En el campo de los bienes raíces comerciales , especialmente en los Estados Unidos, un contrato de arrendamiento neto requiere que el inquilino pague, además del alquiler , algunos o todos los gastos de la propiedad que normalmente pagaría el propietario de la propiedad (conocido como el "arrendador" o "arrendador"). [1] Estos incluyen gastos como impuestos a la propiedad , seguros , mantenimiento, reparación y operaciones , servicios públicos y otros elementos. [2] [1] Estos gastos a menudo se clasifican en las "tres redes": impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento. En el lenguaje estadounidense, un contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga estos tres gastos se conoce como contrato de arrendamiento neto triple , contrato de arrendamiento NNN o triple-N para abreviar y, a veces, escrito NNN .
El término "arrendamiento neto" se distingue del término " arrendamiento bruto ". En un arrendamiento neto, el propietario de la propiedad recibe el alquiler "neto" después de que se pagan los gastos que se deben trasladar a los inquilinos. En un arrendamiento bruto, el inquilino paga una cantidad bruta de alquiler, que el propietario puede utilizar para pagar los gastos o de cualquier otra manera que considere conveniente. Los arrendamientos brutos suelen tener cargos de alquiler más altos para recuperar algunos de estos gastos en la línea de alquiler, a diferencia de hacerlo a través de un acuerdo neto.
Los elementos precisos que debe pagar el inquilino suelen estar especificados en un contrato de alquiler escrito . En el caso de propiedades alquiladas por más de un inquilino, como un centro comercial , los gastos que se transfieren a los inquilinos suelen prorratearse entre ellos en función del tamaño (metros cuadrados) del área ocupada por cada inquilino. Existen muchas variaciones, con opciones para controlar las variaciones anuales en las tarifas y demás.
Existen nombres estándar en la industria de bienes raíces comerciales para diferentes conjuntos de costos que se transfieren al inquilino en un contrato de arrendamiento neto.
En un contrato de arrendamiento neto simple (a veces abreviado como Net o N), el arrendatario o inquilino es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad . Por lo general, no son comunes. [ cita requerida ]
En un contrato de arrendamiento neto doble (Net-Net o NN), el arrendatario o inquilino es responsable del impuesto a la propiedad y del seguro del edificio. El arrendador o propietario es responsable de los gastos en los que se incurra por reparaciones estructurales y mantenimiento de áreas comunes.
Un contrato de arrendamiento neto triple (triple-Net o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad en el que el inquilino o arrendatario acepta pagar todos los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento (las tres "netas") de la propiedad, además de los cargos normales que se esperan según el contrato (alquiler, servicios públicos, etc.). En este tipo de contrato de arrendamiento, el inquilino o arrendatario es responsable de todos los costos asociados con la reparación y el mantenimiento de cualquier área común (también conocida como CAM - Common Area Maintenance ). Las tarifas de CAM generalmente se negocian por adelantado como una cifra fija en dólares por pie cuadrado.
Esta forma de arrendamiento se utiliza con mayor frecuencia para edificios comerciales independientes. Sin embargo, también se ha utilizado en propiedades inmobiliarias de alquiler residencial unifamiliar.
Un contrato de arrendamiento con fianza (también llamado "contrato de arrendamiento neto triple absoluto", "contrato de arrendamiento neto triple verdadero", "contrato de arrendamiento con garantía imprevista" o "contrato de arrendamiento neto absoluto") es la variante más extrema de un contrato de arrendamiento neto triple, en el que el inquilino asume todos los riesgos inmobiliarios imaginables relacionados con la propiedad. Cabe destacar que estos riesgos adicionales incluyen las obligaciones de reconstrucción después de un siniestro, independientemente de la suficiencia de los fondos del seguro, y de pago del alquiler después de una expropiación parcial o total. Estos contratos de arrendamiento no pueden ser rescindidos por el inquilino, ni se permiten reducciones del alquiler. El concepto es hacer que el alquiler sea absolutamente neto en todas las circunstancias, equivalente a las obligaciones de una fianza : de ahí el apodo de "contra garantía imprevista". Un ejemplo de este tipo de contrato de arrendamiento sería un acuerdo de retroarrendamiento en el que un minorista retroarrienda el edificio que poseía anteriormente y continúa dirigiendo la tienda. [3]
Los contratos de arrendamiento con garantía hipotecaria se utilizan normalmente en los denominados contratos de arrendamiento con inquilinos con derecho a crédito , en los que el principal factor generador de valor no es tanto el inmueble, sino el flujo de caja ininterrumpido procedente del inquilino con calificación crediticia, que suele ser de grado de inversión. Como las inversiones en arrendamientos con garantía hipotecaria ofrecen un riesgo tan bajo, unas tasas de inversión más altas pueden indicar una recuperación no sólo del mercado de bonos , sino también del mercado inmobiliario en general . [4]
Un "arrendamiento de terreno" es otra variante de un arrendamiento neto. En virtud de un arrendamiento de terreno, el propietario del terreno arrienda el terreno al arrendatario, lo que le da a este la oportunidad de construir un edificio. El arrendatario tendrá entonces un derecho de arrendamiento sobre la propiedad. En virtud de un arrendamiento de terreno, el inquilino normalmente pagará por los mismos artículos que paga con un arrendamiento neto triple o un arrendamiento sujeto a garantía. Por lo general, la propiedad del edificio revertirá al propietario del terreno al finalizar el arrendamiento. [5]
Por lo general, los edificios en los que los propietarios utilizan contratos de arrendamiento neto triple (NNN) son "inversiones de capital", en lugar de "inversiones de flujo de caja". Por ejemplo, el propietario financiará una parte importante del precio de compra de una propiedad y pagará la hipoteca resultante con el alquiler mensual adeudado por el arrendatario. Por lo general, queda una pequeña cantidad como beneficio mensual para el propietario (flujo de caja positivo), pero la mayor rentabilidad de la inversión proviene de los escudos fiscales que se le otorgan al propietario mediante el uso del apalancamiento o el apalancamiento. La propiedad resultante se vende luego de un período de acumulación de capital, generalmente cinco años, el plazo típico de una hipoteca comercial.
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