La tasación de bienes inmuebles , tasación de propiedades o tasación de terrenos es el proceso de tasación de un inmueble (normalmente, el valor de mercado ). Las transacciones inmobiliarias suelen requerir tasaciones porque cada propiedad tiene características únicas . La ubicación también juega un papel clave en la tasación. Los informes de tasación forman la base para los préstamos hipotecarios, la liquidación de herencias y divorcios, los impuestos, etc. A veces, se utiliza un informe de tasación para establecer un precio de venta para una propiedad.
Existen varios tipos y definiciones de valor que se buscan en una tasación inmobiliaria. Algunos de los más comunes son:
Puede haber diferencias entre el valor de la propiedad ( valor de mercado ) y el precio de compra ( precio ). El precio pagado puede no representar el valor de mercado de esa propiedad. A veces, pueden haber existido consideraciones especiales, como una relación especial entre el comprador y el vendedor en la que una de las partes tenía control o influencia significativa sobre la otra. En otros casos, la transacción puede haber sido solo una de varias propiedades vendidas o intercambiadas entre dos partes. En tales casos, el precio pagado por una pieza en particular no es su "valor" de mercado (aunque la idea suele ser que todas las piezas y los precios suman el valor de mercado de todas las partes), sino su "precio" de mercado.
En otras ocasiones, un comprador puede estar dispuesto a pagar un precio superior al valor de mercado generalmente aceptado si su valoración subjetiva de la propiedad (el valor de inversión para él) es superior al valor de mercado. Un ejemplo concreto de esto es el propietario de una propiedad vecina que, al combinar su propiedad con la propiedad en cuestión (conjunto), podría obtener economías de escala y valor añadido ( valor de parcela ). En el ámbito de las finanzas corporativas se dan situaciones similares . Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando una fusión o adquisición se produce a un precio superior al valor representado por el precio de la acción subyacente. La explicación habitual para este tipo de fusiones y adquisiciones es que "la suma es mayor que sus partes", ya que la plena propiedad de una empresa proporciona el control total de la misma. Esto es algo por lo que los compradores a veces pagan un precio elevado. Esta situación también puede darse en las compras de bienes inmuebles.
Pero la razón más común por la que el valor difiere del precio es que el comprador o el vendedor no están informados sobre cuál es el valor de mercado de una propiedad, pero aun así aceptan un contrato por un precio determinado que es demasiado caro o demasiado barato. Esto es desafortunado para una de las dos partes. Es obligación del tasador de bienes raíces estimar el valor real de mercado de una propiedad y no su precio de mercado.
Con frecuencia, las propiedades se tasan a un valor inferior a su valor de mercado; esto se conoce como tasación fraccionada. [5] La tasación fraccionada puede dar lugar a propiedades tasadas en un 10 % o menos de su valor de mercado determinado. [6]
En los Estados Unidos, las tasaciones se realizan por un tipo de valor determinado (por ejemplo, valor de ejecución hipotecaria, valor justo de mercado, valor de venta en dificultades, valor de inversión). La definición de valor que se utiliza con más frecuencia es valor de mercado . Si bien las Normas uniformes de práctica de tasación profesional (USPAP) no definen el valor de mercado, sí brindan una guía general sobre cómo se debe definir el valor de mercado:
Un tipo de valor, expresado como una opinión, que presupone la transferencia de una propiedad (es decir, un derecho de propiedad o un conjunto de dichos derechos), a partir de una fecha determinada, bajo condiciones específicas establecidas en la definición del término identificado por el tasador como aplicable en una tasación.
Por lo tanto, la definición de valor utilizada en una tasación o en un análisis e informe de análisis de mercado actual (CMA) es un conjunto de suposiciones sobre el mercado en el que la propiedad en cuestión puede operar. Afecta la elección de datos comparables para su uso en el análisis. También puede afectar el método utilizado para valorar la propiedad. Por ejemplo, el valor de los árboles puede contribuir hasta en un 27% al valor de la propiedad. [7] [8]
Existen tres grupos tradicionales de metodologías para determinar el valor, que suelen denominarse "tres enfoques del valor", y que suelen ser independientes entre sí:
Sin embargo, la tendencia reciente en el sector empresarial tiende a ser hacia el uso de una metodología científica de evaluación que se basa en datos cuantitativos, [9] riesgos y enfoques geográficos. [10] [11] Pagourtzi et al. han proporcionado una revisión de los métodos utilizados en la industria en comparación entre los enfoques convencionales y los avanzados. [12]
Como se mencionó anteriormente, un tasador generalmente puede elegir entre tres enfoques para determinar el valor. Uno o dos de estos enfoques generalmente serán los más aplicables, mientras que el otro o los otros enfoques generalmente serán menos útiles. El tasador debe pensar en el "alcance del trabajo", el tipo de valor, la propiedad en sí y la calidad y cantidad de datos disponibles para cada enfoque. No se puede hacer una afirmación general de que un enfoque u otro siempre sea mejor que uno de los otros enfoques.
El tasador debe pensar en la forma en que la mayoría de los compradores suelen comprar un tipo determinado de propiedad. ¿Qué método de tasación utilizan la mayoría de los compradores para el tipo de propiedad que se está valorando? Esto generalmente guía el pensamiento del tasador sobre el mejor método de valoración, junto con los datos disponibles. Por ejemplo, las tasaciones de propiedades que suelen ser compradas por inversores (por ejemplo, rascacielos , edificios de oficinas) pueden dar mayor peso al Enfoque de Ingresos. Los compradores interesados en comprar propiedades residenciales unifamiliares preferirían comparar precios, en este caso, el Enfoque de Comparación de Ventas ( enfoque de análisis de mercado ) sería más aplicable. El tercer y último enfoque para el valor es el Enfoque de Costo para el valor. El Enfoque de Costo para el valor es más útil para determinar el valor asegurable y el costo de construir una nueva estructura o edificio.
Por ejemplo, los edificios de apartamentos individuales de una calidad determinada tienden a venderse a un precio particular por apartamento. [13] En muchos de esos casos, el enfoque de comparación de ventas puede ser más aplicable. Por otro lado, un complejo de apartamentos de varios edificios normalmente se valoraría mediante el enfoque de ingresos, ya que así seguiría la forma en que lo valorarían la mayoría de los compradores. Como otro ejemplo, las casas unifamiliares se valoran más comúnmente con la mayor ponderación del enfoque de comparación de ventas. Sin embargo, si una vivienda unifamiliar está en un vecindario donde todas o la mayoría de las viviendas son unidades de alquiler, entonces alguna variante del enfoque de ingresos puede ser más útil. Por lo tanto, la elección del método de valoración puede cambiar dependiendo de las circunstancias, incluso si la propiedad que se está valorando no cambia mucho.
El enfoque de comparación de ventas se basa principalmente en el principio de sustitución. Este enfoque supone que una persona prudente (o racional) no pagará más por una propiedad de lo que costaría comprar una propiedad sustituta comparable. El enfoque reconoce que un comprador típico comparará los precios de venta y tratará de comprar la propiedad que satisfaga sus deseos y necesidades al menor costo. Al desarrollar el enfoque de comparación de ventas, el tasador intenta interpretar y medir las acciones de las partes involucradas en el mercado, incluidos compradores, vendedores e inversores.
Se recopilan datos sobre ventas recientes de propiedades similares a la que se está valorando, llamadas "comparables". Solo las propiedades VENDIDAS pueden usarse en una tasación y determinación del valor de una propiedad, ya que representan montos realmente pagados o acordados por las propiedades. Las fuentes de datos comparables incluyen publicaciones inmobiliarias, registros públicos, compradores, vendedores, corredores y/o agentes inmobiliarios, tasadores, etc. Los detalles importantes de cada venta comparable se describen en el informe de tasación. Dado que las ventas comparables no son idénticas a la propiedad en cuestión, se pueden realizar ajustes por fecha de venta, ubicación, estilo, comodidades, superficie en pies cuadrados, tamaño del terreno, etc. La idea principal es simular el precio que se habría pagado si cada venta comparable fuera idéntica a la propiedad en cuestión. Si la comparable es superior a la propiedad en cuestión en un factor o aspecto, entonces se necesita un ajuste a la baja para ese factor. [ aclaración necesaria ] Del mismo modo, si la comparable es inferior a la propiedad en cuestión en un aspecto, entonces se necesita un ajuste al alza para ese aspecto. [ Aclaración necesaria ] El ajuste es algo subjetivo y depende de la formación y la experiencia del tasador. A partir del análisis del grupo de precios de venta ajustados de las ventas comparables, el tasador selecciona un indicador de valor que sea representativo de la propiedad en cuestión. Es posible que distintos tasadores elijan un indicador de valor diferente que, en última instancia, proporcione un valor de propiedad diferente.
El método de costo se denominaba en el pasado método de suma. La teoría es que el valor de una propiedad se puede estimar sumando el valor del terreno y el valor depreciado de cualquier mejora. El valor de las mejoras se suele denominar con la abreviatura RCNLD (por "costo de reproducción/reemplazo nuevo menos depreciación"). La reproducción se refiere a reproducir una réplica exacta; el costo de reemplazo se refiere al costo de construir una casa u otra mejora que tenga la misma utilidad , pero utilizando un diseño, mano de obra y materiales modernos. En la práctica, los tasadores casi siempre utilizan el costo de reemplazo y luego deducen un factor por cualquier desutilidad funcional asociada con la edad de la propiedad en cuestión. Una excepción a la regla general de utilizar el costo de reemplazo es para algunas tasaciones de valor de seguro. En esos casos, el objetivo es la reproducción del activo exacto después de un evento destructivo como un incendio.
En la mayoría de los casos en que se utiliza el método de costos, la metodología general es una combinación de los métodos de comparación de costos y ventas (que representan tanto los costos de los proveedores como los precios que buscan los clientes). Por ejemplo, el costo de reemplazo para construir un edificio se puede determinar sumando los costos de mano de obra, materiales y otros costos. Por otro lado, los valores de los terrenos y la depreciación se deben derivar de un análisis de datos de ventas comparables.
El método de costos se considera más confiable cuando se utiliza en estructuras nuevas, pero tiende a volverse menos confiable en el caso de propiedades más antiguas. El método de costos suele ser el único confiable cuando se trata de propiedades de uso especial (por ejemplo, lugares públicos de reunión, puertos deportivos ).
El enfoque de capitalización de ingresos (a menudo denominado simplemente "enfoque de ingresos") se utiliza para valuar propiedades comerciales y de inversión. Debido a que su objetivo es reflejar o modelar directamente las expectativas y los comportamientos de los participantes típicos del mercado, este enfoque generalmente se considera la técnica de valuación más aplicable para propiedades que generan ingresos, donde existen suficientes datos de mercado.
En una propiedad que produce ingresos comerciales, este enfoque capitaliza un flujo de ingresos en una indicación de valor. Esto se puede hacer utilizando multiplicadores de ingresos o tasas de capitalización aplicadas a un Ingreso Operativo Neto (NOI). Por lo general, un NOI se ha estabilizado para no dar demasiado peso a un evento muy reciente. Un ejemplo de esto es un edificio sin alquilar que, técnicamente, no tiene NOI. Un NOI estabilizado supondría que el edificio está alquilado a una tasa normal y a los niveles de ocupación habituales. El Ingreso Operativo Neto (NOI) es el ingreso potencial bruto (GPI), menos la vacancia y la pérdida de cobro (= Ingreso Bruto Efectivo) menos los gastos operativos (pero excluyendo el servicio de la deuda, los impuestos a las ganancias y/o los cargos de depreciación aplicados por los contadores).
Otra posibilidad es valorar varios años de ingresos operativos netos mediante un modelo de análisis de flujo de caja descontado (DCF, por sus siglas en inglés). El modelo DCF se utiliza ampliamente para valorar propiedades que generan ingresos más grandes y más caras, como grandes torres de oficinas o grandes centros comerciales. Esta técnica aplica rendimientos respaldados por el mercado (o tasas de descuento) a flujos de caja futuros proyectados (como cifras de ingresos anuales y, por lo general, una reversión global por la eventual venta de la propiedad) para llegar a una indicación del valor actual. En Canadá, los valores de reversión suelen oscilar entre 16 y 21 veces el NOI del año de venta.
Cuando se compran viviendas para uso personal, el comprador puede validar el precio de venta utilizando el método de ingresos en la dirección opuesta. Se puede estimar una tasa de rendimiento esperada comparando los costos netos esperados con el precio de venta. Este rendimiento se puede comparar con otras oportunidades de inversión del propietario de la vivienda. [14]
En el Reino Unido, la metodología de valoración se ha clasificado tradicionalmente en cinco métodos: [15]
1. Método comparativo . Se utiliza para la mayoría de los tipos de propiedades en los que hay buena evidencia de ventas anteriores. Es análogo al método de comparación de ventas descrito anteriormente.
2. Método de inversión , también conocido como hardcore . Se utiliza para la mayoría de las propiedades comerciales (y residenciales) que generan flujos de efectivo futuros a través del alquiler de la propiedad. Este método compara el valor estimado del alquiler (ERV), o "porción superior" con el ingreso actual ("transitorio"), o "porción inferior", para dar una indicación de si el valor futuro de la propiedad debería aumentar o disminuir en función del ingreso. Si el ingreso de una propiedad es mayor que el ERV, esto a veces se conoce como "espuma", que puede confundirse con el uso estadounidense de "espuma" para describir el período anterior a una burbuja inmobiliaria .
Los flujos de efectivo se pueden comparar con el rendimiento equivalente determinado por el mercado y el valor de la propiedad se puede determinar mediante un modelo simple. Obsérvese que este método es en realidad un método de comparación, ya que las principales variables se determinan en el mercado. Sin embargo, en la práctica estándar de los EE. UU., la capitalización estrechamente relacionada del NOI se confunde con el método de DCF según la clasificación general del enfoque de capitalización de ingresos (véase más arriba).
3. Método residual . Se utiliza para propiedades que están listas para desarrollo o renovación o para terrenos baldíos únicamente. El valor del sitio o de la propiedad sin mejoras se basa en el valor de la mejora o desarrollo menos los costos de construcción, los honorarios profesionales, los costos de financiamiento del desarrollo y la ganancia o el rendimiento del riesgo del desarrollador. [ Aclaración necesaria ]
4. Método de utilidad . Se utiliza para transacciones de propiedades en las que la evidencia de tasas es escasa, como hoteles, restaurantes y residencias de ancianos. Se capitaliza un promedio de tres años de ingresos operativos (derivados del estado de resultados o de pérdidas y ganancias ) utilizando un rendimiento apropiado. Tenga en cuenta que, dado que las variables utilizadas son inherentes a la propiedad y no se derivan del mercado, a menos que se realicen los ajustes apropiados, el valor resultante será el valor en uso o el valor de inversión, no el valor de mercado .
5. Método del costo . Se utiliza para terrenos y edificios de carácter especial para los que no se pueden obtener cifras de beneficios o para los que no existe mercado debido a sus características de servicio público o patrimonial. Tanto el método residual como el método del costo se agruparían en los Estados Unidos bajo el enfoque del costo (véase más arriba).
Bajo las actuales Normas de Valoración RICS, se reconocen las siguientes bases de valor:
La experiencia pública común de los peritos colegiados es en el proceso de obtención de un préstamo hipotecario . [16] Cualquier prestamista hipotecario exigirá una tasación hipotecaria como condición para obtener un préstamo hipotecario. El comprador de la vivienda puede optar por encargar al mismo perito que realice un "Informe RICS para compradores de vivienda" o un "Estudio de construcción RICS" (a veces llamado "Estudio estructural" [17] ), generalmente con un costo adicional. [16] Cuando se le encarga al perito esta función combinada, la tasación hipotecaria se sigue produciendo para el prestamista, y el Informe para compradores de vivienda o el Estudio de construcción se preparan adicionalmente para el prestatario. Este acuerdo puede evitar el potencial conflicto de intereses cuando el perito tiene como clientes tanto al prestamista como al prestatario en la transacción. Debido al aspecto ético y de responsabilidad profesional, los prestatarios deben tener en cuenta que el estudio del prestamista se produce únicamente para el prestamista y el perito no será responsable de la pérdida u omisión para el prestatario. Desde la reforma del Libro Rojo de prácticas de valoración del RICS en los últimos años, se ha eliminado la definición de valoración hipotecaria. Ahora se trata de una valoración de mercado , que es la misma definición que se da a la valoración en el Informe HomeBuyer del RICS.
El Consejo de Prestamistas Hipotecarios recomienda que los compradores no se basen únicamente en la valoración de la hipoteca, sino que obtengan un estudio más completo para sus propios fines. [ cita requerida ] Sin embargo, un estudio más completo rara vez es una condición del préstamo.
El prestatario puede preferir seleccionar un perito independiente para realizar el Informe del comprador de vivienda o el Estudio del edificio.
La tasación de una hipoteca es para beneficio del prestamista. Su único propósito es confirmar que la propiedad vale el precio pagado, con el fin de proteger los intereses del prestamista. [18] Siempre hay una cláusula de exención de responsabilidad en el informe que confirma que el perito no tiene ninguna responsabilidad ante el prestatario. Esta es una exclusión legalmente válida.
En el marco de las reformas emprendidas por RICS a principios del siglo XXI para regular mejor la provisión de productos profesionales al público en general, un sector que normalmente no es capaz de apreciar plenamente las consecuencias de una especificación inadecuada de los elementos que se deben inspeccionar y de cómo se informa sobre ellos, RICS produjo una nueva gama de productos de consumo con la marca RICS. Ahora hay tres productos de consumo disponibles: 1. Informe de estado de RICS 2. Informe de compradores de viviendas de RICS 3. Inspección de edificios de RICS Estos productos tienen una apariencia uniforme en toda la gama, con tipos de letra comunes y un formato general. Las distinciones se presentan en los detalles que se proporcionan posteriormente. Estos se analizan a continuación.
Este es un informe breve que analiza brevemente la propiedad para informar sobre el estado visual de nueve elementos externos de la construcción, nueve elementos internos de la construcción, siete servicios suministrados al edificio y tres componentes clave del terreno en el que se encuentra la propiedad. Los informes califican las condiciones de 1 (buenas), 2 (requieren atención en el futuro cercano) y 3 (requieren atención ahora) utilizando un sistema de semáforos para llamar la atención sobre las cosas que importan.
En la práctica, este informe tiene poco valor para el comprador, a menos que el perito esté presente al mismo tiempo que el comprador está realizando una visita y quiera una indicación temprana del estado general, aprovechando al máximo el conocimiento experto del perito sobre cómo pueden fallar los edificios que no son obvios para el comprador promedio. Algunos peritos aceptan realizar estas inspecciones como paso previo para luego ampliar el servicio con un informe más detallado en cualquiera de los otros dos tipos de la suite RICS Home Surveys. [19] Por lo general, la tarifa del primer informe se descuenta en la tarifa del informe de seguimiento detallado, ya que cuando el perito regresa a la propiedad, ya sabe qué problemas tiene.
Este formato de documento se revisó en 2010 para incluir un formato fácil de asimilar para el lector. El problema con el formato anterior, que los clientes solían comunicar a RICS al recibir la "Inspección y valoración del comprador de vivienda" anterior, era que la estructura no distinguía fácilmente los defectos de la descripción principal. Se introdujo un sistema de semáforo y los inspectores tienen que calificar cada elemento de la inspección según la prioridad. De esta manera, se identifican fácilmente los impedimentos graves y se comentan los defectos menos críticos para dar al lector asesoramiento sobre lo que necesitará atención en el futuro cercano. No se comentan los requisitos de mantenimiento de los elementos que se encuentran en condiciones satisfactorias, solo se confirma que no hay motivo de preocupación en este momento. Este formato es adecuado para una amplia gama de propiedades, pero es más adecuado para casas construidas de manera tradicional que no estén sujetas a problemas muy graves o modificaciones o ampliaciones importantes previas. Este informe es mucho más extenso que el informe de estado y analiza con más detalle la propiedad para informar sobre el estado visual y las necesidades de mantenimiento de nueve elementos externos de la construcción, nueve elementos internos de la construcción, siete servicios suministrados al edificio y tres componentes clave del terreno en el que se encuentra la propiedad. Los informes califican las condiciones de 1 (buenas), 2 (requiere atención en el futuro cercano) y 3 (requiere atención ahora) utilizando un sistema de semáforo para llamar la atención sobre las cosas que importan. El informe también incluye comentarios para asesorar al abogado sobre cuestiones que deben abordarse en la transferencia y sobre cualquier riesgo que afecte al edificio, los terrenos y las personas de naturaleza más general. También hay una valoración de mercado de la propiedad y una evaluación de los costos de reconstrucción para fines de seguro.
No todos los peritos tasadores autorizados están autorizados a realizar el informe RICS HomeBuyer, ya que contiene una valoración de mercado. Según las normas de la Royal Institution of Chartered Surveyors, cualquier perito que realice estas inspecciones también debe ser un tasador registrado en RICS y tener un seguro de responsabilidad civil profesional para esta tarea. Este es un intento de RICS de brindar confianza al consumidor después de que los informes de valoración más antiguos cayeran en descrédito.
Existen diversas variantes de la inspección de edificios residenciales que ofrecen al comprador de la vivienda la posibilidad de elegir entre distintos productos. Las dos variantes principales son la versión de la nota de orientación RICS, que se deriva de la anterior nota de orientación RICS de 2004 (actualizada más recientemente con la "3.ª edición de la nota de orientación RICS sobre inspecciones de propiedades residenciales", que se presentó en diciembre de 2013). La principal diferencia entre la nota de orientación y la nota práctica para el consumidor es el formato de los informes. Un estilo a medida o un estilo marco (señal de semáforo). Para los inspectores, la orientación es una "práctica recomendada" y la nota práctica es "obligatoria".
La versión de la nota de orientación se puede proporcionar en un formato de documento de Word acordado con un apéndice para fotografías, etc. También existe la opción (con un costo de encargo adicional) de agregar una valoración de mercado y otros servicios, como el cálculo de costos de reparaciones y la gestión del proyecto o servicios de investigación adicionales, según lo indicado al final de esta descripción. En efecto, es un informe totalmente personalizado.
La alternativa es la versión de notas prácticas (introducida al mercado en noviembre de 2012). Es un formato de señal de semáforo similar al de otros productos de encuesta de RICS, como el informe de estado de RICS y los informes de compradores de vivienda de RICS.
Ambos formatos de informe (versiones de nota de orientación y nota práctica) son apropiados para prácticamente todas las propiedades, incluidas, entre otras, edificios catalogados , cabañas con techo de paja , casas con estructura de madera, etc.
El estudio de edificación es el estudio más detallado disponible [20] de la mayoría de las firmas de topógrafos colegiados. [18] Aunque es exhaustivo, puede dar lugar a recomendaciones para una investigación más a fondo por parte de otros especialistas; véase más abajo. Sin embargo, un topógrafo competente siempre intentará investigar las causas de la humedad y los defectos de construcción antes de recomendar una investigación más a fondo. El informe de estudio de edificación es mucho más largo que el informe de estado, pero puede no ser mucho más largo que el informe del comprador de la vivienda, ya que su contenido depende del estado observado en cada caso individual. La versión de nota práctica del estudio de edificación examina con más detalle la propiedad para informar sobre el estado visual y las necesidades de mantenimiento de nueve elementos externos de la construcción, con margen para la subdivisión en características individuales, con los nueve elementos internos de la construcción y los siete servicios suministrados al edificio examinados de manera similar. También los tres componentes clave del terreno en el que se encuentra la propiedad se pueden subdividir según sea necesario.
La versión de notas prácticas del informe también califica las condiciones de 1 (buenas), 2 (requiere atención en el futuro cercano) y 3 (requiere atención ahora) utilizando un sistema de semáforo para llamar la atención sobre las cosas que importan. En este formato, si hay un defecto, no solo se identificará, sino que se analizarán sus causas y se discutirán con cierto detalle los métodos de reparación y eliminación de la causa. El informe también incluye comentarios para asesorar al abogado sobre cuestiones que deben abordarse en la transferencia y sobre cualquier riesgo que afecte al edificio, los terrenos y las personas de naturaleza más general. También se analizan los medios de escape en caso de incendio, que en las casas más antiguas en particular puede verse comprometido por un diseño deficiente y modificaciones. No hay una valoración de mercado ni una evaluación de los costos de reconstrucción para fines de seguro en el documento. Estos se pueden agregar, junto con estimaciones de costos para las reparaciones mediante un acuerdo separado, como se analiza en las útiles notas explicativas de RICS para los clientes.
En conjunto, una característica clave de los estudios de construcción de RICS es que brindan una oportunidad para que los clientes y los peritos inicien un diálogo detallado sobre la propiedad que pretenden comprar. Los compradores consideran que un estudio de construcción es útil para permitir negociaciones posteriores sobre el precio o para proporcionar a los clientes un documento informativo sobre ampliaciones o reparaciones. El estudio de construcción es un proceso muy interactivo.
Los peritos certificados también pueden proporcionar un certificado de eficiencia energética.
Los peritos colegiados no son necesariamente especialistas en otros campos y pueden recomendar investigaciones adicionales por parte de un electricista , un ingeniero de gas, un ingeniero estructural o un experto de otro tipo, según lo que encuentren durante su inspección. También pueden recomendar el trabajo del abogado del comprador para confirmar cuestiones que podrían afectar a su valoración, como (en el caso de propiedades en arrendamiento ), el plazo restante del arrendamiento , quién es responsable de los límites, etc.
La inspección del perito colegiado no suele ser intrusiva. No tiene autoridad para levantar tablas de suelo, perforar agujeros ni realizar excavaciones en una propiedad que, en esta etapa, no es propiedad del posible comprador, lo que significa que ciertos defectos o problemas pueden no ser evidentes en su inspección. [21]
Sus honorarios son un componente del coste de la mudanza en el Reino Unido .
Además del grado educativo obligatorio, que puede variar desde Finanzas hasta Tecnología de la Construcción, la mayoría de los países, pero no todos, exigen que los tasadores tengan la licencia para la práctica. Por lo general, el tasador de bienes raíces tiene la oportunidad de alcanzar 3 niveles de certificación: Aprendiz de tasador, Tasador con licencia y Tasador certificado. El segundo y tercer nivel de licencia requieren no menos de 2000 horas de experiencia en 12 meses y 2500 horas de experiencia en no menos de 24 meses respectivamente. [22] [23] Los tasadores a menudo se conocen como "tasadores de propiedades" o "tasadores de terrenos"; en inglés británico son "peritos de valoración". Si la opinión del tasador se basa en el valor de mercado, entonces también debe basarse en el uso más alto y mejor del inmueble. En Estados Unidos, las valoraciones hipotecarias de propiedades residenciales mejoradas generalmente se informan en un formulario estandarizado como el Informe Uniforme de Tasación Residencial . [24] Las valoraciones de propiedades más comerciales (por ejemplo, terrenos sin edificar que generan ingresos) a menudo se informan en formato narrativo y son completadas por un tasador general certificado.
Si bien las Normas uniformes de práctica de tasación profesional (USPAP, por sus siglas en inglés) siempre han requerido que los tasadores identifiquen el alcance del trabajo necesario para producir resultados creíbles, en los últimos años [ ¿cuándo? ] quedó claro que los tasadores no entendían completamente el proceso para desarrollar esto adecuadamente. Al formular el alcance del trabajo para una tasación creíble, el concepto de tasación limitada versus tasación completa y el uso de la Regla de desviación causaron confusión a los clientes, tasadores y revisores de tasaciones. Para abordar esto, las USPAP se actualizaron en 2006 con lo que se conoció como el Proyecto de alcance del trabajo. Después de esto, las USPAP eliminaron tanto la Regla de desviación como el concepto de tasación limitada, y se creó una nueva regla de alcance del trabajo. En ella, los tasadores debían identificar seis partes clave del problema de tasación al comienzo de cada tarea:
En función de estos factores, el tasador debe identificar el alcance del trabajo necesario, incluidas las metodologías que se utilizarán, el alcance de la investigación y los enfoques aplicables para la valoración. Actualmente, los estándares mínimos para el alcance del trabajo son:
El alcance del trabajo es el primer paso en cualquier proceso de tasación. Sin un alcance de trabajo estrictamente definido, las conclusiones de una tasación pueden no ser viables. Al definir el alcance del trabajo, un tasador puede desarrollar adecuadamente un valor para una propiedad determinada para el usuario previsto y para el uso previsto de la tasación. La idea general del "alcance del trabajo" es proporcionar expectativas y pautas claras para todas las partes en cuanto a lo que cubre y no cubre el informe de tasación; y cuánto trabajo se ha invertido en él.
También se debe conocer y hacer constar en el informe el tipo de "interés" inmobiliario que se está valorando. Por lo general, en la mayoría de las ventas o financiaciones hipotecarias, se valora el interés de pleno dominio . El interés de pleno dominio es el conjunto de derechos más completo disponible. Sin embargo, en muchas situaciones y en muchas sociedades que no siguen el derecho consuetudinario inglés o el Código napoleónico , puede que sea más común algún otro interés. Si bien existen muchos intereses posibles diferentes en los bienes inmuebles, los tres más comunes son:
Tasador y valoración:
Un "tasador" es una persona o profesional que está capacitado y calificado para determinar el valor de activos, generalmente bienes inmuebles o bienes personales, para diversos fines. Los tasadores evalúan el valor o el valor justo de mercado de estos activos basándose en sus conocimientos, experiencia y análisis de datos relevantes.
"Valoración" se refiere al proceso de determinar el valor de un activo, propiedad, empresa o instrumento financiero. La valoración se puede realizar por una amplia variedad de razones, incluidas empresas, activos, etc.
Si se realiza una inspección de la vivienda antes de la tasación y se entrega ese informe al tasador, el resultado puede ser más útil. Esto se debe a que el tasador, que no es un inspector de viviendas experto, sabrá si hay defectos de construcción importantes o si se requieren reparaciones importantes. Esta información puede hacer que el tasador llegue a una opinión diferente, probablemente inferior, sobre el valor. Esta información puede ser particularmente útil si una o ambas partes que solicitan la tasación pueden terminar en posesión de la propiedad. Este es a veces el caso de las propiedades en un acuerdo de divorcio o una sentencia judicial. [25]
Los modelos de valoración automatizados (MAA) están ganando cada vez más aceptación. Estos se basan en modelos estadísticos como el análisis de regresión múltiple o algoritmos de aprendizaje automático. [26] Si bien los MAA pueden ser bastante precisos, en particular cuando se utilizan en un área muy homogénea, también hay evidencia de que no son precisos en otros casos, como cuando se utilizan en áreas rurales o cuando la propiedad tasada no se adapta bien al vecindario.
La tasación masiva asistida por computadora (CAMA, por sus siglas en inglés) es un término genérico para cualquier paquete de software utilizado por agencias gubernamentales para ayudar a establecer tasaciones de bienes raíces para los cálculos de impuestos a la propiedad. Una CAMA es un sistema de tasación de propiedades, generalmente solo ciertos tipos de bienes raíces , que incorpora análisis estadísticos asistidos por computadora, como análisis de regresión múltiple y procedimientos de estimación adaptativa para ayudar al tasador a estimar el valor. [27]
La tasación masiva asistida geográficamente (GAMA) es un término genérico para cualquier paquete de software centrado en un sistema de información geográfica utilizado por agencias gubernamentales para ayudar a establecer tasaciones de bienes raíces para los cálculos de impuestos a la propiedad. [28]
El término general para la evaluación de masas es el de Spatial-CAMA (SCAMA), en el que se utilizan datos espaciales con modelos de dependencia espacial o heterogeneidad espacial. El modelo de rezago espacial (SLM) y el modelo de media móvil autorregresiva espacial (SARMA) se incluyen en la dependencia espacial, mientras que los modelos de regresión ponderada geográficamente (GWR) se incluyen en la heterogeneidad espacial. [29]
En los últimos años, los diversos grupos de tasación de los Estados Unidos y las organizaciones internacionales de tasación profesional han comenzado a colaborar para desarrollar normas internacionales de valoración . Esto facilitará la elaboración de normas globales de tasación de bienes raíces, un complemento muy necesario para las carteras de inversión inmobiliaria que cruzan las fronteras nacionales. Algunos grupos de tasación ya son organizaciones internacionales y, por lo tanto, hasta cierto punto, ya incorporan algún nivel de normas globales.
El Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC, por sus siglas en inglés) es una organización no gubernamental (ONG) miembro de las Naciones Unidas que reúne a los principales organismos nacionales de normalización de valuación y asociaciones profesionales de 150 países diferentes (incluidos el Appraisal Institute , la American Society of Appraisers , el RICS , la [Practising Valuers Association of India] y el Appraisal Institute of Canada). El IVSC publica las Normas Internacionales de Valuación (IVS, por sus siglas en inglés), que ya se encuentran en su 12.ª edición.
En Alemania, la tasación de bienes inmuebles se conoce como valoración inmobiliaria ( Immobilienbewertung ). Los tasadores inmobiliarios ( Immobilienbewerter o Gutachter ) pueden calificar para convertirse en Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (peritos jurados y designados oficialmente). Sin embargo, este título, que antes era muy importante, ha perdido mucha importancia en los últimos años, pero todavía tiene cierto valor en los procedimientos judiciales. Por lo general, el título no se requiere para las tasaciones.
En Alemania, la tasación de bienes inmuebles está parcialmente regulada por ley. El Baugesetzbuch (abreviado BauGB, «Código de construcción alemán») contiene directrices sobre las autoridades competentes, define el concepto de valor de mercado y hace referencia a normas continuas (capítulo 3, artículos 192 y siguientes). Cada municipio (ciudad o distrito administrativo) debe formar un Gutachterausschuss (comité de tasación), formado por un presidente y miembros honorarios. [30] El comité recopila información sobre todas las transacciones inmobiliarias (es obligatorio enviar una copia de cada contrato de compraventa notarial al Gutachterausschuss ) y la incluye en la Kaufpreissammlung (base de datos de precios de compra). La mayoría de los comités publican un informe oficial sobre el mercado inmobiliario cada dos años, en el que, además de otra información sobre comparables, se determina el valor del terreno. Los comités también realizan tasaciones por encargo de las autoridades públicas.
El BauGB define el Verkehrswert o el Marktwert (valor de mercado, ambos términos con significado idéntico) de la siguiente manera: "El valor de mercado se determina por el precio que puede obtenerse en la fecha de la valoración, en una transacción en condiciones de igualdad, teniendo debidamente en cuenta la situación jurídica y las características efectivas, la naturaleza y disposición del local o cualquier otro objeto de la valoración" [31] (traducción no oficial). La intención, como en otros países, es incluir todas las influencias objetivas y excluir todas las influencias resultantes de las circunstancias subjetivas de las partes involucradas.
Esta ley federal está respaldada por el Wertermittlungsverordnung (abreviado como WertV, "Reglamento sobre la determinación del valor"). [32] El WertV define los métodos de valoración codificados y la técnica de valoración general. Los métodos de valoración codificados alemanes (también se permiten otros métodos como el DCF o el método residual, pero no están codificados) son:
Las normas generales de WertV se apoyan además en la Wertermittlungsrichtlinie (abreviada como WertR, "directiva sobre la determinación del valor"). [33] La WertR proporciona plantillas para los cálculos, tablas (por ejemplo, depreciación económica) y directrices para la consideración de diferentes influencias. WertV y WertR no son vinculantes para las tasaciones para uso no oficial, no obstante, deben considerarse como mejores prácticas o Prácticas de valoración generalmente aceptadas (alemanas) (GAVP).
En la mayoría de los aspectos, los principios de valoración generalmente aceptados (alemanes) son coherentes con la práctica internacional. El mercado de inversiones da más importancia al enfoque de ingresos. Sin embargo, existen algunas diferencias importantes:
Matemáticamente, la distinción entre terrenos y mejoras en el método de la renta no tendrá ningún impacto en el valor total cuando la vida útil restante sea superior a treinta años. Por este motivo, se ha vuelto bastante común utilizar el método de la renta simplificada ( Vereinfachtes Ertragswertverfahren ), omitiendo el valor del terreno y el Liegenschaftszins . Sin embargo, el tratamiento separado de terrenos y edificios conduce a resultados más precisos para los edificios más antiguos, especialmente para los edificios comerciales, que normalmente tienen una vida útil más corta que los edificios residenciales.
Una ventaja del grado comparativamente alto de estandarización practicado por los tasadores profesionales es la mayor capacidad para verificar la inconsistencia, precisión y transparencia de una tasación.
La Organización Federal Alemana de Peritos Jurados y Designados ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , abbr. BDSF) [34] es la principal organización profesional que engloba a la mayoría de los tasadores autorizados en Alemania. En los últimos años, con el movimiento hacia una perspectiva más global en la profesión de valoración, el RICS ha ganado un punto de apoyo en Alemania, en cierta medida a expensas del BDSF. Otra Organización Alemana de Peritos Jurados y Designados es la Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , abbr. DESAG. [35] Esta organización también incluye a un gran número de tasadores autorizados en Alemania.
En 1996, con especial atención al valor hipotético, los bancos alemanes con actividades de financiación inmobiliaria formaron HypZert GmbH , una asociación para la certificación de tasadores de bienes raíces. [36] Muchos bancos alemanes consideran que la cualificación HypZert es obligatoria.
En Israel, la profesión de tasador de bienes raíces está regulada por el Consejo de Tasadores de Tierras, un órgano del Ministerio de Justicia; la organización profesional más grande, que engloba a la mayoría de los tasadores/tasadores de tierras, es la Asociación de Tasadores de Tierras. Los tasadores deben estar registrados en el Consejo, que es un organismo legal creado por ley y que supervisa la capacitación y administra los exámenes profesionales nacionales que son un requisito previo para obtener el registro. En 2005, el Consejo creó un Comité de Normas de Tasación con el propósito de desarrollar y promulgar normas que reflejaran las mejores prácticas; estas han tendido a seguir un enfoque basado en reglas.
Históricamente, la mayoría de las valoraciones en Israel eran valoraciones reglamentarias (como las valoraciones realizadas a los efectos del Impuesto sobre Mejoras , un impuesto que se aplica a las ganancias que se generan en la propiedad como consecuencia de los cambios en la planificación local), así como valoraciones realizadas a los efectos de préstamos bancarios. Desde que Israel implementó las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) en 2008, la profesión se ha dedicado a realizar valoraciones a los efectos de la presentación de informes financieros.
En el Reino Unido, la tasación de bienes raíces se conoce como valoración de la propiedad y un tasador de bienes raíces es un tasador de terrenos o de propiedades (generalmente un perito colegiado calificado que se especializa en la valoración de propiedades). [15] La valoración de propiedades en el Reino Unido está regulada por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), un organismo profesional que abarca todas las profesiones relacionadas con la construcción y la propiedad. Las directrices profesionales de RICS para tasadores se publican en lo que comúnmente se conoce como el Libro Rojo . La versión de 2017 fue RICS Valuation – Global Standards (1 de julio de 2017), [37] reemplazando una edición publicada en 2011. RICS Valuation Standards contiene reglas obligatorias, orientación sobre las mejores prácticas y comentarios relacionados. La versión de 2017 adopta y aplica las Normas Internacionales de Valoración (IVS) publicadas por el Consejo de Normas Internacionales de Valoración (IVSC). Los cambios a las normas son aprobados por la Junta del Grupo Profesional de Valuación de RICS, y el Libro Rojo se actualiza en consecuencia de forma regular. Aunque tiene su sede en el Reino Unido, RICS es una organización global y se ha vuelto muy activa en los Estados Unidos en los últimos años a través de su afiliación con los Consejeros de Bienes Raíces, una división de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios .
La práctica de tasación en los Estados Unidos está regulada por los estados. La Appraisal Foundation (TAF) es el principal organismo de normalización; su Appraisal Standards Board (ASB) promulga y actualiza las mejores prácticas codificadas en las Normas uniformes de práctica profesional de tasación (USPAP), mientras que su Appraisal Qualifications Board (AQB) promulga los estándares mínimos para la certificación y la concesión de licencias a los tasadores.
El gobierno federal regula a los tasadores indirectamente porque si el Subcomité de Tasación (ASC) del Consejo de Examen de Instituciones Financieras Federales (FFIEC) encuentra que el programa de regulación y certificación de tasadores de un estado en particular es inadecuado, entonces, bajo las regulaciones federales, todos los tasadores en ese estado ya no serían elegibles para realizar tasaciones para bancos con autorización federal. [38] El ASC supervisa el TAF. Los bancos hacen un uso generalizado de préstamos hipotecarios y títulos respaldados por hipotecas , y no podrían hacerlo sin tasaciones.
La Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de las Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA, por sus siglas en inglés) exigió que todos los estados desarrollaran sistemas para otorgar licencias y certificar a los tasadores de bienes raíces. [39] Para lograr esto, se formó el Subcomité de Tasación (ASC, por sus siglas en inglés) dentro de la FFIEC, con representantes de las diversas agencias federales de regulación hipotecaria. [40] Por lo tanto, actualmente todos los tasadores de bienes raíces deben tener licencia y certificación estatal. Pero antes de la década de 1990, no existían estándares comúnmente aceptados ni para la calidad de la tasación ni para la licencia de los tasadores. En la década de 1980, un comité ad hoc que representaba a varias organizaciones profesionales de tasación en los Estados Unidos y Canadá se reunió para codificar las mejores prácticas en lo que se conoció como el USPAP. La crisis de ahorros y préstamos de los Estados Unidos resultó en una mayor regulación federal a través de FIRREA, que requirió que los reguladores de préstamos federales adoptaran estándares de tasación. Una organización sin fines de lucro, The Appraisal Foundation (TAF), fue formada por las mismas organizaciones que habían desarrollado USPAP, y los derechos de autor de USPAP fueron transferidos a TAF. La supervisión federal de TAF está a cargo del Subcomité de Tasación, compuesto por representantes de varios reguladores federales de préstamos. TAF lleva a cabo su trabajo a través de dos juntas: la Junta de Normas de Tasación promulga y actualiza USPAP; la Junta de Calificaciones de Tasación (AQB) promulga las normas mínimas recomendadas para la certificación y licencia de tasadores. Durante la década de 1990, todos los estados adoptaron USPAP como las normas que rigen dentro de sus estados y desarrollaron normas de licencia que cumplían o superaban las recomendaciones de TAF. Además, los diversos tribunales estatales y federales han adoptado USPAP para litigios inmobiliarios y todos los reguladores federales de préstamos adoptan USPAP para la tasación de financiación hipotecaria. [40]
Además, existen organizaciones profesionales de tasación, organizadas como organizaciones privadas sin fines de lucro que datan de la Gran Depresión de la década de 1930. Una de las más antiguas de los Estados Unidos es la Sociedad Estadounidense de Administradores Agrícolas y Tasadores Rurales (ASFMRA), que se fundó en 1929. [41] Otras se fundaron según la necesidad y surgió la oportunidad en campos especializados, como el Appraisal Institute (AI) y la Sociedad Estadounidense de Tasadores (ASA) fundada en la década de 1930, la International Right of Way Association y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que se fundaron después de la Segunda Guerra Mundial . Todas estas organizaciones existían para establecer y hacer cumplir las normas, pero su influencia disminuyó con la creciente regulación gubernamental. En marzo de 2007, tres de estas organizaciones (ASFMRA, ASA y AI) anunciaron un acuerdo en principio para fusionarse. NAIFA (Asociación Nacional de Tasadores Independientes), miembro fundador de The Appraisal Foundation, ayudó a redactar el Título XI, las Enmiendas a la Reforma de la Tasación de Bienes Raíces. Fue fundada en 1961.
Una de las organizaciones profesionales de tasadores inmobiliarios más reconocidas en Estados Unidos es el Appraisal Institute (AI). Se formó a partir de la fusión del American Institute of Real Estate Appraisers y la Society of Real Estate Appraisers. Fundada junto con otras en la década de 1930, las dos organizaciones se fusionaron en la década de 1990 para formar el AI. Este grupo otorga cuatro designaciones profesionales: SRA , a los tasadores residenciales, AI-RRS , a los tasadores de revisión residencial, MAI , a los tasadores comerciales, y AI-GRS , a los tasadores de revisión comercial. El Instituto ha promulgado regulaciones rigurosas con respecto al uso y la exhibición de estas designaciones. Por ejemplo, contrariamente a la creencia popular, "MAI" no significa "Miembro, Appraisal Institute". Según el instituto, las letras "no representan palabras específicas", y un MAI no puede usar las palabras "Miembro, Appraisal Institute" en lugar de la marca MAI. El motivo principal de esta regla es evitar la dilución de la marca registrada . Estas designaciones exigen la asistencia a clases de técnicas de tasación, capacitación ética, exámenes y una revisión del trabajo del candidato por parte de tasadores designados.
La Asociación Nacional de Tasadores (NAA, por sus siglas en inglés) se formó con el propósito de unir a quienes se dedican a la profesión de tasador con el fin de ejercer una influencia beneficiosa sobre la profesión y defender los intereses de los tasadores. La NAA ha establecido un grupo asesor que consiste en líderes de las organizaciones y coaliciones estatales, llamado Junta de Gobernadores, donde esos estados pueden ayudar a guiar a la NAA para que actúe en el mejor interés de todos los tasadores. La NAA también tiene una membresía designada, MNAA (Miembro de la Asociación Nacional de Tasadores, que es una persona que posee una licencia de tasador, certificación o credencial de tasador similar emitida por una agencia gubernamental; y que acepta los requisitos y objetivos de membresía de la Asociación Nacional de Tasadores.
Otras organizaciones de tasación importantes incluyen la Asociación Nacional de Tasadores Independientes y la Asociación Nacional de Tasadores Maestros, que también fueron miembros patrocinadores fundadores de la Appraisal Foundation. [42] La Junta de Tasadores de Bienes Raíces de Massachusetts (MBREA), fundada en 1934, es la única asociación de tasación estatal que ha sido nombrada patrocinadora de la Appraisal Foundation. [43] En los últimos años, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) se ha vuelto muy respetada en los Estados Unidos y ha formado una colaboración con los Consejeros de Bienes Raíces, una división de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . RICS, que tiene su sede en Londres, opera a escala mundial y otorga las designaciones MRICS y FRICS a los Miembros y Fellows de RICS. El Real Estate Counseling Group of America es un pequeño grupo de los principales tasadores y analistas inmobiliarios de EE. UU. que han creado colectivamente un cuerpo desproporcionadamente grande de metodología de tasación y la Asociación Nacional de Tasadores de Bienes Raíces (NAREA), fundada en 1966, con el objetivo de elevar el profesionalismo y el éxito de la industria de tasación.
La organización líder en valoración de bienes personales es la Sociedad Estadounidense de Tasadores , que es miembro patrocinador de la Fundación de Tasación y otorga la designación ASA (Tasador Senior Acreditado) a los candidatos que completan cinco años de experiencia documentada en tasaciones, aprueban un examen exhaustivo junto con los cursos requeridos de tasación comercial y/o residencial, y presentan dos informes de tasación para su revisión.
Desde hace mucho tiempo se ha pensado que el sesgo implícito y la composición racial de los vecindarios tienen un impacto en los valores de tasación de las viviendas. [44] Estudios recientes de Freddie Mac y otros líderes de la industria han confirmado que el modelo tradicional basado en ventas comparables y una variedad de otros factores (ingresos, puntaje crediticio, etc.) no puede explicar la brecha de valor de tasación que enfrentan las minorías. [45] Algunos argumentarían que estas disparidades de precios se explican parcialmente por la calidad del vecindario, que los oponentes dicen que es un subproducto de la segregación histórica . [46]
En Rusia, al igual que en muchas otras economías de la ex Unión Soviética, la profesión surgió en la primera mitad de 1990 y representó una clara ruptura con la práctica anterior de los especialistas en precios específicos de la industria y con las actividades de las autoridades de fijación de precios legales en la Unión Soviética. Actualmente, la valoración de propiedades, como se la llama, es una especialidad dentro de la "profesión de valoración" de propósito general, que funciona en un modo autorregulatorio supervisado por "organizaciones profesionales autorreguladas" de tasadores (SRO), es decir, entidades supervisoras públicas establecidas según disposiciones de una legislación especial (que, muy libremente, pueden compararse con los sindicatos). La principal de ellas es la Sociedad Rusa de Tasadores , establecida en 1993 y que actualmente ejerce la supervisión sobre aproximadamente la mitad de los miembros de la profesión de tasación. Entre sus más de 6000 miembros, una mayoría considerable son tasadores de bienes raíces, que se codean con los tasadores de activos intangibles y de negocios. A estas últimas categorías de tasadores también se les permite valorar propiedades, aunque los profesionales de la tasación tienden a especializarse. A finales de 2016, se dispuso que los tasadores debían pasar por un proceso de certificación obligatorio administrado por el estado para verificar su competencia, cuyos detalles, como si se desglosaron en la especialización o de otro modo, aún están por definirse.
A mediados de 2016, los tasadores en Rusia, incluidos los tasadores de bienes inmuebles, se consideran personas con una formación específica que mantienen su membresía en una SRO de tasación y asumen una responsabilidad ilimitada por los resultados de sus servicios, es decir, su estatus profesional se basa en la organización de los notarios públicos. Independientemente de este hecho, más del 80% de los tasadores tienden a ser empleados por empresas de tasación o consultoría y, por lo tanto, no ejercen como empresarios individuales independientes. Los servicios de tasación de alto nivel están representados principalmente por las divisiones de tasación de las "cuatro grandes" consultoras internacionales del país, pero también existen marcas nacionales de tasación corporativa de buena reputación.
La mayoría de las valoraciones de propiedades en el país se realizan para cumplir con los requisitos legales establecidos en la Ley Federal de Valuaciones, cuya última modificación se produjo en 2016. Además, otras leyes relacionadas, como la Ley de Sociedades Anónimas, describen más de 20 casos en los que las valoraciones son obligatorias. Estos casos obligatorios incluyen valoraciones para fines como privatizaciones, obtención de préstamos, tramitación de procedimientos de quiebra y liquidación, entre otros.
Antes del año 2000, las valoraciones para la presentación de informes financieros corporativos tenían mayor importancia. Sin embargo, esto cambió cuando el regulador contable nacional dejó de promover la opción del valor razonable contable. Actualmente, el gobierno está en proceso de externalizar la tasación masiva de propiedades para fines tributarios a instituciones de tasación profesionales.
En caso de que surjan controversias, la adjudicación de las estimaciones de valor certificadas por los tasadores se lleva a cabo a través de los Consejos de Expertos de las SRO de tasadores. Los tribunales oficiales suelen coincidir con las resoluciones de dichos Consejos. En algunos casos excepcionales, también se requiere el visto bueno de los Consejos de Expertos de las SRO para que una tasación realizada por un tasador en particular entre en vigor.
Los detalles técnicos de la práctica de los tasadores de bienes raíces en Rusia están alineados con el modelo internacional. Los miembros de la Sociedad Rusa de Tasadores anteriormente estaban obligados a observar las Normas Internacionales de Valuación. También existe un conjunto de 14 "Normas Federales de Valuación" de propósito general desarrolladas por el gobierno (FSO 1, 2, 3 - son las normas generales de valoración adoptadas por primera vez en 2007 (y revisadas en 2015) y cubren los Términos de contratación y los requisitos de contenido del informe de valoración, FSO 7-11 son normas específicas de activos adoptadas en 2015, mientras que FSO 9 es actualmente la única norma específica del conjunto que trata sobre valoraciones de propiedades para fines de garantía de préstamos; las dos últimas normas FSO adoptadas en 2016 cubren la determinación de los valores de inversión y liquidación, sin embargo, no tocan la metodología para determinar estos valores, solo eliminan los requisitos de presentación de informes). En vista de la campaña de conformidad internacional en la última ronda de establecimiento de normas FSO, los requisitos generales en las nuevas normas FSO son similares a los establecidos en las normas de valoración internacional, sin embargo pueden ser más específicos en ocasiones y exigir la divulgación obligatoria de la incertidumbre en los informes de valoración utilizando el formato de intervalo/rango.
A partir del 1 de agosto de 2017, nuevas modificaciones a la Ley Federal de Valuación impusieron la certificación obligatoria de los tasadores por parte de un centro de pruebas afiliado al estado. En consecuencia, esta medida de certificación mediante un examen escrito de dos horas, destinada a contrarrestar la percepción de una mala praxis generalizada entre los miembros de la profesión de valoración nacional, prevé tres especializaciones de tasadores: tasadores de bienes raíces, tasadores de plantas y maquinaria, y tasadores de activos empresariales e intangibles, con requisitos de contenido del examen que varían sustancialmente para cada especialización. Los tasadores perderían el derecho a ejercer, a menos que cumplan con el requisito de realizar este examen de certificación obligatorio antes del 31 de marzo de 2018. Una evaluación general de esta medida es que el número de tasadores certificados en Rusia se reducirá a unos 2000-3000 tasadores en todo el país (en todas las especialidades mencionadas), es decir, diezmará alrededor del 80% de los miembros de la actual SRO de Tasadores, debido a la complejidad de los exámenes de certificación.
El Instituto de Agrimensores de Hong Kong (HKIS) regula a los agrimensores de propiedades en Hong Kong. Establecido en 1984, el Instituto es la única organización profesional que representa a la profesión de agrimensor en Hong Kong. El HKIS se constituyó legalmente en virtud de la Ordenanza del Instituto de Agrimensores de Hong Kong en enero de 1990 (Cap. 1148). En julio de 1991, se aprobó la Ordenanza de Registro de Agrimensores (Cap. 417) para establecer una Junta de Registro para administrar el registro de agrimensores. En mayo de 2006, el número de miembros había alcanzado los 6.723. Un agrimensor de práctica general asesora sobre el mejor uso del terreno, evalúa la viabilidad y factibilidad del proyecto de desarrollo propuesto, así como la valoración, comercialización, venta, arrendamiento y gestión de desarrollos terminados. También tiene un sitio web para proporcionar una estimación del valor de las propiedades en tiempo real en todo Hong Kong. [47]
El Instituto Australiano de la Propiedad (API) se creó en 1926 con el nombre de Instituto de Tasadores de la Commonwealth. El Instituto ha sufrido varios cambios de nombre durante el último siglo a medida que se ampliaba la gama de servicios que ofrecen sus miembros. Su función es regular la profesión de tasadores de propiedades en toda Australia.
En la actualidad, el API representa los intereses de más de 8.600 profesionales del sector inmobiliario en toda Australia. Entre sus miembros se encuentran tasadores de viviendas, comercios, plantas y maquinarias, asesores inmobiliarios, analistas inmobiliarios, gestores de fondos y activos inmobiliarios, gestores de instalaciones inmobiliarias, abogados inmobiliarios e investigadores y académicos del sector inmobiliario. La función principal del Instituto es establecer y mantener los más altos estándares de práctica profesional, educación, ética y conducta profesional para sus miembros y la profesión inmobiliaria en general. [48]
La valoración de bienes inmuebles en Nueva Zelanda está regulada por el Instituto de Tasadores de Nueva Zelanda (NZIV) y la Junta de Registro de Tasadores de Nueva Zelanda (VRB), ambos organismos legales establecidos en virtud de la Ley de Tasadores de 1948 (NZ). El NZIV sigue siendo el organismo profesional legal para los tasadores en Nueva Zelanda, con sucesión perpetua según la Ley. El NZIV puede establecer normas como legislación de nivel inferior y tiene un Código de Ética (revisado en 2023). Las normas del NZIV se modificaron por última vez en 2012 y siguen vigentes. El VRB tiene jurisdicción en relación con asuntos graves que afecten al registro de un tasador, incluida la disciplina cuando un tasador haya actuado de tal manera que alcance el umbral. La Ley de Tasadores de 1948 establece el umbral en virtud del artículo 31 como asuntos en los que un tasador podría ser eliminado del registro de tasadores. El NZIV tiene poder para la disciplina en asuntos relativamente menores. El NZIV rige a sus miembros y tiene la facultad de disciplinarlos y multarlos hasta con 500 dólares, amonestarlos o darlos de baja. Las designaciones de "Valorador registrado" y "Valorador público" están protegidas legalmente por la legislación y están reservadas para los Valuadores registrados en virtud de la Ley. El NZIV, en virtud de la Ley, puede admitir miembros que no sean valuadores (como economistas inmobiliarios que no sean valuadores).
También existen organismos profesionales voluntarios para la valoración de bienes raíces, como el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) y el Property Institute of New Zealand (PINZ). Ambos organismos tienen una membresía más amplia, más allá de los tasadores de bienes raíces. PINZ tiene alrededor de 1.700 miembros en Nueva Zelanda y en el extranjero (como expatriados en el Reino Unido, Asia y Australia). PINZ tiene un acuerdo de nivel de servicio con el NZIV, por el cual PINZ contrata para realizar tareas para el organismo profesional legal, NZIV. PINZ se formó en 2000 para actuar como la voz de las profesiones inmobiliarias. Ha habido "divisiones políticas" dentro de la profesión de valoración en Nueva Zelanda, expresadas en las juntas generales anuales y a través de "guerras de poder" durante los últimos 20 años aproximadamente. Muchos tasadores apoyan la fusión de las funciones del NZIV bajo el organismo voluntario multidisciplinario PINZ, mientras que muchos otros desean mantener un organismo profesional legal separado para tasadores (el NZIV). Existen diversas razones que explican el debate y la legislación vigente está siendo revisada y se está considerando la posibilidad de modificarla o derogarla. En la actualidad, la Ley sigue vigente y el NZIV es legalmente un organismo independiente con funciones, poderes y obligaciones estatutarios.
PINZ incorporó a gran parte de los miembros del NZIV, el Instituto de Valuadores de Plantas y Maquinaria (IPMV) y el Instituto de Economía de la Propiedad y la Tierra de Nueva Zelanda (PLEINZ). PINZ ahora representa los intereses de los valuadores, administradores de propiedades e instalaciones, asesores inmobiliarios y valuadores de plantas y maquinaria. PINZ se ha convertido en uno de los organismos profesionales más grandes en materia de estándares, calificaciones y ética en todas las facetas de la profesión inmobiliaria en Nueva Zelanda. Trabaja con el gobierno, la industria y otras asociaciones profesionales, partes interesadas en la educación y los medios de comunicación para promover sus estándares y puntos de vista. [49]
En Nueva Zelanda, los términos "tasación" y "tasador" suelen relacionarse con quien asume esa función profesional en términos de los requisitos de la Ley de Tasadores de 1948 o los tasadores de plantas y maquinarias, embarcaciones o arte no regulados o voluntariamente autorregulados (si son miembros de PINZ). Mientras que el término "tasación" suele estar relacionado con una estimación realizada por un vendedor de bienes raíces o un agente autorizado según la Ley de Agentes Inmobiliarios de 2008. El Instituto Inmobiliario de Nueva Zelanda incluye a muchos miembros tasadores, pero la legislación que rige las ventas y la representación (disposición de intereses sobre terrenos en nombre de otros) no se extiende para incluir la disposición de esa función por parte de los tasadores, independientemente de su membresía en NZIV, RICS o PINZ.
Existe una diferencia significativa entre las responsabilidades de un agente inmobiliario y un tasador. Mientras que a un agente inmobiliario se le permite representar los intereses de su cliente, a un tasador se le exige que ofrezca una evaluación imparcial e independiente del valor. El marco legal que rige estas funciones también es distinto. Los abogados, los abogados inmobiliarios y los agentes inmobiliarios operan bajo una legislación distinta de la que regula a los tasadores. En concreto, la disposición legal que describe las responsabilidades de los abogados y los abogados inmobiliarios es la Ley de Abogados y Abogados Inmobiliarios de 2006.
En Nueva Zelanda, el número de tasadores registrados es generalmente de entre 1.000 y 1.300. Se trata de un grupo de profesionales envejecidos y con una gran carga de trabajo, que tiene dificultades para retener a los nuevos y jóvenes miembros debido a los salarios, el estrés laboral y la reciente aparición de las "cámaras de compensación" para que los bancos ordenen valoraciones con fines hipotecarios. Las cámaras de compensación han acabado en gran medida con la práctica local de larga data de que los miembros del público busquen asesoramiento directamente de un tasador. El uso de estimaciones electrónicas basadas en valores de calificación (tasación masiva de los gobiernos locales para gravámenes) también está provocando una reducción del trabajo de valoración estándar y está afectando significativamente la viabilidad de las pequeñas empresas de valoración. La profesión está en proceso de una reestructuración corporativa más amplia del mercado de valoración debido a estos factores, con diversas percepciones dentro de la profesión en cuanto a los méritos de los acontecimientos de los últimos cinco años.
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