El acoso por parte de un propietario es la creación voluntaria, por parte de un propietario o de sus agentes, de condiciones que resulten incómodas para uno o más inquilinos con el fin de inducirlos a abandonar voluntariamente un contrato de alquiler . Esto es ilegal en muchas jurisdicciones, ya sea en virtud de leyes generales contra el acoso o de protecciones específicas, así como en virtud de los términos de los contratos de alquiler o de los acuerdos de arrendamiento. [1] [2] [3]
Este tipo de actividad puede ser más común en regiones donde las leyes de control de alquileres se aplican a los alquileres, y los precios de alquiler controlados no se extienden al alquiler posterior, lo que permite a los propietarios establecer precios más altos cuando el inquilino actual se va. [1]
El acoso a los inquilinos puede incluir prácticas como la retención de la manutención, la agresión, el acoso verbal o el acoso escrito. [4] Un ejemplo es el acoso sexual , también conocido como "sexo por alquiler". Esta práctica implica que los propietarios alquilan propiedades, habitaciones u otros alojamientos a personas a cambio de favores sexuales. [5] Esta cuestión ha sido planteada tanto por los medios de comunicación del Reino Unido como por los parlamentarios , y el entonces Secretario de Estado de Justicia , David Lidington , sugirió que tales acuerdos violan la Ley de Delitos Sexuales de 2003 , afirmando que "... se comete un delito cuando una persona ofrece alojamiento mientras incita/provoca a otra persona a tener relaciones sexuales con ella a cambio de un 'pago'". [6] [7]
Los métodos empleados en casos de acoso por parte de propietarios incluyen, entre otros, los siguientes: [3]
En el derecho consuetudinario, los inquilinos tenían derecho al "disfrute pacífico" de los locales arrendados. [9] El derecho consuetudinario estadounidense también ha adoptado la "garantía de habitabilidad", que asegura que los locales residenciales se mantengan en buen estado. [9]
En el Reino Unido y la Commonwealth , la Ley de Derechos Humanos puede proporcionar una base para establecer lo que es justo y razonable entre el inquilino y el propietario. El derecho a la vida privada y familiar, y el derecho a disfrutar de las propias posesiones , están consagrados en esta ley. El derecho a un recurso efectivo y el derecho a expresarse libremente deben dar al inquilino la confianza para buscar una resolución oportuna y razonable en caso de que esté sufriendo o bajo presión . Aunque la legislación de derechos humanos generalmente solo se puede hacer cumplir contra organismos públicos , proporciona un marco de razonabilidad .
Dependiendo de las circunstancias específicas, la legislación del Reino Unido, como la Ley de Orden Público de 1986 y la Ley de Fraude de 2006, pueden proporcionar remedios específicos. Tanto el derecho consuetudinario como la legislación de orden público tipifican como delito que una persona se comporte de manera ilícita en una vivienda, por ejemplo, alterando el orden público . La legislación sobre fraude tipifica como delito que una persona obtenga un beneficio ilícito o forzado (monetario o de otro tipo) personalmente o para el organismo al que representa.
Muchas jurisdicciones locales tienen una legislación específica sobre relaciones entre propietarios e inquilinos que describe los deberes del propietario, cuyo incumplimiento puede considerarse "acoso". Por ejemplo, en California , la Sección 1954 del Código Civil limita el derecho de entrada del propietario, [10] en Nuevo México , existe una extensa "Ley de Relaciones entre Propietarios y Residentes" [11] y en la ciudad de Nueva York , se requiere una Certificación de No Acoso (COHN) para realizar cualquier modificación de ocupación. [12] [13]
La conducta empresarial en el interior de una vivienda debe depender de la razonabilidad y la buena voluntad de las partes. Si un propietario desea inspeccionar la vivienda a intervalos y horarios razonables, es aconsejable que esto se incluya en un contrato adecuado.
En cualquier caso, el propósito de la inspección debe ser claro y la realización de la misma debe estar debidamente regulada. El propósito de cualquier inspección es asegurar la integridad y el buen mantenimiento de la propiedad, y el cumplimiento del acuerdo que existe entre el propietario y el inquilino. La entrada en una vivienda no da al propietario el derecho a recabar información, investigar o interferir en la privacidad del inquilino. Cualquier instalación de equipos de vigilancia, como cámaras de vídeo, debe ser informada a los residentes y/o propietarios; esta vigilancia solo está permitida en áreas comunes, lo que significa que las cámaras de vídeo no están permitidas en habitaciones con expectativas adicionales de privacidad, como dormitorios y baños. [14] [15] La ocupación a corto plazo, como residir en un AirBNB, también está protegida del voyeurismo/vigilancia bajo las mismas expectativas: los anfitriones/propietarios deben advertir a los huéspedes/inquilinos sobre las cámaras de vídeo y estos dispositivos están limitados a las áreas comunes. [16] Si el inquilino no se siente cómodo tratando con el propietario o el agente, puede optar por designar a un representante o amigo. En cualquier caso, se debe dejar constancia de un registro sencillo y sensato.
Los propietarios de locales comerciales no pueden acosar a sus inquilinos interfiriendo en la entrada de un edificio comercial de ninguna manera, incluida la creación de barreras reales o metafóricas. Un ejemplo de una barrera real sería tapiar la tienda, mientras que un ejemplo de una barrera metafórica sería no quitar la nieve de las aceras. [17] [18]
El tiempo que se tarde en realizar la tarea debe ser razonable. Es posible que el inquilino no desee realizar negocios dentro de una vivienda y puede pedirle razonablemente al propietario que se reúna o realice la transacción en un lugar o dirección alternativos.
Por ejemplo, el propietario (o agente) puede acudir al inmueble para realizar una inspección que normalmente sólo llevará unos minutos. Las partes pueden entonces acordar intercambiar una simple declaración escrita de los hechos y luego reunirse en un lugar neutral para discutir el asunto o la solución.
A menos que se realicen reparaciones, reemplazos y otros trabajos, el propietario debe limitar el horario y la frecuencia de las entradas al mínimo posible [19] [20]
Una vez que una persona alquila un apartamento , tiene la posesión legal del mismo durante el período de arrendamiento. El propietario debe avisar al inquilino con suficiente antelación antes de poder entrar en su domicilio particular.
En un principio, en una sociedad agrícola , la ley exigía que el propietario alquilara la propiedad a un inquilino y luego lo dejara en paz. No otorgaba al propietario ningún derecho de acceso, pero tampoco responsabilidad por las reparaciones. El arrendamiento urbano moderno, especialmente en un edificio de varias unidades con muchos sistemas que abarcan todo el edificio, ha obligado a cambiar esa ley. El propietario ahora tiene la obligación de hacer reparaciones y obtiene un derecho de acceso para ese propósito. Pero eso no reemplaza los derechos del inquilino a la privacidad y al "disfrute tranquilo" de las instalaciones.
Una de las disputas más comunes entre propietarios e inquilinos tiene que ver con el acceso para realizar reparaciones. Varios países tienen regulaciones que hacen referencia a códigos o peligros. Estos códigos y peligros varían según la jurisdicción del estado o país. [21] [22] Para que un propietario cumpla con su obligación legal de revisar y mantener la propiedad alquilada, el inquilino debe permitirle al propietario un "acceso razonable" en horarios razonables para realizar las reparaciones. Sin embargo, lo que es "razonable" es objeto de frecuentes disputas. Un inquilino puede insistir en darle al propietario acceso solo con cita previa, pero debe ser razonable al programar las citas. Para dar un ejemplo extremo, dado que el propietario generalmente debe programar a los trabajadores durante la jornada laboral normal, no es razonable que el inquilino insista en que el plomero solo pueda venir el domingo por la tarde. Los fontaneros, carpinteros , pintores y otros trabajadores a veces trabajan con horarios impredecibles o muy apretados, por lo que si no acuden a sus citas, se recomienda a los inquilinos que documenten la falta de asistencia por escrito al propietario, en una carta o correo electrónico, y que conserven una copia. Debido a que algunos propietarios pueden utilizar la falta de acceso como excusa, también se recomienda a los inquilinos que acudan a las citas programadas y mantengan un registro bien escrito de sus esfuerzos para permitir que el propietario acceda a su propiedad para realizar las reparaciones deseadas.
Muchos contratos de alquiler otorgan al propietario ciertos derechos de entrada. Por ejemplo, según las Leyes Generales de Massachusetts , cap. 186, §15B, un contrato de alquiler solo puede prever los siguientes derechos de acceso:
El derecho del propietario a entrar si el inquilino parece haber abandonado las instalaciones a veces causa un problema cuando los inquilinos se están mudando . El inquilino puede haber sacado la mayoría de sus muebles y tiene la intención de volver para recoger las últimas cosas y limpiar el apartamento antes de entregar las llaves. Los propietarios que creen que el inquilino ha desocupado las instalaciones pueden entrar antes que el inquilino, retirar el resto de la propiedad e intentar cobrarle al inquilino por el "desorden" que dejó. Para evitar esta situación, se recomienda a los inquilinos que sean claros con los propietarios sobre los planes de desocupar y que lo hagan por escrito. En un caso documentado [23], un inquilino regresó de sus vacaciones y encontró a otra persona viviendo en su apartamento, con sus muebles guardados en el sótano . No estaba atrasado en el pago del alquiler , pero había estado fuera durante un tiempo, y el propietario concluyó que había abandonado el apartamento. [ cita requerida ] Para evitar cualquier percepción de abandono, un inquilino que se va de la ciudad puede beneficiarse de informar a su propietario sobre el viaje, preferiblemente por escrito. Si el inquilino está ausente durante un tiempo prolongado, no paga el alquiler y no responde a las preguntas del propietario, un tribunal puede considerar justificado que el propietario concluya que el inquilino ha abandonado la propiedad.
Las represalias han sido un problema y algunos gobiernos han introducido leyes específicas para abordarlas. En Inglaterra y Gales, se ha introducido una legislación sobre desalojos por represalia en virtud de la Ley de Desregulación de 2015, en virtud del artículo 33. [24] [25]
Un propietario no puede intentar desalojar a un inquilino, aumentar el alquiler o cambiar los términos del contrato de alquiler porque el inquilino se haya quejado por escrito al propietario o a cualquier agencia gubernamental sobre las condiciones. El propietario tampoco puede tomar represalias de esta manera porque un inquilino se haya organizado o se haya unido a un sindicato de inquilinos o haya participado en otras actividades protegidas. Dentro de los seis meses posteriores a que un inquilino haya participado en cualquiera de estas actividades protegidas, cualquier acto del propietario de aumentar el alquiler, intentar desalojar (excepto por falta de pago) o hacer cualquier cambio en cualquiera de los términos del contrato de alquiler se presume que es una represalia. Esto significa que en cualquier procedimiento judicial, el propietario tendrá la carga de demostrar que no está tomando represalias contra el inquilino. Para derrotar una demanda por represalias, un propietario debe convencer al tribunal de que tomó la acción por razones independientes de la acción protegida del inquilino y que habría hecho lo mismo al mismo tiempo incluso si el inquilino no hubiera participado en la actividad protegida. Si el propietario espera hasta seis meses después de las acciones protegidas, aún se puede encontrar represalias, pero la carga de la prueba recae sobre el inquilino.
Si se descubre que el propietario está tomando represalias, no podrá desalojar al inquilino, a quien también se le puede otorgar una indemnización por daños y perjuicios de uno a tres meses de alquiler más los honorarios de los abogados . El propietario tampoco puede privar intencionadamente al inquilino de calefacción , agua caliente , gas , electricidad , luz , agua o servicio de refrigeración . Tampoco puede cerrar la puerta al inquilino ni expulsarlo de su apartamento sin pasar por el procedimiento judicial correspondiente. El inquilino puede pedir al tribunal que emita una orden de restricción , presentar una denuncia penal contra el propietario o demandarlo por daños y perjuicios monetarios y honorarios de abogados. Debido a estas opciones de recurso, puede ser ventajoso para el inquilino quejarse por violaciones del código por escrito antes de que el propietario emita un aviso de desalojo o un aumento del alquiler. Si un inquilino en Inglaterra y Gales intenta reclamar represalias pero no se queja del incumplimiento hasta después de recibir la notificación del propietario, se considerará que el inquilino no tiene un reclamo válido según la legislación sobre desalojos por represalia [26].
Las leyes de protección al consumidor brindan protección contra el acoso de los propietarios en algunos estados. Uno de esos estatutos es el Capítulo 93A de las Leyes Generales de Massachusetts , comúnmente llamada "Ley de Protección al Consumidor". Al igual que la Ley de la Comisión Federal de Comercio en la que se basa, y leyes similares de la " FTC baby " en otros estados, prohíbe el uso de cualquier acto o práctica injusta o engañosa en la conducta de cualquier comercio o negocio. El alquiler de viviendas generalmente se considera un comercio o negocio, y el Fiscal General de Massachusetts ha emitido regulaciones que definen los actos o prácticas injustas y engañosas en el campo de las viviendas de alquiler. Las prácticas definidas como injustas incluyen el incumplimiento por parte del propietario de revelar, a un inquilino o posible inquilino, cualquier hecho cuya divulgación pueda haber influido en este último para no realizar la transacción. También se define como práctica injusta cualquier violación de cualquier ley destinada a proteger a los consumidores y cualquier acto que sea opresivo o de otro modo abusivo en cualquier sentido. Si bien la Ley de Protección al Consumidor brinda ciertas protecciones para los inquilinos, si un propietario es el propietario-ocupante de una casa de dos o tres familias y no posee ninguna otra propiedad en alquiler, no se considera que se dedique a una actividad comercial o negocio y no está sujeto a esta ley. [27]
La ordenanza comercial de Nueva York de 2016 impide que un propietario tome medidas que provoquen que un inquilino comercial desocupe su propiedad o renuncie a cualquier derecho. [17]
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