El desarrollo inmobiliario , o desarrollo de propiedades , es un proceso comercial que abarca actividades que van desde la renovación y el arrendamiento de edificios existentes hasta la compra de terrenos baldíos y la venta de terrenos o parcelas urbanizadas a otros. Los desarrolladores inmobiliarios son las personas y empresas que coordinan todas estas actividades, convirtiendo las ideas del papel en bienes inmuebles . [1] El desarrollo inmobiliario es diferente de la construcción o la edificación de viviendas , aunque muchos desarrolladores también gestionan el proceso de construcción o se dedican a la construcción de viviendas.
Los promotores compran terrenos, financian operaciones inmobiliarias, construyen o hacen que los constructores construyan proyectos, desarrollan proyectos en empresas conjuntas y crean, imaginan, controlan y orquestan el proceso de desarrollo de principio a fin. [2] Los promotores suelen asumir el mayor riesgo en la creación o renovación de bienes inmuebles y reciben las mayores recompensas. Por lo general, los promotores compran un terreno, determinan la comercialización de la propiedad, desarrollan el programa y el diseño de la construcción, obtienen la aprobación pública y la financiación necesarias, construyen las estructuras y las alquilan, las gestionan y, en última instancia, las venden. [1]
En ocasiones, los promotores inmobiliarios solo se encargan de una parte del proceso. Por ejemplo, algunos promotores buscan una propiedad y obtienen los planos y permisos aprobados antes de venderla con los planos y permisos a un constructor a un precio superior. Por otra parte, un promotor que también es constructor puede comprar una propiedad con los planos y permisos en regla para no correr el riesgo de no obtener la aprobación de planificación y poder comenzar la construcción del desarrollo inmediatamente. Los riesgos financieros del desarrollo inmobiliario y la inversión inmobiliaria difieren debido a los efectos de apalancamiento . [3]
Los desarrolladores trabajan con muchas contrapartes diferentes a lo largo de cada paso de este proceso, incluidos arquitectos, planificadores urbanos, ingenieros, topógrafos, inspectores, contratistas, abogados, agentes de arrendamiento, etc. En el contexto de planificación urbana y rural en el Reino Unido, "desarrollo" se define en la Ley de planificación urbana y rural de 1990, artículo 55.
Un equipo de desarrollo se puede formar de varias maneras. En un extremo, una gran empresa puede incluir muchos servicios, desde arquitectura hasta ingeniería . En el otro extremo del espectro, una empresa de desarrollo puede estar formada por un director y unos pocos empleados que contratan o contratan a otras empresas y profesionales para cada servicio según sea necesario.
Reunir un equipo de profesionales para abordar las cuestiones ambientales, económicas, privadas, físicas y políticas inherentes a un proyecto de desarrollo complejo es fundamental. El éxito de un desarrollador depende de la capacidad de coordinar y dirigir la finalización de una serie de actividades interrelacionadas de manera eficiente y en el momento adecuado. [4]
El proceso de desarrollo requiere las habilidades de muchos profesionales: arquitectos , arquitectos paisajistas , ingenieros civiles y planificadores de sitios para abordar el diseño del proyecto; consultores de mercado para determinar la demanda y la economía de un proyecto; abogados para manejar los acuerdos y las aprobaciones gubernamentales; consultores ambientales e ingenieros de suelos para analizar las limitaciones físicas de un sitio y los impactos ambientales ; topógrafos y compañías de títulos para proporcionar descripciones legales de una propiedad; y prestamistas para proporcionar financiamiento. El contratista general del proyecto contrata a subcontratistas para poner en práctica los planes arquitectónicos .
La compra de terrenos no utilizados para un posible desarrollo a veces se denomina desarrollo especulativo .
La subdivisión de terrenos es el principal mecanismo mediante el cual se desarrollan las comunidades. Técnicamente, la subdivisión describe los pasos legales y físicos que debe seguir un desarrollador para convertir un terreno baldío en terreno urbanizado. La subdivisión es una parte vital del crecimiento de una comunidad, ya que determina su apariencia, la combinación de sus usos del suelo y su infraestructura, incluidos los caminos , los sistemas de drenaje , el agua , el alcantarillado y los servicios públicos .
El desarrollo de tierras puede representar el mayor riesgo, pero también puede ser la técnica más rentable , ya que depende del sector público para las aprobaciones y la infraestructura y porque implica un largo período de inversión sin un flujo de caja positivo .
Una vez finalizada la subdivisión, el promotor suele vender el terreno a un constructor de viviendas u otro usuario final, para usos como almacén o centro comercial . En cualquier caso, el uso de herramientas de inteligencia espacial mitiga el riesgo de estos promotores al modelar las tendencias demográficas y la composición demográfica del tipo de clientes que un constructor de viviendas o un minorista querría tener cerca de su nuevo desarrollo. [5]
Medios relacionados con el desarrollo inmobiliario en Wikimedia CommonsCómo hacer un plano de casa