Una ganancia (abreviatura de profit-à-prendre en francés medio para "ventaja o beneficio por la toma"), en el derecho de propiedad inmobiliaria , es un interés no posesorio en la tierra similar a la servidumbre más conocida , que le da al titular el derecho a tomar recursos naturales como petróleo , minerales , madera y caza silvestre de la tierra de otro. [1] De hecho, debido a la necesidad de permitir el acceso a la tierra para que se puedan recolectar recursos, cada ganancia contiene una servidumbre implícita para que el propietario de la ganancia ingrese a la tierra de la otra parte con el propósito de recolectar los recursos permitidos por la ganancia.
Al igual que la servidumbre, los beneficios pueden crearse expresamente mediante un acuerdo entre el propietario del inmueble y el dueño del beneficio, o por prescripción , cuando el dueño del beneficio ha hecho un uso "abierto y notorio" del terreno durante un período estatutario continuo e ininterrumpido.
Una ganancia puede ser accesoria (propiedad de un propietario de tierra adyacente y vinculada al uso de la tierra adyacente) o bruta .
Ganancias accesorias. Las ganancias accesorias solo pueden ser utilizadas por el propietario de la propiedad adyacente. Las ganancias debidamente registradas se mantendrán incluso si cambia de dueño el terreno en el que se encuentran.
En bruto. Por el contrario, una ganancia en bruto puede ser cedida o transferida de otra manera por su propietario. Los tribunales interpretarán que una ganancia es en bruto a menos que la ganancia esté expresamente designada como accesoria. Por lo tanto, las ganancias por prescripción prácticamente siempre serán ganancias en bruto. Al igual que una servidumbre comercial en bruto, una ganancia en bruto es completamente enajenable . Las ganancias también pueden ser exclusivas (garantizar al propietario de la ganancia que ninguna otra persona tendrá derecho a recolectar los recursos especificados en la tierra).
La terminación de una ganancia puede ocurrir por varios medios, entre ellos:
En el derecho inglés , como regla general, los beneficios à prendre pueden crearse de cinco maneras diferentes: concesión expresa, reserva, concesión implícita, prescripción y por estatuto. [2] [3] Dependiendo del tipo de beneficio à prendre en cuestión, puede haber restricciones en cuanto a qué métodos de creación pueden utilizarse.
El propietario de un inmueble puede conceder expresamente un beneficio sobre su inmueble. [4]
Cuando el propietario de un terreno vende parte de su terreno pero conserva la otra parte, puede crearse un beneficio por reserva. En realidad, se trata de una nueva concesión [5] realizada por el comprador del terreno recién creado del que puede beneficiarse el propietario del terreno original. Este proceso se conoce comúnmente como reserva porque el propietario del terreno original se ha reservado de hecho algunos de los derechos que había disfrutado anteriormente como propietario de lo que ahora es parte del terreno recién creado.
Por ejemplo, el propietario de Blackacre , una finca de propiedad absoluta , puede querer vender parte de su tierra, pero conservar el derecho a pescar en el río que fluye a través de esa parte de la tierra. El propietario de Blackacre puede, por lo tanto, crear una nueva finca sobre la parte de la tierra que desea vender, pero condicionar su venta a que un comprador conceda una ganancia por pescar en el río de la que pueda beneficiarse el propietario de Blackacre.
Para que un beneficio obtenido por concesión o reserva expresa surta efecto legalmente, debe crearse mediante escritura pública . Para que una escritura pública sea válida, deben cumplirse las formalidades establecidas en la sección 1 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989. Si no se utiliza una escritura pública, o si esta no es válida, el beneficio obtenido solo puede surtir efecto en equidad . [6] [7]
Las ganancias por aprovechamiento pueden concederse implícitamente en virtud del artículo 62 de la Ley de Propiedad de 1925. [ 4]
Si se puede demostrar que sin una ganancia de explotación el predio dominante no será susceptible de disfrute, los tribunales podrán dictar una sentencia que implique la concesión de dicha ganancia. En la práctica, es poco probable que esto tenga éxito. [5]
Si se puede demostrar que las partes tenían la intención de que una de ellas otorgara un beneficio del cual la otra pudiera beneficiarse, pero que por alguna razón no se ejecutó una escritura a tal efecto, los tribunales pueden encontrar una concesión implícita de tal beneficio. [5]
A diferencia de las servidumbres , no parece que las ganancias por aprovechamiento puedan otorgarse implícitamente en virtud de la regla del caso Wheeldon v Burrows . Para que los derechos se otorguen implícitamente en virtud de esta regla, deben ser, entre otras cosas , "continuos y aparentes", [8] lo que no sucede con las ganancias. [4]
Para que se cree un beneficio de aprovechamiento mediante prescripción en el derecho consuetudinario , el reclamante debe demostrar que el beneficio ha estado en uso continuo desde tiempos inmemoriales , [9] lo que fue definido como 1189 por el Estatuto de Westminster I , una ley del Parlamento inglés que data de 1275. [10] Dadas las dificultades para probar el uso continuo desde 1189, el derecho consuetudinario evolucionó para presumir la existencia antes de 1189 siempre que el beneficio de aprovechamiento haya sido utilizado durante 20 años, aunque esta presunción es refutable. [11]
Aunque sigue estando disponible, la prescripción en derecho consuetudinario ha sido reemplazada en gran medida por la Ley de Prescripción de 1832 y la doctrina de la concesión moderna perdida. [5]
La sección 1 de la Ley de prescripción de 1832 establece que las ganancias para obtener pueden crearse por prescripción después de un período de uso ininterrumpido y legal. Cuando el propietario del inmueble sirviente no ha otorgado permiso, el período de prescripción es de 30 años; cuando el propietario del inmueble sirviente ha otorgado permiso, siempre que dicho permiso no se conceda por escrito, [12] el período de prescripción es de 60 años. [13] [9]
En general, según la doctrina de la concesión moderna perdida, si un reclamante al que se le demuestra que un beneficio para obtener ha estado en uso durante 20 años, se presumirá que hubo una concesión expresa de dicho beneficio, pero que el título se ha perdido desde entonces. Esta presunción no es refutable. La doctrina de la concesión moderna perdida es un ejemplo de ficción legal . [11]
Las ganancias para obtener pueden ser creadas expresamente por ley. [3]
El beneficiario de un beneficio puede hacer valer sus derechos mediante acción de apremio o de revocación. [14]
Los propietarios de un beneficio para tomar pueden liberar expresamente el predio sirviente de la carga del beneficio para tomar . Para que la liberación expresa surta efecto en derecho, se debe otorgar una escritura por todos los beneficiarios; cuando no se utiliza una escritura, la liberación expresa solo puede surtir efecto en equidad. [5]
Las ganancias por obtener beneficios pueden extinguirse por ley, ya sea de manera expresa o implícita. La extinción estatutaria expresa ocurre cuando una ley establece expresamente que una ganancia por obtener beneficios debe extinguirse. La extinción estatutaria implícita ocurre cuando una ley no establece expresamente que una ganancia por obtener beneficios debe extinguirse, pero contiene disposiciones expresas incompatibles con la existencia continua de una ganancia por obtener beneficios . [5]
Cuando las propiedades de propiedad absoluta, tanto en la tierra dominante como en la sirviente, pasan a ser propiedad de la misma persona, habrá unidad de propiedad. La unidad de propiedad no es suficiente por sí sola para provocar la extinción de un beneficio de aprovechamiento . Cuando la misma persona ocupa tanto la tierra dominante como la sirviente, habrá unidad de posesión. La unidad de ocupación no es suficiente por sí sola para provocar la extinción de un beneficio de aprovechamiento . Cuando las propiedades de propiedad absoluta, tanto en la tierra dominante como en la sirviente, pasan a ser propiedad y posesión de la misma persona, hay unidad de posesión. Cuando hay unidad de posesión, se extinguirá cualquier beneficio de aprovechamiento que el predio dominante disfrute sobre el predio sirviente. [15]
Cuando el predio sirviente es una reversión de propiedad absoluta y el predio dominante un arrendamiento , si el propietario del arrendamiento se convierte en el propietario de la reversión de propiedad absoluta, la ganancia por aprovecharse de la reversión de propiedad absoluta anexa al arrendamiento se extinguirá mediante la fusión. [5]
Los beneficios para el aprovechamiento no pueden extinguirse por el mero hecho de no utilizarse durante un largo período de tiempo; debe existir, además, intención por parte del beneficiario para que se abandonen sus derechos. [14] La intención puede ser expresa o implícita. [5]
Es posible que el predio sirviente se agote de los frutos naturales que el beneficiario de una ganancia puede tomar. Si los frutos naturales no son capaces de reponerse, la ganancia a tomar se extinguirá por agotamiento. Si los frutos naturales son capaces de reponerse, la ganancia simplemente se suspenderá hasta que los frutos naturales se hayan repuesto. [14]
El uso excesivo por parte de un beneficiario no es capaz de extinguir un beneficio à prendre , pero sí puede causar que los derechos del beneficiario a ejercerlo se suspendan hasta que cese el uso excesivo. [14]
Los frutos varios, también llamados frutos únicos, otorgan al beneficiario (o beneficiarios, siempre que cada persona sea identificable desde el momento de su creación) un derecho exclusivo para disfrutar de los beneficios sobre el predio sirviente. El alcance de la exclusividad es tal que el propietario del predio sirviente tendrá prohibido recolectar los frutos naturales especificados de su propia tierra, a menos que se haya reservado el derecho a hacerlo. El propietario del predio sirviente tampoco podrá otorgar el mismo fruto a otra persona. [5]
Cuando no se especifica el tipo de beneficio obtenido , los tribunales generalmente no presumirán que se trata de un beneficio solidario, excepto en el caso de un derecho a pescar, que se presume que es un derecho exclusivo. [5]
Varias ganancias pueden ser derechos comunes si se trata de tierras comunes . No existe una definición legal de derechos comunes. [16]
Las ganancias en común otorgan a varias personas, incluido el propietario del predio sirviente, el derecho a disfrutar de los beneficios sobre el predio sirviente. [16]
Todos los beneficios en común son derechos comunes. [17]
Los beneficios de las ganancias accesorias se anexan a un predio dominante. Para que una ganancia accesoria se clasifique como ganancia accesoria, deben cumplirse los cuatro requisitos establecidos por el Tribunal de Apelación en Re Ellenborough Park [18] . [5] Uno de los requisitos establecidos en Re Ellenborough Park es que el beneficio debe beneficiar ("adaptarse") al predio dominante; en el caso de las ganancias accesorias , no es necesario que se proporcione una ventaja significativa para que se cumpla este criterio. [19]
Las ganancias accesorias no pueden expresarse como ilimitadas; [5] un límite en el uso será expreso o estará limitado por la extensión máxima en que el predio dominante pueda realmente beneficiarse. [20]
La mayoría de los beneficios obtenidos en Inglaterra y Gales son beneficios accesorios. [21]
Las ganancias accesorias creadas sobre un inmueble sirviente registrado a partir del 13 de octubre de 2003 (fecha en la que entraron en vigor las disposiciones pertinentes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 ) [22] deben registrarse sustancialmente en el Registro de Tierras de Su Majestad para que surtan efecto conforme a la ley. [23] A menos que y hasta que se complete el registro sustantivo, cualquier ganancia accesoria de este tipo puede surtir efecto únicamente en equidad .
Las ganancias accesorias creadas a partir del 13 de octubre de 2003 sobre un inmueble sirviente no registrado no necesitan estar registradas sustancialmente en el Registro de la Propiedad de Su Majestad para que surtan efecto conforme a la ley.
Cuando un beneficio accesorio es un derecho común, no puede registrarse dentro del sistema de registro de tierras , sino que quedará dentro del ámbito de aplicación del sistema de registro de bienes comunes. [24] A partir de enero de 2021, el sistema de registro de bienes comunes está cambiando, y la Ley de Registro de Bienes Comunes de 1965 está siendo derogada gradualmente por la Ley de Bienes Comunes de 2006. [ 17] En la actualidad, distintas áreas de Inglaterra están sujetas a distintos sistemas de registro de derechos comunes. [25]
En la Inglaterra feudal , cuando un señor del feudo otorgaba un enfeudo (propiedad absoluta) sobre tierra cultivable , se creaba automáticamente un anexo de beneficios a favor del enfeudo. [26] Un anexo de beneficios permitía al enfeudo (la persona a la que se le otorgaba el enfeudo) beneficiarse de un derecho a pastar caballos y bueyes (necesarios para arar la tierra cultivable), y ovejas y vacas (necesarias para abonar la tierra cultivable), [17] en pastos pertenecientes al señorío . [27]
Se piensa que los beneficios anexos existen sólo en forma de bienes comunes de pasto, [17] un tipo de derecho común.
Quia Emptores , una ley del Parlamento inglés que data de 1290, continúa impidiendo la creación de nuevos beneficios adicionales. [26]
Las ganancias obtenidas por gananciales consideradas derechos comunes no pueden registrarse de manera sustantiva en el Registro de la Propiedad de Su Majestad. [24] En consecuencia, no hay ganancias adjuntas registradas en el sistema de registro de tierras.
Las ganancias brutas son ganancias obtenidas en beneficio de una persona o personas, no en beneficio de un bien dominante. [20]
Las ganancias brutas , a diferencia de las ganancias accesorias, pueden expresarse como ilimitadas. [5]
La falta de un predio dominante significa que no se pueden crear ganancias brutas por prescripción según la Ley de Prescripción de 1832. [28] Por la misma razón, no es posible crear una ganancia bruta por necesidad.
Siempre que el inmueble sirviente sea de propiedad absoluta o de arrendamiento con más de siete años restantes, las ganancias en bruto generadas por ese inmueble sirviente registrado el 13 de octubre de 2003 o después [22] deben registrarse de manera sustancial en el Registro de la Propiedad de Su Majestad para que surtan efecto de conformidad con la ley. [23] A menos que se complete el registro sustantivo, cualquier ganancia en bruto de ese tipo puede surtir efecto únicamente en el patrimonio . Una ganancia en bruto en estas circunstancias puede registrarse con su propio título . [16]
Los beneficios brutos generados por una propiedad sirviente registrada a partir del 13 de octubre de 2003, cuando la propiedad sirviente sea un arrendamiento de siete años o menos, también deben registrarse de manera sustancial en el Registro de la Propiedad de Su Majestad. Sin embargo, dichos beneficios no pueden registrarse con su propio título; en cambio, la carga de los beneficios se ingresará en el registro de cargas (parte del registro de títulos) de la propiedad sirviente. [16]
Los beneficios brutos generados a partir del 13 de octubre de 2003 sobre una finca sirviente no registrada no necesitan estar registrados en el Registro de la Propiedad para que surtan efecto legalmente. Sin embargo, dichos beneficios pueden registrarse voluntariamente, siempre que se obtengan sobre una finca de propiedad absoluta o sobre una finca de arrendamiento con más de siete años restantes. [16]
Cuando una ganancia bruta es un derecho común, no puede registrarse en el sistema de registro de tierras , sino que quedará dentro del ámbito de aplicación del sistema de registro de bienes comunes. [24]
Profits pur cause de vicinage ( del francés normando “por la vecindad” [20] ) es un beneficio que se obtiene por el pastoreo de ganado en pastizales comunales. Los beneficios pur cause de vicinage surgen cuando dos pastizales comunales son inmediatamente adyacentes y están abiertos uno al otro (es decir, no están cercados entre sí), y el ganado que pasta en un pastizal comunal ha podido desviarse hacia el otro pastizal comunal. [17]
La Comisión de Derecho no considera que las ganancias pur cause de vicinage sean ganancias propiamente dichas, dado que solo pueden surgir cuando existe un término común de pastos y que no existe una concesión por parte del propietario del predio sirviente (el propietario del término común de pastos). [29] Sin embargo, algunas fuentes sí consideran que las ganancias pur cause de vicinage son derechos de propiedad común. [17]
Las ganancias por causa de vecindad no pueden registrarse de manera sustancial en el Registro de la Propiedad de Su Majestad. Los Comisionados de los Bienes Comunes, que eran responsables de resolver las disputas sobre el registro de los derechos de los bienes comunes en virtud de la Ley de Registro de los Bienes Comunes de 1965, [30] han sostenido en general que las ganancias por causa de vecindad tampoco pueden registrarse como derechos de los bienes comunes. [29]
La legislación irlandesa regula los beneficios mediante la Parte 8 de la Ley de Tierras de 2009. [31]
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