En el sector inmobiliario , la financiación creativa es un medio no tradicional o poco común de comprar terrenos o propiedades. El objetivo de la financiación creativa generalmente es comprar o financiar una propiedad , utilizando el comprador/ inversionista la menor cantidad posible de su propio dinero, lo que también se conoce como apalancamiento . Usando estas técnicas un inversionista puede ser capaz de comprar múltiples propiedades usando poco o nada de su "propio dinero".
Los préstamos de dinero fuerte (abreviados como HML) son similares a las hipotecas privadas excepto que se otorgan a través de un prestamista de dinero fuerte . Un prestamista de dinero fuerte puede obtener su financiación a través de sus propios contactos con prestamistas privados o de instituciones financieras con las que ha establecido sus propias líneas de crédito .
Los préstamos de dinero fuerte se otorgan a inversores inmobiliarios con el fin de invertir y rehabilitar bienes raíces. Las tasas son un poco más altas que pedir prestado directamente a un prestamista privado , ya que el prestamista de dinero fuerte también puede estar cobrando un diferencial de rendimiento . El prestamista de dinero fuerte también cobrará puntos del 3% al 6% o más. [1] Estos puntos a menudo se pagan por adelantado, pero algunos prestamistas pueden incluirlos en el préstamo.
Los préstamos de dinero fuerte son hipotecas con intereses altos que ofrecen inversores privados. Los prestatarios desesperados con malas calificaciones crediticias, quiebras , sin ingresos verificables o con demasiadas deudas a menudo solicitan préstamos de dinero fuerte cuando no pueden calificar para hipotecas tradicionales. El dinero fuerte se convierte en el último recurso cuando los prestatarios no pueden cumplir con los estándares crediticios establecidos por los bancos o empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac .
Una hipoteca privada es un préstamo garantizado por bienes raíces otorgado por un prestamista privado , en lugar de un prestamista tradicional, una institución financiera o una institución gubernamental. Estos préstamos suelen ser a corto plazo y duran entre 6 meses y tres años. Se trata de préstamos basados en activos concedidos para la compra y rehabilitación de inmuebles. Debido a que los préstamos se basan en activos, la decisión de otorgar un préstamo se basa en los criterios de la propiedad y no generalmente en las calificaciones o el crédito del prestatario.
Las tasas de interés de estos préstamos son considerablemente más altas que las de los préstamos tradicionales y pueden oscilar entre el 12% y el 18%, y en ocasiones también se requieren puntos. Los préstamos se otorgan con un LTV ( préstamo a valor ) del 65% al 70%, para preservar suficiente capital en la propiedad para el prestamista privado en caso de incumplimiento.
Un cierre simultáneo permite al vendedor de una vivienda ofrecer financiación al propietario de una propiedad sin tener que tener ninguna hipoteca . El día del cierre, el título de propiedad se transfiere al comprador y la hipoteca recién creada (financiada por el propietario) se vende a un inversionista en pagarés por dinero en efectivo, simultáneamente.
Una transacción sujeta a transacción es una técnica financiera creativa en la que un comprador puede obtener el título de propiedad sin obtener un préstamo de la manera tradicional. La transacción generalmente implica que el vendedor de la propiedad deje su financiamiento existente. Este proceso es similar a asumir un préstamo, pero difiere porque generalmente se lleva a cabo sin el conocimiento de la institución crediticia original y opera fuera de los términos originales del préstamo. Esta técnica es útil porque brinda al comprador la posibilidad de obtener financiamiento sin necesidad de costos de transacción y no inmoviliza capital para obtener un nuevo préstamo. La técnica también permite al comprador adquirir una propiedad rápidamente sin pasar por el arduo proceso de obtención del préstamo. Al mismo tiempo, ofrece una solución creativa para vendedores con un valor mínimo de la vivienda que no podrían venderla en el mercado. [2]
Un fideicomiso de tierras es un acuerdo mediante el cual una parte (el fideicomisario ) acuerda mantener la propiedad de un bien inmueble en beneficio de otra parte (el beneficiario ). Los fideicomisos de tierras son utilizados por organizaciones sin fines de lucro para mantener servidumbres de conservación , por corporaciones y grupos de inversión para compilar grandes extensiones de tierra, y por individuos para mantener privada su propiedad inmobiliaria, evitar sucesiones y brindar varios otros beneficios.
En la aplicación de financiación creativa, se puede utilizar un fideicomiso de tierras para tomar el control de una propiedad manteniendo privado el nombre del propietario. Si bien esto no impide que la institución crediticia invoque la cláusula de vencimiento en venta, hará que sea más difícil para la institución crediticia detectar que la propiedad se ha vendido mediante financiación creativa. [3]
En una venta corta, el vendedor debe más de lo que vale la casa, ya que a menudo tiene varios pagos atrasados e incluso puede estar al borde de una ejecución hipotecaria . Como resultado, el banco prestamista puede acordar la venta de la propiedad por menos de lo que se adeuda. Para que un banco acepte tomar menos de lo que el propietario debe por su hipoteca, el vendedor a menudo debe demostrar dificultades importantes que le han llevado a no poder seguir realizando los pagos de esta propiedad . El vendedor le dará al inversionista de venta corta un contrato para comprar la propiedad, una escritura que probablemente se colocará en depósito en garantía , un poder y una serie de otros documentos que le darán el control total de la propiedad. Luego, el inversor presentará al banco titular de la hipoteca un caso de que el vendedor ya no puede realizar los pagos, tiene que renunciar al control de la propiedad y que el préstamo sobre la propiedad debe reducirse para que el inversor pueda comprar. la propiedad.
El término "venta corta" es un nombre inapropiado porque no tiene nada que ver con vender nada en corto en el sentido financiero . Estas transacciones también pueden llevar una cantidad de tiempo significativa, por lo que tampoco se denomina "venta corta" por ese motivo. Sin embargo, el proceso es más corto que el proceso tradicional de ejecución hipotecaria y venta en subasta , que probablemente todavía lleve mucho más tiempo.
Este es un método para vender su casa rápidamente, porque efectivamente usted pasa el control de su propiedad al inversionista de la venta corta inmediatamente después de firmar los documentos. A partir de ese momento, corresponde al inversor completar la transacción. Si un banco se niega a aceptar la oferta del inversor en una venta corta, no hay garantía de que la casa no vaya a ser ejecutada de todos modos, pero esto proporciona al vendedor una "posibilidad de evitar la ejecución hipotecaria", cuando todo lo demás ha fallado. [ cita necesaria ]
Esta técnica también se puede utilizar para detener la ejecución hipotecaria el tiempo suficiente para permitir otra compra o hacer algo más con la propiedad.
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