Los índices de precios de viviendas Standard & Poor's CoreLogic Case-Shiller son índices de precios de viviendas de ventas repetidas para los Estados Unidos . Hay varios índices de precios de viviendas Case-Shiller: un índice de precios de viviendas nacional, un índice compuesto de 20 ciudades, un índice compuesto de 10 ciudades y veinte índices de áreas metropolitanas individuales. Estos índices fueron producidos comercialmente por primera vez por Case Shiller Weiss. Ahora son calculados y mantenidos mensualmente por Standard & Poor's, con datos calculados desde enero de 1987 hasta la actualidad. Los índices mantenidos por Standard & Poor están normalizados a un valor de 100 en enero de 2000. Se basan en el trabajo original de los economistas Karl Case y Robert Shiller , cuyo equipo calculó el índice de precios de viviendas desde 1990. El índice de Case y Shiller está normalizado a un valor de 100 en 1990. El índice Case-Shiller en el sitio web de Shiller se actualiza trimestralmente. [1] Los dos conjuntos de datos pueden diferir considerablemente debido a los distintos puntos de referencia y cálculos. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2013, el índice de Standard and Poor 20 ciudades se situó en el rango de 160, mientras que el índice para el cuarto trimestre según los datos de Shiller se situó en el rango de 130. Shiller afirma en su libro Irrational Exuberance que no parece que se haya publicado una serie tan larga de precios de la vivienda para ningún país. [2]
Los índices se calculan a partir de datos sobre ventas repetidas de viviendas unifamiliares, un enfoque desarrollado por los economistas Case, Shiller y Allan Weiss, quien se desempeñó como director ejecutivo de Case Shiller Weiss desde el inicio de la empresa en 1991 hasta su venta a Fiserv en 2002. [3] Case desarrolló un método para comparar las ventas repetidas de las mismas viviendas en un esfuerzo por estudiar las tendencias de precios de las viviendas. [3] Estaba utilizando datos de ventas de casas en Boston a principios de la década de 1980, que estaba pasando por un auge de los precios de la vivienda . Si bien Case argumentó que tal auge era en última instancia insostenible, no lo había considerado una burbuja , un término comúnmente utilizado para describir tendencias de mercado similares. [3] Case se sentó con Shiller, que estaba investigando las finanzas conductuales y las burbujas económicas, y juntos formaron un índice de ventas repetidas utilizando datos de precios de venta de viviendas de otras ciudades de todo el país. [3] En 1991, mientras Weiss estaba en la escuela de posgrado, formó una relación de trabajo informal con Shiller. Weiss propuso a Case y Shiller formar una empresa, Case Shiller Weiss, para producir el índice periódicamente con la intención de vender la información a los mercados. El gigante de FinTech Fiserv compró Case Shiller Weiss en 2002 y, junto con Standard & Poor's , desarrolló índices negociables basados en los datos de los mercados que ahora se denominan comúnmente índice Case-Shiller. [3] CoreLogic adquirió el negocio Case Shiller Weiss de Fiserv en abril de 2013. [4]
Entre 2006 y 2012 se produjo el mayor desplome de los mercados inmobiliarios mundiales de la historia reciente; es discutible si esto se hubiera podido predecir utilizando el índice Case-Shiller. Shiller vio algunos indicios tempranos. En 2005 publicó la segunda edición de su libro Irrational Exuberance , cuando, según él, los datos parecían "un cohete despegando". [2] En su libro expresa escepticismo sobre "la estabilidad a largo plazo de los precios de la vivienda", [2] dado que el aumento de los precios de la vivienda fue mucho mayor que el aumento de los ingresos. Sin embargo, se abstiene de afirmar explícitamente que esto puede ser una burbuja, después de todo, el período posterior a la Segunda Guerra Mundial había visto un aumento sustancial de los precios reales sin ninguna caída posterior como se aprecia en el gráfico. Los precios alcanzaron su punto máximo en el primer trimestre de 2006, cuando el índice llevado por Shiller registró un nivel de 198,01, pero luego cayeron rápidamente a 113,89 en el primer trimestre de 2012.
Las opciones y futuros basados en el índice Case-Shiller se negocian en la Bolsa Mercantil de Chicago . [5]
El índice es una simplificación de los valores de las viviendas y no tiene en cuenta el alquiler imputado y la deducción de los intereses de la hipoteca de la vivienda , ambos incluidos en las consideraciones de ganancias/pérdidas para fines de inversión.
Shiller extrae algunas ideas clave de su análisis de los precios de la vivienda a largo plazo en su libro Irrational Exuberance . Contrariamente a la creencia popular, no ha habido una tendencia alcista continua en los precios de la vivienda en los EE. UU. y los precios de la vivienda muestran una fuerte tendencia a volver a su nivel de 1890 en términos reales. Además, ilustra cómo el patrón de cambios en los precios de la vivienda no guarda relación con los cambios en los costos de construcción, las tasas de interés o la población. [6]
Shiller señala que existe una fuerte percepción en todo el mundo de que los precios de las viviendas aumentan continuamente y que este tipo de sentimiento y paradigma puede estar alimentando burbujas en los mercados inmobiliarios. Señala algunas heurísticas psicológicas que pueden ser responsables de crear esta percepción. Dice que, dado que las viviendas son compras relativamente poco frecuentes, la gente tiende a recordar el precio de compra de una casa de hace mucho tiempo y se sorprende de la diferencia entre entonces y ahora. [7] Sin embargo, la mayor parte de la diferencia en los precios se puede explicar por la inflación. También analiza cómo la gente sobreestima constantemente la apreciación del valor de sus viviendas. El censo de Estados Unidos, desde 1940, ha pedido a los propietarios de viviendas que estimen el valor de sus viviendas. Las estimaciones de los propietarios reflejan una apreciación del 2% anual en términos reales, lo que es significativamente más que el aumento real del 0,7% durante el mismo intervalo reflejado en el índice Case-Shiller.
Shiller también ofrece algunas explicaciones de por qué no se observa una tendencia alcista continua en los precios reales de las viviendas:
Por lo tanto, los precios reales de las viviendas no siguen tendencias y no muestran ninguna tendencia alcista o bajista continua en el largo plazo. Esto no se limita a los EE. UU., ya que también se observa en los índices de precios reales de las viviendas de los Países Bajos y Noruega. [9]
La observación clave de Shiller, como se describe en su libro Irrational Exuberance , es que los precios reales de las viviendas muestran una notable tendencia a volver a su nivel de 1890. Sin embargo, ha habido algunos períodos clave en los que los precios se han alejado de este nivel. Shiller ofrece algunas explicaciones para estos episodios en su libro:
El índice nacional de precios de viviendas de EE. UU. S&P CoreLogic Case–Shiller es un compuesto de los índices de precios de viviendas unifamiliares de las nueve divisiones del censo de EE. UU . Se calcula mensualmente, utilizando un promedio móvil de tres meses. El índice nacional S&P está normalizado para tener un valor de 100 en enero de 2000.
El índice mantenido por Shiller (disponible en su sitio web en http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm) se actualiza trimestralmente y está normalizado para tener un valor de 100 en 1890.
La familia de índices S&P incluye 20 índices de áreas metropolitanas y dos índices compuestos como agregados de las áreas metropolitanas. Estos índices son promedios móviles de tres meses. Los índices compuestos y de ciudades están normalizados para tener un valor de 100 en enero de 2000.
El CSXR es un índice compuesto del índice de precios de la vivienda de 10 áreas estadísticas metropolitanas importantes de los Estados Unidos. El índice es publicado mensualmente por Standard & Poor's y utiliza el método de Case y Shiller de un índice de precios de la vivienda utilizando una versión modificada de la metodología de ventas repetidas ponderadas. Este método puede ajustarse a la calidad de las viviendas vendidas, a diferencia de los índices simples basados en promedios. El CSXR es un promedio móvil de tres meses, al igual que los índices que lo componen.
Los siguientes índices se combinan para crear el índice compuesto CXSR:
El SPCS20R es un índice compuesto del índice de precios de la vivienda de 20 áreas estadísticas metropolitanas importantes de los Estados Unidos. El índice es publicado mensualmente por Standard & Poor's y utiliza el método de Case y Shiller de un índice de precios de la vivienda utilizando una versión modificada de la metodología de ventas repetidas ponderadas. Este método puede ajustarse a la calidad de las viviendas vendidas, a diferencia de los índices simples basados en promedios.
Los siguientes índices se combinan para crear el índice compuesto SPCS20R:
Macromarkets.com informa que el índice estadounidense tiene una correlación ligeramente negativa con las acciones y los bonos , pero una correlación ligeramente positiva con las materias primas y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) [ aclaración necesaria ] . [12] Los REIT siguen más de cerca los bienes raíces comerciales, en lugar de los precios de las viviendas, lo que explica la baja correlación. [13]
Utilizando los métodos originales de Case y Shiller, el índice nacional alcanzó su máximo histórico de 198,01 en el primer trimestre de 2006. El índice S&P alcanzó un máximo histórico en julio de 2006, con un valor de 206,52. El 30 de diciembre de 2008, el índice registró su mayor caída interanual. Desde la Segunda Guerra Mundial, el índice original ha fluctuado principalmente entre 100 y 120, con picos (seguidos de caídas precipitadas) en el primer trimestre de 1979 (que alcanzó un máximo de 122), el tercer trimestre de 1989 (126) y el primer trimestre de 2006 (198). Después de la burbuja inmobiliaria de los años 2000, el punto más bajo del índice se produjo en el primer trimestre de 2012, en 114. Para el cuarto trimestre de 2013, el índice se había recuperado hasta 134. En diciembre de 2019 (según: "fred.stlouisfed.org"), el índice nacional de precios de la vivienda de EE. UU. S&P/Case-Shiller estaba en 213,789.
Los índices Case-Shiller se pueden negociar como futuros y opciones sobre futuros. Las cotizaciones están disponibles en el CME. Según Shiller, uno de los principales propósitos de la negociación de futuros y opciones en los índices Case-Shiller es permitir a las personas cubrirse en el mercado inmobiliario. [14] El problema, sin embargo, es que el volumen de negociación en estos mercados es lo suficientemente pequeño como para hacerlos relativamente ilíquidos, lo que crea un riesgo para el inversor en estos valores. El propio Shiller ha dicho que "ha habido un volumen de negociación decepcionante en estos mercados de futuros". [14] El volumen negociado en el índice Case-Shiller de CME S&P durante todo el año 2007 fue de 2.995 contratos. Esa cifra disminuyó en los años siguientes y, a lo largo de 2017, solo se negociaron 136 contratos. [15]
Allan Weiss, quien realizó estudios de posgrado asesorado informalmente por Shiller. Luego persuadió a los profesores para que formaran una empresa para producir los índices comercialmente en 1991. En 2002 vendieron Case Shiller Weiss al gigante de datos electrónicos Fiserv [...]
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