La refinanciación es el reemplazo de una obligación de deuda existente por otra obligación de deuda con un plazo y una tasa de interés diferentes. Los términos y condiciones de la refinanciación pueden variar ampliamente según el país, la provincia o el estado, en función de varios factores económicos, como el riesgo inherente , el riesgo proyectado, la estabilidad política de una nación, la estabilidad monetaria, las regulaciones bancarias , la solvencia crediticia del prestatario y la calificación crediticia de una nación. En muchas naciones industrializadas, las formas comunes de refinanciación incluyen hipotecas para la vivienda principal y préstamos para automóviles .
Si la sustitución de la deuda se produce en situaciones de dificultades financieras , la refinanciación podría denominarse reestructuración de la deuda .
Un préstamo (deuda) puede refinanciarse por varias razones:
La refinanciación por las razones 2, 3 y 5 generalmente la realizan prestatarios que tienen dificultades financieras para reducir sus obligaciones de pago mensual, con la penalización de que tardarán más en saldar su deuda.
En el contexto de las finanzas personales (en contraposición a las corporativas), la refinanciación de múltiples deudas facilita la gestión de la deuda. Si la deuda con intereses altos, como la deuda de tarjetas de crédito , se consolida en la hipoteca de la vivienda , el prestatario puede pagar la deuda restante a tasas hipotecarias durante un período más largo.
En el caso de las hipotecas de viviendas en los Estados Unidos , puede haber ventajas fiscales disponibles con la refinanciación, en particular si uno no paga el impuesto mínimo alternativo .
Algunos préstamos a plazo fijo tienen cláusulas de penalización (" cláusulas de rescate ") que se aplican en caso de pago anticipado del préstamo, ya sea en parte o en su totalidad, así como comisiones de "cierre". También habrá comisiones de transacción en la refinanciación. Estas comisiones deben calcularse antes de iniciar la refinanciación del préstamo, ya que pueden acabar con los ahorros generados a través de la refinanciación. Las cláusulas de penalización solo se aplican a los préstamos cancelados antes del vencimiento. Si un préstamo se cancela al vencimiento, se trata de una nueva financiación, no de una refinanciación, y todos los términos de la obligación anterior terminan cuando los fondos de la nueva financiación cancelan la deuda anterior.
Si el préstamo refinanciado tiene la misma tasa de interés que el anterior, pero un plazo más largo, el costo total de los intereses será mayor durante la vida del préstamo y el prestatario permanecerá endeudado durante muchos años más. Por lo general, un préstamo refinanciado tendrá una tasa de interés más baja. Esta tasa más baja, combinada con el nuevo plazo más largo restante del préstamo, reducirá los pagos.
El prestatario debe calcular el costo total de un nuevo préstamo en comparación con el préstamo existente. El costo del nuevo préstamo incluirá los costos de cierre, las penalizaciones por pago anticipado (si las hubiera) y el interés pagado durante la vigencia del nuevo préstamo. Este costo debe ser menor que el interés restante que se pagará sobre el préstamo existente para ver si tiene sentido financiero refinanciarlo.
En algunas jurisdicciones estadounidenses, que varían según el estado, los préstamos hipotecarios refinanciados se consideran deuda con recurso , lo que significa que el prestatario es responsable en caso de incumplimiento, mientras que las hipotecas no refinanciadas son deuda sin recurso .
Los prestamistas que ofrecen refinanciamiento suelen exigir un porcentaje del importe total del préstamo como pago inicial. Normalmente, este importe se expresa en "puntos" (o "primas") en los Estados Unidos. 1 punto = 1% del importe total del préstamo. Más puntos (es decir, un pago inicial mayor) normalmente darán como resultado una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas ofrecerán financiar ellos mismos partes del préstamo, generando así los llamados "puntos negativos" (es decir, descuentos).
La refinanciación se puede aplicar a la deuda generada por varios tipos de préstamos, entre ellos hipotecas, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles , saldos de tarjetas de crédito, préstamos personales y otros tipos similares de obligaciones de deuda. [1]
La refinanciación de hipotecas normalmente se basa en los objetivos de los propietarios y, a menudo, se relaciona con préstamos para viviendas residenciales. Los tipos específicos de refinanciación de hipotecas incluyen tasa y plazo, retiro de efectivo, ingreso de efectivo, sin costos de cierre y simplificación. [2] La refinanciación de tasa y plazo es lo que la mayoría de las personas piensan cuando se trata de refinanciación de hipotecas. Incluye reemplazar su hipoteca original con una nueva, sin cambios significativos en el saldo de capital pendiente. La refinanciación con retiro de efectivo permite a los propietarios extraer efectivo del valor del capital de su vivienda, lo que resulta en un aumento en el saldo de capital pendiente. La refinanciación con ingreso de efectivo permite a los propietarios pagar su hipoteca, lo que resulta en una disminución en el saldo de capital pendiente para trabajar hacia el objetivo de obtener una mejor tasa de interés o reducir los pagos mensuales. La refinanciación sin costos de cierre ayuda a los propietarios a evitar pagar costos de cierre al momento del cierre al agregar el costo de cierre al saldo de capital pendiente y amortizarlo durante el plazo del préstamo. La refinanciación simplificada ayuda a los propietarios a omitir pasos en el proceso de refinanciación, como tasaciones y verificaciones del historial crediticio, pero normalmente solo está disponible para hipotecas respaldadas por el gobierno. [2] [3]
La refinanciación es una de las principales razones del pago anticipado de hipotecas , lo que puede reducir la rentabilidad obtenida de los títulos respaldados por hipotecas .
La refinanciación de préstamos para automóviles es una forma en que los propietarios de vehículos pueden cambiar las obligaciones de deuda asociadas a sus vehículos. El proceso de refinanciación de préstamos para automóviles es similar a la refinanciación de hipotecas, donde la nueva obligación de deuda viene con un nuevo plazo y tasa de interés. [4] La refinanciación con retiro de efectivo también puede aplicarse a préstamos para automóviles si los propietarios de vehículos necesitan usar partes del valor neto de su vehículo, mientras que la facilidad de compra de arrendamiento para mantener el vehículo en posesión. [5] [6] Los propietarios de vehículos deben comprender los riesgos y las implicaciones de extender la duración del plazo antes de refinanciar.
Los prestatarios que optan por este tipo de refinanciación suelen pagar pocos o ningún cargo inicial para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciación puede ser beneficioso, siempre que la tasa vigente en el mercado sea inferior a la tasa actual del prestatario según una fórmula determinada por el prestamista que ofrece el préstamo. El prestamista o el corredor no pueden pagar la tasación, por lo que siempre aparecerá en los cargos totales de liquidación en la parte inferior de su estimación de buena fe (GFE).
Esta puede ser una excelente opción en un mercado en declive o si no está seguro de poder mantener el préstamo lo suficiente como para recuperar el costo de cierre antes de refinanciarlo o pagarlo. Por ejemplo, si planea vender su casa en tres años, pero le llevará cinco años recuperar el costo de cierre, esto podría impedirle considerar una refinanciación; sin embargo, si elige la opción de costo de cierre cero, puede reducir su tasa de interés sin correr ningún riesgo de perder dinero.
En este caso, el corredor recibe un crédito o lo que se llama prima de diferencial de rendimiento (YSP). Las primas de diferencial de rendimiento son el efectivo que recibe una compañía hipotecaria por originar su préstamo. El corredor proporciona al cliente la documentación necesaria para procesar el préstamo y el prestamista les paga por proporcionar este servicio en lugar de pagar a uno de sus propios oficiales de préstamos. Dado que una correduría puede tener más de un oficial de préstamos que origine préstamos, a veces pueden recibir YSP adicional por traer un mayor volumen de préstamos. Esto normalmente se basa en la financiación de más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar enormemente al prestatario, especialmente desde el 1 de abril de 2011. El gobierno federal ha implementado nuevas leyes que exigen que todos los corredores tengan precios establecidos con los prestamistas con los que hacen negocios. Los corredores pueden recibir tanto YSP que pueden ofrecerle una tasa más baja que si fuera directamente al prestamista y pueden pagar todos sus costos de cierre en lugar del prestamista que le haría pagar todos los honorarios de terceros por su cuenta. Termina con una tasa más baja y tarifas más bajas. Desde que entró en vigor la nueva ley RESPA [7] en abril de 2011, los corredores ya no pueden decidir cuánto quieren ganar con el préstamo. En lugar de eso, firman un contrato en abril en el que establecen que se quedarán con un porcentaje determinado del YSP y el resto se destinará a los gastos de cierre del prestatario.
Las hipotecas sin costos de cierre no suelen ser la mejor opción para las personas que saben que mantendrán ese préstamo durante todo el plazo o al menos el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre. Cuando el prestatario paga de su bolsillo los costos de cierre, corre un mayor riesgo de perder el dinero que invirtió. En la mayoría de los casos, el prestatario no puede negociar los honorarios de la tasación o el depósito en garantía . A veces, al incluir los costos de cierre en un préstamo, puede determinar fácilmente si tiene sentido optar por la tasa más baja con costos de cierre o la tasa ligeramente más alta sin cargo. En algunos casos, su pago será el mismo, en ese caso, querrá elegir la tasa más alta sin cargos. Si el pago del 4.5% con $2,500 en cargos de liquidación es el mismo para el 4.625% sin cargo, entonces pagará la misma cantidad de dinero durante la duración del préstamo, sin embargo, si elige el préstamo con costos de cierre y refinancia antes del final de su plazo, desperdició dinero en los costos de cierre. El monto de su préstamo será 2,500 menos al 4.625% y su pago será el mismo.
La administración Obama autorizó varios programas de refinanciación destinados a ayudar a los propietarios de viviendas que no pueden pagar sus hipotecas a aprovechar las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una tasación y abarcan todos los tipos de préstamos. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:
Es posible que este tipo de refinanciación no ayude a reducir el pago mensual ni a acortar los períodos de la hipoteca. Se puede utilizar para mejoras en el hogar, tarjetas de crédito y otras consolidaciones de deuda si el prestatario califica con el valor actual de su vivienda; puede refinanciar con un monto de préstamo mayor que su hipoteca actual y quedarse con el efectivo.
En situaciones en las que el prestatario tiene tanto una primera como una segunda hipoteca, es común consolidar estos préstamos como parte del proceso de refinanciación. Sin embargo, incluso si el prestatario no recibe ningún "efectivo neto" como parte de la transacción, en algunos casos los prestamistas considerarán que se trata de una transacción de retiro de efectivo debido a la "regla de los 12 meses". Esta regla establece que cualquier refinanciación que se produzca dentro de los 12 meses posteriores a una segunda hipoteca (que no fue parte de la transacción de compra original) se considera una refinanciación de retiro de efectivo. [9]