En el derecho consuetudinario inglés , los bienes inmuebles , los bienes raíces , los bienes inmuebles o, únicamente en los EE. UU. y Canadá, los bienes raíces , se refieren a las parcelas de tierra y cualquier estructura asociada que sean propiedad de una persona. Para que una estructura (también llamada mejora o accesorio ) se considere parte de la propiedad real, debe estar integrada o fijada a la tierra. Esto incluye cultivos, edificios, maquinaria, pozos, represas, estanques, minas, canales y caminos. El término es histórico y surge de la forma de acción ahora discontinuada , que distinguía entre disputas sobre bienes reales y disputas sobre bienes personales . Los bienes personales, o bienes personales, eran, y siguen siendo, todos los bienes que no son bienes reales.
En los países en los que la propiedad inmobiliaria es personal, el derecho civil protege el estatus de la propiedad inmobiliaria en los mercados inmobiliarios, donde los agentes inmobiliarios trabajan en el mercado de compra y venta de bienes inmuebles. El derecho civil escocés denomina a la propiedad inmobiliaria propiedad heredable y, en el derecho francés, se denomina immobilier ("bien inmueble").
La palabra "real" deriva del latín res ("cosa"). En el derecho civil europeo, una demanda que busca el reconocimiento oficial de un derecho de propiedad se conoce como actio in rem (acción en relación con una cosa). Esto contrasta con una actio in personam en la que el demandante busca reparación por las acciones de una persona en particular. La distinción puede ser sutil; la acción medieval de la novela disseisin , aunque tenía como objetivo recuperar la posesión de la tierra, no era una actio in rem porque se interponía contra el supuesto desposeedor. [1]
Se atribuye al Tratado sobre las leyes y costumbres de Inglaterra de Henry de Bracton el haberle dado a la "propiedad real" su significado particular en el derecho inglés. Después de discutir la distinción en el derecho civil, Bracton propuso que las acciones por bienes muebles eran inherentemente acciones de reparación y que, por lo tanto, una actio in rem solo podía interponerse sobre bienes inmuebles. [2] [3] Esta visión no es aceptada en el derecho civil continental, pero puede entenderse en el contexto de los desarrollos legales durante la vida de Bracton. En la Inglaterra del siglo XIII, los tribunales de derecho canónico reclamaban una amplia autoridad para interpretar los testamentos , pero la herencia de la tierra seguía siendo un asunto de los tribunales reales. Las leyes que regían la transmisión de la tierra y la de la propiedad personal mueble luego se desarrollaron por caminos diferentes. [4]
En los sistemas jurídicos modernos derivados del derecho consuetudinario inglés, la clasificación de la propiedad como real o personal puede variar un poco según la jurisdicción o, incluso dentro de las jurisdicciones, según el propósito, como al definir si la propiedad puede ser gravada y cómo. Las casas flotantes , por ejemplo, ocupan una zona gris entre la propiedad personal y la real, y pueden ser tratadas como tal según la jurisdicción o las circunstancias. Bethell (1998) contiene mucha información sobre la evolución histórica de la propiedad real y los derechos de propiedad.
Los bienes inmuebles son inamovibles. Los propietarios no pueden trasladar sus tierras a una mejor ubicación, como por ejemplo a otra ciudad, para venderlas. Por lo tanto, la ubicación fija de una parcela de tierra afecta directamente a su valor y es un factor determinante de éste. [5]
Sin embargo, los productos de la tierra, como minerales y cultivos, pueden transportarse.
Los cambios que se produzcan en las inmediaciones afectarán directamente el valor del inmueble. Los bienes inmuebles son vulnerables a externalidades debido a su naturaleza inmóvil. Los factores externos al inmueble afectarán el valor del inmueble, por ejemplo, los ruidos que producen las personas vecinas y las obras de construcción.
La ubicación de los recursos deseados atraerá la atención hacia el lugar. Los atractivos naturales del lugar incluyen el suministro de agua, el clima, la fertilidad del suelo, la zona ribereña y los depósitos minerales. A medida que el área se desarrolla en torno a dichos recursos naturales, estos desarrollos se convierten en componentes a tener en cuenta al determinar el uso de la tierra y los valores de las propiedades inmobiliarias. El desarrollo circundante y la proximidad, como los mercados y las rutas de transporte, también determinarán el valor de la propiedad inmobiliaria.
Aunque la cantidad total de tierra (en términos de superficie) es fija, la oferta de tierra específicamente urbana puede variar. A veces, la tierra urbana se crea a partir de tierras que antes eran agrícolas. Por lo general, la tierra urbana es más valiosa que la tierra agrícola; esto crea el incentivo para convertir la tierra no urbana en tierra urbana. El valor de la tierra está directamente asociado con su uso. Las regulaciones de zonificación relacionadas con el desarrollo de varios pisos se modifican para intensificar el uso de las ciudades, en lugar de ocupar más espacio físico.
Para que una reclamación sobre una propiedad tenga algún valor, debe ir acompañada de una descripción legal y verificable de la misma . Dicha descripción suele hacer uso de límites naturales o artificiales, como costas, ríos, arroyos, crestas de cordilleras, orillas de lagos , carreteras, caminos y vías ferroviarias , o marcadores construidos especialmente, como mojones , postes de topografía , clavijas o tuberías de hierro, monumentos de hormigón, vallas , marcas topográficas oficiales del gobierno (como las colocadas por el Servicio Geodético Nacional ), etc. En muchos casos, una descripción se refiere a uno o más lotes en un plano , un mapa de límites de propiedad que se conserva en registros públicos.
Estas descripciones legales suelen describirse de dos formas diferentes: linderos y límites , y lotes y manzanas . Una tercera forma es el Sistema de Topografía Pública , [6] tal como se utiliza en los Estados Unidos.
La ley reconoce diferentes tipos de intereses denominados patrimonios en bienes inmuebles. El tipo de patrimonio suele estar determinado por el lenguaje de la escritura , contrato de arrendamiento , contrato de compraventa , testamento , concesión de tierras , etc., mediante el cual se adquirió el patrimonio. Los patrimonios se distinguen por los distintos derechos de propiedad que se confieren a cada uno y que determinan la duración y transferibilidad de los diversos patrimonios. A la parte que disfruta de un patrimonio se le denomina "arrendatario".
Algunos tipos importantes de fincas en el terreno incluyen:
Se dice que un arrendatario que disfruta de un patrimonio indiviso en una propiedad después de la terminación de un patrimonio de duración limitada tiene un "interés futuro". Dos tipos importantes de intereses futuros son:
Las propiedades pueden ser de propiedad conjunta, como copropietarios con derecho de supervivencia , o como copropietarios en común . La diferencia entre estos dos tipos de propiedad conjunta de una propiedad de tierras es básicamente la heredabilidad de la propiedad y las participaciones que posee cada copropietario.
En una escritura de tenencia conjunta con derecho de supervivencia o JTWROS, la muerte de un inquilino significa que los inquilinos sobrevivientes se convierten en los únicos propietarios del patrimonio. Nada pasa a los herederos del inquilino fallecido. En algunas jurisdicciones, se deben usar las palabras específicas "con derecho de supervivencia", o la tenencia asumirá que son inquilinos en común sin derecho de supervivencia. Los copropietarios siempre toman una escritura JTWROS en partes iguales, por lo que cada inquilino debe poseer una parte igual de la propiedad independientemente de cualquier contribución al precio de compra. Si la propiedad algún día se vende o se subdivide, las ganancias deben distribuirse equitativamente sin dar créditos por cualquier excedente que cualquier copropietario pueda haber contribuido para comprar la propiedad.
La muerte de un copropietario de una escritura de copropiedad (TIC) le reportará una porción hereditaria del patrimonio en proporción a su participación en la propiedad, que se presume igual entre todos los copropietarios, a menos que se indique lo contrario en la escritura de transferencia . Sin embargo, si se vende o subdivide una propiedad de TIC, en algunos estados, provincias, etc., se puede realizar un crédito automáticamente por las contribuciones desiguales al precio de compra (a diferencia de una partición de una escritura JTWROS).
Los bienes inmuebles pueden ser propiedad conjunta de varios inquilinos, a través de mecanismos como el condominio , la cooperativa de vivienda y la cooperativa de construcción .
La propiedad está formada por lo que se ha denominado un "haz de derechos" o un "haz de palos". Los "palos" más importantes del haz son: el derecho a transferir, el derecho a excluir, el derecho a usar y el derecho a destruir.
El derecho a transferir, también llamado enajenabilidad , significa que el propietario puede transferir o enajenar libremente su propiedad a cualquier persona. El alcance de este derecho puede estar limitado por razones de orden público; se puede regular quién puede transferir, qué se puede transferir y cómo se puede transferir la propiedad. Por ejemplo, una persona demente no puede transferir ni obtener bienes inmuebles; ciertos tipos de bienes no pueden transferirse en absoluto, mientras que algunos pueden regalarse pero no venderse; se puede regular cómo se transfiere la propiedad para evitar fraudes, incertidumbre u otros problemas legales. [7]
El propietario tiene derecho a excluir a cualquier otra persona de su propiedad. La Corte Suprema de los Estados Unidos ha descrito este derecho como "uno de los más importantes" del paquete. [8] En general, el propietario de una parcela de tierra puede impedir que cualquier otra persona entre en ella. Este derecho se hace cumplir mediante el delito de invasión . Se aplican algunas excepciones: por ejemplo, el propietario de una granja en Nueva Jersey empleaba a varios trabajadores migrantes que vivían en la propiedad durante la temporada de cosecha. La Corte Suprema de Nueva Jersey sostuvo que el propietario no tenía derecho a excluir a los servicios sociales y a los asesores jurídicos de la entrada en la propiedad para prestar servicios a los trabajadores migrantes que residían en ella. [9]
Históricamente, un terrateniente tenía el derecho absoluto de usar su propiedad de cualquier manera que quisiera, siempre que no dañara los derechos de otros. Este concepto está plasmado en la máxima latina sic utere tuo ut alienum non-laedas , que se traduce ampliamente como: usa tu propia propiedad de una manera que no dañe la propiedad de otra persona. Como regla general, un terrateniente tiene derecho a usar su tierra como crea conveniente. El alcance de este derecho está limitado en algunos aspectos. Por ejemplo, un propietario no puede construir una "valla de despecho" que afecte sustancialmente el uso de la tierra del vecino (por ejemplo, el propietario de un hotel construyó un muro de 85 pies (26 metros) de largo y 18 pies (5,5 metros) de alto que bloqueaba las ventanas de un hotel vecino). [10]
Es inevitable que la mayoría de las propiedades acaben siendo destruidas. Una casa infestada de termitas que haya superado su vida útil puede ser demolida para construir una nueva. Sin embargo, el alcance de este derecho puede ser limitado. Por ejemplo, la mayoría de las jurisdicciones pueden no permitir que un propietario destruya algo de valor sustancial, como una nueva mansión. En un caso, una propietaria ordenó al albacea de su herencia que destruyera su casa histórica después de su muerte. El tribunal de Missouri sostuvo que permitir la destrucción de la casa violaría el orden público. [11]
En la legislación de casi todos los países, el Estado es el propietario último de todas las tierras bajo su jurisdicción, porque es el soberano o la autoridad legislativa suprema. Las personas físicas y jurídicas no tienen título alodial ; no son propietarias de tierras, sino que solo disfrutan de propiedades en ellas.
En muchos países, el sistema de títulos Torrens de propiedad inmobiliaria es administrado y garantizado por el gobierno y reemplaza el engorroso rastreo de la propiedad. [ cita requerida ] El sistema de títulos Torrens funciona según el principio de "título por registro" (es decir, la inevitabilidad de un interés registrado) en lugar del "registro del título". El sistema elimina la necesidad de una cadena de títulos (es decir, rastrear el título a través de una serie de documentos) y elimina los costos de transferencia de dichas búsquedas. El Estado garantiza el título y generalmente está respaldado por un plan de compensación para aquellos que pierden su título debido a la operación del Estado. Ha estado en práctica en todos los estados australianos y Nueva Zelanda desde 1858 hasta 1875, se ha extendido más recientemente al título de estrato y ha sido adoptado por muchos estados, provincias y países, y en forma modificada en 9 estados de los EE. UU.
En el Reino Unido, se considera que la Corona es la propietaria última de todos los bienes inmuebles del reino. Este hecho es importante cuando, por ejemplo, el antiguo propietario ha renunciado a la propiedad, en cuyo caso se aplica la ley de reversión . En algunas otras jurisdicciones (sin incluir los Estados Unidos), los bienes inmuebles se mantienen en propiedad absoluta .
El derecho inglés ha mantenido la distinción del derecho consuetudinario entre bienes inmuebles y bienes personales, mientras que el derecho civil distingue entre bienes "muebles" e "inmuebles". En el derecho inglés, los bienes inmuebles no se limitan a la propiedad de la propiedad y los edificios ubicados en ella, a menudo denominados "terrenos". Los bienes inmuebles también incluyen muchas relaciones legales entre individuos o propietarios de la tierra que son puramente conceptuales. Una de esas relaciones es la servidumbre , en la que el propietario de una propiedad tiene el derecho de transmitir una propiedad vecina. Otra son las diversas "herencias incorporales", como los profits-à-Prendre , en las que un individuo puede tener el derecho a tomar cosechas de la tierra que forma parte del patrimonio de otro.
El derecho inglés conserva varias formas de propiedad que son en gran medida desconocidas en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario, como el derecho de paso , la responsabilidad de reparación del presbiterio y los señoríos del feudo . En el derecho consuetudinario temprano, todos estos se clasificaban como bienes inmuebles, ya que habrían estado protegidos por acciones reales.
Cada estado de los EE. UU., excepto Luisiana, tiene sus propias leyes que rigen la propiedad inmobiliaria y las propiedades que se encuentran en ella, basadas en el derecho consuetudinario . En Arizona , [ cita requerida ] la propiedad inmobiliaria generalmente se define como la tierra y las cosas permanentemente unidas a la tierra. Las cosas que están permanentemente unidas a la tierra, que también pueden denominarse mejoras , incluyen casas, garajes y edificios. Las casas prefabricadas pueden obtener una declaración jurada de fijación.
El uso de la tierra, su valoración y la determinación de los ingresos de los terratenientes son algunas de las cuestiones más antiguas de la teoría económica. La tierra es un insumo esencial (un factor de producción) para la agricultura, y la agricultura es, con diferencia, la actividad económica más importante en las sociedades preindustriales. Con la llegada de la industrialización, surgieron nuevos e importantes usos de la tierra, como emplazamientos para fábricas, almacenes, oficinas y aglomeraciones urbanas. El valor de los bienes inmuebles, en forma de estructuras y maquinarias artificiales, suele disminuir en relación con el valor de la tierra por sí sola. Cuando los valores de las propiedades industriales, agrícolas y comerciales se deprecian como resultado de la contaminación, la extracción y el desgaste previsto, respectivamente, la depreciación del valor de las propiedades residenciales se mitiga con un mantenimiento y unas mejoras más frecuentes y asequibles.
A partir de la década de 1960, como parte del campo emergente del derecho y la economía , los economistas y los juristas comenzaron a estudiar los derechos de propiedad de los que disfrutaban los inquilinos en las distintas propiedades y los beneficios y costos económicos de las distintas propiedades. Esto dio como resultado una comprensión mucho mejor de:
Para una introducción al análisis económico del derecho de propiedad, véase Shavell (2004) y Cooter y Ulen (2003). Para una colección de artículos académicos relacionados, véase Epstein (2007). Ellickson (1993) amplía el análisis económico de la propiedad inmobiliaria con una variedad de hechos extraídos de la historia y la etnografía .
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