Flipping es un término utilizado para describir la compra de un activo y revenderlo rápidamente (o "voltear") para obtener ganancias.
Dentro de la industria inmobiliaria , los inversores utilizan el término para describir el proceso de compra, rehabilitación y venta de propiedades con fines de lucro. En 2017, se remodelaron 207.088 casas o condominios en EE. UU., un máximo de 11 años. [1]
Una serie de cambios a menudo crea una burbuja económica que luego estalla, como durante el auge inmobiliario de Florida en la década de 1920 . [2]
En la década de 2000, las normas federales de endeudamiento relajadas (incluidos los préstamos de alto riesgo que permitían a un prestatario comprar una casa con poco o ningún pago inicial) pueden haber conducido directamente a un auge en la demanda de viviendas. [3] Debido a que era fácil pedir prestado, muchos inversores compraron casas como especulación inmobiliaria sin intención de vivir en ellas. Como la demanda superó la oferta, los precios subieron, generando beneficios a corto plazo. Esto resultó en una espiral inflacionaria hasta que la burbuja estalló en 2008 y los estándares de endeudamiento se volvieron más estrictos, dejando al mercado inmobiliario tocando fondo.
La inversión "racional" puede fomentar el rejuvenecimiento y la restauración de un vecindario previamente decrépito, un proceso conocido como gentrificación , que aumenta el valor de las propiedades pero puede provocar un cambio de población.
Según la teoría de las ventanas rotas , una casa o área descuidada atrae un elemento criminal, lo que expulsa a quienes se ganan la vida responsablemente, lo que permite que haya más elementos criminales, y así sucesivamente en espiral. La restauración crea empleos, particularmente en la construcción, y genera más ventas (e impuestos sobre las ventas) para vendedores y proveedores locales. Las viviendas renovadas atraen nuevas poblaciones y empresas a una región, fomentando un mayor desarrollo económico; sus valores tasados más altos aportan más ingresos por impuestos a la propiedad a los gobiernos locales, lo que permite más mejoras y más vigilancia.
Cuando la inversión ocurre con frecuencia en una comunidad, el costo total de propiedad puede aumentar sustancialmente, obligando eventualmente a los residentes actuales a reubicarse, específicamente a los jóvenes y ancianos más pobres. A pequeña escala, las aletas pueden causar angustia y molestias a sus vecinos inmediatos al realizar renovaciones prolongadas. Los flippers a menudo no tienen interés en la integración del vecindario, [4] lo que puede causar tensiones con los residentes de larga duración.
Durante la burbuja inmobiliaria de la década de 2000, el cambio de moneda y la gentrificación estuvieron vinculados a la migración masiva de personas a California, donde los altos precios inmobiliarios y la abundancia de empleos atrajeron a buscadores de riqueza. [ cita necesaria ] En respuesta, muchos californianos nativos se vieron obligados a migrar a áreas menos costosas de estados como Arizona, Nevada, Texas, Oregon y Washington. [ cita necesaria ] Esta migración de californianos provocó una mayor gentrificación en las áreas a las que se habían mudado en gran número. Áreas como Phoenix, Arizona y el valle de Las Vegas se volvieron mucho más caras, aunque los precios de las propiedades cayeron significativamente después de 2006.
En 2020, el énfasis en la remodelación de viviendas se trasladó al Medio Oeste, donde el Gran Cleveland se convirtió en uno de los lugares más lucrativos del país para poseer viviendas de alquiler y remodelar viviendas. Un proyecto típico en la zona, como en otras zonas de la región de los Grandes Lagos, amortiza el doble del coste de la estructura adquirida. Los inversores de California han sido guiados por asesores del Sun Belt hacia el noreste de Ohio. En 2019, la casa abatible mediana se compró por $60,000 y se vendió por $124,000. Los márgenes del 100% también eran endémicos en Akron, Ohio; Pittsburgh; y South Bend, Indiana. [5]
Después de una renovación, la casa en sí estará en mejores condiciones y durará más, y podrá venderse a un precio más alto, aumentando así su valor tasado en el impuesto a la propiedad, además de mayores ventas de bienes y servicios relacionados con la mejora de la propiedad y el aumento relacionado en las ventas. impuestos. [6] Los vecinos también pueden beneficiarse al tener casas más atractivas en el vecindario, aumentando así el valor de sus propias viviendas.
En 2006, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos creó regulaciones relativas a la inversión predatoria dentro del seguro hipotecario unifamiliar de la Administración Federal de Vivienda (FHA). El tiempo requerido para ser propietario de una propiedad era superior a 90 días entre las fechas de compra y venta para calificar para financiamiento hipotecario asegurado por la FHA. [7] Este requisito se relajó considerablemente en enero de 2010 y el período de retención de 90 días prácticamente se eliminó. [8]
En ocasiones, el flipping también puede ser un plan delictivo . La inversión ilegal de propiedades es un fraude mediante el cual una propiedad recientemente adquirida se revende para obtener una ganancia considerable con un valor inflado artificialmente, generalmente para defraudar a un prestamista y hacer que preste más del valor real de la propiedad o defraudar a un comprador para que pague un precio más alto del que debería. ser necesario. La propiedad se revende rápidamente después de realizar pocas mejoras, o sólo cosméticas. La venta ilegal de propiedades a menudo implica la colusión entre un tasador de bienes raíces, un originador de hipotecas y un agente de cierre. Para obtener un informe de tasación falso y artificialmente inflado es necesaria la colaboración de un tasador inmobiliario. El comprador puede o no ser consciente de la situación. Este tipo de fraude es uno de los más costosos para los prestamistas.
La renovación de propiedades en dificultades o abandonadas estuvo a veces vinculada a actos maliciosos y sin escrúpulos en la era posterior a la burbuja inmobiliaria . Como resultado, "flipping" se utilizó con frecuencia como término descriptivo para esquemas que involucraban manipulación del mercado u otras conductas ilegales y como término despectivo para estrategias legales de inversión en bienes raíces que algunos perciben como poco éticas o socialmente destructivas. El término tiene una connotación más positiva hoy en día con la popularidad de programas de televisión como Flip or Flop y Flip That House. [9]
En los Estados Unidos, las Normas Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) rigen la tasación de bienes raíces y Fannie Mae supervisa el mercado secundario de préstamos hipotecarios residenciales . Ambos tienen prácticas para detectar esquemas de inversión ilegal.
El término "flip" también se utiliza en relación con cierto tipo de estafas , conocidas como "money flip" o "cash flip". En tal estafa, el estafador le indica a la víctima prevista que envíe una cierta cantidad de dinero, generalmente mediante transferencia bancaria, con la promesa de que rápidamente puede "voltear" el dinero por una cantidad mayor, generalmente alrededor de diez veces más. Después de que la víctima ha transferido el dinero, el estafador simplemente se queda con el dinero, cortando todo contacto posterior. [10]
En julio de 2012, la cadena empresarial CNBC dio luz verde a varios pilotos para series de telerrealidad centradas en cambios de casas. [11]
La siguiente es una lista de varios programas de cambio de casas: