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El uso mixto es un tipo de desarrollo urbano , diseño urbano , planificación urbana y/o clasificación de zonificación que combina múltiples usos , como residencial, comercial, cultural, institucional o de entretenimiento, en un solo espacio, donde esas funciones son, hasta cierto punto, físicamente. y funcionalmente integrado, y que proporcione conexiones peatonales. [1] [2] [3] El desarrollo de uso mixto puede aplicarse a un solo edificio, una cuadra o vecindario, o en una política de zonificación en toda una ciudad u otra unidad administrativa. Estos proyectos pueden ser completados por un desarrollador privado, una agencia (cuasi) gubernamental o una combinación de ellos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una nueva construcción, la reutilización de un edificio existente o un sitio abandonado , o una combinación. [4]
Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado según patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización , se introdujeron regulaciones gubernamentales de zonificación para separar diferentes funciones, como la manufactura, de las áreas residenciales. Los motivos de esta separación fueron las preocupaciones por la salud pública y la protección del valor de las propiedades. [5]
En Estados Unidos, se impulsó la práctica de zonificación para uso residencial unifamiliar para proteger a las comunidades de externalidades negativas , incluida la contaminación del aire, el ruido y la luz, asociadas con prácticas industriales más intensas. [5] Estas zonas también fueron construidas para exacerbar las divisiones raciales y de clase. [6]
El apogeo de la zonificación de uso separado en los Estados Unidos se produjo después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el planificador y comisionado de Parques de la ciudad de Nueva York , Robert Moses , defendió las supercarreteras para dividir funciones y vecindarios de la ciudad. La antítesis de estas prácticas provino de la activista y escritora Jane Jacobs , quien fue una de las principales defensoras de la zonificación de uso mixto, creyendo que desempeñaba un papel clave en la creación de un paisaje urbano orgánico, diverso y vibrante. [7] Estas dos cifras se enfrentaron durante gran parte de la década de 1960. [8] Desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable ya que trabaja para combatir la expansión urbana y aumentar la vitalidad económica. [5] [9]
En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha fomentado la continuación del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para actividades comerciales, minoristas, de restauración y de entretenimiento, a diferencia de Estados Unidos, donde la zonificación desalentó activamente ese uso mixto durante muchas décadas. En Inglaterra, por ejemplo, los hoteles se incluyen bajo el mismo paraguas como “residenciales”, en lugar de comerciales como se clasifican en los EE. UU. [6] De manera similar, Francia gravita hacia el uso mixto, ya que gran parte de París está simplemente dividida en zonas "urbanas generales", lo que permite una variedad de usos. Incluso las zonas que albergan las mansiones y villas de los aristócratas se centran en la preservación histórica y arquitectónica en lugar de la zonificación unifamiliar. [6] La zonificación unifamiliar tampoco existe en Alemania y Rusia, donde los códigos de zonificación no hacen distinción entre diferentes tipos de vivienda. [6]
El apego de Estados Unidos a la propiedad privada y a la tradicional casa suburbana de los años cincuenta, así como las profundas divisiones raciales y de clase, han marcado la divergencia en la zonificación de uso mixto entre los continentes. [10] Como resultado, gran parte de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" es mucho más relevante en relación con nuevas áreas de la ciudad donde se hace un esfuerzo por mezclar actividades residenciales y comerciales, como como en los Docklands del este de Ámsterdam . [11] [12]
El uso ampliado de la zonificación de uso mixto y los desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (varios contextos de este tipo pueden aplicarse a un proyecto o situación en particular): [13]
Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:
Económico
Los desarrollos de uso mixto albergan importantes oportunidades de empleo y vivienda. [16] Muchos de estos proyectos ya están ubicados en distritos céntricos establecidos, lo que significa que el desarrollo de sistemas de transporte público está incentivado en estas regiones. [17] Al tomar tierras infravaloradas y subutilizadas, a menudo antiguas industrias pesadas, los promotores pueden reutilizarlas para aumentar el valor de la tierra y las propiedades. [16] Estos proyectos también aumentan la variedad de viviendas, la densidad y, a menudo, la asequibilidad a través de su enfoque en complejos de viviendas multifamiliares, en lugar de unifamiliares . [18] En estos distritos también se encuentra un equilibrio más equitativo entre la oferta y la demanda de empleo y vivienda. [7]
Social
Este patrón de desarrollo se centra en la idea de “vivir, trabajar, jugar”, transformando edificios y vecindarios en entidades de usos múltiples. La eficiencia, la productividad y la calidad de vida también aumentan en lo que respecta a los lugares de trabajo que cuentan con una gran cantidad de comodidades. [17] Los ejemplos incluyen gimnasios, restaurantes, bares y tiendas. Los vecindarios de uso mixto promueven la comunidad y la socialización al reunir a empleados, visitantes y residentes. [17] Se crea un carácter distintivo y un sentido de lugar al transformar distritos de uso único que pueden funcionar durante ocho horas al día (por ejemplo, edificios de oficinas comerciales que funcionan de 9 a. m. a 5 p. m.) en comunidades que pueden funcionar dieciocho horas al día mediante la adición de cafés, restaurantes, bares y discotecas. [18] A su vez, la seguridad de los barrios puede aumentar a medida que la gente permanece en las calles durante más horas. [19]
Ambiental
Los barrios y edificios de uso mixto tienen una gran capacidad para adaptarse a entornos sociales y económicos cambiantes. Cuando se produjo la pandemia de COVID-19 , los minoristas de Nueva York ubicados en cuadras largas con orientación comercial sufrieron gravemente porque ya no atraían a una audiencia de transeúntes. Al combinar múltiples funciones en un edificio o desarrollo, los distritos de uso mixto pueden generar resiliencia a través de su capacidad para atraer y mantener visitantes. [20]
También se fomentan prácticas de transporte más sostenibles. Un estudio de Guangzhou, China , realizado por el Journal of Geographical Information Science, encontró que los taxis ubicados en regiones donde los edificios albergaban una mayor variedad de funciones habían reducido considerablemente las distancias de viaje. [7] Las distancias de viaje más cortas, a su vez, favorecen el uso de la micromovilidad . Se fomenta la infraestructura peatonal y apta para bicicletas debido al aumento de la densidad y la reducción de las distancias entre viviendas, lugares de trabajo, negocios minoristas y otros servicios y destinos. [5] Además, los proyectos de uso mixto promueven la salud y el bienestar, ya que estos desarrollos a menudo brindan un mejor acceso (ya sea a pie, en bicicleta o en transporte público) a los mercados de agricultores y tiendas de comestibles. [18] Sin embargo, las metrópolis híbridas, áreas que tienen edificios grandes y altos que dan cabida a una combinación de intereses públicos y privados, no muestran una disminución de las emisiones de carbono en comparación con las áreas metropolitanas que tienen una configuración baja y densa. Esto posiblemente se deba a que las metrópolis híbridas tienden a atraer el tráfico de automóviles de los visitantes. [21]
Equidad
Debido a la naturaleza especulativa de los desarrollos inmobiliarios a gran escala, los megaproyectos de uso mixto a menudo no cumplen con los objetivos de equidad y asequibilidad. Los espacios residenciales de alto nivel, comercios minoristas de lujo y oficinas Clase A que atraen a inquilinos de alto perfil a menudo tienen prioridad debido a su potencial especulativo. [16] También existe una tendencia a convertir los espacios residenciales en desarrollos de uso mixto en condominios, en lugar de espacios de alquiler. Un estudio realizado por el Journal of the American Planning Association encontró que centrarse en la propiedad de vivienda excluye predominantemente a las personas que trabajan en servicios públicos, comercio, cultura, ventas y servicios, y ocupaciones manufactureras de vivir en centros urbanos ricos en comodidades. [22] A pesar de incentivos como los bonos de densidad, los municipios y los desarrolladores rara vez ponen un enfoque significativo en las disposiciones de vivienda asequible en estos planes. [22]
Financiación
Los edificios de uso mixto pueden ser riesgosos dado que hay varios inquilinos que residen en un desarrollo. [17] Los megaproyectos de uso mixto, como Hudson Yards , también son extremadamente caros. Este desarrollo le ha costado a la ciudad de Nueva York más de 2.200 millones de dólares. [23] Los críticos argumentan que el dinero de los contribuyentes podría servir mejor al público en general si se gastara en otra parte. [23] Además, los desarrollos de uso mixto, como catalizadores del crecimiento económico, pueden no cumplir su propósito si simplemente cambian la actividad económica, en lugar de crearla. Un estudio realizado por Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) encontró que "el 90 por ciento de los nuevos inquilinos de oficinas de Hudson Yards se mudaron desde Midtown". [23]
Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son: [2]
Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto es Toronto . El gobierno local jugó un papel por primera vez en 1986 con un reglamento de zonificación que permitía mezclar unidades comerciales y residenciales. En ese momento, Toronto se encontraba en las etapas iniciales de planificación y se centraba en el desarrollo de desarrollos de uso mixto debido a la creciente popularidad de más viviendas sociales. Desde entonces, la ley se actualizó en 2013, desplazando gran parte de su enfoque fuera del área del centro de la ciudad, que ha sido parte de la ciudad principal desde 1998. Con las regulaciones vigentes, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en todo la ciudad con servicios y paradas de transporte cercanas. Las políticas de desarrollo de uso mixto de Toronto han inspirado a otras ciudades norteamericanas en Canadá y Estados Unidos a lograr cambios similares. [22]
Un ejemplo de un desarrollo de uso mixto en Toronto es Mirvish Village [24] del arquitecto Gregory Henriquez . Ubicado en Bloor y Bathurst Street , una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están divididas en zonas como "residencial comercial" y otras como "residencial comercial mixta". [25] Dentro de los estatutos de zonificación de la ciudad de Toronto, el residencial comercial incluye "una variedad de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". [26] Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y tiendas minoristas de unidades pequeñas, [27] al tiempo que se conservan 23 de las 27 casas patrimoniales en el sitio. [28] El proyecto se destaca por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. [28] El arquitecto Henríquez y el desarrollador habían colaborado anteriormente en proyectos de uso mixto en Vancouver , Columbia Británica , incluido el exitoso Woodward's Redevelopment . [29]
En los Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando investigadores que desarrollan nuevos datos que estiman cómo una ciudad puede verse afectada por el desarrollo de uso mixto. El hecho de que la EPA incluya modelos en la hoja de cálculo hace que sea mucho más fácil para los municipios y los desarrolladores estimar el tráfico con espacios de uso mixto. Los modelos de vinculación también utilizados como herramienta de recursos miden las características geográficas, demográficas y de uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis de seis áreas metropolitanas importantes utilizando el uso de la tierra, encuestas de hogares y bases de datos SIG. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar cómo los desarrollos urbanos pueden afectar el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto de los consumidores . Las tres condiciones previas garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante. [30]
La zonificación de uso mixto se ha implementado en Portland, Oregón , desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quería reducir el estilo de desarrollo entonces dominante orientado al automóvil. El Metropolitan Area Express , el sistema de tren ligero de Portland, fomenta la combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola zona. [31] Con este sistema de planificación de tipo de zonificación única, el uso de la tierra en mayores densidades proporciona un retorno de las inversiones públicas en toda la ciudad. Los corredores de las calles principales proporcionan alturas de construcción flexibles y usos de alta densidad para permitir "lugares de reunión". [32]
Hudson Yards es el desarrollo inmobiliario privado más grande de la historia de Estados Unidos. [33] El proyecto comenzó en 2005 cuando el Ayuntamiento de Nueva York aprobó la rezonificación del distrito de fabricación de baja densidad a uso mixto de alta densidad. [23] Los muelles alguna vez deteriorados, ubicados en el lado oeste de Midtown, se están remodelando para convertirlos en espacios de oficinas comerciales, una combinación de viviendas asequibles y de lujo, restaurantes y espacios comerciales, un hotel y gimnasio de alta gama Equinox , y múltiples espacios públicos. parques. Se espera que el desarrollo, que estará terminado en 2024, dé cabida a 125.000 trabajadores, visitantes y residentes diariamente. [33] Empresas relacionadas y Oxford Properties son los principales desarrolladores de este plan. [33]
Este proyecto es también el más grande de los EE. UU. jamás financiado con subsidios TIF ( financiamiento de incremento de impuestos ). No requirió la aprobación de los votantes ni tuvo que pasar por el proceso presupuestario tradicional de la ciudad. Más bien, el proyecto se financia con futuros impuestos a la propiedad y el Programa de Visa EB-5 . [23] Este programa proporciona VISA a inversores extranjeros a cambio de colocar un mínimo de 500.000 dólares en bienes raíces estadounidenses. [34]
Medios relacionados con desarrollos de uso mixto en Wikimedia Commons