La St. Joe Company es una empresa de desarrollo de tierras con sede en Panama City Beach , Florida. Fundada en 1936 y hasta 1966 conocida como St. Joe Paper Company , la empresa aún opera una división forestal, pero se dedica principalmente al desarrollo inmobiliario y la gestión de activos. Las propiedades de tierra de la empresa se concentran en el noroeste de Florida y la gran mayoría se encuentra en los condados de Bay y Walton. De las 110.500 acres que posee The St. Joe Company que se encuentran dentro del Plan del Sector Bay-Walton, la empresa colocó 53.000 acres en conservación. La empresa desarrolla su tierra para una variedad de usos, incluidos vecindarios residenciales, hoteles, comunidades de apartamentos, espacios comerciales alquilables, edificios de oficinas e instalaciones médicas, entre otros. [2]
La St. Joe Company (en aquel entonces St. Joe Paper Company) se fundó en 1936 y en un momento dado fue el segundo mayor terrateniente privado del estado de Florida, con más de un millón de acres de propiedad en el estado. Con el tiempo, se vendieron propiedades en otras partes del estado a medida que la empresa comenzó a centrarse en propiedades estratégicas en el noroeste de Florida.
La empresa St. Joe pasó de centrarse en la industria y el papel al desarrollo de tierras y en 2010 trasladó sus oficinas corporativas de Jacksonville , Florida, al área del condado de Walton / condado de Bay para estar más cerca de la mayoría de sus futuras propiedades de desarrollo.
En 2010, el Aeropuerto Internacional Northwest Florida Beaches (ECP) abrió sus puertas en 4000 acres de terreno donados por The St. Joe Company. En ese momento, el antiguo aeropuerto que se estaba reemplazando manejaba alrededor de 300 000 pasajeros por año. En 2022, aproximadamente 1,5 millones de pasajeros volaron a través del ECP.
En 2014, The St. Joe Company vendió más de 380.000 acres a AgReserves por 562 millones de dólares, conservando propiedades estratégicas concentradas en el noroeste de Florida.
Finalmente, en 2020, la sede de la empresa se trasladó a las oficinas corporativas recién construidas en Beckrich Office Park en R. Jackson Blvd. en Panama City Beach.
En la actualidad, la mayoría de las propiedades de The St. Joe Company se encuentran en el área del condado de Bay/Walton, 110.500 acres de los cuales se están desarrollando bajo un plan de 50 años, y 53.000 acres se están destinando a conservación.
Las actuales propiedades totales de tierra de la Compañía St. Joe en el noroeste de Florida (incluidas las áreas fuera del Plan Sectorial Bay-Walton) son de aproximadamente 171.000 acres.
El Plan Sectorial Bay-Walton de 50 años otorga derechos legales a The St. Joe Company para desarrollar más de 170.000 unidades de vivienda residencial, más de 22 millones de pies cuadrados de espacio comercial, industrial y minorista y más de 3.000 habitaciones de hotel en tierras de su propiedad dentro de los condados de Bay y Walton.
La actividad principal de St. Joe Company es el desarrollo de sus propiedades en el noroeste de Florida. Al mismo tiempo, también coloca decenas de miles de acres de tierra en conservación permanente. La empresa divide sus proyectos de desarrollo en tres segmentos principales: residencial, comercial y hotelero. Además de sus actividades de desarrollo, la empresa opera muchos activos en sus segmentos comercial y hotelero.
Las actividades de desarrollo residencial de St. Joe Company consisten principalmente en vecindarios de viviendas unifamiliares, comunidades para adultos activos y viviendas para trabajadores.
El desarrollo de la comunidad costera de WaterColor se completó en 2022. La comunidad WaterColor cuenta con más de 1,000 residencias, un hotel de 67 habitaciones, tiendas y restaurantes y numerosos parques repartidos en 499 acres.
Después de la comunidad WaterColor, St. Joe desarrolló las comunidades turísticas de Watersound Beach y la vecina Watersound West Beach. Las comunidades residenciales que la empresa continúa desarrollando con nuevas fases incluyen Watersound Origins en el condado de Walton, Florida; Breakfast Point en Panama City Beach; Ward Creek en el condado de Bay, Florida; y WindMark Beach, una comunidad planificada cerca de Port St. Joe, Florida, entre otras.
En 2020, St. Joe, junto con su socio de empresa conjunta Minto Communities USA, dio inicio a la construcción de Latitude Margaritaville Watersound, una comunidad para mayores de 55 años con temática de Jimmy Buffet-Buffett. En 2022, la comunidad celebró la venta de su casa número 1000. [3] La primera fase de la comunidad Latitude Margaritaville Watersound está prevista para 3500 viviendas y seguirán fases adicionales. [4]
En respuesta a la escasez de viviendas creada por la destrucción causada por el huracán Michael en 2018, The St. Joe Company comenzó el desarrollo de tres nuevas comunidades en el este del condado de Bay, Florida: College Station, Park Place y Titus Park. [5] Desde entonces, cada una de estas comunidades ha visto el desarrollo de fases adicionales que dieron paso a más lotes para viviendas. [6]
La empresa St. Joe posee varios activos hoteleros en el noroeste de Florida. Las populares ciudades de vacaciones de playa de Panama City Beach y South Walton County, Florida, albergan varios hoteles de St. Joe, incluidos WaterColor Inn, Watersound Inn, The Pearl Hotel, The Lodge 30A, Home2 Suites by Hilton , Camp Creek Inn, Hilton Garden Inn Panama City Airport, Homewood Suites Panama City Beach, Hotel Indigo Panama City Marina y Embassy Suites by Hilton Panama City Beach Resort. Al 31 de diciembre de 2023, la empresa tenía un hotel adicional que planea abrir en 2024. Actualmente, la empresa tiene 1.177 habitaciones de hotel en su cartera. Una vez que se complete el hotel en construcción, ese total aumentará a 1.298. [7]
En febrero de 2023, la empresa inauguró The Lodge 30A, un hotel boutique de 85 habitaciones en Seagrove Beach, Florida. En abril de 2023, The St. Joe Company inauguró Embassy Suites by Hilton Panama City Beach Resort, que cuenta con 255 suites para huéspedes, varios restaurantes, espacio para reuniones y convenciones y un lugar de recepción al aire libre en el quinto piso con vistas al Golfo de México. En mayo de 2023, se inauguró un Home2 Suites by Hilton de 107 habitaciones en Santa Rosa Beach, Florida. En junio de 2023 se inauguró el Hotel Indigo Panama City Marina, con un sky bar en el piso superior y un restaurante de servicio completo que aprovecha las vistas despejadas del hotel a la bahía de St. Andrews. La ubicación del hotel en el centro de la ciudad de Panamá, Florida, está atravesando un proceso de reconstrucción después de sufrir daños importantes durante el huracán Michael en 2018. Camp Creek Inn abrió en junio de 2023. Esta posada boutique de 75 habitaciones se encuentra en los terrenos de Watersound Club, el club de membresía privado de St. Joe. Camp Creek Inn está ubicado junto al campo de golf Camp Creek y un nuevo proyecto de servicios del club que se inauguró en abril de 2023 e incluye piscinas, canchas de tenis y pickleball, un centro de bienestar, lugares para comer, un área de juegos para niños, canchas deportivas y otras comodidades disponibles para los miembros del club y los huéspedes de Camp Creek Inn. [6] En 2023, los hoteles de St. Joe recibieron a huéspedes de los 50 estados. [8]
Además, los miembros del Watersound Club tienen acceso al golf en los dos campos de golf del club: Shark's Tooth Golf Course y Camp Creek Golf Course. Los miembros también tienen a su disposición un extenso Beach Club con varias piscinas, canchas de tenis y lugares para comer, así como más de 300 metros de playa privada en el Golfo de México. [9] A diciembre de 2023, el Watersound Club tenía miembros de 40 estados. [10]
Los dos puertos deportivos de St. Joe quedaron destruidos durante el huracán Michael en 2018. En 2022, la empresa completó la reconstrucción de los dos puertos deportivos y los reabrió con el nombre de Point South Marina - Port St. Joe y Point South Marina - Bay Point. En conjunto, los puertos deportivos cuentan con 427 amarres para embarcaciones. [11]
La empresa St. Joe posee y alquila una cartera diversa de espacios comerciales, gran parte de los cuales se encuentran junto a los desarrollos inmobiliarios residenciales y los activos hoteleros de la empresa. El espacio comercial alquilable de la empresa incluye centros comerciales, espacios industriales ligeros, almacenes y espacios minoristas que suman aproximadamente 1 millón de pies cuadrados de espacio ubicados principalmente en los condados de Bay y Walton. [12]
El VentureCrossings Enterprise Centre de la empresa, un parque industrial cerca del Aeropuerto Internacional Northwest Florida Beaches, consta de más de 300.000 pies cuadrados de espacio. La empresa ha desarrollado varios parques comerciales en el noroeste de Florida y, históricamente, ha vendido lotes a terceros. En algunos casos, St. Joe construye edificios industriales ligeros y almacenes en sus parques comerciales y alquila el espacio.
Los centros comerciales de estilo de vida constituyen una parte importante de la cartera de espacios alquilables de St. Joe. Pier Park North en Panama City Beach tiene más de 320,000 pies cuadrados de espacio alquilable que estaba 100% alquilado al 31 de diciembre de 2023. La empresa está desarrollando activamente dos centros de estilo de vida adicionales. Watersound Town Center, ubicado en la entrada de la comunidad Watersound Origins, contaba con aproximadamente 89,000 pies cuadrados de espacio alquilable con 50,000 pies cuadrados adicionales en construcción. El trabajo de desarrollo está en marcha en Watersound West Bay Center, un centro de estilo de vida planificado ubicado en la entrada de la comunidad Latitude Margaritaville Watersound. Watersound West Bay Center está planificado para hasta 500,000 pies cuadrados de espacio alquilable en la construcción. [6]
El primer complejo de apartamentos de la empresa fue Pier Park Crossings, un complejo de 360 unidades a poca distancia del centro comercial y de estilo de vida Pier Park de Panama City Beach. [13] A este complejo le siguieron otros complejos de apartamentos, como Watersound Origins Crossings, Sea Sound Apartments y North Bay Landing. Al 30 de junio de 2023, la empresa tenía 1024 unidades multifamiliares terminadas y otras 359 en construcción. [7] St. Joe también posee un complejo de vida asistida de 107 unidades y tiene un complejo de vida independiente de 148 unidades en construcción que está programado para abrir en el otoño de 2023. [6]
En 2022, St. Joe, junto con Tallahassee Memorial Health Care y la Facultad de Medicina de la Universidad Estatal de Florida, inició la construcción de un campus médico en Panama City Beach, Florida. La primera fase del proyecto incluye un edificio de consultorios médicos de 80.000 pies cuadrados. Los planes futuros incluyen un hospital de 100 camas y espacio adicional para consultorios médicos. [14]
Las actividades de desarrollo de la Compañía St. Joe incluyen un marco de trabajo a gran escala y a largo plazo para la conservación. El Plan del Sector Bay-Walton de la Compañía, un marco aprobado para las designaciones de uso de la tierra, incluye más de 50,000 acres de conservación dentro del plan de 110,500 acres. [15] Gran parte de estos esfuerzos de conservación se centran en proteger la calidad de las vías fluviales locales. Bajo el Plan del Sector Bay-Walton, St. Joe protegió casi toda la costa de West Bay, así como los arroyos y afluentes que desembocan en ella. Otros esfuerzos para proteger los recursos naturales de importancia regional incluyen la gestión responsable de la tierra y la gestión de la madera en sus propiedades. La Compañía realiza regularmente quemas prescritas en la tierra para reducir la amenaza de incendios forestales y promover un bosque más saludable. La Compañía ha trabajado con agencias como el Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos para proteger especies sensibles, como el pájaro carpintero de cresta roja, la salamandra de los bosques planos y la tortuga de tierra.
La St. Joe Company donó terrenos para dos parques deportivos ( Frank Brown Park y Panama City Beach Sports Complex) y dos escuelas ( Arnold High School y A. Gary Walsingham Academy) en Panama City Beach. Los terrenos que anteriormente eran propiedad de The St. Joe Company se vendieron a la ciudad de Panama City Beach para crear el Panama City Beach Conservation Park de 2900 acres. En el condado de Walton, la St. Joe Company donó el terreno en 7800 US Hwy 98 en Miramar Beach, donde se construyó el Ascension Sacred Heart Hospital Emerald Coast , y ayudó a crear una escuela STEAM llamada "The Magnet Innovation Center" en un terreno y con instalaciones que anteriormente se usaban como oficinas corporativas de la empresa en 133 S. Watersound Parkway.
La empresa fue fundada por Edward Ball en 1936 como parte del Alfred I. du Pont Testamentary Trust . Ball, un firme segregacionista, era cuñado de du Pont y también estaba afiliado al grupo político demócrata de Florida conocido como " The Pork Chop Gang ". [16] [17] [18] Antes de la creación formal de la empresa, el fideicomiso ya había comenzado a comprar tierras en 1923. [19] Durante el auge de la tierra en el sur de Florida , la empresa adquirió tierras aún baratas en el Panhandle de Florida . En 1933, du Pont compró el ferrocarril Apalachicola Northern Railroad . [ cita requerida ]
En 1910, el ferrocarril Apalachicola Northern Railroad había ampliado su red desde Chattahoochee hasta Port St. Joe, Florida , con la esperanza de aprovechar el aumento del comercio marítimo a través del Canal de Panamá . Sin embargo, cuando llegó la Gran Depresión , el negocio se redujo significativamente. Du Pont compró el ferrocarril en dificultades e hizo planes para utilizar la infraestructura para construir una fábrica de papel , lo que llevó a la fundación de la St. Joe Company.
Du Pont trazó planes elaborados para el desarrollo de su ciudad industrial como "La ciudad modelo del sur", pero murió antes de que pudiera completarse. Su cuñado, Ed Ball, tomó el control de la Compañía St. Joe en 1935, pero nunca llevó a cabo el plan maestro de la ciudad.
La construcción comenzó en 1936 y, desde 1938 hasta 1996, la empresa operó una fábrica de papel en Port St. Joe, como St. Joe Paper Company. [20] Desde 1938 hasta 1974, St. Joe Paper Company vertió las aguas residuales de la fábrica en un embalse sin revestimiento en el vecindario de Highland View [21] y St. Joe Bay. Las compras de tierras continuaron durante las décadas de 1940 y 1950, a menudo por "simples dólares por acre", [19] y St. Joe finalmente poseyó más de un millón de acres (4000 km 2 ). La empresa dinamizó la economía local después de la Depresión, empleando a miles de personas en su fábrica de papel, pero causó estragos en el medio ambiente. La fábrica liberó gases sulfurosos de la pulpa de sulfato y dioxinas, una toxina no deseada generada por el proceso de blanqueo con cloro utilizado para hacer pulpa blanca.
En la década de 1950, la empresa extraía 35 millones de galones de agua al día del acuífero de Florida , lo que agotó gravemente el nivel freático . St Joe Paper también taló millones de acres de bosque antiguo y se dedicó a la silvicultura para replantar las áreas con pinos de hoja larga . La práctica diezmó las masas nativas de pino de hoja larga , reduciendo la especie al "2 por ciento de su área de distribución anterior". Debido a esto, el Departamento del Interior de los Estados Unidos designó partes de la región como un ecosistema en peligro crítico . [20]
La fábrica de papel fue más rentable en la década de 1960, cuando los productos se comercializaban directamente a las plantas de cajas de propiedad de la empresa. Sin embargo, un período prolongado de inactividad (nueve meses) debido a las condiciones del mercado en 1996 marcó el comienzo del fin de la fábrica. Después de casi sesenta años, St. Joe decidió salir del negocio del papel. La fábrica se vendió en 1996 a Florida Coast Paper por 390 millones de dólares, y esa empresa pudo operar y producir papel hasta el declive del mercado de cartón para envases. Florida Coast Paper cerró la fábrica el 16 de agosto de 1998 [22] y no volvió a abrir. La fábrica desapareció en 2003 [23].
Tras el desmantelamiento de la fábrica de papel, la St. Joe Company volvió a la ciudad en 2008 para presentar un plan de 344 millones de dólares para el antiguo emplazamiento de la fábrica, similar a la ciudad sureña idealizada por Alfred du Pont: una ciudad integrada con distritos residenciales de lujo, lugares de ocio, un puerto próspero y una economía diversificada. El estado de Florida desvió la ruta US 98 hacia el interior para permitir el desarrollo de propiedades frente a la playa que se convertirían en la comunidad de Windmark Beach. [18]
En 1972, St. Joe adquirió la Talisman Sugar Company, que incluía casi 50.000 acres (200 km2 ) en los condados de Palm Beach y Hendry en los Everglades . St. Joe recibió publicidad negativa por su negocio de caña de azúcar en el sur de Florida por parte de sindicatos y grupos ambientalistas, incluido Cesar Chavez de United Farm Workers . [20]
Además, las presiones sobre el daño ambiental llevaron a la compañía a llegar a un acuerdo con el gobierno federal y el estado de Florida para vender su negocio azucarero como parte de un proyecto de restauración de los Everglades ; Florida pagó $133,5 millones en 1999 a St. Joe Co. por la plantación de azúcar Talisman de 50.960 acres (206,2 km 2 ). [24] Como parte del acuerdo, la compañía continuó utilizando la tierra durante cinco años adicionales, durante los cuales contrató la tierra a Florida Crystals y otros productores de azúcar. [20] [25] Para utilizar algunas partes de la propiedad de Talisman que no eran contiguas, fueron necesarios intercambios de tierras con otros productores de azúcar. [26]
Algunas de las transacciones más rentables de St. Joe's surgieron de la venta de tierras de conservación al estado. El estado compró un total de aproximadamente 90.000 acres (360 km2) por 182 millones de dólares. [ 20] Eso equivale a un promedio de más de 2.000 dólares por acre.
Tras la muerte de Ball en 1981, la empresa comenzó a vender sus operaciones industriales y a centrarse en el desarrollo de terrenos. Como desarrollador, St. Joe se ha distinguido por atender a una clientela más "adinerada". [20] Pete Rummell , ex presidente de Walt Disney Imagineering , fue contratado en 1997 para dirigir su negocio inmobiliario y se convirtió en presidente y director ejecutivo. También en 1997, St. Joe adquirió Arvida Corporation . [27]
En 2003, St. Joe construyó una sede corporativa de 13 000 m2 (140 000 pies cuadrados ) en el río St. Johns , en el centro de Jacksonville. En la ceremonia de inicio de las obras, Rummell dijo: "Este es un hito importante para nosotros. No obtenemos muchos ingresos de la ciudad de Jacksonville, pero es importante para quiénes somos y lo que somos". [28] La sede de la empresa permaneció en Jacksonville hasta 2010, cuando trasladó su sede a Watersound, Florida.
La empresa opera a través de cuatro segmentos:
Durante la crisis nacional en el mercado inmobiliario a mediados de la década de 2000 como parte de la Gran Recesión , las ventas de la compañía sufrieron, y las ganancias cayeron un 60 por ciento en 2006. [29] Como resultado, la compañía recortó su fuerza laboral, salió del mercado de construcción de viviendas y vendió sus propiedades de oficinas [30] que incluían la sede corporativa construida en 2003.
A fines del siglo XX, St. Joe comenzó a vender tierras madereras en áreas rurales después de decidir centrarse en el desarrollo comunitario y comercial. Rummell se fue en agosto de 2008 y fue reemplazado por Hugh Durden como presidente de la junta. Durden también fue presidente del Alfred I. duPont Testamentary Trust desde 2005. [ cita requerida ]
En diciembre de 2009, la empresa reconoció haber vendido dos grandes proyectos inmobiliarios con pérdidas, lo que calificó de "no estratégico". Las transacciones tenían por objeto aprovechar las normas fiscales federales sobre pérdidas derivadas de la venta de activos. [31]
El 18 de marzo de 2010, la empresa anunció planes de trasladar su sede corporativa a un sitio cerca del Aeropuerto Internacional Northwest Florida Beaches cuando su contrato de arrendamiento expirara en 2011. La mayor parte de los terrenos de la empresa están ubicados en el Panhandle y su éxito depende del desarrollo allí. [32]
A finales de febrero de 2011, St. Joe anunció que Britt Greene había renunciado como director ejecutivo y presidente de la empresa. El mayor accionista de la empresa, Fairholme, no estaba de acuerdo con los planes de desarrollo de activos de la gerencia y buscó reemplazar a ciertos miembros de la junta. Greene y otros tres miembros renunciaron y fueron reemplazados por dos empleados de Fairholme y el ex gobernador de Florida Charlie Crist . [33]
En 2013, St. Joe Company vendió 382.834 acres a AgReserves en los condados de Bay, Calhoun, Franklin, Gadsden, Gulf, Jefferson, Leon, Liberty y Wakulla. [34]
La compañía comenzó a comercializar la región del Panhandle como "el Gran Noroeste de Florida" y fue la principal fuerza detrás de los planes para reubicar y expandir dramáticamente el Aeropuerto Internacional Panama City-Bay County con la esperanza de que un aeropuerto más grande atrajera a compradores de viviendas más ricos. Para atraer a Southwest Airlines , St. Joe Company aceptó una garantía de $26 millones para cubrir cualquier pérdida de Southwest Airlines durante tres años completos para que se comprometieran a brindar servicio. [35] Southwest luego tuvo tanto éxito que le pidió a St. Joe que liberara la garantía para poder eliminar las restricciones en las rutas de vuelo hacia el aeropuerto. St. Joe nunca tuvo que pagar esta garantía. La idea del aeropuerto recibió hostilidad de algunos contribuyentes locales (el 56% se opuso en un referéndum no vinculante) que financiaron el proyecto y grupos ambientalistas que demandaron a St. Joe seis veces. [36] Los residentes señalaron el hecho de que St. Joe ya tenía un plan de desarrollo de 100.000 acres y 50 años basado en el aeropuerto y citas como "Silicon Valley estaba en medio de la nada... Creemos que podemos hacer lo mismo", de Britt Greene, el presidente de la empresa, como evidencia de que la empresa estaba buscando su propio beneficio en la construcción del aeropuerto de más de 300 millones de dólares. [35] St. Joe posee alrededor de 78.000 acres (320 km 2 ) de tierra en el área que rodea el nuevo sitio del aeropuerto, y ha anunciado planes para construir 5.800 viviendas y 4.300.000 pies cuadrados (400.000 m 2 ) de espacio comercial.
La compañía también había ofrecido donar alrededor de 40.000 acres (160 km2 ) para su conservación. [29] El proyecto atrajo bastante oposición, incluidos los contribuyentes y los grupos ambientalistas que señalaron que el aeropuerto actual estaba operando solo a la mitad de su capacidad, con 12 vuelos de salida al día, y argumentan que la nueva instalación beneficiaría principalmente a un desarrollador, a expensas del contribuyente. El nuevo aeropuerto fue aprobado y la construcción comenzó en 2009 en 4.000 acres (16 km2 ) donados por St. Joe. [32] Durante la construcción, incluso las lluvias ligeras crearon deslizamientos de tierra que arrastraron sedimentos a los humedales circundantes con una disminución de la calidad del agua como resultado. Para mayo de 2009, el proyecto ya había acumulado casi $ 400.000 en multas por 72 violaciones de la calidad del agua y relleno de humedales sin permiso. [36] Por otra parte, Phoenix Construction Services, que construyó el aeropuerto, ya había sido multada en el pasado por rellenar humedales o permitir que aguas de escorrentía sin filtrar fluyeran hacia vías fluviales, en violación de permisos ambientales; las multas elevaron su total a casi 2 millones de dólares en multas ambientales. [37] El Aeropuerto Internacional Northwest Florida Beaches se inauguró el 23 de mayo de 2010, al noroeste de la ciudad de Panamá.
Desde su finalización, el nuevo aeropuerto ha sido mucho más utilizado que el antiguo. Por ejemplo, en el año que finalizó el 26 de junio de 2012, el aeropuerto tuvo 47.604 operaciones de aeronaves, una media de 130 por día: 47% de aviación general, 23% militares, 16% de aerolíneas y 15% de taxis aéreos. En ese momento, en este aeropuerto había 110 aeronaves: 78% monomotores, 14% multimotores y 8% aviones a reacción. [38]
En 2021, el ECP estableció un nuevo récord en cuanto a número de pasajeros, al reportar un total de 1.598.492 pasajeros durante el año. [39] En su último año completo de funcionamiento, el antiguo aeropuerto de la Ciudad de Panamá (PFN) recibió solo 313.000 pasajeros. [40]