La refinanciación es el reemplazo de una obligación de deuda existente por otra obligación de deuda con un plazo y tasa de interés diferentes. Los términos y condiciones de refinanciamiento pueden variar ampliamente según el país, provincia o estado, en función de varios factores económicos, como el riesgo inherente , el riesgo proyectado, la estabilidad política de una nación, la estabilidad monetaria, las regulaciones bancarias , la solvencia crediticia del prestatario y la calificación crediticia de una nación. En muchos países industrializados, las formas comunes de refinanciamiento incluyen hipotecas para residencia principal y préstamos para automóviles .
Si el reemplazo de la deuda se produce en situaciones de dificultades financieras , la refinanciación podría denominarse reestructuración de la deuda .
Un préstamo (deuda) puede refinanciarse por varias razones:
La refinanciación por las razones 2, 3 y 5 suele ser realizada por prestatarios que se encuentran en dificultades financieras para reducir sus obligaciones de pago mensual, con la penalidad de que tardarán más en pagar su deuda.
En el contexto de las finanzas personales (a diferencia de las corporativas), la refinanciación de múltiples deudas facilita la gestión de la deuda. Si la deuda con intereses altos, como la deuda de tarjetas de crédito , se consolida en la hipoteca de la vivienda , el prestatario puede pagar la deuda restante a tasas hipotecarias durante un período más largo.
Para las hipotecas de viviendas en los Estados Unidos , puede haber ventajas fiscales disponibles con la refinanciación, especialmente si uno no paga el impuesto mínimo alternativo .
Algunos préstamos a plazo fijo tienen cláusulas de penalización (“ call provisiones ”) que se activan con un reembolso anticipado del préstamo, parcial o total, así como comisiones de “cierre”. También habrá tarifas de transacción en el refinanciamiento. Estas tarifas deben calcularse antes de embarcarse en la refinanciación de un préstamo, ya que pueden anular cualquier ahorro generado mediante la refinanciación. Las cláusulas de penalización sólo son aplicables a préstamos cancelados antes de su vencimiento. Si un préstamo se cancela al vencimiento , se trata de una nueva financiación, no de una refinanciación, y todos los términos de la obligación anterior terminan cuando los nuevos fondos de financiación cancelan la deuda anterior.
Si el préstamo refinanciado tiene la misma tasa de interés que antes, pero a un plazo más largo, resultará en un costo total de intereses mayor durante la vida del préstamo y hará que el prestatario permanezca endeudado durante muchos más años. Normalmente, un préstamo refinanciado tendrá una tasa de interés más baja. Esta tasa más baja, combinada con el nuevo plazo restante más largo del préstamo, reducirá los pagos.
Un prestatario debe calcular el costo total de un nuevo préstamo en comparación con el préstamo existente. El costo del nuevo préstamo incluirá los costos de cierre, las multas por pago anticipado (si corresponde) y el interés pagado durante la vigencia del nuevo préstamo. Esto debe ser menor que el interés restante que se pagará sobre el préstamo existente para ver si tiene sentido financiero refinanciar.
En algunas jurisdicciones estadounidenses, que varían según el estado estadounidense, los préstamos hipotecarios refinanciados se consideran deuda con recurso , lo que significa que el prestatario es responsable en caso de incumplimiento, mientras que las hipotecas no refinanciadas son deuda sin recurso .
Los prestamistas de refinanciación a menudo exigen un porcentaje del monto total del préstamo como pago por adelantado. Normalmente, esta cantidad se expresa en "puntos" (o "primas") en los Estados Unidos. 1 punto = 1% del monto total del préstamo. Más puntos (es decir, un pago inicial mayor) generalmente resultarán en una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas se ofrecen a financiar ellos mismos parte del préstamo, generando así los llamados "puntos negativos" (es decir, descuentos).
La refinanciación puede aplicarse a la deuda creada por varios tipos de préstamos. Incluyen hipotecas, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes , saldos de tarjetas de crédito, préstamos personales y otros tipos similares de obligaciones de deuda. [1]
La refinanciación hipotecaria normalmente se basa en los objetivos de los propietarios y, a menudo, se relaciona con préstamos para vivienda residencial. Los tipos específicos de refinanciamiento hipotecario incluyen tasa y plazo, retiro de efectivo, ingreso de efectivo, sin costo de cierre y racionalización. [2] La refinanciación a tasa y plazo es lo que la mayoría de la gente piensa cuando se trata de refinanciación hipotecaria. Incluye reemplazar su hipoteca original por una nueva, sin cambios significativos en el saldo de capital impago. La refinanciación con retiro de efectivo permite a los propietarios extraer efectivo del valor líquido de su vivienda, lo que resulta en un aumento en el saldo de capital impago. La refinanciación en efectivo permite a los propietarios pagar su hipoteca, lo que resulta en una disminución del saldo de capital impago para lograr el objetivo de obtener una mejor tasa de interés o reducir los pagos mensuales. El refinanciamiento sin costos de cierre ayuda a los propietarios a evitar pagar los costos de cierre al agregar el costo de cierre al saldo de capital impago y amortizarlo durante el plazo del préstamo. La refinanciación simplificada ayuda a los propietarios a saltarse pasos en el proceso de refinanciación, como tasaciones y verificaciones del historial crediticio, pero normalmente sólo está disponible para hipotecas respaldadas por el gobierno. [2] [3]
La refinanciación es una de las principales razones para el pago anticipado de hipotecas , que puede reducir los rendimientos obtenidos de los valores respaldados por hipotecas .
La refinanciación de préstamos para automóviles es una forma en que los propietarios de vehículos pueden cambiar las obligaciones de deuda adjuntas a sus vehículos. El proceso de refinanciamiento de préstamos para automóviles es similar al refinanciamiento de hipotecas, donde la nueva obligación de deuda viene con un nuevo plazo y tasa de interés. [4] La refinanciación con retiro de efectivo también puede aplicarse a préstamos para automóviles si los propietarios de vehículos necesitan utilizar partes del capital de su vehículo mientras que el servicio de compra de arrendamiento para mantener el vehículo en posesión. [5] [6] Los propietarios de vehículos deben comprender los riesgos y las implicaciones de ampliar los plazos antes de refinanciar.
Los prestatarios con este tipo de refinanciamiento generalmente pagan pocas tarifas iniciales, o ninguna, para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciamiento puede ser beneficioso, siempre que la tasa vigente en el mercado sea más baja que la tasa existente del prestatario mediante una fórmula determinada por el prestamista que ofrece el préstamo. El prestamista o corredor no puede pagar la tarifa de tasación, por lo que esto siempre aparecerá en los cargos totales de liquidación en la parte inferior de su estimación de buena fe (GFE).
Esta puede ser una excelente opción en un mercado en declive o si no está seguro de mantener el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre antes de refinanciarlo o liquidarlo. Por ejemplo, planea vender su casa en tres años, pero le llevará cinco años recuperar el costo de cierre. Esto podría impedirle considerar un refinanciamiento; sin embargo, si elige la opción de costo de cierre cero, puede reducir su tasa de interés sin correr ningún riesgo de perder dinero.
En este caso, el corredor recibe un crédito o lo que se llama prima de diferencial de rendimiento (YSP). Las primas de diferencial de rendimiento son el efectivo que recibe una compañía hipotecaria por originar su préstamo. El corredor proporciona al cliente la documentación necesaria para procesar el préstamo y el prestamista le paga por brindar este servicio en lugar de pagarle a uno de sus propios agentes de crédito. Dado que una corredora puede tener más de un oficial de crédito originando préstamos, a veces pueden recibir YSP adicionales para generar un mayor volumen de préstamos. Normalmente, esto se basa en financiar más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar enormemente al prestatario, especialmente desde el 1 de abril de 2011. El gobierno federal ha implementado nuevas leyes que exigen que todos los corredores establezcan precios con los prestamistas con los que hacen negocios. Los corredores pueden recibir tanto YSP que pueden ofrecerle una tasa más baja que si fuera directamente al prestamista y pueden pagar todos los costos de cierre en lugar del prestamista que le haría pagar todos los honorarios de terceros en su propio. Terminará con una tasa más baja y tarifas más bajas. Desde que en abril de 2011 entró en vigor la nueva ley RESPA [7] , los corredores ya no pueden decidir cuánto quieren ganar con el préstamo. En lugar de eso, firman un contrato en abril en el que establecen que se quedarán sólo con un cierto porcentaje del YSP y que el resto se destinará al costo de cierre del prestatario.
Es cierto que las hipotecas sin costo de cierre generalmente no son las mejores opciones para las personas que saben que conservarán el préstamo durante todo el plazo o al menos el tiempo suficiente para recuperar el costo de cierre. Cuando el prestatario paga de su bolsillo los costos de cierre, corre un mayor riesgo de perder el dinero que invirtió. En la mayoría de los casos, el prestatario no puede negociar los honorarios de la tasación o el depósito en garantía . A veces, al incluir los costos de cierre en un préstamo, puede determinar fácilmente si tiene sentido optar por la tasa más baja con costo de cierre o la tasa ligeramente más alta de forma gratuita. En algunos casos, su pago será el mismo; en ese caso, querrá elegir la tarifa más alta sin cargos. Si el pago del 4,5% con $2500 en cargos de liquidación es el mismo para el 4,625% gratis, entonces pagará la misma cantidad de dinero durante la duración del préstamo; sin embargo, si elige el préstamo con costo de cierre y refinancia antes del final de su plazo, desperdició dinero en el costo de cierre. El monto de su préstamo será 2500 menos al 4,625% y su pago será el mismo.
La administración Obama autorizó varios programas de refinanciamiento destinados a ayudar a los propietarios de viviendas sumergidas a aprovechar las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una tasación y abarcan todos los tipos de préstamos. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:
Es posible que este tipo de refinanciamiento no ayude a reducir el pago mensual ni acortar los períodos de la hipoteca. Se puede utilizar para mejoras en el hogar, tarjetas de crédito y otras consolidación de deudas si el prestatario califica con el valor líquido de su vivienda actual; pueden refinanciar con un monto de préstamo mayor que su hipoteca actual y mantener el efectivo fuera.
En situaciones en las que el prestatario tiene una primera y una segunda hipoteca, es común consolidar estos préstamos como parte del proceso de refinanciamiento. Sin embargo, incluso si el prestatario no recibe ningún "retiro de efectivo" neto como parte de la transacción, en algunos casos los prestamistas considerarán que se trata de una transacción de retiro de efectivo debido a la "regla de los 12 meses". Esta regla establece que cualquier refinanciamiento que ocurra dentro de los 12 meses posteriores a una segunda hipoteca (que no fue parte de la transacción de compra original) se considera un refinanciamiento con retiro de efectivo. [9]