume que la copropiedad es como inquilinos en común a menos que las partes estén casadas y la escritura así lo establezca o la escritura establezca para copropietarios con derecho de supervivencia. Al fallecer, la parte del difunto pasa a su patrimonio.
Un patrimonio vitalicio es el derecho a usar, poseer y disfrutar de la propiedad por un período de tiempo medido por la vida natural de una persona o personas. Cuando todos los inquilinos vitalicios mueren, el resto posee el título completo.
Cuando las escrituras se toman como copropietarios con derechos de supervivencia (JTWROS) o copropietarios en común (TIC), cualquier copropietario puede presentar una petición de partición para disolver la relación de arrendamiento. Los titulares de escrituras de JTWROS siempre toman la propiedad en partes iguales; por lo tanto, si la sociedad se disuelve mediante partición, las ganancias deben distribuirse equitativamente entre todos los copropietarios sin tener en cuenta cuánto contribuyó cada copropietario al precio de compra de la propiedad. No se permitirán créditos por contribuciones excesivas al precio de compra. Por ejemplo, si A y B son copropietarios de una propiedad ya que JTWROS y A contribuyeron con el 80% del precio de compra, A y B aún recibirían distribuciones iguales tras la partición. Por otro lado, a los titulares de títulos TIC se les podrá otorgar en la partición un crédito por aportes desiguales al precio de compra. Durante cualquiera de las particiones, se pueden otorgar créditos a cualquier copropietario que haya contribuido en exceso de su parte a los gastos de la propiedad después de tomar la escritura de la propiedad. Se pueden otorgar créditos para servicios públicos y mantenimiento; sin embargo, es posible que no se permitan créditos por mejoras a menos que las mejoras realmente agreguen un valor sustancial a la propiedad.
En los Estados Unidos, el indulto del Presidente alguna vez se consideró un hecho y, por lo tanto, debía ser aceptado por quien lo recibía. Esto hizo imposible conceder el indulto póstumamente. Sin embargo, en el caso de Henry Ossian Flipper , esta visión cambió cuando el presidente Bill Clinton lo perdonó en 1999.
Alemania dispone de un "registro de la propiedad". Los títulos de propiedad son documentos que demuestran la propiedad, así como los derechos, obligaciones o hipotecas sobre la propiedad. Desde aproximadamente el año 2000, se exige el registro obligatorio de todas las propiedades hipotecadas o transferidas. Los detalles de los derechos, obligaciones y pactos a que se refieren las escrituras se trasladarán al registro, contrato que describe la propiedad del inmueble.
La principal diferencia entre una escritura y un acuerdo es que la escritura generalmente la firma una sola persona/parte. Ejemplos de escritura son las escrituras de hipoteca para crear cargas sobre bienes muebles a favor de los bancos/instituciones financieras, etc.
Un acuerdo por su nombre sugiere que debe haber al menos dos partes firmando/aprobando el mismo. Ejemplos de acuerdo son acuerdo de venta, acuerdo de préstamo, etc.
En el derecho consuetudinario, la propiedad se demostraba mediante una cadena ininterrumpida de títulos de propiedad. El sistema de títulos Torrens es una forma alternativa de demostrar la propiedad. Introducido por primera vez en Australia del Sur en 1858 por Sir Robert Torrens y adoptado más tarde por otros estados australianos y otros países, la propiedad bajo el título de Torrens se prueba mediante la posesión de un certificado de título y la correspondiente inscripción en el registro de propiedad. Este sistema elimina los riesgos asociados con escrituras no registradas y transacciones fraudulentas o incorrectas. Es mucho más fácil y económico de administrar, lo que reduce los costos de transacción. Algunas propiedades australianas todavía se transmiten mediante una cadena de títulos de propiedad (generalmente propiedades que han pertenecido a la misma familia desde el siglo XIX) y a estos se les suele denominar títulos de propiedad del 'Viejo Sistema'.
Una escritura que está registrada, pero que no está conectada a la cadena de título de la propiedad, se llama escritura salvaje . Una escritura salvaje no proporciona un aviso constructivo a los compradores posteriores de la propiedad, porque no se puede esperar razonablemente que los compradores posteriores de buena fe localicen la escritura mientras investigan la cadena de título de la propiedad. Haupt ha declarado que
Debido a que la búsqueda de títulos se basa en los índices de otorgante/beneficiario, es posible que no se descubra una escritura aunque esté registrada. "Ejemplo: Atwood vende su tierra a Burns, pero Burns no registra su escritura. Más tarde, Burns vende la tierra a Cooper, y Cooper registra su escritura. Pero debido a que la escritura anterior (la escritura de Atwood a Burns) no se registró, Cooper's La escritura está fuera de la cadena del título. En una búsqueda de título, alguien que busque el nombre de Atwood en el índice de otorgantes no encontrará ninguna indicación de que Atwood haya transmitido la propiedad, y nada llevaría al buscador a la escritura de Cooper". Una escritura que está fuera de la cadena de título se llama escritura salvaje. La regla general es que no se considera que un comprador posterior tenga una notificación implícita de una escritura salvaje. En el ejemplo, el título de Cooper no está protegido contra compradores posteriores de buena fe. Supongamos que Atwood vendiera fraudulentamente la misma propiedad a otra persona, Dunn. Un tribunal dictaminaría que Dunn tiene un buen título de propiedad, no Cooper. [14]
Un acto salvaje ha sido descrito como un acto "ejecutado por un extraño al título récord colgado en el aire como el ataúd de Mahoma". [15] Mahoma es una ortografía arcaica de Mahoma . Existe la leyenda de que el ataúd del profeta Mahoma fue suspendido sin soporte visible del techo de su tumba, de la misma manera que un acto salvaje cuelga allí, sin tocar la cadena del título. [dieciséis]
La tecnología Blockchain ha surgido con el potencial de innovar y respaldar la función de los hechos en contextos específicos. Por diseño, las cadenas de bloques contienen un libro de transacciones inmutable, que registra las transferencias de información entre los usuarios. Dentro de este sistema, se puede crear un tipo particular de objeto transferible, conocido como token no fungible (NFT) . Estos NFT son únicos, verificables y están protegidos contra manipulaciones arbitrarias, gracias a la naturaleza inmutable de la cadena de bloques. Al incorporar metadatos (información adicional incorporada en el objeto), las NFT se pueden adaptar para hacer referencia y representar una amplia gama de activos tanto en el mundo digital como en el físico. La inmutabilidad de la cadena de bloques, la prueba de transferencia y la transparencia de los datos (la información sobre la cadena de bloques generalmente está disponible públicamente para su visualización) proporciona funciones similares a las de un notario, como garantizar la integridad y permanencia de los registros. Sin embargo, es importante reconocer que no replica todo el alcance de la autoridad legal y la verificación personal típicamente asociados con los servicios notariales. Sin embargo, existen propuestas para seguir desarrollando la infraestructura blockchain, ampliando potencialmente su uso como mecanismo notarial en determinadas aplicaciones. [17]
El Colegio de Abogados del Estado de Nueva York ha declarado que la tecnología blockchain se puede emplear "para mantener y asegurar registros de títulos de propiedad" [18] John Morton, abogado de Pillsbury Winthrop Shaw Pittman, dijo a la revista Fortune que los NFT "operan" en muchos aspectos exactamente como un escritura haría en transacciones inmobiliarias" [19]
Es importante señalar que, si bien casos como las ventas de casas en Carolina del Sur y Florida demuestran la aplicación práctica de las NFT que funcionan como títulos de propiedad inmobiliaria, el marco legal que rodea a tales transacciones sigue en un estado de desarrollo. A partir de ahora, el uso de blockchain y NFT para cumplir un propósito similar a una escritura, como en el sector inmobiliario, opera en un área legal gris, sin estatutos legales directos que respalden o regulen explícitamente este método de transferencia de propiedad. Este campo emergente continúa evolucionando, con expertos legales, partes interesadas de la industria y legisladores examinando las implicaciones y la posible necesidad de medidas regulatorias. Por lo tanto, el futuro de las NFT como escritura o vehículo similar de derechos de propiedad representa una intersección dinámica de tecnología, derecho y derechos de propiedad, que justifica una estrecha observación y estudio a medida que avanza. [20]
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